房地产估价原理与方法-收益法（收益还原法）及其运用

房地产估价原理与方法-收益法（收益还原法）及其运用[单选题]1.收益法的雏形是()。A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法（江南博哥）正确答案：C参考解析：收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期购买年法，即：地价＝年地租×购买年。[单选题]2.由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与()的比值。A.综合资本化率B.土地资本化率C.报酬率D.建筑物资本化率正确答案：B参考解析：净收益与资本化率的匹配包括由土地净收益求取土地价值，其计算公式为：土地价值＝土地净收益÷土地资本化率。其中，土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应是土地产生的净收益（即仅归属于土地的净收益），不包含建筑物带来的净收益。[单选题]3.通过房租求取房地产净收益，不应扣除()。？A.空置损失B.房产税C.房屋折旧费D.房屋保险费正确答案：C参考解析：运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括：①房地产税；②房屋保险费；③物业服务费；④管理费用；⑤维修费；⑥水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。[单选题]5.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00正确答案：B参考解析：15年多耗费电费的现值：0.8÷12%×[1－1÷（1＋12%）15]＝5.45（万元），该房地产扣除该项功能折旧后的价值＝2000－150－5.45＝1844.55（万元）。[单选题]6.某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为()。A.8.8%B.10%C.18%D.18.6%正确答案：D参考解析：综合资本化率＝贷款价值比率×抵押贷款常数＋（1－贷款价值比率）×自有资金资本化率。其中年抵押贷款常数计算如下：故综合资本化率R0＝0.6×24.3%＋（1－0.6）×10%＝18.6%。[单选题]7.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是()。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间正确答案：B参考解析：建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。建筑物的经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间。对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命具体是建筑物自竣工时起，在正常市场和运营状况下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。[单选题]8.某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元，若该类房地产的报酬率为8%，该写字楼的现时价值为1000万元，则3年后该商业用地净地的价值为()万元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00正确答案：C参考解析：设3年后该商业用地净地的价值为V，则：1000＝80＋80/（1＋8%）＋80/（1＋8%）2＋（V－50）/（1＋8%）3V＝1029.22（万元）[单选题]9.购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为()%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0正确答案：B参考解析：综合资本化率R0＝M×RM＋（1－M）RE＝70%×6%＋30%×9%＝6.9%。[单选题]10.某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V1、V2、V3，则三者关系是()。A.V1＝V2＝V3B.V3V2V1C.V1V3V2D.V1V2V3正确答案：B参考解析：报酬率＝投资回报÷所投入资本。在投资额相同情况下，投资回报与报酬率正相关，报酬率与投资风险正相关。投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低。本题中，投资额相同的情况下，市级商铺的报酬率最高，从而其风险最大。[单选题]11.某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为()万元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33正确答案：A参考解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值的计算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]式中，A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意，在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有。因此，该房地产的收益价格＝（8÷8%）×[1－1÷（1＋8%）40]＝95.40（万元）。[单选题]12.某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为()。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%正确答案：B参考解析：设该宗写字楼现在的价格为V，则V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）t]＋Vt/（1＋Y）t。其中：Vt＝V（1＋20%），V＝（50/10%）×[1－1/（1＋10%）6]＋1.2V/（1＋10%）6。整理得：V＝217.76＋0.677V，解得V＝674.18（万元）。若采用直接资本化法，则资本化率＝年净收益÷市场价值＝50÷674.18≈7.41%。[单选题]13.某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为()万元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86正确答案：B参考解析：重置提拨款通常利用偿债基金系数计算。根据题意，每年需留出的重置提拨款＝150000×4%/[（1＋4%）10－1]＝12493.64（元），考虑重置提拨款的年净收益＝250000－12493.64＝237506.36（元），在考虑重置提拨款下房地产价值为：V＝（237506.36/10%）×[1－1/（1＋10%）10]＋2600000/（1＋10%）10＝2461786.32（元）＝246.18（万元）[单选题]14.收益法中所指的收益是()。A.价值时点前一年的收益B.价值时点前若f年的平均收益C.价值时点以后的未来预期正常收益D.价值时点前最高盈利年份的收益正确答案：C参考解析：收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法中所指的收益是价值时点以后的未来预期正常收益。[单选题]15.收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。A.市场交易价格B.预期收益能力C.