地产市场研究报告 2007年杭州别墅市场研究报告

www.tuanyuan.tv第一部分

杭州房地产市场研究整体市场情况板块市场发展www.tuanyuan.tv土地市场•年份•1998•1999•2000•2001•2002•2003•2004•

•2

8出让成功

•块数(宗)23•23•28•51•66总面积(亩)

79•

•1

461124492686土地供应呈现上升趋势；郊区用地供应在增加；市场中存在大量的协议用地；低密度住宅用地受到严格控制。注：2007年底，杭州市除余杭、萧山区外，六大城区将有约•48001－630•0亩的1土地陆•续出4让，•总量•较大，土成地功供出让应量•较充足1，下沙板块0将是供地主8力，计划出0让土地20余3宗，均集中5于下沙南侧沿江地带。2007上半年杭州八大区块共出让土地3367亩，可供建筑面积457万平方米，其中住宅用地2036亩，商业金融办公用地833亩，工业用地498亩。从土地出让的分布来看，下沙区在上半年出让土地量最多，但据了解，大多为工业用地，西湖区出让量次之，主要为住宅用地，在所有区域中，西湖区住宅用地出让最多，占到了总住宅用地的38%。区块土地数量（幅）总面积（亩）住宅用地面积（亩）商业用地面积（亩）滨江区9250.0631.1638.9拱墅区6174.47132.2242.25江干区7253.6205.9747.63上城区5135.0295.0140.01西湖区12www.•tuany1u1a31nv

.02.t•

774.36356.66市场的持续规模放量与需求的理性发展造成供需求矛盾的不断激化；股市风险在聚集，更多的资金转入房产市场，进一步促进市场需求。www.tuanyuan.tv商品房供求状况·

2007年上半年杭州市的房价增幅出现小幅攀升。抽样调查显示，上半年，市区房屋销售价格上涨3.5%，其中商品房销售价格上涨3.6%，二手房销售价格上涨3.4％，在商品房中，商品住宅销售价格上涨4.0%，同比上升1个百分点。同时，房地产市场销售回暖。1-6月，全市商品房销售面积累计349.63万平方米，同比增长50.1%，增幅为2006年以来最高水平。www.tuanyuan.tv注：2005年及以前的为杭州市商品房成交价格，2006年为市区商品房成交价格。商品房价格情况板块市场情况www.tuanyuan.tv大板块竞争恶化，艰难拓进小板块新兴区域，市场追捧热点板块不断涌现，相互之间竞争激烈板块市场www.tuanyuan.tv福利分房1998

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2006城北三墩城西滨江复兴地区钱江新城城东市中心下沙转塘小和山、留下银湖闲林、老余杭湘湖之江各板块进一部发展www1.tuanyuan.tv9板块发展阶段城市房地产热点区域开发形成了众多板块，相互之间形成一定梯度，由城市中心区→远郊居住区过渡。板块分布www.tuanyuan.tv市中心版块价格坚定区域，代表楼盘有世贸丽晶城、深蓝广场；城东市区较少开发区域，代表项目有钱塘沁园、三华天运；钱江新城未来CBD中心，代表项目有倚天·盛世钱塘、水岸帝景；复兴区域高档江景住宅区，代表项目春江花月、滨江·金色海岸；城西文教区可接受度最高生活区，代表项目有枫华府第、华浙·银马公寓；城北价格适中的生活居住区，代表项目有锦昌文华、联合·世纪新筑；三墩近郊可居住性最强区域，代表项目有亲亲家园、广宇·西城年华；滨江集中供应的副城，代表项目彩虹城、倾城之恋；之江、转塘

