公租房物业管理问题研究

摘要现在，中国大部分城市的社区都已经引进了物业管理。但是，我国的物业管理发展并不成熟。与外国的某些发达国家相比，我国的物业管理因为市场经济、地区经济发展水平、居民的收入水平、对物业管理的认知等原因，在全国的普及率仍有些偏低。随着时代的进步，人们生活水平的提高，居民对物业管理公司的服务质量也有了更多的要求，公租房的物业管理问题也越来越多，本文以公租房物业管理问题为出发点，探讨我国公租房的物业管理问题以及解决的对策措施，以期为我国公租房的物业管理服务做出一份贡献。关键词：公租房；物业管理；公租房物业管理问题公租房物业管理问题研究吴嘉玉（天津农学院经济管理学院）1引言现在，中国大部分城市的社区都已经引进了物业管理。据有关资料显示，截止2015年底，天津省现有各类物业面积计9.73亿平方米，其中居住类5.21亿平方米，占总量53.6%，非居住类4.52亿平方米，占总量46.4%。住宅小区近1.1万个，其中，商品房住宅小区5879个，占53.4%，售后房和公房住宅小区近5121个，占46.6%。在上海有7812个小区已经由业主成立了业主大会，所占的比例超过了上海住宅小区总数的80%。实施专业化物业管理的小区8738个，项目覆盖率达72.4%，面积覆盖率达97%，管理物业类型已经覆盖到不动产管理的所有领域[[]上海市物业管理行业发展现状[J].[]上海市物业管理行业发展现状[J].中国物业管理,2010,(01):8-9.人类发展至今已经可以满足生存的许多需要，而住房需求其中关乎每个切身需求。因此，世界各国为了保障中下层人民的生活权利，建立了与房屋相关的保障体系。就我国而言，国家在“十二五”规划中提出的建设保障住房3600万套，是有力的完善了我国的住房保障体系。随着时代的进步，生活水平的提高，居民对物业管理公司的服务质量也提出了更多的要求，公租房的物业管理问题也越来越多，例如，市场化的收费原则与公租房物业市场之间的矛盾、公租房物业管理角色与职责不清、公租房物业服务成本高而收费标准低等问题尤为明显，因此，本文将以公租房物业管理问题为出发点，探讨我国公租房的物业管理问题以及解决的对策措施，以期为我国的公租房物业管理作出贡献。2公租房及其物业管理的特点2.1公租房的特点在建立住房保障体系过程中，国家特别为中低收入人民建设了公共租赁住房，简称公租房。公租房大多是由政府政策扶持，其它社会主体通过建造或其他方法获得房源的住房。所以公租房大多向外迁而来的工人、大学毕业生等中低收入人群出租，同时公租房的所有权是归政府所有的。像经济适用房和廉租房一样，公租房的出现极大的缓解了住房的供求矛盾，实现了政府为人民服务的目的，赢的了群众的一致好评。政府的公租房政策现今还在推广的过程中，其借鉴了廉租房和经济适用房的经验，但有不同于两者，所以现在需要的是，我们的公租房管理者必须正确的管理好公租房，让其发挥真正的价值，真正的做到提高人民的生活水平，为人民谋福利[[]张瑞敏,吕晓娟.我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛,2008,(05):34-35.[]张瑞敏,吕晓娟.我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛,2008,(05):34-35.相比起以前的廉租房和经济适用房，公租房有更多更利于群众的优点。一，降低的对户籍的要求，允许外地人进行申请，扩大了住房申请者的范围，是一种更为合理的政策；二，公租房对于投资方予以放开一定的利润空间，在政策上还有着诸多的便利；三，公租房不同于廉租房和经济适用房，可以租赁也可以售卖，在部分地区甚至有着在租住满一定时间后可以按照建造价格购买；四，在进行时对于租住权和用户的收入水平有着要求，所以是对中低收入人群的有益政策。正是由于公租房的许多便利和好处，现今在北上广等经济较为发达的城市公租房的建造都已经步入了正轨，相信政府的公租房政策一定会更好的帮助中下层人民。2.2公租房物业管理的特点公租房物业服务与普通住宅物业服务有很大不同，它有其独自的特点。