天津水上公园绿荫里项目定位及物业发展建议报告100

天津水上花园绿荫里工程定位及物业建议报告工程价值解读报告结构工程整体定位市场时机威胁分析案例借鉴物业开展建议经济测算2021年的天津，伴随着城市升级、地产格局的巨变，天津的城市地位前所未有的得以提升…城市价值奥体新城市功能中心梅江高档居住区核心商务商业区海河经济带城市新兴生活区传统商务商业区城市升级——海河沿线核心商务区的崛起城市更新——老城厢拆迁改造，从量变到质变将呈现核心区规模最大的新兴生活区环境改善——海河沿线整体改造建设配套完善——地铁、快速路、火车站改造新的城市快速路网和交通枢纽正在形成大型商业、商务综合体的兴建文化积淀——意式风情街、五大道商业区的整体改造城市核心经历了一个从量变到质变的过程城市变迁：城市升级/老城改造/环境配套改善/文化沉淀，11年天津的城市地位前所未有的得以强化区域复兴：大规模城市重建工程进驻，原住民迁出，高支付力人群占据城市核心资源，相应的城市各类配套实现更新换代，老城注入新活力；日趋没落：随着新区工程关注度逐渐提高，传统区工程老旧，关注度逐渐走低。timecognitive核心城区没落阶段重新建设及提升阶段稳定阶段稳定增长：高支付能力人群的积聚，高层次需求日益膨胀，对稀缺资源的占有欲日渐强烈。城市进入稳定的高价格平台阶段。旧有房屋中大面积改善性产品豪宅/城市综合体天津处于向都市化转变的前端城市化都市化1.时代奥城2.河东万达广场3.天津环球金融中心4.和黄世纪都会5.中粮大悦城6.嘉里中心7.宝利长江道8.津湾广场9.中信城市广场10.城投东站11.富力中心12.117大厦13.合生北安桥14.东方海外天津市场综合体频现开展阶段：天津正在由城市化向都市化转变/目前处于都市化进程前端/高端综合体涌现中粮六纬路嘉里中信津门津塔津湾广场君隆广场和黄都会轩中粮大悦城海河沿线综合体带都市化进程特点未来海河沿线CBD带供给量将超过430万平米，商务属性工程众多海河资源——高支付能力人群的积聚，对稀缺资源〔海河〕的占有欲日趋强烈……综合体，商务属性工程众多CBD聚集，综合体如雨后春笋般大量出现，商务属性的工程众多，未来海河沿线供给量更将到达430万平米，聚集效应明显，商务气氛浓厚。大型综合体：环球金融中心、中粮六纬路、嘉里中心、和黄都会轩等，商务属性的工程居多……格局转变:都市化带来CBD带状聚集性开展/海河资源、商务属性的工程众多海河沿线板块城市核心CBD，未来承载城市商务商业功能南京路小白楼板块传统城市商务商业中心老城厢板块高端居住板块，但城市级商业商务缺乏水上奥体板块涉外旅游、政务中心功能强化，高端居住板块海河沿线老城厢南京路小白楼水上奥体梅江水上奥体板块作为传统的高端居住板块，占据一“心〞格局转变：区域多中心化/小白楼-海河CBD类似于北京国贸CBD/水上奥体类似于朝阳公园板块，二者性质不同环球金融中心………………销售单价突破28000元/㎡西康路36号………………销售单价实现32000元/㎡天津中心………………销售单价到达24000元/㎡和黄都会轩………………未来预计超过20000元/㎡嘉里中心………………未来预计超过20000元/㎡中粮滨海………………未来预计23000-24000元/㎡富力城………………销售均价到达21000元/㎡天津城市高端工程豪宅化——格局转变:核心CBD供给普遍豪宅化/价格普遍突破2万元/平米No.1:刚性需求NO.2:高端改善投资需求A:租金回报B:升值差价房地产的功能主要取决于“家庭收入与实体经济〞主要取决于“资本游戏〞和未来稀缺性房地产投资的二元性基于房地产市场的二元性，豪宅和普宅会逐步分化，差距拉大。豪宅价格普宅价格豪宅价格必然跳脱城市现有平台基于强势资源，透支未来利好其未来价格有较大的想象空间且无绝对上限。格局转变：客户置业逻辑二元化，刚性需求与投资需求明显分化在天津由城市化向都市化的转变中，解读工程的价值…本体价值工程区位价值：城市核心/与各热点板块、北京、滨海联系紧密外环线天津滨海国际机场小白楼CBD解放北路金融城北京方向滨海方向约16KM轻轨约40分钟高铁+地铁约50分钟约6KM位于城市核心，与各热点区域联系紧密至小白楼CBD、金融城——车行约30分钟；地铁开通后约10分钟；至天津滨海国际机场——车行约40分钟；至滨海新区——地铁+轻轨约40分钟可达；至北京——高铁+地铁约50分钟可达；地块现状：地势平坦，有局部未撤除建筑指标价值：城市核心绝无仅有超大规模工程水上公园北路天塔道水上公园东路卫津南路经济指标：容积率3.2；占地面积9.6万平米；总建筑面积45.63平米；计容面积30.72平米工程四至： 北至水上北路 南至天塔道 西至水上东路 东至卫津路交通价值：中环、快速路之间/紧邻城市主干道/内、外交通便利外环线：外环线即将改为快速路，限速全程提高到80公里，也是天津市的四环；快速路：将友谊路立交桥、解放南路立交桥、海河大桥、津塘公路立交桥等交通传送带连接在一起，极利出行，此为天津三环；中环线：工程紧邻中环线，城市内部交通便利，此为天津二环；友谊路、紫金山路、解放南路：均为金融效劳中心区的主干道，密切联系了市内商业中心、娱乐中心、商务中心；外环线快速路中环线交通价值：轨道、公交系统兴旺/可快速到达城市核心、火车站、滨海新区、北京轨道交通：地铁三号线由华苑居住区开往小淀，途径水上公园，本工程，营口道、和平路、天津站等天津核心区域；工程至滨海新区：三号线+九号线，约40分钟；工程至北京：三号线+高铁，约50分钟；公交线路：668、879、观光2路、643、705、857、871、872等多条公交通过，可通达市内各处地铁出口公交车站点地铁3号线水上北路站：该条线路为贯穿南北的主干线，连接华苑、核心商业区、天津站，由工程至北京南站1小时内可达。目前工程已近尾声，预计2021年通车教育资源价值：3公里内，幼儿园至大学，全部为天津甚至全国顶级幼儿园顶级幼儿园华夏未来、华兰国际幼儿园、南开一幼、天大、南大、师大幼儿园、市直机关幼儿园、百花、卓美天使、宁发实验幼儿园等小学市重点昆鹏小学、上海道小学、中心小学、水上、天大、南大、师大附小等小学幼儿园天津大学、南开大学理工大学、党校、中德学院师范大学体院本案中学市五所实验中学、南大、天大附中、滨湖中学、韩国国际学校、41中学等中学大学大学天津大学、南开大学、师范大学、理工大学、体育学院等水上公园天塔湖自然资源价值：水上公园和天塔湖风景区，强势的景观资源水上公园始建于1950年，2004年被国家旅游总局评为4A级景区。水上公园由三湖九岛构成环湖绿树成荫，湖面荷花吐艳。玉带碧水之间竹长廊和眺远亭遥相辉映，更有中外建筑风格的盆景园、碧波庄、神户园等精品园林。塔身高415.2米，跻世界高塔之林。它于1991年建成，是世界上唯一一座“水中之塔〞，天塔集旅游观光、餐饮、娱乐、播送电视等多项功能于一体。天塔湖内设有世界一流领先科技的大型音乐灯光喷泉组泉、水幕电影，沿湖南岸有国内最长的人工塑山，成为天塔湖游览区的一个亮点。2021年06月15日公布的?南开区商业网点开展规划?中指出：…把握水上公园开放的机遇，根据休闲商务区的要求在水上东路、水上西路、南翠屏公园等地，建设大型商业商务设施。与此同时，对水上北道、宾水西道、南翠屏公园、绿荫里等重点地区和重点道路沿线进行规划。要大力开展餐饮、旅游、娱乐、体育和总部等商务休闲产业，形成适应现代都市消费特点的、与我市建设现代化国际大都市要求相适应的休闲商务产业结构…工程政策支持：规划为具有强烈文化意向的特色街区传统的、单一的国际的、文化的品牌价值：依托“泰达品牌〞/天津高端酒店物业打造专家天津泰达国际会馆是泰达国际酒店集团旗下的集商务、客房、餐饮、休闲为一体的五星级封闭式会员制俱乐部。是天津顶级的涉外国际会馆。众多500强企业高层驻津首选居住会馆。泰达国际会馆目前租赁火爆，入住率100%，两室户型产品月租已达2.6万/月，远远超出市场平均水平。泰达国际酒店暨会馆是泰达国际酒店集团旗下的五星级商务度假酒店和会员制俱乐部，是京津地区首屈一指的花园式酒店。酒店236套高级客房为来自世界各地的宾客构筑了一个温馨舒适的家外之家。162套酒店公寓套房，更适合在滨海地区中、长期工作居停的国内外工商界人士。依托泰达品牌=良好的市场口碑和客户认同高端工程成功打造=天津高端物业打造专家板块价值：涉外的、天津最高端居住板块水上：传统城市级高端居住区乐园：政府所在地，天津文化中心，距工程仅2.1公里，车程缺乏5分钟；奥体：新兴高尚居住区生活区+体育产业梅江：依托梅江资源的高端富人集聚地政府所在本工程2.1公里

