海南省土地储备报告表

海南省地产（集团）有限公司

二00九年二月2023/12/111审议

省土地储备联席会议办公室人员组成名单审议《海南省省级土地储备运作机制实施细则》审议

东环铁路沿线4800亩省级土地储备存在问题及解决方案审议

东环铁路沿线省级储备土地项目融资工作方案审议海南省地产集团增加资本金的方案审议海南省地产（集团）有限公司与文昌市政府、乐东县政府

开发滨海旅游度假区的框架协议2023/12/112海南省土地储备联席会议办公室人员名单建议方案

建议确定的省土地储备联席会议办公室人员组成名单如下：主

任：王业侨（省国土环境资源厅副厅长）副主任：温国明（海南省发展控股有限公司副总裁）成员：王国升（省地产（集团）有限公司总经理）李先双（省土地储备整理交易中心副主任）王振伟（省土地储备整理交易中心）符芳瑜（省地产（集团）有限公司）

议题一2023/12/113第一章

总则第二章组织机构第三章业务流程第四章资金管理第五章附则（点击进入全文本，以下汇报主要内容）议题二2023/12/1142023/12/1152023/12/116第十九条省级土地储备项目区域外的基础设施建设由各市县政府负责。第二十七条储备中心根据融资工作的需要向联席会议上报抵押担保计划，待联席会议批准后办理相应地块抵押担保手续。第三十六条土地出让收入分配方案报省土地储备联席会议批准后从专户直接拨付各相关单位。2023/12/117基本概况经济测算存在问题及解决方案（点击进入详细介绍）议题三2023/12/118海南省东环铁路沿线示意图海口市1053亩文昌市598亩琼海市899亩万宁市600亩陵水县1000亩三亚市1002亩（636+366）总面积5152亩2023/12/119海口段区位示意图区位：位于南渡江东岸，在海口市重点打造的东海岸国家级旅游度假区-海口市江东组团范围内，紧靠江边，面积1053亩。琼州大桥地块一：293亩地块二：215亩地块三：387亩地块四：158亩2023/12/1110地块一：293亩地块二：215亩地块三：387亩地块四：158亩海口段市政设施及规划情况周边市政设施情况：地块二临已建道路，其他地块边的规划路未建，有4-7米宽的土路与主干道联通。地块所属区域的市政基础设施基本到位，接入各地块约1公里左右。城市规划：综合用地和居住用地。土地规划：城镇建设用地。道路规划：周边道路已有控制性详规，地块二内有规划路穿过，40米红线，长约300米。规划指标：容积率：

地块二为2.5，其他地块为1.5

建筑密度：限高：36-45m

绿化率：2023/12/1111海口段土地开发情况一、工程内容：

依据控制性规划的要求，完善区域内的各项公用市政设施，使得地块成为可开发的熟地。1、土地平整：清表70.13万平方米，填土70.13万立方米。2、规划道路：40米红线宽，长300米。3、水电设施：给水管5000米、315KVA箱变4台（外电缆5000米）。4、临时设施：临时用水、用电和简易管理建筑物等。二、费用估算：

依据省定额站的市政工程定额和有关规定，参考相类似工程，其他相关费用按照国家有关的收费标准进行估算。

土地开发费用为5182万元，折合4.92万元/亩。2023/12/1112征储费用2023/12/1113

收益分析一、成本核算

二、收益核算（依据土地评估价）2023/12/1114文昌段区位示意图区位：位于位于清澜开发区内，东邻清澜港,为两个地块，分别位于文昌市清澜开发区内的规划路两侧，面积598亩。地块一：250亩地块二：348亩2023/12/1115文昌段市政设施及规划情况地块一：250亩地块二：348亩市政设施情况：两个地块分别位于文昌市清澜开发区内的规划路两侧，其中地块一（348亩）临海边，但该地块外形极不规则。地形平整，基础设施不完善，距已建规划路约2公里，有简易土路连通。城市规划：商住用地。土地规划：城镇建设用地。道路规划：周边道路已有控制性详规，地块二内有规划路穿过，30米红线，长约400米。规划指标：容积率：建筑密度：限高：绿化率：2023/12/1116文昌段土地开发情况一、工程内容：

依据控制性规划的要求，完善区域内的各项公用市政设施，使得地块成为可开发的熟地。1、土地平整：清表39.8万平方米，填土20立方米。2、规划道路：30米红线宽，长400米。3、水电设施：给水管5000米、315KVA箱变2台（外电缆4000米）。4、临时设施：临时用水、用电和简易管理建筑物等。二、费用估算