开发建设成本D.未来收益大小正确答案：B参考解析：收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向（简称收益导向）来求取房地产的价值或价格。通常把收益法测算出的价值称为收益价值。[单选题]16.采用收益法测算房地产价格时，公式V＝A/Y＋b/Y2表示()。A.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一固定比率逐年递减正确答案：A参考解析：此公式是收益年限为无限年时，净收益按一固定数额逐年递增的公式。[单选题]17.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为()万元。A.400B.450C.500D.540正确答案：A参考解析：收益期限为无限年的公式为：V＝A/Y＋b/Y2，代入数据可得：V＝20/10%＋2/（10%）2＝400（万元）。[单选题]18.实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是()。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据资本化公式法正确答案：D参考解析：“未来数据简单算术平均法”就是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为净收益。由于收益法采用的净收益应是未来的净收益，而不是过去的净收益或目前的净收益，所以“未来数据资本化公式法”是求取净收益最合理的方法，应避免采用过去数据简单算术平均法和未来数据简单算术平均法。[单选题]19.并称古典地租理论之双璧的是()的地租理论。A.威廉·配第和亚当·斯密B.大卫·李嘉图和约翰·冯·杜能C.亚当·斯密和大卫·李嘉图D.马尔萨斯和马克思正确答案：B参考解析：约翰·冯·杜能的地租理论与李嘉图的地租理论并称古典地租理论之双壁，杜能被誉为研究空间经济的鼻祖。[单选题]20.马克思的地租理论不包括()。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租正确答案：B参考解析：马克思关于地租的计算，可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。对于任何一块产生地租的土地，可以归结为三种情况之一：①提供级差地租的土地，地租＝级差地租＋绝对地租；②仅提供绝对地租的土地，地租＝绝对地租；③垄断土地，地租＝垄断地租。[单选题]21.报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率()的比率。？A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型正确答案：C参考解析：报酬率（Y）也称回报率、收益率，是将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率。它是与利率、内部收益率（内部报酬率）同性质的比率。报酬率为投资回报与所投入资金的比率。[单选题]22.资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指()。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度正确答案：B参考解析：缺乏流动性补偿率是投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，出售要困难，变现能力弱。因此流动性一般指变现能力。[单选题]23.有效毛收入乘数是估价对象房地产的()除以其有效毛收入所得的倍数。A.售价B.租金C.潜在毛收入D.净收益正确答案：A参考解析：有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGIM）来求取估价对象价值的方法，有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。[单选题]24.某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为()元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400正确答案：C参考解析：建筑物的价值＝1000×70%＝700（元/m2），建筑物的净收益＝700×8%＝56（元/m2）；土地的净收益＝140－56＝84（元/m2），土地的价值＝84÷6%＝1400（元/m2）。由V0＝VL＋VB可得，房地产价价格＝700＋1400＝2100（元/m2）。[单选题]25.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于()万元。A.536B.549C.557D.816正确答案：A参考解析：收益率＝无风险报酬率＋风险报酬率＝5%×（1＋60%）＝8%；收益年限：2040－2005＝35年；净收益：120×（1－20%）－50＝46（万元）；收益价格：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]＝（46/8%）×[1－1/（1＋8%）35]＝536.11（万元）。[单选题]26.现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为()万元。A.766B.791C.913D.1046正确答案：B参考解析：该项目开发完成后的总价值的当前现值计算如下：V＝2850×3850×[50%/（1＋15%）2＋30%/（1＋15%）2.5＋20%/（1＋15%）3]＝791.24（万元）。[单选题]27.某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地报酬率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为()。A.899B.1000C.1349D.1500正确答案：A参考解析：土地使用权不包括地下资源占有权。以Kn代表收益期为有限年公式中的1－1/（1＋Y）n。因此该宗土地30年使用权的价格为：[单选题]28.甲房地产的收益期限为30年，楼面地价为2700元/m2；乙房地产的收益期限为40年，楼面地价为2800元/m2。报酬率均为6%，其他条件相同。则两宗房地产的价格相比()。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.无法确定正确答案：A参考解析：在比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。转换成相同期限下的价格的方法，与不同期限房地产价格之间的换算方法相同。当报酬率相同时，不同期限房地产价格之间的换算公式为：本题中：甲房地产V∞＝V30×1/K30＝2700÷[1－1/（1＋6%）30]＝3269（元/m2）；乙房地产V∞＝V40×1/K40＝2800÷[1－1/（1＋6%）40]＝3101（元/m2）。因此，甲房地产的价格高于乙房地产的价格。[单选题]29.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.180B.196C.200D.300正确答案：B参考解析：该宗房地产的收益价格为：[单选题]30.收益法是以()为基础的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理正确答案：D参考解析：收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。[单选题]31.