区域内外籍、尤其是日韩籍人士聚集，类似于北京的使馆区板块开展历程：始终标签天津，真正代表天津现代文化1919年南开大学建校1895年天津大学建校开启我国高等教育的里程碑1950年7月1日，天津首个城市级公园建成。1991年天塔建成，塔高415.2米，跻世界高塔之林。2007年8月，天津奥体中心竣工。2021年8月，天津市文化中心规划设计方案出炉，再次成为万众瞩目的焦点未来青少年活动中心新建天津图书馆建筑面积5.05万平方米，馆藏以文化艺术类和群众读物类图书资料为主，主要功能为借阅、数字图书、藏书、学术交流、社会教育、古籍保护和修复等新建的天津青少年活动中心建筑面积6.5万平方米。在使用功能方面，儿童城、欢乐水城、地震教育馆、拓展训练馆、数码艺廊等场所能满足青少年活动中心全天候教育、培训和娱乐等综合效劳的需要。新建的天津博物馆建筑面积5.5万平方米，主要功能包括根本陈列、引进展览、学术交流、文物库房及办公等，年接待能力150万人次。馆内将建设1个序厅和16个独立展厅，同时，1.4万平方米的文物库房能充分满足馆藏需要。天津大剧院由综艺剧场、曹禺剧院和小剧场组成。其中，综艺剧场以歌舞类演出为主，座位约1600个；曹禺剧院以话剧演出为主，座位约800个；小剧场以乐器独奏欣赏和小话剧表演为主，同时具有表演艺术研讨等使用功能，可容纳观众300人。图书馆天津大剧院天津美术馆建筑面积2.5万平方米，主要功能为展览近现代美术作品，进行美术作品的展示、培训、研究和美术作品收藏。馆内将建设0.16万平方米前厅和0.7万平方米展厅。其中，固定展厅包括中国字画厅、西洋美术厅、雕塑厅和现代艺术厅；交流性展厅包括主展厅和一般展厅。此外，建有约0.5万平方米的室外展区、0.36万平方米的创作展示培训室等功能区。美术馆博物馆文化中心规划建设工程位于河西区，区域西侧与迎宾馆和天津大礼堂毗邻，东至隆昌路、南至平江道、西至友谊路、北至乐园道，用地总面积90公顷。该区域环境优势明显，现状有中华剧院、科学技术馆、博物馆、银河公园等重要公共设施。板块未来：市政文化中心丰富完善地块价值：工程具备统领整个片区的质素天南大——“学府的〞水上片区——“生态宜居的〞奥体中心——“涉外的〞未来政府新区——“政务的〞天塔片区——水上第一排，具备统领整个片区的质素水上奥体板块是区别与海河CBD的天津唯一市政文化中心板块宏观市场小结城市化向都市转变的过程中，天津各板块形成明晰的差异化定位，水上奥体板块为天津市政文化中心，未来具有最高居住价值；2021年为天津转折年，核心城区关键地段物业普遍豪宅化，工程开发前有非常坚实的市场价格平台;区位上，城市核心，与城市核心、滨海、北京联系紧密指标上，城市核心区绝无仅有的大规模综合体工程交通上，内外部交通极其便利配套上，教育资源强势聚集资源上，毗邻水上、天塔强势景观资源政策上，本区域未来为政府重点打造，享有政策利好品牌上，“泰达品牌〞是成功最强有力的保证板块上，始终标签天津、传统涉外、高端居住板块，未来市政文化中心本体上，具备统领整个板块的质素具备打造顶尖工程的天然质素！！本体小结工程价值解读报告结构工程整体定位市场时机威胁分析案例借鉴物业开展建议经济测算天津写字楼市场格局如何？工程未来占位是什么？客户是谁？写字楼市场小白楼友谊路鞍山西道南京路长江道金融城南站CBD市场格局：传统五大板块，未来中央商务区东移/工程隶属友谊路板块范畴内金融城〔130万㎡〕南站CBD〔300万㎡〕将构成天津市区的中央商务区天津市区的中央商务区将由南京路、小白楼向工程所在区域偏移；未来市区真正的中央商务区由南站CBD、金融城、以及海河节点的几个重点工程构成板块典型项目基地面积进驻企业租金元/㎡.天售价元/㎡租售率客户需求面积未来供应高端板块南京路国际大厦津汇大厦1200-1344世界500强企业、知名外企为主；金融保险、会计、法律咨询服务、房地产为主5-61900090%以上300-2000少小白楼信达广场金皇大厦1200-1600知名外企及部分国内知名企业为主，辅以部分市内知名企业；以金融保险、咨询服务、物流、房地产为主，基本以服务型行业为主4-51300070-90%500-2000多传统板块友谊路鑫银大厦城市大厦1100-1500以国内知名企业及市内知名企业为主，辅以部分成长型企业；以银行、保险、信托服务等金融行业为绝对主导，以行业相关上下游产品为辅3-470%1000以上

