广西贵港御江名城可行性研究报告

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546.3区域环境分析结论 556.4竞争环境分析结论 556.5需求客群分析结论 556.6市场发展导向 567工期及进度安排8资金筹资9财务评价10社会评价11风险评价12研究结论和建议1城市宏观环境分析1.1城市概况1.1.1地域范围贵港市是一座具有两千多年历史的古郡，也是一座新兴内河港口城市，位于广西东南部、西江流域的中游。1995年10月经国务院批准将原属玉林地区的贵港市（县级）、桂平市（县级）和平南县合并，成立地级贵港市，辖港北区、港南区、覃塘区、桂平市和平南县，总面积10606平方公里，总人口478.89万。1.1.2行政区划港北区——全区总面积1092平方公里，总人口59.8万人。其中城区人中30万人。港北地区是贵港市中心城区，是市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化中心和对外交往的窗口。港南区——全区辖5乡6镇，总面积1026平方公里，现总人口50多万人。覃塘区——辖11个乡镇，总人口50万，其中壮族占60%，总面积1502平方公里。1.2宏观环境分析1.2.1宏观环境分析方法的选取PEST分析是指\o"宏观环境"宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。PEST作为宏观环境的分析工具，就房地产行业来说，可以由项目的物业类型、大体定位思路来确定影响该项目因素的研究范围，在这里我们可以用一个矩阵的形式来表示，并且通过PEST工具全面分析项目的宏观背景环境（详细见1.2、1.3、1.4、1.5部分）。表1-1PEST分析方法组成要素P：政治因素、政策因素国家、地方政府宏观经济政策国家、地方政府土地政策国家、地方政府金融政策国家、地方政府税收政策E：经济因素城市经济发展状况与规划目标城市产业结构发展状况城市投资发展状况S：社会要素市区人口、家庭数居民社会生活与消费力T：技术要素兼自然因素规划发展的影响1.2.2宏观政策背景分析（P：政治因素、政策因素）【观点】国家近年宏观调控的思路主要是规范土地市场、严控整顿金融、稳定房价、增加保障性住宅供应量等。从大的环境可以研判，国家调控政策方向是保持房地产健康稳定的发展趋势，相对来说贵港并不如开发过热的其他城市严峻，因此贵港房地产市场仍处于一个健康合理的发展轨道上。国家未来的宏观调控政策将使得房地产开发投资资金从紧，部分经营能力弱的房地产企业将会从市场中退出，未来几年有重新洗牌的趋势，对品牌实力开发商更加有利。金融政策是政府调节市场经常运用的手段，体现了从紧的特征，一方面减缓房地产投资的增速，另一方面也是从降低金融风险角度考虑的。首付款的提高、利率和准备金率的调整，对房地产的资金需求方从开发商到购房者都有影响，重点抑制投机因素，对自住消费者影响不大。国家出台的一系列土地政策，目的对调整土地中不规范的利益关系，保护耕地，有效利用土地，并且规范房地产行业的土地市场运作，起到引导和指导作用。就贵港而言，土地严控措施的出台，将会对贵港土地市场有一定影响，规范土地运作，贵港可出让土地面积呈下降趋势，土地将越来越成为稀缺的资源。2007年12月3日至5日召开的中央经济工作会议全面分析了当前我国经济形势和国际经济环境，并明确提出了明年经济工作的指导思想和总体要求，从中央布置的明年经济工作任务看，继续从紧的宏观调控政策将会使中国的整体经济在一定程度上降温，而货币政策由“稳健”转变为“从紧”将对房地产投资产生一些消极影响。对本项目来说，国家一系列的宏观调控政策对项目的影响主要体现在项目的购房客群上。从国家大环境上看，各大城市房地产市场的投资客开始撤退，而由于贵港市属于广西区内二线城市，投资客户的影响比较微小，并且国家对第二套房界定的同时，各主要银行，如建设银行、中国银行等也陆续出台了对第三套房贷的细则，加上贵港市目前人均收入稍低于全区平均水平这一实际，对贵港市二次置业客户有着巨大的影响。2007年主要宏观调控政策与明年经济动向解读金融政策1、央行年内5次加息10次上调存款准备金率。对于普通消费者来说，加息使得累计增加成本开始明显，按揭贷款购房的成本有所增加。2007年12月8日，央行宣布从2007年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，达到14.5%。至此，本年度中国人民银行已10次上调存款准备金率。贷款准备金提高使流动性货币减少，整体开发商能够获得开发贷款的数目减少，在一定程度上影响资金实力不够强大的开发商有可能面临被市场淘汰，对实力开发商的影响不大。2、第二套房贷40%首付，1.1倍利率。提高第二套房贷款首付和利率将对投资性购房有一定的抑制作用，改善性居住的需求也受到一定的影响。12月份，央行正式出台了对第二套房的定义，明确了以户为单位确定房贷次数。土地政策2007年10月国土部下发通知，各地要合理控制单宗土地供应规模，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。同期国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。土地分期拿证不一次缴完全额土地出让金的行为将被明令禁止，这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意高价垄断土地市场的行为。项目的开发时间受到限制，必须在2年内启动，3年内开发完毕，在时间上给项目的开发增加了压力，但本政策依赖实施细则的掌控。税收政策国家税务总局发布通知要求各地从2007年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%～60%不等的土地增值税。由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加规范拿地的房地产开发企业税收负担，其信号作用远大于实际效果。而对于不规范低价拿地的企业来说，将增加一定的税费成本，影响较大。中央经济工作会议召开12月3日至5日，2007年中央经济工作会议在北京召开。中国高层明确表示，防止经济转向过热和明显通胀将成为2008年中国宏观调控的首要任务，会议适时提出，要“防止经济增长由偏快转为过热，防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”。会议确定了明年的八项经济工作任务，其中一项就是完善和落实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展的好势头。具体表现在中国开始转变实施了十年的“稳健”的货币政策，转而实施“从紧”的货币政策。可以预见的是国家仍将会不遗余力地解决流动性过剩的问题，这将会使得投资于房地产行业的资金有所减少，对于给过热的中国房地产市场降温产生重要作用。1.2.3经济环境发展分析（E：经济因素）城市经济发展状况与规划目标【观点】贵港市区位优势突出，可以接受南宁、玉林等周边的辐射，在中国—东盟贸易区、泛北部湾经济建设中发挥作用。产业结构进一步优化为城市经济发展奠定了坚实的经济基础，而第三产业的持续发展，为房地产业、旅游业等发展提供良好的产业支持空间。贵港市城镇居民人均可支配收入不断增长，将极大地刺激城镇居民的购房需求。贵港经济未来两年将处于高速发展期，根据贵港市《十一五发展规划》提出的指导思想和目标任务，贵港将建设成为富裕贵港、文化贵港、生态贵港和平安贵港的总体要求，为贵港市房地产发展提供了强有力的经济支撑。