房地产经纪人-房地产经纪专业基础-房地产价格及其评估

房地产经纪人-房地产经纪专业基础-房地产价格及其评估[单选题]1.房地产需求是指在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产()。[2009年真题]A.消费者需要的（江南博哥）数量B.消费者愿意而且能够购买的数量C.企业提供的数量的总和D.企业愿意且能够提供的数量正确答案：B参考解析：有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不仅愿意购买，而且有能力购买，故房地产需求是指在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产消费者愿意而且能够购买的数量。[单选题]2.在区位选择中，人们越来越重视()。[2006年真题]A.空间交通距离B.空间直线距离C.交通时间距离D.交通路线距离正确答案：C参考解析：距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂地区等情况下，它往往会失去意义。交通路线距离一般是指连接的道路长度，有时受路况、交通管制等的影响，虽然距离不远，但需要的时间较长，因此交通路线距离也不一定能反映真实的状况。交通时间距离一般来说更科学，人们越来越重视。[单选题]3.房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备的性质不包括()。A.有用性B.有益性C.稀缺性D.有效需求正确答案：B参考解析：房地产与其他物品一样，之所以有价格，是因为具有有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能够满足人们的某种需要，即具有使用价值；稀缺性是指物品的数量没有多到使所有人想要得到它时就能够得到它；有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不仅愿意购买，而且有能力购买。[单选题]4.在经济学中，把能满足人们对某种需要的效用的价值称为()。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.有用价值正确答案：A参考解析：有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为有使用价值，如水可以解渴，粮食可以充饥，住宅可以居住。[单选题]5.房地产价格实质是()。A.使用土地的价格B.房屋的价值C.房地产权益的价格D.房地产的适用价值正确答案：C参考解析：房地产价格实质上是房地产权益的价格。一般商品是动产，其物权的设立和转让是依照法律规定交付，因此其价格通常是商品本身的价格。房地产是不动产，其物权的设立和转让是依照法律规定登记，因此房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是房屋所有权、建设用地使用权或其他权利。[单选题]6.某套住房以每月2500元的价格对外出租，该价格在经济学上称为()。A.交换代价的价格B.源泉价格C.租赁价格D.买卖价格正确答案：C参考解析：房地产由于价值较大、寿命长久，所以同时存在买卖和租赁两种交易方式、两个市场。因此，房地产同时有两种价格：①其本身有一个价格，即买卖价格，又称交换代价的价格，简称价格；②使用其一定时间的价格，即租赁价格，又称使用代价的租金，简称租金。[单选题]7.在买方市场下，房地产成交价会偏向()。[2012年真题]A.买方最低出价B.买方最高出价C.卖方最低出价D.卖方最高出价正确答案：C参考解析：卖方要价是站在卖方的角度，指卖方出售房地产时愿意接受的价格。买方出价是站在买方的角度，指买方购买房地产时愿意支付的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。[单选题]8.某套住宅的卖方，其最低要价为38万元，而买方愿意支付的最高价格为42万元，则该套住宅成交价格可能()。[2011年真题]A.低于38万元B.位于38～42万元之间C.高于42万元D.不存在正确答案：B参考解析：卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。[单选题]9.某宗房地产交易，买卖双方约定以5600元/m2的价格成交，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的9%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5.5%。则该宗房地产的正常成交价格为()元/m2。[2007年真题]A.5137.61B.5308.06C.5908.00D.5925.93正确答案：B参考解析：成交价格可分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指不存在特殊交易情况下的成交价格。该宗房地产的正常成交价格为：正常成交价格＝买方实际付出的价格（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝5600÷（1＋5.5%）＝5308.06（元/m2）。[单选题]10.某地块的单价为900元/m2，房屋单价为3600元/m2，设定容积率为3，则其楼面地价是()元/m2。[2007年真题]A.300B.1200C.2700D.4500正确答案：A参考解析：楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，楼面地价的计算公式为：楼面地价＝土地总价÷总建筑面积＝土地单价÷容积率。本题中，该地块的楼面地价＝900÷3＝300（元/m2）。[单选题]11.刘某购买了一套建筑面积为100m2，单价为6000元/m2的商品住房，首付30%，余款向银行申请20年期的抵押贷款。若其选择按月等额偿还贷款本息，假设贷款年利率为6%，则其名义单价和实际单价分别为()元/m2。[2010年真题]A.6000和6000B.6000和7221.63C.7221.63和6000D.7221.63和7221.63正确答案：A参考解析：名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。本题中，采取按月等额偿还贷款本息方式支付，其名义单价和实际单价相等，均为6000元/m2。[单选题]12.某套期房的建筑面积为90m2，尚需10个月才能建成交付使用。相似现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的5%。则该期房目前的市场价格为()元/m2。A.3891.35B.4900.25C.4009.54D.3957.23正确答案：C参考解析：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。设该期房目前的市场价格（单价）为V，则：V＝4500－2500/（10%/12）{1－[1/（1＋10%/12）10]}/90－4500×5%＝4009.54（元/m2）。[单选题]13.一般情况下，同质的期房与现房之间的价格关系是()。[2007年真题]A.期房价格高于现房价格B.期房价格低于现房价格C.期房价格与现房价格相等D.期房价格与现房价格没有关系正确答案：B参考解析：在期房与现房同品质相同（包括位置、结构、设备、装修、环境和配套设施等方面相同）的情况下，期房价格低于现房价格，二者之间的关系为：[单选题]14.某期房还需9个月才能交付使用，市场上类似的现房价格为8000元/m2，该类房屋出租一年净收益为500元/m2，假设折现率为12%，风险补偿估计为现房价格的1.5%，则该期房目前的价格是()元/m2。[2008年真题]A.7450B.7553C.7700D.8339正确答案：A参考解析：根据期房价格与现房价格之间的关系计算，该期房目前的价格为：[单选题]15.下列新建商品房价格中，最低的是()。[2011年真题]A.起价B.标价C.成交价D.均价正确答案：A参考解析：起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。A项，起价是指销售新建商品房的最低价。B项，标价又称卖方报价、挂牌价、表格价，是新建商品房销售者在“价目表”上所标出的不同楼幢、楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，即卖方要价。C项，成交价是指新建商品房买卖双方的实际交易价格。D项，均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种，均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。