小区商业楼项目策划可行性研究报告

阿尔山市林海街圣泉小区商业楼项目可行性研究报告 编制单位：xxxxxxx编制时刻：二〇一七年七月十四日目录第一章总论 7第一节项目背景 71.1.1项目名称 71.1.2承办单位名称 71.1.3承办单位概况 71.1.4可行性研究报告编制依据 91.1.5项目提出的理由与过程 101.1.6可行性研究报告的编制内容 111.1.7可行性研究报告编制原则 121.1.8可行性研究报告编制要求 12第二节项目概况 121.2.1拟建地点 121.2.2建设规模与目标 121.2.3项目投入资金情况 121.2.4项目要紧技术经济指标 13第三节问题及建议 13第二章项目建设的背景及必要性 14第一节项目建设的背景 142.1.1都市建设的重要意义 142.1.2项目建设对区域经济进展的作用 152.1.3元阳县房地产开发的现状及存在的问题 16第三章建设规模 17第一节建设规模 173.1.1用地规模 173.1.2建设规模 17第四章场址选择 18第一节选址原则 18第二节场址拟选 19第三节项目优势资源条件 19第四节土地面积及取得方式 22第五章规划建设方案 22第一节设计依据及设计要求 225.1规划依据 225.2规划设计原则 225.3设计思想 235.4总体规划 245.5建筑设计 27第二节规划建设内容 28第三节要紧技术经济指标 28第六章工程技术方案 29第一节结构设计 296.1.1工程概况 296.1.2设计依据及设计要求 296.1.3结构设计 306.1.4要紧结构构件 306.1.5要紧结构材料 30第二节给排水设计 316.2.1设计依据 316.2.2设计范围 316.2.3室外给水设计 316.2.4室外排水设计 326.2.5建筑给排水设计 33第三节电气设计 346.3.1设计依据 346.3.2设计范围 356.3.3负荷等级、供电电源及电压 366.3.4照明设计 386.3.5防雷与接地 386.3.6弱电安防 396.3.7需要讲明的问题 39第七章节水节能措施 40第一节节水节能的必要性 40第二节设计依据 40第三节建筑节能 41第四节节电措施 41第五节节水措施 42第八章环境阻碍评价 43第一节环境标准 43第二节项目环境阻碍分析 43第三节环境阻碍评价结论 46第九章劳动安全、卫生与消防 47第一节劳动安全、卫生 47第二节消防 47第十章项目实施组织治理 49第一节项目招投标 49第二节项目治理 50第三节资金治理 51第十一章项目实施进度 51第一节建设工期 51第二节项目实施进度 51第三节项目实施进度图 52第十二章投资、销售估算及资金筹措 53第一节投资估算 5312.1.1投资估算依据 5312.1.2投资估算编制范围 5312.1.3投资估算 53第二节销售估算 54第三节资金筹措 55第十三章风险分析 56第一节风险因素识不 56第二节风险程度分析 56第三节防范和降低风险的对策 56第十四章社会评价 57第一节项目对社会的阻碍分析 57第二节项目与所在地互适性分析 58第三节社会风险分析 59第四节社会评价结论 60第十五章研究结论与建议 60第一节研究结论 60第二节建议 61附表一：《投资估算表》附图：《元阳“红谷缘”商业街项目平面布置图》第一章总论第一节项目背景1.1.1项目名称阿尔山市林海街圣泉小区商业楼项目1.1.2承办单位名称辽宁科技工程设计研究院有限公司1.1.3可行性研究报告编制依据1、《民用建筑设计通则》GB50352-20052、《都市居住区规划设计规范》GB50180-93(2002年版)3、《商店建筑设计规范》JGJ48-20144、《建筑设计防火规范》GB50016-20145、《公共建筑节能设计标准》GB50189-20156、《居住建筑节能设计标准》DB50189-20157、《民用建筑热工设计规范》GB50176-938、《屋面工程技术规范》GB50345-20129、《无障碍设计规范》GB50763-201210、《民用建筑隔声设 计规范》GBJ118-8811、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2013年版）GB50068-200112、其它有关建筑、结构等方面规范13、内蒙古自治区和兴安盟其它有关地点规定1.1.4项目提出的理由与过程改革开放以来，我国经济和社会水平已持续快速增长约30年，云南省以城镇体系规划为指导，并依托交通设施建设，合理安排重点旅游线路上沿线小城镇的空间布局，把进展旅游与进展小城镇结合起来走出了一条通过市场化运作、促进旅游与小城镇协调进展的新路子。据2008年统计数据。我省旅游小城镇建设综合累计投资62.2亿元。其中，2005年、2006年、2007年各级财政分不投入6.4亿元、2.1亿元、1.7亿元；企业分不投入6.2亿元、14.4亿元、17.3亿元。小城镇贷款分不投入4.2亿元、5.5亿元、4.3亿元。60个小城镇里已有239个景区；1476个宾馆（客栈）酒店；2551个餐馆；236个停车场。3年新增就业岗位近20万个；接纳游客人数53万人；旅游收入304.7亿元；门票收入159.4亿元；3年实现旅游业总收入558亿元，吸引约37万农业人口向非农业人口转移。红河哈尼族彝族自治州不断加大投入，在改善基础设施建设、推进重点项目建筑、扩大市场宣传营销和加强行业治理等方面做文章，高品位谋划和培育旅游业进展，初步取得较好成效。据统计，从2009年1月至2010年7月累计接待国内外游客1600余万人次，实现收入近80亿元。元阳县从2001年提出旅游进展战略以来，针对我省旅游进展的大环境以及红河州政府对元阳旅游业进展的“龙头”定位，立足自身旅游资源优势，不失时机地作出了“建设旅游强县，哈尼文化特色县”的战略决策，把旅游产业作为重要支柱产业加以培植和壮大，努力将红河哈尼梯田旅游打造成世界级品牌，加快元阳旅游大县建设步伐。据数据统计，2008年元阳县接待国内外旅游者58.1876万人次，旅游总收入3.959091亿元，旅游业的进展有力地促进和带动了当地其它产业的进展，作为“朝阳产业”和“最具可持续进展的产业”，旅游业正显现出宽敞的进展前景。元阳县县城建设取得了重大成果，获得了省级园林都市、省级卫生都市、州级文明都市称号，目前正在申报国家级园林都市。县城旅游接待服务设施初具规模，并成立了元阳“红河哈尼梯田”爱护与开发治理机构；2005年以来，元阳县成功地举办了三届“中国•红河哈尼梯田文化旅游节”，开展了旅游宣传促销，提高了元阳旅游业的市场开拓水平和竞争力。“红谷缘”商业街项目将紧紧围绕元阳县实施“生态立县、产业富县、开放活县”三大目标及“三围、四带、六培植”的进展战略，坚持高标准、严要求，为了落实元阳县“实现小康社会”、“建设旅游强县”和“哈尼文化特色县”三大目标作出应有的贡献。1.1.5可行性研究报告的编制内容本可行性研究报告编制内容包括建设项目的背景、必要性；需求分析与建设规模；场址及建设条件；规划建设方案；工程技术方案、消防及安全卫生，环境阻碍评价，建筑节能；建设工期打算及实施治理；投资、销售估算及资金来源；社会评价及风险分析；研究结论与建议等。1.1.6可行性研究报告编制原则本可行性研报告以红河州都市社会经济进展及都市规划为主线，符合国家“四节一环”（节约土地、节水、节能、节材、环保）要求，结合土地利用实际，本着以人为本、实事求是、因地制宜、功能有用，建设规模适度的原则编制。1.1.7可行性研究报告编制要求分析与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而推断项目建设的必要性和可行性。第二节项目概况1.2.1拟建地点(以下省略200字）……1.2.2建设规模与目标1、建设规模本项目总用地面积约10亩（6667㎡），建筑面积8217.2㎡（不含地下商铺，其中地下商铺面积523.2㎡）。2、建设目标通过项目的建设，依靠元阳县得天独厚的旅游资源优势、果香园林资源及非凡卓越品质筑就元阳县商业全新高度，树立元阳县商业标杆，强势展示区位、中心地域情节、文化、成熟的商业经营环境多元化立体优势，发挥企业实力和个人阻碍力。