依据省定额站的市政工程定额和有关规定，参考相类似工程，其他相关费用按照国家有关的收费标准进行估算。

土地开发费用为2929万元，折合4.88万元/亩。2023/12/1117征储费用2023/12/1118收益分析一、成本核算二、收益核算（依据土地评估价）2023/12/1119琼海段区位示意图区位：位于嘉积火车站西侧，南临嘉博公路，西接琼海市区，为相连的三个地块，面积899亩。899亩2023/12/1120琼海段市政设施及规划情况899亩市政设施情况：地势低洼，周边已建道路低3～7米，居民点内有200户左右的拆迁户。地块边紧靠嘉博路和豪华路，所属区域市政基本设施完善城市规划：商住用地。土地规划：城镇建设用地。道路规划：周边道路已有控制性详规，因为有火车路穿过地块，区域内的道路规划需另做调整。规划指标：容积率：建筑密度：限高：绿化率：2023/12/1121琼海段土地开发情况一、工程内容：

依据控制性规划的要求，完善区域内的各项公用市政设施，使得地块成为可开发的熟地。1、土地平整：清表59.8万平方米，填土150万立方米。2、规划道路：12米红线宽，长1900米。3、水电设施：315KVA箱变2台（外电缆3000米）。4、河道整治：河道贯通320米，块石护岸800米。5、市政桥梁：40米长、12米宽，二座。6、临时设施：临时用水、用电和简易管理建筑物等。二、费用估算

依据省定额站的市政工程定额和有关规定，参考相类似工程，其他相关费用按照国家有关的收费标准进行估算。

土地开发费用为10492万元，折合11.67万元/亩。河道贯通桥桥桥火车站方向2023/12/1122征储费用2023/12/1123收益分析一、成本核算二、收益核算（依据土地评估价）2023/12/1124万宁段区位示意图区位：位于万宁市万城镇火车站附近，环市二路与万州大道交叉处，一个地块，面积600亩600亩2023/12/1125万宁段市政设施及规划情况万宁火车站600亩市政设施情况：地势平缓低洼，地块跟道路高差约2米。紧靠地块边的环市二路和万州大道已建，周边配套市政设施完整。拆迁房屋340间估计面积14000m2，约110户。城市规划：商住用地。土地规划：城镇建设用地。道路规划：周边道路已有控制性详规。区域内规划道路红线宽30米、24米、16米等，总长2.3公里。规划指标：容积率：建筑密度：限高：绿化率2023/12/1126万宁段土地开发情况一、工程内容：

依据控制性规划的要求，完善区域内的各项公用市政设施，使得地块成为可开发的熟地。1、土地平整：清表40万平方米，填土80万立方米。2、规划道路：30米红线宽，长500米；24米红线宽，长500米；16米红线宽，长1300米。3、水电设施：315KVA箱变1台（外电缆1000米）。4、临时设施：临时用水、用电和简易管理建筑物等。二、费用估算

依据省定额站的市政工程定额和有关规定，参考相类似工程，其他相关费用按照国家有关的收费标准进行估算。

土地开发费用为7748万元，折合12.91万元/亩。2023/12/1127征储费用2023/12/1128收益分析一、成本核算二、收益核算（依据土地评估价）2023/12/1129陵水段区位示意图区位：位于陵水县清水湾旅游度假区內，共4块地，总面积1000亩。，各地块面积为57亩、96亩、632亩、215亩。地块一：57亩地块二：96亩地块三：632亩地块四：215亩2023/12/1130陵水段市政设施及规划情况市政设施情况：地块一、二、三属清水湾二线地，距海边约1.2公里，面积分别为632亩、96亩、57亩；地块四面积为215亩，位于清水湾一线地，位于海边。道路规划主干线已修建，各地块距主干线2公里左右，有土路或简易沥青路接通。紧靠各地块的规划路未修建。城市规划：商住用地。土地规划：城镇建设用地。道路规划：周边道路已有控制性详规。地块三内规划道路红线宽12米、长1.44公里。规划指标：容积率：建筑密度：限高：绿化率2023/12/1131陵水段土地开发情况一、工程内容：

