哈西调研汇总报告资料

PAGE第42页共42页哈尔滨商业调研与项目分析目录一、哈尔滨市整体商业情况概述（一）哈尔滨市商圈分布图（二）哈尔滨总体商圈情况（三）哈尔滨的交通情况（四）哈尔滨市人口分布情况二、哈尔滨市现成熟商圈情况四大商圈：商业布局、商业经营状况、经营品类分析、客层分析三、哈西地区的总体情况分析（一）哈西商业的发展历史（二）目前哈西商业的情况(项目分布、经营品类、租金标准、经营状况)（三）哈西地区的交通情况（四）哈西地区的客源分析1、区域覆盖情况：商业、企业、学校、小区等2、消费者调研分析（六）区域竞争分析四、西城红场项目规划（一）项目物业建设情况（二）项目定位（三）业态组合一、哈尔滨整体商业情况概述（一）哈市商圈分布图：（二）哈尔滨总体商圈情况：目前哈尔滨市区内成熟商业分布5个主要商圈，主力商圈3个，次主力商圈2个（动力、哈西），总建筑面积为231万平方米，未来5年哈西地区将依托高铁、公路客运站和地铁的建设在各商家的重点打造下成为哈市的主力商圈商圈序号商圈名称商业数量建筑面积占比主力商圈1道理商圈231,154,80050%主力商圈2南岗商圈19457,60020%主力商圈3会展商圈5398,40017%次主力商圈4哈西商圈10158,0007%次主力商圈5动力商圈3143,0006%小计5个572,311,800目前道里和南岗的商圈经多年的发展商业数量最多，已成为在商品结构、品牌数量上丰富、密集的区域，在市场上占据主导地位。（三）哈市的交通情况1、目前哈尔滨的城市地铁项目的规划情况1号线将于2012年10月投入使用，目前看近3年内仅一号线能够通车，该地铁沿线连接南岗商圈和哈西商圈。2、从哈西项目为起点到各重点商圈的距离起点终点车程（公里）行车用时未来地铁交通哈西项目南岗商圈8.5公里24分钟1号线10分哈西项目道理商圈11公里32分钟1号、2号线15分哈西项目会展商圈12.5公里41分钟1号、4号线20分哈西项目动力商圈7.1公里22分钟1号、4号线15分分析：未来看南岗商圈和动力商圈在交通方面对我项目存在客源的竞争优势（四）哈市人口分布情况序号商圈人口总数（万人）人口密度（人/平方公里）1南岗商圈103（涵盖哈西地区）62442道理商圈7014733会展商圈3010454动力商圈7622125哈西商圈102315目前哈西的居住人口按政府规划是35万，目前是10万，二、哈市各商圈的情况（一）、南岗商圈：人口总数约为103万，平均人口密度6244人/平方公里。零售商业总数19个，建筑面积总和45.76万平方米1、商业分布（1）零售商业：5个百货+6个商业街总商业面积：18.65万平方米项目远大购物中心松雷商厦新世界百货秋林公司秋林国际位置果戈理大街378号东大直街329号花园街403号东大直街319号窗体底端东大直街320号建筑面积4.8万平方米3.15万平方米3.2万平方米3万平方米4.5万平方米定位中高中高中高中档中高目标客层前卫时尚人群中高端消费人群中高端消费人群大众消费人群中高消费人群合作方式联营联营联营租金/联营联营楼层B1-B2，L1-L6L1-L7B1，L1-L6B1，L1-L6B1，L1-L10经营品类超市、餐饮、服饰、珠宝钟表、化妆品、鞋、包、床上家居用品、小电器、数码、配饰餐饮、服饰、珠宝钟表、化妆品、鞋、包、床上家居用品、小电器、数码、配饰餐饮、服饰、滋补品、珠宝钟表、化妆品、鞋、包、床上家居用品、美甲、小家电、配饰服饰、珠宝钟表、化妆品、鞋、包、床上家居用品、秋林食品、配饰服饰、珠宝首饰、皮鞋皮具、运动、装备器具、儿童用品、数码科技产品、家居用品、咖啡厅、美容美发SPA停车场75个20个40个0150个开业时间1999年1993年1996年1984年2010年（2）地下商业街：商业6个总建筑面积：12.91万平方米项目人和三期红博广场人和一期人和二期国贸新纪元位置东大直街红军街东大直街东大直街东大直街大直街-1号建筑面积2.1万平方米4万平方米2.6万平方米1.5万平方米2.2万平方米0.51万平方米定位中低中低端地下商业街中低端地下商业街中低端地下商业街中低端地下商业街中低端地下商业街目标客层中低端时尚消费人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群合作方式租金/买断租金租金/买断租金/买断租金租金楼层B1-B2B1-B2B1-B2B1-B2B1-B2B1-B2经营品类服装男装、女装服装、鞋帽、箱包、童装女装、童装服装服装停车场0无无无无无开业时间2003年1997年7月1992年1993年1992年6月1999（3）专业市场：商业共8个，总建筑面积：14.2万平方米，项目涵盖：电器、手机、家居小百、鞋、儿童六大类商品项目哈尔滨鞋城建设鞋城大世界华邑儿童世界苏宁国美华滨凌志位置果戈理大街378号建设街122号东大直街323号东大直街261号建设街51号果戈里大街371号东大直街350号建设街51号邮政大楼建筑面积0.4万平方米1.5万平方米8.2万平方米0.5万平方米1万平方米2.1万平方米0.2万平方米0.3万平方米定位中低大众大众中、高档次品牌童装大众大众大众大众目标客层大众消费人群中低收入人群中低收入人群中高档大众消费人群大众消费人群大众消费人群大众消费人群合作方式租金租金租金租金租金租金租金租金楼层L1-L3B3-B1、F1-F8F1-F5、F6-28L1-L3L1-L5L1-L7L1-L3B1经营品类鞋男女休闲鞋、皮鞋小百、服装、手机、文教、儿童服饰电器电器手机通讯手机通讯停车场无无无无无无无无开业时间1996年1996年1999年4月2009年2010年8月2008年8月2003年7月2007年4月２、南岗商圈整体分析：城市中心、交通枢纽：南岗商圈成立较早地理位置处于城市中心，交通便利，四通八达，同时与火车站相毗邻，周边商业、企业密集，人口聚集之地。同时南岗也是未来地铁线密布的区域，可以说交通的便利性优势最大。商圈成熟、零售商业品类齐全：该商圈内高中低挡商业并存且互补；经营的品类齐全；专业性市场密集中高端消费层首选消费区：就哈西定位在年轻时尚层面，我方就针对南岗零售业中销售较有代表性的的远大和松雷商业进行深度分析，抽样65个品牌、从不同的商品类别，进行了对经营者与消费者的深度访谈调研数据汇总：经营品类远大购物中心松雷商厦调研数量调研品牌调研数量调研品牌女装10素然、淑女屋、爱特爱、黛若、百家好、米娅、PRICH、德诗、玫尔美、利来、7PRICH、TW、季侯风、影儿、ZAUUK、宝姿、巨氏、男装6LOCASTE、七星、斯莱德、JJ、李维斯、威鹏、1李维斯、饰品2和音丝巾、SWACTH内衣6安莉芳、欧迪芬、桑扶兰、金利来、满福、暇步士、5华歌尔、爱慕、曼妮芬、伊丝艾拉、伊丝芬、童装8阿迪、耐克、丽婴房、十月妈咪、BITZ、小熊维尼、兄妹猫、黄色小鸭、4法纳贝尔、经典泰迪、安奈儿、博士蛙、家居9莱美、瑞士风、ESTRIT床品、康宁、珍珠生活、双立人、佳丽斯、皮尔卡丹、迪士尼、4WMF、利快、路易雪莱、蒙娜丽莎餐饮1美食每刻档口2宇宙韩餐、食为天合计4223商场对比分析：这两个主力店在经营上各有不同对比分析项目远大购物中心松雷定位中高档流行时尚中高档客层分析职业主要以企业白领、公务员、老师、机关、学生居多主要以公务员、政府机关、企业事业单位、金融机构及周边地区高端消费人群为主年龄20-50岁，主力客层25-40岁20-55岁，主力客层30-45岁消费人群主要以哈市人群为主，外地人群占10%主要以哈市人群为主，外地人群占20%消费周期消费周期频繁的7-15日为一周期，服装以换季为主，新品到柜品牌vip单独通知消费周期频繁的7-15日为一周期，服装以换季为主，新品到柜品牌vip单独通知主销价格带服装300-2000元2000-5000元饰品300-800元家居600-2000元500-1600元内衣200-500元200-500元童装孕婴：30-500元童装：200-700元200-500元品牌知名品牌IZZUE、5cm、energie、novo、devilnut、rapido、crocs、levi’s、LEE博佰利、POLO、白领、宝姿、CR、温馨鸟独有品牌AraniJans、Killah、PaulFrank、解码、cozzi、lily、diesel、CKPOLO、迪柯尼、CR时尚度视觉营销聘请日本专业团队定期对商场进行指导并提供咨询服务。