少低端板块鞍山西道百脑汇信诚大厦1300以国内小型企业为主多为小型IT企业、贸易公司1.5-38000-900090%60-206少长江道乐谷大厦慧谷大厦400-1900以贸易、物流、建筑建设行业为主；银行、房地产、工业和科技类公司为辅2-31200050%400-1000

少板块现状：价值梯度明显/现有供给有限/工程所在友谊路板块位于第二梯次，金融类企业聚集友谊商场天津博物馆天津博物馆天津国际展览中心传统金融一条街，写字楼工程相对集中，中端写字楼居多，是天津市传统金融行业聚集区域；客户以国内知名企业，金融相关行业为主未来写字楼的供给较少非商务核心区市政府搬迁，板块内甲A级写字楼开始涌现，客户出现大量政府上下游企业未来供给以鑫银大厦、城市大厦等甲A级写字楼为代表板块变迁：政府南迁带动板块升级/传统金融一条街向市政文化板块方向转变/城市甲级写字楼出现端倪原始变迁案例选取原那么：选取地块附近高端在售写字楼工程——鑫银大厦、城市大厦高区：19-39层低区：1-18层鑫银大厦城市大厦鑫银大厦城市大厦位置河西区友谊路7号（与增进道交口）河西区友谊路与平江道交口产品形式写字楼39F；商业裙房5F写字楼、服务式公寓，均为36层层高净高2.7m2.55m单层面积低区1470㎡；高区1530㎡1044㎡停车位地下车位610个（车位比100：1）136个（平均每层4个），月租金900元/个物管公司第一太平戴维斯提供顾问仲量联行租金水平（元/㎡.天）4.5（含物业费），最短租期2年低区3元；中区4元；高区5元；最短租期3年出租情况目前主推7-25层，现已出租20%；25-39层已整体出售出租率17%，低区由于价格较低原因，出租情况最好主力客户金融企业、外资银行、市政府上下游企业、国资类企业以实业类企业为主，少见第三产业；代表企业：经贸委、泰丰地产、OMRON市场印证：依托政府的带动/吸引大批政府上下游企业/未来可成为本工程强大的客户支撑1000-1500平米金融、实业企业及政府上下游企业3-5元/平米.天本工程将延伸友谊路市政文化板块价值更好承接政务、金融类办公客户目前天津公寓市场开展到何阶段？工程适合打造何品质、何类型的公寓？公寓市场市场现状：现有市场清晰得划分为泛老城厢板块、小白楼板块、友谊路板块和水上奥体板块泛老城厢板块小白楼板块友谊路板块中环线南京路板块水上奥体板块泛老城厢代表工程：嘀嗒、中国窗、东北角艺术公寓、环球金融中心、仁恒海河广场、君临天下南京路代表工程：天津中心、国际大厦、世纪都会、瑞景名郡小白楼代表工程：信达公寓、金皇大厦、上品友谊路代表工程：奥林匹克大厦水上奥体代表工程：中央公馆、时代奥城、中海御湖翰苑板块项目名称总规模（万㎡）规模（万㎡）是否存在竞争传统板块南京路世纪都会——18是哈密道项目9.57.8否宝利长江道项目137.23否老城厢北安桥南北地块2310是仁恒海河广场3827.36是中粮大悦城3011.5是新兴中央商务区板块海河节点板块金融街南市地块54.8932.93是保利东南角地块7.14.3是国浩项目66是铜锣湾花园项目64是南站CBD板块嘉里中心5018是六纬路项目——40否中信南站CBD项目9331否津湾广场49.524是水上奥体板块水上奥体板块香港建设1515是未来竞争：未来供给主要集中在规划的中央商务区/水上奥体板块放量较少257.12万平米时代奥城中央公馆天津中心津塔公寓板块水上奥体水上奥体南京路海河节点选取意义选取各版块典型、顶级项目主力户型一室

30-4040-8075-9760-70二室40-5050-180124-14480-90三室——250——100-120配置装修标准1500-35003000-4000含家电4000-50005000电梯系统奥迪斯——迅达三菱空调系统大金中央空调中央空调中央空调+新风系统分体空调外立面石材+涂料金属幕墙窗铝板玻璃幕墙玻璃幕墙物管公司仲量联行圣劳斯世邦魏理仕第一太平戴维斯价格1850019000-210002500028000客户南开、和平客户为主和平、河西及森淼公寓的投资客以外籍人士为主，本地人士为辅天津本地投资客50%、外地及海外人士50%销售型公寓：主力户型50-90㎡/四星级精装/价格约2万元/客户逐步高端化、外地客户比例逐步增加以销售型物业产品尺度指导打造本工程产品奥林匹克大厦信达公寓国际大厦板块友谊路小白楼南京路主力户型一室70-101104-13480二室121145-165150三室185182-189300配置装修标准吹风机、微波炉、、小冰箱、房内保险箱、电子结账系统海尔、西门子等同等品牌，电视含涉外频道全套家俱、电器，国际电话及宽带网络电梯系统OTIS客梯2部，梯速3.5m/s3部2部空调系统单独房间空调中央空调中央空调物管公司雅诗阁天孚物业——物业配套免费客房清洁、健身中心、会所、阅览室客房清洁、私人保险箱、健身中心等房间清洁、免费上网、卫星电视、健身房收费秘书服务、商务中心、班车、速递等早餐、宽带等星巴克、酒吧等租金（元/天.平米）7-84.27.5-8.5经营模式/出租率只租不售只租不售，半年起租出租率90%以上客户以日籍的商务客户为主，约占70-80%，其次为欧美籍客户及少量香港客户日籍、欧美籍人士居多，少量香港客户。级别基本为科长、经理外籍商务客户为主，约占90%，以日本、欧美居多租赁型公寓：注重户型舒适度和酒店管理的尊贵性/租金收益率较高/以香港、日籍及欧美的商务人士为主7元/平米.天左右借鉴租赁型物业产品舒适度及尊贵性打造本工程产品天津商业开展现状及兴旺程度如何？何类型、业态的商业在市场中存在时机？商业市场1.东马路商圈现有规模：约100万平米。现有商业设施有：远东百货、新世界百货、大胡同批发市场、古文化街、海河楼、鼓楼等，关键词：中低档大型百货2.南京路商圈现有规模：12万平米，天津高档商业圈：该商圈现有商业设施有：伊势丹、津汇广场、美美百货、国际大厦等关键词：中高档商业百货3.和平路滨江道商圈现有规模：65万平米商业设施：乐宾购物中心、友谊新天地、劝业场、米莱欧等等、关键词：中档商业购物中心4.小白楼商圈现有规模：17万平米，现有商业设施：凯旋门、滨江购物中心、海信广场等，地铁商业朗香街、欧式风情街关键词：综合型百货、大型市场商业板块：五大中心商业区/原四大商业区，均以传统百货和大型市场为主/泛天津站的出现，特色商业开始出现端倪泛天津站商圈5.泛天津站商圈现有规模：80万平米商业设施：津湾广场、意式风情街等关键词：特色风情街特色商业出现端倪类别名称位于商圈档次类型建筑面积营业面积层数年营业额（万元）日均销售额（元）主要业态内地百货品牌友谊系友谊商厦友谊路高

