梓潼项目可行性研究报告

梓潼工程市场可行性争论报告梓潼工程市场可行性争论报告中腾营销筹划中腾营销筹划梓潼工程可行性争论报告前 言世恒房地产开发梓潼工程前期依据纯粹市场化原则的定位思路根本确结果开放本次争论。摘要：本案宗地市场价值较大具备良好的市场前景本案的整体定位为梓潼最正确人居景观楼大盘本案的根本物业组合类型为住宅物业+商业物业进度是猎取收益最大化和躲避风险的最正确策略。单位变动本钱。其中销售价格和销售面积对本案经济收益的影响最为显著。根本原则确实立：在较短的投资回报期实现收益最大化的原则争论方法偏重于市场推测争论思路 争论方向界定·工程预判向区域性中高端产品进展方向·市场可行性研判，无视规划设计争论·不涉及产品定位争论 本案争论思路宏观进展时机研判工程可行 中观进展时机研判性研判微观进展时机研判

·宏观经济进展·房产宏观运行中高端市场潜量推测·房产板块进展状况·板块竞争关系·板块进展趋势基于板块的时机研判·竞争楼盘争论·消费者争论·工程特性基于供需的时机研判风险，直至工程可行性的判定产生。名目第一章梓潼县房地产宏观分析及时机研判其次章梓潼县房地产城市板块分析进展时机研判第三章竞争楼盘争论第四章消费者争论第五章财务分析第六章工程可行性研判梓潼房地产宏观分析及时机研判·地理环境梓潼位于四川盆地西北部，东部紧偎剑门关，西北襟带龙门山脉，南临川西平原。四周与梓潼游仙区、江油市、剑阁、盐亭、三台诸县毗邻，幅员面积1442平方公里，全县辖32个乡〔镇〕，329个行政村，15个社区居民委员会，2238个村民小组，总人口38万。梓潼距省会成都172公里，离中国西部科学电子城梓潼49公里，是镶嵌在“四川经济进展黄金开发线”上的一颗刺眼明珠。·历史梓潼历史悠久，风景独好。秦昭襄王二十二年〔公元前285年〕置县，因“东依梓林，西枕潼水”而得名。素有“通往蜀汉的千里古栈道上明珠”之称。全国重点文物保护单位七曲山大庙、七曲山国家森林公园处于剑门蜀道风光名胜旅游区的南端，以其全国文昌帝君发祥地和全国最大的古柏林而享誉海内外，以文昌文化、三国文化、汉文化、唐文化为特色的人文景观和自然风光，令游人流连沉醉，并有“帝乡”之称。梓潼地杰人灵，文运兴盛。孕育了司马相如、蒲辅周、海灯、李有行等历史文化名人。素·气候600米，属于亚热带潮湿季风气候，年平均气温16.5℃，无霜期263天，四季清楚，雨量充分，气候宜人。梓潼水土42%，已觉察和探明矿产资源20余种，主要有自然气、盐卤等。·根底建设城市根底设施渐渐完善。梓潼自然气与川西北气田联网，电力由西南电网供给，全县城乡供电系统配套，工业和生活用电充分，保证供给。通讯设施完善，设备先进，邮政通讯效劳网点遍布城乡。全县程控已增容到32023门，移动、联通、信息宽带网等通讯网点进展快速，有线电视网络掩盖设施日趋完善。投资经商、置业居家两适宜。·交通梓潼交通设施完善，是川西北重要的交通枢纽。县境内国道108线纵贯南302线横贯东西，宝成铁路复线和绵广高速大路擦境而过，梓潼603条大路与宝成铁路复线相1500多公里。·产业梓潼县农业兴旺。全县土地资源丰富，耕地、林地、草皮共占土地面积的三分之二，人均占有耕地面积占全市第一位。生猪、蚕茧、棉花、红麻均红苕、豆类，全县人平产粮５１０公斤。梓潼不仅是国家级杂交水稻制种县，而且是省蚕桑基地县、水禽进展重点县、瘦肉型商品猪基地县、产棉凤桔质优味浓，己载入《中国药典加工工业。饮池牌千佛曲酒系列产品，获莫斯科国际金奖。进展并带动第三产业。二．梓潼宏观经济进展状况·人口及城市化率4540454035302520151050总人口：万人城市化率138.23.20.080.380.360.340.320.300.280.260.240.220.2038.23.2万人。