商场内彩化宣传：DM、POP、新品上柜指引新颖、美观、能引起消费者的感情共鸣。节日促销彩化独具匠心。哈尔滨首家户外LED宣传屏。整体商装老旧，公共区域狭小。二楼男装中导格局不理想。背柜顶棚，降低了视觉效果。活动注重活动前期宣传。活动促销力度大，货品更新频率快，新款上柜率高。针对VIP邮寄活动专刊。内外部宣传到位。活动期品牌参与度高。注重各品类的互动。注重活动前期宣传。活动促销力度大，同时内外部宣传到位。活动期品牌参与度高。注重各品类的互动。网站网站更新速度快。设计新颖、醒目。版块多样，楼层导示、活动查询、温情课堂，提供顾客多方位的服务。网站提供供应商账务管理系统、各分店品牌显示等服务。杂志杂志《感觉》无服务导购员服务专业化服务。导购员礼貌、礼仪规范、标准。打造、树立“远大”服务品牌。导购员的归属感。薪资待遇较其它商场丰厚。商场有合理的奖励机制。导购员服务用语到位，介绍商品详细。VIP维护卡种多样，分级赠礼礼品丰厚。节假日发送祝福短信。做好顾客的回访及跟踪服务。VIP温情课堂活动频繁、新颖。尊享VIP贵宾厅服务。VIP特招会，专属购物节。VIP卡可以其它商场如长春卓展、大连友谊、青岛海信、上海东方商厦、西武百货等商场享受9.5折优惠。有专属VIP贵宾服务中心。远大购物中心松雷优势地理优势。南岗商圈成立较早地理位置处于城市中心，交通便利，四通八达，同时与火车站相毗邻，带动随机流动人群较大。商场定位准确，逐渐向高档国际流行时尚品牌转型，紧跟国际时尚潮流。独有品牌及独有新品较多。精品超市拉动了友情卡的销售及顾客来店率。VIP维护及服务方面在业内首屈一指。具有稳定的消费群体，尊显顾客高贵身份。地理优势，处于南岗商圈中心地带，交通便利，四通八达。开业时间较长，有稳定的高端消费群体，外地顾客较多。多家连锁店为商场发展提供有利的支撑。知名品牌较多。品牌走成熟路线，吸引中年以上高档消费人群。劣势停车场面积过小，停车不方便。因体量原因，缺少娱乐项目，如影城、电玩等。餐饮多以档口为主，缺少主题餐厅。交通紧张，出行不便。停车场小，限制停车。商场服务态度较差，缺少文明用语。综述这两个商场：客层较高：消费人群多以企事业单位及公务员居多，普遍认为在远大、松雷消费视为身份的象征。顾客的忠诚度较高：多年积淀的VIP数量庞大、且用卡率高哈市首屈一指的管理及服务。从远大的服务方面是哈市具有代表性的。A导购员文明用语、在接待顾客时使用“欢迎光临远大”“很高兴为您服务，祝您购物愉快”等服务用语。B从管理人员很注重着装，展示了对顾客的尊重及提高远大的尊贵形象，打造、树立“远大”服务品牌。令导购员有归属感。C薪资待遇较其它商场丰厚。商场有合理的奖励机制。D对VIP大客户维护方面也是做到了业内龙头，如远大、松雷均设立VIP贵宾厅，E松雷还对顾客提供了吸烟室，并且在卫生间设置了清洁区、同时为满足顾客的购物需要，F在品牌店面设置试衣间的同时，卫生间也提供了美妆台。体现了两大商业的人性化服务。4)软、硬件设施更新快，与时尚接轨。在商装方面更新速度快、环境装修改造投入较大，且商场软装彩化设计新颖，设有高清LED屏且广告设计时尚。5）独有品牌。远大、松雷的哈市独有品牌较多。如：armanijeans、5cm、izzue、OTT、德诗等。远大品牌总数580个，其中独有品牌86个，占15%。松雷独有品牌占%，极大地满足了顾客求新、求异的心理。友情卡。远大、松雷对企事业单位的友情卡销售较好。友情卡在节假日的使用占销售的50-60%。全年远大友情卡销售占总业绩的40%。品类全：好百客的设立以及家居、童装和电器等品类品牌丰富，使得远大的客户不断扩大，在很大程度上吸引了松雷一部分卡消费者，对生活日用品、杂品的需求。南岗商圈的不足。例如停车紧张、缺少休闲娱乐项目、餐饮多以档口小吃为主，缺少主题餐厅，客流的停滞时间较短。（二）道里商圈人口总数约为70万，平均人口密度1473人/平方公里。零售商业共20个，建筑面积总和115.48万平方米1、商业分布（1）零售市场：17个商业项目麦凯乐道理松雷百盛万达广场中央商城新一百金安燕莎奥特莱斯华联商厦位置尚志大街75号中央大街66号中央大街222号中央大街222号中央大街100号石头道街118号中央大街69号道里区地段街123号石头道街122号建筑面积15万平方米1.1万平方米4.8万平方米15万平方米3.6万平方米10万平方米5.6万平方米3.8万平方米0.4万平方米定位奢侈品、中高档商品中档中档中低档购物中心中档中档中高档名品折扣店中档目标客层高档消费人群中高端消费人群年轻时尚人群年轻、大众人群中档消费人群年轻时尚人群中高端消费人群中档消费人群中档消费人群合作方式联营联营联营租赁联营联营租金/联营联营租赁楼层B1-B2，L1-L8L1-L5B1，L1-L6B1，L1-L4B1，L1-L6B1，L1-L6B1-B2，L1-L5B1，L1-L7L1-L3经营品类国际名品、名表、珠宝、化妆品、鞋品、服装、餐饮、饰品、小家电、家居、羊绒、美容美发、早教、超市钟表眼镜、珠宝、化妆品、鞋品、服装、餐饮、箱包皮具饰品、小家电、家居钟表眼镜、珠宝、化妆品、鞋品、服装、餐饮、箱包皮具、饰品、小家电、家居、餐饮珠宝、化妆品、鞋品、服装服饰、餐饮、箱包皮具、饰品、餐饮、影院国际名品、名表、珠宝、化妆品、鞋品、服装、饰品、小家电、家居、羊绒、超市钟表、珠宝、化妆品、鞋品、服装、餐饮、饰品、小家电、家居、羊绒、超市、影院钟表、珠宝、化妆品、鞋品、服装、餐饮、饰品、小家电、家居、羊绒、超市、儿童娱乐、影院、化妆品、鞋品、服装、餐饮、饰品、小家电、家居、健身、数码、鞋品、服装、内衣、羽绒服停车场600个10个372个无200个1000个无无开业时间2008年1999年2005年2003年1994年2007年2006年2006年1992年项目百联卓展索菲亚金太阳人和春天联升广场金帝人和原宿春天人和索菲春天位置上海街99号爱建滨江地段街128号石头道街-买卖街兆麟街中央大街45号中央大街与友谊路交汇处地下石头道街98号建筑面积16万平方米11.5万平方米1万平方米1.68万平方米1.5万平方米0.5万平方米1.2万平方米1万平方米定位中档购物中心奢侈品、中高档百货中低档精品购物城中低端地下商业街中低端地下商业街中低端地下商业街中低端地下商业街中低端地下商业街目标客层周边社区居民中高端消费人群年轻前位时尚人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群合作方式租赁联营租赁买断/租赁租赁租赁买断/租赁买断/租赁楼层B1-B2，L1-L3B1，L1-L6L1-L5B1B1B2B1B1经营品类服饰、钟表、健身、美发、皮具、餐饮、影城、电器、超市服饰、化妆品、名表、珠宝、箱包、饰品、美容院、家居小家电、数码、工艺品、餐饮、超市服饰、鞋帽、化妆品美发、饰品、小百、餐饮、服饰、鞋帽、小百服装、鞋帽、箱包、童装、饰品、家居用品、餐饮服装、鞋帽、箱包、童装、饰品、家居用品、餐饮服饰、妆品、美甲、时尚饰品、餐饮、娱乐鞋品、美甲、饰品、餐饮、外单停车场1500个800个120个无无无无无开业时间2006年2010年101995年2008年1994年2010年4月2010年7月（2）专业市场：5个商场项目透笼轻工、振龙、太阳轻工批发市场曼哈顿苏宁电器位置买卖街与地段街兆麟街71号B座中央大街199号建筑面积6万平方米14万平方米1.8万平方米定位满足大众消费的批发兼零售市场大众零售批发市场城市居民目标客层中低收入人群及个体业者哈市及周边居民城市及周边居民合作方式租赁租赁租金楼层B1，L1-L3B1，L1-L5B1，L1-L5经营品类箱包、家饰、装饰、玩具、化妆品、家居用品等轻工产品生活用品、饰品、家居布艺、文教用品、体育用品、家具电器、数码２、道里商圈整体分析：商圈成立较早：与哈尔滨旅游景区中央大街、索菲亚教学相毗邻，带动旅游及随机客群。