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取()净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低正确答案：A参考解析：房地产收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是估价对象实际获得的收益，它一般不能直接用于估价。因为具体经营管理者的能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。客观收益是估价对象在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有这种收益才能用于估价。因此，除有租约限制外，一般选取类似房地产的客观净收益作为估价依据。[单选题]32.由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与()相匹配的内容。A.资本化率B.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率正确答案：A参考解析：净收益与资本化率的匹配内容包括：①由土地净收益求取土地价值；②由建筑物净收益求取建筑物价值；③由房地净收益求取房地价值；④由房地净收益求取土地价值；⑤由房地净收益求取建筑物价值。[单选题]33.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法正确答案：C参考解析：土地及其上的建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法（多数情况下是采用成本法）能求得其中建筑物的价值时，则可利用收益法公式求得归因于建筑物的净收益，然后从土地和建筑物共同产生的净收益中减去建筑物的净收益，分离出归因于土地的净收益，再用土地资本化率或土地报酬率进行资本化，即可求得土地的价值。这种剩余技术称为土地剩余技术。[单选题]34.关于收益法中收益期确定的说法，正确的是()。A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间正确答案：D参考解析：收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。收益期应根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进行测算。[单选题]35.运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是()。A.能够获得的交易实例数量较多B.所取得的报酬率是利用过去的数量求取的C.利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差D.可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整正确答案：B参考解析：采用市场提取法求取报酬率，是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。[单选题]36.某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为()万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00正确答案：C参考解析：建筑物年收益额＝建筑物现值×建筑物的资本化率＝200×12%＝24（万元）。那么，土地的年收益额＝60－24＝36（万元），土地价值＝36（P/A，6%，30）＝36×1/6%×[1－1/（1＋6%）30]＝495.53（万元）。因此，房地产价值＝200＋495.53＝695.53（万元）。[单选题]37.关于建筑物经济寿命说法，正确的是()。A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变正确答案：C参考解析：建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。[单选题]38.某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为()万元/年。A.146B.105C.144D.227正确答案：C参考解析：承租人在承租土地上建设批发市场在转租获利。可支付的土地年租金是承租人能负担的最高值。在此租金下，承租人能保本。建设成本可视为在建设期期中一次性投入。由（600/10%）×[1－1/（1＋10%）19]/（1＋10%）＝3500/（1＋10%）0.5＋可支付的土地租金/10%×[1－1/（1＋10%）20]，解得：可支付的土地租金＝144（万元/年）。[单选题]39.张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为()万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04正确答案：C参考解析：直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。类似商铺目前年有效毛收入＝70×50×12×（1－10%）＝37800（元），年净收益＝37800×90%＝34020（元），利用资本化法公式得：V＝NOI/R＝34020/5%＝680400（元），则张某出售该商铺的合理实得金额为：68.04－11.8＝56.24（万元）。[单选题]40.关于报酬率的说法，正确的是()。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率正确答案：D参考解析：A项，市场提取法是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。B项，风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。C项，安全利率和具有风险性房地产的报酬率，一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。[单选题]41.关于收益法求取净收益的说法，错误的是()。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值正确答案：B参考解析：B项，运营费用是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产扩建费用和所得税。这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，而不包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。[单选题]42.某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90正确答案：A参考解析：该写字楼的报酬率＝无风险报酬率＋风险报酬率＝6%×（1＋25%）＝7.5%。设该写字楼目前的收益价格为V，依据公式：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＋Vt/（1＋Y）t，则V＝400×（1－30%）/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）5]＋V×（1＋20%）×（1－6%）/（1＋7.5%）5，解得：V＝5286.72（万元）。[单选题]43.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计算的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为()万元。A.521B.533C.695D.711正确答案：A参考解析：由题意可知，该商铺的价值为：[单选题]44.