房地产泡沫形成机制研究及我国房地产金融风险防范

毕业论文：正文学生姓名：定稿时间：2014-05-9PAGE -PAGE６-房地产形成泡沫的机制及防范我国房地产金融风险研究摘要：自加入世贸组织以来,我国的经济取得了快速的发展,金融市场也在逐渐加强开放。在这样的环境下,房地产市场有了快速的发展,有力地拉动了我国的经济发展。年中国房地产开发投资61740亿元，比2010年增长27.9%，远高于国内生产总值9.2%的增长。在中国的许多城市，当下房价的增长速度远远超过了一般居民的承受能力，导致许多居民的住房需求无法得到有效地解决。因此，随着房价的节节高涨，我国的房地产是否产生泡沫，并对此进行研究，有着非常重要的意义。房地产业风险高，其在房地产金融的支撑下迅速发展的同时，也将这种高风险带给了房地产金融。由于目前我国房地产金融融资的渠道非常单一，因此其中的风险就主要落在商业银行的身上。许多迹象已经流露出，有相当大的风险应隐患已经掩藏在我国的商业银行的房地产金融业务中。从以往的历史教训看，这个风险一旦爆发，将会以极快的速度对整个金融体系产生冲及，甚至对整个国民经济的稳定和发展造成影响。因此，防范房地产金融特别是商业银行的房地产金融风险是一件迫在眉睫的事情，应采取积极措施应对。本文首先分析和研究了房地产泡沫形成机制，然后本文就就我国的房地产金融发展现状进行了分析,最后就我国房地产金融风险提出一些可行性的防范措施。关键词：房地产，金融风险，机制TherealestatebubbleformationandmechanismofChina'srealestatefinancialriskpreventionAbstract:SinceChinajoinedtheworldtradeorganization,therapiddevelopmentofeconomy,thefinancialmarketopeningtostrengthen,inthiscontext,therealestatemarketisrapiddevelopment,stimulatingthefurtherdevelopmentofChina'seconomy.YearsChinarealestatedevelopmentinvestment6174000000000yuan,grow27.9%than2010,farhigherthanthe9.2%ofGDPgrowth.Atpresent,theaveragegrowthrateofmanycityChinatoofast,muchhigherthanordinaryresidentialpriceaffordability,housingdemand,manyresidentscannotbesolvedeffectively.Withhousepricesroseyearbyyear,theresearchofChinarealestatebubbleexistenceisveryimportant.However,therealestateindustryisahighriskindustry,realestatefinanceinsupportingthequickdevelopmentofrealestateindustryatthesametime,willinevitablybearthehighriskoftherealestateindustry.Inourcountry,becausethefinancingchannelisunitary,thecommercialbanksbecamethemainundertakeroffinancialriskinrealestate.Allthesignsindicate,theCommercialBankofourcountryrealestatefinancehasfatalhiddenrisk.Historicalexperienceshowsthat,therealestatefinancialrisks,oncetheoutbreak,willrapidlyspreadtothestabilityanddevelopmentofthewholefinancialsystemandevenaffecttheentirenationaleconomy.Sototakepositivemeasurestoguardagainsttherealestatefinanceespeciallythefinancialrisksofrealestateofthecommercialbankhasbeencrunchtime.Thispaperanalyzesandstudiestheformationofrealestatebubble,thentherealestatefinancedevelopmentpresentsituationinourcountryisanalyzed,finallyputsforwardsomefeasiblemeasuresonChina'srealestatefinancialrisks.Keywords:realestate,financialrisk,mechanism