商圈品类齐全：如透笼、曼哈顿等专业市场较多，商业密集度大。辐射区域广泛：辐射南岗、松北、道外、顾乡等消费客层。江北学生均在道里商圈消费道里商圈的商场内均有超市（新一百、麦凯乐、中央商城），超市带动周边居民的来店率。道里商圈相较于南岗商圈，娱乐项目齐全，如万达影城、神采飞场等，满足了周边居民及年轻人的休闲娱乐需求。6）针对就哈西定位在年轻时尚层面，我方就针对南岗零售业中销售较有代表性的的新一百和百盛商业进行深度分析，抽样51个品牌、从不同的商品类别，进行了对经营者与消费者的深度访谈经营品类新一百百盛调研数量调研品牌调研数量调研品牌女装7歌莉娅、达衣岩、播、卓多姿、西寇、卡莎布兰卡、两只熊、7夏克露丝、维斯凯、衣本色、伊索言、高尔普、增致牛仔、速写、鞋品4天美意、雅卓、哈森、百思图、3多宝、宝曼妮、海伯莱特、男装3鳄鱼恤、斯莱德、洛赛克斯、饰品2饰典、瑞红2依泰莲娜、玉明龙内衣5黛安芬、曼妮芬、兰卓丽、戴安娜、伊丝艾拉、2兰卓丽、曼妮芬童装3耐克、阿迪、博士鞋、家居8惠谊、诺依曼、宝缦、富安娜、香港至尊、啄木鸟、蕾科、瑞士风餐饮4罗杰斯、顺风火锅、牛肉文、荷塘面1档口合计3615商场对比分析：对比分析项目新一百百盛定位流行百货客层分析职业主要以大学生、年轻人、老师、自由职业、社会人士居多主要以年轻学生、情侣、企业事业单位为主，流动顾客较多。年龄15-50岁，主力客层20-30岁15-40岁，主力客层18-30岁消费人群主要以哈市人群为主，外地人群占10%主要以哈市人群为主，外地人群占15%消费周期消费周期频繁的7-15日为一周期，服装以换季为主。消费周期频繁的7-15日为一周期，服装以换季为主主销价格带服装300-1200元200-1000元饰品100-300元80-300元家居200-1600元300-1500元内衣150-300元100-250元童装100-400元100-400元品牌知名品牌Levi’s、lee、odbo、MANGO、阿桑娜、季候风、杰克琼斯、斯莱德李维斯、Z-STAR、时尚度视觉营销商场活动期会有大体量彩化宣传如彩虹门、条幅、DM等，较强势。店内商品陈列较丰满。活动期店内彩化新颖，充分利用外墙体广告位。区域规划合理。活动促销活动多、力度大活动期供应商参与力度高，商场给予一定的配合。活动力度较大。网站无网站无网站杂志无无服务导购员服务导购员服务态度一般，主动性差服务态度一般，缺少热情VIP维护VIP办理条件低，300元即可。VIP在促销活动中有优惠。VIP年终分级赠礼。活动期会有短信提示服务配套及环境灯光灯光较暗灯光适度动线老商业格局，动线较乱。有两个循环动线，较合理。停车场200个停车位372个停车位与万达公用温度冬季温度较高温度适宜休闲、休息区缺少休闲区休闲区较少新一百百盛优势商场成立较早，前身是哈尔滨第一百公货商场。地理位置优越，位于道里成熟商圈，交通便利，与中央大街相毗邻，随机流动人群大。商场经营品类齐全，综合超市、影城、电器于一身，品种齐全。商场促销活动频繁，而且活动力度大。辅射区域较广，道外、顾乡、松北区域。件单价较低，满足大众消费群体。全国多家连锁店创造了商业品牌效应。地理位置与松花江、中央大街旅游景区相毗邻。活动较多，品牌以年轻、学生为主。与万达广场相连，与周边商业项目如万达广场影城、沃尔玛超市、苏宁电器相互补。劣势商场装修水平一般，令顾客感觉杂乱。商场整体服务水平较低。商场由老商场改造，动线设计较混乱。位置较偏，已偏离道里商圈。定位较年轻，面对客层范围窄。友谊路道路改造将中央大街人流阻断，致使夏季、冬季流失客层。与成达广场周边建筑未连通，不能使客流相动带动。商场活动频繁、打折力度较大，价单价较低。是工薪阶层的首选商圈。这两个商场自身或依托于周边商业，使得经营品类品类组合齐全，可满足客人全方位的消费需求新一百、百盛VIP办卡条件较低，办卡量较大，但睡眠卡较多，整体商场VIP使用率在20-30%之间。（三）会展商圈人口总数约为60万，平均人口密度2098人/平方公里。商业建筑面积总和39.84万平方米1、商业分布图：零售市场专业市场项目红博会展万千百货万达广场项目东方家园黑天鹅位置红旗大街301号香坊区衡山路20号香坊区衡山路20号位置红旗大街240号红旗大街240号建筑面积11万平方米3万平方米22.6万平方米建筑面积3万平方米0.24万平方米定位中档中档中低档购物中心定位城市居民城市居民目标客层中高收入人群年轻、大众周边社区人群年轻、大众周边社区人群目标客层城市及周边居民城市及周边居民合作方式租赁/联营联营租赁合作方式租赁租赁楼层L1L1-L6B1-B2、L1-L4楼层L1-L2L1经营品类服装、鞋、箱包、钟表珠宝、化妆品、休闲、儿童娱乐、餐饮服装、皮鞋、箱包、化妆品、饰品、珠宝、运动、休闲、日用品、床上用品珠宝、化妆品、鞋品、服装服饰、餐饮、箱包皮具、饰品、餐饮、影院经营品类建材家居家用电器停车场500个440个停车场233个开业时间2003年8月2007年10月开业时间2008年8月2007年4月2、会展商圈调研分析，商圈成立较晚，商业均属于调整逐步成熟阶段。商圈内品类不够全面，且体量较小。辐射区域较小，主要客源来自南岗、香坊等周边居民以及外地消费客层。商场活动频繁、力度较大，价单价较低，吸引工薪阶层商业的物业硬件环境较好，就红博而言商场的环境改造投入巨大，不仅对品牌形象的体现提供了良好的平台，也满足了消费者的心理需求。办卡量较大，但卡消费不多，整体商场VIP使用率在20-50%之间。团购卡销售较弱（四）动力商圈动力区人口总数约为76万，平均人口密度2212人/平方公里。商业建筑面积总和14.3万平方米1、商业分布图：项目乐松广场和平松雷宏兴（中旗）位置香坊区乐园街香坊区和平路一号和平路动力广场地下建筑面积12万平方米1.5万平方米（营业面积）0.8万平方米定位中低端购物中心中档百货大众目标客层大众消费大众消费中低收入人群合作方式租金/联营联营租赁楼层B1，L1-L4B1，L1-L7B1经营品类服装、鞋、家乐福、餐饮、影院、KTV服装、化妆品、珠宝、钟表、鞋、箱包、家电、内衣、超市、小家电、眼镜、日用百货，针纺织品停车场800个30个无开业时间2000年2004年2002年2、动力商圈调研分析：1）商圈体量较小2）商圈内品类不够全面，且品类组合以中低档产品为主。3）辐射区域较小，主要客源来自周边居民以及学府路的学生。4）促销宣传力度较低，消费档次较低商圈间对比分析从时尚度上看，以经营时尚品牌为主的商场来看，南岗商圈的商场定位较高端，其次是道里、会展，第三是乐松从服务来看，远大的服务深度及品牌影响力也是位居前列的，同时相同品牌的竞争力是最高的。从客流来看，南岗商圈的稳定群体较多，道里、会展商圈的流动客流量大，主要是受活动的影响。而动力商圈的客流相对稳定在区域内从价格带来看，南岗商圈的价格带相对较高，道里会展次之，动力低。从促销活动来看，以远大、新一百的活动组织较好，品牌活动参与力度较高。从项目组合来看，道里、会展、动力商圈的组合相集中，影城、电玩、KTV相对较多，而南岗商圈缺少此类项目。从整个哈市商业来看，各商圈均有优点和不足，在商业大的业态组合方面各商圈形式基本相同，在相互竞争的过程中，制约商业发展的交通、位置等硬性条款将不再起决定性的作用，软件的调整将是品牌日趋同质化的市场竞争中的关键。市场的细分是未来发展的必然，三、哈西地区的总体情况分析（一）哈西商业的发展历史1、哈西地区起源――――“哈西”简单的解释为哈尔滨西部地区。