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为()万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85正确答案：D参考解析：续建完成时的总价值计算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意，该项目续建完成时的总价值＝350÷7%×[1－1÷（1＋7%）50－4.5]＝4769.85（万元）。[单选题]45.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为()万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90正确答案：B参考解析：该宗房地产的现时收益价格为：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]，A＝6×（1＋2%）7＝6.89（万元）。n＝40－8＝32（年），V＝6×（1＋2%）7÷7%×[1－1÷（1＋7%）32]＝87.16（万元）。[单选题]46.某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为()。？A.7.65%B.8.75%C.9.42%D.10.19%正确答案：D参考解析：贷款月利率＝7.5%÷12＝0.625%，月抵押贷款常数计算如下：故综合资本化率＝0.927%×12×70%＋8%×30%＝10.19%。[单选题]47.下列关于地租的表述中，错误的是()。A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的正确答案：B参考解析：地租的计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－农产品运输成本－土地上投入资本的利息－农业经营者的利润。其中，土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息，如过去购置土地的费用，而是土地以外的投入资本的利息。[单选题]48.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是()。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率正确答案：D参考解析：A项，一笔投资中投资回收与投资回报的含义是不同的：投资回收是指所投入资金的收回，即保本；投资回报是指所投入资金全部收回以后的额外所得，即报酬。报酬率＝投资回报÷所投入资本。B项，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低。C项，由于投资房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资（如可以抵押贷款），投资者将降低所要求的报酬率。这属于投资带来的优惠率，是报酬率计算公式中的扣减项。[单选题]49.某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为()万元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00正确答案：C参考解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值的计算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]式中，A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意，所造成的损失＝改造照明系统花费＋未来共增加的电费等运营费用＝30＋（5/8%）×[1－1/（1＋8%）30]＝86.29（万元）。[单选题]50.某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为()万元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72正确答案：D参考解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，其中A为净收益，Y为报酬率，n为收益期限。根据题意，修复缺陷后写字楼的价值＝（40×12）×4000×90%/6%×[1－1/（1＋6%）32]＝2433.72（万元）。[单选题]51.某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为()万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00正确答案：C参考解析：建筑物的净收益＝建筑物价值×资本化率＝200×12%＝24（万元），土地净收益＝房地产年收益－建筑物净收益＝60－24＝36（万元），土地价格＝（36/6%）×[1－1÷（1＋6%）30]＝495.53（万元），则该房地价格＝495.53＋200＝695.53（万元）。[单选题]52.威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示()。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本正确答案：A参考解析：威廉·阿朗索指出，任一区位的地租等于其产品的价值减去生产成本和运输成本。在任意区位处的地租可用下式来计算：Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]。式中Pc（t）指在距离市场t处单位土地的租金；N指单位面积土地上农产品的产量；Pc指市场上每单位农产品的价格；C指生产每单位农产品的成本；kc（t）指在距离t处向市场运输每单位农产品的成本。[单选题]53.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为()万元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70正确答案：C参考解析：先根据现值求等额年金的公式计算每年不变的净收益：A＝[15.1/（1＋9%）＋16.3/（1＋9%）2＋15.5/（1＋9%）3＋17.2/（1＋9%）4]×9%×（1＋9%）4/[（1＋9%）4－1]＝15.966（万元）再根据净收益每年不变的公式计算该宗房地产的价格：P＝15.966×[（1＋9%）35－1]/[9%×（1＋9%）35]＝168.71（万元）[单选题]54.某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为()万元。A.500B.750C.800D.1000正确答案：C参考解析：利用资本化率将未来收益转换为价值的直接资本化法的公式为：V＝NOI/R。式中，V为房地产价值，NOI为房地产未来第一年净收益，R为资本化率。则本题中，该写字楼用地的价格＝（108－0.04×540）÷10.8%＝800（万元）。[单选题]55.已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为()。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%正确答案：A参考解析：报酬率＝安全利率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率＝3.31%＋2.23%＋1.32%＋1.42%－0.50%＝7.78%。[单选题]56.某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为()万元。A.992B.3306C.10014D.12723正确答案：C参考解析：根据题意，有：解得：V＝10013.49＝10014（万元）。