（1）公租房现在的产权形式还是以归政府所有为主，但是其产权形式因为筹集资金的渠道扩大和不同的社会经济主体的参与在朝这多元化的方向上发展。其中在部分地方政策中允许私人购买公租房，又形成了政府与个人共同用于产权的局面，因此较为容易常产生在物业上的权责问题。例如，重庆市作为我国房地产的先驱试点城市就有公租房住户可以购买租房的规定，所以也是出现以上的问题。（2）公租房小区在建设时就考虑到是为了保障中低收入者，所以小区的建设规模较大。这些中低收入人员包括外来务工人员、大学毕业生、残疾人等收入较低人员，低收入带来的是较低的消费能力，所以他们不想要缴纳物业管理费，同时也因为多数是流动性较大的工作者，人员的素质参差不齐和风俗习惯也各不相同，给物业公司的管理造成了很大的困难。就拿现在天津建成的公租房小区来看，这些小区主要是建设成超大规模的新城区模式，因小区的住房以满足中低收入，所以住房以小户型为主。就拿天津的民心佳园为例，从小区的调研的数据进行分析，民心佳园入住的居民人数超过16000户，居民人数超过4.5万，在众多的居民中还有着400多名残疾人以及188名的“两劳”释放人员。对于他们，我们的物流管理者需要的是有针对的进行物业管理服务。他们是属于社会的底层人员，所以没有经历过系统的物业管理服务，在小区居住不愿缴纳物业管理费用，也不能与物业管理做到良好的配合。除此之外，在公租房小区内还存在着另一种问题。部分物业公司在竞标政府的公租房项目时，没有对公租房小区进行实地的考察，盲目的提出了像，“工作人员24小时待命，保证随时上门服务”、“管道问题修理免费”、“小区公共卫生将按照国家标准”等等诺言，但是实际上缺乏物业管理费的公租房小区是无法承担的起这的费用，这使得物业公司的承诺最终无法实现，为将来的问题埋下了隐患。（3）由于公租房本身的共流动性，房子损坏消耗的费用较高。首先，公租房本身在建造时，质量上也无法按照严格要求；其次，大多数住户本来就只是暂时性的居住在此，因此对于房子毫不关心其价值，在使用期间大多会产生损坏的情况，使得公租房无论房子还是公共设施都容易损坏，造成维修费用增加，成本上升。（4）建设住宅的遗留问题引发的物业纠纷在公租房较多。在公租房小区，大多数的物业纠纷是关于建造时的遗留问题。公租房在建造时有本身的特殊情况，因此容易出现质量问题。还有公租房的一次性建造、参与方众多、规模较大、工程层层外包、利润低廉等特点，在用户入住后都会出现，影响住户和物业、住户和住户的关系，从而引发矛盾，例如产生物业纠纷就尤为明显。3公租房物业管理存在的问题3.1市场化的收费原则与公租房物业市场之间的矛盾现在，就我国的小区物业管理模式来看，大多数地区实行的还是小区物业由专门的物业公司进行管理的方法。专业的物业公司实行的都是根据市场原则进行收费管理的，而对于公租房用户来说，物业公司的物业管理费成本较高与其租住公租房的性价比不相符合。天津市的公租房发展走在前列，在2011年，就规定公租房的物业管理费用为1.03元/月·平方米。但是这规定的费用几乎与当时附近的商品房小区的物业管理费用平齐。入住公租房的大多是中低收入群体，他们的收入处于社会的最底层，消费能力较低，不能够正确的认识物业管理服务费用缴纳。因此，物业公司对于公租房的管理陷入一种困境，导致物流服务标准随着收费的不断下降而减值。物业公司也无法就此退出公租房小区的服务市场，是使得群众的利益得不到保障。3.2公租房物业管理角色与职责不清为物业管理纠纷埋下隐患目前，公租房在我国的发展还处于初期的阶段，许多的责任和管理的定位不明确、不清晰，不能够很好的处理物业、居民、政府三者之间的关系。虽然国家有着《公共租赁住房管理办法》、《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》等部分文件，在地方政府中重庆市也有其相关的法律法规，但是就物业的方面来说其规定模糊不清，在对物业公司的雇佣、公司本身的水平、缴费方式和费用水平、责任分布等等都未有明令规定，导致诸多问题出现。