房企成本限额作业指引

招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引成本限额作业指引编制审核日期日期日期日期招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引无指引目的1、本指引旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制；2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化；指引范围1、适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目(经控股产品管理委员会审议确定的特殊项目，其限额指标可作个案处理，不受本管理委员会审核的在第二阶段成本目标中发布的限额指标为准。2、保障房需满足限量指标要求，限价指标对保障房项目不适1、设计限额(此指引中限价指标均指不含税成本):是为了保证项目成果的经济性而制定的，是设计阶段相关技术经济指标进行控制的目标值，项目限2、建筑面积：是指GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》计算的3、装修面积：指装修范围内的地面面积(装修区域的墙体内边线围合面积),其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积4、赠送面积：是指不计算容积率建筑面积或计算一半建外围建筑门窗的改造能变成房间或提高有效使用面积的阳台或露台。赠送面积需在控股产品管理委员会纪要中明确，限额指标可以分开考核。A“豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价200%及以上的项且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过20%,方建安成本占售价比重不超过25%;B“准豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价120%~2200%)的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过30%,二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过35%;C“中档住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价100%~120%(含100%)的项目，且销售单方建安成本占售价比重不超过50%;D“普通住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价100%以下的项目或销售单方建安成本占售价比重超过50%。E若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套用本限额指标。项目档次定位应在土地获取时在项目可行性研F、平均售价低于5000元/平米的项目限额指标，不得突破“普通住宅”项目G、销售单方建安成本占售价比重指二~六项销售单方成本占销售单价的比值；A一线城市包括：北京、上海、深圳、广州、天津中心区；B二线城市包括：苏州、南京、番禺(区)、佛山、南宁、重庆、成都、西安、珠海、武汉、杭州、长沙、昆明、海口、三亚、青岛、厦门、哈尔滨、沈阳备注序号备注序号指标名称招商蛇口成本限额作业指引合肥、郑州、大连及其他省会城市的中心区及一线城市的非中心区项目；7、除可租售比率为需满足的最低指标外，其余限额指标均为上限指指引主导部门指引参与部门城市公司营销客服部、城市公司项目部、城市公司工理中心、控股成本管理部、财务部、城市公司项目发展部、战略发展部部门1、控股成本管理部参与制定及修订项目的限额成本管理指标，监督并统计限额成本的执行情况；2、产品管理中心组织制定及修订限额设计指标下达限额设计指标；针对具体项目的限额指标进行复核，监督限额设计的实3、产品管理中心参与制定及修订公共部位装修、景观工程、样板房、客户1、控股营销品牌部协助统计销售费用相关数据，并参与制定及修订销售费2、控股财务部参与制定及修订管理费用限额指标。城市公司1、城市公司设计管理部为限额设计的最终实施单位，落实下达的限额设计指标，在限额范围内指导设计，负责对设计单位及设计成果的考核；2、城市公司成本管理部根据设计成果复核限额及时反馈到设计主责部门及设计管理部门；3、城市公司成本管理部收集统计所属范围及时反馈到控股成本管理部；4、城市公司营销客服部根据限额制定销售费用并细分管理；5、城市公司工程采购部、项目部参与确定施工工艺及材料选在可行性研究报告中要求相关部门明确项目档次定位(如豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅等)、售价、项目区域分类。3.1项目限额内容及范围包括成本限额和主要指标的限量控制，即限价指标和限量指标，内容见附表1。其中，限价指标为柔性指标，城市公司可结合项目投资回报要求、所在区域企业先进做法等因素在第二阶段成本目标中做适当调整，对限附表1招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引1设计费公共部位、会所)、专项设计、审图及专业设计顾问等费用。精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。