文昌综合考察课件

认知海南——经济现状一海南市场主要以三亚、海口为主，经过近10年的调整，基础相对比较稳固，自03年后开始了新一轮启动，而其他城市发展则相对落后。

三亚海南房地产市场的龙头；定位于外向型旅游度假市场，逐渐走高端趋势；2011三亚销售商品房9292套岛外占84.8%；销售均价在22076元/M2左右。海南的省会城市，发展基础较好；定位呈内、外联动型需求特征；2011年海口销售商品住房134367套岛外占68.35%；销售均价在9000-10000元/M2左右。海口月份123456789101112销量总购买量岛外购买岛内购买海南是旅游城市，房地产市场由于大量岛外购买力也形成了季节性销量变化。旅游旺季岛外购买占70％，旅游淡季则岛内购买占70％；海南本地对购房需求不大，多自己有地建房；新海南人对购房有一定需求量，购房时间在一年中较平均。海南房地产市场销售量季节变化图受其独特的气候的影响，海南房地产市场销售呈现明显季节性海南省的四大重点工程建设将给文昌带来巨大的发展动力航权开放：随着海南三、四、五航权的开放，海南将成为东南亚乃至整个亚洲的一个新的航空中转枢纽，由此所带来的客流、物流、资金流、机会流，营造出巨大的国际空港经济机会价值。海底隧道：如果海南能够启动海底隧道项目，天堑变通途将不再成为梦想。海、陆、空立体大交通构架将使海口有效地连接内陆，沟通全球，构筑世界经济一体化格局指日可待。轻轨建设：海南从2008年建设从海口到三亚的城际轻轨，全程70分钟。轻轨将使两地之间的时间成本大大节约，有利于城市之间经济结构重组，打造完善的大海南经济产业体系。目前已经完全通车卫星发射基地：2014年竣工海南预建文昌卫星发射基地，项目的落成将带动科技主题旅游产业的发展，形成海南新的经济增长点。新经济力量必将为海南带来巨大的推动力，在构成多极复合产业体系过程中商机无限。文昌市——中等滨海花园城：提倡海南十一五规划，文昌将逐步发展成为一个中等滨海花园城市；投资170亿元，高速和内部公交的建设和完善。（琼海地区的轻轨交通全面启动）提出高水平开发无居民海岛，把其建设成为一个世界著名、亚洲一流的度假休闲目的地；交通设施的完善，将为城市互动创造基础条件文昌规划中的主要项目有三亚海棠湾综合开发区万宁神州半岛旅游开发区文昌铜鼓岭旅游开发区、航天发射中心（航天城）海口新埠文昌西线沿海地带将规划形成一个高端度假休闲带文昌“点”型城市发展向“线”型沿海带发展，再由线向面的格局发展，全面成为中国后花园的健康岛海南将依托目前形成的三亚、海口和博鳌3个节点，发展神州半岛等重点项目，并逐渐沿海形成东南亚最著名的度假休闲带，并由此逐渐带动内陆经济发展，成为地区经济中心和服务型城市。公路：东郊镇——发射场配套区约6公里。铁路：发射场配套区至粤海铁路轮渡码头公路里程约96公里，沿粤海铁路可通往全国各地。港口：发射场配套区至文昌市清澜港公路里程约15公里，清澜港为一级开放港口，可通往全国港口(含香港)和世界各地。空港：发射场配套区至海口美兰国际机场里程70公里。本次规划航天发射场配套区位于文昌市东郊镇东北部地区，文昌——东郊公路南侧，距文昌市文城镇约25公里航天主题公园将于航天发射场同时建设。建成后，可同时容纳3000人观看火箭发射。