一般来说，物业公司的管理包括小区环境清理、维护小区公共秩序、公用设施设备维修养护等方面，因为公租房小区的特殊情况，物业公司还要做到密切配合政府做好小区的管理工作，例如代收公租房租金，监督住户在租用公租房当中发送的各种状况，同时关于小区的巡逻治安、社会保障、环境维护、医疗卫生等公共工作也需要物业公司做好管理。但是，也同样是公租房的特殊情况，使得部分租户产生物业公司包管一切的认识，有什么问题就找物业，与部分问题超出物业服务范围，却认为是物业的管理不当，而由此不缴物业费，从而引起了物业与住户之间的矛盾。3.3公租房物业服务成本高而收费标准低随着我国经济的持续发展，人口红利正在逐渐消失，人工成本在不断上涨。物业行业本身就是需要较多劳动力的劳动密集行行业，人工成本的上涨，带来的是物业公司服务成本的上升。然而，公租房是属于政府为中低收入者建立的一种社会保障性住房，其物业管理费用是要经过政府的统一定价，所以面对上涨的运营成本，物业公司不能在公租房小区提高收费标准。同时，政府现在对空置中的公租房的业务管理费也没有清晰的规定以至于物业公司无法明确的定位。这样的种种状况让物业企业难以为继，低收费和高成本的情况使物业入不敷出。而这样的结果最终是物业公司退出公租房市场，公租房小区因物业管理“脏乱差”、“贫民窟”成为其代名词。4解决公租房物业管理问题的对策建议4.1健全物业管理法规，建立公租房相关法令我国物业管理行业的立法明显落后于物业管理行业的发展，立法层次不高，法律法规体系未能成型，缺乏系统性和综合性的规范。这对于居民小区物业管理的发展会产生非常消极的影响。物业管理公司适用的法律主要是《物业管理条例》。当业主与物业管理公司之间发生纠纷时，无法用一个公平合理的尺度去衡量双方的对错，及划分责任范围，相关部门也无法迅速有效的解决双方之间的各种纠纷，长此以往，也会导致双方之间的矛盾更加的激化，这对于物业管理行业的发展非常不利。除此之外，对于任何行业来说，没有一个健全的法律监督体系，往往会让许多不法之徒有机可趁，做出危害社会的事情。首先是对目前的相关法律进行相应的修改及完善，目前我国的物业管理法律有《物业管理条例》、《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》、等。将不够完善的地方加以完善，对一些未涉及的部分应及时出台相关的规定，提高法律的可操作性。争取使物业管理服务的各项活动都有一个明确的法律依据，真正的做到有法可依。其次加强相关的监督机制。一方面，政府要加强对物业管理行业的监督管理，提高工作效率，促进物业管理的行业自律。另一方面，要加强业主委员会的建立，协同人大代表，社会代表等多方力量，监督物业管理行业。明确小区内物业和业主的责权利关系，这主要依赖于物业管理合同的签订，业主与物业管理公司签订物业管理合同时，应就彼此之间的责任权利等做好明确的规定且不应有疑义，无法划分时可按照有关法律的规定，这样一来可以有效保证业主的合法权益。公租房政策是国家为保障中低收入者制定的优惠政策，他能有效的保护低收入人群的合法权益。为了促进房地产市场的合理、健康发展，国家除了加大资金的投入力度以外，还应该尽快的制定相关的法律、法规，而地方政府要依据国家的法律法规，制定与地方实际情况相适应的政令。政府要在发展经济的同时保障下层人民的生活水平，尽快建立起完善的住房保障体系。现在是我国公租房发展的初期阶段，我们要吸收、借鉴其他国家的先进经验，同时也要进行实地的考察、研究，要发展出一条适合我国国情的公租房建设、发展之路。例如在法律法规的制定上，可以吸收外国经验，但是同时要看到我国公租房发展的方方面面，制定规范、合适的公租房政策法规，保护好人民群众的利益。4.2加强物业管理公司自身的建设和管理首先，物业要有效管理自身，建立一个有效运行的内部管理机制，包括良好的用人机制、系统的培训机制、规范的管理机制、严格的监督机制、有效的激励机制，强化服务意识，提高服务质量。积极听取业主等提出的有益的建议，并能够及时做出改善。对物业管理费用的收取应严格按照有关标准，增加有关费用的透明度，加强与业主之间的沟通，争取做到业主和物业公司的成功合作。