限价控制2销售费用项目为了销售而发生的各类费用，包括销售管理费、销售推广费、销售人员工资及提成、销售中介及顾问、其他费用。限价控制3量结构的钢筋、砼单位面积的含量，包括结构、建筑造型、女儿墙等构件的钢筋及砼，需要区分结构类型、建筑高度、抗震等级等分别列控制指标。为了防止单纯控制地下室钢筋及砼指标而降低车库停车效率，对限量控制4销售类项目售建比例做限量控制，该指标为需满足的下限值，售建比率(%)=销售面积/总建筑面积。可销售中心(商务会馆、会所)及其它可销售的面积。不可销售面积包括地下室、架空层、垃圾房、物业用房、积。持有物业租建比率做参考指标，指导项目设计。限量控制5外立面门窗到地上建筑面积单方等控制指标，实际控制包含铝含量控制、铝型材、涂层、玻璃、五金件、开窗率等几窗地比、铝含量做限量控制，外立面门窗实物控制铝含量控制：指单位面积铝合金门窗的铝型材用量的控制，铝型材用量与框料断面类型、门窗分隔、开窗数量、铝型材厚度等因素有关。6为外墙面的费用分摊到地上建筑面积的控制指标，实际控制包括墙地比控制、外墙面层材料及装饰构件的选择及比例控制等。层材料的比例做限量控制，外限价控制7景观工程限额含硬景(消防道路、园路及广场等)、绿化、水景、识、人工湿地、土方堆坡造坡及500mm以内厚种植土回填等。景观单价做限比例、水景比例做限量控制8公共部位装费用，包括硬装、软装及设备。积做限量控制招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引9样板房及销为销售展示装修费用，包括硬装、软装及设备。积做限量控制商务中心(商务会馆、会所)商务中心(商务会馆、会所)面积包括室内泳池、室内球场、保龄球馆、健身房、棋牌室、阅览室等以打积做限量控制含闭路监控、可视对讲、门禁、保安巡更、周界报警、防雷接地及UPS系统、背景音乐、停车场控制系统限价控制管理费限价控制客户关系管理费用含客户关系管理前期接介入费、入伙及维修管理费、客户关系维护费以及其他客户关系管理费限价控制水电工程限额电：范围指电表箱(不含)后至用电点，含埋管、电线、配电箱、插座及灯具，含弱电埋管。给排水：范围从给水管入建筑物至用水点，包括水泵；排水至室外第一个排水井，包含立管。不含室外埋管。限额适用于除别墅及豪宅外的住宅产品；限价控制3.2制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合3.2.1设计费限额括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计(含公共部位、商务中心(商务会馆、会所))、专项设计(含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛线、结构检测等)、审图、设计优化及专业设计顾问等费用。(1)住宅、写字楼项目设计费限额住宅项目(元/平米)写字楼项目(元/平米)豪宅地标甲级准豪宅甲级中档住宅乙级及高档研发写字楼招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引住宅设计费限额适用于住宅项目(含局部街铺、底层商业、独立商务中心(会馆、会所)等),如住宅类产品为别墅产品，在上述设计费基础上增加15元/平米；写字楼设计费适用于一般公建项目(含局部街铺、社区商业、底层商业等)。(2)商业、酒店项目设计费限额商业项目(元/平米)酒店项目(元/平米)地标商业中心于五星级标准)社区商业中心酒店式公寓(1)参照2002版《勘察设计收费标准》、我司设计费统计及对标单位设计费统计。(2)部分项目的设计工作需由控股产品管理中心、城市公司、招商商置、深圳设计(3)为了确保项目的设计费计费基数的唯一性及严肃性，设计费取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积。其中核增面积及地下室面积之和不超若超过25%,设计费计算面积按照容积率面积的1.25计算。(4)精装修设计费含在精装修总限额成本内，由精装修主责部门负责管理，精装修(5)五星级酒店(含五星级及以上或相当于五星级标准)、地标建筑(如上表2.1、3.1、4.1的项目)建议另行报批。(6)绿色咨询费不超过30万元/项目，建议控制在20万元/项目以内。本指标是项目为了销售而发生的各类费用，包括销售管理费、营销推广费、销售人员工招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引销售费用按销售费用率(销售费用率=销售费用/(目标销售收入-车位销售收入),车位销售部分按0.3%单独核增，下称“费率”)进行控制，销售费用总费率及各子项费率严格按型目(首期)理0.08%~0.90%~0.08%~理0.20%~目(二期)理0.08%~0.80%~理0.20%~目(三期及以理0.08%~0.70%~理0.20%~目(首期)理0.08%~0.80%~理0.20%~目(二期及以理0.08%~0.70%~理0.20%~说明：非住宅是指项目中包含的商业、写字楼，不包括商业用途改为住宅式的酒店公寓，也不包括项目(1)项目目标成本中的销售费用均按目标销售收入一定的比例确定，总费率为刚性控段销售费用率可以突破一阶段销售费用率，但需要在二阶段目标成阶段总目标成本需控制在一阶段总成本目标内。二阶段目标成本中的总费率在考核时(除目标收入发生变动时)不再调整。