贵港市主要经济指标分析（1）GDP和固定资产投资情况表1-2历年GDP和固定资产投资增幅情况2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP(亿元）119.65126.27134.4164.93225.64265.19328.8GDP增长率4%6%6%22%37%13.1%15.3%固定资产投资总额(亿元）21.5627.3936.3558.51129.76149.56160固定资产投资增长率23%27%32%61%122%15.6%7%资料来源：《广西年鉴》，贵港统计局图1-1历年GDP和固定资产投资增幅情况从2000年至2007年期间，贵港市国内生产总值不断稳步上升，固定资产投资额在2007年实现大幅度增长，为房地产业的发展奠定了稳定坚实的经济基础。据国内外房地产行业的发展规律，GDP增速、人均GDP与房地产行业发展具有一定的关系，如下表：表1-3GDP增速与房地产发展关系表GDP增速小于4%4%-5%5%-8%8%-10%10%-15%房地产发展萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展由此看出，贵港的房地产发展处于飞速发展的时期，城市经济的快速发展为房地产提供了强有力的支撑作用。从2002年开始，固定资产投资开始大于GDP的增长幅度，主要是来自贵港政府对城市的规划调整尤其是对港北区的规划定位而加大了城市基础设施投入，基础环境的改善，为贵港房地产业的下一阶段飞速发展注入了活力。（2）城市产业结构表1-42001－2010年城市产业结构项目（亿元）2001年2002年2003年2004年2005年2010年第一产业46.4346.7346.4346.7367.2599.6第二产业27.7929.727.7929.746.49166第三产业45.4349.8745.4348.8783.73149.4资料来源：《广西年鉴》、《2006年贵港市国民经济和社会发展统计公报》图1-22001－2010年城市产业变化趋势贵港政府近年不断促进产业优化升级，二、三产业的比例不断提高，根据贵港市政府的“十一五”规划目标，未来五年内，一、二、三产业结构调整为24：40：36，贵港市的产业结构将由农业经济向工业及第三产业经济重大转变，以二、三产业为主导产业构成，奠定了房地产业腾飞的更为坚实的经济基础。（3）人均可支配收入表1-52004－2007年人均可支配收入2004年2005年2006年2007人均可支配收入（元）62097642893810457资料来源：《广西年鉴》人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）020004000800010000130002005年2006年2007年人均可支配收入（元）图1-32004－2007年人均可支配收入变化趋势最近三年贵港人均可支配收入增幅较快，2007年区域人均可支配收入超过了1200美元，达到10457元，居民的购买力有了较大幅度增强，居民居住水平以及住宅消费需求将大幅度得到提升。（4）历年社会消费品零售总额及居民储蓄存款余额表1-62003－2007年社会消费品零售总额/居民储蓄存款余额项目2003年2004年2005年2006年2007社会消费品零售总额（亿元）38.1843.1791.42104.5123.5居民储蓄存款余额（亿元）117.49136.4151.06188.61资料来源：《广西年鉴》、《2006年贵港市国民经济和社会发展统计公报》00204060801001201401601802002003年2004年2005年2006年社会消费品零售总额（亿元）居民储蓄存款余额（亿元）图1-42003－2006年社会消费品零售总额/城乡居民储蓄存款余额增长趋势城乡居民储蓄存款余额与社会消费品零售总额两者保持较为稳定的增长，这预示着贵港市有较大的消费潜力，居民的购买力将会持续增强。城市经济发展规划目标政府“十一五”发展的目标是：到2010年，全市生产总值达到415亿元（按2007年价格），年均增长15.3%，人均生产总值1200美元以上；财政收入35亿元，年均增长15%；全社会固定资产投资年均增长30%，五年累计投资900亿元以上；进出口总额1.5亿美元以上，年均增长15%，其中出口总额1亿美元以上，年均增长15%；利用外资年均增长20%，五年累计2.9亿美元以上；一、二、三产业结构调整为24：40：36；非公经济占县域经济总量的比重达到90%左右；人口自然增长率控制在8.5‰以下；城镇居民人均可支配收入10000元，年均增长8%；农民人均纯收入4000元，年均增长8%；城镇登记失业率控制在4%以内。城市产业发展状况【观点】城市确立了以工业立市为根本，为城市发展提供坚实的经济基础，根据西方城市发展的一般经验，城市工业经济的不断发展，第三产业也将迅速发展，并最终成为经济发展的主导产业，达到发达城市的产业比例水平。可以预见，未来贵港市工业、第三产业必将齐头并进，相互促进，共同发展。贵港市由于优越的区位优势，大力发展以商贸业、物流业、旅游业、新型服务业为重点的现代服务业，经济的发展使得居民的消费水平进一步提高，对居住也提出了更高的要求。贵港市随着各行业的发展、各地大型企业的进驻，将带来大量外来人口，成为房地产市场最有力的支撑。各产业领域的发展必定吸引和集聚大量的高层次专业技术和企业经营管理人才到贵港，城市的消费理念也会随之进一步提升。城市产业经济格局三产业关系42.320.637.1三产业关系42.320.637.1第一产业第二产业第三产业图1-5城市产业经济格局图三次产业比例由2000年的42.3：20.6：37.1调整到2005年的29.8：32.8：37.4。工业成为经济增长的主导力量，工业对经济增长的贡献率达到42.9%。一些大型工业项目，如朗田制药、木薯深加工生产醋酸乙酯等化工产品项目的陆续投入将使得贵港工业基础得到增强。农业产业化初具规模，第三产业发展势头良好，对经济增长的拉动作用稳步提高。贵港跻身全国内河大港13强，成为西部地区和华南地区最大的内河港口，全市跨省和港澳船舶运力占广西的一半以上。商贸流通业发展加快，市建材市场、西江汽车摩托车专业市场、港中家具城、中大（药材）批发市场等一批专业市场陆续竣工投入使用，国美电器、梦之岛百货等一批国内外知名商贸品牌相继进入贵港。旅游业日益趋旺，全市接待游客总数、旅游收入分别以年均15%和17%的速度增长。调整优化产业结构，加快工业发展步伐着力培育主导产业坚持走新型工业化道路，加快构建特色工业体系，不断壮大制糖、造纸、建材、冶金、机械、化工、食品、制药、农产品加工、能源等十大工业板块，着力打造糖纸、建材、食品、饲料等四大工业生产基地。加快推进技术创新加快构建以市场为导向、企业为主体、产学研相结合的自主创新体系，广泛运用高新技术和先进适用技术改造传统产业，培育一批拥有自主知识产权、知名品牌和较强竞争力的优势企业。加强工业集中园区建设加强江南工业园、桂平长安工业集中区、平南乌江工业集中区等现有工业集中园区的基础设施和服务体系建设，引进具有产业带动优势的重大工业项目进入园区，加快园区经济发展步伐。培育具有比较优势和竞争优势的产业集群，促进工业集聚发展，使工业集中园区成为对外开放的新窗口、工业经济重要的增长极。切实加强“三农”工作，大力推进新农村建设加快发展现代农业在确保粮食稳定增长的前提下，进一步调整优化农业结构，大力发展高效农业、特色农业、品牌农业。加大对农业的支持力度坚持“工业反哺农业、城市支持农村”和“多予少取放活”的方针，强化政府对农村的公共服务，扩大公共财政覆盖农村的范围，逐步建立以工促农、以城带乡的长效机制。