[单选题]57.某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为()万元。A.183.78B.257.55C.873.19D.1427.16正确答案：B参考解析：净收益等于有效毛收入减去运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。假设有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE，有效毛收入为I，运营费用为E，收益期为有限年，则根据题意得，该房地产的收益价格为：[单选题]58.关于地租测算的说法，错误的是()。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用正确答案：D参考解析：各种未耕地的地租是由具有同等质量和位置的已耕地的地租决定的：未耕地的地租＝同等质量和位置的已耕地的地租－开垦费用的利息；地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润。[单选题]59.某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为()万元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85正确答案：B参考解析：净收益在前后两段变化规律不同的公式很有实用价值。因为在现实中每年的净收益通常是不同的。如果采用净收益每年不变或有规律变化的公式，公式为：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]由题意，该酒店原房地产价值为：V1＝（A1/Y）×[1－1/（1＋Y）n]/（1＋i）t＝[（420－220）/8.5%]×[1－1/（1＋8.5%）10]＝1312.27（万元）该酒店降低后的房地产价值为：V2＝（A2/Y）×[1－1/（1＋Y）n]/（1＋i）t＝{[（420－40）－（220－25）]/8.5%}×[1－1/（1＋8.5%）10]＝1213.85（万元）目前该酒店房地产的价值减损额＝V1－V2＝1312.27－1213.85＝98.42（万元）。[单选题]60.某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为()万元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90正确答案：B参考解析：题中应说明是按年等额还贷款本息，计算过程如下：①RM＝YM＋YM/[（1＋YM）n－1]，式中YM为抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；n为抵押贷款期限。按年等额偿还贷款本息，RM＝8%＋8%/[（1＋8%）10－1]＝14.903%。②购买者要求的税前现金流量＝50×10%＝5（万元）。③偿还抵押贷款的能力＝年净收益－税前现金流量＝120×120×12×（1－35%）/10000－5＝6.232（万元）。④抵押贷款金额＝6.232/14.903%＝41.82（万元）。⑤该投资者能接受的最高竞买价格＝41.82万元＋50万元＝91.82（万元）。[单选题]61.两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的()。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低正确答案：A参考解析：估价采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率。例如，甲、乙两宗房地产的净收益相等，但甲房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高；乙房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由于房地产价值与报酬率负相关，所以甲房地产的价值低，乙房地产的价值高。由此可见，在收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。[单选题]62.某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元/（m2·天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（m2·天），报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为()万元。A.98.80B.592.81C.691.61D.667.22正确答案：A参考解析：由题意可知，现在的承租人权益价值为：[单选题]63.某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为()万元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81正确答案：B参考解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值的计算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，式中，A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意：该商场的净收益为40×12×40000×95%×85%×（1－35%）＝1007.76（万元），则该商场的收益价值＝1007.76÷12%×[1－（1＋12%）－38]＝8284.79（万元）。[单选题]64.某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是()。？A.空置率偏小B.运营费用偏大C.收益期限偏短D.报酬率偏高正确答案：A参考解析：AB两项，净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用，即净收益与空置率、运营费用负相关，估价结果高，空置率、运营费用也就偏小。C项，收益法原理是如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着在未来的收益期限内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该房地产的价值。所以当收益期限越长，房地产的估价价值就越大。D项，估价采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率，报酬率与房地产价值负相关。[单选题]65.下列与报酬率性质不同的名词是()。A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率正确答案：D参考解析：报酬率又称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率（又称为内部报酬率）同性质的比率。D项，空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。[单选题]66.某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为()万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18正确答案：A参考解析：净收益每年不变且收益期为有限年，其计算公式为：V＝（A/Y）·[1－1/（1＋Y）n]。此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，且Y≠0；③收益期为有限年n。