19世纪末20世纪初，沙俄在中国东北修筑了中东铁路，在修建过程中，由于俄国人对哈市人地生熟，就招来了翻译员刘公，刘公曰：“秦家岗（南岗区）一带有一龙脉，东启今文化公园，西至今和兴路要在这条龙脉上兴建铁路局。而哈西地区就是秦家岗沿大直街一线“龙脉”的延伸；这里最早迎来了哈尔滨的解放，这里见证哈市辉煌的工业文明，这里是哈尔滨传统的教育老区。至今还分布着冰城最密集的高校资源。上个世纪的1958年到1970年是我国发展国民经济的第二和第三个五年计划时期，在以国家“继续进行以重工业为中心的工业建设，推进国民经济的技术改造，建立中国社会主义工业化的巩固基础。”和“与支援农业和加强国防相适应，加强基础工业，继续提高产品质量，增加产品品种，增加产量，使我国国民经济建设进一步建立在自力更生的基础上”的政策要求下，哈西地区应运而生，一些大型的国营企业如哈尔滨电表厂，机联机械厂、制氧机厂等相继进入该地区建厂生产。1964年原哈西街道办又在哈西工业联合工厂基础上创办厂点24个，兴旺时期哈西地区共内有企业100户，在册职工2.8万人。其中，国有企业32户，集体企业37户。职工在千人以上的国有工业大企业11户，是我市建成区内工业企业密集的产业聚集区之一。仅哈西大街两侧，就有铸造总厂、哈尔滨第一轻工机械厂、哈尔滨拖拉机配件厂、哈尔滨轮胎厂、哈尔滨龙江仪表厂、哈尔滨环保制氢设备公司、哈尔滨制氧机厂、哈尔滨岩棉厂、哈尔滨养禽场等一批国有企业。这些企业历史上曾为我市的发展做出较大贡献。至本世纪初期随着改革开放的继续深入绝大多数企业陷入困境。纷纷倒闭和解体。后来在国家支持东北地区等老工业基地振兴战略的宏观政策背景下，市委、市政府积极抢抓历史性机遇，对哈西老工业区进行整体调整改造，加快区域发展，一些老企业纷纷搬出了哈西地区。２、哈西商业的起源说起哈西最早的商业应该是南岗区商委的哈西商店，当时只是为了满足哈西地区居民基本的生活需求。但因为规模较小和体制落后等原因早已淹没在时代的大潮中。而在我们的记忆中哈西商业的真正起源因该是从哈尔滨服装城开始的。1991年位于哈市周边的双城周家大市场悄然兴起，受周家大市场的启发。一些有眼光的企业家认为如果在有哈市西大门之称的西郊，兴建一座专业的面料辅料的市场，必定能够满足哈市服装市场的需求。于是1993年6月当时任南岗区区跃进乡翻身村村委会主任的王明瑞在有关部门的指导和帮助下牵头在哈西地区率先建起了两栋服装加工楼和一个服装大市场，即哈尔滨服装城。后来相相继引进了国贸服装城、哈西服装城、国润服装面料大市场。为了适应市场需求又兴建了哈尔滨市哈西货运大市场；使哈西服装城由一个市场扩展为“三城三市场”，即哈西服装城、国贸服装城、哈尔滨服装城和国润面料大市场、哈西货运大市场、哈瑞丰隆综合市场，使哈西地区成为以服装为主、多种经营的商业集散中心，如今，哈西“三城三市场”已发展成占地11万平方米、筑面积近30万平方米的超大型综合批发市场成为全省最大的综合批发大市场和服装加工集散地，年销售额25亿元、年上缴利税4000多万元，拥有170多家服装加工企业、2.5万业户、日客流量4万余人的现代商业中心。随着哈西地区的兴旺一些新的商业又融入了哈西地区。如中央红超市和哈达水果批发大市场，哈西繁荣的商业拉动了交通运输、仓储、餐饮等其他产业的发展，为振兴地方经济作出了贡献。如今响应市政府北跃、南拓、中兴、强县”的工作方针，哈西地区又得到了新的发展契机。西客站的建设，高铁的开工，地铁商业的带动，一些新的商业纷纷驻足哈西地区。金太阳，抚顺商都、嘉茂二期、万达广场、西城汇等商业在这里展开了新的竞争。哈西位于哈市城区西南部，是哈尔滨南端的门户；科技资源丰富，拥有10余所大专院校及10个省级以上科研院所；城市基础设施完善，拥有重要的城市出入口和铁路枢纽，主干道学府路与京哈高速公路和城市二、三、四环路相连接，即将启动建设的地铁1号线贯穿新区南北；产业基础好，建有服装、果品、钢材批发等市场；开发建设呈强劲发展势头；工业企业群集程度高，机械、电子、汽车、橡胶制品、建材、制药等企业均有分布。（二）哈西未来规划哈西新区规划范围北起康宁路、南至四环路、东起学府路、西至京哈铁路线，规划面积43.18平方公里，哈西区域规划以铁路编组站为界分为南北两部分，北部用地18.45平方公里,南部用地约24.7平方公里,北区规划建集购物、娱乐、休闲为一体的景观大道和信息、金融、行政办公为一体的商务办公区。南区规划为工业园区—“一基地四园二区”，即科技创新孵化基地、焊接产业园、新能源与新材料产业园、环保型产业示范园、低温与超导产业园、生态绿化区和综合服务区，建设成为专业配套、集约运营、清洁生产、高效循环的工业新区。哈西新区规划的出台，吸引了众多国内外知名企业的目光，他们雄厚的经济实力和超前的经营理念，正为哈西新区带来国际最前沿的风尚。目前，已先后有国美集团、中体集团、中实集团、中信国安集团、香港铜锣湾集团和美国商兰德集团等企业与哈西新区签订意向性合作协议。他们将在新区内进行投资，开发项目或进行房地产、商业广场建设等。随着招商引资的深入，今后还将有更多的知名企业加入哈西新区。哈西地区位于哈尔滨市南岗区西南部，是哈尔滨市城市总体规划中确定的城市重要发展方向之一，也是哈尔滨市老工业企业集中区之一。哈西新区，名校荟萃。从传统高校的扎堆集聚，到如今中小学名校的相继入驻，这里正成为冰城新的教育高地“未来几年，哈西新区规划新增中学3所、九年一贯制学校两所、小学5所。“哈西的目标是建设一个学前教育、中小学教育、高等教育体系健全，优质教育资源集聚的现代教育园区。届时，哈西新区将发展成为哈尔滨市优质基础教育资源布局最为合理的城市新区。”哈西新区将突出现代欧式建筑特色，全面复兴哈尔滨中西合璧的城市风格和城市文化，向世界展示出一个具有独特魅力的现代大都市形象从城市副中心到冰城新核心，哈西新区肩负起打造“中兴”建设先行区和示范区的重任哈西是城市的上风口，来自西南的暖湿气流于此取道进入城区；哈西是冰城的南大门，京哈铁路和102国道穿区而过；哈西还是传统的教育高地，周边簇拥着十几所大学和科研院所。独特而优越的地理位置使作为老工业区和城乡接合部的哈西一直备受关注。从上个世纪末起，这里就是哈尔滨市拓展城市发展空间的首选区域之一。早在2003年，南岗区抢抓国家振兴东北老工业基地契机，提出了“集中改造哈西老工业区，开发建设哈西新区”的设想，哈西地区被确立为未来的城市副中心。根据规划，哈尔滨西客站作为哈大高速铁路客运专线始发终到车站，位于哈尔滨西南部、哈西新区与群力新区之间，距哈尔滨站8公里，距哈尔滨太平国际机场20公里，与道里区、南岗区商业中心直线距离约为5公里。建成后的哈尔滨西客站将成为集高速铁路客运枢纽、长途客运枢纽、公交换乘枢纽、城市轨道交通、城市快速交通、常规路网交通为支撑的运作高效、换乘便捷的综合交通枢纽和彰显哈尔滨及黑龙江省人文特色的新窗口。到2030年，年旅客发送量可达3000万人次。“未来高铁的速度将是普通铁路的3倍以上。从西客站出发，3个半小时可到大连，4个小时可到北京。西客站的到站客流，则可通过包括地铁在内以‘零换乘’方式在15分钟内迅速疏散至全市。”王立奇说，“更重要的一点，以西客站为核心的高铁将大大拓展哈尔滨对全省的辐射力，把齐（齐哈尔）、牡（丹江）、佳（木斯）、大（庆）等省内重要城市全部囊括在一小时经济圈之内。”如果说高铁改变了人们对城市交通距离的概念，那么，以西客站为核心的哈西新区将再次颠覆人们对传统城市核心区的印象。高起点定位，大手笔规划。哈西新区的整体规划面向国际招标，从2004年至今已三易规划方案，始终在精益求精的磨合中。最终的规划体现了“三国智”：区域规划来自英国阿特金斯公司，景观规划采用美国易道公司的设计，交通规划则由德国布莱纳交通工程公司承担。按照“环保、低碳、文化、生态、智能”的总原则，哈西新区以西客站为牵动，以现代欧式风格为主基调，确立了现代交通枢纽、高端商务中心、商贸物流基地、优质教育园区、生态宜居新城五大城市功能。