着力改善农村生产生活条件加大财政对农村道路、饮水、电网、通信等基础设施和教育、文化、卫生等事业的投入，加强村镇基础设施和公共设施建设。加强农民教育培训抓好各种类型的农业实用技术培训和职业技能培训，加强农村科学技术普及工作，提高农民致富本领，努力培养“有文化、懂技术、会经营”的新型农民。发展壮大服务业，着力打造区域性商贸中心构建区域性物流中心加强贵港作为国家一类对外开放口岸的物流设施建设，重点抓好水泥物流园区、煤炭物流区、货运配送中心和仓储区建设。加强信息平台建设，加快建设一批大型专业批发市场和商贸大夏。积极推动现有物流企业的联合重组，组建港口集团、公路货运集团等大型物流企业集团。大力吸引国内外大型物流企业来贵港发展扩业。鼓励发展新型零售业态，形成以中心城区为龙头，面向大西南和泛珠三角的区域性商贸物流中心。大力发展特色旅游业围绕“整合资源、培育品牌、建设精品、形成网络”的要求，以历史文化、宗教名胜、自然景观为特色，大力推进“玉贵走廊特色旅游产业带”规划建设，形成宗教历史之旅、自然风光之旅、绿色健康之旅等三条主题旅游线路。积极发展现代服务业稳步有序地推进房地产业发展，培育住房、汽车、教育、休闲、体育等消费热点，提升消费水平。改造提升传统商贸业和餐饮业，提高第三产业整体水平。积极发展金融、保险、信息、会计、审计、律师、中介等现代服务业，增强区域辐射功能。重大项目对房地产项目的影响【观点】随着大批重大项目相继的开工建设和便捷交通网络的形成，贵港成为一方投资的热土，房地产也将从中受益。贵港每落户一个项目，都会极大地带动经济及人口的增长，并带动相关产业链的发展。城市范围及人口将进一步扩大规模。人流和资金的注入必将对贵港的房地产行业的发展产生巨大的推动作用，给房地产提供良好的发展环境。今年以来，贵港市招商引资，承接东部产业转移步伐呈加快趋势，以港台为代表的外地企业投资的各项目给贵港市经济发展提供了更多的动力与活力。而东部产业转移趋势的增强在推动经济增长，提高居民收入水平的同时，一方面带动部分外地来贵港工作的消费者置业，另一方面扩展了贵港市房地产市场发展的空间。●2007年贵港市重大项目已经竣工项目：兴六高速公路贵港段、国道324线山心至贵港二级公路、桂平至金田二级公路、国道209线覃塘至五里二级公路、桥圩至木格二级公路、贵糖3万吨生活用纸、郁江制铁有限公司30万吨转炉钢、平南华润600万吨水泥一期工程。相继开工项目：北环一级公路、桂平至玉林二级公路贵港段、平南至容县二级公路贵港段、武宣至平南二级公路贵港段、贵港城区防洪工程郁江北堤、贵港港二期工程、贵港华润360万吨水泥、贵港市文化公园、平南丝绸工业基地等。前期工作项目：贵港电厂、大藤峡水利枢纽工程、台泥集团黄练峡900万吨水泥等。贵港火电厂相关资料：目前西江航运枢纽一、二期工程已建成发电，总投资达85亿元人民币、装机容量240万千瓦的贵港火电厂正在加紧建设中，还有装机容量120万千瓦以上的大藤峡水电枢纽项目有待开发建设。已探明的矿产资源主要有铝、铁、锰、金、铜、锑、石灰石等40多种，其中三水铝矿蕴藏量达2亿吨以上。●迎接东部产业转移，招商引资2007年1月，引进了香港坤兴集团到贵港市投资建设马草江公园。2007年3月，贵港市组织党政考察团分赴广东惠州、深圳、东莞、珠海和浙江温州、萧山及江苏苏州、无锡考察，宣传推介招商，签订了10个意向投资合作项目，项目投资总额超11亿元。2007年5月，贵港市组织经贸代表分团随广西经贸代表团出访了越南、印度尼西亚、马来西亚、新加坡，签订了合作项目5个，合同投资（贸易）额达9100万美元。在新加坡和印尼，贵港市两个有实力的企业还与外商洽谈签订意向性合作项目3个：广西中和元华科技有限公司与新加坡利彬中医药保健品公司达成一年贸易300万美元保健养生制品的合作意向，并与印尼中利中西医药商行马毓南水产养殖公司签订1300万美元的意向性协议；广西三桂食品有限公司与新加坡水果有限公司签订3年出口100万个标准集装箱、贸易额达500万美元的意向性协议。

市招商局从年产值超10亿元的台资企业东莞建玮电子制品有限公司，顺利引进一条用工2000人左右的生产线。该企业有60多家配套企业，下一步计划在贵港建设一个占地500多亩的电子科技园，并协助引进大批重要配套企业进入园区。市招商局领导在参加广西深圳同乡会时又成功引进了香港亿特电子科技股份有限公司在贵港投资2.6亿元的高博精密电子科技（贵港）有限公司项目。根据贵港市统计局信息，2007年1-9月，全市新引进项目103个，合同投资额100.23亿元，实际利用市外资金68亿元，同比增长46.3%。目前，已开工92个，开工率89.3%；已投产26个，投产率25.2%。良好的招商形势对贵港市社会经济运行产生了巨大的推动作用。1.2.4社会环境分析（S：社会因素）【观点】新区域背景给自身优势优越的贵港带来了高速发展的契机，贵港市具备了经济起飞的基础、潜力和机遇，随着贵港经济的发展、基础设施的建设、招商引资力度的加大；工业化、城镇化和农业产业化将加速推进，传统农业社会向现代工业社会加速转型，这将提升贵港城镇化水平，提升贵港的人才吸引力，并在一定范围内促成贵港的城市人口聚集效应。城市集聚动力将使人口数量迅速膨胀，城市化进程加快、人口的增长为城市房地产的需求带来了更大的动力。人口规模目前中心城区的人口为35万，力争到2010年，中心城区人口达到45万以上，面积达到45平方公里以上。根据经济中心区域理论，人口和交通条件是决定一个新中心发展的两个重要因素，而其中尤以人口为重要，它是消费市场支撑的基础。贵港市人口增长的因素主要是由于外来人口的迁入。外来人口的来源：一是周边乡镇居民，二是所辖市域居民，三是其他外来经商工作的移民，大量的新进城市人口为房地产的需求提供了巨大的市场需求空间。城镇化率目前贵港市城镇化水平只有25%多，到2010年实现城镇化水平达到35%，具有较大的增长空间，也为住宅市场提供有利的支持。城镇化率的提高不单指城镇人口的增长，还体现在城市建设状况的改善以及城区空间范围的扩大，而城区范围的扩大集中的表现就是房地产业的蓬勃发展。1.2.5城市规划发展分析（T：技术要素兼自然因素）【个人调研观点】中心城区建设规划快速提升了城市形象。新行政中心将成为片区辐射中心而大量吸引周边人群进入，进而带动该片区的房地产发展。依据贵港市总体规划，贵港城市的总体发展思路是：城市内部依然合理的改造，并依托老城区，外部向北向南发展，城市中心城区将分为老城、城北、江南、西江、糖城、新港、八塘七个组团，其中老城、城北、江南为居住组团、商业组团，其居住人口要占整个城市人口的70%以上，其余四个组团拟发展为工业组团。项目所处港北区，贵港传统老城区老城区是贵港城市近阶段建设的主要发展方向。老城区人口众多，是贵港市传统的商贸集散地。老城区集行政、文化、商业金融及服务业的城市中心；城北区划分为两个中心区，一个是老城区，一个是城北区，其中老城区为市贵港市的商贸中心。港北交通极为便捷，国道324线、南梧公路、西江黄金水道、黎湛铁路复线交汇于此，华南最大内河港口猫儿港座落在城东，多元化的交通要素在此集结成网，互相连通，使港北成为广西重要的交通枢纽和大西南物资出口港澳的重要通道。1.3小结●从政治因素、政策因素看：国家调控政策方向是保持房地产健康稳定的趋势。近期召开的中央经济工作会议上，国家明确提出了明年的主要经济工作任务，其中一项就是进一步完善国家宏观调控措施，实施“从紧”的货币政策，可以预计这将给过热的房地产投资带来一定程度的降温。国家通过加息等政策目的在于打击楼市中的投机行为，促使房地产市场回到原来的理性发展轨道。●从经济因素来看：城市经济持续增长，为房地产发展提供了一个良好的城市平台。