杭城最高档生活区，集中了顶级别墅，代表项目有九溪玫瑰园、西湖高尔墅；www.tuanyuan.t留下、小和山新兴学院版块，v代表项目有浪漫和山、美达·九月森林；板块特征wwwwww..ttuuaannyyuuaann..ttvv城北均9000滨江均7500三墩均7500良渚均4500之江均9000闻堰均6000临平均5500城东九堡老余杭均5000闲林城西均13000均9000市中心均18000均7500下沙均6000均5500钱江新城均12000萧山均6000各板块价格分布各板块之间有比较明显的价格差异；价格呈同心圆分布，一般是由中心向外侧逐步降低；各板块之间发展不平衡，离城市中心同样的距离，价格有比较明显的差异；资源优势型板块价格相对较高；传统郊区版块价格上升变化较小，而城市边缘版块价格有比较明显的提升，如城北板块。www.tuanyuan.tv高端公寓板块www.tuanyuan.tv虽然别墅和公寓属于不同的产品类型，但由于人们消费能力的限制，两类消费市场在一定程度上必然存在着相互竞争，特别是某些特别高端公寓项目，其价值并不低于别墅，必然会使有限的市场群体形成一定分流，但这也不绝对，某些特定群体可能共同选择。目前杭州市区的主要高端公寓项目分布在市中心、城西、钱江新城、之江等区域，城市生活的便利性将影响很大一部分客户选择郊区偏远别墅。区域项目名称户型面积价格区域项目名称户型面积价格市中心现代领地110以上12000钱江新城金色海岸200-40026600金都华府13015000东方润园270-30019000宝善公寓128-22014000水岸帝景87.87-37516000紫庭花园130-17016500观谰53.4-172.412500檀香园90-14020000金基·晓庐90-23016000现代名苑130以上12000盛世钱塘144-19016000西湖8号公馆97-22550000春江花月160-200多18000城西银马公寓16018000赞成·林风139-17714000梧桐公寓120-15020000太和广场21513000兰庭国际120-16019000新城国际140-16014500今日嘉园40-15018000景江城市花园150-25016000西鉴枫景13510800钱江时代75-23011000枫华府第126-17021000凤凰城30-25013000雅戈尔地块楼面价1w5w71w2.tuan之y江uan.九t树公寓300以上36000v高端公寓项目第二部分

别墅房地产市场研究www.tuanyuan.tv整体市场情况区域市场研究整体市场情况www.tuanyuan.tv发展沿革启动阶段：将高端别墅纳入旅游景区中，奠定了杭州旅游景观房产的开发。2001年，大杭州格局形成，别墅开发正式大规模启动。1998年后，城西出现最早的排屋项目，同时杭州之江度假区开发进行。90年代中期，九堡一带开发了圆梦园等项目。90年代初开始起步，最早出现在银湖开发区。2002年开始，随着“旅游西进”战略的实施，大城西概念，出现板块聚集效应逐渐明显。萌芽阶段www.tuanyuan.tv发展阶段：大规模建设启动，区域概念形成。1990年城区之江银湖小和山西溪闲林青山湖良渚千岛湖湘湖www.tuanyuan.tv1995年1998年2000年2002年2004年现阶段别墅市场特征www.tuanyuan.tv开发规模大盘化；价格持续上涨，并保持坚挺；传统板块逐步走向成熟，供应量减少；同质化问题严重；风格呈现差异化；供应量持续放大；后市去化压力增大；购买客户大众化；产品设计合理化；现阶段杭城别墅市场特征www.tuanyuan.tv1、别墅供地稀缺，但别墅储备用地及目前在开发在售的别墅排屋体量依旧可观，主要集中于闲林、青山湖板块；2、别墅市场总体去化平稳，价格逐年走高；3、别墅开发规模化，显集群效应（500亩以上的开发楼盘近17个）；4、板块间和板块内别墅楼盘竞争激烈；上半年度整体别墅市场小结www.tuanyuan.tv别墅市场相对公寓来说较为稳定，2007年上半年别墅价格略有涨幅，涨幅基本在10％左右，销售情况持续稳定的增长，山水资源较好的楼盘涨幅在20％－30％之间。类别墅市场，尤其是排屋，销售较为火热，一些去年不能顺利去化的楼盘，如西溪山庄等，今年上半年销售情况较去年有了较大幅度的改善，银湖板块经