1.2.3项目投入资金情况本项目拟投入资金为1816.12万元，其中：土地使用费415.454105万元。1.2.4项目要紧技术经济指标（见表一）表一：序号项目名称单位数量备注1总建筑面积平方米8217.2不含地下商场1.1地下商场面积平方米523.22用地指标2.1用地面积亩106667平方米2.2容积率1.232.3建筑密度48%2.4绿化率30%3项目总投资万元1816.123.1建安工程费用万元1171.563.2工程建设其他费用万元554.00其中：土地使用费万元415.4541053.3预备费万元69.02项目投资总额的4%3.4银行贷款利息万元21.53项目投资总额的40%第三节问题及建议1、项目应依照红河州元阳县土地利用总体规划修编，按照“服从规划、布局合理、功能齐全、经济适用、超前设计、统一规划、分期建设”的原则统一组织实施，各相关部门及单位应统一思想认识，积极配合，确保按期完成任务。2、项目承建单位应尽快上报元阳县发改委、城乡规划局、环保局等部门，落实项目的立项、规划、环保等问题。3、项目承建单位应严格遵循建设工程项目的差不多建设程序对项目实施治理。4、项目应该严格按照元阳县建设局的相关规定进行规划设计。第二章项目建设的背景及必要性第一节项目建设的背景2.1.1都市建设的重要意义1、都市建设是全面建设小康社会的重要内容。是建设卫生都市、园林都市、森林都市和环保榜样都市的要求，是经济、社会、环境协调进展的模式。都市建设不仅需要营造健康怡人的自然环境，还要具有生态高效的经济环境；不仅要有和谐高效的社会环境，更需要积极向上的人文环境。因此，都市建设即丰富了全面建设小康社会的内涵，又有利于促进环境质量与现代化进程协调进展，引导实现全面建设小康社会的前进方向。2、都市建设是实践科学进展观的载体。都市建设不仅注重人与自然和谐进展、经济与社会协调进展，更注重人类生活的提高、注重生态文明的培育。因此，建设都市能够推动生产力进展，加快产业结构调整、优化产业布局和提高资源利用效率；促进人们生活方式和消费观念的转变，增强生态爱护意识，推进生态文明建设；提高人民群众的生活质量，改善人居环境，实现自然资源的可持续利用。3、是都市化建设的重要体现。都市化是由传统的农业社会向现代都市社会进展的自然历史过程。它表现为人口向都市的集中、都市数量的增加、规模的扩大及都市现代化水平的提高，是社会经济结构发生全然性变革并获得巨大进展空间的表现。4、都市化建设是可持续进展的必定选择。都市化建设不仅注重经济效益，更加注重人类福利、注重复合生态整体效益。建设生态都市有利于减少环境污染和生态破坏，缓解可持续进展的压力，从全然上转变经济进展方式，弥补自然资源的结构性缺陷，提高资源利用效率和经济效益，实现经济社会全面、协调和可持续进展。2.1.2项目建设对区域经济进展的作用1、有力于推动当地基础设施建设。即：区域交通系统；公用事业系统；公共工程，区域社会基础设施要紧是指文化教育、医疗卫生、保健、科学研究等，从而带动区域经济的进展，基础设施的建设不仅能够带动区域经济的增长，更重要的是，基础设施的建设为区域经济增长提供了增长的条件，没有基础设施的建设，区域经济的增长必定会受到抑制和阻碍。2、有利于推动当地旅游文化产业的长足进展。街区的建成开业，将为元阳县旅游服务业繁荣进展增添新的载体和功能，完善特色商业街的配套设施，将为市民和游客开发休闲、娱乐、购物的新亮点。有机整合的商业区和旅游区，点、线、面相结合的中心商务区将打造具有规模带动效应的旅游新亮点。坚持旅游与文化、旅游与经济相融合，带动商业、餐饮服务、休闲娱乐等第三产业的进展。3、有利于拉动二、三产业的进展（经济结构的调整）及农村劳动力的就业。较多的就业机会和都市文明共同构成都市对居民的拉力。都市化的进展，第二产业和第三产业的进展，提供了更多的高收入的就业机会，同时，都市化的生活能够提供更高的生活质量，吸引着劳动力向都市的转移。4、有利于推动区域经济的进展。区域经济的增长离不开劳动力素养的提高与企业的进展。房地产业为劳动者提供其必需的住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大的阻碍，而企业生产所需的厂房、办公用房也需要房地产予以提供。因此，一个区域经济的扩张离不开房地产业的进展。房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的关键因素。此外，房地产业具有专门强的关联性，对国民经济的进展有极大的推动作用。直接与房地产业相关的行业多达50个以上，房地产业不仅涉及建材工业、房屋设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器、纺织、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业及其他服务业等。5、有利于区域城乡一体化进展，形成新的都市功能空间结构，从而加速土地资源向更有效率的方向进展，基础设施的建设、劳动力的转移、相关产业的带动等，对区域整体进展起到了直接性和决定性的调控作用。2.1.3元阳县房地产开发的现状及存在的问题房地产市场的健康进展，对拉动县域经济增长，改善人居环境，提高都市品位，推进都市化进程的作用越来越明显，国民经济中的地位越来越突出。然而由于多种因素的阻碍，也存在一些问题。1、体量小。元阳县房地产业通过多年的进展，目前县城共有元宝小区、金南亚、沙湾金地等，总建筑面积不到5万平方米。2、土地资源利用率较低。元阳县国土面积为2189.88平方公里，多系山地坡地，坡度在25度以上的土地面积占59.1%（境内盆地山岭相间，河谷和盆地面积占总面积的7.5%，海拔高差大，山多平坝少），土地利用率较低，从而制约了元阳县经济、社会进展。3、区域规划相对零乱，未形成整体效益。未抓住区域的特点，正确确立产业进展的方向，并以此来带动区域内其他产业的进展，获得乘数效应；未合理使用人力、物力和财力，实行资源的择优分配，以取得最大限度的宏观经济效益。4、房地产二级市场不够活跃。住房二级市场是否活跃，标志着一个都市是否健康成熟。元阳县的房地产二级市场总体上处于低迷状态。5、基础设施不完善，都市道路建设、供水、电力、电信、排污、污水处理及垃圾处理等都市设施有待改善及完善。第三章建设规模第一节建设规模3.1.1用地规模本项目总用地面积约10亩（6667㎡），建筑面积8217.2㎡（不含地下商场，其中地下商场面积523.2㎡）。3.1.2建设规模建设规模操纵指标序号12345工程名称娱乐中心购物中心餐饮中心特色小吃其他面积（㎡）2150.4312015571389.8合计（㎡）8217.2（不含地下商铺523.2平方米）第四章场址选择第一节选址原则1、一般性原则项目应选在交通方便、位置适中、地形开阔、空气新奇、阳光充足、环境适宜、地势较高、排水通畅、场地干燥、地质条件较好、远离污染源的平坦地段。同时应避开地震断裂带、山区及丘陵区的阴坡面、滑坡体、悬崖边及崖底、泥石流和洪水沟口等自然灾难地段。架空的高压输电等线路应按相关规范要求退距。2、整体性原则符合区域总体规划，与周边地区关系相互协调，有利于区域整体利益的优化。3、传承性原则尊重文化传统和社会心理，注重历史进展的连续，有利于元阳县新标杆。4、操作性原则立足当前、近远期相结合，充分考虑现实可操作性和都市进展趋势，尽量使项目建设与都市进展互相融洽，相互依托。5、可持续原则考虑长远，实现社区空间的可持续成长，应选择适合以后进展的有利于塑造自身特色的项目地址，使社区功能与地域环境、配套设施协调统一，营造开放型、创新型的社区和谐氛围和园林式社区景观。6、开放性原则充分考虑社区对外沟通和交流的需要。7、经济性原则第二节场址拟选土地位于元阳县县城人民路北侧于象田路西面，东靠于象田路，南接人民路以北，西接空地、北临空地。2、项目所在地的区位元阳县位于云南省南部、哀牢山脉南段，红河州西南部、红河南岸，地处东经102°27′—103°13′北纬22°49′—23°19′之间。东接金平县，南连绿春县，西邻红河县，北与建水县、个旧市、蒙自县隔红河相望，东西横跨74公里，南北纵距55公里，国土面积2189．