400004

900002465753百货友谊新都百货狮子林商业街中高

290005–

百货友谊新天地滨江道中高89000

5

40000–

百货、餐饮、休闲、健身中原系中原百货华联店滨江道中45000260008

50000–

百货滨江系滨江购物中心小白楼中5000035000627740.1740066超市、百货滨江商厦滨江道中4842830000649058.81344079百货米莱欧系米莱欧吉利店南京路–

2488824888

6

20000–

百货米莱欧男人店滨江道–

1500015000

5

12000–

超市、百货米莱欧女人店滨江道–

75507550

58000–

内地百货品牌其他劝业场滨江道中低5000034300340000–

百货、餐饮、娱乐百货大楼和平路中低11000041200630000–

百货、娱乐、餐饮麦购滨江道中38000–

731000–

时尚主题商业凯旋门百货小白楼中10000–

4–

–

–

海信广场小白楼高

580007–

–

–

外地百货品牌日资伊势丹南京路高3000030000

8735001630136百货港资美美百货南京路高158587000

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百货新世界百货东马路中56000–

646000684298百货台资远东百货东马路中高57000–

822000602739精致超市、百货、餐饮新加坡津乐汇南京路中18000–

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购物广场马来西亚百盛和平路中24000–

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82191730000

印尼乐宾百货南京路中100000100000

930000–

餐饮、百货业态分析：百货供给体量大，竞争较剧烈/纯粹高端商业稀缺资料来源：CBRE15274361247856餐饮市场开展特点与趋势：1.表现良好，反映出旺盛的需求2.规模较大，分布集中区域显示出集聚效应，经营状况普遍较好3.开展趋势：多样化，规模化，连锁化，休闲化4.未来餐饮娱乐设施将集中在意式、德市、法式等异国风情区、城市核心商圈周边的商业改造区域及泛老城厢区域。特色餐饮出现端倪存在市场时机业态分析|餐饮业:各热点区域供需两旺/大型餐饮经营状况良好/特色商业初露端倪目前本市约有近2万家大小餐馆，2000平米以上的有60家以上，1万平方米以上的大型餐馆20余家.大型餐饮租金约1～3元/天/平方米，视位置、规模而定。大型餐饮娱乐场所以租为主，空置率普遍很低，招商周期短。现有主要餐饮娱乐集中区域序号位置目标客户档次1水上北路宴请为主，包括餐饮、夜总会高2上谷朋友小聚为主，包括餐饮、酒吧中高3友谊路休闲娱乐为主，酒吧比较密集中～高档4永安路大众餐饮中档5五大道餐饮和宴请中～高档6南市食品街文化旅游餐饮中～高档7大沽南路大众餐饮中档未来主要餐饮娱乐集中区域1意式风情区2德式风情区3法式风情区4日式风情区5赤峰道6承德道7老城厢区域8泰达城特色商业出现端倪三大片区：以水上北路高档餐饮为核心的西南娱乐板块；以和平区南京路商圈为核心的KTV休闲娱乐板块；以河东区十一经路商贸区为核心的娱乐洗浴中心。天津大型娱乐场所市场特点：大型、综合性的娱乐场所匮乏目前天津大型餐饮、KTV、洗浴外，文化娱乐、体育娱乐、休闲娱乐在天津市开展比较滞后，存在较大的市场需求随着经济的开展，文化娱乐消费在人均可支配收入中所占比例成为仅次于食品的工程，说明人们对精神享受关注在不断地提高十一经路南站CBD意式娱乐区奥运板块十一经路、南站CBD板块意识娱乐板块奥运板块发展核心一个文化广场、一个公众码头、沿海河布置的庭院式餐饮娱乐休闲区意式风情区奥城商业广场娱乐业态文化广场与海河相接，与海河景观融为一体，设置影剧院、小型展览馆及文化设施，结合餐饮休闲及海河形成天津独一无二的文化休闲区域。广场、集市、教堂、服饰品牌以及意大利食品等，提供中西餐、咖啡、酒吧、美容美发等服务。时尚购物、餐饮等服务，并规划有娱乐设施，如金逸国际影城。未来娱乐项目1。多厅影城将继续发展；2。酒吧类休闲业将向个性化、品味化、差异化发展；3。大型游乐设施伴随购物中心的增加而增多；4。儿童娱乐业将会有广阔的发展空间；5。动漫主题娱乐将成为新的业态出现在人们的视野中目前大型娱乐未来大型娱乐业态分析|大型娱乐：三大片区/中低端娱乐为主/现代、新型娱乐工程较少/市场存在时机点当前天津大型娱乐场所主要分布三大片区上谷商业街时代奥城水上北路梅江新海湾商业规模体量体量5.6万平米——市中心大体量、特色商业街；体量14万平米——周边最大规模的综合体项目商业体量为1.4万平方米总体量5.6万平米商业业态中日韩餐饮、酒吧、金逸影城、易买得以及各类高档品牌百货高档餐饮服务区，以宴请为主，周边大型百货业、华润万家、休闲娱乐业服装,珠宝,箱包,工艺品,食品,干洗店,美容美发、商业定位区域内中端的综合性商业，特色餐饮服务外籍的综合性商业高端宴请、政务接待、特色高端餐饮中偏高端商业服务租金情况租金：4元/平米/天租金：2.5-5.5元/平米/天租金：3元/平米/天租金：1.2-6.7元/平米/天售价15000-23000元/平米30000元/平米