———现代交通枢纽。围绕对外交通和城市交通两大枢纽功能，有机衔接、合理组织西客站、长途客运站、地铁站、公交换乘中心等立体交通资源，把哈西区域交通系统建设成为具有低污染、低能耗、智能化、高效率特点的，最具承载力和辐射力的城市交通服务体系核心。———优质教育园区。陆续引进69联中、松雷中学、继红校、花园校等优质基础教育学校，打造学前教育、中小学教育、高等教育体系健全，优质教育资源集聚的现代教育园区。———高端商务中心。依托毗邻学府区的地缘优势，立足于为哈南工业新城提供配套服务，重点吸引创意、设计、金融、高星宾馆等现代服务业和与之相关的企业总部集聚发展。形成老城区侧重商业、哈西新区侧重商务的“功能互补”型发展格局。———商贸物流基地。产业上，紧临哈达果蔬海鲜批发市场、龙运、哈西服装城等大型物流企业。交通上，毗邻全省最大的铁路编组站、京哈公路出城口和102国道。通过采取现代交通理念和信息化手段，建设更具规模和辐射力的现代化省域物流中心。———生态宜居新城。充分依托“东西何家沟”、“三八水库”水系资源，采取文化和生态相结合、“集中建绿”和“处处见绿”相结合的方式，以高于生态型城市的标准，使绿化覆盖率达到42%以上。建设毗邻学府区、连接城市、辐射乡村、韵味独具的“文化生态之城”，成为哈尔滨的“人居天堂”。超越自我，追求卓越。在展示哈尔滨市未来的哈西新区建设中，建设者们诠释着“高铁速度”时下的哈西，完全是一块巨大而忙碌的工地。据了解，哈西客运交通枢纽工程包括站前东西广场和哈西公路客运综合枢纽站两个部分，建设工期历时一年半。东广场全部地下主体工程和西广场跨何家沟桥梁主体工程，2011年全面竣工，与哈西站同步投入使用。与此同时，构建哈西核心区主要交通路网的“七路五桥”工程和4处回迁安置小区建设工程也在紧锣密鼓地进行。随着哈西大街、丁香大道、武威路、学府四道街等7条道路建设工程和龙葵路、伊春路等5座铁路跨线桥在年内建成，哈西新区将构筑起四通八达立体交通网，为城市的下一步发展奠定基础。在交通组织上，哈西提出“零换乘”概念，依托高铁、地铁、BRT、城市快速路形成的绿色客运通道，构建形成西客站地区四通八达、快速输送、高效便捷的路网骨架。在生态绿化上，哈西本着“有限土地、无限景观”的绿化理念，形成“城在林中，道在绿中，房在园中，人在景中”的区域整体性生态绿化系统。在城区管理上，哈西应用世界前沿的“物联网”技术，建设以智能交通、智能安保、智能城管、智能社区为构架的智能化城市管理系统。“建成后的西客站地区将成为哈尔滨独具创新活力和宜居魅力的都市门户、创智新城。”玄兆国说，“以西客站为核心的哈西新区建设不仅是哈尔滨城区向西部拓展，更是城市新核心的重塑，是‘中兴’战略浓墨重彩的一笔。”上个世纪初，哈尔滨以一段铁路为起点，由一个名不见经传的小渔村成长为百万人口的大城市。百年轮回，通向未来的高铁再次给哈尔滨带来发展的契机———从哈西新区起步，向现代化国际大都市迈出从容步伐。（二）目前哈西商业的情况1、商业布局（现有、拟建规模）标注蓝色为现有商业，标注红色为在建商业哈西区商业建筑面积共50.4万㎡面积，其中现有商业15.8万㎡，在建商业34.6万㎡（未含我司和万达等集团待建项目面积），预计5年内商业面积将会达到100万㎡以上，届时将超过南岗商圈、比肩道里商圈。同事就现有的商业业态和未来的规划计划，商业的定位将涵盖从低到中高的消费层面。2、区域业种分析（1）、目前哈西的商业以低档的零售商品为主，在区域内消费的人群以本区域居民和学生为主，对品牌的概念认知薄弱，大学生对李宁、耐克等运动品牌的了解较多。A现有的项目：项目哈西服装城哈尔滨国贸服装成哈尔滨服装城哈尔滨国润家饰城学府体育金太阳时尚购物城位置学府路副53号学府路53号学府路51号学府四道街5号学府路与学府四交叉口学府路，工电路1-55号建筑面积3万㎡3万㎡，另5万加工2万㎡3万㎡1.8万㎡3万㎡定位中低档中低档低档中低档中低档低档年轻时尚目标客层周边学生及居民周边县市及辅料加工周边县市及附近居民学府及周边人群学生及附近居民周边院校大学生楼层B1，L1-L4L1-L3L1-L2L1-L3B1，L1-L5B1,L1-L2经营品类服装、鞋品、小百超市、药店、餐饮轻纺、辅料、针织、服装、小百服装、鞋品、小百、床品申格体育、服装、轻纺农贸产品、运动休闲品牌、小百、家俱服装、鞋品、饰品、箱包、玩偶、化妆品、餐饮、粮油停车场无无无100个无50-70个开业时间2000年9月1997年10月2000年2010年9月15日注：国润家饰城：定位于家饰品目标明确，但从经营状况来看，客流较少，三楼经营状况不佳。哈尔滨国贸服装城主要布料与辅料的批发为主并且是哈尔滨布料批发的主要集散地。业户都为原始业主而且极其稳定，极少出现转租转兑现象。哈西服装城：货品较时尚，主要以服装为主并且有一定的休闲品牌，如森马、美邦，主要客层针对学生，且租金相对其它商场较高，各楼层经营稳定，存在炒商铺现象。学府体育：品牌多为大众品牌，主要针对学生。但缺少知名品牌。哈西商圈周边的餐饮项目日显兴旺，特色小吃相对集中，满足学生及附近居民之需。配套项目如美发、眼镜等生活必需项目也相对集中。目前由于学府道路改建，经营状况不佳。中央红超市及乐买超市：成为生活消费的主体，经营状况较好。金太阳时尚购物城：现经营情况不佳，经营业者消极，在招商、广告宣传等很多方面不够完善，客流量稀少，装修风格不够突出，与道里金太阳相差甚远，经营者铺货不丰满，货品大部分为本地商品，对顾客的吸引力不够。经营萧条。哈达果蔬市场做为水果批发集散地的则是哈尔滨市大型的水果批发市场，成交量较高。辐射黑龙江省。成为水果批发的龙头企业。由此可见，服装城商圈已形成规模，经营相对稳定。新兴的西城汇及哈尔滨服装城改造将吸引新的经营者入驻，完善商圈的丰满度。满足消费者不同需求B拟、在建的项目：项目嘉茂二期西城汇哈西服装城二期永华学府地下城建筑位置工电路与自兴路交叉口南岗区学府路65学府四道街学府四道街地下建筑面积20万㎡2.63㎡10万㎡2万㎡定位shoppingmall购物中心中低档零售商场中低档中低档目标客层周边年轻时尚人群，学生周边院校大学生周边学生及居民学生及居民楼层B2-B1，L1-L5B1B1-B2，L1-L6B1-B2经营品类服装服饰、箱包鞋帽、化妆品珠宝、大型超市、餐饮、影城、影城、服装、鞋品、饰品、箱包、玩偶、化妆品、餐饮、家居、珠宝、小百、超市小百、轻纺服装、小百停车场500-600个无无无开业时间2011年年末——2012年年初开业时间未确定2011年10月2010年10月注：嘉茂二期：购物中心与地铁1号线主站电表厂出口相连。将成为哈市首家地铁商业城,交通便利将会成为首要优势，而且二期停车位体量为500-600个，是现有哈西商圈拥有停车位最多的商业。有强大的全国连锁商业运营品牌做支撑，凯德商用与众多国际国内知名连锁品牌形成战略联盟，并有较为成功的连锁发展模式，将主力品牌C&A、热风、丝芙兰、北京华联作为二期必进品牌。目前在哈西商圈体量最大的购物中心，经营项目齐全，未来发展潜力巨大。地处大学城周边，客层定位较为明确，主要是以年轻时尚人群为主线。2010年嘉茂一期以商业品牌的姿态入驻哈尔滨，由于时间较短在哈市并没有形成一定的品牌号召力，影响力目前哈西周边以低档次消费客层为主，在没有其他真正意义上的shoppingmall业态出现在哈西商圈之前，前期运作不会出现道理南岗商圈的商业氛围，整个商圈氛围的形成还需要一个过渡期。（四）哈西地区的交通情况1、公路：哈西地区与102国道、京哈高速公路和城市二、三、四环路相连接，是通往长春、北京的必经之路。2、公交线路：共19条公交线路，分别为104、106、114、11、203、209、217、218、336、343、363、369、64、67、68、83、87、88、120路（学府路沿线）。3、地铁：哈尔滨地铁一号线和二号线。