2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》冲刺试卷一

2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》冲刺试卷一

[问答题]1.某家庭欲买一套单价为2800元加2、面积为120m2的住

宅。银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的

70%,利率为6%,按月等额偿还。另知，从2013年到2019年消费者价格指数依

次为100、102.5、104.6>107.3、108.7、112.5、114.6,如果以此作为计算通

货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于2013年到2019

年间的年平均通货膨胀率，基年为2019年末。问：

(1)该家庭的月还款额为多少？

(2)若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是

多少？

参考答案：详见解析

参考解析：(1)不考虑通货膨胀的影响，运用公式：A=Pi/[l-(1+i)-

n]o

其中，P=2800X120X70%=235200(元)，i=6%+12=0.5%,n=20X12=

240(月)，代入上式可得：A=235200X0.5%/[l-(1+0.5%)-240]=

1685.05(元)0

(2)在计算通货膨胀率时不能直接用价格指数进行平均，要先换成通货膨胀率

的表达式后再进行计算。以2013年到2019年消费者价格指数来计算通货膨胀

率：

①通货膨胀率:Rd=[(102.5-100)/100+(104.6-102.5)/102.5+

(107.3-104.6)/104.6+(108.7-107.3)/107.3+(112.5-108.7)

/108.7+(114.6-112.5)/112.5]/6=2.30%o

②由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)得：Rr=3.62%O则银行所获月还款额的

实际价值A=PX(Rr/12)/[l-(l+Rr/12)-n]=235200X(3.62%/12)/[I

-(1+3.62%/12)—240]=1378.61(元)。

[问答题]2.某商业房地产项目总占地面积为42000m2,规划建设用地40000m2,

总建筑面积297000m2。已知楼面地价为280元/痛，建造成本为964元/m?(包括

勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施

建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的8%,管理费用

为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6肌贷款利率为15%,按年计算，

销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5姒5.48%；项目的平均售价为

3040元/n^,可销售面积比例为95%；项目开发经营期为3年，购买土地使用权

后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他

工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入。试求该项目的开发

商成本利润率。

参考答案：详见解析

参考解析：(1)项目总开发价值

①项目总销售收入：297000X95%X3040=85773.60(万元)；

②销售税费：85773.60X5.48%=4700.39（万元）；

③项目总开发价值：85773.60-4700.39=81073.21（万元）。

（2）项目总开发成本

①土地成本：297000X280=8316（万元）；

②建造成本：297000X964=28630.80（万元）；

③其他工程费：28630.80X8%=2290.46（万元）；

④管理费：

a.土地管理费：8316X6%=498.96（万元）；

b.建设期管理费：（28630.80+2290.46）X6%=1855.28（万元）；

c.管理费合计：2354.24万元；

⑤销售费用：85773.60X3.5%=3002.08（万元）；

⑥财务费用：

a.土地费用和土地管理费利息:（8316+498.96）X[（1+15%）3-1]=

4591.49（万元）；

b.建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用利息：

（28630.80+2290.46+1855.28+3002.08）X[（1+15%）3/2-1]=8344.92

（万元）

c.财务费用总计:4591.49+8344.92=12936.41（万元）

8316+28630.80+2290.46+2354.24+3002.08+12936.41=57529.99（万

元）

（3）项目开发利润：81073.21-57529.99=23543.22（万元）。

（4）成本利润率：23543.22/57529.99=40.92%。

[问答题]3.某人于2016年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后

向开发商支付了114万元。该别墅于2017年7月30日竣工后，该人付清了剩

余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原有装修设施，进行了重新装

修，又花费了40万元。2017年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅

向银行抵押贷款，并于2017年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型

（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为2017年

9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估

价人员掌握的资料有：L该人与开发商于2017年7月30日签订的正式合同原

件；2.该人的购房发票；3.商品房预售许可证复印件；4.其他市场资料。