目录摘要 １Abstract ２目录 ３一、房地产泡沫形成机制研究 ５（一）国内外对泡沫的相关研究 ５（二）房地产泡沫的测度方法 ５（三）房地产泡沫的相关理论分析 ６1、泡沫、房地产泡沫与泡沫经济的相关理论 ７2、房地产行业在国民经济中的重要性 ７3、房地产泡沫的形成机制 ８4、房地产泡沫的特征与危害 ９二、我国房地产金融发展现状与问题 ９（一）我国房地产金融发展现状 ９1、房地产股票市场的发展 ９2、房地产债券市场的发展 ９3、房地产信托投资的发展 １０4、银行房地产信贷市场的发展 １０（二）我国房地产金融体系存在的问题 １０三、我国商业银行房地产金融风险的犯防范策略 １２（一）培育和优化房地产金融发展的宏观环境 １２1、建立相关法律制度 １２2、建立监管体系，加大监管力度 １３3、健全信息传递机制，降低信息不对称程度 １４（二）建立多层次的房地产金融筹资渠道 １４1、进一步完善和发展住房公积金制度 １４2、推广房地产项目融资证券化 １５（三）发展和完善房地产贷款担保和保险制度 １６1、建立全国性政府担保机构 １６2、促进商业性住房担保机构发展 １６3、鼓励发展房地产金融商业保险 １６（四）适时开展住房抵押贷款证券化 １７（五）重视发展我国的房地产信托投资基金 １８参考文献 １９一、房地产泡沫形成机制研究（一）国内外对泡沫的相关研究国外对房地产泡沫的研究有很多，最早期是一些定性分析，通过定性分析1636年荷兰郁金香泡沫、1719年法国密西西比泡沫与1720年英国南海泡沫事件，得出结论，认为是大众的贪婪心理预期、投机行为与幻觉导致了泡沫的产生与崩溃。JohnKennethGalbralth（1912）也是是通过回顾历史上的金融投机案件，对泡沫进行定性分析。世纪70年代理性预期理论的发展使泡沫的研究深入一个新的阶段，出现了理性投机泡沫理论，BlanChardandWatson（1979）认为，在市场有效投资者理性预期的前提下，资产价格方程的解中仍会有几率出现泡沫成分，定义为“理性投机泡沫”。但是这种理论的经济学假设是不严格的，1987年股市的崩溃使得有效市场理论与理性预期理论受到挑战，理性泡沫理论受人质疑。非理性泡沫理论紧接着出现，对理性泡沫理论进行了补充研究，解释了非理性行为因素在泡沫产生过程中起到的作用。Black（1986）认为噪声交易是在不熟悉内部信息的情况下，轻信自己获得的信息进而做出非理性的交易行为，对市场价格的判断出现偏差，做出过激的反应，从而导致了泡沫的产生。Kindleberger（1978）认为市场不是有效地以及信息的不对称性使得大多数泡沫都是存在非理性因素的，1990年，噪声交易者模型建立，创建者为Summers、DeLong和Waldmann，这个模型认为，资产价格的风险来自于噪声交易者的不可预期性，套利者纠正错误定价的能力被他们的风险规避行为与短期边界所限制，因此形成了泡沫，并使泡沫得以持续。但是非理性泡沫理论的研究没有形成系统的理论体系，并且缺乏实证性研究结果的支持。（二）房地产泡沫的测度方法就采用了计量统计方法对于房地产价格进行了分析。统计检验法适用于房地产市场比较成熟且发展时间比较长的国家。它的使用必须满足两个前提：一是房地产价格短期波动不是很大；二是统计的数据样本要足够大。此外还有理论价格法来测度房地产泡沫。理论价格法一共有四种主要的方法，一是资本边际收益率法，用得比较多的一个模型是拉姆齐模型。二是房地产贴现收益率法，在业界，这种方法也被叫做收益还原法。在日本，对房地产泡沫进行衡量时，许多学者如野口悠纪雄、中尾宏等都采用这个方法。其基本方法为：首先确定一个折现率，把未来各期的收益折算为现值，然后与现实的价格进行比较，现实价格高于理论价格的部分即为经济泡沫。三是经济基本因素回归法，经济基本因素回归法是指通过影响房地产价格的经济因素来测算房地产的理论价格，这种方法比较容易鉴别单个经济因素对房地产泡沫的影响。