15000-23000元/平米36000元/平方米面积区间75-290平米200-2500平米300-1000平米独栋30-70平米（小户型）100-190平米商业客户辐射范围较大，以项目周边—周边高档、涉外社区（立达公寓等）林立，普通社区配套成熟，河西、南开为主，辐射全市；梅江板块的社区高端固定消费群除时代奥城，其余均为小体量规模租金：3-6元/天/平米小户型为40-200㎡，大型餐饮和超市面积为1000-2500㎡以区域客为主，辐射全市售价：万/平米区域商业分析：有做特色商业的原始根底，租金水平中高，售价较高/多为小面积户型产品/可以吸引全市消费客户天津高端住宅分布、档次及相应人群？高端住宅市场项目名称客户来源客户关注点置业逻辑置业经验客户特征客户行业价格承受能力环球金融中心京津、上海、温州、日本、新加坡等地区高端客户；地段未来升值潜力海河资源改善、投资均有多次置业经验经济实力雄厚且有城际视野的顶级高端客群，对海河资源独占性大型私营业主（房地产业内人士、汽车行业、贸易物流、钢铁、电子信息、电力配套、医疗、山西矿主）单价28000元/平米总价800万以上霞光道5号以河西梅江片区、南开水上片区高端客群为主区域地段、产品本身，纯独栋稀缺产品改善型自住具有国际一线城市视野，经济实力雄厚，对产品品质极为挑剔，属于顶级改善人多；多以私营业主为主，房地产业内人士、汽车行业、贸易物流、钢铁、电子信息、电力配套、医疗、山西矿主；单价37000元/㎡

总价800-1480万/套西康路36号以南开、和平、河西为主，部分外地高端客群地段（天津五大道）、纯独栋产品改善型自住经济实力超级雄厚，对产品品质极为挑剔，属于顶级改善人多，对五大道有情节大型私营业主，外企CEO顶级富有人群均价3万/平米总价1500-4000万/套客户重点关注地段、周边资源及产品形式对稀缺资源独占性；有城际视野；品质感极为挑剔豪宅客户表现：私企业主是豪宅产品的主力客户，地段、稀缺资源成为豪宅客户关注因素，价格承受能力较强，单价将突破3万/平米梅江水上：传统城市级高端居住区水上乐园奥体乐园：传统涉外接待区奥体：新兴高尚居住区生活区+体育产业区域内高端工程：水上-奥体-梅江板块分布了大量城市级别高端工程香港建设工程中海御湖翰院时代奥城博轩园招商钻石山项目名称位置整体规模及容积率产品情况价格客户钻石山南开卫津南路奥体中心旁总建面：31万平米容积率：2.13叠拼：230-270㎡

联排：300㎡双拼：450-500㎡高层80-250㎡均价2万/平米叠拼：350万/套

联排：600万/套

双拼：1500万/套高层：17000元/平米天津本地高端为主,具有国际一线城市视野;主要来源区域集中在河西、南开、和平等城市核心区时代奥城大户型奥体板块总建面：55万平米容积率：2.17高层：160-350平米大户型均价:19000元/平米天津南开、河西客户为主，多为私营业主，且经济实力较强，主流改善型自居中海御湖翰苑三居南开区总建面：11万平米容积率：5.79高层：120、136平米均价:9800-120000元/平米天津水上、南开区域客户为主，70%为主流改善客群，高收入、高福利、高公积金和高素质的四高人群区域高端工程：区域户型尺度偏大，高端居住属性得到市场认可区域内高端工程单价将突破2万/㎡分类森淼公寓立达公寓浩天天骄园新城市花园水榭花园大安翠微园产品/总价两室面积128-136平米130-140平米118-140平米118-160平米110-206平米110-120平米总价160-190（万/套）110-150（万/套）155-175（万/套）60-110（万/套）260-330（万/套）150-180（万/套）三室面积130-246平米150、190平米118-290平米140-160平米227-300平米155-158平米总价195-295（万/套）160-180（万/套）140-220（万/套）80-120（万/套）250-330（万/套）220-230（万/套）四室面积250-260平米260-270平米171-256平米140-190、220平米----160-220平米总价275-250（万/套）250-300（万/套）230-240（万/套）150-240（万/套）----270-350（万/套）五室面积----260-300平米335-344平米----200平米以上--------总价----240、350-370（万/套）----180-230（万/套）---------客户以南开、河西客源为主，区域客群多为银行业工作、政府工作人员，经济实力较强面积：114-140平米总价120-180万面积：140-250平米总价180-280万面积：140-260平米总价270-280万面积：260-320平米总价230-350万三级市场：区域原始高端工程以森淼公寓为代表，大户型为主，客户多为银行业和政府工作人员，产品总价已到达150-280万/套物业类型物业档次产品客户打造方向写字楼甲A写字楼政府上下游企业，大型企业机构总部基地，整栋或按层销售酒店式公寓高端物业管理的涉外意向公寓投资客户长期外籍租赁客户一、二居的投资性产品服务高端居住人群的二、三居产品商业特色文化商业全市客户旅游人士特色街区提升整个区域商业地位住宅城市高端豪宅资源收藏者价值发现者大尺度豪宅户型酒店泰达酒店（星级酒店）各物业打造方向核心驱动力：特色商业工程价值解读报告结构工程整体定位市场时机威胁分析案例借鉴物业开展建议经济测算天津处于城市化向都市化的转型期都市区域前景大势政府南迁区域价值整体提升比肩海河沿线板块顶级板块价值天大、南大片区水上片区奥体中心片区未来政府新址学府文化生态宜居涉外文化政务文化聚集板块内各个片区特性，统领整个板块工程整体定位路径定位关键词“城市核心UCD〞UrbancultureDemo都市文化范本价值最大化下的产品研究——