88平方公里。全县人口近40万人，由于长期受红河、藤条江水系的侵蚀、切割，境内山高谷深。沟壑纵横，地貌呈现为中部突起、两侧低下，最高海拔2939.6米，最低海拔只有144米，从峰顶到谷底，呈现出热带、亚热带、温带三种气候类型。县城所在地南沙镇，距省城昆明273公里，距州府蒙自92公里，距个旧47公里。2000年。南沙被评为云南省第一批园林都市，与开远、河口、昆明、安静并列为我省“五个园林都市”。元阳县自然景观独特，人文景观丰富，其中最为人们称道的是哈尼梯田。元阳境内矿产资源丰富，有铅、金、铜、铁、石膏、水晶石、石墨等，其中尤以铅、金、水晶石最为有名。第三节项目优势资源条件1、交通优势元阳县位于云南省南部、哀牢山脉南段，红河州西南部、红河南岸。元阳县区位优势明显，东接金平县，南连绿春县，西邻红河县，北与建水县、个旧市、蒙自县隔红河相望。县城所在南沙镇距昆明约273公里，东北经214省道、320国道等公路与个开蒙滇东南都市群相连，距蒙自约70公里，距个旧约50公里，距开远约99公里。西南经321国道距普洱市约210公里。南经326国道距中越边境的河口县约160公里。元阳哈尼梯田旅游区距离南沙镇约30公里。以后泛亚铁路东线和昆河、昆曼两条高等级公路通车后，元阳处于两条国际大通道的中部，有条件成为连接两大国际通道的重要节点2、区位优势按照红河州努力打造成为云南面向西南开放的“桥头堡”建设中的重要门户和前沿的近期进展规划，结合元阳县实际情况，把元阳县旅游产业区纳入“桥头堡”建设蓝图，提出了“生态立县、产业富县、开放活县”三大目标，紧紧围绕“三围、四带、六培植”的进展战略，大力实施“旅游产业富县”战略，将旅游规划建设与小城镇建设、产业结构调整紧密结合，大力推进旅游资源、热区资源、水能资源、矿产资源开发。围绕与全州同步实现小康社会、建设旅游强县和哈尼文化特色县三大目标，以旅游业的大进展带动元阳的大开放、以产业结构的调整带动支柱产业的培植、以争取项目建设带动元阳的基础设施建设，做大做强旅游业。不断探究以城带乡、以乡促农、优势互补、共同进展的路子，以此推进元阳县城乡一体化和加快新农村建设。3、自然资源优势元阳自然资源丰富，立体气候带来了生物资源的多样性，有比较宝贵的动物植物资源，花卉、香料植物和热带水果开发潜力专门大，46%的热区土地中尚有较集中连片坡度在25度以下的宜农荒山20万亩，特不适合进展印楝、栀子、甘蔗、木薯等产业。矿产资源有金、银、铜、铁、宝石、水晶石、大理石、石膏等20多种，品位高，埋藏浅，分布广。水能资源蕴藏量36.81万千瓦，可开发量21.38万千瓦,水资源总量26.9亿立方米.旅游资源以19万亩哈尼梯田，茫茫云海和各民族的风土人情为代表，“元阳梯田甲天下”甚称世界一绝。4、旅游资源优势元阳哈尼梯田、云海、民族风情、热区等旅游资源与全国、全省的其它旅游资源和景区相比，具有填补性和不可替代性等特点。目前红河哈尼梯田正积极进行世界文化遗产的申报工作，并已列入世界文化遗产清单，现已与北京云星宇交通工程有限公司达成了开发元阳哈尼梯田核心区旅游产业的协议，公司以投入不低于5000万元的资金进行开发。全县将进一步完善旅游和外事服务机构，加强软件环境设施建设，使旅游业成为对外开放的窗口和国民经济进展中的首要支柱产业，并以此带动交通运输、餐饮、咨询、房地产业的进展。5、民族文化传统优势6个少数民族风情各异，哈尼族的“昂玛突”（长龙宴）、“苦扎扎”、“十月年”，彝族的“火把节”，傣族的“泼水节”，苗族的“采花山”，瑶族的“盘王节”，壮族的“三月三”等民族节日独具特色。6、地块周边现状该地块周边无水库、河流因此不阻碍防洪和排涝，该地块不在机场、军事设施周边，因此不阻碍通航、军事设施安全等。第四节土地面积及取得方式本项目已通过出让方式取得土地使用权10亩。第五章规划建设方案第一节设计依据及设计要求5.1规划依据1、《中华人民共和国都市规划法》（2008.12）；2、《都市规划编制方法》（2006.9）；3、《都市规划编制方法实施细则》（1995.6）；4、《都市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；5、《云南省都市规划治理技术规定》；6、《红河州元阳县土地利用总体规划修编》7、国土部门提供的本项目CAD地形底图5.2规划设计原则1、整体性原则：以整体性、功能性原则的设计思想贯穿全过程。规划应与都市和周边环境发生对话，强调更大范围的整体和谐。2、生态原则：强调景观场地、建筑与自然的完美提升和协调结合，充分利用当地气候、日照、环境等特点，从而做到“建筑融入自然，自然绿色建筑”的怡人境地。3、集约性原则：在充分爱护自然资源与改善环境质量的同时，强调地块使用与治理的集约性，便于资源共享，促进相互交流。大量的开放性空间制造出“舒适、和谐、健康、优美且富于文化气息”的娱乐购物，文化休闲环境。4、可持续原则：强调“社会、经济与环境效益”的三位一体，充分考虑资源利用、功能分区、用地划分、项目设施、建筑使用等方面长期性、环保性与人文的连续性。5.3设计思想1、崇尚自然、崇尚个性、追求舒适是时代的大趋势，本方案以现代设计理念，制造性的创作手法为依托，以景观意境为线索，遵循“以人为本”为原则，运用轴线对称布局，采纳点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有现代风格与民族特色结合的娱乐购物，文化休闲的街道环境。2、我们的设计构思源于：（1）关于用地和周围环境的考虑；（2）关于总体规划中组织群体内部使用功能和空间的考虑；（3）关于地块价值（包括社会、经济、环境）的最大限度利用的考虑。3、建筑新功能空间本设计建筑风格定位在对传统建筑的进展和变化上，既专门好地保持传统建筑精髓，又有效地融合现代建筑元素与现代设计元素，给传统建筑使用功能予重新定位。因为建筑材料及现代生活方式的变化等缘故造成对建筑需求的变化——建筑形式只是这些内涵进展和变化的结果。4、构思的基础据心理进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与经历、意识与行为。本项目的室外空间设计以现代风格与民族特色结合的方式来构筑整个商业街，从历史进展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。街是随着人们交换产生与贸易的进展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，本项目通过将街切割、打碎、重组再造的，运用以景观意境为动身点，查找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、片石帖面、植物来解决商业街的标识性。5.4总体规划1、总体布局街区建筑要紧以2、3层建筑为主，包括独立的购物中心，结合娱乐中心、美食中心等作为亮点。结合地段条件考虑，强调功能多样化，使用时段尽量覆盖较长时刻，使核心区保持喧闹氛围，各易识不的景观为节点形成功能合理、空间主次分明、流线清晰的空间整体结构。生机盎然、相互交融，形成一个条理清晰、交通便捷的规划结构。商业街整合商店零售业、办公、餐饮、文化娱乐设施等多种功能，发挥多元性市场综合效益。商业设施的效益要紧建立在人流聚拢的基础上，假如把都市休闲娱乐活动引进商业步行街。必将加强步行街的吸引力，聚拢更多的人流，并延长其逗留时刻。休闲娱乐活动和设施所吸引的人流。也将部分转化为步行街的购物及餐饮消费人流。步行街的繁荣又将促进上述行业兴盛，起到多种物业相互促进，共同进展的效果，成为元阳县最具吸引力的商业及文化娱乐场所。2、交通组织街区内道路与交通组织原则：人车分流是首要的，尽量保证步行街的连续性。（1）人流：商业街人流要紧由两侧规划道路引入，骑楼、广场等空间可供行人行走及休憩。（2）车流：在北侧设有专门的临时停车车位。商业街内部不设停车场，以免造成干扰。具体的措施如下：（1）车行流线布置在建筑背面避开要紧人流，在部分地段采纳尽端式道路，便于卸货与工作性人流出入的需要。机动车流尽量操纵在街区入口附近，减少对步行的干扰。