招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引(2)在项目销售费用二阶段目标成本下发后，城市公司须将销售费用成本目标按照上述五大类进行合约规划分解，并录入ERP系统。若各子项费率需要调整，且总费率在二阶段若总费率超二阶段成本目标的，或销售费用调整导致成本目标总额突破的，须报公司成本委员会审批(上报审批资料应包括销售费用总额及各分项额度及分配比例)。(3)选择销售代理方式及总费率超出本约定区间的项目应在第二阶段成本目标上报审核时单独提出，采用混合销售(即销售代理与自营销售混合的)项目取有无代理销售费率的中值进行考核，并要求在二阶段目标申报时提出，目标销售收入调减的项目销售费用总额相应(4)当项目目标销售价格发生调整时，实际销售收入与二阶段目标成本设定目标销售收用及费率。若公司经营策略调整，即销售计划改为持有经营的，持有经营部分另行核定推广费用，总费率不变；如果持有经营改为销售的，总费率不变，做销售费用调增报备成本委员(5)联合代理销售的可以将销售中介代理费与销售人员工资及提成合并使用，即两个子项费用可以合并使用，报分管领导审批；带客(二三级联动)费用包括在销售费用总额中，要求在签报二三级联动审批中，说明该项销售费用的支付范围和口径。转介客户由代理团队完成成交的，转介费用计入中介及顾问费用，包括在代理费总额中，可计代理业绩考核(佣金有跳点);转介客户由自销团队完成成交的，计入中介费或推广费，销售提成按提成比例的30%执行，不计入置业顾问个人业绩。(6)售价在5万元/平米以上及豪宅产品，销售费用由成本委员会最终审定。(7)城市公司可将盈利项目的二阶段目标成本销售费用节约部分建立“销售费用池”,但已经用于支付销售奖励的直接在池中扣减。亏损项目、销售费用突破二阶段目标成本后追招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引加的剩余销售费用不能进入“销售费用池”。“销售费用池”使用规则：项目内(不同分期之间)使用的，报控股成本部、财务部审批；跨项目间使用的，需报控股成本委员会审批。(8)其他A)由于下达二阶段目标成本时，空置房物业管理费无法预计。城市公司需在项目竣工入伙2个月内上报空置房物管费预算额度，经公司运营管理中心、财务部、城市公司分管领导、运营管理中心分管领导、财务总监、总经理审批后纳入年度销售费用管理，不在项目目C)城市公司为促进销售赠送的物业管理费计入推广费用，但交付后发生的因房屋质量D)新城市公司第一个销售项目正式销售前半年为销售等待期，营销人员销售等待期前的底薪、岗位工资、奖金计入城市公司非营销人员的工资额度，不计入销售费用。详见《营标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/T50353—2013《建筑工程建筑面积计算规范》计算1扩大地下室钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)2钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引3板的预应力钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)4为带托板的钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)5钢筋(kg/m²)积混凝土(m³/m²)6钢筋(kg/m²)别墅类附属混凝土(m³/m²)7钢筋(kg/m²)照本条混凝土(m³/m²)8(80米以内不转换)钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)9(80米以内全转换)钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)(80米以上不转换)钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)(80米以上全转换)钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)消防车道下钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)加0.1加0.1招商蛇口招商蛇口第12页(1)城市公司设计管理部负责对钢筋及混凝土限额指标的总协调，并严格执行。(2)地下部分限额的范围：A)无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土以下。限额指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池(现浇钢筋砼水池等)钢筋及混凝土。(3)该限额指标制定前提为：基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以1.5米考虑，地下室层高3.6米(非人防)、3.7-3.8米(人防),塔楼投影下的层高已考虑扩大地下室层高加上覆土厚度。层高增加0.1米，钢筋增加2kg/m²,混凝土增加0.01m³/m²。(4)地下室顶板覆土少于1.2米时，上述钢筋含量减5kg/m²,覆土大于1.5米时，每增加0.1米，钢筋含量增加2kg/m²。(5)若确定为筏板基础或其他情形的，地下室钢筋增加15-20kg/平米，砼增加0.15-0.2立方/平米，考核指标在第二阶段成本目标下达时明确。