河南省农村集体土地确权登记发证主要培训之一土地登记20120320尹广立

河南省加快推进农村集体土地确权登记发证领导小组办公室河南省农村集体土地确权登记发证培训 讲义二农村集体土地确权登记发证土地登记——河南省国土资源调查规划院信息工程所

尹广立郑州二〇一二年三月河南省农村集体土地确权登记发证主

要

内

容河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室一、我国不动产登记制度（以土地登记为核心）二、土地登记类型三、土地登记申请四、土地登记权属审核五、注册登记六、核发证书七、土地登记制度建设八、农村集体土地登记案例河南省农村集体土地确权登记发证1.我国不动产登记制度（以土地登记为核心）河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室1.1不动产登记形式不动产登记大致可分为权利登记、契据登记和托伦斯登记三种。就特征而言，契据登记采形式审查主义、登记无公信力、登记与否不予强制、动态登记（即登记不动产变动的状态）；权利登记采实质审查主义、登记具有公信力、登记采强制主义、登记簿采物的编成主义、静态登记（登记以土地权利的静态为主）；托伦斯登记采实质审查主义、登记具有公信力、任意登记、交付权利证书为登记人应该享有的权利确定凭证等。从登记的公信力及颁发土地权利证书这两点上看，我国的不动产登记较接近托伦斯登记和权利登记，不同于契据登记。河南省农村集体土地确权登记发证1.我国不动产登记制度（以土地登记为核心）河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室1.2不动产登记的法律渊源不动产登记的法律渊源可以分为：第一、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《渔业法》、《海域使用管理法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》、《水法》、《担保法》等全国人大或其常委会通过的法律。第二、部门规章层面的《土地登记办法》、《农村土地承包经营权证管理办法》、《林木和林地权属登记管理办法》、《林木林地权属争议处理办法》、《水域滩涂养殖发证登记办法》、《房屋登记办法》。第三、地方的登记规范。河南省农村集体土地确权登记发证1.我国不动产登记制度（以土地登记为核心）河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室·

2008年生效的《土地登记办法》将登记的土地权利名称与《物权法》进行了衔接；并对土地登记进行了重新分类，将土地登记分为“土地总登记”、“初始登记”、“变更登记”、“注销登记”及“其他登记”，其中“其他登记”又包括“更正登记”、“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”等；并明确规定土地登记实行属地登记的原则。河南省农村集体土地确权登记发证1.我国不动产登记制度（以土地登记为核心）河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室1.3不动产（土地）登记制度的基本特征1.3.1登记生效主义所谓登记生效主义，即《物权法》第9条规定的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”登记生效是不动产物

权公示原则的具体化。1.3.2属地登记《物权法》第10条规定“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”。属地登记一直是我国土地房屋登记的一个基本原则。从现行有关法律、法规的规定看，不动产登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责。河南省农村集体土地确权登记发证我国不动产登记制度（以土地登记为核心）1.4.不动产登记的范围不动产登记的范围，是指需要登记的不动产权利。这些权利可大分为：（1）所有权。（2）用益物权：国有土地使用权、集体土地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权等。（3）担保物权：抵押权。1.5.不动产（土地）登记的一般程序《房屋登记办法》第7条将房屋登记的一般程序概括为申请、受理、审核、记载于登记薄和发证等几个步骤。这里我们主要对土地登记的一般程序作出说明。土地登记的一般程序包括：1.5.1提出申请《土地登记办法》第9条规定：“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室河南省农村集体土地确权登记发证1.我国不动产登记制度（以土地登记为核心）河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室1.5.3办理登记并颁发土地权利证书受理申请后，除属于《土地登记办法》第18条规定的不予登记的情形（土地权属有争议的；土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；申请登记的土地权利超过规定期限的）外，“国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续：（一）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿；（二）根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡；（三）根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。河南省农村集体土地确权登记发证土地登记类型《土地登记办法》将土地登记分为“土地总登记”、“初始登记”、“变更登记”、“注销登记”及“其他登记”，其中“其他登记”又包括“更正登记”、“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”等。2.1土地总登记2.1.1概念。按照《土地登记办法》第二十一条的规定，土地总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。需要进行土地总登记的主要有两种情况：一是从未进行过土地登记的地区；二是原有登记需要全面更新的，如土地整理或国家法律、政策发生重大变化等需要对原已登记过的区域进行全面的重新登记。土地总登记是变更土地登记的基础，通过土地总登记建立起来的辖区每宗土地的表、卡、证是以后初始、变更、注销及其他土地登记的依据。河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室河南省农村集体土地确权登记发证2.土地登记类型·