因此，该房地产的收益价值＝（15/7.5%）×[1－1/（1＋7.5%）50－10]＝188.9161≈188.92（万元）。[单选题]67.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。A.245B.275C.315D.345正确答案：D参考解析：净收益＝有效毛收入－运营费用。其中，运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。所以，该房地产的净收益＝500－50－40－65＝345（万元）。[单选题]68.某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m2；若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为()元/m2。A.4644B.5192C.5308D.5500正确答案：A参考解析：根据不同期限房地产价格之间的换算公式，得：[单选题]69.采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为()。A.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率－投资带来的优惠率B.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋投资带来的优惠率C.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋通货膨胀补偿－投资带来的优惠率D.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率正确答案：D参考解析：累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。累加法的一个细化公式为：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率。其中：①投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿；②管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿；③缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿；④投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，从而投资者会降低所要求的报酬率。[单选题]70.资本化率是()的倒数。A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收益乘数正确答案：D参考解析：房地产价格＝净收益×净收益乘数＝净收益÷资本化率，即净收益乘数＝1÷资本化率，净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系。[单选题]71.根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是()。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值正确答案：D参考解析：承租人权益价值评估是成本节约资本化法的典型运用。承租人权益价值等于剩余租赁期间各期合同（租约）租金与市场租金差额的现值之和。如果合同（租约）租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果合同（租约）租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。[单选题]72.某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为()万元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18正确答案：C参考解析：由题意可知，该房地产的年净收益A＝12400×60×12×65%×90%×（1－25%）＝391.72（万元）；在价值时点该房地产价值为：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]＝（391.72/8%）×[1－1/（1＋8%）40－2.5]＝4623.29（万元）因此，续建完成后的房地产价值现值＝V/（1＋14%）1.5＝3798.30（万元）。[单选题]73.如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为()。A.剩余物现象B.地租现象C.高工资现象D.纯粹的剩余物现象正确答案：B参考解析：西尼尔1836年在《政治经济学大纲》中把地租定义为，出于自然或偶然所自发地提供的收入，包括在体力或脑力方面具有非常能力所取得的特优报酬。即如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人好或比别人多的工作，他的收入因此会超过其他人，这种超过一般工资部分的超额收入也应视为地租。[单选题]74.某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为()年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0正确答案：C参考解析：设该房地产的合理经营期限为n，则其计算如下：令A－（n－1）b＝0，有30－（n－1）×2.4＝0，则n＝13.5（年）。[单选题]75.地租＝市场价格－生产成本－普通利润（平均利润）是()提出的。A.亚当·斯密B.威廉·配第C.大卫·李嘉图D.马尔萨斯正确答案：A参考解析：亚当·斯密在《国民财富的性质和原因的研究》（简称《国富论》）中明确地论述了地租的计算及其决定机制。斯密关于地租的计算用现在的概念表达为：地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农业普通利润。[单选题]76.某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的价格为()万元。A.100B.77C.63D.42正确答案：A参考解析：由于每年总收益逐年递增比例超过了每年总费用的递增比例，在未来无限年中，费用支出永远也不会超过收益，因此此题可用净收益按一定比率递增无限年公式进行求解：V＝A/（Y－g1）－E/（Y－gE）＝12/（8%－2%）－7/（8%－1%）＝100（万元）[单选题]77.亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的()。A.《赋税论》B.《国民财富的性质和原因的研究》C.《资本论》D.《政治经济学原理》正确答案：B参考解析：亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的《国民财富的性质和原因的研究》（简称《国富论》）。[单选题]78.预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33正确答案：D参考解析：根据净收益按一定比率递减，收益期为无限年公式进行求解，得到该宗房地产的收益价格为：V＝A/（Y－g1）－E/（Y－gE）＝18/（8%－5%）－10/（8%－2%）＝433.33（万元）[单选题]79.收益法中的运营费用率是指()。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比正确答案：D参考解析：运营费用是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。有效毛收入，是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。