请问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全？2.估价人员可否承诺按170万元进

行估价？3.可否按2017年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新

装修费用确定评估值？为什么？

参考答案：详见解析

参考解析：（1）.上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺少法定优先受偿款的

证明、该人装修花费成本的证明、拆除装修部分的成本等。

（2）.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价。

理由：遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是

公平合理的价值或价格。估价机构应按照独立、客观、公正原则进行估价，对

估价师或某个特定市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，

由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决

定。因此，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求。止匕外，对于该人的装

修费用，应按照客观合理的市场价值测算。

⑶.不能按2017年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费

用确定评估值。

理由：重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的

房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估

价才是科学合理的。

［问答题］4.封面和目录（略）致估价委托人函

义X公司：

受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、

客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提

供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。

我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收

集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方

法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点

2009年6月30日的房地产市场价值为：

估价对象单价：写字楼17833.5元/mz,车库13.77万元/车位。

估价对象总价值：人民币91071万元。

大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。XX房地产估价有限公司XX分

公司（盖章）法定代表人（盖章）二。。九年七月九日注册房地产估价师声明

（略）估价假设和限制条件（略）房地产估价结果报告

一、估价委托人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象

（-）估价对象登记状况

（二）估价对象权利状况

估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，XX拥

有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。

表1-24估价对象状况

权属人略

国有土地使用证号略

房屋所有权证号略

坐落位置XX市金融街X区X号

房屋产权来源略房屋产权比例100%

土地用途综合用地房屋用途办公

宗地总面积5997.95m2

东至略

土地状况西至略

宗地四至

南至略

北至略

建筑结构钢筋混凝土结构

层数地下三层、地上十八层

房屋状况

建筑面积50426.31m2

建成年月1998年4月

（三）估价对象实物状况

估价对象位于XX市金融街义区X号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结

构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m；地下三层，层高2m。根据估价

委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使

用情况为：大厦外墙一〜四层为棕色花岗石饰面，四层以上为铝合金玻璃幕

墙；西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。

双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。

地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个车位），地上车位共53

个。

四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价

值。

五、估价时点2009年6月30日

六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定

未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿

款。

七、估价依据

（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范1.《中华人民共和国民法典》。

2.《中华人民共和国担保法》。3.《中华人民共和国城市房地产管理法》。4.

《中华人民共和国土地管理法》。5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出

让和转让暂行条例》。6.《城市房地产抵押管理办法》。7.《房地产估价规

范》。

（二）委托方提供的有关资料（略）

（三）估价方掌握的有关资料1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料。2.

估价对象所在区域同类型房地产出租资料。3.国家及当地有关税费法规。4.