预计每天将有１０万人到这里旅游必将带动当地的消费；三是大批科学家在当地工作生活，将促进当地的经济和科技、文化的发展。还将间接地影响当地旅游、房地产等产业，大量的人流和资金也将大量涌向文昌。航天主题公园建设一期面积约6100亩，一期大概投资70亿，5大功能区，是集旅游观光、航天科普为一体的主题公园“神舟一号”、“神舟二号”、“神舟三号”“神舟六号”、“嫦娥”从月球上回来以后，以及将来其他发射上天的卫星火箭功成身退后都将会在主题公园内安家。航天博物馆为方便游客观看火箭升空的壮观场面，文昌航天主题公园规划中有，并专门设置海上观景平台。至2020年，规划区人口将达到2.1万人，火箭发射日最高接待1.2万人。由于项目的建设将带来就业岗位3.3万个(含发射场)。多处观景点里面除了介绍不同的运载火箭以及卫星，还将设置一个太空模拟空间，里面模拟真实的太空观察月球和地球的景色，游客可以像太空员一样感受漫步太空的感觉。太空馆新一代运载火箭最早可望在２０１０年进入发射市场”。海南航天发射基地和配套的太空旅游城最早应该在２０１０年之前建设和投入使用。文化：国际航天文化旅游区充实：补充、丰富旅游题材提升：扩大、提高国际知名度直接：重点项目引入，拉动基础建设间接：促进经济、文化、旅游、房地产的发展最大的契机在于发射基地的发展逐步完善；基地的重大意义和规模，促使文昌发展成为服务型航天城；文昌未来发展应该“内需＋外需”的复合型模式；航天发射场文昌的发展交通比较发达；人流少，人气不足；配套不完善房产开发处于空白阶段；海景是其唯一亮点;现状新海南人逐渐导入，消费结构升级房地产季节性销售规律减弱伴随城市知名度提高，现有国内滨海区必将升格为世界级滨海度假区度假型与居住型物业发展空间增大投资需求短期内会迅速爆发企业和私人高端物业市场成长提速度假生活物业类型多样化，相互促进，共同发展高端中端低端海南首座因产业而生的新城即将诞生，卫星城的建造必将引发城市功能的改变，从而对本案的未来发展产生本质影响上海地区，以普通市民为主，偏好普通户型；北京地区，经济实力强，对别墅、大户型等高端产品较偏爱；以温州、台州为代表的江浙地区，典型的投资者，会考虑物业的前景和投资额；东北地区，老干部占相当比例，用于养老；自2002年，这4个地区的居民开始大规模地在海南购房，主要集中在海口和三亚，所购房屋中海景单位占70％；现在四川、重庆一部分客群也涌入海南。受气候和当地产业区结构影响，导致海南形成典型的外向型市场，其客群面向全国岛外消费以休闲、旅游、度假、购物的行为占大多数游客度假人士第二居所人士商务人士投资人士过客定义旅游观光休闲度假海南置业但不是第一居所洽谈生意、开会、出差办公在海口有公司或者固定投资转道到其他地方特征观光为主，报团参观景点休闲为主，追求时尚新潮，热爱锻炼和体育活动与气候季节有关系，生活有计划去海南的时间和季节都不固定，注重利益周期性往返海南，社交能力和影响力高在海口逗留时间短心里因素新鲜感---对陌生事物有强烈的好奇心轻松型—体验生活，乐观的生活态度归属感—日常生活熟悉海南压力感—背负工作任务成就感—追求个人利益价值观和生活方式消费能力一般，对地方特色感兴趣消费能力高，讲究品位消费比较务实讲究性价比消费能力最高，体面，精神需求高消费行为旅游、购物、娱乐休闲、购物、娱乐购物、休闲、娱乐休闲、娱乐、购物休闲、娱乐、购物