近两年贵港市经济发展形势趋好，固定资产投资逐年增加，招商工作有条不紊进行，都给贵港市房地产市场的健康有序发展提供了有力支撑。●从社会要素来看，贵港处于城市化的初级阶段，未来人口规模增大，城镇化率提高，都将给贵港市的住宅市场提供有力的支持。●技术要素兼自然因素：城市规划发展方向是不断地扩大城区范围，项目与城市中心的距离将逐步缩短，现在城市的边缘未来将不再是边缘，随着城市发展其开发价值将得到较大提升。伴随着贵港城市配套的逐步完善，城市规划的不断落实，以及桂东南重要交通枢纽地位的增强，都将给贵港市房地产的整体开发价值带来很大程度的提升。●对本项目来说，首先国家宏观政策的从紧使得投资客户以及二次置业客户减少，其次国家对土地开发周期的限定以及对大户型的严格控制使得中小户型在未来将占有越来越重要的地位；近两年贵港市经济发展形势良好，承接东部产业转移成绩显著，带动了房地产市场的成长，同时也使得贵港市房地产市场中的需求日趋呈现出多样化的特征；由于贵港市本身人口规模偏小，因此结合本项目所处的地段特点，外来客户及商贸客户将占有相当一部分比例；最后，本项目所处港北老区属贵港市未来几年的重点发展区域，各项配套的齐全给项目走中高端路线，提供多样性产品提供了足够的支撑。2总体市场分析2.1房地产现状分析【观点】贵港近年的房地产发展数据表明，贵港的房地产正处于上升通道之中，未来房地产仍具有较大的发展空间。目前贵港市房地产市场总体上是供不应求，但数据表明2008年以后供应将开始迅速放大，市场需求将得到有效释放，预计项目所面临的未来市场竞争将更加激烈，项目应充分抓住时机抢先入市。2.1.1房产投资分析表2-1固定资产投资与房地产投资关系表项目2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度固定资产投资总额（万元）29471936350958612612943331495629868805房地产投资开发额（万元）3019347384129350168416204547110493房地产投资占固定资产比重（%）10.2413.0422.0713.0113.6812.72资料来源：广西统计年鉴，贵港统计局图2-1房地产投资占固定资产投资比重分析图【研判】随着贵港城市基础设施的完善，城市规划的日趋合理，投资环境的逐步改善，招商引资力度的不断加大及市民住房信贷消费观念的转变，继2001至2003年房地产高速发展之后，2004年贵港迎来一个房地产投资高峰年。随着招商引资力度的加大，经济发展后劲越来越足，城市房地产发展形势良好，房地产投资占固定资产投资比重处于一个合理区间，为本项目营造了一个理性的投资环境。2.1.2施工面积与竣工面积比表2-2商品房施工面积与竣工面积关系表项目2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度商品房施工面积（万㎡）168.46208130.43286.19258.77300.48商品房竣工面积（万㎡）83.63117.8650.03139.2575.4734.21比值2.011.762.612.063.438.78资料来源：广西统计年鉴，贵港统计局【研判】依据全国发达城市的行业经验，当施工面积为竣工面积的3.0～4.0倍时，市场表现较为稳定，供需较为平衡，房价增长与GDP增长相匹配。因为施工面积反映了1-2年后现房供应量，其值小于3.0倍时出现供应短缺；大于4.0倍时，未来供应量将会放大。贵港市2006年以前比值均小于3.0，所以在2007年以前，市场出现供应短缺，2006年比值介于3.0～4.0之间，2007年贵港市房地产市场供需较为平衡，但是从2007年前三季度数据分析，施工面积与竣工面积的比值达8.78，表明2008年以后供应将开始迅速放大，市场需求将得到有效释放，预计项目所面临的未来市场竞争将更加激烈。2.1.3销售面积与竣工面积比表2-3商品房销售面积与竣工面积关系表2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度商品房实际销售面积（万㎡）25.0226.9243.8478.990.7962.18商品房竣工面积（万㎡）83.63117.8650.03139.2575.4734.21销售面积与竣工面积比值0.2990.2280.8760.5671.2031.818【研判】销售面积与竣工面积的比值在一定程度上反映了供求关系。2006年以来贵港市商品房销售面积与竣工面积比值已经大于1，2007年市场需求继续扩大，出现供不应求的局面，并且逐渐在消化2001～2005年积压下来的放量，贵港楼市空前旺盛，项目应充分利用此有利时机抢先入市。2.1.4住宅产能能差图2-2贵港市市区历年能差图表2-4贵港市市区历年能差表项目单位2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度单位产能万㎡/亿27.6924.863.878.273.693.10单位销能万㎡/亿8.285.683.394.694.445.63能差万㎡/亿19.4119.180.483.58-0.75-2.53数据来源：贵港市统计年鉴；贵港市统计局；宝资通搜集整理表2-5贵港市市区历年单位产能表项目单位2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度房地产业投资总额亿元3.024.7412.9416.8420.4511.05竣工房屋面积万㎡83.63117.8650.03139.2575.4734.21单位产能万㎡/亿27.6924.863.878.273.693.10注：单位产能——每亿元的房地产开发投资能够生产出来的住宅面积表2-6贵港市市区历年单位销能表项目单位2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度房地产业投资总额亿元3.024.7412.9416.8420.4511.05商品房实际销售面积万㎡25.0226.9243.8478.990.7962.18单位销能万㎡/亿8.285.683.394.694.445.63注：单位销能——单位房地产开发投资额发生以后，市场所销售出去的商品房的面积【研判】能差反映的是单位产能与单位销能之间的差额，根据经验值，能差为正值，说明供应超过有效需求，能差为负值，说明供应小于有效需求。2006年以及2007年前三季度住宅能差值为负值，其中2007年前三季度住宅能差值最低，表明需求大于供应，市场的销售状况良好，项目入市时机较好。2.1.5住宅平均价格增长率走势分析表2-7历年统计数据名称\年份单位2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度商品房价格元/㎡100712031482147717571903增长率%-19.46%23.19%-0.34%18.96%-数据来源：贵港市统计年鉴；贵港市统计局图2-3贵港市2002年～2007年前三季度商品房价格走势图【研判】从贵港近几年来商品房平均价格走势分析，贵港房价总体呈上升趋势，由于2003、2004年涨幅过大，经过2005年一个小幅度调整之后，2006年迅速补涨，2007年前三季度贵港房价增长率回归常态，随着房价基数达到一定高度并且市场逐渐规范，预计2008、2009年房价仍将上涨，但涨幅会出现理性回归。2.2土地供应分析【观点】进入2007年以后，住宅用地（包括商住用地）供应量增长强劲，值得注意的是，出现了包括本项目在内的三宗占地面积在百亩以上地块，住宅土地供应量的剧增，近三年的土地供应会在未来1～2年产生楼盘供应，未来住宅市场竞争将加剧。