其他政策文件等。

八、估价原则

本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下原则：1.合

法原则（略）。2.最高最佳使用原则（略）。3.替代原则（略）。4.估价时

点原则（略）。

九、估价方法因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容

易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费

用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算

结果，最终确定估价结果。两种估价方法定义如下：（略）

十、估价结果（略）

H、估价人员（略）

十二、估价作业日期（略）

十三、风险提示（略）

十四、估价报告应用的有效期（略）房地产估价技术报告

一、个别因素分析（略）

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用（略）

六、估价测算过程

（一）市场法

市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对

这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。

计算公式：

估价对象市场价格=可比实例价格X交易情况修正系数义交易日期修正系数X

区域因素修正系数X个别因素修正系数L可比实例选择区域市场同类项目售

价等数据组见表l-25o

根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：

可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，

占地面积为10971.27m：建筑面积为98741.451^,地上二十层，地下二层，交

易单价为17272元/Hi,（按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。

可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，

占地面积为5699.77痛，建筑面积为34198.63m2,地上十五层，地下二层，交易

单价为16700元/W,交易时间为2007年10月。

可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，

占地面积为9752.56m2,建筑面积为83773n地上二十三层，地下三层，交易

单价为17578元/a?,交易时间为2008年5月。2.房地产比较因素条件说明表

表1-25房地产比较因素条件说明表

项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C

名称XX大厦银行大厦新新大厦中正大厦

位置金融街X区X号金酸街B区7号金融街C区2号金融街D区3号

交易年价/（元An?）特估17272167001757S

交易情况正常正言正常正常

交易时间2009.62009.42007.102008.5

距市中心距离/kE妁3.40$4141约3.42约3.40

属金融街商明，

属金融街商圈，同修金融街商圈,同属金曲街商网，同

同档写字楼较

办公聚柒度档写字楼较多，办档写字楼较多.办档写字楼较多，办

多,办公聚集

公聚集度高公聚集度高公聚集度高

■*

区域内有主干道

区域内有主干道两区域内有主干道网区域内有主干道两

两条.次干道

aus^a条.次干道三条条.次干道三条条.次干道三条

交通便三条

提程度

距地帙站、公交车距地帙站、公交车距地铁站、公交车距地铁站、公交

公共交通

站妁6501n站约600m站为500m车站约700m

红线外已达到七

红线外已达到七通.红:线外巳达到七通，红线外巳达到七通.

公共配套设施完善程度通,公共配套设

公共配套设施完备公共配套设施完备公共配套设施完今

it完备

一般，一定程度尾一般，一定程度尾一般，一定程度尾一般，一定程度

环境质量状况

气、噪声污柒气、噪声污染气、噪声污染尾气、噪声污染

区域规划发展方向办公、商业办公、商业办公、商业办公、前业

建成年代1998年2005年2005年2009年

建筑结构的筋混凝土钢筋混凝土的筋澧凝土钢筋混凝土

外堵--四层为株整个大厦由两株不外墙一~三鹿为

采用弧形设计.表

红色花岗石怵面.规则塔线和中阿部褐色花岗石饰

面全豉璃幕墙.并

崖坑外观设计及材料四厘以上为蛔合金分连接而成.中空S,三度以上为

在陵顶设置了空中

豉璃黑埼.立面造玻璃幕墙.立面逡格合金展璃幕

花感.立面造友好

修较好型好41.立面造SS好

工程!Mt优艮优良优盛优良

平面布置设计合理设计合理设计合理设计合理

12部三要电播.快14部电梯.2部自

8部三覆电楼.安R部三菱电梯.

宇自动化、消防自动扶梯.俊字自动

±装中央空洞系统、5A智能管理系

别动报警、安保、卫化、消防自动报警、

变颈绐水系筑、中茨、取路供电、

因星接收及衣或电视、闭路监拄电视、卫

素水回用系统、自动绥合布线、电视

一卡通甘理、公共星搂收及有城电视、

消防报瞽系统、安按我系统.无线

设熏设备完善程度广播及章息广播、一卡通管理、公共

防监拴系姚、中国召讯系统、安全

理位交换机、结构广播及象念广播、

电信骨干网络系统、艺控及防范系

化煤合布战、后备结构化除台布妓、

美国K尼缰尔修字统、中央空网系

电源、同声传译、后备电源、中央空

自控系统.设St设先设镰设备

无线通信,设施设网系统,设健设各

备较完善完善

缶完善完善

装修情况高档装修中档震修中档装修中档装修

南网开小型街心花西恻是城市壕化带.西他是城市绿化

周边景观景观一般

国.景观较好景观较好带.景观较好

物业管理物业管理好就业管理好物殳管理好物业管理好

成交娓惧鳖栋济估整栋成交南根（A座）整栋成交整惊帔

3.房地产价格影响因素修正系数确定根据估价对象与可比实例的差异，以估价

对象的各因素条件为基础，指数均设定为100,确定可比实例各因素的相应指

数，比较因素指数确定如下：

(1)交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼

资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资

料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正

系数，见表1-26：

表1-26交易情况修正系数表

可比实冽ABC

交易情后信壬系效10010085

(2)交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格

略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的

市场调查，确定交易日期修正系数，见表『27：

表1-27交易日期修正系数表

可比实洌ABC

2009年4月2007年10月2008年5月

交易日期噎壬系数

10010299

(3)区域因素及个别因素修正(区域因素指数、个别因素指数确定过程略)