走进文昌——发展前景二文昌概况区域优势：文昌拥有最丰富的海洋资源，是海南

拥有海岸线最长的，拥有旅游景点最

多的的城市。文昌市位于海南省东北部，地处东经108°21′至111°03′，北纬19°20′至20°10′之间（美国夏威夷也处在同一纬度）。属于热带季风岛屿型气候，光、水、湿热、空气条件优越。东、南、北三面临海，全市南北长90公里，东西宽65公里，环疆长285公里，土地总面积2403平方公里，海岸线长206.7公里，海域面积4600平方公里。

全市平面轮廓近似半月形，南北长90公里，东西宽65公里，环疆长285公里，全市土地面积2347.48平方公里，折合352.万亩。占全省的7%。文昌概况气候优势：文昌具有适合旅游、度假、疗养的一流滨海气候条件地处东经108°21′至111°03′，北纬19°20′至20°10′之间（美国夏威夷也处在同一纬度）。属于热带季风岛屿型气候，光、水、湿热、空气条件优越。同纬度气候相当的世界著名旅游胜地檀香山（夏威夷）旅游优势:文昌市旅游资源丰富，集阳光、沙滩、海水、植被、风情、田园风光于一体，是海南省旅游重地。文昌概况高隆湾文昌概况文昌名片：人杰地灵、历史生态名城，七乡文昌孔庙宋氏故居椰子大观园张云逸将军文昌发展航天产业链发展效应：项目建成后，对于文昌市的社会经济，特别是科技、交通、旅游、房产的发展有极大地推动作用。航天城效应，将使得文昌成为海南必游之地，休闲旅游度假地产增值潜力巨大。文昌发展“一城两区”的发展规划：一定程度上提升了清澜区的开发价值和潜力，养生、度假、休闲、投资为一体的住宅成为主流。高隆湾区文昌发展

“两桥一路”和东环轻轨：进一步提升和完善文昌交通体系，大幅的提高文昌市的房地产业的价值和旅游产业的档次，加快推进文昌现在新型旅游城市的建设。

文昌房地产市场状况三文昌市十一五规划产业发展思路（1）实施“大企业进入、大项目带动”战略；（2）强力推进重点项目建设；（3）大力发展七大支柱产业：即：特色农业、资源型加工工业、航天产业、旅游业、房地产业、能源业和现代服务业市场特征

文昌旅游度假房地产开发范畴，具有海南房地产的共性特征依托文昌丰富的资源而建，有别于传统住宅项目的，融旅游、度假、休闲于一体。市场特征起步较晚，起点较高，发展迅速，房价呈跳跃式上涨态势发展。现在高隆湾区房均价为13000元每平米清澜区房均价为7500元每平米左右。3、规划起点高，带动性强生态航天城的规划、“两桥一路”及东环轻轨等重大项目和基础设施的建设，为文昌提供良好的投资环境，成为拉动文昌房价的主要因素之一。市场特征房地产投资成倍的增长，需求受按揭贷款严控，短期内存在供大于求的风险注：以上数据均来自搜房权威数据航天产业链带动效益明显，将为文昌的旅游、度假地产带来前所未有的机遇。市场特征市场特征大项目、小户型畅销：大项目品牌性更强，给客户更强的信任感；小户型总价低，满足岛外低门槛客户置业。市场特征北京、东北上海、江浙重庆、四川、贵州海南文昌

由于房价的上涨，文昌原有开发商也开始紧随海南一线开发商在全国推广，重点开始转向东北、华北地区，内蒙、太远等资源性区域。市场特征文昌房地产项目相对比较集中分布在文城镇、清澜区和高隆湾。相应的形成了三个板块，并各有特色。

文城镇主要面向的是文昌本地居民，房价4000元左右；清澜区和高隆湾主要面向的是岛外内地渡假的客户房价在7500元和13000元左右。

铜鼓岭板块目前正在规划建设中西靠航天城发射基地，以开发中高档滨海旅游度假公寓、酒店和休闲娱乐为主。由华隆投资集团和文昌市人民政府合作共同开发。海南土地供应及分布情况通过对相关数据及市场现状研究，现对2010—2011年海南房地产市场研判从土地供应、房地产市场运行监测、发展布局、供应量、宏观政策解读等方面做出分析如下：2009年1月-2010年7月海南省住宅类及旅游用地成交面积表行政区成交宗数总面积(公顷)白沙黎族自治县55.9976保亭黎族苗族自治县717.329昌江黎族自治县25.1838澄迈县1242.026儋州市9119.549定安县2295.3146海口市本级22151.393乐东黎族自治县1422.7731临高县2136.755陵水黎族自治县357.77琼海市8110.32琼中黎族苗族自治县1010.5211三亚市本级18178.869屯昌县54111.607万宁市76632.666文昌市19102.008五指山市729.6843合计2901829.77海南土地供应及分布情况从以上近两年土地成交数据可以看出，万宁市土地成交量最多，海口及三亚等海南中心城市土地成交相对较少，预示今后几年万宁将会存在大面积的开发及供应量，同时也从侧面体现出，海南中心城市的土地供应不足，未来市场将可能向周边区域发展。海南土地供应及分布情况自2010年1月《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布后，海南楼市的成交量和价格均大幅上升。据海南省住房和城乡建设厅统计，2月份海南平均房价为14087元，达到历史最高点，随后价格逐步回落，尤其在4月份国家连续出台一系列房地产调控政策后，市场观望气氛浓厚，成交量急剧萎缩。从上表可看出，在2009年销量猛增的情况下，呈现出全岛销量增幅远大于三亚销量增幅的市场特征。海南土地供应及分布情况海南独特的自然资源与亚热带、热带气候环境、交通发展现况是组成海南房地产发展布局的重要因素，使海南形成今天资源导向型分布的地产格局，并且呈现轴式发展趋势：南北带动、两翼推进、发展中部。泛海口区域东海岸沿线东海岸沿线东海岸沿线泛三亚地区中部地区西海岸沿线总之，海南市场以旅游地产为主要特点，与其他城市相比，旅游消费的非刚性注定海南市场的波动性更大，风险和机遇并存。海南土地供应及分布情况区域区域旅游资源特点区域房地产特点代表项目泛海口区域具备热带滨海度假休闲、观光、会展、商务、购物、文化、娱乐等复合型都市旅游资源海口房地产市场是海南最早发展起来的市场，市场较为成熟，市场容量较大，是本土客户比重最大的城市万科浪琴湾、富力盈溪谷、海口·外滩中心、江南城、国瑞城、鲁能海蓝椰风、海蓝福源、观澜湖泛三亚区域中国唯一热带滨海度假休闲旅游目的地海南最为成熟、最具代表性的旅游地产市场鲁能三亚湾、半山半岛、公主郡、卓达东方巴哈马、凤凰水城、福湾、清水湾、富力湾