从整个梓潼来看，城市化进程进展并不明显，城市化率格外低。究其缘由，主要梓潼产业构成由农业为主，其次由于绵阳对梓潼区及辖区的强大辐射力量所致。但同一般的县级城市一样，梓潼对周边乡镇和资源表现出肯定的吸附力量。梓潼人口变动的特征是：辖区内城市化率在绵阳的人口吸附作用变动不大的同时，人口向梓潼区集聚。·GDP25202520151050GDP值增长率2023年15.292023年17.770.162023年20.340.140.160.160.150.150.140.14从GDP指标上看，梓潼经济运行状况良好，近三年稳步增长，且增长率都在10个点以上，从GDP主202316202314个百分点，下2个百分点。同时该现象也反映出梓潼区域经济较于其他县级城市活泼的特性。·产业构造2023年2023年2023年第一产业0.510.490.48其次产业0.180.180.20第三产业0.320.320.320.600.500.400.300.200.100.600.500.400.300.200.100.00小结： 梓潼宏观经济近两年整体增长平稳但有小幅波动。 梓潼整体城市化率低，进程不快的同时，乡镇人口向梓潼区集聚。三．梓潼房地产宏观进展状况·开发指标4000030000400003000020230100000施工面积竣工面积商品房销售建商品房空置面0.400.200.00-0.20-0.40-0.60筑面积积2023年35905248051793651142023年1967212363259044149增长率-0.45-0.500.44-0.19202304年的市场消化状况却欠佳，购置力集中在现房上面，空置率较高，但成交938元/平方米的市场均价；05年施工面积和竣工面积和空置率都分别消灭了45%、50%和19%的负增44%的正增长，有效0405827交均价为795，预售成交均价为842，可见在宏观政策的打压和市场舆论的100元/平方米的代价。〔〕由此可见，由于市场区域过小，消费潜力有限，开发商实力不强素养偏低等缘由，梓潼房地产市场波动较为利害，抗风险力量不强，跟风决策行为成为市场主流。在房价高、市场看好时纷纷立项，市场不好时便缩减开发量，并为急于回笼资金低价抛售，外乡开发商没有市场预见性，不能引导市场安康有序的进展，外埠实力开发商的介入是必定的结果，并会起到逐步标准市场的作用。0506成交均价恢复到900元/平方米以上，自身素养较高的楼盘均卖到1000/平方米以上，市场存量所剩无几，需方市场在完毕观望得以释放的同时市场5725的人认为无法推断，仅有17%度倾斜。·人均居住面积3030272520161513.31050梓潼绵阳成都2023112.7平方米，一方面反映出县级城市受土地价格和供给因素人均居住面积比一级城市偏高的特点，其与绵阳的差距也反映出居民生活水平偏低和房地产市场处于萌发状态的特征。四．宏观层面的市场时机研判〔市场潜力推测〕1．计算依据：·9千元以上〔家〔1：8〕12万以上物业〔1000元/120㎡住宅。·〔3.2万人〕·9.5：0.5。495100份购房可能性一。房，37%的被访者会在一年内购房。比例来源：现实消费者争论结论，并与官方数据吻合。·将来一年内的市场保守需求总量市场总量＝〔城镇人口总量＋城镇人口总量×0.05/0.95〕*0.2*0.37＝(3.2＋0.17)*0.2*0.37＝2493人3/831注：150套；将来一年内105000100平方米1050套。加上现有在建和存量房屋，将来一年内可能产生1200套。将来一年内市场总量831将来一年内市场总量831户现有供给150户110501651户1-369户注：市场潜量推测为现有居民静态推测，无视城市人口变动。