[单选题]16.下列关于价格的表述中，不正确的是()。[2006年真题]A.市场价格与理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格B.成交价格是买者同意付出，卖者愿意收取的货币额C.起价、标价、成交价、拍卖价、均价是在房地产拍卖中出现的一组价格D.房屋成本租金由折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税组成正确答案：C参考解析：C项，起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中出现的几种房价。[单选题]17.房地产价格中，把一笔房地产交易中交易双方实际达成的交易的价格称为()。A.市场价格B.成交价格C.理论价格D.总价格正确答案：B参考解析：成交价格简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。它是已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情的了解程度，出售或购买的动机或急迫程度，交易双方之间的关系、议价能力和技巧，卖方的价格策略等的不同而有所不同。[单选题]18.某城市商品房市场需求大于供给，卖方掌握着市场主动权。这种房地产市场通常被称为()。A.买方市场B.完全垄断市场C.垄断竞争市场D.卖方市场正确答案：D参考解析：卖方市场是房地产供不应求卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。买方市场是房地产供大于求买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，因买方在交易上处于有利地位，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，因卖方在交易上处于有利地位，成交价会偏向买方最高出价。[单选题]19.与卖方市场相比较，买方市场成交价格()。A.偏低B.一样C.偏高D.变化不定正确答案：A参考解析：在买方市场下，因买方在交易上处于有利地位，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，因卖方在交易上处于有利地位，成交价会偏向买方最高出价。[单选题]20.在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为()。A.买卖双方成交价≥买方最高出价≥卖方最低要价B.买方最高出价≥卖方最低要价≥买卖双方成交价C.买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价D.卖方最低要价≥买卖双方成交价≥买方最高出价正确答案：C参考解析：成交价是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。卖方要价是卖方出售房地产时所愿意接受的价格。因卖方总想多卖钱，卖方出售房地产时会有一个可以接受的最低价（简称最低要价），当买方的出价不低于这个最低价时卖方才会出售。买方出价是买方购买房地产时所愿意支付的价格。因买方总想少付钱，买方购买房地产时会有一个可承受的最高价（简称最高出价），当卖方的要价不高于这个最高价时买方才会购买。在一笔成功的房地产交易中，买卖双方的成交价必然高于或等于卖方最低要价，低于或等于买方最高出价，即：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。[单选题]21.房地产价格中，一般把某种房地产在市场上的一般、平均水平价格称为()。A.成交价格B.市场价格C.单位价格D.实际价格正确答案：B参考解析：市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均交易价格。一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数。[单选题]22.房地产的()一般不能反映房地产价格水平的高低。A.总价格B.单位价格C.楼面地价D.实际价格正确答案：A参考解析：总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。[单选题]23.某宗房地产占地面积为4000m2，容积率为5，土地单价为3000元/m2，建筑覆盖率为35%，则其楼面地价为()元/m2。A.600B.1050C.3000D.5250正确答案：A参考解析：楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，根据公式：楼面地价＝土地单价÷容积率。题中，房地产的楼面地价＝3000÷5＝600元/㎡。[单选题]24.城市中某地块面积1000m2，土地单价为3000元/m2，按城市规划条件该地块的容积率为5。若在该地块开发建造的商品房每平方米建筑面积的售价为4000元，开发成本及相关费用为2800元，则在该地块上开发建造商品房每平方米建筑面积可获得的利润为()元。A.600B.1000C.1200D.1800正确答案：A参考解析：楼面地价＝土地单价÷容积率，根据已知数据得出，该地块楼面地价＝3000÷5＝600（元/㎡）。题中，在该地块开发建造的商品房每平方米建筑面积的售价为4000元，开发成本及相关费用为2800元，所以，该地块上开发建造商品房每平方米建筑面积可获得的利润为：4000－2800－600＝600（元/㎡）。[单选题]25.直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到的价格为()。A.名义价格B.实际价格C.理论价格D.市场价格正确答案：B参考解析：名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。[单选题]26.表面上的价格，能直接观察到的价格为()。A.成交价格B.市场价格C.名义价格D.实际价格正确答案：C参考解析：名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。[单选题]27.某宗商品住宅的正常成交价格为3000元/m2，交易中卖方与买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和2%，则卖方实际得到的价款为()元/m2。A.2760B.2820C.2880D.2940正确答案：B参考解析：房地产买卖中，本应由卖方缴纳的税费，买卖双方约定由买方缴纳，或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方约定由卖方缴纳。这种情况下的成交价格为名义价格，而实际价格则是在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。即实际价格＝正常成交价格－应缴纳的税费。本题中，卖方实际得到的价款为：3000－3000×6%＝2820（元/m2）。[单选题]28.某套住房的建筑面积100m2，总价为45万元。如果首付15万元，余款可以在三年内的每年年末支付10万元，假设年利率为5%，则该套住房的实际单价为()元/m2。A.4223B.4288C.4357D.4500正确答案：D参考解析：实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。本题中，该套住房的总价即为实际总价，该套住房的实际单价为：450000÷100＝4500（元/m2）。[单选题]29.房地产价格中，把目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格称为()。A.现房价格B.评估价格C.期房价格D.成交价格正确答案：C参考解析：A项，现房价格是指以已竣工的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。B项，评估价格是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。C项，期房价格是指以目前尚未竣工而在将来竣工后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的房地产价格。D项，成交价格简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。[单选题]30.某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为5500元/m2，出租的年末净收益为430元/m2。