（2）自行车停车在北侧临时停车处设集中停放处。

（3）为使步行系统连续化，通过地下商铺，二层道连廊加强不同层面的行为连续。（4）货运：大量集中货运可通过人流稀少时段及与步行街垂直的支路解决。3、空间分析商业街区的布局以环性的步行系统为主，同时与大型公共空间，庭院，以及广场绿化相结合，形成人性化的现代购物空间。

街区的空间景观轴线与元阳县城景观相结合，形成都市景观视廊，同时将象田路绿带引入街区，构成有机的形态。商业街的要紧特点是因商业店铺的集中而形成了购物、休闲、餐饮等功能空间，基于商业街的店铺特色，决定了其设计的核心确实是让空间有用而舒适。依照调查，一般商业街的尺度，都操纵在7－12m左右，因此项目街区尺度操纵在7-8米。人行路线以步行街为轴组织在一起，结合总平面规划中建筑形态的考虑，核心区（步行街区）两侧以2－3层为主。

在依照建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，依照建筑的收放操纵台阶的收放。

4、景观节点布局以景观意境为线索，按其所处位置的不同及功能的不同，大小设置两大景观区，它们既相互联系又具统一性，通过轴线的操纵来实现。两大景观区为:入口广场与商业街区（该广场集功能性与休闲性与一体，从交通上缓解购物中心人流集散的压力，同时也是购物人员休憩场地），小广场区分不满足人们的购物娱乐，休闲的功能，动静分区的过渡功能，人们交流休息考虑冥想的静态活动功能。入口广场与小广场沿街绿带结合，形成连续的步行景观界面的节点，入口广场成为半圆的形态增强入口的标志性，与小广场遥呼相应，对人流起一定的导向性。加强景观的纵深感，吸引人流进入。

5、夜景照明本项目作为元阳县的公共活动场所，为满足日益丰富的夜生活需求，实施夜景亮化工程，运用各类灯光照明器具，精心设计，成为元阳县城中一道亮丽的风景线。

夜景照明可依照商业区的具体环境进行合理布局及灯具选择，计算照度，色调搭配。采纳泛光照明为主，且随部位的不同作相应的隐蔽处理，泛光照明作为夜景灯光照明的要紧方式，起着打亮建筑楼体的作用，提升人们的视觉档次，提高商业街的夜景品位。