2.1.2土地总登记的特点河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室·

（1）阶段性。·

（2）全域性。·

（3）集中性。土地总登记有期限，持续一段时间后即告结束。土地总登记作业区是一个行政辖区，它通常是一个县或市。土地总登记是在一定范围和时间内有计划集中进行的。（4）程序的特殊性。相对于登记的一般程序，总登记程序有三个特殊性：一是增加了准备工作。这是因为总登记是在一定的时间内对一定区域的不动产进行的集中、普遍的总的登记，工作量大、时间集中，准备工作显得特别重要，故在总登记中，把准备工作作为一项突出的重要内容，列为总登记程序的第一步。二是增加了通告。总登记的申请事先要由县（市）人民政府发布通告。三是增加了公告。权属审核的结果要进行公告。（5）土地总登记中的地籍调查由县级以上人民政府国土资源行政主管部门组织实施。河南省农村集体土地确权登记发证2.土地登记类型·2.1.3土地总登记程序。一般包括：登记准备、登记通告、地籍调查、登记申请、收件初审、产权审核、登记公告、登记审批、注册登记与颁发证书。河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室河南省农村集体土地确权登记发证2.土地登记类型河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室2.2土地初始登记2.2.1概念。土地初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。不动产权利人首次取得不动产所有权或使用权，而向登

记机关提出申请而进行的登记，称为初始登记。初始登记行为主要

表现为：以划拨、出让或其它方式获得国有土地使用权申请国有土

地使用权第一次登记，依法获得集体土地使用权申请集体土地使用

权第一次登记等。此外新产生的自然物，例如填海造地、泥沙淤积

的陆地等，如果属于国有土地，在其使用时当然可以按照出让或其

它方式申请国有土地使用权第一次登记；如果从物的先占和利用角

度讲，集体也可以获得这类土地的所有权，这时就涉及集体土地使

用权第一次登记问题。河南省农村集体土地确权登记发证2.土地登记类型河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室·

2.2.2特点。（1）是在土地总登记之外，对设立的土地权利进行的第一次登记。初始登记有可能在土地总登记之后发生，也有可能在土地总登记之前发生。（2）土地初始登记具有经常性，只要某宗地上新设定了某种权利，就要进行初始登记。（3）土地初始登记具有分散性，土地上设定了新的权利，就要对其进行初始登记。河南省农村集体土地确权登记发证2.土地登记类型河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室2.3土地变更登记2.3.1概念。土地变更登记是指已登记的土地权利，因土地权利人发生改变，或者因土地权利人的姓名或者名称、地址和土地用途等内

容发生变更而进行的土地登记。2.3.2特点。（1）变更登记是以总登记或初始登记为基础，没有进行总登记或初始登记，不可能进行变更登记。（2）登记的内容发生变化，包括土地权利人、地址、土地用途、土地面积等发生变更的都应该进行变更登记。（3）土地变更登记具有日常性和个别性的特点。2.3.3分类。根据《土地登记办法》第五章规定，土地变更登记可归纳为以下几种类型：（1）因土地权利人发生改变导致的土地使用权变更登记；（2）土地使用权抵押权、地役权变更登记；（3）姓名或者名称、地址变更登记；（4）土地用途变更登记。河南省农村集体土地确权登记发证2.土地登记类型河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室2.4土地注销登记2.4.1概念。根据《土地登记办法》的规定，注销登记，是指因土地权利的消灭而进行的登记。2.4.2注销登记的情形。（1）依法收回的国有土地。（2）依法征收的农民集体土地。（3）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭。（4）因自然灾害等原因造成土地权利消灭。（5）非住宅国有建设用地使用权期限，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准。（6）已经登记的土地使用权抵押权、地役权终止。2.4.3土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押权注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直