4、交通枢纽：哈西客站近期将作为哈大客运专线动车组的始发终到站，齐齐哈尔、绥化、牡丹江至长春方向动车组跨线通过作业站台，齐齐哈尔方向部分城际列车的始发终到站。远期将成为哈大客专列车始发终到站及长春至牡丹江、齐齐哈尔、佳木斯方向动车组跨线列车通过站；牡丹江方向城际铁路的始发终到站。设计年度运量为近期2060万人次、客车123对，远期3135万人次、客车199对。车站小时高峰旅客流量将达到11000人次。（五）哈西地区的客源分析1、区域覆盖情况：商业、企业、学校、人口等目前现有常驻人口约28万人，流动人口3万余人，在校大学生18万余人，总区域人口将近50万。随着新的道路和小区建设，将会有更多的人口涌入到哈西地区。（目前在建的居民小区：有东辉明珠园、悦城、金域蓝城、英伦名邸、涧桥西畔等，楼盘的户数均在千户以上）目前的事业单位16个，企业单位15个，学校20所，医院6所序号周边学校事业单位名称老师学生名称人数1哈尔滨理工大学281132100神州勘察测绘公司1502黑龙江大学320040000哈西交警大队503哈尔滨医科大学247113515市档案局304哈尔滨学院67617200地铁建设指挥部305哈尔滨经济干部管理学院61112000轨道交通建设办公室206哈尔滨医药技工学校60800铁军市政工程公司507省工会干部学院27500哈西派出所执勤室308黑龙江政法专科学校1921300市图书馆509哈尔滨天恩学校18500地震工程力学研究所6010哈尔滨建筑安装学校801000哈尔滨市档案馆8011黑龙江省委党校47012000省测绘局145712黑龙江水利专科学校24211300黑龙江交通科学研究所6013哈尔滨铁道工程学校4386262保健路街道办事处3014省税务学校28600黑龙江省公路勘察设计院45215黑龙江信息职业技术学院11810250黑龙江水利科学研究院17616黑龙江旅游技术学校1283050哈西工商所2017哈尔滨投资高等专科学校2091100274518东方学院2001000019黑龙江司法警官职业学院322450020黑龙江航空旅游专修学院308002112331178777企业单位医院名称人数名称人数1北人胶印服务公司80医大二院32412哈西机电设备厂200211医院8003电表仪器服务有限公司2700松配医院1004新华纸张加工厂120省农垦总局总医院8785黑龙江新华印刷厂500哈尔滨仁济医院506红旗铸造厂300一福老年医院307制氧机厂120050998哈制药总厂100009哈客车厂124010哈尔滨塑料机械模具厂20011新中新集团70012电影机械厂107013红旗锅炉厂30014中龙制药厂15015哈西供水公司136188962、哈西地区消费者调研调研涵盖人群：居民、企事业单位、经营者、学生（周边以哈西客站为原点3.5公里半径征仪路）调研方式：深度访谈+问卷调研总体抽样数：1451人次调研的目的：了解目前各层面的人群的消费能力、消费习惯、消费需求以及目前在哈西地区的消费情况等《一》顾客、教师、居民深度访谈272人1、消费者访谈情况（42人）1）哈西地区的顾客以大学生、个体经营者及居民为主，2）主要是采购服装、鞋品、家饰品，价格较便宜是消费的主要原因。顾客中主要消费的场所仍以哈西服装城为主，主要是商品种类多，价格适中。较哈西其它商场时尚度高。在国贸服装成主要消费以家饰品为主3）顾客消费周期通常在7-15天的为多，4）交通公具以步行为主，5）收入支出在2000元以下。6）顾客需求潮流服装的比例较大，主要追求的是时尚知名品牌及独特的服装。7）需求：超市、餐饮、品牌化妆品专柜2、教师访谈情况（40人）：1）普遍认为周边缺少休闲、娱乐类的项目，如：超市、影城、大型餐饮、洗浴、游乐等。2）是对知名品牌的需求，教师主要消费在南岗商圈（远大、松雷）；道理商圈（新一百、百盛）。而在周边消费的只有超市日用品，认为哈西买不到他们的服饰。整体档次不够，没有知名品牌（如素然、EIN、拉夏贝尔、播），质量款式都不能满足他们的需求。3）其中远大购物卡的消费很多，学校的福利分发、礼金是主要的原因。4）对周边餐饮的需求也较大：认为哈西周边没有相对较好的餐饮项目，品味及口味都不能满足他们的需求。5）教职人员的工资在3000以上，5000元占大多数，属于高收费人群6）老师的购物周期为15天，且月销费支出在500-1500元。7）消费关注：环境、品牌、品质、交通3、居民访谈情况（190人）1）调研对象：西典家园居民（5000户入住70%）、西城丽景（500户）、保利颐和家园（1500户）、雄狮家园、和谐家园、四季方舟、学府四道街居民区、各小区物业，目前各小区入住情况较好，2）调研情况：消费选择：南岗商圈：93人，约占49%道里商圈：36人，约占19%动乐商圈：45人，约占24%会展商圈：8人，约占比4%人和地下、老红博8人，占4%主要购买服装、鞋为主，无固定消费品牌，认为远大松雷的东西就是品牌，在远大松雷购物的选择性多，有少数年轻居民提出喜欢艾格、ONLY品牌；餐饮、日用品消费以周边哈西商圈居多，娱乐主要消费在看电影及KTV，无固定区域。在道里商圈购物人群主要选择的原因是商场活动多，商品的价格比南岗商圈低200左右。3）所调研对象的职业：老师、医生、法院、军人、自由职业、公务员、六十九联中学生的家长（不明职业）、外地人4）能接受的商品价位？调研人群的消费占收入的10%左右。接受月200元左右商品的37人，占20%接受月300元-700元商品130人，占68%接受月1000元左右商品23人，占12%从以上数据可以看出大多数的消费者还是比较能接受价格中档的商品，同时认为价格与质量是成正比的，所以在调研的人群中只能接受200元以下商品价格的人占比较少，大多数的人群还是可以接受中档商品的。5）在周边经常消费的地点，消费内容哈西服装城、乐买、乐松家乐福、哈西莱市场。主要购买日用品、小百、生鲜及生活必需品为主。购买服装及鞋饰的很少，只有一个年轻人提到。6）周边消费需求提出早教21人，提出游泳健身23人，提出超市55人，提出菜市场19人，提出儿童娱乐22人，提出影城31人，提出运动品牌申格体育21个，大型餐饮46人。7）调研反馈情况：在哈西区没有大型的莱市场，对此项目有所需求，在西典家园附近将新建大型莱市场，现正在招商中调研区域大多无回迁户，有车一族居多，居民中老师、医生、军人居多，消费能力较高。反应六十九联中的学生家庭较为富足，接送孩子的家长都有车，对我司项目建议多设停车位。对大型餐饮的需求，周边中高档餐饮较少在调研过程中，发现小区幼儿及学生有很多。小区内幼儿园有5所，均为私人经营，无知名教育机构，居民对此需求量大居民对我司项目期待很大，均希望我司项目做到大而全，囊括的项目越多越好。对商场的品质及品牌需求，这样更能留住哈西的消费人群很多学校及机关单位在节庆期间发给员工的远大友情卡较多，如理工大学每年每人发卡在1000左右，很多人对去远大消费已形成习惯对休闲广场的需求《二》哈西地区经营者调研（46户）调研品类：服装、鞋品、小百、娱乐、餐饮：其中业者访谈对象：SHOP、破落贵族、超级女声、二楼出兑店面两业户、一楼店铺7户、服装加工店2业户、云梦精品、布衣坊、海纳精品、时尚风、格子铺、顺盈化妆品、相鞋丽舍、大女人、格子铺、媛媛、今典银饰、文教、绿植、樱木花道、小唐会、阿萨帝、绝对唱响、先锋网吧、傲风、天源、龙行、追梦、夏威夷、纵贯线、远近、超越、阳阳、koco、左家饺子、温州小镇、金汉斯访谈结果：A、目前哈西周边各项目代表品牌：鞋品：圣恩熙、达芙妮、名典、鞋柜、香鞋丽舍；单价100-600元休闲：自一方、森马、卡玛、潮流前线、衣之纯、唐狮等；单价50-400元女装：阿依莲、艾哲、极美度，艾莲达、桑卡；单价在100-400元外单名店：破落贵族、SHOP、超级女声、百老汇；单价在200-3000元小百：MIXBOX、酷啦啦、銘埼、金典银饰、香港老银匠、单价在5-50元，化妆品在30-200元娱乐：樱木花道、小唐会、阿萨帝、绝对唱响、网吧：先锋网吧、傲风、天源、龙行、追梦、夏威夷、纵贯线、远近、超越、阳阳餐饮：金汉斯、阿里巴巴、尚上火锅、老华西火锅、元享米线B、主要面对群体：哈西服装城：学生50%、附近居民10%、周边市县居民（平房、王岗）40%哈尔滨服装城：周边市县居民国贸服装城：哈市居民、周边市县居民综上所述：目前哈西周边主要的消费场所以哈西服装城为主。