点的照明为辅，点的照明即分散阵列的灯光点缀，弥补了一些现代建筑楼体使用玻璃幕墙等平面材质而使灯光略显单调的缺憾。5.5建筑设计设计中从国内优秀商业街的理念中提取精髓，结合民族传统文化特征，力争制造一种亲切而又不致的现代式建筑新风格。立面造型采纳现代造型，建筑简洁、明快的建筑特征，同时又以一个清新的面貌呈现在世人面前。丰富的现代材质、多样的组合打破传统商业街千篇一律的单调造型，营造丰富的街区气氛和个性。吻合都市中等收入人群的精神需求和审美趋向。建筑外立面采纳现代主义手法，结合中国古典建筑中提炼出的精华元素，通过虚实对比、竖线条与横线条的对比以及明快色彩、不同材质的运用，来构筑标志性的群体形象。交错的平台花园，使群体空间错落起伏，更使建筑物第五立面富有变化。优雅的天际线，灵动的建筑线条，不经意间都市品质生活格调已展露无遗。2、立面设计购物中心处于项目中心广场，景观条件优越，其内部功能以高档商铺为主。平面采取开放式设计，业主可自行分隔使用面积。在项目中心位置人流交汇处设计一广场，整个中心以丰富的空间、宜人的尺度、精巧的小品构筑规划地块的又一视觉中心；在地块4、5、6栋节点人流交汇处设计小广场。商业街为幸免其建筑空间过于呆板，分不以内街、平面变化等手段增加其空间的趣味。商业街环式延伸至南中心广场，提升商贸中心的商业价值。项目建筑1、2栋交通条件较优越，设置为餐饮中心。3、5栋景观条件较好，设置为购物中心。4、6、7栋位于项目内部，设置为娱乐休闲中心。第二节规划建设内容本项目应该严格按照元阳县城乡规划的相关规定进行规划设计。要紧建设内容有：购物中心、娱乐中心、餐饮中心等（详见总平面布置图）。第三节要紧技术经济指标1、经济技术指标序号名称数量备注1用地面积（亩）102规划建筑面积（㎡）8217.2不含地下商铺523.2㎡3建筑层数2、34绿化率30%5建筑密度48%6容积率1.23第六章工程技术方案第一节结构设计6.1.1工程概况本工程为2、3层商业用房，框架结构。6.1.2设计依据及设计要求1、设计依据（1）建筑专业提供的平、立、剖面图。（2）国家现行规范，规程。《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)《砌体结构设计规范》(GB50003-2001)2、风荷载情况:依照《建筑结构荷载规范》，差不多风压W=0.30KN/㎡，地面粗糙度为B类。3、设防烈度及抗震等级：依照《建筑抗震设计规范》，本地区抗震设防烈度为7度，设计差不多地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第二组。框架结构的抗震等级为三级。4、要紧使用荷载：依照《建筑结构荷载规范》，建筑楼屋面均布活荷载的标准值取值为：商业用房3.5KN/㎡餐饮2.5KN/㎡上人屋面2.0KN/㎡不上人屋面0.5KN/㎡5、建筑安全等级依照《建筑结构可靠度设计统一标准》，建筑安全等级为二级。6.1.3结构设计1、本工程为商业楼2-3层，采纳现浇钢筋混凝土框架结构（局部有剪力墙）。2、基础形式在地质勘察报告完成后再设计确定。6.1.4要紧结构构件框架柱:500X500，400X400，350X350等框架梁:200X500，200X400等次梁：200X400为主楼（屋面板）：100mm厚为主6.1.5要紧结构材料1、混凝土强度等级柱：C30，C25，C20梁，板：C30，C25，C202、钢筋：HRB400级、HPB235级钢筋。3、砌体：190，120系列混凝土小型空心砌块墙。第二节给排水设计6.2.1设计依据1、建筑专业提供的方案设计条件2、甲方提供的拟建场地内给排水资料及地形图3、《建筑防火设计规范》GB50016-2006（以下简称《建规》）4、《建筑给水排水设计规范》GB50015-20035、《室外给水设计设计规范》GB50013-20066、《室外排水设计设计规范》GB50014-20067、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140—20058、《生活饮用水卫生标准》GB5749-859、云南省用水定额标准—城镇商贸用水定额6.2.2设计范围本设计范围包含整个商业街室内给排水系统设计，室外给排水工程以及室外消防系统的设计等。6.2.3室外给水设计1、项目水源、水质、水压项目水源接自市政管网，由市政给水管引入DN150给水管接入商业街给水管网。其水质由该管网保证，进水水压为0.20Mpa。2、最高日用水量估算：（1）最高日生活用水量确定依照《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003，生活最高日用水量计算见计算表；各项用水量计算编号项目名称用水量标准L/(m2·d)用水单位m2时变化系数Kh用水时刻最高日用水量(m3/d)最大时用水量(m3/h)备注1餐饮（正餐）4015571262.285.192特色小吃2413901233.362.783商场（含地下）103643.212h36.4323.0364酒吧822150.412h176.332814.69445绿化与浇洒21994.78h40.56合计308.404826.20047未预见水量按相应水量的10%计算30.82.68总计339.204828.8004（2）消防用水量：按《建筑防火设计规范》GB50016-2006要求，室外消防用水量为10L/S。3、给水系统从市政路引DN150给水管进商业中心，依照拟建场地总体规划要求,分不设置生活给水系统、消防给水系统。为保证用水的可靠性和安全性，主干给水管网沿道路敷设，形成环状管网，经DN150水表计量后，向各用水点供水；给水管覆土深度一般应大于0.70米，进水点操纵水压为0.20Mpa，酒店绿化用水从室外给水管网接出，并设水表计量后单独设管网供给绿化用水。消火栓布置：消火栓采纳地上式室外消火栓，布置间距不大于120米。6.2.4室外排水设计1、排水体制：依照《都市排水规划规范》（GB50318-2000），新建城区采纳分流制排水体制。即雨水与污水采纳不同的管道排入室外市政下水道。2、最高日排水量估算：（1）污水量依照<<都市排水规划规范>>及总体规划要求,污水量按生活最高日用水量的80%计算。污水量为271.36384m3/d。（2）降雨量公式为：(升/公倾·秒)式中p—重现期,规划p=1年t—降雨历时,单位:分钟;地面积水时刻t1=8分钟。屋面t=5分钟。q—暴雨强度雨水量计算按Qy=qΨF式中：Ψ－指径流系数，一般Ψ＝0.63、排水系统室外污水管道及雨水管道沿道路敷设，充分利用自然地形，自流到排水管网。雨水直接排入都市雨水管网；生活污水经化粪池作局部处理后排入市政污水管网。6.2.5建筑给排水设计1、给水系统市政给水干管进水水压为0.20Mpa，针对本项目，商业建筑物多为三层以下，生活用水采纳无负压供水设备供给，都市自来水水量及水压充足时，直接由市政管网供水；最低卫生器具配水点处的静水压操纵在≤0.45Mpa，当水压大于0.35Mpa时采纳减压阀减压后供水。水量及水压小时，由无负压给水设备供给。给水管网采纳下行上给式。计量方式采纳在总进水管处设置总水表，各栋分不设置分户水表进行用水计量。2、消防系统（详见第九章）3、排水系统排水系统采纳雨污分流制排水。（1）污水量：271.36384m3/d（2）排水系统：雨水采纳有组织排水，屋面雨水经汇合后排入室外雨水沟，和场地雨水一道排入小区雨水管网，最后排入市政雨水管道。（3）粪便污水经化粪池，餐饮含油废水经隔油池后，与其它生活废水一起排入排入市政污水管网。4、管材及其接口，覆土深度（1）室内给水管、热水管采纳PP－R塑铝稳态复合管，热熔连接。（2）室外给水管采纳高密度聚乙烯给水塑料PE管，热熔连接，覆土深度一般≥700mm。（3）室内排水管采纳硬聚氯乙烯UPVC排水管，胶粘接口，室外排水管采纳HDPE中空双壁缠绕排水管，热熔套连接。第三节电气设计6.3.1设计依据本工程所采纳的有关规程规范要紧有：1、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）2、《供配电系统设计规范》（GB50052-95）3、《10KV以下变电所设计规范》（GB50053-94）4、《低压配电设计规范》（GB50054-95）5、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）6、《民用建筑照明设计标准》（GBJ133-90）7、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）8、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）9、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50016-98）10、《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T60311-2000）11、《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）12、《民用闭路监视系统工程技术标准》（GB50198-94）13、《有线电视系统工程技术规范》（GB50200-94）14、《安全防范工程程序与要求》（GA/T74-94）15、建设单位有关该工程的设计托付书及该工程的有关打算批文。6.3.2设计范围（1）10KV供配电系统；（2）动力配电系统；（3）室外灯光照明系统；（4）防雷及爱护接地系统；（5）强弱电系统；（6）智能化操纵设计；6.3.3负荷等级、供电电源及电压（1）负荷等级：按三级负荷供电。（2）供电电源及电压：采纳10KV高压供电，电源由市10KV电网引入，采纳电力电缆暗敷方式引入箱式变电站，小区设变电箱1座。负荷计算按需要系数法进行计算，其计算结果如下，详细计算见“负荷计算表”。用电设备总安装容量：