Abraham是美国一位著名的经济学家，他创建了一个简单计量经济学模型，这个模型的主要阐述泡沫项和以下两点密切相关：1.上期实际价格。2.上期实际价格与理论价格比值。对该模型的实证采用了美国30个城市和14年的数据，研究得出的结论是，内陆城市的房地产泡沫远远小于沿海城市。四是房地产局部均衡法。通过调整，实现房地产局部均衡和房地产市场供求平衡的条件下，得出房地产基础价值，从而对房地产泡沫进行测定，这个方法就叫房地产局部均衡模型法。2003年，袁志刚和樊潇彦两人计算出有和没有银行贷款条件下两种房地产均衡价格，即含有理性泡沫的价值和房地产的基本价值。最后得出了计算房地产泡沫的相对规模的算式，就是通过过构建房地产市场局部均衡模型法来进行的。指标评价法也是测度房地产泡沫的一个重要的方法。在中国，很多学者测度房地产泡沫采用的是指标指示法。2002年，李维哲和曲波两人，就把指标分为交易状况、生产、消费状况和金融类指标4类。这种方法在实践中广泛应用，但是也不是完美的，依然存在着一些问题：如存在不同指标进行比较后得出的数据相互矛盾，缺少综合指标进行比较，缺少权威系统的统计数据。现行国际上通用的指标，通常有下列：房屋租售比、房价收入比、房屋空置率、房地产投资总额/固定资产投资总额、商品房施工面积/商品房竣工面积、房地产贷款的增长率/全部贷款增长率、房地产贷款占银行全部贷款的比重和房地产投资增长率/GDP增长率。从以上的文献资料中可以发现，有的学者是从金融政策的角度来研究房地产行业价格上涨行为，通过分析一国的货币或者财政政策来说明房价调控力度与效果。有的学者是通过各种不同的实证计量方法，数据对比，来衡量不同的指标，对比发现是否一国房地产行业存在泡沫，如何应对。由于各种计量方法的不同，采取的数据也各有不同，所以不能一一评价他们得出的结论是否具有代表性，是否是可行的。例如，中国的房屋空置率这一块就与国外的计算方法不同，而且中国的房屋空置不仅仅是因为房屋销售不出去，还包含商人在囤积的投机行为，因而不能真实地代表实际的市场情况。而且，中国各省的城市数量特别多，贫富差距也是不同的，不能单一某一个城市的房价来说明问题。中国的房地产市场也有自己特色的双规价格制度的存在，小产权房等的存在，在衡量中国房地产行业时，这些因素都得考虑进来。（三）房地产泡沫的相关理论分析本节主要介绍房地产市场的相关理论分析，包括基础概念与房地产泡沫形成的机制及特征、危害即房地产对一国民经济的重要性，属于一些基本的理论知识，为下文做铺垫。1、泡沫、房地产泡沫与泡沫经济的相关理论查尔斯·P·金德尔伯格是美国著名的经济学家，他认为泡沫是“一种或者一系列资产的价格在一段持续的时间内快速上涨。在初始阶段，人们预期这种价格会进一步上涨，而吸引更多新的买者即投机者来购买资产获取暴利，但是随着价格的上涨，通常是与预期的逆转及资产价格的暴跌，由此导致金融危机的发生。”他给房地产泡沫的定义是“房地产价格持续上涨，使人们产生价格进一步上升的预期，更多买主被吸引参与进来，投机资本持续的增加。当房地产价格远高于其实体价格时，房地产泡沫就产生了。房地产泡沫在过度膨胀后最终就会崩溃，具有不可持续性”日本学者三木谷良认为，所谓泡沫经济就是资产价格（具体指股票和不动产价格）。日本金融专家铃木淑夫认为，在经济学范畴里，泡沫是指地价、股价等资产的价格在一段时间内持续上涨或者下跌，并且在最后，会出现骤然暴涨暴跌的现象。这个过程严重偏离包括生产、流通、雇佣和增长率等实体经济，而这个现象无法用现有基础条件来解释。曹振良把虚拟资产价格的过度扩张称为泡沫经济。并且要根据一个经济社会的物质生产能力来判断一种价格上涨到何种程度才算是泡沫经济。王子明认为泡沫是一种经济失衡现象，他对泡沫的定义是：相对于经济基础条件决定的理论价格（一般均衡稳定状态价格），某种价格水平非平稳性地向上发生偏移。这个定义的角度是从理性预期和非均衡分析两方面出发得出的结论。2002年，经济学家丁焰辉认为，在商品当中，如果市场价格高于其实际价值，就会产生泡沫，这是因为高价将商品的虚拟价值表现出来，并以虚拟高价与其它等价物进行交换引起的。2、房地产行业在国民经济中的重要性国民经济和房地产行业之间的关系既相互制约又相互促进。房地产行业得以存在和发展主要依赖于国民经济的总体状况，同时，其也是国民经济一个重要的增长点，是经济领域的支柱行业，房地产行业的发展规模与速度也会促进或制约着国民经济的发展与产业的协调。随着一国经济的快速发展，房地产行业在经济中占得比重就会逐步的提高，但是这个比重必须控制在合理的范围内，两者之间才能呈现良性互动，否则，若是房地产行业发展过热，超过了合理的区间，就会导致经济危机的发生，阻碍一国经济的良好发展趋势。