接注销土地使用权抵押登记。河南省农村集体土地确权登记发证3.土地登记申请河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室3.1申请人土地登记申请人为土地权利人或者土地权利变动的当事人、利害关系人，包括自然人、法人和其他组织三种类型。其中法人和其他组织均可直接申请，而自然人中，只有完全民事行为能力人才可以直接申请，而必须由其法定代理人代理申请。土地登记申请人不管是自热人、法人还是其他组织，都可以委托代理人代理申请。委托代理是基于被代理人的授权而发生的代理，委托代理土地登记申请，代理人和被代理人必须签定《土地登记委托书》，如委托专业土地代理人或代理机构代理，则应签署《土地登记委托代理合同》。申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对材料实质内容的真实性负责。河南省农村集体土地确权登记发证3.土地登记申请河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室《土地登记办法》规定：“代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。”《土地登记办法》第七条、第八条规定，土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：①土地总登记；②国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；③因继承或者遗赠取得土地权利的登记；④因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；⑤因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；⑥更正登记或者异议登记；⑦名称、地址或者用途变更登记；⑧土地权利证书的补发或者换发；⑨其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。河南省农村集体土地确权登记发证3.土地登记申请河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室3.2申请时提交的材料申请人向土地登记机构申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（1）土地登记申请书；（2）申请人身份证明材料；（3）土地权属来源证明；（4）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（5）地上附着物权属证明；（6）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（7）其他证明材料。河南省农村集体土地确权登记发证3.土地登记申请河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同，申请人是法人的，提交单位法人证明，但有的法人如机关法人不需提交，此外还有法定代表人或负责人身份证明书、法定代表人或负责人的个人身份证或户籍薄；申请人是自热人的，提交个人身份证或户籍证明，个体工商户也视为自然人对待；不具备法人条件的其他组织提交的身份证明文件参照法人。凡是委托他人代理申请土地登记的，均需同时提交《土地登记委托书》和委托代理人的个人身份证。代理人为法定代理人的，不需签署《土地登记委托书》，但须提交其为法定代理人的证明，如表明亲属关系的户口薄、村委会或居委会开具的监护人身份证明等。申请人应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。河南省农村集体土地确权登记发证3.土地登记申请河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室3.3《土地登记申请书》填写基本要求（1）《土地登记申请书》由申请人或代理人填写；（2）《土地登记申请书》以宗地为单位填写；（3）一个土地权利人拥有两宗以上土地的，按宗地分别填写；（4）一宗地有多个土地权利人的，由各共有土地权利人分别填写；（5）申请书必须如实填写，确属不填的栏目用上斜线填充；（6）土地登记申请人在填写完《土地登记申请书》后，应在《土地登记申请书》上签名盖章。河南省农村集体土地确权登记发证3.土地登记申请河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室3.4土地登记申请表填写时应注意的问题3.4.1“申请人情况”部分填写注意事项（1）登记申请人顺序:单方申请仅填写第一个“登记申请人”栏下的内容,并勾选申请人身份。双方申请需要在同一张表格上填写两个“登记申请人”栏下的内容,双方申请时需要注意第一个“登记申请人”一般为申请时的权利人,第二个申请人一般为申请时的义务人,两者顺序切忌混淆,例如土地使用权抵押申请时,第一个“登记申请人”应该勾选“抵押权人”,并填写抵押权人的信息,第二个“登记申请人”应该勾选“抵押人”,并填写抵押人的信息。河南省农村集体土地确权登记发证3.土地登记申请河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室（2）证件种类和证件编号:这是申请书、审批表和土地登记簿、归户卡中新增加的填写项目,主要考虑到在检索“权利人”时缺乏唯一检索条件,尤其是权利人为自然人时,存在重名重姓情况的可能性极大,为方便判断,加入了这一填写项目。申请人为单位时填写“组织机构代码证”,如无组织机构代码证也可选填“其他”,并填写诸如营业执照之类的证件种类和编号,集体土地所有权申请时也大量存在这种情况。单位为自然人时填写军民身份证、护照和军官证等,无居民身份证的可以使用居民户口簿。（3）通讯地址:与土地登记簿上通讯地址及邮编一致,填写登记申请人的通讯地址和邮编,而不是联系人、代理人或其他相关人员的通讯地址。河南省农村集体土地确权登记发证3.土地登记申请河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室（4）法定代表人或负责人:申请单位为法人的填写法定代表人的姓名,申请单位为非法人单位的填写负责人的姓名,例如中国银行××县支行,其法定代表人应为中国银行总行行长,此时填写的就应该是××县支行负责人的姓名。