C、访谈结果：定位：服装城是哈西周边主要的消费场所，同时三大商城定位区分明显。价格便宜：经营者认为哈西商圈的消费价格相对南岗商圈价格便宜，且款式相差不多。消费客层：消费人群主要是学生及周边县市（王岗、平房）包括医院的看护人员就近选择的购物处，单价低，款式多、就近方便是他们选则购物的主要原因。哈西服装城一楼边店主要以外单高档店居多主要货源多以外地广州、北京、外贸名品为主、购买群体因为单价较高并非学生，多数是做生意的顾客及哈市的时尚的自由职业者为主，因为在这里的服装相对相同风格的金太阳店面单价要低，人均消费在300--500以上，其中破落贵族服饰店面还有一定的VIP客户（购物累计消费2000元可办理。VIP享受购物每件商品减免9元的优惠，同时可累计积分换礼），维护和吸引了大部分固定客层及回头客。一楼服装档口单价在30—150元多以哈市散货为主，掺杂马克威、地下的货品；二楼的休闲品牌专营店单价在100-400元；哈尔滨服装城及国贸服装城的客层较窄，主要吸引外市县及专业项目需求的人群居多（窗帘、布艺、家居用品）哈西餐饮主要集中在学府小四道街、中兴大街、学府四道街三个区域，共有餐饮店铺50家，快餐档口区2处。人均消费价格带在10元-40元左右，属于中低档消费。主要消费人群为大学生和哈西周边居民。从餐饮店面规模来看哈西周边是中低档餐饮的集中地。而中高档消费集中在和兴路与清滨路一带。时尚餐饮店中店主要集中在乐松。我们也知道了哈西地区人们的餐饮消费习惯主要分为三种情况。中低端消费和临时性用餐在哈西地区就能满足需求，而宴请家庭聚会去清滨路、和兴路附近，消费时尚快餐的人群会在乐松找到。所以高端大型餐饮和时尚流行中型快餐是哈西地区缺少的餐饮项目。品类组合：服装城周边的品类相对集中，满足了哈西商圈的大部分需求。如服装、化妆品、小百、美发、文教、超市、药店、美容美发等项目。消费场所：大部分服装店面自己经营的业者因为看店无法离开大多选择在周边就近购买服装。而一般的业者较为自由的业者多不会选择在哈西购物。周边的城市居民因为一般的工作单位并不在哈西周边，一般多数选择在对应的工作区域购物，其他区域的居民一般选择哈西也只是目的性购买如窗帘、布艺、家居用品。这也是哈西公交站点返回市内的站台人数比例大的说明。《三》哈西周边重点院校学生调研（1133人）毕业后在哪个城市就业留哈40336%外地73064%合计1133100%（黑大、理工、医大、哈学院等）性别男50545%女62855%合计1133100%家庭地址哈市28125%外地85275%合计1133100%客层分析：哈西商圈调研院校3所，总计调研学生1133人，平均年龄在18-22岁之间。其中外地学生较多。同时各大院校毕业生留校比例小，多数选择到外地发展，故大部分学生较普遍的消费年限为在校四年爱好音乐读书旅游体育网游交友其它合计4994343323152912587213644%38%29%28%26%23%1%189%业余生活看电影上网逛街与朋友聚会泡吧K歌其他合计5254854843093036211246%43%43%27%27%1%186%月消费支出500-600400-500300-400200-300200以下合计55224917811440113349%22%16%10%4%100%分析：从以上数据可见，学生的业余生活主要以娱乐为主，而哈西周边正缺少此类项目，如影城、KTV，从月消费支出数据获悉，平均以400-600元之间为主，支出范围在娱乐、买书、服装、餐饮及日常生活品几个方面。但同时从此项数据中也可以得知学生的购买力较低。（一）在哈西地区的消费情况哈西地区主要消费哈西中央红国贸申格乐买哈尔滨服装学府金太阳国润苏宁黑天正阳其它合计6906473453262642031981761017848196310161%57%30%29%23%18%17%16%9%7%4%2%1%274%哈西地区主要消费哈西中央红国贸申格乐买哈尔滨服装学府金太阳国润苏宁黑天正阳其它合计6906473453262642031981761017848196310161%57%30%29%23%18%17%16%9%7%4%2%1%274%哈西周边消费场所分析：从以上数据来看，学生选择购物的主要场所在哈西服装城、中央红超市、国贸服装城、申格体育。哈西服装城：哈西服装城是哈西周边商城中较年轻、品类较齐全的商场，与其它商场经营档次区分明显。学生会在此购买流行服饰、休闲品牌、鞋品、小百（化妆品、针织品、工艺礼品等）、乐买超市（生活必需品、食品）中央红超市：有具体调研报告国贸服装城：国贸服装城主要以低档服装鞋品为主。同时配有专业项目（窗帘、家居用品、辅料加工、电玩、餐饮档口）针对三大院校里学生消费水平较低的部分学生。申格体育：是学生选择运动品牌主要消费场所。主要消费内容服装鞋餐饮食品小百娱乐化妆品84673753452837837034775%65%47%47%33%33%31%消费原因就近方便价格便宜品牌商品种类多质量好购物环境好其它合计7874992412231991530210269%44%21%20%18%14%0%186%消费分析：从以上数据可见，学生在哈西周边主要消费的类别有服装、鞋、餐饮、食品、小百。服装消费分析：哈西周边的学生就近消费较多，主要是考虑就近方便，价位相对较低，服装的平均单价在30-700元不等。学生消费主要分为三种：a、运动品牌：申格体育品牌（平均单价较高一般在200-700元之间）；b、休闲品牌森马、自一方、卡玛、潮流前线、衣之纯、唐狮、埃古；女装品牌阿依莲、艾哲、艾莲达、桑卡、爱尚雪、极美度。；c、其余学生主要还会选择一些时尚潮服及档次较低的服装（货品来源是以地下散货及道外马克威为主）。鞋品单价在50-600元不等，主要品牌有圣恩熙、达芙妮、名典、鞋柜、香鞋丽舍。从价位上满足了周边不同学生的消费需求。餐饮消费分析：哈西周边居民一般中低档餐饮消费在哈西地区本地主要在学府四道街及中兴大街，单人客单价在5-30元之间。而中高档消费集中在和兴路与清滨路一带，档次较高的餐饮场所，单人客单价在40元左右。但是周边满足不了这一部分消费群体的需求。而时尚快餐则集中在乐松广场一带，单人价格带在15-30元之间，哈西地区也满足不了这一部分人的需求。小百消费分析：小百除街边店有MIXBOX、酷拉拉品牌外，主要集中在哈西服装城三楼，学生在此消费原因主要是因为价格便宜、小百价格带在10-50元之间，其次是品类齐全，经营品类主要有：银饰品（华美银饰、香港老银匠、今典银行等）、手机贴膜、工艺礼品（美瞳、格子铺、蒙奇奇、绿植等）、针织饰品（头饰、丝巾、帽子、袜子、内衣等）、化妆品、家居、文教音像、箱包等项目。学生在此可以购买到多样的商品，而且其它楼层的服装、鞋品也对小百的销售起到拉动作用。化妆品消费分析：哈西化妆品集合店较多，品牌有铭琦、顺盈。还有一些组合店。化妆品价格带在30-200元之间。化妆品包括彩妆、护肤品、知名品牌ZA、欧莱雅、兰芝等，其中研究生较喜欢兰芝、雪肌精品牌，其它学生会选择ZA、相宜本草、卡尼尔、肌肤美食、珀颜等品牌。化妆品与商场相比可享7.5折并赠送礼品，也有部分小样出售。比商场价格低200元左右，可以保真。可以满足不同学生的需求。消费周期7天15天偶尔30天季度合计33130826216666113329%27%23%15%6%100%交通方式公交步行打车自驾车其它合计552433106601115249%38%9%5%0%102%分析：各大院校离哈西服装城商圈较近，消费周期短在7-15天居多，且逛街次数频繁。