济型排屋，销售也较好。整个杭州别墅以及类别墅市场产品开发量较大，但生产放量程度不是太大，主要是各开发商根据市场情况来制定生产量。另外，别墅生产较缓慢，客户对

工程形象要求在提高，促使开发商注重内功，产品面市时间相对延缓。以整个

杭州别墅市场来说，目前供销两旺，投资需求相对在放大。wwwwww..ttuuaannyyuuaann..ttvv城区板块西溪板块小和山板块闲林板块青山湖板块良渚板块别墅市场板块分布图之江板块银湖板块湘湖板块桐庐板块千岛湖板块www.tuanyuan.tv城区板块主要特点：距离市中心很近；不足之处：没有山水景观资源；价格区间：独立别墅1000-2000万，排屋300-600万；代表项目：绿城桂花系列、南都林语别墅、紫金庭院、中大吴庄等；后市情况：受到土地资源的稀缺影响，城区将难再出现低密度住宅，开发基本已经绝迹。之江板块v主要特点：杭州目前最高端的别墅聚集区，有良好的外部景观资源，且与市中心较近；价格区间：别墅总价500万以上，排屋在400万以上。代表楼盘：九溪玫瑰园、西湖花园、南都西湖高尔夫、万安景月苑、云栖蝶谷、枫丹白露等；客户来源：私营企业主、大型企业高级管理层、省内其他区域私营业主、海外客户；后市展望：目前该区域可供建设用地十分稀缺，现有的别墅开发都比较早，已经销售完毕，目前更多的见于二手市场，近年来，有部分项目的后期建设推出，引起市场一定关注，主要有红石房产龙坞项目、赞成·岭上、九树公寓、西湖高尔夫、九溪玫瑰园（西区）、阳明谷等。项目名称户型价格销售情况西湖高尔夫二期300-400㎡二期价格为500-1400万/栋，三期价格未定一、二期销售完毕，三期2008年下半年推出九树公寓312-433㎡36000元/㎡共计60套，目前剩房20套左右阳明谷300－560㎡1500万元/套独立别墅128幢，双联35幢赞成岭上240㎡排屋未开盘，价格未定www.tuanyuan.t排屋共80多户银湖板块www.tuanyuan.tv主要特点：①开发时间较早，杭州最早的别墅区；②开发量大，超过100万平方米；③目前多为经济型排屋；④距离市中心较近；不足之处：相关的配套建设不完善；客户来源：杭州及省内私营企业主、企业高级管理层、新兴金领阶层等；后市情况：该板块一直以山地别墅供应为主，随着其他别墅板块的出现，供应的多元化，区域销售相对低迷，从2006年开始，不少项目开始专攻中低价的排屋市场，希望以此打破销售上的劣势，该区域目前大多数项目都为尾盘，但区域范围内还存在大量的可开发用地，后续将继续保持较高的开发状态。项目名称规模户型面积价格销售情况富春山居1000多亩别墅200-500㎡，花园面积350-1500㎡预计联排10000元/㎡，叠排7000元/㎡一期现场全部销售完毕，二期推出80－100户排屋，已没有别墅房源富春泉水湾930多亩排屋230-290㎡，别墅412-640㎡排屋7000，二期别墅均价11000元/㎡一期排屋104户，剩11套，别墅一期34户，今年3月新推了二期纯别墅房源，别墅房源量较多清源上林湖500亩排屋197-258㎡排屋7000－8000，双联13000一期销售排屋加别墅剩房