（5）联系人信息:填写能够联系处理此项土地申请业务的联系人的姓名、联系电话和电子邮件地址。（6）代理人信息:只要申请过程中存在代理行为就应该填写“代理人姓名”和“联系电话”两栏,如果代理为专业代理则还应该填写“职业资格证书号”以及“代理机构名称”两栏。河南省农村集体土地确权登记发证3.土地登记申请河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室3.4.2“土地情况”部分填写注意事项（1）坐落:填写土地所在坐落,为当事人提供的土地情况的唯一标识性信息。（2）面积:独用宗时填写宗地面积,共用宗时填写使用权面积。考虑到当事人填写时对专业术语并不一定理解,如果当事人共用宗时依旧填写的是宗地面积,由登记机构在填写审核表时根据当事人提交的材料修改,当事人也不一定必须要提供专业准确的面积数据。（3）权利设立情况:根据当事人提供的出让或划拨合同里约定的出让条件填写。（4）需役地坐落:地役权登记时填写,需役地仅需提供坐落信息,此时“土地情况”一栏填写供役地信息。（5）土地抵押情况:土地抵押权登记时填写,“土地价格”实际即抵押合同中的土地评估价格,为避免和《物权法》中要求登记机构不得强制要求对不动产进行评估的规定相违背,最后改为“土地价格”。河南省农村集体土地确权登记发证3.土地登记申请河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室3.4.3其他填写注意事项（1）申请登记的内容:无固定的格式,由当事人简单叙述申请登记的具体事项以及相应的理由。例如权利人更名登记时,写清楚原名和更改后的权利人名称即可。（2）备注:其他需要说明的情况。（3）申请人签章:申请人对填写的申请内容及提交的申请材料的真实性负责的声明。（4）土地权属来源证明文件名称、编号、日期以及附着物情况:以往申请书中一般都有土地权属证明文件和附着物情况的信息,此次设计时删除,一方面是为了减轻当事人填写负担,另一方面可以通过土地登记收件单来获取相关信息,由土地登记机构在审批表中直接填写。河南省农村集体土地确权登记发证土地登记权属审核4.1权属审核的标准权属审核的依据有两个方面:法律依据和书证依据。法律依据是指国家现行的有关土地的法律、法规及政策。书证依据指土地登记申请人的身份证明、申请登记宗地的权属来源证明、申请登记的地上物产权证明、地籍调查成果等。权属审核必须依据书证及我国现行的法律、法规和政策进行。权属审核应达到的标准总的来说有三条：权属合法、界址清楚和面积准确。权属合法主要体现在土地权属来源清楚、土地的权属性质准确等；界址清楚是指土地权属范围（宗地）的界址点、界址线、界标的设立准确、合理，指界人认界手续完备，实地与图、表描述一致。界址边长实丈数据与图上量算结果在允许误差之内。宗地面积准确的前提是界址清楚，测量方法规范，其具体要求是：图上量算面积与实地测量面积一致；土地总面积与各地类面积之和一致；共有宗地各分摊面积之和与共有使用面积一致；批准面积与实际使用的面积一致。河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室河南省农村集体土地确权登记发证4.土地登记权属审核河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室4.2权属审核的内容土地权属审核主要从以下几个方面进行：对土地申请人的审核、对宗地自然状况的审核、对宗地权属状况的审核。4.2.1对土地登记申请人的审核不同类型的土地登记，其申请人不同，但一般来说，不管哪一种类型的土地登记，其申请人都不外乎自然人、法人和其他组织这三种类型。申请人是自然人的，土地登记人员查验其个人身份或户籍证明，并对其民事行为能力进行审核。土地登记要求申请人具有完全民事行为能力，如果申请人无行为能力或只具有限制行为能力，则必须由其法定代理人代理申请。河南省农村集体土地确权登记发证4.土地登记权属审核河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室申请人为法人或其他组织的，土地登记人员审核其法人资格或负责人证明。如企业、公司的法人资格证明为工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》，社会团体法人如工会、共青团、妇联、行业协会、学术团体等的法人资格证明为民政部门颁发的社会团体登记证书；依照法律、行政命令成立的机关法人、事业法人的法人资格证明为批准该单位成立的证件或文件。其他组织申请土地登记时，参照法人审查的方法对其主体资格进行审查。此外，土地登记人员还对法定代表人身份证明、法定代表人的个人身份证或户籍证明进行审查；土地登记申请人员审查其《土地登记委托书》，以及代理人的个人身份证或者户籍证明。代理人为法定代理人的，土地登记人员审查其为法定代理人的证明。河南省农村集体土地确权登记发证4.土地登记权属审核4.2.2对宗地自认状况的审核对宗地自然状况的审核就是对宗地范围、面积、用途等进行审核。宗地范围反映在宗地界址点和界址线上，宗地的面积也是通过界址点、界址线计算出来的，宗地范围涉及到土地权利人的切身利益。审核宗地范围，采用数字地籍成图的，界址点必须用数字精确表示；采用其他方法测绘地籍图的，四至描述一定要准确，且应尽量与明显地物联系在一起，宗地面积包括使用权面积、独用面积、分摊面积、土地分类面积、建筑物占地面积等。审核宗地面积时，应在图上或到实地逐一核对各类面积。对利用土地利用现状调查资料进行登记的集体土地所有权和国有农林、牧、渔场国有土地使用权的核对各地类面积与土地总面积是否一致。农林、牧场内建设用地与非建设用地分别划宗的，检核图件与文字描述的一致性。难以在小比例尺图件上划出建设用地范围的，检查文字描述中建设用地面积扣除记载。宗地用途反映了土地利用现状的合理性，土地权利人必须严格按照规定的用途使用土地，不能随意改变。在审核中，要检查土地实际用途与批准用途的一致性。河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室河南省农村集体土地确权登记发证4.土地登记权属审核4.2.3对土地权属状况的审核对土地权属状况的审核包括审核土地权属来源、土地权属性质和土地使用期限等。土地权属来源审核的要件是土地权属来源证明。