产品面积分析之1：写字楼——建议1500-2000平米左右基底面积甲级写字楼产品类别甲A写字楼基底面积面积区间(平米)1000-2800（未来南站CBD的写字楼、津湾广场、金融街新面市项目超过2000平米）主力面积(平米)1000-1700市场甲A写字楼标准原始甲A写字楼标准新面市甲A写字楼标准50010001500200025003000基底面积本工程写字楼产品建议选择1500-2000平米左右市场主流基底面积，适度高于现有主流写字楼的标准，确保标志性，同时控制风险工程建议产品定位价值最大化下的产品研究——市场典型工程产品面积分析之2：住宅项目名称面积区间(平米)主力面积(平米)津门住宅3居：177-2814居：357188-357钻石山1居：81-832居：1303居：1804居：240130-180时代奥城2居：903居：130-150130-150天鹅湖4居大平层：280280城市高端工程产品情况区域内典型二手工程产品情况项目名称2居面积区间(平米)3居面积区间(平米)4居面积区间(平米)更大户型（平米）森淼公寓128-136130-246250-260——浩天天娇园118-126、130-140118-190、200-290171-220、2565居：290-320新城市花园118、120-160140-160140-190、2205居：200以上水榭花园110-206227-300227——城市高端工程主流户型尺度：2居：120-180平米；3居：180-280平米；4居：280平米区域典型二手房主流户型尺度：2居：110-140平米；3居：140-250平米；4居：200-260平米产品定位价值最大化下的产品研究——工程产品面积选择之2：住宅——180-220平米三居为主力户型产品定位原那么：工程住宅整体定位于舒适大户型为主的社区躲避2居产品，设定工程的进入门槛；3居产品以现状市场主流大户型产品为主；4居产品控制面积，防止出现超大户型。60%的3居产品40%的4居产品180-220平米230-280平米产品定位项目名称主力面积(平米)津塔公寓一居：60、80二居：90中粮大悦城1居半/2居：70-90价值最大化下的产品研究——产品面积分析之3：酒店式公寓——70-90m2效劳式公寓——120-160m2与住宅产品尺度拉开差距控制合理的户型尺度以降低投资门槛有效提高工程的抗风险能力及增加现金流产品酒店式公寓产品定位100平米以下投资型产品为主力产品尺度面积配比70m230%80m230%90-110m240%酒店式公寓市场表现产品定位项目名称主力面积(平米)泰达国际会馆二居：147三居：185奥林匹克大厦二居116-121三居185二居以上、中大户型为主确保居住舒适度、躲避一居室；防止户型过大，突出效劳属性、与住宅产品实现差异化；效劳式公寓产品定位产品尺度面积配比120-130m260%150-160m240%效劳式公寓市场表现5.4万体量的公寓，建议做2栋，一栋为提供给投资客户，未来满足商务客户的酒店式公寓，一栋为提供高标准效劳的养老型公寓整体产品定位住宅——纯舒适型居住产品40%的230-280平米4居舒适的尊贵的都市的富有文化的复合型社区60%的180-220平米3居公寓——30%的70平米1居30%的80平米1居60%的120-130平米2居写字楼——适宜的可分割、可组合的1500-2000平米的基底面积养老型公寓酒店式公寓40%的90-110平米2居40%的150-160平米3居1、住宅客户定位1.本地顶级富豪典型特征：财富极大自由化、强烈的占有欲个体要素驱动因素：对市中心、水上有地缘情节，优质资产占有、生态宜居事业属性:在天津本地做实业起家，财富极大自由化资产处置方式：不一定是长期居住，一旦喜欢了就一定要拥有资产状况：拥有多套房产。2.本地中级富豪典型特征：对价格敏感、渴望圈层认可个体要素

驱动因素：水上情结、区域豪宅属性、圈层认可、城市文脉资产处置方式：希望通过资产整合，购置本工程自住资产状况：屡次置业性格特点：关注细节，对品质生活有一定的追求。本地富豪阶层由于对工程地段、资源的极端认可、与工程气质的契合而成为本工程住宅产品的核心追随者核心客户——外乡财富极大自由者为主重要客户——外部城际往来客户1.北京客户：了解城市核心公园价值、理智成熟的自住+投资者2.上海、温州等地客户：专业的技术性投资客户个体要素驱动因素：高端居住气氛、政务气氛、稀缺性、升值潜力事业属性:与天津有“三缘性〞联系，或者目前在天津工作资产处置方式：短期居住与后期长期升值回报资产状况：拥有多套房产。1、住宅客户定位个体要素驱动因素：升值潜力、核心地段、稀缺性事业属性:专业的房地产技术投资外埠城际往来客户基于对工程地段、资源的认可、居住的舒适性以及未来升值潜力的认可而成为工程重要客户工程自身属性完全符合市场中各类典型投资客户需求投资类型风险性财富量级投资目的收益实现关注项目/关注点资产配置无富豪阶层中富阶层中产阶级金领固定资产沉淀的一种方式，不看重购买的短期回报和租金收益，侧重于物业的长期增值保值，对抗通货膨胀闲置、升值偶尔使用出租具备绝对地段和资源价值的项目，如津门津塔地段、租金回报较高的项目如都会轩技术性投资低专业投资客户金领、中产阶级小资白领看重投资的长期收益回报和保值增值，对抗通货膨胀和较低存款利率，稳健的金融理财手段出租高租金回报项目如涉外公寓，服务式公寓、小户型等等，如金盛、德胜公寓技术性投机中中产阶级金领小资白领看重短期的增值效益，快速买进快速出货，赚取差价，兼顾囤放过程中的租金收益。看重增值空间和是否容易出货，风险性较大。二手交易出租区域升值价值大的项目，倾向于住宅，赌近期升值。如后现代城。盲从的初学者中中产阶级金领小资白领初次投资，对技术性分析和投资需求不明确。跟随市场热点投资项目购买。出租二手交易市场上的明星投资产品√√√×2、公寓客户定位以外乡投资客户为主，同时吸引外埠和海外投资客户富豪阶层中富阶层中产阶级专业投资客户金领小资白领有钱无闲，无暇关注项目的出租、介意别人使用较为关注出租回报，在不牵扯过多的精力外，在物业升值的同时能够有额外的租金收益也能接受财富总量有限，关注租金回报，要比把钱放在银行划算支付能力有限，单价总价均敏感，租金收益是重要的理财收益来源，以房养房是底线财富总量有限，处于固定资产的积累过程，只要租金可养房即可购买总量大，但对于租金收益率十分敏感富豪阶层、专业投资客户城市金领人群小资白领中富阶层城市中产与工程的档次和价格最为匹配核心投资客重要投资客希望拥有城市核心资源、跻身顶级财富人群，但价格较为敏感边缘投资客工程的地段价值不够绝对根据自身财富积累而定游离投资客以外乡的投资客为主，同时工程的城市地段价值绝对稀缺，通过营销转化，足以吸引高端的外来投资客户，如外埠客户和海外客户等2、公寓客户定位依托市政文化板块定位的大型企业客户3、写字楼客户定位大型定制类企业客户政府搬迁带来的政务类上下游企业客户承接友谊路板块金融、实业类企业总部办公需求客户特殊文化办公类需求客户工程价值解读报告结构工程整体定位市场时机威胁分析案例借鉴物业开展建议经济测算案例选取选取原那么：城市核心UCD综合体成功运营案例研究方向：开发关键策略运营关键策略新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万平米，紧邻淮海中路商务圈北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至西藏南路原自然街坊23个；原居住人口7万人新天地是太平桥改造规划的一局部A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑现代与传统相结合的城市综合体上海新天地