10套左右，二期11月推出，只有排屋，二期别墅明年推出大有清竹蓝庭180亩220-260㎡纯排屋，5300三期剩房60－70套，尾房三江鸣翠蓝湾700亩叠加170-200㎡，联排220㎡叠加4000元/㎡，联排5300元/㎡剩余少量房源，约6－7套尾房www.tuanyuan.tv小和山板块www.tuanyuan.tv主要特点：拥有良好的山地、森林景观，且紧邻高教园区，人文氛围浓郁，给区域增添了人文价值；价格区间：排屋150-250万，别墅300-1000万（高总价的森林别墅）；客户来源：企业管理层、私营业主、自由职业者、文艺界人士、大学教授及投资者；代表项目：美达·九月森林（已售完）、中能·浪漫和山（尾盘）及绿野春天；项目名称规模户型价格销售情况浪漫和山404亩别墅250-480㎡平均800万元/套排屋已全部销售完毕，目前剩余最后一批60多套山地别墅，预计9月份开盘绿野春天335亩290-400㎡别墅300-450万，已全部销售完毕，排屋9000元/㎡剩余10套左右排屋西溪板块v主要特点：杭州城区最近的景观别墅区，有国家西溪湿地这一稀缺资源，随着文一、文二路延伸段的建成，区域越发成熟，适合第一居所的景区别墅；客户来源：大学教授、政府官员、私营业主、律师、医生、高级技术人员等；代表项目：大华·西溪风情、和家园、留庄、百家乐项目等；价格：13000元/㎡以上；项目名称规模户型价格销售情况和家园870亩景观公寓140－350㎡，排屋、别墅未定未定未开盘，别墅合适推出未知，一期会有少量排屋，但主要以高层、小高层景观公寓为主大华·西溪风情1000亩主力240-300㎡www.tu500万元起价anyuan.t前三期已经销售完，四期9月推出，全排屋，共17幢别墅何时推出未知闲林板块v主要特点：杭州近郊别墅群，区域范围内供应量巨大，随着交通条件的改善，有极大的上升空间；代表项目：绿城·桃花源、江南春城·竹海水韵、华安·西溪山庄、广瑞·瑞城等；后市情况：该区域内现有项目开发规模巨大，都正处于开发过程中，且区域内存在大量的类似协议土地，后续竞争激烈；价格情况：各项目之间价格存在非常明显的差异，一般来讲排屋8000-10000元/㎡，独栋300-1000多万。项目名称规模户型价格销售情况绿城·桃花源2700亩260-500㎡1100多万/套目前销售水岸别墅江南春城·竹海水韵1300亩排屋209-271㎡14000元/㎡一期排屋剩余10多套广瑞·瑞城800亩230-280套均190万一期销售70%左右华安·西溪山庄2000亩ww2w4.0-t3u50a㎡nyua排n屋.均t

价8000元/㎡一期全部排屋约300多套www.tuanyuan.tv良渚板块主要特点：新石器时代晚期文化的发源地，文化底蕴深厚；价格:排屋6000-9000元/㎡，独栋600-700万；代表项目：竹径茶语（坡地叠加）、新湖·香格里拉；客户来源：杭州及周边企业主、高管人员、外地投资者；小结：该区域是最具文化底蕴的居住区，但虽然离城区距离不是特别远，但需要经过几个收费站，影响了该区域与市区的融合；该区域项目主要以度假产品为主；项目名称规模价格竹径茶语近1万亩坡地叠加6000-9000元/㎡新湖·香格里拉1128亩独栋600-700万湘湖板块v主要特点：具有良好的外部自然景观，与城区距离适中，多种类型的别墅物业都存在，以休闲度假为主；价格：排屋6000-10000元/㎡，独栋250-1000万；小结：该板块别墅起步比较晚，比较低的价格，加上环境优美，有江景、湖景、山景等多重自然景观，成为低密度住宅市场的后起之秀。项目名称规模户型价格销售情况苏黎士小镇428亩350-450㎡别墅450-800万，排屋均价8000元/㎡剩下30套左右通和·南岸花城680多亩200-250㎡叠排6000-7000元/㎡，联排7000-8500元/㎡剩下了最后一个组团，9月左右推出奥兰多小镇460亩一期500㎡以上均价18000元/㎡共80套，目前在售30套左右天乐·云都近1000亩联w排ww25w0.-2t8u0㎡anyu联a排n.15t0-180万，独栋250-350万月销1-2套青山湖板块www.tuanyuan.tv别墅开发特点：1、别墅楼盘开发楼盘数量和规模最为集中；2、单价与总价的价格水平相对较低；3、拥有不可多得的青山湖自然生态资源；价格区间：排屋100万以上，独栋150-600万；小结：随着杭徽高速的通车及02省道改善，无论从距离还是环境上来看，相对其他板块都有较强的价格优势，综合性价比高，吸引了大批人群，满足多次置业的需要，实现保值增殖；客户来源：湖区东侧主要面向杭州市场，湖区西侧面向杭州及区域市场，基本上为企业管理层、私营业主、高级知识分子等。www.tuanyuan.tv项目名称规模户型价格销售产品类型锦绣钱塘1150亩320-450㎡三期为280－300㎡的小户型独立别墅一期180-200万/栋，二期258万以上二期推出70套，目前剩