房地产行业与国民经济的其它行业也存在着紧密的联系。建筑业、冶金业等多个生产部门依赖于房地产生存，有二千多种产品靠房地产行业的带动而发展。世界银行对五十多个国家的研究发现，1美元的房地产投资能带动其它产业部门2美元的产出，房地产业每提供的1个就业机会，在其它部门又可以创造出2个就业机会。表明了房地产行业对其它产业具有良好的带动作用。1977年—1990年间，房地产行业对美国经济的带动系数为1.33；日本房地产行业对经济的带动系数为1.56。受经济周期的影响，房地产行业也存在着周期性的循环与波动，同时，房地产行业容易产生泡沫对经济周期的正常运行产生破坏性的影响，因此要尽可能的避免房地产泡沫的出现，杜绝房地产泡沫的经济化。3、房地产泡沫的形成机制首先，房地产泡沫产生的基础和必然条件是土地供给的稀缺性。世界上大多数国家不断增加的人口、城市化进程与工业化的快速发展都对土地的需求不断地增长，形成了土地市场需求弹性大而供给弹性小的特征，当土地需求增加时，土地供给没有增加，因而造成了供需脱节，所以土地价格就高速增长，产生了泡沫。其次，房地产的虚拟资产性直接导致了房地产泡沫的产生。房地产属于特殊的商品，它不仅仅是属于普通的消费商品，同时它还具有虚拟资产的性质，可以刺激投资与投机需求的产生，价格在行程上容易受到人们非理性预期的影响，人们的非理性预期即投机性是造成房地产泡沫产生的直接诱因，房价的上涨推动着更多的人预期房价进一步上涨的心理形成，投机者预期房价上涨的心理促使他们在当期大量的购买或者囤积房产以便于未来卖出而获利，这一行为就进一步加速了房价的上涨。这种非理性预期产生了羊群效应，更多的投机者进军房地产市场，最后使得投机需求取代了真实需求成为市场主体，导致了房地产泡沫的膨胀。房地产市场的垄断性也是房地产泡沫产生的重要原因。房地产市场是一个准市场，房地产的定价不是由真实地供需均衡价形成的，信息的不对称性使得房地产购买者掌握不到真实的信息，没有主动权，房价由少数房地产垄断商定价的，此外，金融市场的开放性是房地产泡沫产生的必备条件。房地产行业十分庞大，设计环节多，耗费时间长，这些性质决定了它是资本密集型的行业，因此大多数房地产开发商与购买者都需要银行贷款的支持。在房价上涨情况下，银行容易对房地产市场做出错误的乐观估计，放宽信贷政策，大量的银行贷款流入到房地产市场中，增加了银行信贷风险。同时宽松的金融市场条件产生了大量的金融衍生品，房地产地价证券等金融工具的使用加大了房地产行业的投机需求，资金链的延长使得房地产的价格背离了实际价格。此外，政府的失职行为等因素也会促使房地产泡沫的形成于膨胀。4、房地产泡沫的特征与危害房地产泡沫的特征主要表现为两个方面，一方面是一段时间内，房地产价格呈现出骤升骤降的一个大幅度的波动，而且这种价格的波动没有固定的周期与频率。另一方面就是，房地产泡沫是大量的投机者的投机行为造成的，房地产价格的骤升过程货币的供给量在房地产行业中短期内急剧增加造成的，其中既有一国国内居民的抵押贷款爆炸性的增长与储蓄的快速减少又有民间闲置流动资金与国际热钱的的大量涌入。通常房地产泡沫的崩溃会导致经济危机的发生，造成大量呆账与坏账的产生，金融机构与企业的破产，失业率大量增长，生产和消费大幅度下滑，经济的增长速度停滞或者下降，居民犯罪率的上升，严重的则会引发政治危机，造成国家政权的动荡，频繁更换，人民生活水平大幅下降，国家在国际上的政治与经济地位下降。二、我国房地产金融发展现状与问题在建设、开发、经营和消费房地产这一过程中，通过货币流通和信用渠道两个方面所进行的一系列金融活动，总称为房地产金融。其中包括融资、筹资及相关金融服务等内容。按照服务对象，可以划分为房地产业金融和住宅金融两个主要部分。其中，房地产业金融的服务对象是房地产业开发商，服务内容有房地产建设、开发、交易等活动；住宅金融的服务对象是普通居民，服务内容主要有居民个人房屋购买、建造、维修、装饰等活动。（一）我国房地产金融发展现状1、房地产股票市场的发展当下，国内共有房地产开发企业约3万多家，而在深沪两地上市的公司只有80家左右，占全部房地产开发企业的3‰。2003年，在全部沪深市值中，房地产上市企业市值仅仅占到4％。即使是已经上市的房地产公司，所以可以看出房地产公司上市融资比例非常小，并加之国家在安排上市公司发行规模时对房地产业实行的政策十分严苛，所以房地产股票市场发展步履艰难[1]。2、房地产债券市场的发展近几年来，债券市场的发展引起了中国政府的高度重视，2001年，政府召开了全国金融工作会议，在这次会议上，对于债券市场要加快发展的工作，政府就作出了进一步的规划。会上明确提出：扩大发行债券规模和完善债券管理体制的意见。