、西山渡、石溪墅东海岸沿线国家海岸、航天城、亚洲论坛，集海景、温泉疗养、热带植被观光、国际会展为一体的滨海旅游休闲区东线高速为串联，借助政府规划，优越条件，将自然资源转化为地产资源，将以单纯欣赏海景、商务会议的客源转化为房地产客源博鳌：博鳌亚洲湾、宝莲城、千舟湾；万宁：神州半岛

文昌：航天城西海岸沿线自然保护区，原生海岸资源为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游地产开发属于初级阶段龙沐湾中部区域五指山、热带雨林、热带温泉，与滨海度假资源互补的热带雨林度假休闲养生和黎苗族文化风情旅游目的地先期低端度假产品催热市场，定位为养老、养生度假休闲地产山水绿世界、五指山林溪、双大和园、七仙瑶池

专家视野四专家视野海南东方之珠文昌“航天”构建拳头品牌新一代航天发射场落户文昌的消息为文昌旅游带来利好，国内外冲航天品牌而来的游客数不胜数。2010年，融科普教育、航天旅游、商业开发为一体的航天主题公园奠基，航天概念深入文昌旅游骨髓，航天城成为拳头品牌。去年春节，约有60个以“航天游”为卖点的团队进入文昌旅游。有关人士预计，数年后航天主题公园开园营运，文昌旅游将会“井喷”。裴成敏称，文昌启动航天旅游已进入倒计时。“椰林”彰显乡土本色椰风海韵是文昌旅游的一大卖点。海南椰子半文昌，文昌椰子半东郊。在文昌，无论是城镇，还是乡村，总有许多形态各异的椰树散落其中，“椰子之乡”的美誉名副其实。除了景区外，椰林田园风光的文明生态村也让许多游客留连忘返。文昌是海南省创建文明生态村较早的市县之一，全市现已建成文明生态村841个，占村庄总数的26.3%。早在2005年，文昌就抓准了自己的乡土本色定位，推出了农家乐乡村旅游，吸引了大量游客前往乡村景点游览。以排港、美柳文明生态村为例，每年黄金周接待团队量不低于30个，取得了良好的经济效益和社会效益。“文化侨乡”丰富旅游内涵文化往往决定着一个地方的旅游内涵和品位。在海南，文昌以其独特的人文地位而魅力十足。文昌古称紫贝县，后改为文昌县，意为“文运昌通”，有着2100年的古老文化，“文化之乡”可谓名副其实。因为当地人杰地灵，名人辈出。在明朝就出了良吏邢宥。近现代更是群星灿烂，涌现出宋庆龄及张云逸等多位名人。文昌还是着名的侨乡，120万海外侨胞分布在世界50多个国家和地区。在未来五年里，文昌将充分发挥历史文化积淀丰富的优势，大力发展文化事业，促进文化向各行业渗透，促进现代文化与传统文化相融合，提高居民文化素质，提升城市文化软实力；大力挖掘和弘扬具有文昌传统的优秀民间文化，充分利用航天、海洋、生态优势，大力发展航天、海洋、生态文化，打造全省文化名城。此外，文昌将进一步扩大海外联谊面，发挥海外华人华侨众多的优势，加强华人与华侨的乡情联谊，制定相关政策，鼓励华人华侨回乡投资创业，提升文昌国际化水平，打造华侨之乡品牌。