并且百亩大盘的增多也意味着贵港市大盘竞争时代的即将来临。表2-82005-2007年贵港市住宅用地挂牌、拍卖出让统计表地块编号土地性质规划用地面积（㎡）实际使用面积（㎡）容积率使用年限起拍价（万元）位置2005-8办公、住宅——3756.36（5.63亩）——50490市城区建设路南面、港北区工商局西面2005-12商住4450.275（6.68亩）————50265位于金港大道北侧、市公安新村住宅区西侧2005-12商住8899.3（13.35亩）————50528位于金港大道南侧、市残疾人联合会西侧2006-1商住6556.51（9.83亩）5626.51（8.44亩）——501224城北大道北、盛世名门用地东2006-8综合用地25606.353（38.41亩）17477.802（26.22亩）2.02501840新区二路与城四路交汇处东南角2006-B商业、住宅2838.96（4.26亩）2838.96（4.26亩）——501100城区建设中路北侧2006住宅用地24475.945（36.71亩）20545.149（30.82亩）≤1.870524贵港市港北新区GB-18地块内2006-11商业、住宅6886.715（折合10.33亩）————50805城区建设西路北、市水利局用地东侧即原贵港市农机公司2007商业、住宅用地94666.924（142亩）81476.917（122.2亩）≤3.0503550城区马草江公园东南角2007办公、住宅7025.95（10.54亩）7025.95（10.54亩）≤1.850485城区石羊塘开发区2007商住3364.012（5.05亩）3310.198（4.97亩）≤1.950490城区江北大道中段南侧2007商住用地9425.380（14.14亩）7320.912（10.98亩）≤4.050350金田路西侧，世纪花园南区南面2007商业、住宅17261.795（25.9亩）17261.795（25.9亩）≤2.0商业40年，住宅70年490迎宾大道西侧、市华美学校东2007-8商业、住宅87231.8（130.85亩）64679.975（97.020亩）≤6.0504815贵港市行政中心东侧，广电中心南2007-10住宅40859.87（61.29亩）28688.33（43.032亩）≤2.270655贵港市城区城西片区城二路与建设路交汇2007-10住宅90616.016（135.93亩）73403.435（110.1亩）≤2.5703305城西大道与金港大道交汇处东北2007-11商住21995.116（32.993亩）15180.108（22.77亩）≤2.550410江北大道北侧，黎湛铁路以南2007-11商住5398.59（8.098亩）5398.59（8.098亩）≤3.350138金港大道南侧，市残疾人联合会西侧2007-11综合41159.639（61.74亩）32277.18（48.416亩）≤3.0501215金港大道南，城二路东侧2007-11住宅25067.367（37.601亩）20000（30亩）≤6.270750港北新区盛世名门北侧资料来源：宝资通整理2005年，贵港市港北区住宅土地供应量（包括商住用地）为27.55亩，其中纯商业用地的仅为1.89亩，综合用地为25.66亩。2006年贵港市港北区住宅土地供应量（包括商住用地）为148.71亩，其中，纯商业用地为14.35亩，工业用地为24.31亩，综合用地为110.05亩。2007年贵港市港北区土地供应量（包括商住用地）为666.132亩。【研判】从贵港土地出让情况来看，2007年以前主要以商住用地为主，从土地出让规模来看，城市出让土地具有数量少、面积小的特点，难以满足市场开发“大规模高品质”楼盘的发展需要，但2007年开始出现有百亩土地出让，这会对贵港楼盘整体品质的提升有推动作用。2.3城市房地产发展预测【观点】根据对市场现状的分析判断，参照历年来各项数据，采用量化模型对贵港房地产发展进行预测得出，贵港市（包含所辖市县）2007-2010年住宅以及商务商业价格将会持续稳健上涨。价格预测值列表如下：2007200820092010住宅价格1867206222782518商务地产价格2053226825062770商业地产价格3734412445565036注：该预测价格根据贵港市统计局提供官方数据推导得出，包含贵港市及所辖市县，住宅部分包含经济适用房在需求预测方面，受人口方面因素影响，未来三年贵港市住宅有效需求有限，而在近几年贵港市房地产投资较大的情况下，住宅供给有较大增幅，住宅的有效需求将难以消化巨大的供给，住宅将面临较大的销售压力，本项目可考虑多元化定位，采取多线作战降低销售风险。2.3.1住宅价格趋势预测住房合理价格分析预测模型2006年，贵港市城市居民人均可支配收入8938元，住宅平均价格为1757.5元/㎡，以人均30㎡/人（含公摊面积）的住宅需求面积估算，每户按3.5人计算，则目前收入与房价比例约为1：5.9，目前比例偏低。根据贵港“十一五”发展规划，贵港人均可支配收入要增长8%，以此增长率，按照1：5.9的比例估算其价格上涨的趋势。综合各方面价格影响因素，组合成为一组合理价和上限价，我们得到2007～2010年的均价定位。表2-9贵港市五年均价合理值估算表（元/㎡）名称\年份2006名称\年份2007200820092010人均可支配收入8938人均可支配收入9653104251125912160房价与收入比5.90房价与收入比5.905.905.905.90实际价格1757.5价格预测1898205022142391灰色预测模型《基于灰色—马尔柯夫模型预测房地产价格》，钟昌宝，《统计与决策》，2005年第1期；《灰色预测理论在房地产投资决策中的应用》，欧阳建涛，刘晓君，《\o"经济师"经济师》，2005年第12期。在房地产市场中，房地产价格是对市场状况最基本、最直接的反映，但由于受到国内经济市场竞争程度及干系人自身等各种因素影响，总是处在不停的波动变化之中，而且各种因素的影响又是极其复杂的，正是基于以上分析，我们认为房地产市场是一个部分已知、部分未知的系统，可以看作是一个灰色系统来进行处理，房地产价格作为其系统行为的主要特征量，是一个灰色量，因而有必要用灰色预测方法来预测长期发展变化的总体趋势。①建立灰色GM（1，1）模型设原始数据序列号，则，其中：；令式中a——特定的参数；u——内生变量；Y（k）——k时刻按GM（1，1）模型求得的原始数据的预测值。Y（k）曲线反映了原始数据列的总变化趋势。②历年统计数据（商品房）表2-10历年统计数据名称\年份单位2000200120022003200420052006商品房价格元/㎡773104510071203148214771757增长率%-35.19%-3.64%19.46%23.19%-0.34%18.96%③灰色预测模型统计数据灰色模型公式：Y为预测价格，t为时间变量，以1998年为起点，2000年时t=1，2001年时t=2，2002年时t=3，由此类推。预测数据：表2-11预测数据（元/㎡）2007200820092010商品房价格1943217924432740住宅价格1846207023212603注：按照宝资通公司的经验判断，目前广西的商品房销售中，住宅的销售量要占到商品房销售量的90%以上，住宅价格也约为商品房价格的90%以上。