从调研中得知，逛哈西商圈成为学生业余生活的主要场所，而且因为距离近，消费能力低多选择公交、步行的方式较多。（二）其他商圈耳熟能详、喜欢的商场南岗地区远大秋林松雷大世界地下商业其它合计45733825624123611153940%30%23%21%21%1%136%道里地区新一百百盛金安中央商城金太阳地下商业爱建百联透笼曼哈顿其它合计4503111781681201138281756158440%27%16%15%11%10%7%7%7%1%140%动力地区乐松松雷地下商业其它合计441275176589739%24%16%0%79%会展地区红博万千其它合计617119373954%11%0%65%南岗区域消费提及品类和品牌：服装：南岗商圈经常去的场所为远大、松雷，主要消费品牌为阿迪、耐克、only、VM、艾格、依恋、LEE、李维斯、JJ、百家好、小熊、斯莱德；满足了消费水平较高的学生需求。鞋品：到远大松雷选择鞋品的学生只占一小部分，主要是在建设及哈尔滨鞋城购买。小百、化妆品：南岗商圈学生主要购买场所是大世界，大世界品种比哈西全，尤其是一楼的饰品款式相对多，但价格比哈西贵。化妆品较多且价格便宜，睫毛膏、粉底、彩妆、化妆工具价格在8-20元。娱乐：南岗商圈主要娱乐是KTV主要是两家咿呀呀（果戈理）与爆米花。无其它特殊娱乐项目餐饮：南岗商圈餐饮光顾较多的为雅美克意餐、夏威夷自助披萨、必胜客及远大松雷的档口区。家居：家居学生去南岗商圈主要以大世界二楼生活用品为主，主要买一些拖鞋、家饰挂件类商品。价格相对哈西较高，但是款式更新颖，消费价位一般在10-50元之间。道理区域消费提及品类和品牌：服装：道理商圈经常去的场所为新一百、百盛、金安、金太阳，因整个道理商圈的品牌定位较为年轻时尚，同时价位适中、活动频繁。主要消费的品牌还是以年轻时尚的服饰为主。鞋品：在新一百、百盛选择鞋品的学生居多，因常年活动不断，年轻时尚的学生会选择在这两个进行商场选择购买餐饮：在新一百餐饮档口区及罗杰斯有部分哈西学生光顾，及中央大街附近的小店。百盛地区多为肯德基、必胜客、麦当劳，及江边餐饮小店为主。化妆品：主要在新一百消费的品牌ZA、梦妆、美宝莲，另外有屈臣氏、金太阳五楼也是在校女学生主要选购化妆品彩妆的场所。小百：主要是在透笼街、曼哈顿、金太阳五楼、人和地下选购一些生活用品及配饰用品。娱乐：道理娱乐项目主要集中于江边万达，因为这对哈西地区学生来说，这里既可以看电影，也可以玩电玩，还可以没事的时候逛逛中央大街，所以对于娱乐项目，南岗和道理来讲来道理区占学生的80%南岗的约为20%。家居：道理商圈学生主要消费家居商场以曼哈顿、透笼居多。主要消费一些家居挂饰、餐具、床单类商品。价位在8-50元之间居多。动力区域消费提及品类和品牌：服装、鞋品：整个乐松广场的2F全部为运动休闲品牌如阿迪、耐克、彪马、李宁、森马、me&city、阿尔蓝特、意丹奴、潮流前线等，同时也有部分女装品牌阿依莲、极美度、盈彩美地等。无论从品牌的组合及价位上都大大满足了学生阶层的消费。4楼还有约500米大的潮馆。餐饮：乐松商圈店中店，满足了哈西学生对时尚餐饮店中店的一些需求。而且餐饮品牌较多如麦当劳、肯德基、樱花和食、阿尔卑斯自助、三只熊、米旗、狗不理、米洛克蛋糕、好利来、食为天、演艺广场档口区。该地区为哈西学生经常光顾的餐饮区域。小百、化妆品：主要选择屈臣氏、乐松四楼。会展区域消费提及品类和品牌：服装、鞋品：学生反应主要是红博会展店的购物环境是他们选择购物的主要因素，在会展购物主要购买的服装品牌以艾格、ES、依恋、TW、only、VM、美邦、森马、JJ等年轻时尚品牌餐饮：会展店中店及档口。化妆品：会买ZA、欧莱雅、美宝莲等品牌。娱乐：万达影城、神采飞扬（台球、旱冰）、汤姆熊等。综合以上消费原因质量好商品种类多价格便宜品牌购物环境好交通便利家住附近其它合计4454284174033022101714238039%38%37%36%27%19%15%0%210%消费周期偶尔7天15天30天季度合计334231229214107111529%20%20%19%9%98%交通方式公交打车步行自驾车其它合计82215485502111374%14%8%4%0%100%分析：通过以上数据分析，学生选择以上商圈主要是选择的交通方式是公交，而消费的原因主要是质量、品类种类多，品牌、购物环境好为主要导向，说明在学校大学生的精神层面上对百货商场购物的感觉还是很向往的。但是由于交通不便利及月消费支出等原因制约了学生对哈西商圈以外的购物场所的选择和周期。希望哈西有的项目影城超市潮流服饰运动服饰知名品牌鞋品餐饮书城KTV大型游乐场60859155152951842837936634131654%52%49%47%46%38%33%32%30%28%数码电玩音像化妆品滑冰场网吧箱包美容美发家电手机内衣30229529528928026723522721421327%26%26%26%25%24%21%20%19%19%健身中心酒吧教育名表亲子乐园家居珠宝童装合计210144138111108916049815519%13%12%10%10%8%5%4%720%从目前在校学生对新建项目品类组合的需求来看，主要以娱乐项目为主：影城、KTV、大型超市是目前哈西所缺少的。同时我们项目组合中应该以时尚潮流服饰为主，与数码、网吧、音像、书城等项目进行互动，吸引拥有年轻心态，乐享时尚的人群。并且在项目中兴建大型室内游乐项目来拉动次商圈客层。（六）区域竞争分析1、主力商圈目前哈市的3大主力商圈的业态组合和经营状况良好，客源稳定，尤其是较早形成的道里和南岗商圈在体量上、业态组合上、客层档次上均有绝对的优势，哈西地区在目前的人流、商业体量、业态组合、区域人均消费力、交通方面均有明显的不足，未来的地铁交通带给哈西的不仅是便利，同时也是一把双刃剑、潜在的威胁，便利的交通在很大程度上会给各主力商圈创造扩大辐射面的机会，所以，南岗商圈将首先成为哈西地区最强有力的争夺中高端客层的对手。道里商圈在价位低和品类全杂方面将争夺哈西地区的中低端消费群，成为第二号的竞争对手。2、本商圈通过对哈西商圈的调研分析可见，现有的哈西商圈各商场主要的客层依托于周边院校的学生及居民。主销生活日用品、布艺、低档次服装鞋帽等商品，商品价格低廉，多为地产、加工商品及散货。辐射的消费人群仅是周边的低档消费层。在零售产品的竞争力上较弱。但不可忽视的是待建的项目，如：1）嘉贸的二期，地理位置在一号线上，体量大、且有较好的品牌支撑，2）万达商业广场，预计将是以百货和购物中心的结合三代产品出现，将以体量和多业态上具有相对的优势；3）还有相当多的投资集团着眼于哈西地区，如：保利集团、四、调研分析总结五、西城红场项目规划（一）项目物业情况占地:125000平方米原建筑面积:19360平方米1号：660平方2号：4100平方（12米标高）3号：7000平方（11—14米标高）4号：7600平方（7.5米标高）新建筑B1平面:44000平方米F1--F6:10000平方米展示大厅平面：1725平方米（两层）新建筑连廊：平方米总建筑面积：17万平方米（按新建筑地上六层，地下两层、原建筑单层，未含连廊部分计算）预计在20万平方米（二）项目定位:1、项目名称：西城红场2、项目定位：年轻态、体验式、时尚购物中心3、定位描述：西城红场最大范围的靠近时尚与潮流，在岁月沉淀的时空中，用红砖、钢构的古朴反映年青人对时尚的理解，用现代生活型态商业的形式与现代建筑手法来表现、诠释历史与现代、古朴与潮流的交融。既有历史文脉的传承和记忆，又有激情澎湃的创新和朝气。西城红场要成为人们阅读这个城市的开始，理解这座城市的历史记忆，更要成为人们在这个城市梦想升腾的家园，这座城市的人文坐标。西城红场涵盖了新生活方式的各种生活型态商业，在满足人们需求的同时，更吸引人们来体验和创造生活的乐趣。西城红场不仅是相约shopping来自