航天城建设助力文昌发展推房地产类八类项目2012年文昌市计划投资续建、新建重点项目162个，涵盖航天城配套项目、基础设施项目、工业项目、农业项目、社会事业项目、保障性住房项目、旅游商贸服务项目、房地产项目等八大类，旨在借助航天城建设机遇，把谋划项目、加快项目建设当作文昌实现跨越式发展的强力抓手，备战2014。目前，文昌市正加快推进以“两桥一路”为重点的重大基础设施建设；加快文城旧城区道路柏油化改造和外围新道路建设；加快清澜片区、八门湾西岸的城市主干道建设；积极推进海文高速公路改造，争取开工建设文昌至琼海高速公路。积极推进清澜港码头改扩建工程、木兰港码头建设，完善清澜、铺前等主要港口设施。“两桥一路”项目是文昌市重点建设项目和重要基础设施项目，是文昌市东海岸沿线的产业生命之路。它的建成将把文昌市的铺前古镇、木兰头、抱虎角、月亮湾、铜鼓岭、宋氏祖居、东郊椰林、铺前湾、新埠湾、山雅湾、宝陵湾等特色旅游资源串成一线，使琼北旅游圈和东部滨海旅游资源紧密连接起来，形成全省新的旅游产业带。此外，实施中心城市带动中心镇、中心镇带动中心村联动发展战略。加快文城旧城区、清澜新市区和八门湾西岸三个主城区建设，将文城、东郊、东阁、文教和潭牛共同打造成环八门湾滨海城区。按照"产业集聚、人口集中、设施配套、扩容提质"的要求，推进铺前、锦山、龙楼、会文、蓬莱等中心镇建设，增强城镇的辐射带动功能。由此，文昌市将以产业结构优化升级为目标，充分发挥海南航天发射场建设对三次产业的辐射带动作用，培育有竞争力支柱产业集群，把文昌建设成为航天及其相关产业基地。专家视野文昌铺前大桥获建周边旅游资源被激活交通是实现旅游活动的必要手段，更是旅游发展的命脉。日前，连接海口文昌两市的跨海大桥——铺前大桥正式获国家发改委批准建设；而作为海口、定安、澄迈三市县交通要道的定海大桥，也计划于年内动工开建。值得期待的是，两座桥梁的建成后，不仅将解决周边群众的交通难题，而且将为琼北旅游发展注入新的活力。铺前大桥获建铺前周边旅游资源被激活海口至铺前车程仅需20多分钟站在文昌铺前镇炮台沟岸边远望，海水对面的海口塔市高楼清晰可见。在不久的未来，横跨这片苍茫大海，海口连接文昌铺前的跨海大桥即将动工建设。从此，往返海口和铺前，车程从2个多小时缩减为20多分钟，这样的巨大变化实现了一种令人憧憬的跨越。早在上个世纪20年代，铺前与海口之间就有着密集的人流商贾往来，往来的路径有两条，一条是水路，一条是陆路。从铺前镇搭机船到对岸的海口曲口，大约40多分钟的摆渡，然后再搭乘近1个小时的汽车就抵达海口市区。后来，罗豆镇的路修好之后，也可乘车去海口，但路程将近100公里。铺前大桥自文昌市铺前镇后沟村，接拟建的文昌滨海旅游公路，经三榜村、北港岛，止于海口市演丰镇塔市，接海口市规划建设的江东大道，全长5.7公里，其中跨海大桥长约3.8公里，两岸接线长约1.9公里。文昌清澜大桥合拢在即天堑变通途圆百年梦记者昨天在文昌清澜湾畔看到，正在建设的清澜大桥雄姿初显，一个个巨大的桥墩昂然矗立在清澜和东郊两岸当中，长约1000米，好似一只蛟龙出海横卧海面，托起正在架