本推测以支付力量为主要参照，无视消费偏好、居住习惯等因素。综上所述，梓潼房地产市场在将来一年内的潜在需求到达历史高，约有831100831001369户。结论：梓潼房地产市场消灭前所未有的市场机遇，将来一年内的市场需求将是3-4此如何在较短的时间内有效拦截有限的客户资源将是工程运作收益得以保障的关键节点。工程将来进展主要时机在于形成产品优势，并形成与其他竞争楼盘或板块的不行复制的差异性。第一章工程宗地状况：世恒梓潼工程〔案名待定〕：梓潼滨江路宗地状况地块规模：32商业、住宅综合用地容积率：1.5-2.0建筑密度：35％30米绿地率：35%立面造型：现代设计风格房屋间距：1：1公共设施：一处占地面积不低于30平方米的公厕该宗地于2023年5月 日由世恒公司以竞拍方式取得，成交价：20/亩其次章梓潼房地产城市板块分析进展时机研判城市板块的格局以及演化对工程定位至关重要。过对梓潼房地产这两大板块的分析以期查找工程进展时机。一．梓潼房产重点板块分析市中板块区域属性：传统的，旧混杂的商业居住混合区域。该片区房产进展主要依靠梓潼本地经济、人口增长而渐渐成型。商业、人口集聚的区域。区域优势生活配套完善，市内交通便捷。商业兴旺、市政配套完善。区域劣势旧建筑混杂。土地供给不规整，体量小，现代的品质楼盘开发受阻。土地供给少，供给有限。地理位置打算了不适宜深度居家。代表楼盘天意/潼鑫商业广场迎宾小区滨江板块区，梓潼将来CLD区域。进展方向简洁向该区域倾斜。区域优势具有不行复制的远山近水景观资源，并有效隔离市中心的嘈杂。5结合，离尘不离城。点。由于启动相对较晚，没有城市进展布局遗留问题，利于规划。区域劣势人气缺乏。商业、生活配套相对滞后。周边多为村民自建房，影响整体形象，且治安环境欠佳。代表楼盘潼江花园城市边缘板块区域属性：较生的，进展缓慢的、城乡结合处廉价的居住混杂板块依靠市区低收入人群和农村居民形成，进展水平滞后区域优势地价低廉区域劣势治安欠佳，现有居民普遍素养不高。距市中心较远，生活配套不便。代表楼盘处于最原始的自建自然消化状态，多为单体楼。二．板块竞争关系分析和需求的区域将渐渐外移。·梓潼房产受到城市进展规模限制并具备县级城市的亲城特性，所以梓潼房产的产生以市中板块为核心并向四周发散为模式，滨江板块因独特的临江地理特征和成片土地的供给，且与市中板块距离最近，作为市中板块的自然延长，将成为将来梓潼深度居家的首选之地，房产进展主要以临水景观资源，其房地产进展最开头以市中板块为核心，而后在市中板块临江区域形成较高端的产品供给。因此景观大盘将在滨江板块消灭，引领梓潼居住潮流，颠覆梓潼的闹市居家传统。·市场调研说明，被访者在“离尘不离城的景观大盘”和“处于繁华城中73%的被访者选择了前者，仅有10%选择了后者，另有18%表示无所谓。由此可见被访者因饱受市中心噪音、飘尘等环境污染而急待向城市宜居地段转移的渴望。表达了居住观念由地段向品质、环境的过渡和转型。结论：

高端产品最为强势的区域。第三章竞争楼盘争论随着市场的不断成熟，将来梓潼房地产市场细分和产品差异化将越来越显著。结合工程地块特征和市场状况，本案应定位于中高端产品，因此对竞争市场的争论应以梓潼中高端产品市场为依据。从目前市场供给状况和产品形态来看，工程主要竞争对手为：38A宗地待开发工程产市场的消费趋势。一、梓潼现有代表性楼盘分析◆天意/潼鑫商业广场1、概况：位于梓潼崇文街〔县委对面，由四川天意房地产开发开发。工程1088套，一二层为商铺，商业面积约6千平方米。建筑形态为多层，上住下商，全框架构造。