(6)消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加(7)人防地下室在塔楼投影下的，钢筋指标上限为180kg/平米。(7)地下室经济技术指标应同时评估地下室停车位停车效率与主材用量。地下室停车位停车效率=地下室面积/地下室停车位数量，地下室面积含设备房面积，但扣除赠送业主停车效率(平米/辆)人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积25%以内2人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积30%以内3人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以内45写字楼、商业项目6酒店项目7山地建筑项目招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引第13页共31页B)豪宅停车效率可增加2平米/辆。(2)住宅地上综合指标指标(该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积):序号1点式束筒结构钢筋(kg/m²)混凝土(m²/m²)2点式束筒结构钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)2高层适用于高宽比≥6,且为单幢一梯两户钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)点式塔楼钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)3高层适用于高宽比≥6,且为单幢一梯两户钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)点式塔楼钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)4小高层适用于高宽比≥6,且为单幢一梯两户钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)点式塔楼钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)5多层8层以下组合框架钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)钢筋(kg/m²)混凝土(m²/m²)63层组合框架钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m²)(3)公建类项目地上部分综合指标：适用于独立商业、独立商务中心(会馆、会所)、写字楼、酒店、产业园区研发楼等项目。招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引1楼钢筋(kg/m²)h>100米型钢(kg/m²)混凝土(m³/m2高层写字楼钢筋(kg/m²)混凝土(m²/m3高层酒店钢筋(kg/m²)型钢(kg/m²)混凝土(m³/m4公寓钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m5多层酒店式公寓钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m6钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m7城市广场、钢筋(kg/m²)混凝土(m³/m8钢筋(kg/m²)3层、层高5米混凝土(m³/m招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引第15页共31页(1)计算基础面为地下室顶板面以上(不含地下室顶板)。(2)地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网，含计(3)地上部分限额指标制定的前提为：A、住宅标准层层高3米，公建类项目层高参²;B、场地类别为IⅡ类及以下，项目为IV类场地的，钢筋含量增加2kg/m²;C、设计基本地震加速度为0.1及以下，设计基本地震加速度大于0.15,钢筋含量增加2kg/m²。D、设计基本风压为0.55KN/m2及以下，设计基本风压大于0.55KN/m2,每大0.1KN/m2,30米以上建筑，砼含量增加0.02m3/m2,钢筋含量增加1kg/m²。(4)项目如果有转换层，钢筋含量增加2kg/m²。(5)除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送，赠送经过控股产品管理委员会确定并在会议纪要中明确，可以根据实际赠送的类型，审议，能在改造后形成封闭房间或6米高厅位置，参照综合限额指标，不能形成房间的按照结构板建面积计算，控制指标为钢筋10kg/平米，砼0.16立方/平米。其他赠送方式均不调本限额是设计需满足的最低指标。可售比率适用于住宅(含局部底商、底层商业、独立商务中心(会馆、会所))等销售类产品。可租比率适用于独立商业(含商业广场、shoppingmall、购物中心、社区商业中心),酒店(含五星级酒店、普通星级酒店、酒店式公寓)、写字楼(含写字楼、研发楼、局部街铺、底层商业)等持有类产品。