1810kW计算负荷：

有功负荷

1280kW无功负荷（补偿1400kvar后）

50kvar视在容量

1375kVA平均需要系数

0.71平均功率因数（补偿前）

0.78平均功率因数（补偿后）

0.93（3））供电电源和电压本工程由二路独立的10kV电源同时供电，以电缆埋地点式进入商业中心配变电站。上述两路10KV电源同时供电，并各承担本工程的50%电力负荷。本工程的动力、照明配电电压为380/220V。（4）配变电站商业中心设置10kV/0.4kV配变电所一座，其变压器安装容量为：2x1250kVA。配变电所10kV中间不设母联开关；变压器低压母线侧设母联开关，母联常断，母联开关和两侧电源总开关设电气联锁，先断后通。10kV配电柜选用中压负荷开关柜，10kV进线设置负荷开关爱护，变压器供电回路设置负荷开关加熔断器爱护。（5）电能计量及功率因数补偿本工程在配变电所集中设置低压电容器补偿屏进行自动补偿，总补偿容量2×350kvar，补偿后的功率因数达0.9以上。（6）配电设计配电系统低压配电采纳放射式与树干式相结合的方式，关于单台容量较大的负荷或重要负荷，如：商业中心、水泵房、消防中心等设备采纳放射式供电；关于一般商业用房负荷采纳树干式与放射式相结合的供电方式。消防动力设备、应急照明、变配电站用电等采纳双电源供电，并在末端互投。两路低压电源分不引自两台由不同高压电源供电的变压器的低压母线。（7）导线选择及线路敷设：线路采纳沿电缆桥架及穿管暗设。所有消防等重要设备供电均采纳放射式配电方式，照明供电采纳树干式和放射式相结合的配电方式。导线选用铜芯绝缘线，火灾报警线路及消防线路选用阻燃型。（8）接地系统：采纳TN-C-S系统，由配电箱引出专用PEN爱护线及进行总等电位联结。6.3.4照明设计1、本工程照明设计要紧为一般场所的一般照明设计，照明电源均引自变电所，供电采纳分区树干式和放射式相结合，重要场所照明、公用照明和应急照明采纳双电源切换箱供电。照明电源电压为220V，照明配电箱选用安全型配电箱。商场等采纳节能型荧光灯，设备房等采纳吸顶灯，楼梯、排烟房、走廊等要紧采纳节能型筒灯作主照明。按消防要求设置必要的应急照明灯和疏散照明指示灯。照明灯具一般采纳分区集中操纵，其他小房间、楼梯间、走廊等场所采纳分散操纵。所有的照明灯开关、插座均暗装。2、要紧场所的照度标准、光源类型、照明灯具型式；公共通道：采纳荧光灯为主，平均照度为100LX；3、事故照明及诱导标志疏散楼梯间、公共出入口、配电室、排烟房、走道等位置设应急照明及疏散指示灯。4、室外照明：（1）庭院照明：庭院照明要紧选用草坪灯配合绿化范围设置；（2）道路照明：每距20米，沿道路两面设置，采纳双端金卤灯；6.3.5防雷与接地本工程属三类防雷建筑，防雷爱护按三类防雷建筑设防。考虑直击雷、感应雷和大气过电压的爱护，本工程在低压进线处设置浪涌抑制器。低压配电系统的爱护接地点式采纳“TN-C-S”系统,在低压进线处PEN线进行重复接地。本工程采纳防雷接地与爱护接地共用接地体的联合接地点式。利用建筑物基础及桩基内钢筋作为接地极，其接地电阻值不应大于1欧。并按规范要求设置总等电位联结及局部等电位联接。6.3.6弱电安防（本讲明以下部分所涉及的弱电系统的设计均为推举性质的规划设计，具体视甲方要求而定）1、弱电部分考虑电视、电话、网络系统的分配与布线，在建筑区内沿弱电电缆沟敷设。分区域设置弱电转换箱，用钢管埋地引入各单体。2、背景音乐及紧急广播系统在广播室内设有镭射唱机、录音机等，走道、商场、餐厅等均设有背景音乐。当有火灾时，切断背景音乐，接通紧急广播。3、在小区内考虑集中安防中控室，配合专业公司完成所有管线及接口的预留。3、公共安全系统设计电视监控系统是现代化治理系统中一个必不可少的组成部分，它通过在进出入口，大厅，楼梯口，走道，重要房间等处设置摄像，显示，操纵，图像处理等部分组成。6.3.7需要讲明的问题1、用电回路按灯具，插座，卫生间，厨房电炊，空调用电等划分。2、弱电部分包括电视，电话，网络插座的布置设计，每户设一弱电箱进行配线。第七章节水节能措施第一节节水节能的必要性在世界经济全球化的今天，水资源已逐渐成为阻碍和制约各国经济进展的要紧因素，众所周知，我国是个水资源贫乏的国家，人均水资源的可利用率还不及世界平均水平的二分之一，能源紧缺已成为制约都市经济社会进展的“瓶颈”。在我国，水资源的分配极为不均，造成了我国普遍存在严峻的缺水状况。水资源的有效利用和节约用水是关乎都市经济进展和人民生活水平提高特不重要的问题。中国人口多，人均资源不足的差不多国情要求我们节约资源，高效和循环的利用资源。建设节约型社会进展循环经济，是中国可持续进展的重大战略举措。“节约用水，人人有责”已成为每个公民应具有的良好适应。增加节约意识，从现在做起，从自身做起，为节水节电贡献每一个人的力量，是都市进展的前提，也是文明市民的呼唤。节约，应该成为人们的一种生活方式；节约，应该成为每个人潜意识的自觉。依照中央建设节约型社会的要求，省政府强调搞好资源节约与综合利用，实现经济增长方式的全然转变，是促进经济社会可持续进展和人与自然和谐的全然保证，节约资源是贯彻中央提出建设节约型社会的进展趋势，项目的节能措施是对建设节约型社会的有力保障，红河州、元阳县作为国际旅游性都市，建筑的节能问题差不多十分迫切。第二节设计依据1、民用建筑节能治理规定（建设部令76号）；建设部其他建筑标准、规范。2、《公共建筑节能标准》；《公共建筑节能设计标准》（2005年3、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JCJ134—2001）；4、“当前国家鼓舞进展的节水设备（产品）目录”；“民用建筑节水措施”。第三节建筑节能1、总平面规划考虑建筑的朝向、风向、窗墙比和建筑体形系数等关系，要求自然通风良好，日照充足；加强室内通风、蓄热和隔热。2、对建筑外立面和材料进行节能设计。采纳新材料、新墙体（如保温节能墙体材料，禁止使用实心粘土砖）、新技术，提高建筑热环境综合指标。3、屋顶覆盖种植物；建筑室内采纳双层玻璃窗；尤其注重开发利用太阳能。第四节节电措施本项目拟采纳以下节电措施：1、优化系统接线，灵活调配电能，依照用电特点对部分负荷进行补偿投切，减少变压器空耗。2、选用新型的节能型用电设备和节能电机，采纳高效节能变压器、风机、水泵、电动机，高低压变频设备，智能节电装置，节能光源与电器，新型电池等，用电设备力求做到供电、用电及电力拖动系统合理配置，降低电耗，节约用电。3、照明节能应从照度合适，灯具布置合理，采纳高效光源和灯具，提高操纵水平等各个方面入手。4、高大房间和室外场所采取金属卤化物灯、高压钠灯等高光强气体放电光源，提高操纵水平等各个方面。5、较大场所采纳照明分区操纵开关。6、采纳各种节能开关和治理措施，如定时开关、调光开关、节能操纵器、限电器及照明自控治理系统等。7、充分利用自然光并依照自然光的照度变化，调整电气照明点亮的范围。8、尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利用，采纳太阳能热水器制备生活热水，在因天气或气候缘故热水器水温度达不到使用水温时，在利用其他辅助热源进行加热，以满足生活热水的要求。第五节节水措施本工程建设方案执行国家颁布的节能政策，从建筑设计、围护结构、设备选型的选择等方面力求满足工程节水、节能要求。1、认真贯彻执行《中华人民共和国水法》、《都市供水条件》、（国务院158号令）、建设部《都市节约用水治理方法》，将节约用水工作纳入正常工作的范畴，认真对待。