由于历史原因，我国土地权属来源证明分为两类：直接的土地权属来源文件和土地权属参考文件。直接的土地权属来源文件，是指政府部门批准使用土地的文件。其中包括《中华人民共和国土地管理法》颁布前主管土地的政府部门，如计委、建委、民政、农业等有批地权的政府部门批准的用地文件。《中华人民共和国土地管理法》颁布实施后，在土地行政主管部门已经组建的地区，只有土地行政主管部门批准用地的文件是有效的批地文件；土地登记开始前，统一由土地行政主管部门补办的批准用地文件；农村居民长期使用的宅基地、城镇居民个人住所用地的旧土地证、房产证及由当地基层组织开具四邻认证的证明；农业合作化时期和农村六十条发布后，生产队、生产大队固定土地的档案。土地权属的参考文件包括土地公有制实行前的土地契约；地上物买卖、交换、继承等证件；行政领导对用地的指标；集体土地交换协议等。审核土地权属来源证明时，要先将土地权属来源文件进行分类，然后进行文件认定。河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室河南省农村集体土地确权登记发证4.土地登记权属审核河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室土地权属性质的审核主要是对土地权利的性质、范围、内容、义务和限制等进行审核。土地使用期限审核是指土地权利人以出让或转让方式取得的国有土地使用权的，其使用权限应符合国家规定的国有土地使用权期限。集体土地使用权期限应与农地使用合同和国家有关政策相符。4.3土地登记审批表填写时应注意的问题4.3.1登记类型:由登记机构根据当事人提交的材料准确判断和填写土地登记的具体类型。填写时应该注意填写全面,一般情况下应该前半部分为土地权利类型,后半部分为登记类型。例如,划拨国有建设用地使用权进行初始登记时登记类型就应该填写为“划拨国有建设用地使用权初始登记”,而不是简单的“建设用地使用权初始登记”或“初始登记”。4.3.2申请人情况:审批表中应该注意不需要填写联系人和代理人信息,其他基本与申请书相同。河南省农村集体土地确权登记发证4.土地登记权属审核河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室4.3.3土地情况:由登记机构根据当事人提交的材料以及有必要时询问当事人、实地查看后填写土地的详细情况,包括地号、图号、调查表号、使用期限、土地分类面积等申请书里没体现的内容。其中需要说明的是:(1)使用期限:指的是政府出让合同中批准的使用期限,在土地权利转让的变更登记中,尤其要注意不是转让合同中约定的剩余期限。(2)使用权面积:共用宗登记时填写,其中还要填写清楚独用面积及分摊面积。(3)提交的土地权利证书号:地役权、抵押权登记以及变更登记、注销登记等登记时,当事人提交的土地的权利证书号。一般情况下,土地总登记及初始登记时此项不用填写。(4)土地分类面积:一般情况下,集体土地所有权和国有农用地申请时填写,由登记机构根据当事人提交的地籍调查资料填写。河南省农村集体土地确权登记发证4.土地登记权属审核河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室4.3.4国土资源行政主管部门初审意见:包括内容有:（1)申请材料是否齐全、是否符合法定形式等。（2)宗地的土地状况审核情况,如面积是否准确等。涉及到地籍调查的,还应填写地籍调查结果的审核情况,并记载宗地界址坐标。（3)宗地的权属状况审核情况,如权属是否清楚等。（4)当事人申请登记的理由是否充分等。（5)其他审核情况。（6)签署是否同意办理土地登记的意见及相应的法律依据。7)初审人员签字盖章,注明初审日期。做出初审意见的审查人必须具有土地登记上岗资格证号。4.3.5国土资源行政主管部门审核意见:包括内容有:（1)对初审结果进行核查的情况。（2)需要公告的,记载公告结果。（3)初审意见的事实理由和法律依据是否充分。（4)属于国土资源部门登记的,签署是否准予登记的意见;其他登记的,签署是否报请人民政府批准土地登记的意见。（5)审核人签名并加盖公章,注明审核日期。做出审核意见的负责人必须具有土地登记上岗资格证号。河南省农村集体土地确权登记发证4.土地登记权属审核河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室4.3.6人民政府批准意见:（1)签署是否准予注册登记颁发土地权利证书的意见。（2)签名并加盖公章,注明批准日期。需要注意的是,土地抵押权、地役权登记均不需要人民政府批准。由国土资源行政主管部门作出审核即可。按照《土地登记办法》，国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。河南省农村集体土地确权登记发证5.注册登记河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室按照《土地登记办法》第十八条的规定，有下列情形之一的，不予登记：（1）土地权属由争议的；（2）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；（3）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；（4）申请登记的土地权利超过规定期限的；（5）其他依法不予登记的。不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。河南省农村集体土地确权登记发证5.注册登记河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室5.1注册登记的概念和人员注册登记是指土地登记机构对批准登记的土地权利进行等卡、装薄、造册的工作程序。一经注册登记，土地权利即产生法律效力。注册登记人员包括经办人和审核人。经办人和审核人必须由获得土地登记上岗资格，熟悉精通业务和有关法律法规的人员担任。应严格执行土地登记人员持证上岗制度。未取得国土资源部土地登记上岗资格证的人员，不得从事土地权属审核和登记审查工作，不得在土地登记审批表和土地登记薄上签字。要加强土地登记持证上岗人员的继续教育，将土地登记办法列为继续教育的重要内容。土地登记上岗资格证有效期届满的人员，不参加继续教育培训的，不得继续从事土地权属审核和登记审查工作。