依据控制性规划的要求，完善区域内的各项公用市政设施，使得地块成为可开发的熟地。1、土地平整：清表66.7万平方米，填土33万立方米。2、规划道路：12米红线宽，长1440米。3、水电设施：给水管7000米，315KVA箱变4台（外电缆7000米）。4、临时设施：临时用水、用电和简易管理建筑物等。二、费用估算

依据省定额站的市政工程定额和有关规定，参考相类似工程，其他相关费用按照国家有关的收费标准进行估算。

土地开发费用为4673万元，折合4.67万元/亩。2023/12/1132征储费用2023/12/1133收益分析一、成本核算二、收益核算（依据土地评估价）2023/12/1134三亚段区位示意图区位：位于三亚市榆亚盐场区域，西临海榆东线，东至榆林港内河，北接田独镇，面积1000亩，区域内有盐场生产、办公、生活用地，水面较多。1000亩2023/12/1135三亚段市政设施及规划情况市政设施情况：地势平缓低洼，中间有4米宽道路（砂土面）穿过。地块西侧紧靠海榆东线，其他三面规划规划路未建。基础设施基本到位。城市规划：商住用地。土地规划：城镇建设用地。道路规划：周边道路已有控制性详规。地块内规划道路红线宽30米、12米，总长3.86公里。规划指标：容积率：建筑密度：限高：绿化率2023/12/1136三亚段土地开发情况一、工程内容：

依据控制性规划的要求，完善区域内的各项公用市政设施，使得地块成为可开发的熟地。1、土地平整：清表66.7万平方米，填土166.7万立方米。2、规划道路：30米红线宽，长1900米；12米红线宽，长1900米。3、水电设施：315KVA箱变2台（外电缆3000米）。4、河道整治：块石护岸1200米。5、市政桥梁：40米长、12米宽，三座。6、临时设施：临时用水、用电和简易管理建筑物等。二、费用估算

依据省定额站的市政工程定额和有关规定，参考相类似工程，其他相关费用按照国家有关的收费标准进行估算。

土地开发费用为15869万元，折合15.84万元/亩。2023/12/1137征储费用2023/12/1138收益分析一、成本核算二、收益核算（依据土地评估价）2023/12/1139土地性质地类海口市文昌市琼海市万宁市陵水县三亚市合计地块面积（亩）1053598899600100010025152集体土地水田（亩）494150363211262781522水浇地（亩）9

9旱地（亩）3244459534319542林地（亩）5222240742608656园地

1202221427812646村庄及工矿用地（亩）755127187139398菜地（亩）

80

80其他用地（亩）907861

40206合计（亩）9765988996006203664059国有土地耕地（亩）2

2园地

298

298村庄及工矿用地（亩）

636636其他用地（亩）75

82157合计（亩）77

3806361093新增建设用地（亩）9495437724019163663947耕地（亩）8291935022646929721542023/12/1140序号工程或费用名称海口市文昌市琼海市万宁市陵水县三亚市合计一征储费用13831611813436927850891181459566二土地开发费用5182292910492774846731586946893三合计1901390472392817026976227683106459四基本预备费合计*5%951452119685148813845322五静态投资合计19964949925125178771025029067111791六建设期利息（二年）23861135300321371225347413361

项目总投资223491063428128200131147532541125141折合（万元/亩）21.2217.7831.2933.3611.4832.48

2023/12/11412023/12/1142所属市县总面积(亩)道路、安置占地面积(亩)可出让土地面积(亩)可出让土地价格(万元/亩)土地出让收入（万元）总成本（万元）土地出让盈亏平衡点（万元/亩）收益（万元）海口市105318103561631352234921.5940786文昌市5981858045261001063518.3415465琼海市89914575442316682812837.313540万宁市60019340747191292001349.17-884陵水县10002697460584401147511.7846965三亚市1002498504150756003254164.5943059合计51528984254

27407212514129.421489312023/12/11432023/12/1144１、关于批准确定征收补偿标准

存在问题：各市县上报的土地征收方案中，土地补偿安置补助费标准不一，有的使用新的统一年产值标准，有的使用旧标准；有的为统一年产值的16倍，有的为统一年产值的28倍，接近《土地管理法》规定的最高标准的三十倍的标准。