2、合理的确定供排水方案，选用节能型管网，节约用水。3、安装计量仪表，加强对水的计量工作，严格计量治理制度，杜绝跑、冒、滴、漏。4、采纳节水型卫生洁具，公共卫生间的洗手盆，小便器采纳自闭式冲洗龙头，大便器采纳自闭式冲洗阀。5、对场地及屋面雨水通过雨水管网进行收集处理用于浇灌。6、室外绿化采纳节水型喷灌，节水型种植等。第八章环境阻碍评价第一节环境标准环境爱护是我国的一项差不多国策，必须在合理利用自然资源的同时，深入认识污染环境的根源和危害，有打算的爱护环境，预防环境质量的恶化，操纵环境污染。环境爱护标准：（1）《中华人民共和国环境爱护法》（2）《建设项目环境爱护治理条例》（国务院[1998]253号）（3）《建设项目环境爱护设计规定》（国计字[1986]002号）（4）《关于进一步做好建设项目环境爱护治理的几点意见》（国环[1993]015号）（5）《大气环境质量标准》（GB3095-96）二级（6）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）三类（7）《都市区域环境噪声标准》（GB3096-93）二类（8）《污水综合排放标准》（GB8987-1996）一级（9）《建筑施工场噪声标准》（GB12523-90）（10）《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）（11）《锅炉大气污染物排放标准》（GB13271-2001）第二节项目环境阻碍分析8.2.1建设期间对环境的阻碍本项目施工时将产生粉尘、噪声及废气等各类污染物，建设期间会对周围环境造成一定的阻碍，建设期间所产生的各项污染是整个工程的高污染期。1、废气：建设项目施工期在运进沙石、水泥、地基开挖时产生扬尘、扬尘以无组织排放的形式，借助风力在施工现场引起空气环境中总悬浮颗粒物（TSP）指标升高。另外，施工机械会有燃油烟气产生，燃油烟气中含有少量的烟尘、SO2、NO2、CO及CH等。2、废水：施工时产生的废水含大量泥沙、水泥等，产生量不定。另外，施工人员有少量生活废水产生，要紧污染物为CODcr、氨氮、磷酸盐、动植物油及悬浮物等。污水排放方式为随机分散，无组织间断排放。3、固体废物：施工中产生的固体废物为弃土（石）、废弃建筑材料及生活垃圾。4、噪声：施工期间由于使用推土机、电锯、电钻、混凝土振捣机、运输等机械，产生一定的噪声污染，源强约为75～100dB（A），其特点是具有突发性和间歇性。8.2.2建设期间环保措施1、施工工艺：应使用商品混凝土,不得在工地上进行混凝土搅拌，严格按照建筑治理部门施工环保治理规定进行文明施工。2、施工废水：施工排水或降雨需通过导排沟收集入专设的沉淀池，沉清后回用或排放。3、施工粉尘：为减少施工期建筑扬尘对周围环境造成污染，对施工场地需采取洒水抑尘措施，同时还应对被运输车辆污染的道路进行及时的清扫、冲洗。主体建筑物施工时立面用草席、安全网及防尘帷幕，进行全封闭施工，减少粉尘的传播和飞扬。4、施工噪声：施工期内应严格操纵施工时刻，合理调整高噪设备的使用时刻或采取临时隔声屏障，使建筑施工期间施工场地产生的噪声满足《建筑施工场界噪声限值》（GB2523-90）规定，幸免尽量降低噪声对周围住户或单位的阻碍。5、施工期水土流失：在基础开挖过程中，应做到开挖出来的土石方及时清理、运往弃渣场，不能及时清运的弃渣，在大风或降雨季节应使用土工布及时覆盖，幸免产生水土流失。在施工期，需一定量的土方回填，施工方只能向持有土料和石料开采许可证的料场购买土料和石料。植草、种树等绿化工作应按主体工程施工进度分段同步进行，对不能同步进行的部分，应对裸露的地表或覆土地段用土工布覆盖，幸免产生水土流失。6、光及振动污染防治：晚间施工照明应对光源加设遮光罩，对小型产噪声设备设置单独的隔声间，减少光及振动的阻碍。7、工程的装修：工程的内外装修应注意文明施工，推广清洁施工方式，提倡封闭施工，合理安排施工时刻，幸免噪声扰民和环境纠纷的发生。同时及时清运建筑垃圾，并应采纳环保型装饰材料。8、治理制度：在施工合同上加大对环保措施的执行力度，责任落实到人。8.2.3运营期间对环境的阻碍1、废气：废气要紧为运送物资的汽车驶入、驶出时排放的少量尾气及商户厨房产生的大量油烟废气，其中含CH、NO2、CO等污染物，餐饮中心厨房产生的油烟废气，可将其经油烟净化装置处理后排放，。2、固体废弃物：项目运营期间要紧固体废弃物为商户业主、消费人员扔弃的固体废弃物。生活垃圾按每人每天2kg计，生活垃圾日排放量2.2t。3、废水：废水要紧为生活、生产的废水，要紧成分为BOD5.CODcr.SS等。厕所废水经化粪池处理，餐饮废水经隔油池处理后通过沟渠排放至市政污水管网。8.2.4运营期间环境爱护措施1、废气：通过大量的室外绿化来净化周围的空气。2、固体废弃物：对各种固体废弃物应实施规范化治理，对能够回收利用的工程废旧材料予以充分回收利用。依照国家建设部和国家环保总局立即出台的《都市生活垃圾分类方法及评价标准》和环境爱护要求，将垃圾分为可回收垃圾、大件垃圾、可堆肥垃圾、可燃垃圾、有害垃圾及其它垃圾六大类，本项目依照环保要求将垃圾进行分类、收集、处理。3、废水：按照都市基础设施建设工程的规范要求，主体工程设计中必须设置雨污分流系统，雨水经排水沟（管）排入地表水体，项目设置中水处理系统，污水、废水通过处理达到《污水综合排放标准》（GB8987-1996）二级标准后排入市政排水管网，或用于社区绿值浇灌，厕污先进入化粪池，由区域环卫部门定期抽取，对地表水环境阻碍不大。第三节环境阻碍评价结论1、项目建设过程中可不能造成水土流失和地下水源污染。2、本项目所产生和排放的污染物大多属常规污染物，有成熟和适用处理工艺技术，环境爱护设施差不多齐全，污染物能够得到有效地处理，差不多可不能造成非人为的环境阻碍；3、在采取相应的环保措施后，本项目最终排放的污染物对周围环境空气及生态环境的阻碍程度和范围是有限的，而且能够操纵在国家有关环保标准同意的限值内，可不能降低现有环境的质量。4、项目建成后应加强对污水和废弃物收集、运送、贮存、处置以及监督治理工作，防止人为地造成环境污染；5、该建设项目环境阻碍从可行性研究的角度上是可行的。第九章劳动安全、卫生与消防第一节劳动安全、卫生为保证项目建成投入使用后符合职业安全卫生的要求，保障劳动者在劳动过程中安全与健康，项目实施过程必须符合国家的有关法规、标准的规定。设计过程不仅考虑建筑设计的先进性，经济合理性，同时结合卫生、防火防爆安全等方面进行全面的综合研究。从安全卫生角度动身，对可能存在的不安全因素采取行之有效的预防措施，安全与卫生技术措施和设施要与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。首先对建筑物的耐火等级、防火措施、安全疏散等设计严格执行设计规范要求。为了保证各项工作安全有序的完成，必须采取以下措施：1、对有害废物产生、排放和堆放场所设置警示牌。2、对易燃、易爆、有毒的物品实行专人治理，按制度发放。3、给小区保卫人员配备必要的爱护用品，做好安全卫生防护工作。4、经常检查和保持消防系统和器材的完好性，确保消防设施的启动可靠。5、做好公共场所的清扫保洁工作。第二节消防9.2.1设计依据1、《建筑防火设计规范》GB50016-20062、《建筑灭火器配置设计规范》GBJ50140-20053、《建筑内部装修设计防火规范》4、《自动喷水灭火系统设计规范》5、《火灾自动报警系统设计规范》9.2.2消防安全措施1、室外消防设施按《建筑设计防火规范》的要求，本项目合理地确定建筑的位置，满足建筑物间防火间距的要求，建筑物的周围留有满足消防车通行的环行消防车道，同时设计消防给水系统，室外消火栓与建筑物均匀分布，确保消防用水量。