此外，在中国共产党第17次代表大会上，还提出了两个要求：一个是多渠道提高融资发行比例，另一个是扩大债券发行市场规模。按照国务院的统一安排，同时，将中国金融市场发展实际和国际经验结合起来，政府还将出台多种措施，大力推进中国债券市场的健康发展。3、房地产信托投资的发展1979年，我国的信托业开始诞生。虽然起步较晚，但是发展速度很快。自2003年，央行出台121号文件以来，开发商解决资金问题的新渠道就依靠房地产投资信托。在我国信托投资中，房地产投资信托所占的比重在逐年上升，投资金额不断增加，被业内称为“井喷”态势。在实践中看我国房地产投资信托的表现，可以发现其发展现状的主要特征有5点：第一、近年来增速较快。第二、贷款类是资金运营主要方式。第三、资产配置风险不够分散。第四、信托产品周期不长。第五、房地产投资信托呈现明显的区域化。4、银行房地产信贷市场的发展从上个世纪末，我国的房地产行业开始飞快发展。房地产的施工和竣工总量、销售率等数据都达到了前所未有的高度。2007年开始，在全国绝大部分地区，房价一路上涨，2008年虽受全球经济危机影响有所下降，但在2009年开始复苏，又开始了新一轮的上涨。目前，我国房地产的投资规模很大，1997年的年投资额为3178亿，2007年达到了25280亿元，10年间增长了接近8倍。房地产资金结构也发生了变化，2001年开始，直接融资、利用外资、预算内资金和自筹资金比例在房地产企业的所有资金来源中逐渐下降，在中国房地产企业融资比例在快速增加的是金融机构贷款尤其是银行贷款，其中还有一部分是其他资金来源。（二）我国房地产金融体系存在的问题(1)房地产企业最渴望的一条融资渠道就是上市，但在1994年，中国证监会因受宏观调控政策的影响，决定房地产开发企业的不能上市。直到2001年初，这一禁令被解除。数据表明，从2002年开始，全国有包括北京万通公司、首创置业等20多家地产公司在国内外股票市场上上市，进行直接融资。其上市方式多通过股权融资的方式进行买壳，成为上市公司。另据统计，到2004年初，已发展到包括金地集团、北京天鸿宝业、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。房地产行业是一个需要大量资金而且周期性较长的行业，同时，还常常受到政策的影响，因此房地产企业必须要借助资本市场才能发展。但同时，房地产面临存在泡沫和企业直接上市存在监管层大量的法律法规的障碍，因此，房地产行业的前景不容乐观。(2)在直接融资当中，债券市场的融资份额非常小，这是因为一直以来，中国金融体系发展不平衡和直接融资比例过高两个方面所导致的。特别是以公司作为发债主题的公司债券融资主体规模更小。我们贷款融资份额非常大。在债券市场上，国债央行票据分别为紫色和红色，从中我们可以看出，企业债券的份额很小，只占整个债券市场3%左右的比例。这样的融资结构是非常不合理的。长期以来，中国债券市场发展和成长的环境是封闭的，只有财政部、政策性银行和少量国有大型企业才能发行债券的发行，买卖债券者也仅限于国内投资者，其中，银行间债券市场还不允许个人投资者进入，交易所市场也不允许银行进入。国内是唯一提供债券市场全部资金的地方，对债券的供给也有严格的管制，无法满足投资者的需求。在当下这种新的经济金融大背景下，特别是我国已经加入了WTO，应该探索一条通过逐步开放以促进债券市场的发展，从而使我国资本市场的竞争力得到提升的新思路。(3)房地产信托投资方面，房地产投资信托的运行需要成熟的金融基础。目前，我国的经济正在转轨，金融体系的运行存在着如下的问题：金融工具落后，满足不了日益增加的投融资需求;金融企业还停留在传统的模式上，经营机制转换海没有完成;在市场投融资方面，由于没有一个规范的规则，因此产生的活动多是不公平、不公开、不公正的;金融宏观调控度把握不准，常出现失调现象；对金融市场的监管松懈等。现在，房地产信托业务都已经在我国有能力和权力开发房地产企业中开展了，但是，从严格意义上来说，这还不算是房地产投资信托。同时，房地产业的发展周转性还很差，很多信托公司因开展房地产信托业务产生了不良资产。房地产投资信托的组织形式分为公司型和合伙型两种，公司型面临利益约束软化和激励机制无法解决两个问题，而在目前的经济体制下，合伙型暂时还无法建立，所以在公司组织结构方面也面临瓶颈[3]。