(1)可售比率：可售比率(%)12超过10%的可售比率(%)多层住宅3高层住宅及公审4超过10%的可售比率(%)多层住宅5高层住宅及公寓招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引第16页共31页可售比率(%)6超过10%的可售比率(%)多层住宅7高层住宅及公寓E)地下停车位按37平米/辆估算。F)项目所在地区车位有产权，且单个车位销售收入大于12万元/个时，地下室面积可适(2)可租比率：可租比率(%)1地标商业项目2城市广场、商业MALL项目3社区商业中心项目4五星级酒店(含五星级及以上或相当于五星级标准)5普通星级酒店、酒店式公寓项目6地标甲级写字楼项目7甲级、乙级写字楼项目8研发楼项目招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引本限额适用于住宅产品。影响门窗成本构成的因素包括铝合金材料断面选择、铝合金材料表面处理、玻璃选择、五金选择、门窗地面面积比等。铝合金的成本限额需要从材料选择及开窗率等方面综合考虑，合理控制在合适水平。本限额指标由窗地比及参照标准化研究成(1)档次与材料选用参照表(住宅)豪宅可选用氟碳喷涂，艳消电泳、粉末喷涂；A准豪宅艳消电泳、粉末喷涂；中档住宅中空及镀膜玻璃多层及高层豪宅可选用氟碳喷涂；艳消电泳、粉末喷涂A准豪宅中档住宅玻璃、镀膜玻璃及单或国产普通住宅单层玻璃及着色玻璃(2)外立面门窗综合指标及窗地比控制指标(住宅)华南区华东及中他地区)本分摊(元/m²)(元/m²)1豪宅不限不限2多层及高层豪宅不限不限准豪宅中档住宅普通住宅招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引第18页共31页门窗综合价格及铝含量控制表(住宅)序号项目档采用化系面积(元豪宅A不限不限不限不限不限2准豪宅83中档住宅74宅C(1)有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的，可以选用塑钢型材代替，(2)平均售价低于5000元/m2的住宅，外立面门窗综合指标及窗地比控制指标按不高(3)塑钢窗单价为单层玻璃价格，每加一层玻璃价格加60元/m2;(4)中档住宅及普通住宅不建议选择用断桥铝合金型材，可选择塑钢型材；(5)如城市公司当地政府有特殊节能要求的，需报成本委员会批准后执行；需从外墙的材料选择和外墙地面面积比两个(1)外立面用材参考表比例别墅豪宅建议控制在20%以内，特殊项目以公司审批确定的方案为准不作限制不作限制不作限制不作限制准豪比例不超40%,可适当选择一类材料不作限制不作限制招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引第19页比例宅点缀30%不限制，低于20%不得使用中档住宅总比例不超过10%,可适当选择一类不作限制不作限制严禁使用非别墅豪宅总比例不超60%,可适当选择一类材不作限制不作限制不作限制准豪宅总比例不超40%,可适当选择一类材不作限制不作限制30%不限制，低于20%不得使用中档住宅点缀不作限制严禁使用住宅严禁使用严禁使用不作限制严禁使用(1)一类材料：干挂工艺的各类饰面、进口石材、单价超250元/m²石材或其他面材、(2)二类材料：湿贴国产石材、劈开砖、火山灰砖、高档合资品牌面砖。(3)三类材料：高级面砖、氟碳涂料、仿石涂料、质感涂料等。(4)四类材料：普通面砖、普通涂料。(5)装饰构架：屋面装饰功能构架。(6)商业裙楼不适用于本限额指标。(2)外立面用材综合指标及墙地比控制指标(按地上建筑面积计算)。本分摊(元/m²)别墅豪宅不限准豪宅中档住宅2多层及高层豪宅不限准豪宅中档住宅招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引面积(含外墙装饰面、建筑造型展开面，不含阳台底部涂料)/地上建筑面积。为实施景观工程而发生的工程费用，包含硬景(消防道路、园路及广场等)、绿化、水500mm以内厚种植土回填等，不含高度2米以上结构档土墙费用。软硬景及按照景观面积单软硬景比例(元/m²)(元/m²)1豪宅不限不限准豪宅中档住宅2非别墅豪宅不限不限准豪宅中档住宅(元/m²)12甲级写字楼3乙级及高档研发写45地标商业中心67社区商业中心8五星级酒店9招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引(1)景观工程单价调整系数：一、二线城市系数为1,其他城市系数为0.9,山地景(2)保障性住房、两限房及廉住房项目的景观费用不适合本限额指标范围内。(3)屋面景观费用、空中花园景观费用、别墅类产品中的庭院内景观费用适合本限额(4)别墅类控制指标不含庭院面积。毛坯交楼的庭院面积内按100元/平米控制，设(5)硬质景观的界定为消防通道、园路、广场、景墙、有硬铺的水景面积、泳池铺装(6)景观成本的控制主要从以下方面：(7)特殊项目(如容积率高或占地较小的项目)的硬景控制比例可适当放大。按照装修区域分为大堂、地下室电梯厅(大堂)、标准层电梯厅、标准层过道及公共卫生间五个区域。在装修标准上按照豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅区分。