运营费用与有效毛收入的百分比，称为运营费用率。[单选题]80.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生()万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40正确答案：C参考解析：年净收益减少：A＝12×10000×70×（25%－15%）×（1－40%）＝50.4（万元）由V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]得，V贬＝（50.4/8%）×[1－1/（1＋8%）30]＝567.39（万元）。[单选题]81.收益法估价的典型对象是()，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的房地产D.自营的房地产正确答案：B参考解析：出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。租金有固定租金和变动租金。变动租金又有多种形式。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。[单选题]82.某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于()元/m2。A.3275B.3287C.3402D.41375正确答案：C参考解析：本题计算如下：计算出K32和K40：K32＝1－1/（1＋7%）32＝0.8853；K40＝1－1/（1＋9%）40＝0.9681根据公式VN＝（A/YN）×KN，可得：V40＝V32×（K40/K32）×（Y32/Y40）＝4000×（0.9681/0.8853）×（7%/9%）＝3402（元/m2）[单选题]83.现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为()万元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09正确答案：C参考解析：该项目续建完成后的总价值的现值计算如下：V＝480/8%[1－1/（1＋8%）40－3]×1/（1＋12%）1.5＝4768.50（万元）。[单选题]84.用收益法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益逐年递减的比率g与报酬率Y相等，则房地产价格V＝()。A.0B.A·n/（1＋Y）C.A·nD.∞正确答案：B参考解析：当Y≠g时，收益期限为有限年的公式为：公式原型为：当g＝Y时，V＝An/（1＋Y）。[单选题]85.李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为()元。？A.5000B.12574C.12650D.13911正确答案：B参考解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，其中A为净收益，Y为报酬率，n为收益期限。根据题意，V＝[3000×（1－15%）/0.5%]×[1－1/（1＋0.5%）3]＝7574（元）。则造成的损失＝治理空气污染的费用＋延迟入住期间的潜在租金收入损失＝5000＋7574＝12574（元）。[单选题]86.下列对报酬资本化的相关表述正确的是()。？A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化正确答案：B参考解析：A项，报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。C项，报酬资本化公式中的未来各期的净收益、报酬率、和收益期或持有期单位是一致的。D项，在实际估价时，通常假设报酬率长期不变。[单选题]87.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为()万元。A.4580B.5580C.6580D.7580正确答案：D参考解析：预测房地产未来t年期间的净收益分别为A1，A2，…，At，第t年末的价格为Vt，则其现在的价格为：由题目已知，三年后价值为V3＝1.2V；则V＝（300/10%）×[1－1/（1＋10%）3]＋1.2V/（1＋10%）3由此可得，V＝7580（万元）。[单选题]88.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为()万元。A.923B.1111C.1353D.1872正确答案：C参考解析：房地产目前的价值为：本题中，Vt＝V×（1＋12%）×（1－6%）＝1.0528V。则：V＝（100/9%）×[1－1/（1＋9%）3]＋1.0528V/（1＋9%）3由此可得，V＝1353.31（万元）。[单选题]89.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为()年。A.34B.35C.36D.37正确答案：C参考解析：根据公式求得该类房地产的合理经营期限为：I－E（1＋gE）n－1＝0，18－9×（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。[单选题]90.某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为()万元。A.313B.329C.417D.446正确答案：D参考解析：设收益率为Y，偿债基金系数为a，由公式a＝Y/[（1＋Y）n－1]，可得：（1＋Y）n＝1.7905。则房地产的价格为：[单选题]91.收益法的理论基础是()。A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理正确答案：B参考解析：本题考查的是收益法概述。收益法是以预期原理为基础的。[单选题]92.报酬资本化法最一般的公式中，V表示()。A.估价对象在现在的收益价值B.估价对象在过去的收益价值C.估价对象在价值时点的收益价值D.估价对象在未来的收益价值正确答案：C参考解析：本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。V表示估价对象在价值时点的收益价值。[单选题]93.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，报酬率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的土地使用年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为()万元。A.180B.196C.200D.300正确答案：B参考解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的净收益为30×66.67%=20（万元），收益价格为V=20/10%×[1-1/（1+10%）40]=195.58（万元）。[单选题]94.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10％。则该房地产的收益价格为()万元。A.228.23B.229.36C.224.74D.223.63正确答案：A参考解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。（1）先根据未来3年的净收益求取不变的净收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21（万元）；（2）再求取30年净收益的现值，即房地产价格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23（万元）。[单选题]95.某宗房地产的收益期为25年，报酬率为8%，目前市场价值为280万元。