经比较得出房地产比较因素条件指数表如表1-28所示：

表1-28房地产比较因素条件指数表

项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C

交易单价/（元/m。待估172721670017578

交易情况100100100&5

交易日期10010010299

距市中心距离100100100100

办公聚集度100100100100

区交通便道路类型100100100100

域

因捷程度距公交站点距离100100.25100.7599.75

素

公共配套设施完善程度100100100100

环境质量状况100100100100

区域规划发展方向100100100100

建成年代100103.5103.5104

建筑结构100100100100

建筑外观设计及材料100101101101

工程质量100100100100

个

别平面布置100100100100

因

素设施设备完善程度100101101101

装修情况1009797竹

周边景观10010099100

物业管理100100100100

成交规模

100100100―吧一4.房

地产比较因素修正系数确定将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指

数进行比较，得到房地产比较因素修正系数，如表1-29所示：

表『29房地产比较因素修正

项目可比实例A可比实例B可比实例C

交易单价/（元//）172721670017578

交易情田100/100100/100100/35

交易日期100/100102/10099/100

距市中心距离100/100100/100100/100

办公聚集度100/100100/100100/100

区道路类型100/100100/100100/100

域交通便捷程度

因距公交站点距离100/100.25100/100.75100/99.75

索

公共配套设施完善程度100/100100/100100/100

环境质量状况100/100100/100100/100

区域规划发展方向100/100100/100100/100

建成年代100/103.5100/103.5100/104

建筑结构100/100100/100100/100

建筑外观设计及材料100/101100/101100/101

工程质量100/100100/100100/100

个

别平面布置100/100100/100100/100

因

素设能设备完善程度100/101100/101100/101

装修情况100/97100/97100/97

周边景观100/100100/99100/100

物业管理100/100100/100100/100

成交规模100/100100/100100/100

5.v卜算结果比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易

情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875

元/n?。

（二）收益法收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率

将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬

资本化法。

估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金

流，为委托方提供参考，也采用此种方法。

1.收益法测算过程（略）

2.收益法计算结果

按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元/n?,总价为

89718万元；地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。

七、估价结果确定

估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价

结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。

计算结果见表1-30：

两种方法酒算确定最终房地产确定最终房

估价方法取值权重

单价/（元/m?）单价/（元/m?）地产总价/万元

市场法1787550%

收益法（报酬17833.589928

1779250%

资本化法）

即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：

1.写字楼部分：89928万元。

2.地下车库:1143万元。

合计总价为人民币91071万元。

八、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方

法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点

2009年6月30日的房地产市场价值（略）。附件（略）

参考答案：详见解析

参考解析：上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：

（1）致估价委托人函中缺估价对象说明。

理由：致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象

（财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型（名

称）、估价方法、估价结果、与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特

别提示、致函日期。本估价报告的致估价委托人函，没有对估价对象的财产范

围及名称、坐落、规模、用途、权属等进行说明。

（2）致估价委托人函中缺估价对象的法定优先受偿权和抵押价值说明（或给出

了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）。

理由：本案例评估目的为“为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对估

价对象房地产的抵押价值进行评估”。但致估价委托人函中只给出评估对象的

市场价值，没有给出抵押价值。

（3）致估价委托人函中不应以估价公司分公司的名义出具报告。

理由：致估价委托人函对于受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署房地

产估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。本案例致函方不能署估价

公司分公司。

（4）估价结果报告中对估价对象描述不全。