2、推广主题：人气/商气/财气3、广告定位语：都市生活财宝基业按揭银行信用社按揭银行信用社付款方式一次性付款、830占地面积10总建面2商业面积6M2左右容积率0.4绿化率30％开盘日期未开盘总套数住：88交房日期不详总销售率70-80％最高价2250/M2最低价980/M2均 价1100/M2工程主题都市生活、财宝基业户型面积90～180M2、广告投放户外路牌、夹报促销手段3个点物业治理暂未定物管费0.3工程配套交通状况上住下商，生活配套齐全。出行便利广告推广成都大智品牌推广卖点城市中心，商业核心区，配套齐全，水景步行街，一站式消费。推广卖点城市中心，商业核心区，配套齐全，水景步行街，一站式消费。－－利用内部认购收取预付款等方式积存客户，低价入市，并赐予肯定优待。◆迎宾小区1、概况：位于梓潼迎宾路，梓潼最大的市政绿化广场东操场侧,由梓潼县华昌房地1088套，一二层为商铺，6千平方米。建筑形态为多层，上住下商，全框架构造。2、推广主题：自然/安康/文化3、广告定位语：同上占地面积占地面积10总建面1.2万㎡左 商业面积1M2左右右容积率0.3绿化率28％开盘日期不详点物业治理暂未定物管费 0.3工程配套交通状况上住下商，生活配套齐全。出行便利总套数住：85总套数住：85户交房日期不详总销售率80-90％最高价1140元/M2 最低价930/M2均价1050/M2按揭银行信用社付款方式一次性付款、830推广卖点地理位置,建筑风格和户型,可视对讲,远程抄表。工程主题自然\安康\文化户型面积M2、广告投放DM促销手段31－－优越地理位置，智能化安防系统，远程抄表等。－－低价入市，并赐予肯定优待。结论：

综合来看，梓潼已有工程除天意/潼鑫商业广场外，根本处于工程规模较小〔2万平方米以内〕无内外部景观，自身配套薄弱的状态，其主要依靠城市已有的外部商业、市政配套，因此还停留在地段诉求上，地段成为定价的主要依据，从工程品质来看，规划设计等均不尽人意，市调时很多人认为潼江花园建筑和景观设计失败。因此中高端景观大盘成为梓潼房地产市场的构造性空白，近期可能产生A宗地。A宗地的开发定位极可能与本案同质化，梓潼需方市场有限，因此应先其一步抢占需方市场，加快工程进度和营销推广，先入为主。第四章潜在消费者争论－－离尘不离城的景观大盘是被访者置业首选。倾向于城市交通、生活及商业配套成熟的区域是梓潼房产消费的特征之一。滨江板块的选择率较高〔73％〕反映出梓潼房产消费对山水资源的偏好。由于该区域基本实现了城市生活和品质住宅的双重结合，所以是将来高端消费的重要片区。对市中区板块、城市边缘板块的承受程度较低说明其他板块尚未形成强势的品质居住片区，和其他县级城市类似，梓潼高端购房群体对繁华的城市生活有偏好。585149%。－－目前梓潼中高端楼盘中大约有80％的住户没有私车，中高端消费群体对城市公共交通的依靠性很强。由于水资源区域离市中心很近，可以共享城市配套的同时具备较好的景观优势，这是临江区域所不行比较的。这也是临江资源承受程度较高的一个重要缘由。－－工程区域知晓度极高，有98％的被访者表示对该片区生疏，并认为风水较好，适宜居家。－－对于片区的优势认知，77%的被访者认为工程地块开发住宅产品最大的优势是：外部景观良好；33%的被访者认为工程整体生活配套设施完善，由于地块距市中心较近；31%的被访者对于工程的升值潜力有较高预期；26%的被访者认为工程地块交通便利。23%被86月竣工的拦河负面印象。－－被访者购房目的来看，主要以自己居住为主，占76％；纯投资目的的4％，投资性购置比例小是梓潼房地产市场的特征。结论：购房者对城市生活有偏好，并倾向于购置交通、生活配套完善的并性，将成为中高端产品将来进展的主要区域。工程区域被访者认知度高，美誉度也较高。对工程正面形象树立利好。