解决方案：建议上报的土地补偿安置补助费用标准过高的统一下调至统一年产值的２０倍。2023/12/1145２、批准缓缴新增建设用地有偿使用费

经测算，东环铁路沿线４８００亩省级储备土地的新增建设用地有偿使用费高达７８５８万元。鉴于目前省级土地储备资金不足的实际情况，请省政府批准缓交省级储备土地的新增建设用地有偿使用费，待土地出让后，从土地出让金中上缴。2023/12/1146３、确定被征地农民社会保障标准。目前，除三亚市外，其余市县“被征地农民社会保障实施办法”尚未出台，无法落实被征地农民社会保障方案。建议按照东环铁路标准执行5000元/亩。2023/12/1147４、确定各市县征地工作经费标准目前各市县上报的征地管理费标准不一，低的合676元／亩，高的合8285元／亩。

为统一标准，缩小差距，建议三亚市和海口市按已有的标准执行，其他市县按800元/亩-1000元/亩的标准执行。2023/12/1148

５、解决万宁市土地收储负收益的问题

存在问题：万宁市征用土地中涉及居民点较多，拆迁安置难度大，在所征用的６００亩土地中，涉及安置的农业人口数为８３０人，需安置的农业劳动力人数２０９人，据初步估算，拆迁安置费约３０００万元，拆迁安置成本过高。根据测算，土地收储费用为9278万元，土地开发费用为7748万元，加计银行利息等总费用为20013万元，按评估价计算其土地收入为19129万元，土地收益为-884万元。

解决方案：建议该地块涉及的居民安置通过以下两种方式解决：一、由万宁市自行解决；二、万宁市另拿出３００亩地，作为省级储备土地的居民安置配套项目。总面积(亩)道路、街头绿地(亩)可出让土地面积(亩)可出让土地价格

(万元/亩)土地出让收入（万元）总成本（万元）土地出让盈亏平衡点

（万元/亩）收益（万元）60011748347227011656534.306136总面积(亩)道路、街头绿地、安置占地面积(亩)可出让土地面积(亩)可出让土地价格

(万元/亩)土地出让收入（万元）总成本（万元）土地出让盈亏平衡点

（万元/亩）收益（万元）90022367747318192512037.106699方案一方案二2023/12/1149６、批准收购三亚市６3６亩国有土地定价问题三亚市１００2亩省级土地储备地块，其中６3６亩为国有土地，1992年已纳入市级土地储备库。三亚市申报的价格为8.3万元/亩，地产集团与省储备中心拟同意按该价格进行收购，报请联席会议给予批准。2023/12/1150贷款模式（国家开发银行、光大银行）两种贷款模式比较提请联席会议审议批准的贷款工作方案（点击进入全文本，以下汇报主要内容）议题四2023/12/1151国家开发银行海南省分行贷款模式：基础设施建设项目贷款光大银行贷款模式：土地储备项目贷款2023/12/1152土地储备项目贷款基础设施建设项目贷款2年5-10年贷款方式光大银行国开行贷款期限2023/12/11536.75%（年利率）7.2%（年利率）利息光大银行国开行较为简单（无需项目立项、项目规划、环评等手续）较为复杂（需项目立项、项目规划、环评等手续，且需经发改委、环保等部门批复）审批流程2023/12/1154低（只需发生土地评估费用）高（项目立项、可研、环评、规划设计等前期费用较高）管理成本光大银行国开行监管相对宽松，贷款资金使用自由度较高监管严格，贷款资金使用受三级监管贷款资金使用监管2023/12/1155需海控担保，按土地评估价的70%进行抵押。需省财政部门出具还款补贴承诺，所有土地用于抵押。前期审批环节少，贷款资金拨付较快（贷款材料准备时间约30天、贷款审批10-15工作日）。前期审批环节多，贷款资金拨付慢（贷款材料准备约60天，贷款审批20个工作日）。信用结构光大银行国开行贷款资金拨付时间2023/12/1156关于本次贷款项目资本金缺口由省财政厅出资的批复。关于批准省财政厅对本次贷款项目提供财政补贴的批复。

2023/12/1157贷款工作原则：“以快为主、长短结合、滚动发展”。贷款工作思路：先通过光大银行二年期土地储备项目贷款，尽快争取资金投入土地收储，再申请国开行五到十年期基础设施建设项目贷款投入土地一级开发。2023/12/1158光大银行国开行土地储备项目贷款贷款总额度：8亿元，首期贷款额：1-2亿元期限：二年信用结构：海控公司