假设折现率为9%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格为()元/m2。A.4583.43B.4995.50C.5105.50D.5390.00正确答案：B参考解析：在期房与现房品质相同的情况下，期房价格应低于现房价格。期房价格与现房价格之间的关系是：本题中，根据已知数据得：期房价格＝5500－430÷（1＋9%）－5500×2%＝4995.50（元/m2）。[单选题]31.李某欲购买一套期房，一年后交房。与其类似的现房价格为6000元/m2，用于出租的年净租金为360元/m2（出租期初支付），折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格是()元/m2。A.5552.73B.5724.00C.6000.00D.6207.27正确答案：A参考解析：在期房与现房品质相同的情况下，期房价格低于现房价格。根据期房价格与现房价格之间的关系计算，该期房目前的价格为：期房价格＝现房价格－（预计从期房达到现房期间/现房出租的净收益的折现值）－风险补偿＝6000－360÷（1＋10%）－6000×2%＝6000－327.27－120＝5552.73（元/m2）。[单选题]32.通常不能反映所销售商品房的真实价格水平的是()。A.起价B.标价C.成交价D.均价正确答案：A参考解析：起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。起价是指销售新建商品房的最低价。这个价格通常是最差位置的楼幢和最差的楼层、朝向、户型的商品房的价格，有时甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在广告宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。[单选题]33.房地产价格中，买卖双方一般会围绕着()进行讨价还价。A.起价B.均价C.成交价D.标价正确答案：D参考解析：标价又称卖方报价、挂牌价、表格价，是新建商品房销售者在“价目表”上标出的不同楼幢、楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，即卖方要价。一般情况下，买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价，最后商品房销售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。[单选题]34.商品房买卖合同中写明的价格一般就是()。A.起价B.标价C.均价D.成交价正确答案：D参考解析：成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。但现实中存在为了避税或达到政府指导价要求，将该价格拆分为房价款和装修款两部分。[单选题]35.一般可以反映所销售商品房的总体价格水平的是()。A.起价B.成交价C.标价D.均价正确答案：D参考解析：均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。[单选题]36.下列情形不需要补地价的是()。A.原来规划为住宅用地的土地更改为商业用地B.建设用地的土地容积率变大C.延长土地的使用期限D.一块生产建设用地所有者发生变更正确答案：D参考解析：补地价是指建设用地使用权人因改变建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、土地收益等。需要补地价的情形主要有：①转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产；②改变土地用途等规划条件；③延长土地使用期限（包括建设用地使用权期间届满后续期）。[单选题]37.居民收入增加会加大对居住房地产的需求，其中，()阶层收入增加对居住房地产的需求的影响最大。[2008年真题]A.超低收入者B.低收入者C.中等收入者D.高收入者正确答案：C参考解析：若居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。[单选题]38.结合物价因素分析，从较长时期来看，房地产价格上涨率通常()。[2009年真题]A.高于一般物价上涨率B.低于一般物价上涨率C.与一般物价上涨率没有关系D.等于一般物价上涨率正确答案：A参考解析：不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，特别是诸如建筑材料价格（尤其是建筑钢材、水泥、木材的价格）、建筑构配件价格、建筑设备价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨，会增加房地产开发建设成本，从而可能引起“成本推动型”的房地产价格上涨。从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。[单选题]39.下列税收政策中，在卖方市场情况下会推动房地产价格上涨的是()。[2010年真题]A.减少房地产开发环节的税收B.增加房地产开发环节的税收C.增加买方的税收D.增加房地产保有环节的税收正确答案：B参考解析：增加或减少卖方的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，也要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是卖方市场，则增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而会导致房地产价格上涨；而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。如果是买方市场，则增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上涨；而减少卖方的税收则会使房地产价格下降。[单选题]40.下列关于房地产价格的表述中，不正确的是()。A.政府干预某种房地产价格时，可以规定其成本构成和利润率B.市区一条高架轻轨线路在某多层住宅楼前通过，将导致其价格上升C.城市中家庭平均人口的下降，商品住宅的价格可能有上涨的趋势D.某区域居民文化素质与文明程度的提高，使得该区域房地产价格可能上升正确答案：B参考解析：有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了交通，会提高该居住区住宅的价格，另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，会降低该居住区住宅的价格。至于最终是提高还是降低该居住区的住宅价格，要看受影响住宅离该道路的远近以及该道路的性质等情况。[单选题]41.在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增加或减少是人口的()。A.自然增长B.机械增长C.净增长D.负增长正确答案：A参考解析：人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口的机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。[单选题]42.某城市年平均人口150万人，2017年出生人口1000人，死亡300人，迁入人数2000人，迁出人数600人，则该城市2017年的人口增长率为()。A.0.47‰B.0.93‰C.1.4‰D.2‰正确答案：C参考解析：人口增长是指在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长导致的人口数量增加或减少的变动现象。某一地区的人口增长率是该地区一年内人口增长的绝对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为：本题中，该城市2017年的人口增长率为：（1000－300＋2000－600）÷1500000＝1.4‰。[单选题]43.()是指收入每增加一个单元所引起的消费的变化，即新增加消费占新增加收入的比例。A.居民消费价格指数B.生产资料价格指数C.收益乘数率D.边际消费倾向正确答案：D参考解析：边际消费倾向是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。[单选题]44.反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和()。A.恩格尔系数B.生产资料价格指数C.收益乘数率D.边际消费倾向指数正确答案：B参考解析：反映一般物价变动的指标主要有：①居民消费价格指数（CPI），是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程度的相对数，是综合了城市居民消费价格指数和农民消费价格指数计算取得。