第五章财务分析一、工程规划设计及根底技术经济指标拟建方案：一般多层11、规划建设用地面积：32.43亩〔21623平方米〕2、用地性质：居住兼商业用地3、总建筑面积：43110其中：住宅建筑面积：40710平方米商业建筑面积：2400平方米〔含：社区配套及公共设施建筑面积：约400平方米〕5、容积率：2.06、建筑密度：35％7、绿化率：37%8、总户数：户9、室外停车位：66个二、物业投资开发费用估算本钱：43,261,258费用名称公式单价面积〔比例〕总价〔元〕一、土地成本6,427,200款〔1*一〕190,500.006,180,0001.2、契税二、房屋建0.04247,200安费用〔2.1+2.2.+2.3〕21,903,0002.1、框架部分〔2.1*①〕540.001,080,0002.2、砖混部分〔2.2*②〕500.0020,623,0002.3、其他配套设施〔单价*面积〕800.00250.000200,000三、间接费〔3.1+3.2+3.3+3.4用+3.5〕613,1893.1、设计〔7*3.1〕7.00302,7223.2、地勘40,0003.3、审图〔二*0.15%〕0.00232,8553.4、监理〔二*0.40%〕0.00487,6123.5、决算审计等150,000〔4.0+4.1+4.2+4.3四、开发报+4.4+4.5+4.6+4.7+建费4.8+4.9〕1,556,5294.0、城市配套〔7*4.0〕25.001,081,1504.1、人防〔7*4.1〕04.2、质监费〔二*0.28%〕0.00361,3284.3、招标业务及交易服务费〔二*0.08%〕0.00117,5224.4、环保排污及环境评0测费〔7*4.4〕4.5、室内环境检测50,0004.6、型墙〔7*4.6〕6.00体259,476、白蚁防治4.8、散装水〔7*4.7〕1.0043,246泥〔7*4.8〕0.0004.9、档案服〔二*4.9〕0.0043,806务五、附属工程〔5.1+5.2+5.3〕2,032,4605.1、围墙、道路、管线1,000,0005.2、绿化景观600,0005.3、外墙保温10.00432,460六、水、电、〔6.1+6.2+6.3+6.4气配套〕3,440,0006.1、高压供400KV*2500,0006.2、水〔6.2*户数〕3,060.00420.0001,285,2006.3 电〔6.3*户数〕3,580.00420.0001,503,6006.4 视〔6.4*户数〕360.00420.000151,200销售税费〔7.1+7.2+7.3+7.4+7.5+7.6+7.7〕6,606,1607.1、测绘费1.8077,8437.2、修理基金〔二*1.50%〕0.015328,545附加、印花〔九*6.75%〕0.0683,138,4807.4、登记费150,000营销〔九*3%〕0.0301,394,8807.6、治理费〔九*2%〕0.020929,9207.7、资金利息500,0007.8、土地增值税4.0086,492见的费用〔九*2%〕0.020929,920三、工程销售收入测算〔一〕工程销售单价确实定通过对本工程所在区域及周边竞争楼盘的价格比照，承受市场比较法，确定住宅的销售价格。1、可比案例状况在竞争楼盘章节已有介绍工程名称比较案例工程名称比较案例修正幅度影响因素距城区距离区域因素交通便捷度片区档次感观地块属性公用配套设施地形、地质条件地块素养人文环境污染状况将来进展潜质展望社区环境产品属性社区性质内部配套设施建筑类型建筑建筑外观本体单体户型设计修正指数〔％〕可比价格〔元/㎡〕本案潼鑫商业广场〔多层〕迎宾小区〔多层〕9+30%+20%10+30%+20%7+20%+5%7+20%+10%60%-20%5-10%-10%7-15%-10%8+10%0%10-10%-20%9+10%-10