估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、地役

权等他项权利，土地使用权期限及其起止日期，缺房屋所有权情况的明确说

明。

估价对象中缺区位状况介绍或说明。

估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况(含地下

第三层)等。

理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内

容：①估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对

象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；②估价对

象基本状况，包括估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等；

③土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程

度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属

状况、土地使用期限；④建筑物基本状况，包括层数、用途、建筑结构、装

修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护保养和使用情况，公共

配套设施完备程度。本评估报对估价对象的权利状况描述不清楚。

(5)估价原则中缺谨慎原则。

理由：房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③估

价时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。估价结果报告

中的估价原则主要说明本次估价遵循的房地产估价原则，并对所列估价原则进

行简要定义，不能滥列估价原则，所列原则必须具有针对性。

(6)估价结果报告中缺变现能力分析。

理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：①估价委托人；②房地产估价

机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价依据；⑧

估价原则；⑨估价方法；⑩估价结果；注册房地产估价师；实地查勘期；估价

作业日期；估价报告使用期限；变现能力分析；风险提示。本评估结果报告没

有变现能力分析的内容。

(7)市场法中对可比实例的介绍缺少是否有地下车库的明确说明。

理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同

一区域内的类似房地产项目进行了市场调查和比较分析，从中选取可比性较强

的房地产项目。本案例的估价对象含有地下车库，可比实例的介绍应该对有无

地下车库进行说明。

(8)市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，应说明在此期

间房地产市场行情变化不大。理由：交易时间与估价时点相距时间越长，市场

行情越容易变动，市场交易价格变化的可能性越大。本案例，B交易时间与估价

时点相距时间近两年，但交易价格变化不大，仍具有可比性，说明此间房地产

行情比较稳定，变化不大。

(9)市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，应说明在此

期间房地产市场行情变化不大。

理由：交易时间与估价时点相距时间越长，市场行情越容易变动，市场交易价

格变化的可能性越大。本案例，C交易时间与估价时点相距时间一年以上，但交

易价格变化不大，仍具有可比性，说明此期间房地产行情比较稳定，变化不

大。

(10)周边景观应属于区域因素。

理由：区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有所影响的

因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。具体可包

括：距市中心距离、交通便捷程度、公共配套设施完备度、环境状况、景观状

况等。

(11)可比实例B只是南楼A座成交，其成交规模应予以调整。

理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同

一区域内的类似房地产项目进行了市场调查和比较分析，从中选取可比性较强

的房地产项目。若B只有南楼A座成交，可比实例A、C及评价对象都是整栋成

交，则B的可比性受影响，应对其成交规模进行调整。

(12)市场法交易日期修正系数的确定应说明理由。

理由：市场法交易日期修正系数应根据交易日期相距时间的长短和市场调查中

市场价格的波动情况具体确定，估价技术报告中应说明市场法交易日期修正系

数的确定及确定的理由。

(13)市场法计算中缺权益状况说明和调整。

理由：估价技术报告中，市场法测算应包括的内容有：①收集交易实例；②选

取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；

⑥房地产状况调整；⑦计算比较价值。其中，房地产状况调整应包括：区位状

况说明与调整；实物状况的说明与调整；权益状况的说明与调整。本估价技术

报告，没有权益状况的说明与调整。

(14)市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子

应为100,分母分别为102和99o

理由：市场状况调整也称为交易日期调整，市场状况调整系数应以可比实例成

交日期的价格为基准确定，而不是以估价对象条件为基础确定，指数为100。

(15)可比实例A修正系数计算错误。

(16)可比实例B修正系数计算错误。

(17)地下车库价格仅用收益法一种方法计算，未说明不选用其他方法的理由

(或在市场法中缺地下车库的计算)。

理由：当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进

行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所

有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中

说明并陈述理由。

(18)估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值的说明。

理由：本次估价是为了确定估价对象的抵押价值，因此，估价结果应该包括优

先受偿款和抵押价值的说明。

（19）技术报告中多了第八项内容：估价结果。

理由：估价技术报告的内容包括：①估价对象区位状况的描述与分析；②估价

对象实物状况的描述与分析；③估价对象权益状况的描述与分析；④市场背景

描述与分析；⑤估价对象最高最佳利用分析；⑥估价方法适用性分析；⑦估价