②生产资料价格指数（PPI），又称生产者价格指数、工业品出厂价格指数，是反映一定时期内生产资料价格变动趋势和变动程度的相对数。[单选题]45.从()看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。A.综合效应B.房地产供给的角度C.房地产需求的角度D.房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度正确答案：B参考解析：利率的升降对房地产价格有一定的影响，可以从房地产供给角度、房地产需求角度、房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度和综合效应角度分析研究。从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本（或者说财务费用、投资利息），从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。[单选题]46.从()看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。A.综合效应B.房地产需求的角度C.房地产供给的角度D.房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度正确答案：D参考解析：利率的升降对房地产价格有一定的影响，可以从房地产供给角度、房地产需求角度、房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度和综合效应角度分析研究。从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。[单选题]47.土地增值税是房地产()的税收。A.开发环节B.交易环节C.保有环节D.估价环节正确答案：B参考解析：房地产交易环节的税收又称房地产流转环节的税收，相当于商品流通环节的税收，例如增值税、契税、所得税、印花税。[单选题]48.采用市场法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于()个。[2009年真题]A.2B.3C.5D.10正确答案：B参考解析：采用市场法（又称交易实例比较法、市场比较法、市场法）评估房地产价格时，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3至5个的可比实例即可。[单选题]49.下列房地产中，适用收益法估价的有()。[2011年真题]A.公园B.行政办公楼C.旅馆D.图书楼正确答案：C参考解析：收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类房地产有收益即可。[单选题]50.收益法中的报酬率与投资风险()。[2012年真题]A.正相关B.负相关C.无关系D.相关性随机变化正确答案：A参考解析：报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。[单选题]51.张某购买了一套剩余寿命为42年的房屋，预计正常情况下每年可获得净租金7万元，若该房屋的报酬率为8.5%，则其收益价格为()万元。[2010年真题]A.76.30B.79.68C.80.96D.82.35正确答案：B参考解析：在收益期为有限年且净收益每年不变的情况下，该房屋的收益价格为：式中，V为房地产的收益价格或价值；A为房地产的净收益；Y为房地产的报酬率或折现率；n为房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限。[单选题]52.某房地产的土地使用年限为50年，至今已使用了8年，预计该房地产正常情况下每年有效毛收入为30万元；年运营费用为12万元。假设该房地产的报酬率为9%，则其收益价格为()万元。[2009年真题]A.194.64B.197.31C.324.40D.328.85正确答案：A参考解析：净收益是指有关收入（如有效毛收入）减去费用（如运营费用）后归因于估价对象的收益。本题中，该房地产净收益为：30－12＝18（万元）。则收益期为有限年且净收益每年不变的房地产收益价格为：式中，V表示房地产的收益价格或价值；A表示房地产的净收益；y表示房地产的报酬率或折现率；n表示房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限。[单选题]53.经预测，某宗房地产未来4年的年净收益均为80万元，假定4年后的价格比现在上涨10%，该类房地产的报酬率为8.6%，则该房地产现在的价格是()万元。[2008年真题]A.773.58B.930.17C.961.99D.1249.86正确答案：D参考解析：预测房地产未来t年的净收益分别为A1，A2，…，At，第t年末的价格为Vt，如果净收益每年不变为A，其现在的价格为[单选题]54.经预测，某房地产未来三年的净收益分别为100万元、110万元、120万元，三年后将该房地产售出，假定三年后的价格比现在上升10%，又知该类房地产的报酬率为9%，该房地产的收益价格为()万元。[2006年真题]A.1215.94B.1839.24C.1925.50D.2191.24正确答案：A参考解析：由题意可知，房地产未来t年（含第t年）的净收益（简称期间收益）；房地产在未来第t年末的价格为Vt；期间报酬率和期末报酬率相同。该房地产的收益价格为：则V＝1215.94（万元）。式中，V表示房地产的收益价格或价值，A表示房地产的净收益，Y表示房地产的报酬率或折现率，n表示房地产的收益年限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间。[单选题]55.忽略了房地产租金以外的收入，并且忽略了不同房地产空置率和运营费用差异的收益乘数法是()。[2010年真题]A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法正确答案：A参考解析：毛租金乘数法是将估价对象未来第一年的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价格或价值的方法，即：房地产价格或价值＝毛租金×毛租金乘数。毛租金乘数法的缺点是：①忽略了房地产租金以外的收入；②忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。[单选题]56.在成本估价法中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去()。[2010年真题]A.建筑物财务成本B.建筑物开发成本C.建筑物市场价值D.房地产市场价格正确答案：C参考解析：估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损，等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。[单选题]57.甲乙两幢写字楼位于同一地段，乙写字楼电梯速度慢，载重量小，上下班高峰期时间乘坐电梯十分拥挤，因此租金明显比甲写字楼低。从折旧的角度看，造成乙写字楼租金低的原因是乙写字楼的()。[2012年真题]A.物质折旧B.功能落后C.功能过剩D.经济折旧正确答案：B参考解析：功能折旧是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。功能不足折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏或低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，又可分为：①功能缺乏折旧和，如住宅没有卫生间、暖气（北方地区）、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。②功能落后折旧，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。功能过剩折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。[单选题]58.某建筑物建筑面积210m2，单位面积重置价格为1200元/m2，经判定其有效经济年数为10年，剩余经济寿命30年，自然寿命45年，残值率5%，该建筑物的现值为()元。[2006年真题]A.189000B.192150C.198800D.201600正确答案：C参考解析：已知：C＝1200×210＝252000（元），R＝5%，N＝45年，t＝10年，则建筑物现值为：式中，V表示建筑物的现值，Et表示有效年龄为t年的建筑物折旧总额，C表示建筑物的重新购建价格，R表示残值率，N表示建筑物的经济寿命，t表示有效经济年限。