若收益期延长至30年，则该宗房地产的市场价值为()万元。A.280B.295C.315D.350正确答案：B参考解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。[单选题]96.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为()年。A.13B.15C.16D.17正确答案：C参考解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A－(n－1)×b＝0，n＝30÷2＋1＝16（年）。[单选题]97.某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的报酬率为8％，该房地产的价格为()万元。A.100B.77C.63D.42正确答案：A参考解析：本题考查的是净收益按一定比率递增的公式。由于每年总收益逐年递增比例超过了每年总费用的递增比例，在未来无限年中，费用支出永远也不会超过收益，因此此题可用净收益按一定比率递增无限年公式V＝A／（Y－g）求解。根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=[12/（8%-2%）]-[7/（8%-1%）]=100（万元）。[单选题]98.下列关于净收益按一定比率递减公式的说法中，错误的是()。A.有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递减的公式计算估价对象的收益价值B.净收益按一定比率递减公式中，有效毛收入的折现值与运营费用的折现值必然是相减的C.收益期为有限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率不等于零D.收益期为无限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率大于零正确答案：A参考解析：本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。选项A错误，如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。[单选题]99.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于()万元。A.280B.285C.290D.295正确答案：A参考解析：本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V=15/（1+8%）+18/（1+8%）2+23/（1+8%）3+25/8%×[1－1/（1+8%）37]/（1+8%）3＝281.2670379（万元）。选项中最接近的一个为选项A，280万元。[单选题]100.某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为()万元。A.992B.3306C.10014D.12723正确答案：C参考解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V=420/13%×[1-1/（1+13%）3]+1.3V/（1+13%）3。计算得到：V=10013.49（万元）。[单选题]101.关于建筑物经济寿命说法，正确的是()。A.经济寿命主要由建筑物的质量及地基稳定性决定B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变正确答案：C参考解析：本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物经济寿命主要由市场决定，一般在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出。[单选题]102.下列有关地租的测算，描述错误的是()。A.在地租测算中，土地是在最佳用途下利用的B.在地租测算中，土地是在最佳集约度下利用的C.地租计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品成本－农产品运输成本－土地上投入资本的利息D.当通过地价求出地租时，可通过“地租＝地价×资本化率”求出地租正确答案：C参考解析：本题考查的是地租理论及地租的测算。选项C错误，地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－农产品运输成本－土地上投入资本的利息－农业经营者的利润。[单选题]103.关于地租测算的说法，错误的是()。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用正确答案：D参考解析：本题考查的是地租理论及地租的测算。选项D错误，未耕地的地租＝同等质量和位置的已耕地的地租－开垦费用的利息。[单选题]104.在英国，基于租赁收入求取净收益的收益法，称之为()。A.投资法B.收入法C.利润法D.利息法正确答案：A参考解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。基于租赁收入测算净收益的收益法称为投资法。[单选题]105.下列关于净收益的说法正确的是()。A.净收益等于有效毛收入减去运营费用B.净收益等于有效收入减去运营费用C.净收益等于潜在毛收入减去运营费用D.净收益等于有效毛租金收入减去运营费用正确答案：A参考解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。净收益等于有效毛收入减去运营费用。[单选题]106.通过房租求取房地产净收益，不应扣除()。A.空置损失B.房产税C.房屋折旧费D.房屋保险费正确答案：C参考解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、房屋维修费、房屋管理费等，具体应根据合同租金的内涵决定取舍，其中由承租人负担的部分不应计入。运营费用是从估价的角度出发，与会计上的成本费用有所不同，通常不含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧费、房地产改扩建费用和所得税。[单选题]107.某已抵押的收益性房地产每年收益情况如下，有效毛收入800万元，房屋折旧费40万元，电梯、空调的折旧费30万元，维修费、保险费、管理费、水电费、供暖费分别为10万元、20万元、30万元、5万元、15万元，合同约定维修费、水电费、供暖费由承租人支付，保险费、管理费由出租人支付，房地产税等75万元，抵押贷款还本付息额45万元，所得税25万元，收益法估价中，该房地产的净收益为()万元。A.505B.575C.645D.625正确答案：C参考解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、房屋维修费、房屋管理费等，具体应根据合同租金的内涵决定取舍，其中由承租人负担的部分不应计入。运营费用是从估价的角度出发，与会计上的成本费用有所不同，通常不含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧费、房地产改扩建费用和所得税。净收益=有效毛收入-运营费用=800-30-（20+30）-75=645（万元）。[单选题]108.估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况，下列不属于此列的是()。A.出租的房地产B.自营的房地产C.出售的房地产D.混合收益的房地产正确答案：C参考解析：本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况：（1）出租的房地产；（2）自营的房地产；（3）自用或尚未使用的房地产；（4）混合收益的房地产