其次，培训物业管理人员，提高物业管理人员的综合素质，以求达到国家专业人员的职业标准，进而提高物业管理服务的质量，主要包括做好房屋及配套设施设备的运行维护和修葺，公共环境的美化，居民小区的卫生保洁，公共秩序的维护，居民小区的安全防范等。最后，多听取业主提出的意见，不断完善自身不足之处。还可以根据不同居民小区业主的特点开展一些特色服务。4.3优化物业管理资金的获取途径和收费方式传统的物业企业的管理费收取一般是面向物业承租人。但是，由于公租房的特殊的非盈利性质，所导致的管理不确定性，使得小区租户对物业的满意度下降。为了改变这种情况，对公租房物业的市场化改革是必须的，这有利于公租房物业的更好发展。这一看法的得到了许多专业学者的一致认可。由此提出公租房的物业费用分为两部分，一部分有租户承担，另一部分由公租房的所有者来支付。这一措施需要在租户租住房子是将物业管理所需费用等相关情况写入合同，是其得到保障。这样既能有效的减少租户的负担，也保障了物业管理服务质量，给租户提供了良好的环境，还能维护公租房本身的价值，有利与公租房政策更好的为广大的人民群众提供帮助，促进社会和谐发展。此外，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”从国家的规定中，可以了解到对于物业管理费用的缴纳，作为公租房的管理机关是具有一定义务的。因此，为了促进公租房的健康、和谐发展，将租户的物业管理费用与公租房所有者要缴纳的费用分开缴纳，将物业管理费纳入公租房租金一同缴纳，单独核算。在签订合约时，应该在合同中将关于物业服务费用标准、分担责任、缴费方式、房租租金等有着明确而清晰的规定，明确双方的责任与义务，更好的履行物业服务4.4加强公租房的对象管理首先，公租房在国家的政策中是面对的除了中下收入住房困难的家庭，还有新就业的无房工人和来自农村的务工人员。他们是社会的底层人员，应该得到政府的帮助。但是，我们要从发达国家的发展教学中汲取经验，不能够让公租房成为单一低收入人群的聚集地，否则很容易成为“贫民窟”，变成历史遗留问题，加剧社会动荡。所以，保护这一阶层的人民群众是十分重要的，公租房是他们这个群体重要的过渡性住房。再来，就是关于人员的管理问题了。现在是公租房的发展阶段，房子是供不应求的，可入住的人数是有限的，而怎样正确的选择需要公租房的人，需要有关部门做大量的工作。现今常用的方法有摇号、信息透明化等，这事关乎人民群众的切身利益，所以一定要保证公平、公正、透明、清晰，这样才能更好的为人民群众服务。同时，在小区内设立社区居委会也是有益于小区发展的，公租房小区本身有着特殊的情况，租住者本身的素质是参差不齐，也就造就了鱼龙混杂的环境，对于这种情况，社区内部极易因为不同的生活习惯、行为方式产生矛盾，甚至出现不好的结果。所以就赋予社区居民委员会有重大责任，需要多开展公益活动，在社区内形成一种良好的环境氛围。面对社区内发生的问题，应用现代化的科学技术破解。例如，安装门禁系统等等。最后，再说明一下，关于租住者的退房情况。有部分的租房者在经过一段时间后，不在具备租房的资格，但是却迟迟不还退房子。这时需要的是物业和公租房所有者一同向租房者施加压力，同时在社区里公布租房者的收入情况。及时的对租房者进行监督，发现问题及时处理，确保租房者都是满足政府的政策要求，发现不合格者及时清除，把房子留给有需要的人。也许，现在公租房制度还不是很完善，但相信我们的制度会越发展越好的，同时这个制度也将会带给人民群众巨大的好处，促进我国社会和谐发展。4.5加快公租房的配套设施建设在公租房建设完成后，配套的是政府要发展的重要工作，保障低收入人群的基本生活是做好公租房的后期工作的重中之重进行大面积的生活设施的建设，对偏远地区的公租房的水、电、气等必需品正常的进行输送需要相关运营管理部门的合作。另外，公共设施包括医疗机构、学校等基础设施的建设要政府带头，除此之外，物业管理公司还需要对公租房其他方面建设等进行管理，从而提升公租房居住条件，提高入住率。4.6公租房租金市场化在国务院