(3)在我国，我国的房地产信贷业务起步时间不长，刚刚建立起现代商业银行管理体制，计划经济也在向市场经济转变。因此，我国的房地产信贷业务发展经历和外国有一些区别。我国的房地产信贷问题如下：首先，开发企业盲目介入房地产市场。近几年，由于房地产行业的投资回报超额，吸引了大批投资者，房地产企业自身和其它企业、个人也纷纷加大队房地产的投资。市场准入条件相比以前去除了许多限制，这就造成房地产开发企业的资质高低不等，实力雄厚、信用等级高的大型开发企业很少。有数据显示，某市有650家房地产开发企业，仅有10％的企业资质等级在二级以上，达到75％的平均负债率。房地产开发企业资质的混乱，导致三“热”现象出现：首先是圈地热。在土地竞拍中，为了成功竞拍，许多开发商报出天价；其次是建造高档住宅热。开发商为了追求高利润，推出大量高档房，即使销量很低也不愿建造利润较低的经济适用房；再次是以小搏大热。许多开发商自身没有抗风险能力，开发项目的资金主要来自靠银行贷款和基建单位垫款，还有相当一部分是购房者预付款。实施宏观调控后，金融机构的准人要求是那些规模小、信用等级差、项目资本金达不到规定要求的房地产企业无法达到的，这就堵死了这些企业新的融资渠道，使其房地产项目无法继续开发，已经对这些企业发放了贷款的金融机构，将面临产生不良贷款的风险。再次，个人盲目进行房地产投资。大部分居民的消费理念随着经济的发展在不断更新，许多人形成了超前消费观念。在改善居住条件而购买大面积住房者中间，一些消费者超出了自身经济承受能力；还有另一些消费者办理按揭贷款购买多套房，期望房价上涨获利或者以房养房、以租养房。这就使房屋二级市场或租赁市场稍有不慎，资金链就会出现断裂，尤其是房价一旦连续下跌，银行也会产生大量的坏账；此外，为改善居住条件而按揭买房，如果贷款人因为家庭收入降低或遭受意外灾害而无力按期偿还银行贷款，这时，根据有关法律规定，银行无权处置贷款人的住房，则银行必将增加新的坏账。最后，开发企业联合个人“假按揭”骗贷。房地产开发企业通常采用假冒购房者，用虚假的申请材料签订购房合同，到银行办理个人按揭，从而骗取银行贷款。这些假冒购房者多是开发商的朋友以及本单位职工或亲属，有的甚至雇人收集别人的身份证。可以想见，一旦房地产开发企业的资金周转发生困难，这种购房贷款人就无法偿还银行贷款，导致银行无法足额收回贷款，以及无权处置抵押物，使银行不良资产增加，从而导致极大的损失。三、我国商业银行房地产金融风险的犯防范策略（一）培育和优化房地产金融发展的宏观环境1、建立相关法律制度房地产金融要想健康发展，最重要的是要有完善的法律法规体系，这也是房地产金融发展的基本保障。目前，我国房地产金融领域的立法还很落后，现有的法律和法规都缺乏前瞻性、整体性、规划性和权威性。在房地产投资和开发领域，因为利益主体众多而且事务庞杂，行业所涉及的资金量巨大，资金回报的周期又相当长，是一个复杂的过程。因此，法律应该各个环节的开展进行严密监控和规范。而目前，各个部门规章都有局限性，容易出现众口难调的尴尬。房地产金融的立法应该考虑全局性和国际性，将规划性、协调性和稳定性作为立法的重点。总体思路有四个层面：一、要出台专门的监管规定和办法，从而加强金融机构资金监管的力度；二、要对《证券法》进行修改和完善，并出台相应的部门规章或实施办法，从而建立健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度和房地产投资基金制度，同时，对房地产企业上市和退市制度进行健全和规范；三、要对《担保法》和《保险法》进行修改和完善，并制定专门的《住房抵押贷款管理办法》，同时还应尽快建立信用立法，从而对房地产金融领域的担保体制进行完善，同时，还应对个人信用制度进行完善和监管；四、要对现有财产保险制度进行完善，增加住房抵押保险的种类，对住房保险条款进行一定的修改，将保费金额制订在一个合理水平，同时，对缴费方式和退保的进行规范，从而降低贷款申请人的负担，达到公平合理。只有法律法规体系有机结合房地产行业的金融业，这两个方面结合起来，以解决房地产行业的融资问题，房地产市场的健康发展和金融市场，房地产金融的平稳发展是一个保证。提高国有土地转让制度，对违法行为要受到严惩的房地产行业，建立不良房地产房地产企业的打击，维护消费者的合法权益。2、建立监管体系，加大监管力度目前，我国的房地产金融还处于起步阶段，其中出现了较为普遍的违规操作，是商业银行自我约束的不够造成的，这形成了很大的风险隐患。因此，对房地产金融的监管力度，政府应再加大，从而保障商业银行能够既稳定和安全又高效地运行，这就需要政府建立起的金融监管体系是多元化和全方位的。在监管的方式上，一方面要注意国内外房地产业的行情，将外部经验和商业银行房地产金融风险情况结合起来进行系统的研究，才能制定出行之有效的监管策略和方针，对房地产行业融资行为和商业银行信贷行为进行指导和约束，这是防范、分散和消除房地产金融风险的基本条件。