[单选题]59.市场法适用的估价对象是()的房地产。A.数量较少且经常发生交易B.数量较少且偶尔发生交易C.数量较多且偶尔发生交易D.数量较多且经常发生交易正确答案：D参考解析：市场法又称比较法、交易实例比较法、市场比较法，适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。[单选题]60.运用市场法评估房地产价格，下列关于选取可比实例的要求中，不正确的是()。A.可比实例的成交日期应尽量接近价值时点B.可比实例应是估价对象的类似房地产C.可比实例的成交价格应尽量为正常价格D.可比实例的价格表示方式应与评估价值相同正确答案：D参考解析：选取的可比实例应符合4个基本要求：①可比实例房地产应与估价对象房地产相似；②可比实例的交易方式应适合与估价目的；③可比实例的成交日期应尽量接近价值时点；④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。[单选题]61.按照税法及中央和地方政府的有关规定，()应由买卖双方都缴纳或各负担一部分。A.土地使用权出让金B.城市维护建设费C.印花税D.土地增值税正确答案：C参考解析：根据税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费由卖方缴纳，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税；有的税费由买方缴纳，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都要缴纳或各负担一部分，如印花税。[单选题]62.某可比实例成交价格为2000元/m2，房地产状况方面与估价对象相比稍差，经过比较，该实例可得80分，估价对象房地产可得90分，其修正的结果为()元/m2。A.1777.78B.2222.22C.2250.00D.2500.00正确答案：C参考解析：房地产状况调整基本思路是：如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好，则对可比实例的成交价格进行减价调整；如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则对可比实例的成交价格进行加价调整。根据已知数据得：2000×90÷80＝2250（元/m2）。[单选题]63.某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，该房地产在其成交日期一次性付清的价格为()万元。A.30.05B.29.29C.28.70D.29.98正确答案：B参考解析：该房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：30×20%＋[30×（1－20%）/（1＋0.5%）6]＝29.29（万元）。[单选题]64.某宗房地产在交易税费正常负担下的成交价格为2500元/m2，卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。卖方净得价和买方实付价为()元/m2。A.2325；2625B.2625；2325C.2725；2325D.2325；2525正确答案：A参考解析：卖方净得价计算如下：卖方净得价＝正常负担价一卖方应缴纳的税费＝2500－2500×7%＝2325（元/m2）买方实付价计算如下：买方实付价＝正常负担价＋买方应缴纳的税费＝2500＋2500×5%＝2625（元/m2）。[单选题]65.某宗房地产交易，买卖合同约定成交价格为2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知房地产买卖中卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。该房地产的正常负担价为()元/m2。A.2550B.2400C.2500D.2445正确答案：C参考解析：已知卖方净得价为2325元/m2，则该房地产的正常负担价计算如下：正常负担价＝卖方净得价/（1－卖方应缴纳的税费比率）＝2325/（1－7%）＝2500（元/m2）。[单选题]66.市场法估价在经过()之后，可将可比实例在其自身状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。A.房地产状况调整B.交易情况修正C.选取可比实例D.市场状况调整正确答案：A参考解析：市场法又称比较法、交易实例比较法、市场比较法，估价时需要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正和调整。在经过房地产状况调整之后，可将可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。[单选题]67.某商场的年有效毛收入为2143元/m2，运营费用为有效毛收入的30%，假定资本化率为8%，尚可使用年限为35年，则该商场的收益价格为()元/m2。A.11656B.16982C.17483D.18750正确答案：C参考解析：净收益是指有关收入（如有效毛收入）减去费用（如运营费用）后归因于估价对象的收益，即净收益＝有效毛收入－运营费，收益期为有限年且净收益每年不变的房地产的收益价格公式如下：式中，V表示房地产的收益价格，A表示房地产的净收益，Y表示房地产的报酬率或折现率，n表示房地产的收益期限。所以，该商场的收益价格为：[单选题]68.某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了8年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得收益7万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。该宗房地产的收益价格为()万元。A.76.30B.79.68C.80.96D.82.35正确答案：B参考解析：收益期为有限年且净收益每年不变的房地产的收益价格公式为：式中，V表示房地产的收益价格，A表示房地产的净收益，Y表示房地产的报酬率或折现率，n表示房地产的收益期限。则该宗房地产的收益价格为：V＝7÷8.5%×[1－1÷（1＋8.5%）50－8]＝79.68（万）。[单选题]69.某房地产的土地使用年限为40年，至今已使用8年，年有效毛收入为60万元，正常运营费用为24万元，资本化率为8.2%，该宗房地产的收益价格为()万元。[2003年真题]A.403.77B.420.26C.439.02D.672.95正确答案：A参考解析：净收益是指有关收入（如有效毛收入）减去费用（如运营费用）后归因于估价对象的收益。收益期为有限年且净收益每年不变的房地产的收益价格公式为：式中，V为房地产的收益价格；A为房地产的净收益；Y为房地产的报酬率或折现率；n为房地产的收益期限。根据题意得：A＝60－24＝36（万元），则V＝36÷0.082×[1－1÷1.08240－8]＝403.77（万元）。[单选题]70.某宗房地产预计未来每年的净收益为7万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为()。A.80.45万元B.81.75万元C.82.35万元D.83.25万元正确答案：C参考解析：收益期为无限年且净收益每年不变的公式为：V＝A/Y。则该宗房地产的收益价格为：V＝A/Y＝7/8.5%＝82.35（万元）。[单选题]71.不应计入房地产租赁经营投资成本的是()。A.税费B.房屋改造费用C.经营管理费用D.出租房屋所占用土地地价正确答案：D参考解析：出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入减去由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。[单选题]72.某办公用房是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计该办公用房正常情况下每年的净收益为8万元；该类房地产的报酬率为8.5%。该办公用房的收益价格为()万元。A.99.10B.98.74C.96.23D.91.52正确答案：D参考解析：收益期为有限年且净收益每年不变的公式为：V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]式中，V为房地产的收益价格；A为房地产的净收益；Y为房地产的报酬率或折现率；n为房地产的收益期，是自价值时点起至未来不能获取净收益时止的时间，通常为收益年限。