——上海艺术类专业市场类艺术品经营市场办公类艺术工作室（画家作坊）展示及展销类画廊、美术馆购物商业类购物类购物中心Mall工艺品专营店特色服饰店休闲娱乐休闲类 酒吧业餐饮业旅游类旅游业旅馆新天地分北里、南里。北里主要为主题餐饮、特色商业、酒吧和艺术休闲娱乐，3.5万平米。南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心功能主要包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式效劳公寓〔53套单元〕等。新天地业态功能简介上海新天地

——上海城市故事的表述新与旧的完美融合以“整旧似旧〞原那么，对2.5万平方米保护建筑进行全面整修，保存含有历史文化底蕴的痕迹，将新旧建筑元素有机融合上海新天地

——上海传统文化包装现代生活布置20年代的时空，演绎21世纪最时尚的享受，将怀旧、时尚与经营有机结合，使小空间寓容长纵向、多层次的文化内涵城市故事的续写传统与现代共享一个空间北里的石库门建筑衬托老上海市民社区气氛，与南里的现代建筑营建高档次商务会展中心和娱乐文化区，形成视觉对立，而又和谐统一上海新天地

——上海各行各业的白领、管理人员、明星、艺术家、时尚的年轻人是城市故事的书写者。新天地为他们提供了思想交融的空间，他们又将城市形象落实为文字、影响、声音、气味。从而使城市故事不断被注解、被续写，最终与城市的历史盘根交错多功能复合：集特色商业、餐饮、娱乐休闲、艺术展示于一身，提供了丰富的、多元的、风情迥异的城市生活空间。保存原创立筑的魅力：保存独有的传统建筑元素，同时加以现代建筑符号，强烈的对立与冲击充分表达都市的多变、自由与活力。传统与现代的融合：新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是表达了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。统一开发：统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施商业先行：开发节奏上以商业驱动，带动整个区域获得认知后，再推住宅和写字楼新天地打造成功关键点TokyoMidtown

——东京中城世联的国际视野宫城中央公园涉外商圈金融中心CBD羽田机场千代田区日本的政治、经济中心。天皇住所、日本国会、最高裁判所、靖国神社与中央省厅皆位于千代田区内；日本诸多著名公司的本社，电器街秋叶原等也在该区。

港区聚集40多个外国大使馆、国际气氛浓厚。商务街，酒吧云集的六本木，高级住宅街，高级商店街，大型复合都市地带六本木新城、东京中城和汐留SIO-SITE，日本第一高东京铁塔位于此区内。中央区处于东京的中心地，日本经济、信息、商业中心。日本银行、东京证券交易所，银座、大型布庄、百货公司总社聚集的日本桥、以鱼货市场闻名的筑地等皆位于本区。新宿日本最著名的繁华商业区，超高层建筑云集，区内含东京都厅、诸多大型企业总社、百货公司、商店街、高岛屋时代广场等，闻名海外的红灯区歌舞伎町亦位于新宿。

羽田机场1931年启用，是全日本最大规模的机场，目前在机场起降的航班大多都以国内线为主，国际线航班那么在成田国际机场起降，但皇族、阁僚所乘坐的行政专机、国宾外游、到访等的专用机、特别机的起降，全部都在羽田机场进行。东京都格局与工程位置东京中城TokyoMidtown(东京中城)以纽约曼哈顿Midtown为蓝本，距六本木800米处，东京六本木防卫厅旧址上新建的复合型商业建筑群;占地约10万平米，由6栋建筑构成，聚集了各种各样的商店、餐馆、写字间、饭店、高级租赁式公寓、美术馆等设施；2005年，以三井不动产为首的六家公司中标，总投资34亿美元，2007年3月正式开业；由负责重建新美国世贸的SOM担当主要设计。六本木东京中城MidtownTower是一座地下5层、地上54层的摩天大楼，高度为248米，超越了六本木新城森大厦和东京都厅舍成为除东京铁塔外东京都内最高的建筑物。TokyoMidtown

——东京中城大师云集美国SOM建筑设计公司设计总指挥日建设计设计主创，DesignWingEDAWInc.〔景观设计〕CommunicationArts.Inc.〔商业设施〕隈研吾建筑都市设计事务所〔商业设施〕青木淳建筑规划事务所〔住宅外观设计〕安藤忠雄建筑研究所〔DesignWing〕TokyoMidtown

——东京中城坂仓建筑研究所〔住宅设计〕地区方案面积：约102,000m2方案对象地区面积：约78,400m2总建设面积：约569,000m2办公室：约330,000m2住宅：约111,000m2〔约530间〕饭店：约48,000m2〔约250间〕商业空间：约57,000m2其他：23,000m2东京中城内设有饭店、住宅、办公室、商业与文化空间、医院、公园等多种设施。主要的设施是位于中城大厦高层〔45～53楼〕的饭店“东京丽嘉酒店〞〔TheRitz-CarltonTokyo〕和从别处搬迁进来的“三得利美术馆〞。公园与艺术馆办公楼商业美术馆Tower：酒店+办公Parkside：酒店式公寓桧町公园+中庭花园Front：办公East：办公+高级公寓Wast：租赁公寓Plaze：广场Galleria：商业街21/21DesignSight：艺术机构TokyoMidtown——东京中城办公局部许多企业都将总部迁往东京中城，包括USEN、日本雅虎、富士软片、富士全录、GoodwillGroup、游戏制作公司KonamiCorp.等，YahooJapan已在东京中城租下了10层楼；目前所有办公空间已全部租出，候补想要进驻的企业高达百家以上。综合体效应商业局部堪称东京拥有最大片绿地的购物商圈，包括IsseyMiyakePleatsPlease在内的高档专卖商店已纷纷进驻东京中城的商店区。还有包括服饰精品及餐厅的132家店铺，预计一年将吸引3000万游客，营业额将到达300亿日元(约合20亿元人民币)。酒店局部东京第一家丽嘉酒店(Ritz-Carlton)占据了主楼最上面的9层楼，248间房间拥有50平米以上的宽敞空间，位于最高楼层的顶级套房约300平米，一晚叫价近2万美元，饭店最廉价的套房也要600美金以上，3月30日开业至今，全面客满，一房难求。公寓局部由青木淳〔LV银座店、表參道店的御用設計師〕负责设计的长期租用高级住宅(OakwoodPremierTokyoMidtown)，月租金以$S4.6万为起价。TokyoMidtown