对不同区域的单豪宅(元/m²)(元/m²)(元/m²)指标限额(元/m²))招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引共31页豪宅(元/m²)(元/m²)(元/m²)指标限额(元/m²))1大堂首层候梯厅、扣除轿厢面积),若面积超80平米/2面积超80平米/个时，调整系数为0.8,若30平米以内，调整系数为1.23电梯厅若面积超20平米/个，调4公共走道不含楼梯间5公共卫生间序号甲级乙级(元/m²)(元/m²)(元/m²)1大堂23电梯厅4公共走道不含楼梯间6公共卫生间(1)公共部位单价一线、二线城市系数为1,其他城市系数为0.8。(2)地下室大堂指标准同首层大堂标准的装修，若地下室按照简单装修，应按标准层3.2.9商务中心(商务会馆、会所)装修标准(含软硬装)限额：招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引限价指标(元/m²)豪宅5410元/m²4330元/m²3790元/m²准豪宅3600元/m²2890元/m²2530元/m²中档住宅2250元/m²1800元/m²1580元/m²1350元/m²1080元/m²950元/m²商务中心面积(m2)1销售面积<5万m225万m2≤销售面积<10万m23销售面积≥10万m2A)商务中心(商务会馆、会所)面积包括室内泳池、室内球场、保龄球馆、健身房、棋牌室、阅览室等以打造卖点、不以盈利为目的、为业主提供休闲B)当商务中心(商务会馆、会所)面积超过3000m2时应专项上报公司审批。(1)样板房建造标准上限管理(参考指标)准豪宅别墅样板房4510元/m²2570元/m²式、多层复式，风格不限古典风格平层样板房3160元/m²2570元/m²含欧式、地中海、中式风格、其他风格平层样板房2710元/m²2140元/m²中档住宅别墅样板房3160元/m²2140元/m²式、多层复式，风格不限古典风格平层样板房2530元/m²2140元/m²招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引共31页1710元/m²(1)豪宅项目样板房设计为非标准化内容，低端项目不做样板房，只做准豪宅及中档(2)建造标准、设计费按实际装修面积计算，其中阳台、露台和带装修的庭院按一(3)硬装包含装修材料、人工费、洁具、工程灯具、五金、空调、橱柜、固定家具和(4)营销主责部门可以根据营销需要，适当调整样板房的装修标准，但不得超过上限的20%,费用包含在营销费用总额中。(2)销售中心建造标准(不含设计费)3000m²以上准豪宅2700元/m²2250元/m²1800元/m²1350元/m²中档住宅/普2250元/m1800元/m²1350元/m²900元/m²3000m²以上准豪宅1710元/m²1450元/m²1290元/m²1030元/m²中档住宅/普1290元/m²1030元/m²860元/m²690元/m²(2)硬装包含装修材料、人工费、洁具、空调、其他固定电器等，软装包含家具、饰本限额适用于住宅产品。工程内容包括闭路监控、可视对讲、门禁、保安巡更、周界报警、防雷接地及UPS系统、背景音乐、停车场控制系统招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引总户数成本分摊(元/户)1豪宅准豪宅中档住宅2非别墅豪宅准豪宅中档住宅普通住宅电：范围指电表箱(不含)后至用电点，含埋管、电线、配电箱、插座及灯具，含弱电埋管。给排水：范围从给水管入建筑物至用水点，包括水泵；排水电气(元/平米)给排水(元/平米)中水(元/平地下地下准豪宅中档住宅普通住宅2、电气工程如果地上只埋管不穿线扣除30元/m2;4、给水只入户不到用水点的项目扣5元/m2;5、双联双控：(1)普通住宅及中档住宅不建议设置双联双控；(2)准豪宅建议仅在主卧及招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引第26页共31页6、超高层给排水工程在限额的基础上增加10元/m2,高层排水用铸铁管限额指标同超高层项目管理费用根据不同产品及规模按按下表控制限额进控制限额(元/m2)1计容积率面积>2.5万m22非别墅5万m2<计容积率面积≤10万m21、客户关系管理费用按照目标销售收入(不含车位销售收入)的0.3%取费标准控制，在第一阶段成本目标中必须申报此项费用，且该费用不得被其他项成本办公场地租用等费用。开办费用采取费用包干的原则，仅限项目，其中一线城市50万元，二线城市40万元，三线城市(含)以下30万元。招商蛇口招商蛇口成本限额作业指引共31页理费用房地产新项目的客户关系管理工作所发生的费用，费用总额控制在项目的编制及调整按照控股总部成本管理制度流程执行。1前期介入费新项目理早期新项目所发生的物业管理早期介入配合费用，包括开办费用配合费等；需与物业公司单独签《新项目物业管理早期介入协议》,费用总额原则上控制在“客户关系管理费用”的65%以内；其中开办费用仅限新进城市首个新项目费新项目所发生的物业公司配合现场客户服务工作费用，包括新项目入伙交付前的客户关系维护配合工作、客户体验日配合工作、新项目入伙交付的配合工作(包括新项目竣工后、入伙交付前委托物业公司接管看护工作)、新项目入伙交付后的售后服务配合工作等；城市公司需与物业公司单独签订《新项目客户服务配合协议》。2理费城市公司客服部门发生的新项目入伙交付及维修管理而发生的费用，包括(含交付)发生的费用支出及新项目入伙交付后发生的入伙维修管理费用。入伙交付前(含交付)发生的费用支出包括客户体验日费用及项目入伙交付费用(现场包装、入伙仪式、小额礼品等)等。入伙交付