根据方法的准确性，现将两种方法进行加权分析，预测贵港城市住宅销售的平均价格，联合国住房合理价格分析预测法占权重的40%，类比城市规律模型分析法占权重的60%，其预测价格如下：表2-12住宅加权后的预测价格（元/㎡）名称权重\年份2007200820092010房价收入比预测模型0.41898205022142391灰色预测模型0.61846207023212603合理值11867206222782518增长率--10.46%10.48%10.54%注：根据上表统计，预计贵港房价年增长率将在10%左右2.3.2商业及商务价格预测表2-13商业及商务地产价格与可比住宅地产价格的关系表与住宅地产价格的基本关系关键影响因素及影响状况发展阶段商圈成熟度区域地段初级饱和不成熟成熟非核心核心商业地产价格为住宅物业的2～2.5倍左右价差偏大，(可达3～4倍)，住宅价值未能发挥商业与住宅价差缩小，住宅价值充分发挥价差小价差大(可达3～4倍)价差小价差大（可高达5～8倍）商务地产价格为住宅物业的1.1～1.3倍左右价差偏大，(可达1.5～2倍)，住宅价值未能发挥商业与住宅价差缩小，住宅价值充分发挥价差小价差大（可高达2～3倍）价差小价差大（可高达2～3倍）资料来源：宝资通联行研究整理在充分考虑了关键因素影响的情况下，若商业、商务类物业价格低于与住宅物业价格的关系区间，意味着物业价格有一定的上升空间；而高于该区间，意味着物业价格超出其真实价值，出现价格和价值失衡。由此可见，根据前述房地产市场价格现状，贵港的住宅物业价格水平较合理，但仍有较大的上升空间。从目前调查的租金水平来看，商业物业的销售价格仍然偏高。而贵港目前商务市场的需求尚未显现出来，预计在未来的5年内，市场的需求量也不大。表2-14商业商务物业价格预测表商业年份2007200820092010预测价格（元/㎡）3734412445565036商务年份2007200820092010预测价格（元/㎡）2053226825062770资料来源：宝资通联行研究整理2.3.3需求预测从如下几个方面对贵港市房地产市场需求总量进行预测：GDP根据行业发展规律，发展中国家年度内房地产销售总额与GDP的合理比例应为8%～12%，2006年贵港房地产投资占GDP的比重为7.78%，现按照动态增长的趋势预测每年增长速度递增0.05%，最终达到10%左右的合理中间值，即2007～2010年，房地产占GDP比例如下：表2-15经济指标预测表单位20062007200820092010GDP亿元263297336380429房地产占GDP比重预测值％7.78%8.28%8.78%9.28%9.78%房地产投资总额亿元20.4724.6229.5035.2341.95注：以上2006年数据为实际值根据贵港房地产投资数据统计，房地产投资额中住宅投资的比例约为60～70%，现按照70%估算其投资比例。而住宅投资额按照15%的行业税后平均利润率来估算其销售额。根据这一关系得出未来四年内各年度住宅需求总量：表2-16贵港市住宅需求总量表（GDP因素）单位2007200820092010合计GDP预测值亿元2973363804291442房地产投资总额亿元24.6229.5035.2341.95131住宅投资总额亿元17.2320.6524.6629.3792住宅销售总额亿元19.8223.7428.3633.77106住宅销售面积万平方米106.15115.15124.49134.11480资料来源：宝资通联行研究整理，GDP按贵港十一五规划目标——年增长13%计算。回归预测模型《回归模型在房地产市场方面的应用》，\o"葛金辉"葛金辉，《\o"沈阳航空工业学院学报"沈阳航空工业学院学报》，2003年第4期。回归模型的主要应用之一是预测，即利用解释变量的预期值对应变量的取值作预测。预测的前提条件是经济结构在样本期与预测期无多大变化，回归模型描述的解释变量与应变量的关系(经济结构)在预测期依然成立。常用回归模型的一般形式是：其中为形式已知的函数，为一组未知参数，当给定后，就完全确定了，为随机误差项。(x)——x按照计算模型求得的原始数据的预测值。(x)曲线反映了原始数据列的总变化趋势。历年统计数据表2-17历史数据统计名称单位20022003200420052006商品房销售面积万㎡25.0226.9243.8478.990.79增长率%-7.59%62.85%79.97%15.07%资料来源：宝资通联行研究整理表2-18贵港市住宅需求总量表（人口增长和人均建筑面积因素）名称单位2007200820092010合计商品房销售面积万㎡108126144163541住宅销售量万㎡86101115130433资料来源：宝资通联行研究整理注：按照宝资通公司的经验判断，目前广西的商品房销售中，住宅的销售量要占到商品房销售量的90%以上综合以上方面因素结果进行加权平均，可近似推出2006年～2010年贵港市的房地产市场总容量：GDP因素权重：由于不同城市经济结构具有各自特点，该经验数据在各地的表现会有所差异，针对贵港市经济的判断，设其权重为0.4。历年数据回归预测模型因素权重：该因素最自然地反映住宅需求总量，设其权重为0.6。据此，未来四年内贵港市城区住宅需求量预测如下：表2-19贵港市住宅需求总额表（加权平均值）单位：万㎡权重2007200820092010合计GDP因素0.4106115124134480历年数据回归预测模型因素0.686101115130433合计/住宅需求194107119132452资料来源：宝资通联行研究整理3区域环境分析3.1港北区发展分析【观点】无论是从功能对比还是从居住价值对比上看，港北区的发展在贵港市几个城区中都占据绝对的竞争优势，本项目的区位优势突出，可依托港北区发展背景准确定位，契合港北区发展方向切入市场。3.1.1港北区概况全区总面积1092平方公里，总人口59.8万人。其中城区人口30万人。港北地区是贵港市中心城区，是市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化中心和对外交往的窗口。3.1.2港北区与其他城区功能对比表3-1贵港市各行政区功能定位情况表行政区功能定位面积人口政府驻地管辖区域平方公里万人港北区政治、经济、文化中心和对外交往的窗口109259.8仙衣路北段港北区辖1个街道、3个镇、4个乡：贵城街道、港城镇、大圩镇、庆丰镇、奇石乡、中里乡、根竹乡、武乐乡港南区批发零售、工矿业、农业102650中山路南段港南区辖1个街道、6个镇、2个乡：江南街道、桥圩镇、木格镇、木梓镇、湛江镇、东津镇、八塘镇、新塘乡、瓦塘乡覃塘区工矿业、特色农业150250覃塘镇覃塘大道辖11个乡镇：覃塘镇、黄练镇、东龙镇、三里镇、五里镇、石卡镇、蒙公乡、山北乡、古樟乡、振南乡、大岭乡【研判】由于港北区特殊的地缘关系，城市的功能定位比较全面，包括了中央行政区、中央商务区，是城市的政治、经济、文化中心，其中老城区更多地承担了中心商业区的功能，城北新区则更多地承担了行政、商务和居住的功能。3.1.3港北区与其他城区居住价值竞争力对比以下将对各个城区的住宅发展竞争力作出相应的对比分析，由于港北区特殊的地缘关系与全面的功能定位，城北新区板块和老城区板块是港北区主要的两大居住组团，在此以港北区城北新区组团和老城区组团分开比较作为居住价值竞争力的评分标准。通过对贵港市房地产行业的深刻了解与分析，结合相关客观因素进行各个城区横向对比，采用德尔菲法收集多名贵港业内人士直观评价结果汇总，进行定性分析，各因素权重之和为1，各因素满分为10分，依据该因素的影响程度设其权重，分别得出各个城区居住价值竞争力大小。位置因素：权重分为0.25，核心参考依据：与商业服务中心距离、与城市中心的距离。各片区得分如表。人文环境：权重分为0.05，核心参考依据：区域教育、人文、历史等方面。各片区得分如表。