该办公用房的收益价格计算如下：V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]＝8/8.5%[1－1/（1＋8.5%）50－6]＝91.52（万元）。[单选题]73.某宗房地产的收益期可视为无限年，预计其未来每年的净收益为8万元，该类房地产的报酬率为8.5%。该房地产的收益价格为()万元。A.94.12B.90.12C.98.10D.97.20正确答案：A参考解析：收益期为无限年且净收益每年不变的公式：V＝A/Y。此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y且大于零；③收益期为无限年。该房地产的收益价格计算如下：V＝A/Y＝8/8.5%＝94.12（万元）。[单选题]74.先分别求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来得到估价对象价值的方法称为()。A.估价法B.成本法C.收益法D.资本率法正确答案：B参考解析：成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本或重建成本减去折旧得到估价对象价格或价值的方法。为叙述上简便，将重置成本和重建成本合称为重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。[单选题]75.下列房地产中，适用成本法的是()。A.娱乐场所B.影剧院C.体育场馆D.加油站正确答案：C参考解析：成本法特别适用于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产估价。[单选题]76.建筑物因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损，称为()。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.技术折旧正确答案：A参考解析：估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括：①物质折旧，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损；②功能折旧，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损；③外部折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。[单选题]77.某旧住宅的重置成本为55万元，门窗、墙面等破损引起的物质折旧为5万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气等引起的功能折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。该旧住宅的折旧总额和现值为()万元。A.16；39B.17；30C.19；41D.20；42正确答案：A参考解析：该旧住宅的折旧总额和现值计算如下：（1）该旧住宅的折旧总额计算如下：该旧住宅的折旧总额＝物质折旧＋功能折旧＋外部折旧＝5＋8＋3＝16（万元）。（2）该旧住宅的现值计算如下：该旧住宅的现值＝重置成本－折旧＝55－16＝39（万元）。[单选题]78.某建筑物的建筑面积100m2，单位建筑面积的重置成本为500元/m2，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值分别为()元。A.1583；15833；34167B.1383；14833；34167C.1483；15833；35167D.1683；15833；34167正确答案：A参考解析：已知：C＝500×100＝50000（元），R＝5%，N＝30年，t＝10年，则：年折旧额D＝C（1－R）/N＝50000×（1－5%）/30＝1583（元）；折旧总额E＝C（1－R）t/N＝50000×（1－5%）×10/30＝15833（元）；建筑物现值V＝C[1－（1－R）t/N]＝50000×[1－（1－5%）×10/30]＝34167（元）。[单选题]79.房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备的性质不包括()。A.有用性B.有益性C.稀缺性D.有效需求正确答案：B参考解析：房地产与其他物品一样，之所以有价格，是因为具有有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能够满足人们的某种需要，即具有使用价值；稀缺性是指物品的数量没有多到使所有人想要得到它时就能够得到它；有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不仅愿意购买，而且有能力购买。[单选题]80.在经济学中，把能满足人们对某种需要的效用的价值称为()。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.有用价值正确答案：A参考解析：有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为有使用价值，如水可以解渴，粮食可以充饥，住宅可以居住。[单选题]81.某套住房以每月2500元的价格对外出租，该价格在经济学上称为()。A.交换代价的价格B.源泉价格C.租赁价格D.买卖价格正确答案：C参考解析：房地产由于价值较大、寿命长久，所以同时存在买卖和租赁两种交易方式、两个市场。因此，房地产同时有两种价格：①其本身有一个价格，即买卖价格，又称交换代价的价格，简称价房地产由于价值较大、寿命长久，所以同时存在买卖和租赁两种交易方式、两个市场。因此，房地产同时有两种价格：①其本身有一个价格，即买卖价格，又称交换代价的价格，简称价格；②使用其一定时间的价格，即租赁价格，又称使用代价的租金，简称租金。[单选题]82.有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为有使用价值，如水可以解渴，粮食可以充饥，住宅可以居住。房地产价格实质是()。A.使用土地的价格B.房屋的价值C.房地产权益的价格D.房地产的适用价值正确答案：C参考解析：房地产价格实质上是房地产权益的价格。一般商品是动产，其物权的设立和转让是依照法律规定交付，因此其价格通常是商品本身的价格。房地产是不动产，其物权的设立和转让是依照法律规定登记，因此房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是房屋所有权、建设用地使用权或其他权利。[多选题]1.房地产价格的形成条件有()。A.房地产位置不可移动B.房地产有使用价值C.房地产是稀缺的D.对房地产有有效需求E.房地产的价值大正确答案：BCD参考解析：房地产与其他物品一样，之所以有价格，是因为具有有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值。稀缺性是指物品的数量没有多到使所有人想要得到它时就能够得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要，即不但愿意购买而且有能力购买。[多选题]2.房地产价格与一般物品的价格的相同之处表现在()。A.都是价格，用货币表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价：优质价高，劣质低价D.都容易受交易者的个别情况影响E.既有交换代价的价格，又有使用代价的价格正确答案：ABC参考解析：房地产价格与一般商品的价格既有共同之处，又有不同之处。共同之处表现在：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价，优质高价，劣质低价。[多选题]3.下列说法正确的是()。A.房地产价格实质上是房地产权益的价格B.同一宗房地产可以有多种不同权利内容的价格C.房地产价格具有显著的个别性D.房地产价格由政府主管部门定价E.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的正确答案：ABE参考解析：A项，房地产价格实质上是房地产权益的价格。B项，房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，买卖价格是所有权的价格，租赁价格是使用权的价格。C项，房地产价格容易受交易者的个别情况影响。D项，房地产价格由市场供给决定。