同时，土地登记人员应对办理的登记工作负责，对违规操作造成错登漏登的，要承担相应责任；因违规登记造成权利人重大损失的，要追究有关人员责任。河南省农村集体土地确权登记发证5.注册登记河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室5.2注册登记的依据和内容《土地登记审批表》是土地登记机构进行注册登记的重要依据。注册登记的内容主要包括：填写《土地登记卡》和《共用宗土地登记卡目录》、填写《土地归户卡》、组装《土地登记薄》、填编《土地归户卡》。5.3土地登记薄组成和内容土地登记薄是土地登记的主件，也是土地权利归属和内容的根据。它由土地登记卡、土地登记卡续表和共用宗土地登记卡目录三部分组成。土地登记薄以物的编成为基础，以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装。其内容包括：土地权利人的姓名或者名称、地址；土地的权属性质、使用类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；土地的座楼、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；地上附着物情况等。土地登记薄应该加盖人民政府印章，土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。河南省农村集体土地确权登记发证6.核发证书6.1土地权利证书的种类和使用土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。目前我国的土地证书主要有四种：《国有土地使用权》、《集体土地所有权》、《集体土地使用权》、《土地他项权利证明书》。国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用权证上载明。集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用权证上载明。土地使用权抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。土地权利证书由国务院行政主管部门统一监制。根据《土地登记办法》第十四条和第十六条规定，土地登记人员应根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经统计人民政府批准。土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室河南省农村集体土地确权登记发证6.核发证书河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室6.2核发程序。核发土地权利证书的程序是：通知—验证—发证。（1）通知国土资源行政主管部门在发证前向领证人发送领证通知。领证通知的内容包括领证人的名称、领证时间、地点、形式。领证人应携带的证明文件有领证人的身份证明、《土地登记收件单》等。委托人领取的，应办理代领手续。（2）验证土地登记人对领证人应提交的领证证明文件进行验证。验证无误的向领证人核发证书。（3）发证土地登记人员收回领证人《土地登记收件单》，并由领证人在《土地证书签收簿》上签字后，领取土地权利证书。河南省农村集体土地确权登记发证6.核发证书河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室6.3关于更改和补办土地权利证书关于更改土地权利证书，凡是土地权利证书中用途、终止日期栏目内容发生变更以及设立、变更、注销土地使用权抵押权、地役权权利的，注册登记后更改土地权利证书，在土地权利证书记事栏进行记录。土地权利证书上其他内容变更的，须更换土地权利证书。土地权利证书灭失、遗失的，土地权利人应当在指定媒体上刊登灭失、遗失声明后，方可申请补发。补发的土地权利证书应当注明“补发”字样。河南省农村集体土地确权登记发证6.核发证书河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室6.4农村集体土地所有权发证6.4.1发证对象根据国土资发【2011】178号文件“确定农村集体土地所有权主体遵循‘主体平等’和‘村民自治’的原则，按照乡（镇）、村和村民小组农民集体三类所有权主体，将农村集体土地所有权确认到每个具有所有权的农民集体”的要求，农村集体土地所有权证是谁的发给谁。是村民小组农民集体所有的，发证到村民小组农民集体，对于村民小组组织机构不健全的，可以由村民委员会代为申请登记、保管土地权利证书；确权给村农民集体所有的，发证给村农民集体；确权给乡（镇）农民集体的，发证给乡（镇）农民集体。农村集体所有的土地由县级人民政府登记造册，核发证书。6.4.2关于集体土地所有权证书权利人的填写要求在土地登记簿的“权利人”和土地证书的“土地所有权人”一栏，集体土地所有权主体按“××组（村、乡、镇）农民集体”填写。河南省农村集体土地确权登记发证7.土地登记制度建设7.1土地登记持证上岗制度土地登记持证上岗制度是为提高土地登记人员业务素质，维护土地登记文件的法律权威性而对土地登记人员进行资格认证和监督管理的制度。我国于上世纪90年代就建立了土地登记持证上岗制度，并多次发文进行规范。1996年，原国家土地管理局印发了《关于实施土地登记持证上岗制度的通知》（〔1996〕国土〔籍〕字第190号），要求自1999年1月起，全面实施土地登记持证上岗制度，规定土地登记人员必须掌握土地管理法律法规、土地登记理论与方法、土地管理基础知识等内容，明确《土地登记上岗资格证》是土地登记人员上岗资格的凭证，凡参加土地登记上岗资格考试合格，并取得《土地登记上岗资格证》的人员方可从事土地登记工作。2003年，国土资源部印发了《关于进一步做好土地登记人员持证上岗工作的通知》（国土资发〔2003〕44号，以下简称44号文），进一步完善了土地登记人员持证上岗制度，公布了统一的考试大纲和资格审查表、续期备案表表格，并对土地登记人员继续教育、续期管理等进行了规定。河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室河南省农村集体土地确权登记发证7.土地登记制度建设河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室·