单以人民银行或银监会作为监管机构还是不够的，要加强管理和监督，就要建立一个全方位的房地产金融监管体系。首先，要建立起外部监管体系。一是对房地产金融机构的财务收支和经营效益审计部门进行审计，从而对其收支活动的合法性进行保证，同时，对商业银行贯彻和执行国家金融方针和政策进行督促，使商业银行的自我积累能力有效增强，从而对其短期行为进行防范；二是人民银行，银监会和审计部门应采取横向连接，双向调控，加强房地产金融审计和强度，提高国家审计；三是一个很强的独立性，良好的信誉，为他们的年度审计的会计师事务所或审计质量高。二是建立外部因素评价体系。对房地产金融机构和信用等级评价，尽可能的使用有一个社区评价体系的独立公正的信用评级结果一样，最终将对公众开放，让公众有机会风险监管。对于一些风险状况高的金融机构，有关部门可以要求其强制改变，如果拒不配合，应当予以制裁。最后是要建立起同业监督系统。在政府的引导下，房地产金融机构可以组织起来，成立同业公会，并制定一系列公约，用利益作为连接点，实现互相监督和自律管理[12]。3、健全信息传递机制，降低信息不对称程度建立信用监控体系和预警体系可以保证信息传递机制的健全，它的主要功能是通报有不良信用记录的开发商和个人，同时联合各部门采取制裁措施，对其资金融通实行限制。此外，还要实现资源共享，这个目的要靠建立起公共信息系统和客户信息系统实现。政府应加强对相关信息的收集、登录、整理和分析，并通过电子化系统实行资源共享。同时，还运用法律手段来约束和规范关于信用资料的征集、保密以及内部公开等方面的行为。三是对信用调查和资产评估机构的管理建立起法规。在国外，对借款企业和个人进行信用调查工作由很多调查公司来做，这样就可以降低信息的不对称性，有助于商业银行防范信用风险。目前，我国资产评估机构管理还不规范，政府应加强对这些中介机构的立法和监督管理，建立起一套严格的市场准入和年审机制体系，帮助评估机构提高评估结果的可靠度。四是建立个人信用制度，在全国范围内推行。当下，个人住房贷款在我国房地产贷款的结构中份额开始增加，未来，这个比例将不断增长。目前，人口流动加快，个人的财务状况确定困难，借款人的金融信用记录很难清楚，因此，商业银行个要对贷款人信贷业务做贷前调查难度很大。因而建立个人信用制度，防范个人住房贷款的信用风险的要求已十分迫切[13]。（二）建立多层次的房地产金融筹资渠道1、进一步完善和发展住房公积金制度通过对民众进行强制储蓄，从而聚集起长期、大量和稳定的资金，这个专项资金就叫住房公积金，在当下，它是我国为了发展房地产金融而选择的一种制度，具有很高的合理性，目前中国的融资的房地产金融的主要模式，应继续促进和提高系统。主要采取以下措施：第一，加强立法。以法律的形式规范住房公积金资金来源，性质，应用和管理，这是强制性的规范，具有比当前的行政强制制度更加规范的作用，可以很好地解决公积金覆盖面，积累率低和挤占挪用的问题。第二，一个国家的住房公积金管理局成立。现有住房公积金中心的改革，使全国住房公积金的分支。的国家住房政策和资金业务价值负责住房公积金的管理。在这种方式中，打破了住房公积金的地域限制，提高规模效益的形成。第三，以高较低的存款利率机制。通过提高存款利率提高储蓄的积极性，提高积累率。同时，“贷款”的住房公积金中心坐吃差价，而公积金利用率低的问题是可以解决的。对于不能享受低息贷款，收入水平较低，可以弥补他们的损失的利息收入。第四，提高存款利率。基于提高工人的收入水平，储蓄率提高，从而提高住房公积金累计。第五，直接支付机制的引入。分期付款的个人住房贷款可以按月支付住房公积金支付直接，通过银行转账，不能支取现金。这可以减少工人每月的还款负担，也能保证住房公积金从房，房，防止虚假的购房合同骗取公积金的现象。2、推广房地产项目融资证券化只有证券的流动性可以得到充分利用，在短期资金和房地产市场的共同的长期资产，提高资产的流动性，提高房地产行业风险的能力，从而达到为目的的房地产证券化融资的实现。对房地产证券化的角度来看，发展的可行性，目前中国的房地产证券化的发展具有一定的基础。除了房地产股票和债券，根据中国的中小投资者的情况下，为了防止大企业控制和垄断市场，分散和降低投资风险，应大力开展房地产证券投资基金。房地产证券化的发展应从以下几个方面着手：（1）提高了房地产公司上市融资的比例。没有利益的负担，为房地产基金的发展对证券市场的发展，而且还可以增加股东的利益，降低资产负债率，对于房地产业的发展大有好处。因此今后国家在安排上市公司发行规模时应该对房地产业实行较以前宽松的政策。对那些有实力、资质好的大型房地产企业，国家应该允许其上市融资，房地产股的份额进行合理的增加。