测算过程；⑧估价结果确定。估价结果是估价结果报告的内容。

共享题干题

甲公司在城乡接合部有一宗面积为5000m

2

的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用

房，基本情况见表3-1：

表3-1基本情况表

名称建筑面积/m：建筑基底面积房屋结构建筑物重置单价（元m：）建筑物成新率

店面10001000管混80090%

仓库20002000传木50085%

住宅15001500传混65090°o

［单选题］L

如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按

土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（）。

A.22.22%

B.33.61%

C.36.55%

D.37.80%

参考答案：C

参考解析：店面应分摊的土地价值=2000000-800X90%X1000=128（万

元），仓库应分摊的土地价值=2000000—500X85%X2000=115（万元），住

宅应分摊的土地价值=1950000—650X90%X1500=107.25（万元），总地价=

128+115+107.25=350.25（万元），店面应分摊的土地份额=128+350.25=

36.55%0

共享题干题

甲公司在城乡接合部有一宗面积为5000m

2

的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用

房，基本情况见表3-1：

表3T基本情况表

名称建筑面积/m:建筑基底面积m:房屋结构建筑物重置单价（元m：）建筑物成新率

店面10001000徒混80090%

仓库20002000传木50085%

住宅15001500防混65090%

［单选题］2.如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述

中，正确的是（）。

A.店面内的装修装饰补偿金额由房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通

过委托评估确定

B.因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价

C.评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定

D.甲公司可自行委托估价机构评估店面价值

参考答案：D

参考解析：D项，拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。估价委托人应当与

估价机构签订书面拆迁估价委托合同。A项，被拆迁房屋室内自行装修装饰的补

偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确

定。协商主体是拆迁人和被拆迁人，而不是拆迁公司和被拆迁人，拆迁公司只

是拆迁人的代理。B项，拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比

较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。C项，拆

迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方

式。评估机构独立于拆迁人和被拆迁人，其评估结果是客观的，不随拆迁人和

被拆迁人的意志改变。并且，评估结果也不应与拆迁人和被拆迁人商量。

共享题干题

甲公司在城乡接合部有一宗面积为5000m

2

的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用

房,基本情况见表3-1：

表3T基本情况表

名称建筑面积/m:建筑基底面积房屋结构建筑物重置单价（元m：）建筑物成新率

店面10001000管混80090%

仓库20002000得木50085%

住宅15001500小混65090%

［单选题］3.果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计

入土地取得相关税费的是（）。

A.耕地占用税

B.征地管理费

C.耕地开垦费

D.新增建设用地有偿使用费

参考答案：D

参考解析：征收集体土地的相关税费有：①新菜地开发建设基金（征收城市郊

区菜地的）；②耕地占用税（占用耕地的）；③耕地开垦费（占用耕地的）；

④征地管理费；⑤政府规定的其他有关费用。

共享题干题

某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。

［单选题］4.若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件

中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是（）。

A.本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响

B.本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减

C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估

D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整

参考答案：A

参考解析：如果评估的是设定权益下的价值或价格，则应在估价报告中清晰说

明所设定的权益状况及设定的依据和理由，并应在“估价假设和限制条件”中

作出相应说明，对估价报告用途作出相应限制，避免被误认为虚假估价报告或

有重大遗漏的估价报告。因此，若以改变用途的假设为前提进行评估，且在估

价的假设和限制条件中对估价结果进行限制，则说明本次评估已经考虑了变更

用途费用对估价结果的影响。

共享题干题

某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。

［单选题］5.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办

理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（）评估。

A.商业用途

B.工业用途

C.估价师确定的用途

D.委托方确定的用途

参考答案：B

参考解析：对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的

规划用途等用途之间不一致的，应按有关部门认定的用途进行估价。若委托方

提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵

押