2007年，国土资源部出台《土地登记办法》，以部门规章的形式规定：“国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。”2008年，《国土资源部关于印发〈土地登记表格〉（试行）的通知》（国土资发〔2008〕153号，以下简称153号文）规定，在土地登记审批表上签署审查意见的“审查人”与“负责人”应当在签字的同时填写土地登记上岗资格证号。河南省农村集体土地确权登记发证7.土地登记制度建设7.1.2当前存在的问题（1）对考试定位认识不清晰。历次文件都明确规定，《土地登记上岗资格证》是土地登记人员上岗资格的凭证，土地管理人员只有取得全国统一的《土地登

记上岗资格证》，并经本人所在单位确认后，方可从事土地登记工作，即持证

才能上岗。而在实际中，地方普遍的做法是，人员先到地籍工作岗位后，再参

加土地登记人员持证上岗考试，即上岗再持证。实际工作中，往往为使考生拿

到上岗证从事土地登记工作，放松考试要求。（2）继续教育要求不明确。土地登记人员的继续教育是土地登记持证上岗制度的重要内容。44号文要求，申请《土地登记上岗资格证》续期的，必须接受土地登记继续教育。153号文重申，《土地登记上岗资格证》有效期届满的人员，不参加继续教育培训的，不得继续从事土地权属审核和登记审查工作。但是对于土地登记人员继续教育的目标、原则、内容、形式、课时要求等，各个文件都没有具体的规定，土地登记人员继续教育实施起来较为困难。河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室河南省农村集体土地确权登记发证7.土地登记制度建设·

（3）由报名到证书领取周期较长。目前，土地登记持证上岗资格考试合格人员名单由部每年度统一公布，然后由各省分别领取证书。在此流程下，考生由报名到领取证书，最长需要经历一年半的时间，最短也需要大半年时间，耗时过长，不利于土地管理人员及时有效地开展土地登记工作，同时，由于证书有效期只有3年，也增加了继续教育的压力。河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室河南省农村集体土地确权登记发证7.土地登记制度建设河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室7.2土地登记代理制度7.2.1土地登记代理制度的必要性和重要作用。随着社会主义市场经济的深入发展和服务型政府的建设，土地登记在促进经济社会发展中发挥着越来越重要的作用。但是，伴随着土地登记工作量日益增大、土地登记工作的政策性与技术性要求不断提高，由国土资源部门承担所有登记工作的传统模式已经难以为继。而充分发挥社会中介服务在土地登记中的有效作用是解决这一困境的有效途径之一。《物权法》和《土地登记办法》规定由当事人提供的地籍调查成果可以委托有资质的专业技术单位获得，为土地登记代理提供了制度空间。因此，完善土地登记代理制度，规范土地登记代理行为，走社会化土地登记中介服务的道路，既是贯彻实施物权法和土地登记办法的要求，也是理顺土地登记工作机制、提高土地登记质量的有效措施。河南省农村集体土地确权登记发证7.土地登记制度建设河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室7.3土地登记资料公开查询制度7.3.1土地登记资料公开查询的必要性和作用。物权是“绝对权”、“对世权”，即物权不仅关系权利人的利益，并且涉及权利人以外的所有人。因此，为维护第三人的利益和交易的安全，物权的变动必须以一定的方式公示于众，也就是第三人需要有途径来了解物权的归属和变动。不动产物权的公示方式是登记，土地权利是核心的不动产物权，因此，土地登记是土地权利归属和变动的公示方式，即当事人需以登记这种公开方式使公众知晓土地权利变动的事实。那么，第三人或公众如何知晓土地权利的归属和变动呢？就必须通过土地登记资料的查询。因此，土地登记资料公开查询是土地登记制度的重要组成部分，将土地登记资料特别是土地登记结果向社会提供公开查询，是土地登记内在的必然要求。查询机关对属于不予受理查询范围的，可以不提供查询。但应当自收到查询申请之日起3日内将不提供查询的理由告知查询人。河南省农村集体土地确权登记发证7.土地登记制度建设河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室7.3.2土地登记资料公开查询现状。国土资源部于2002年颁布实施了《土地登记资料公开查询办法》（国土资源部令第14号），标志着土地登记资料公开查询制度基本建立。随后土地登记资料公开查询工作在全国逐步推开。查询人可以阅读或者自行抄录土地登记资料。应查询人要求，查询机关可以摘录或者复制有关的土地登记资料。土地登记资料公开查询办法所称土地登记资料，是指：（1）土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图；（2）原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。河南省农村集体土地确权登记发证8.土地登记案例河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室案例1：宅基地使用权转让给其他农村集体经济组织成员,能否办理变更登记?(一)处理建议在国家关于集体土地流转政策明确前,宅基地使用权转让给其他农村集体经济组织成员的,不予办理变更登记。(二)理由宅基地使用权权能特殊。宅基地使用权不是一般的财产权利,而是一种与一定的身份相联系且具有一定的福利和社会保障功能性质的权利。目前,法律和政策明确允许集体土地上的房屋可以在本集体经济组织内部符合条件的农民之间流转。农民在转让建造在宅基地上的房屋时,只能转让给本集体经济组织内符合取得宅基地使用权条件的集体经济组织成员。河南省农村集体土地确权登记发证8.土地登记案例河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室案例2：超过规定面积的宅基地如何登记发证?(一)处理建议实践中,由于种种原因,农村村民超占宅基地的现象很普遍。如何进行确权登记发证,《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作通知》(国土资发〔2008〕146号,以下简称《通知》)根据三个不同的时间段分别规定了处理方法,即:1、1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农村村民建房占用的宅基地,在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登记。2、1982年《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年《土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,超过部分按当时国家和地方有关规定处理后,可以按实际使用面积进行登记。河南省农村集体土地确权登记发证8.土地登记案例·