外交通条件因素：权重分为0.1，核心参考依据：日常生活和工作两方面和交通条件是否方便，人们离开本片区到外地出行的便捷程度。自然条件因素：权重分为0.15，核心参考依据：空气质量、噪音、污染、景观等影响人们感官舒适程度的因素。各片区得分如表。公共基础设施：权重分为0.1，核心参考依据：水电、煤气、道路、学校、医院、公园、商业网点等配置情况。各片区得分如表。城市规划目标推进程度：权重分为0.2，核心参考依据：规划目标实现程度、城市建设推进程度的对土地需求强度。各片区得分如表。土地获取便利性：权重分为0.15，核心参考依据：土地的征地、拆迁、难易程度。经对比分析、综合评价各城区得分如表3-2：表3-2贵港市三城区居住价值竞争力对比评分表项目权重港北区港北区港南区覃塘区（城北新区）（老城区）直评加权直评加权直评加权直评加权位置0.258.3752.093757.3751.8437575内外交通257.1250.71256.50.6560.6人文环境0.058.1250.406257.250.36256.1250.3062550.25自然环境3756.3750.956256.8751.031255.50.825基础设施0.18.1250.81257.750.77560.65.3750.5375规划目标0.28.3751.6756.6251.3251.15土地获取便利性8755.250.787571.057.1251.06875居住价值竞争力18.13756.76256.38755.80625资料来源：宝资通收集整理【研判】通过对各片区居住价值竞争力的比较分析，得出城市各个城区居住竞争力对比关系中，港北区城北新区居住价值排在首位，绝对优于港北老城区、港南区和覃塘区，处于城市首席价值区的地位，而从目前房价的平均水平来看，港北区的居住价值已开始充分体现出来，房价高于其他城区，并且随着港北区特别是城北新区配套不断完善，房价仍有较大的提升空间。3.2老城区住宅板块规划发展分析【观点】老城区定位为贵港市商业集贸中心、休闲娱乐中心以及居住中心，；老城区房地产的发展在很大程度上取决于政府对老城区的改造力度及道路交通等市政基础设施的改进、人口素质提升和整体投资环境条件的改善。随着市政的力度的不断加大，依托郁江美丽的景色及未来江滨大道的修建，该区域的居住环境开始逐步改善，即将成为竞争热点，具有较高的居住开发价值。本项目位于老城区核心区域，与郁江仅一路之隔，从地理位置看，本项目处于商业、娱乐中心与居住中心的结合处，有利于项目的多元化定位。根据贵港市政府公布的港北区发展规划，未来的老城区，将是一个功能齐全、配套完善、交通顺畅、经济繁荣、特色鲜明的现代化都市中心区，是未来贵港的“城市门户”，将形成贵港市未来几年综合发展商业金融及服务业的城市中心。3.3老城区居住组团优劣势分析【观点】老城区居住组团的主要优势体现在其区位和地段上的优势，本项目位于老城区的核心地段，具备开发中高端住宅物业的地段条件；而老城区最大劣势在于区域居住环境的不足，这将会对居住物业造成一定的不利影响。3.3.1优势分析区位地段：贵港城市中心，是城市的形象区，而周边地段为老城区的核心地段，可开发中高端住宅物业；发展规划：随着政府对老城区改造力度的不断加大，依托郁江美丽的景色，老城区的住宅将城为贵港豪宅的典范。公共资源：老城区内有贵港市意义上的步行街，国美电器、北门市场等公共资源配套，营造了一个良好的居住环境。区域人气：老城区是贵港市真正意义上的城市商贸中心，聚集较高的人气，整个区域商业氛围浓厚，从而使该区域的居住价值得到进一步的提升。3.3.2劣势分析区域环境：由于市政的外迁，间接的影响了该区域的城市核心地位。但是该区域是贵港市的核心商业区，人流杂乱，政府没有很好对贵港的商业进行良性的规划，形成杂乱的商业布局及业态结构，从而使该区域的居住价值提升受到一定限制。4竞争环境分析4.1城市房地产发展格局观点——重点向北城市的发展导向决定了城市房地产发展的重心。老城区做为城市的核心地带，相对而言商业开发而土地资源已十分有限，以及各方面条件还很不成熟的港南区，区位优势毋庸置疑，必然成为城市最适宜房地产生长的热土，也是贵港消费者选择居住、商业地的首选。老城区广阔的市场前景吸引了诸多外地开发商进驻，纷纷圈地开发抢占市场先机，目前市场竞争已十分激烈，但同时带来了先进的开发模式以及多样的产品类型，促使老城区房地产市场走向成熟。可见位于老城区的本项目，既面临着优越的市场环境，也面临着激烈的市场竞争。房地产板块划分按照房地产发展进程、区位和价格近似度，贵港市区房地产市场格局大体可以分为三大板块：城北新区、老城区和江南新区三大居住板块。图4-1贵港市地产板块划分图4.2城市房地产各板块发展概况城北新区板块——城市中心形象区，中高档楼盘集聚地本项目位于城北新区板块，政府机关、企事业单位林立，拥有较好内部环境资源，如便利的交通、优质的居住环境以及较高的认可度，规划定位为未来的城市中心形象区，具有良好的区位优势。该板块房地产开发节奏快，产品线也很丰富，集中了贵港市最好的住宅楼盘和公寓、写字楼楼盘。其中住宅楼盘建设水平较高，多以大型住宅区的形象建设，高绿化率、低密度，注重环境和品质；而公寓、商务等多以点式高层的建筑形式出现，注重立面形象以及产品细分，代表了贵港市房地产发展的最高水平。尤其有些楼盘引进一线城市的房地产开发理念，很好地提升板块内楼盘的整体品质。在售项目以阳光城、普罗旺斯、龙脉华庭为代表，住宅均价在2500元/㎡左右，而新世纪广场周边楼盘均价则普遍达到3000元/㎡左右。一层商铺价格在9000～12000元/㎡之间，二层在6000～8000元/㎡之间。老城区、老城区与港北区结合部——旧城改造，商业为主老城区属建成区，楼盘多以旧城改造为主。这里集中了贵港最新和最老的街区，并分布着大片的城中村民宅。近两年老城区的开发以商业为主，除一两个新建住宅楼盘外，其他多为商业开发，建筑也以中低层为主。相对城北区而言，老城区土地资源稀缺，除了对大面积的老街老宅的改造外，建设空间不大。老城区在区位优势比较明显，居民认可度较高，但这些楼盘地段是其最大的卖点，居住品质普遍不高，商业价值较高，未来将是城市商业物业的主要分布地。目前主要在售楼盘有康城花园、中海茗苑等，住宅均价在2000～2300元/㎡之间，商铺均价在10000～15000元/㎡之间。江南新区板块——正在起步，与南宁江南十分相近的发展背景江南新区板块，目前开发建设落后，政府也没有对该板块做明确的发展导向，整体的居住条件相对较差，房地产开发较为薄弱，较难与城北新区与老城区形成有力竞争。它的发展趋势还是以居住为主，板块住房购买客群以江南区为主，对江北购买客群的吸引力不大。但正如南宁江南区发展历程相同，该板块未来有较大的发展空间、可塑性强：板块地域广阔，有大量土地可供开发；人口密度大，有着较浓的居住氛围，大部分为原住居民，以企业职工、城中村村民、生意经营者为主，具有一定的消费能力；且板块的生活配套与市政配套较为齐全，交通便利，具有发展房地产的良好条件。目前江南新区项目多以中档价位为主，它们的规模与整体品质都在不断提高，目前最受关注的楼盘为港龙湾·波托菲诺，预计于元旦左右推出。4.3竞争项目分析【观点】从竞争项目的整体情况看，本项目仍有较大的发展和提升空间，项目应注重产品的市场定位，紧抓地段的优势，注重产品品质的打造和升级，加强产品的创新，在营销中实施差异化战略，从而达到扩大市场，取得竞争优势的目的。4.3.1楼盘分布概况目前贵港大部分楼盘主要集中于城北新区，城北新区也代表了整座城市房地产发展的水平，位于城北新区的楼盘均能与本项目形成一定的竞争关系。而老城区由于土地匮乏的限制，项目少且规模小，基本不与本项目构成竞争。