——东京中城2003年4月21日，六本木防卫厅重建工程开发方案确定2003年11月19日，Theritzcarltom参加东京中城开发方案2004年5月18日，东京中城开发方案隆重开幕，三得利美术馆确定迁入；2005年7月14日，工程正式定名为“东京中城〞，并公开征集mark和logo；富士胶卷公司，富士集团，雅虎日本公司确定进入；21/21视觉设计方案确定2005年11月8日，东京中城的租售住宅和医疗中心开放展示，并提出了新的居住方案，针对大城市中心不同的功能需求，不同的时间轴和利用目的提供三种租售方式〔与顶级饭店看齐的高级租售住宅、普通精装公寓以及商务套房〕，对办公局部方向进行了确定，引入世界知名医疗机构及相关单位；2006年11月15日，东京中城发布准备引入的商业品牌oakwood效劳公寓，05’写字楼企业进驻确定，05’RitzCarlton酒店〔顶9层〕，03’商铺品牌确定，06’RitzCarlton效劳公寓，05’普通精装出租公寓，05’2001年9月17日，三井不动产等企业联盟中标得到六本木防卫厅重建工程2007年3月30日，东京中城隆重开业重要事件的即时发布贯穿工程开发始终，持续引起市场关注TokyoMidtown——东京中城案例启示——案例启示大师手笔文化附加功能区分优越区位聚集了各种各样的商店、餐馆、写字间、饭店、高级租赁式公寓、美术馆等设施的复合型商业建筑群；国际气氛浓厚，商务街、酒吧云集，高级住宅，高级商店街，六本木新城、东京中城和汐留SIO-SITE，日本第一高东京铁塔位于此区内；安藤忠雄、隈研吾等国际建筑设计大师手笔；在集合体中规划美术馆、公园、提升文化气氛；TokyoMidtown

——东京中城营销前置重要事件的即时发布贯穿工程开发始终，持续引起市场关注；本工程开发核心关键要素建设要素多功能复合、多业态组合、社区各功能相互支撑；保存原文化，创造新文化，传统与现代融合是UCD成功的普遍规律；大师设计，建筑本身表达文化艺术；必须具备标志性元素、新型商业区、人文性补充〔广场、轴线〕、娱乐型购物中心、DIS系统五大要素；利用BLOCK概念，在深入分析工程价值后将各物业类型有机排布；需要有特立独行的建筑创新面，成为城市标志；运营要素统一开发但商业先行，保证商业前期只租不售；大型主体活动与脉冲式小活动配合，保持商业活力；整案要有大规模持续性活动营销，重要事件持续引起市场关注；工程价值解读报告结构工程整体定位市场时机威胁分析案例借鉴物业开展建议经济测算PlanofSustainableUCDUCD“P4方案〞Plan2.DiversiformHouse产品方案Plan3.Citywalk商业方案Plan1.Block街区方案Plan4.OpenSpace公共空间方案各业态产品分别表达工程核心要素风情商业街的业态布局具体体量的分配规划意象示范级公共空间，改变城市生活方式传统建筑尺度为基调的人性化城市肌理BLOCK的设想几何形城市布局，分为5个Block；每一个Block有不同特征，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份；GRID〔网格〕BLOCK1BLOCK5BLOCK3BLOCK4BLOCK2BLOCK1BLOCK5BLOCK3BLOCK4BLOCK2BLOCK2养老型公寓+酒店式公寓组成公寓依托高标准效劳、地铁上盖及产品差异化实现高价值的兑现BLOCK1由多栋写字楼组成的商务密集区标志性立面承接卫津路的城市界面BLOCK4+BLOCK5临街商业+特色商街组成文化商业区通过规划设计、业态组合实现特色化一心一带两条水系一心：特色商业街范畴内，通过独特的建筑手法创造文化艺术场所，聚集人气一带：主轴，工程标志性轴线，同时区分商务与居住区；两条水系：连通水上湖至天塔湖，通过水系区隔住宅与其他产品系，并在住宅中形成集中水景BLOCK的设想主轴线水系BLOCK3高端居住社区酒店位置基于规划，再行确定摆位BLOCK1BLOCK5BLOCK3BLOCK4BLOCK2BLOCK的交通组织住宅主入口写字楼主入口写字楼主入口设在卫津南路，次入口那么位于主轴线东侧住宅主入口设在天塔道，与商务客户实现区分，同时客户也可以通过东侧进入，沿商业的西北两侧不设置入口情景商业内、外街那么由水上北、水上东以及天塔道进入，同时与地铁三号线相连此外，工程整体的车位问题全部由地下解决地铁三号线出口设地下商业，可直达工程特色商业街、集中商业以及公寓内地铁站公寓主入口PlanofSustainableUCDUCD“P4方案〞Plan2.DiversiformHouse产品方案Plan3.Citywalk商业方案Plan1.Block街区方案Plan4.OpenSpace公共空间方案各业态产品分别表达工程核心要素示范级公共空间，改变城市生活方式传统建筑尺度为基调的人性化城市肌理风情商业街的业态布局具体体量的分配规划意象整体风格——自西向东，由欧式到现代简约的过渡选择的原那么工程所打造的是时尚的、国际化、城市感的，同时比较低调奢华的综合体，建筑风格的选取要以此为根底，并与之相照应；各物业形态风格需和谐统一，防止风格差异过大；建议通过欧式传统的建筑比例和现代的材料相结合，打造欧式风情街，住宅设计为简约欧式建筑，设计力求气势感，写字楼局部配合城市主干道，突出城市感、现代感；结合周边条件，商业街、住宅、写字楼风格由欧式向简约逐步过渡商业意向住宅意向写字楼意向工程写字楼的核心发力点地标性的、定制的、高品质的办公空间工程标识性、LOGO的处理：科技感、LED电子屏处理、中英文LOGO通过不同形式的组合入口大堂：车行、人行双大堂处理，设置雨蓬，方便门前候车；大堂内部设置艺术化空间空调系统：VAV中央空调机组、形象档次高、可分许式计量电梯配备：品牌电梯，核心技术部件为进口原装、如奥的斯、迅达、三菱、通力、蒂森等等候时间不大于40秒，梯速大于2.5m/s卫生间配备：卡位个数超过标准标准，内部人性化处理停车场的处理：保证车位的充足性，每户至少1：2的比例，清晰的导视系统空间尺度：确保净高3米左右，层高4.2米左右，提升工程尺度感东北角写字楼表达地标性，由北至南设计6万平米、4万平米、4万平米三座写字楼底层商业充分考虑独立性，以满足大客户独立的需求写字