E项，不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格；有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，但在另一状况下随着其变化会降低房地产价格；有的因素从某一角度看会提高房地产价格，而从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。[多选题]4.房地产价格的特征主要有()。A.房地产价格受区位的影响很小B.房地产价格形成的时间通常较长C.房地产价格实质上是房地产权益的价格D.房地产价格容易受交易者的个别情况的影响E.房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金正确答案：BCDE参考解析：房地产价格的特征主要有：①房地产价格与区位密切相关，受区位的影响很大；②房地产价格实质上是房地产权益的价格；③房地产价格容易受交易者的个别情况的影响；④房地产价格既有买卖价格，又有租赁价格；⑤房地产价格形成的时间通常较长；⑥房地产价格包含的内容复杂多样。[多选题]5.下列经济活动中，需要补交地价的有()。[2009年真题]A.出租商品房B.提高容积率C.延长土地使用期限D.转让经济适用住房E.工业用地改为商业用地正确答案：BCDE参考解析：补地价是指建设用地使用权人因改变建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、土地收益等。需要补地价的情形主要有：①转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产（D对）；②改变土地用途（E对）、容积率（B对）等土地使用条件；③延长土地使用期限（C对）（包括建设用地使用权期间届满后续期）。[多选题]6.在房地产市场上，政府对房地产价格干预的措施有()。[2009年真题]A.规定最高限价B.规定最低限价C.规定成本构成D.规定利润率E.发布市场价格信息正确答案：ABCD参考解析：政府对价格的干预，有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价；最低限价也称为最低保护价，是试图规定一个对房地产可以收取的最低价。[多选题]7.下列关于房地产交易可能出现的情况，正确的有()。A.在卖方市场条件下，成交价格往往是偏低的B.在卖方市场条件下，成交价格往往是偏高的C.当买者愿意支付的最高价格等于或高于卖者愿意接受的最低价格时，交易才能成功D.成交价格可以在买者愿意支付的最高价格和卖者愿意接受的最低价格之间E.卖者要价必须高于买者愿意支付的最高价格，交易才能成功正确答案：BCD参考解析：A项，卖方市场是房地产供不应求卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。买方市场是房地产供大于求买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。E项，在一笔成功的房地产交易中，买卖双方的成交价必然高于或等于卖方最低要价，低于或等于买方最高出价。[多选题]8.下列属于名义价格的是()。A.未扣除价格因素的价格B.买房送装修的情况下，减去装修服务费后的价格C.交易当事人为了逃税而不实申报的价格D.房地产买卖中，本应由卖方缴纳的税费买卖双方约定由买方缴纳的成交价格E.在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格正确答案：CDE参考解析：名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。例如：①在买房赠送装修、家具、车位、储藏室、物业服务费、汽车等的情况下，未减去它们的价值的价格为名义价格，减去了它们的价值后的价格为实际价格。②在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价格为名义价格，真实的成交价格为实际价格。③房地产买卖中，本应由卖方缴纳的税费，买卖双方约定由买方缴纳，或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方约定由卖方缴纳。这种情况下的成交价格为名义价格，而实际价格则是在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。④在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格；在成交日期一次性付清的价格或将不是在成交日期一次性付清的价。[多选题]9.期房价格与现房价格相比，其价格低的原因有()。A.从期房达到现房期间租金收入的损失B.期房未来开发成本低C.风险的补偿D.不能够直接使用E.少交纳一部分物业服务费用正确答案：ACD参考解析：在期房与现房同品质（位置、结构、设备、装修、环境和配套设施等方面相同）的情况下，期房价格低于现房价格。以可以出租的住宅来看，由于买现房可出租获取现金收入，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险（如有可能不能按期交房，甚至出现“烂尾”，或者实际交付的品质比预售时约定的差），所以期房价格与现房价格之间的关系是：[多选题]10.在新建商品房销售中出现的一组房地产价格包括()。A.成交价B.起价C.差价D.标价E.均价正确答案：ABDE参考解析：起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。成交价是新建商品房买卖双方的实际交易价格。起价是销售新建商品房的最低价。标价是卖方要价。标价也称为卖方报价、挂牌价、表格价，是新建商品房销售者在“价目表”上所标出的不同楼幢、户型、朝向、楼层的商品房的出售价格，即卖方要价。均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。[多选题]11.商品房销售中出现的平均价格有()。A.应价的平均价格B.标价的平均价格C.起价的平均价格D.表格价的平均价格E.成交价平均价格正确答案：BE参考解析：均价是所销售商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。[多选题]12.从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，可将房地产价格分为()。A.市场调节价B.政府定价C.政府指导价D.基准地价E.标定地价正确答案：ABC参考解析：市场调节价、政府指导价和政府定价是《中华人民共和国价格法》规定，实质上是按照政府对价格的管制或干预程度划分的三种价格。市场调节价、政府指导价和政府定价是《中华人民共和国价格法》规定，实质上是按照政府对价格的干预或管制程度划分的三种价格。[多选题]13.下列房地产价格的因素中，可能引起房地产价格下降的有()。[2012年真题]A.家庭人口规模小型化B.中等收入的居民收入增加C.建筑材料价格下降D.房地产拥有者惜售E.实行房屋限购政策正确答案：CE参考解析：A项，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。B项，如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。C项，建筑材料价格下降，会适当降低房地产开发建设成本，可能引起“成本推动型”的房地产价格下降。D项，如果房地产拥有者惜售，则房地产需求者只有出高价才可能改变其惜售态度，因此如果达成交易，其成交价格通常会高于正常市场价格。E项，限购政策，是限制房地产的需求，根据价格与供求的关系，从理论上可能会引起房地产价格下降。[多选题]14.下列影响因素中，可能推动房价上涨的有()。[2011年真题]A.居民收入增加B.城市化进程加快C.利率上升D.利率下降E.家庭规模小型化正确答案：ABDE参考解析：A项，居民收入的真正增加（非名义增加，即在通货膨胀情况下的增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。B项，城镇化和移民导致的外来人口增加，对房地产的需求必然增加，从而会引起房地产价格上涨。C、D两项，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。E项，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。[多选题]15.下列因素变化中，会引起房地产价格上涨的有()。[2009年真题]A.建筑材料价格上涨B.迁入人口增多C.地区经济衰退D.交通管理增多E.房地产保有税增加正确答案：AB参考解析：C项，地区经济衰退，会影响居民的收入降低，从而房地产需求下降，而致使房地产价格下降。D项，交通管理对房地产价格的影响结果如何，要看这种管理的内容和房地产的使用性质。