3、1987年《土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的,可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室河南省农村集体土地确权登记发证8.土地登记案例河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室(二)操作难点农村村民宅基地超面积的,在登记操作实践中,对如何确定超占宗地权属界址位置及绘制宗地图存在着不同的意见。一种观点认为应当按照本宗地与邻宗地之间的实际界址来确定,地籍调查表中填写的界址长度为本宗地的实际长、宽,由实际的邻界人签字盖章,并据此测绘制作宗地图;另外一种观点认为应按批准面积结合宗地利用现状来划定界址,地籍调查表中填写的界址长、宽之积应为本宗地的批准面积,宗地与超占部分相接的一方,另外由村主任或受托人签字盖章,并据此测绘制作宗地图。河南省农村集体土地确权登记发证8.土地登记案例·

目前,个人认为应当按照宗地的实际界址进行调查,绘制宗地图。超占的部分应当在地籍调查表和宗地图中加以注明,并由申请人和实际的邻界人签字。因为根据《通知》的规定,宅基地面积超占的,在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积,目的在于以后“按有关规定作出处理”。按照实际界址进行调查,绘制宗地图,将超占的部分在地籍调查表和宗地图中加以注明,保持宗地原貌,显示当事人所超占面积数量和具体位置,可以为以后“按有关规定作出处理”提供依据。河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室河南省农村集体土地确权登记发证8.土地登记案例河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室案例3：“一户多宅”的村民申请第二宗宅基地登记的,能否办理登记?根据《土地管理法》第六十二条的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,即“一户一宅”,但由于各种原因,在实践中存在着不少“一户多宅”的现象。产生这种现象的原因有很多,具体原因包括:一是历史原因,法律法规不健全,管理松懈造成的;二是建新不拆旧,近年来随着规划调整和村民为改善居住条件而异地拆建,新房建成,旧房未拆,造成了事实上的一户多宅;三是由于继承造成一户多宅;四是由于接受赠与造成一户多宅;五是村民由于购买住宅造成一户多宅;六是其他原因。因此,在上述情形下,一户村民申请第二宗宅基地登记的,能否受理?如何登记发证?我们认为土地登记机构在登记发证过程中,应当以现有的法律政策为基础,根据产生的原因的不同分别进行处理:河南省农村集体土地确权登记发证8.土地登记案例河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室1、对于历史原因造成的“一户多宅”,村民申请第二宗宅基地登记的,土地登记机构可以根据原国家土地管理局所颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》(〔1995〕国土籍字第26号)的有关规定办理。我们认为,如果一户村民的两处宅基地面积合并,没有超过所在地省级人民政府规定面积标准的,土地登记机构可以受理其第二宗宅基地登记申请。2、对于因建新不拆旧造成“一户多宅”,村民申请第二宗宅基地登记的,在村民拆除其旧宅之前,土地登记机构暂不受理。河南省农村集体土地确权登记发证8.土地登记案例河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室·

3、对于因继承造成“一户多宅”,村民申请第二宗宅基地登记