当然，这一切的前提是要对其进行严格的审核。(2)创造条件加大房地产债券融资比例。中国目前的房地产债券的规模小，种类单一，远不能满足房地产行业的快速发展需要。因此，要创造条件，选择良好的经营业绩和房地产投资经验的银行和公司发行房地产债券，这引起了房地产项目的资金，房地产贷款和房地产投资。(3)大力推广房地产投资基金。与国外房地产投资信托的本质同样，房地产投资基金具有集中分散资金、化短期资金为长期资金以及有利于推动经济增长等优点，此外，由于是专业人员进行专业的管理和投资组合，从而有着分散风险、较少盲目投资行为和投资回报率高的优势。我国居民手中的储蓄存款不断增多，而且投资意识不断加强，急需建立新的投资渠道和投资工具。因此，如果国有住房投资基金券由政府部门发行，招募到的资金量将会相当可观。(4)将保险资金引入房地产融资市场。国内发展较快的机构投资者是保险基金。截止2002年底，我国保险公司已经从4家发展到58家，保险公司的总资产达到6494亿元，至2003年6月末，保险公司总资产达到了800亿元。与此同时，各保险公司的保费收入也在持续增长，据统计，我国保险业保费收入在1980-2001年这段时间内，每年的增长速度达到了32％。全国的保费收入由2002年全年的3054．2亿元增加到2003年的上半年的2126．1亿元。但我国的保险深度(保费/GDP)只有2.9834，而发达国家这个数据为7％。可以断定，保险基金的发展还有很大的潜力，而保险资金具有稳定、量大、运作周期长的特点，房地产业是个比较合适的投资行业。（三）发展和完善房地产贷款担保和保险制度1、建立全国性政府担保机构住房置业担保机构由于高成本，高风险的业务管理，所以收费水平较高，但大多数的中低收入者甚至支付贷款本金是困难的，更无法支付额外的担保费用，所以有必要形成一个政府保险代理机构，帮助解决中低收入群体的住房问题，这是地方政府的责任。提供房地产的政府贷款担保，可以大大提高房地产贷款的安全性，减少商业银行的风险，从而提供的利率和低收入借款人的可能性的扩展，降低融资成本，并减少违约的商业银行的房地产金融风险。政府证券市场也可以是信用风险高的社区的人从房地产金融市场的分离，降低平均风险水平。此外，较长的房地产贷款，改革开放以来，经济形势的变化，房地产市场的波动和不可抗力发生可能加剧房地产金融风险，和真正的政府保证在保修期内稳定性影响的政策承诺，政府安全机构的客观要求和国家的建立防范房地产金融风险。2、促进商业性住房担保机构发展确保商业银行稳健发展信贷资产的安全，建立房地产信用担保机构的要求，同时，在推进房地产贷款风险进行业务的中介机构防范它，和商业银行有效地共享合理的风险转移。这是商业银行防范风险的需要，但还需要申请住房贷款的借款人。房地产贷款的商业担保机制的引入，降低银行经营风险和违约风险，个人获得贷款担保机构，和担保费收入，实现“三赢”的局面，对住房置业担保机构的发展有利于银行和担保机构，人们选择。发展住房置业担保机制，首先，要扩大担保公司的资金，加强自身的财务实力。其次，加强对担保公司的风险防范措施，完善风险准备金机制。再次，在房屋担保公司发展初期，政府应该采取一些优惠政策，支持发展。如税收，补贴和其他。最后，对于房屋担保公司，政府应加强监督管理，规范操作，以便它可以健康，健康发展。3、鼓励发展房地产金融商业保险随着房地产行业的不断发展，保险行业如房地产投资回报，保险市场，住房作为抵押物的保险事故损失的持续时间，以及住房质量责任保险的传递，提出了新的法律问题，一般保险公司的专业人才因此，扩大企业缺乏，保险机构开展房地产保险缺乏热情。因此，住房金融商业保险的发展，商业银行的房地产金融风险，政府应积极推进，制定优惠政策，引导和鼓励。作为一个单独的住房金融保险业务的核算，保险费和营业利润免征所得税，其余的溢价为住宅保险资金封闭运行，作为房地产基金等的处理。（四）适时开展住房抵押贷款证券化目前，我国没有必要开展住房抵押贷款证券化的条件。首先，抵押贷款市场的成熟，住房抵押贷款证券化是一个坚实的基础。在我国，资产证券化抵押贷款规模小，标的资产是不标准的两个问题。虽然个人住房贷款协议已由人民银行发行的，但是，具体的操作方法形成一个全国统一的，标准化的抵押贷款仍然是一个很大的困难，在抵押贷款证券化过程中的组是一个更难的。第二，市场环境差。对抵押贷款市场的发展重点是利率市场化。由于我国的利率管制，利率双轨，利率结构不合理，使金融工具非市场之间的差异大大提高，从而在风险和收益的不对称现象，破坏了公平竞争，需求和抵押贷款证券的流动性梗阻。再次，投资者还不成熟。为了解决抵押贷款证券的需求最重要的因素是投资主体，