江南新区沿江一线也开始出现较高品质的项目，虽然大部分市民对该区域的居住环境认同感小，但也对本项目构成一定的威胁。表4-1各板块重点楼盘一览表楼盘名称所处板块物业类型用地面积（亩）建筑面积（㎡）容积率绿化率均价（元/㎡）主要户型销售情况中强·普罗旺斯城北新区多层52045万1.6845%2300二房、三房、四房圣诞节期间二期的规划和户型资料将对外公布，具体预约及开盘时间待定。阳光城城北新区多层、小高层23521万1.3450%2300两房、三房一期售出约350套德宝国际新城城北新区多层30831万1.5135%2300三房、两房、洋房已售出70%~80%，下期推出多层单位豪港华庭城北新区多层、小高层高层10026万4.538%价格未定三房12月底推出2#、3#两栋多层龙凤嘉苑城北新区高层2611万3.2-3100两房、三房、四房一次全部推出，自然销售，现剩余约一半货量御林皇府城北新区小高层、高层14224万2.56-未定二房、三房、四房尚未推出联邦国际城北新区高层115.5万7.542%2900单间、两房、三房将要推出二期，为33层高层龙脉华庭城北新区高层46.6约11万3.3835%2700两房、三房、四房目前在售一期剩余10多套，下期预计推出600余套单位康城花园老城区多层71万多2.3-2300一房、两房、三房-中海茗苑老城区多层142.4万2.4922%2200一房、二房、三房-港龙湾·波托菲诺江南新区多层、小高层、高层16725.7万1.9541%未定，预计2300左右一房、二房、三房、四房、五房元旦左右首期开盘4.3.2竞争项目的确定龙山机构在深入贵港市场进行调研的基础上，以充分了解、比较现有楼盘的水准并以此为起点，同时考虑项目自身资源条件基础上，确定竞争楼盘项目，这些楼盘将符合以下条件：区域范围主要竞争项目位于港北新区内，次要竞争项目可考虑其他板块的中高档项目；规模档次超过一定的规模（总建筑面积10万平方米以上）并在价位档次（2500元/㎡左右）上具有参考比较意义的项目；物业类型根据项目地块特质及可能的发展方向，以中高端住宅定位的楼盘。销售时间项目销售周期与本项目销售时间有交集。在本项目销售周期内，整个贵港市目前在售楼盘能对本项目构成竞争关系的，宝资通认为有6个楼盘。4.3.3主要竞争项目分析 豪港华庭楼盘概况项目位于港北区迎宾大道与金港大道交汇处，毗邻港北区行政重心，周边规划有贵港市体育中心、文化中心，未来发展前景良好。项目占地约100亩，总建筑面积26万平米，由5栋多层、3栋小高层和5栋超高层（33层）组成。项目为高端豪宅定位，沉稳典雅欧式建筑，近万平米亲水欧式皇家极景园林，营造一种宁静尊贵的居住氛围，彰显楼盘高贵品质。户型设计（楼中楼）超300平米双层大空间，上下两层功能自然分区；大尺度景观客厅，5.1米宽厅，南北通透；豪华主卧室，配有阳光书房、明卫；空中露台花园。销售情况预计于12月底首期开盘，推出2#、3#两栋多层，主要户型为二房、三房、楼中楼，共计68套。项目以周边规划为背景，提出“贵港之门/中央文化区1号作品”的概念，但周边配套缺乏，消费者认可度较低，区位的优势缺乏有力支撑，故项目自身高端定位的产品品质为其核心竞争优势：园林景观+欧式建筑御林皇府楼盘概况项目位于仙衣路与新区三路交叉口，地处贵港老城区的西北角，衔接老城区与港北新区的未来发展区域。项目占地约142亩，总建筑面积35万平米，将发展以居住为主、商业配套为辅的住宅物业，整合项目所有可利用资源，以打造健康、生态、休闲景观为核心，以东南亚园林风格建园，并引入欧式古典主义建筑风格，营造简约、时尚的情调生活。户型设计超大落地窗，180度或270度的景观角；超大观景大露台，面积在10㎡以上；超大入户花园；大转角窗，保证室内大面积的采光通风，90度的景观效果；观景客厅，以景观面优先，进一步提高客厅景观的可视度。销售情况预计于2008年5月首期开盘，推出多层，主要户型为二房、三房、楼中楼。项目承载着“出则繁华，入则自然，纳公园景观为私藏空间”的居住梦想，以公园作为第一生活背景，“生态、休闲、健康、美丽”为特色，打造优越居住环境和“中央公园生活”的居住理念，及超越物质享受的精神体验。故项目自身高端定位的产品品质为其核心竞争优势：主题公园的稀缺生态景+皇府般建筑品质华海·龙脉华庭楼盘概况项目位于市政府行政中心北面，地理位置优越，泛容积率低，南对520亩新世纪广场，北望规划中的400亩生态公园。总占地约210亩，由9栋高层住宅和两大商业区组成，住宅底商与两大商业区共同营造浓厚的商业氛围。住宅部分目前在售组团总用地约47亩，总建筑面积约11万平方米，由4栋高层组成，预计于2008年内售完；另外还规划有占地约20亩的龙脉公寓，由5栋高层住宅组成，将于后期推出，与本项目构成一定的竞争。商业部分由占地约20亩的国际商场和占地约120亩的贵港文化广场组成。户型设计南北朝向，三面通风采光，动静分区，明亮通透，户型优雅实用；双阳台，超大景观入户花园阳台；卧室全飘窗设计，主卧私属独立卫生间；明厨明卫，合理布局，动线流畅。销售情况项目在售组团1#、2#共推出300余套单位，销售率在90%以上。下期将推出该组团剩余三栋高层共计600余套单位，具体时间未定。龙脉华庭前期开发的文化广场停工荒废，将对项目后期的销售稳定造成一定影响，但随着项目销售资金的回笼、建设进度的推进，这一缺点将逐步弱化。项目定位高端，建筑规划布局楼高气派，采用新古典主义的建筑风格，主要客户群体为市政人员及城市高端阶层，加上位于广场核心位置，总结其竞争优势为：地段+浓厚商业氛围+产品阳光城楼盘概况项目位于贵港市新区荷城路阳光都市北侧。总用地235亩。总建筑面积约21万平方米。主要以多层与小高层住宅为主。项目注重住宅的生态性，整个小区全部采用底层架空设计，绿化率达50%，小区配套有会所、幼儿园。建筑立面贴外墙砖，高档、美观。户型设计精致适用，南北对流，轻松坐享穿堂之风。整体式餐厅与客厅设计，空间宽敞，易于摆设；客厅配置全景落地玻璃推拉门，尽显现代家居风范。超大转角多功能观景休闲阳台，无尽展现生活乐趣与自然绿意；卧室赠送观景飘窗，居家生活写意舒适，更提高室内使用空间。销售情况项目住宅总共约1800套，一期约400套，已全部售罄。阳光城的前期——已建成的阳光都市小区目前已入住，该小区获得了良好的口碑，小区内环境以及配套均反映其较高的品质，故为后期阳光城的入市奠定了品牌基础，使之如鱼得水。楼盘户型突出。总结其竞争优势为：品牌+户型+绿化率+配套中强·普罗旺斯楼盘概况项目位于荷城路北面，港北区行政中心的西面。总用地约400亩。总建筑面积约45万平米，集亲水TOWNHOUSE、退台情景洋房、多层宽景洋房、小高层及高层电梯洋房多种居住方式于一体，社区规划与建造充分考虑了大社区的生活方式，让家纳入自然与空间。社区规划了约35000平米的开放式休闲商业广场，并在各个沿街面通过局部底层架空规划设置了部分社区商业，缔造出一个集商业、学校、运动、设施、场馆、休闲咖啡厅、超市、幼儿园等于一体的45万平米“城熟”生活空间。户型设计户户南北通透，户型合理实用，创新错层设计；亲水TOWNHOUSE户型，每户带超大面积私家花园、空中露台，彰显尊贵身份；宽景洋房每户带超大面积观景阳台和景观飘窗，通透，纵览户外美景。销售情况项目一期约400套已售完，圣诞节期间二期的规划和户型资料将对外公布，具体预约及开盘时间待定。普罗旺斯是贵港市现阶段在售的规模最大的楼盘，通过嫁接国际生活理念，致使项目成为贵港市最受关注以及最受追捧的明星楼盘，奠定了项目在市场的高端形象，其主要支撑系统总结为：规模+新颖的理念+环境+产品4.3.4次要竞争项目分析港龙湾·波托菲诺楼盘概况项目位于港南区行政中心旁，临郁江而建，总占地面积167亩，总建筑面积约25万平米，意式风