据防火规范在场址内设置消火栓，室外消火栓与生活给水管网合用，并按单距不大于120m设置室外地上式消火栓，爱护半径不大于150m。2、室内消防措施（1）消防给水与排水室外消防用水量为25L/s，室内消防用水量35L/s，火灾连续时刻为3小时。本项目消防给水系统与生活给水系统合用，给水管网呈现环状布置，利用屋顶设置高位水箱兼做消防水箱，储水量大于18m3，确保火灾初期的消防用水。室内消火栓布置保证同层有两支水枪充实水柱同时到达，充实水柱>10m，每个消火栓箱内设有报警和直接启动消防泵的按钮及卷盘。建筑物各层的人行通道、楼梯间、公共和场所按规范配置一定数量的灭火器。厨房的灶台和吸油烟机部位设置厨房专用灭火系统。在变配电室设置一套低压CO2气体灭火系统，项目建筑按轻危险级配置，配置基准为100平方米/A；灭火器采纳磷酸铵盐干粉灭火器MF/ABC3，灭火级不2A。（2）消防操纵在底层设有消防操纵室，自动喷淋、消火栓系统的火灾信号，屋顶水箱和消防水池的液位信号以及消防水泵的自动操纵均设在消防操纵室内。（3）电气防火在疏散走道和安全出入口设灯光疏散指示标志，并按规范要求的部位放置应急照明及事故广播系统。（4）防排烟设计有可开启外窗的的防烟楼梯间及其前室、采纳自然排烟方式，长度不超过60m的走道，有可开启外窗时可采纳自然排烟，可开启外窗面积不小于走道面积的2％。不具备自然排烟条件的设加压送风系统。第十章项目实施组织治理第一节项目招投标10.1.1招标依据1、《中华人民共和国招投标法》2、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》《中华人民共和国国家进展打算委员会第3号令》；3《招标公告公布暂行方法》（中华人民共和国国家打算进展委员会第4号令）；4、《工程建设项目自行招标试行方法》（中华人民共和国国家进展打算委员5号令）；5、《工程建设项目可行性研报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（中华人民共和国国家进展打算委员第9号令）；6、《评标委员会和评标方法暂行规定》（中华人民共和国国家进展打算委员第11号令）；7、《中华人民共和国政府采购法》。10.1.2招标组织原则1、严格执行国家及云南省招标制度。2、遵循公开、公平、公正和老实信用的原则，保证潜在招标人平等、便捷地猎取招标信息，保证评标活动的公正性。10.1.3招标范围项目详细规划、建筑设计；土建工程施工、建筑设备采购、安装。10.1.4招标方式采纳公开招标方式。第二节项目治理建设方职责1、建设方职责：行使业主职能和项目治理职能。参与编制工程项目的中长期建设规划和年度打算；负责投资建设工程项目的项目建议、打算立项、可行性研究、用地许可、地质勘察、方案设计、初步设计、项目概算及相关文件的编制和报批等前期工作；组织施工图设计与审查，编制项目预算并报有关部门审批；负责项目的施工报建、招标投标、托付监理、签订合同等施工预备工作；负责建设方投资建设工程项目施工全过程的协调和监管。2、项目治理方职责：项目治理方受建设方托付负责项目建设治理，利用自己的专业技术力量和治理经验，在项目策划、方案设计、前期预备、工程预算、施工招标、材料设备采购整个建设过程中，承担项目方案优化和设计优化治理、合同治理、施工治理、组织验收和保修等工作内容，对项目的投资、质量、安全和工期进行专业化的操纵与治理，确保项目顺利进行，实现合同目标，同意建设方有关部门的审查和监督，保证建设资金合理使用。第三节资金治理合理安排资金，积极、充分、扎实地抓好项目建设的各项工作。为了确保建设工期和质量，以及资金的合理使用，实行项目法人责任制。第十一章项目实施进度第一节建设工期项目建设总工期为11个月。第二节项目实施进度建设的项目严格按照国家差不多建设程序进行，实施进度打算如下：1、2010年2、2010年3、2010年4、2010年10月5、2010年11月6、2011年2月1至2011年3月完成项目室外附属工程建设。7、2011年5月，工程竣工验收及交付使用。第三节项目实施进度图工程项目实施进度图序号项目名称2010年2011年789101112123451项目建设相关行政审批手续办理2项目概念性规划方案及详细规划3施工图设计4场地平坦及三通5项目主体工程建设6项目室外附属工程建设7工程竣工验收第十二章投资、销售估算及资金筹措第一节投资估算12.1.1投资估算依据1、建筑工程及装饰工程按照2003《云南省建筑工程、建筑装饰装修工程消耗量定额》并参照类似工程的造价指标进行估算。2、安装工程按照2003《云南省安装工程消耗量定额》并参照类似工程的造价指标进行估算。3、市政、园林绿化工程按照2003《云南省市政工程、园林绿化工程消耗量定额》并参照类似工程的造价指标进行估算。4、材料及设备价格依照云南省建设厅、云南省统计局主办的《云南省工程建设材料设备价格信息》及当地询价综合计算。5、其他费用依照国家有关规定进行计算。6、依照工程深度，预备费按一、二部两部分费用之和，取4%计算。7、依照国家计委有关规定，价差预备费及投资方向调节税，不再计算。12.1.2投资估算编制范围1、建筑工程、装饰装修工程、给排水及消防工程、电气照明工程、弱电工程、室外场地及绿化工程。2、工程建设其他费，按有关规定计取。3、预备费。4、建设期贷款利息。12.1.3投资估算经估算，本项目建设总投资约为1816.12万元。12.1.3.1投资估算表1、第一部分建设安装工程费用1171.56万元。2、第二部分工程建设其他费554.00万元（其中征地费及契税415.454105万元）。3、预备费69.02万元。4、建设期贷款利息21.53万元。第二节销售估算12.2预售房(销售)收入估算表(万元)建筑面积8740.4㎡（含地下室）序号项目平方面积售房单位(元)/㎡合计(万元)备注1售房收入8740.433592936.0821.1购物中心312034001060.81.2餐饮中521.3娱乐中心2150.43300709.6321.4特色小吃中心1389.83300458.6341.5地下商场523.22800146.49612.3投资回报财务分析1、毛利润:2936.082万元－1816.12万元=1119.962万元2、营业税：2936.082万元×5.5%=161.48451万元3、投资利润：2936.082-2112.63-161.48451=958.47749万元4、投资利润率：52.78%投资估算汇总表序号工程名称或费用名称估算价值（万元）技术经济指标建筑安装工程费其他费用合价（万元）单位数量（㎡）单位价值（元）一建安工程费用1购物中心452.4358.80㎡312011502娱乐中心301.06247.3㎡2150.411503餐饮中心119179.06㎡155711504特色小吃中心180.67159.83㎡139011505地下室83.7168.02㎡523.21300小计1012.991012.99874011806室外及附属工程158.56158.56合计1171.551171.55二工程建设其他费1土地使用费415.454105415.454105亩102其他138.545895138.545895合计554554四预备费69.0269.02五建设期贷款利息21.5321.53六总计1171.556