担保+土地抵押资本金比例：30%基础设施项目贷款贷款总额度：13亿元，首期贷款额：6-7亿元期限：五到十年信用结构：省财政担保+土地抵押资本金比例：20%需联席会议批准的贷款工作方案2023/12/1159明确东环铁路4800亩省级土地储备项目为省级重点项目。目的：满足开行（AA-）信用评级的要求。2023/12/1160省地产（集团）有限公司注册资本金情况省地产（集团）有限公司面临的资本金不足问题提请省土地储备联席会议审定的增加资本金的方案（点击进入全文本）议题五2023/12/1161省土地储备整理交易中心出资1亿已到位，省发展控股公司出资2亿元，实际到位资金1亿，其余资金在1年之内注入。2023/12/1162一、东环铁路沿线4800亩省级土地储备项目资本金问题若按土地收储贷款2亿元，基础设施贷款8亿元进行贷款，需地产（集团）自有资本金达到3亿元。若完全采用基础设施项目贷款，需加入区域外基础设施建设内容，项目投入总额将达到17.7亿元，需地产（集团）自有资本金达到3.54亿元。若按光大银行、国开行给予的全部贷款额度21亿元进行贷款，需地产（集团）自有资本金达到6.65亿元。2023/12/1163二、地产（集团）拟开发项目资本金问题2008年省级土地储备计划尚余3200亩未完成。文昌（163平方公里）旅游度假区省级土地储备项目。乐东（55平方公里）旅游度假区省级土地储备项目。

综上，地产（集团）资本金存在较大缺口。

2023/12/1164由海南省地产（集团）有限公司收储三亚市636亩国有土地，以扩大公司自有资本。2023/12/1165联席会议批准海南省地产（集团）有限公司直接收储三亚市636亩国有土地。土地开发整理后在省级土地交易市场进行公开出让，土地纯收益扣除市县应得部分后，其余全部注入地产集团作为资本金，地产集团股本结构不变。2023/12/1166项目提出背景项目基本概况项目开发思路项目经济分析项目开发意义2023/12/1167四至范围为：东至木兰湾海岸线，南至铜鼓岭自然保护区，西至规划的文昌滨海旅游快速干道向腹地延伸1公里，北至铺前港到海南角沿线。可利用海岸线长约110公里，项目区总面积约163平方公里，其中可开发面积60.8平方公里，可出让土地面积48.67平方公里。2023/12/1168总投资276.53亿元，（包括两桥一路）预期土地出让收入365亿元预期收益88.47亿元。（可出让土地7.3万亩，出让价格50万元/亩）2023/12/11692008年12月初签订合作协议书；2009年1月20日完成规划设计单位的确定；2009年4月20日完成规划设计审批；2009年4月25日完成立项审批；2009年5月15完成可研审批；2009年5月15日完成环评审批；2009年5月30日完成土地征收；2009年5月1日完成初步设计；2009年5月30日完成初步设计及概算审批；2009年9月15日完成施工图设计、预算审批；2009年10月底完成施工招标工作，开始开发整理工作；2009年11月至2019年分批、分期完成土地整理、出让。2023/12/1170农用地建设用地未利用地其他用地合计基本农田其他农用地0.4013.892.281.686.1024.35单位：万亩2023/12/1171注：1.可出让土地面积按可开发面积30%计算；2.土地征收成本按15万元/亩（可开发土地面积）计算；3.基础设施投入按10万元/亩（可开发土地面积）+两桥一路建设费用

（50亿元）计算；4.预期土地纯收益中省市收益比按6:4分配；5.需扣除土地面积(基础设施、绿地、居民点、已出让土地面积、海防林、沙滩）。2023/12/1172基本概况经济测算工作进展工作计划（点击进入详细介绍）2023/12/1173

位于乐东县境内三亚交界处至望楼港，海岸线长15.5公里。东边与三亚市相连，距三亚市凤凰机场50公里。交通便利，粤海铁路、海榆西线国道、环岛西线高速公路从旁边经过。源远流长的抱套河流入港湾注入大海，是一个风景优美的自然港湾。2023/12/1174位于乐东县境内望楼港至黄流尖界处。与我国南方最大盐场—莺歌海盐场毗邻。距三亚市80公里，海岸线长17.5公里。2023/12/1175区域总面积55平方公里，总投资185.75亿元，预期土地出让收入247.5亿元，预期收益61.75亿元，（可出让土地4.95万亩，出让价格50万元/亩）2023/12/11762009年1月31日完成项目策划；2009年1月15日完成规划设计单位的确定；2009年6月30日完成规划设计审批；2009年7月5日完成立项审批；2009年8月10