对某些类型的房地产来说，实行某种交通管理也许会降低该类房地产价值，但对其他房地产来说则可能会提高该类房地的价值。E项，增加房地产保有环节的税收，是增加了持有房地产的成本，减少收益性房地产的净收益，会使自用性需求者倾向于购买较小面积的房地产，会抑制房地产投资和投机，进而会减少房地产需求，减少存量房地产囤积而增加房地产供给，最终会导致房地产价格下降。[多选题]16.下列影响房地产价格的因素中，通常能引起房地产价格上升的因素有()。[2008年真题]A.人口数量增加B.家庭规模小型化C.本国货币升值D.建筑材料价格上涨E.购房抵押贷款利率上升正确答案：ABCD参考解析：E项，从房地产需求的角度看，由于购买房地产特别是购买住宅普遍要借助于贷款，所以利率的上升或下降会加重或减轻房地产购买者的贷款偿还负担，从而会减少或增加房地产需求，进而导致房地产价格下降或上涨。[多选题]17.根据各种影响房地产价格因素自身的性质，可以将影响房地产价格的因素分为()。A.心理因素B.物价因素C.交通因素D.人口因素E.政治因素正确答案：ABCD参考解析：影响房地产价格的因素有：①人口因素，包括人口数量、人口结构、人口素质等；②居民收入因素；③物价因素；④利率因素；⑤汇率因素；⑥房地产税收因素；⑦交通因素；⑧心理因素。[多选题]18.以下关于对房地产价格影响的说法中，正确的有()。A.修建铁路会使得房地产价格增值B.通常情况下楼层比朝向对价格的影响大C.有些因素对房地产价格的影响与时间无关D.提高绿地率对房地产价格的影响一般都比较大E.随着时间的推移，人们对房地产的消费偏好会发生变化，从而提高或降低房地产价格正确答案：CE参考解析：A项，同一因素或者其变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。例如，某一地带有铁路，该地带如果是居住区，铁路可能是其贬值因素；而该地带如果是仓储或工业区，则铁路可能是其增值因素。B项，不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但商场与住宅相反，其楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。D项，不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。当绿地率很低的时候，提高一点绿地率对房地产价格的影响就较大，当绿地率已达到较高水平时，再提高一点绿地率对房地产价格的影响较小。[多选题]19.根据人口增长的绝对数量，人口增长分为()等情况。A.人口净增长B.人口零增长C.人口负增长D.人口自然增长E.人口机械增长正确答案：ABC参考解析：引起人口数量变化的一个重要因素是人口增长，它是在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长导致的人口数量增加或减少的变动现象。根据人口增长的绝对数量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。[多选题]20.下面说法中，错误的有()。A.房地产的自身因素，是指那些反映房地产本身的物质实体、权益和区位状况的因素B.一般来说，随着家庭人口规模小型化，房地产价格有下降的趋势C.居民收入对房地产价格的影响程度，与现有的收入水平及边际消费倾向的大小无关D.房地产投机利用房地产价格的涨落变化，通过在相同时期买进或卖出房地产，从价差中获取利润的行为E.行政隶属变更是影响房地产价格的行政因素之一正确答案：BCD参考解析：B项，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。C项，居民收入对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。D项，房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格涨落变化以期从价差中获利的需求即“为卖而买”的需求。[多选题]21.房地产交易环节的税收也称为房地产流转环节的税收，相当于商品流通环节的税收，包括()。A.耕地占用税B.营业税C.土地增值税D.城市维护建设税E.城镇土地使用税正确答案：BCD参考解析：房地产交易环节的税收又称房地产流转环节的税收，相当于商品流通环节的税收，如契税、增值税、所得税、印花税。A项，耕地占用税属于房地产开发环节的税收；E项，城镇土地使用税属于房地产保有环节的税收。[多选题]22.会导致房地产价格上涨的因素有()。A.人口增加B.建筑材料价格下降C.利率下降D.国际购房投资流入E.增加买方的交易税正确答案：AC参考解析：A项，房地产价格与人口数量的关系非常密切。在某一地区（如某个城市），当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之，房地产价格会下降。B项，某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，特别是诸如建筑材料价格（尤其是建筑钢材、水泥、木材的价格）、建筑设备价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨，会增加房地产开发建设成本，可能引起“成本推动型”的房地产价格上涨。C项，从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。D项，国际购房投资流入会导致房地产价格下降。E项，增加买方的税收，会抑制房地产需求，会使房地产价格下降；反之，会使房地产价格上涨。[多选题]23.影响房地产价格的心理因素主要包括()。A.购买或出售心态B.个人偏好C.接近豪宅的心理D.时尚风气E.讲究风水或吉祥号码正确答案：ABDE参考解析：心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要包括：①购买或出售时的心态；②个人的欣赏趣味（偏好）；③时尚风气、跟风或从众心理；④接近名家住宅的心理；⑤讲究风水或吉祥号码。[多选题]24.下列房地产中，适用市场法估价的有()。[2012年真题]A.高档公寓B.标准厂房C.行政办公楼D.博物馆E.商铺正确答案：ABE参考解析：市场法又称比较法、市场比较法、交易实例比较法，适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头等；②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。[多选题]25.下列房地产类型中，适用市场法进行估价的有()。[2008年真题]A.寺庙B.商铺C.公寓D.学校E.标准厂房正确答案：BCE参考解析：市场法又称比较法、市场比较法、交易实例比较法，适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头等；②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。[多选题]26.现有一沿街商铺建筑面积为39m2，需要评估其市场价值。下列沿街商铺交易实例中，适合选为可比实例的有()。[2011年真题]A.同一商业区内，建筑面积为36m2，三年前出售，售价为53万元B.同一商业区内，建筑面积为120m2，近期出售，售价为180万元C.同一商业区内，建筑面积为50m2，近期出售，售价为72万元D.同一商业区内，使用面积为36.55m2，使用面积与建筑面积比率为85%，近期出售，售价为66万元E.1km外一居住区内，建筑面积为120㎡，近期出售，售价为180万元正确答案：CD参考解析：选取的可比实例应符合以下基本要求：①可比实例房地产应与估价对象房地产相似；②可比实例的交易方式应适合估价目的；③可比实例的成交日期应尽量接近价值时点；④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。A项，所选的可比实例，时间有点久远。B项，所选的可比实例的面积比估价对象大很多。E项，所选的可比实例，与估价对象相比，距离远，面积大。[多选题]27.运用市场法估价，选择可比实例应符合的基本要求包括()等。[2008年真题]A.与估价对象类似的房地产B.成交日期与估价时点接近C.交易类型与估价目的吻合D.成交价格为正常市场价格或能够修正为正常价格E.与估价对象位于同一街区的关联交易案例正确答案：ABCD参考解析：选取的可比实例应符合以下基本要求：①可比实例房地产应与估价对象房地产相似；②可比实例的交易方式应适合估价目的；③可比实例的成交日期应尽量接近价值时点；④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。A项，所选的可比实例，时间有点久远。B项，所选的可比实例