10多套，面积为300㎡，三期未推出山地别墅青城·山语间1500多亩一期260-350㎡，二期迷你别墅180-220㎡均价5700元/㎡，花园688元/㎡一期已全部卖完，二期剩房30多套，三期独立别墅未推出山地别墅中都青山湖畔3642多亩联体180-298㎡，二期独立别墅256－824㎡，花园400－800㎡8000-13000元/㎡剩二期原乡别墅8套，陡坡别墅2套，三期预计11月开盘，价格预计13000元/㎡山地别墅、湖景别墅青云山居1184亩一期337-430㎡300万元左右/套共四期，一期推79幢独立别墅，开盘时间未定山地别墅青山湖81号135亩www.340-550㎡南区270万元，北区tuan价yu格a未n定.，t

估v

计300万元/套以上南北区共81套，南区剩房4套，北区30多套独立别墅9月份即将推出坡地别墅板块分析www.tuanyuan.tv青山湖别墅区以山水资源作为依托，别墅形态以山地别墅为主，大致可分为北部区域合西部区域。青山湖北部别墅区共有8个项目，体量大多在1000亩左右，产品定位大致可分为三类：

1、以绿城西子为代表的玫瑰溪谷的高档定位2、以锦绣钱塘、青云山居的类北美风格为代表的中档别墅定位（200－300万元/幢为主）3、以青城山语间为代表的现代风格的经济型别墅（100－200万元/幢）北部区域大多数别墅区都不临湖，只有绿城项目南向面湖。青山湖西南部是以中都青山湖畔为代表的一盘独大格局，追求原别墅风格，讲究与自然的无限融合，力求原创风格，致力于打造原别墅博览，即每种风格的别墅量控制在

100幢以下，自然组团分布（18个小山包构成）。目前价格12000元/平方米，总价在400－500万元/幢为主。目前剩余房源为8幢，即将推出豪华组团，主力总价在600万元左右/幢，面积319－1100平方米。2007年上半年度，青山湖板块在售别墅楼盘销售状况较好，几个影响力楼盘房源稀缺，无大量房源可供销售，预计下半年将会逐渐放量。www.tuanyuan.tv千岛湖板块www.tuanyuan.tv随着杭千高速的开通，距离杭州只有1.5个小时，众多品牌开发企业进入。从目前已知的项目来看，几乎所有的高端项目都定位度假别墅，例如千岛湖·滨江度假酒店别墅、千岛湖润和度假村、天清度假别墅等，几乎每个项目都带有高级酒店，依山临水而建。绿城千岛湖项目亦是如此，根据市场调研，绿城项目规划有8幢小高层、高层，70年产权的1500多个精装休公寓与酒店单位，1幢五星级标准的绿城国际度假酒

店（暂名），1个游艇俱乐部，1条商业精品街。目前天清度假别墅价格在6000-7000元/㎡，翡翠岛·山水名墅每套面积300-500㎡，均价13000元/㎡。该区域多数项目还处于前期定位阶段，将迎来一个开发热潮，目前购买客户主要为私营业主和企业高级管理层。绿城千岛湖度假公寓开发商：杭州千岛湖绿城投资置业有限公司建筑单位：中建三局建设工程股份有限公司建筑设计：绿城建筑设计有限公司规划设计：上海同济城市规划设计研究院景观设计：澳大利亚PLACE装修设计：美国BLD设计公司美国WILLSON设计公司物业形态：8幢小高层、高层，70年产权的1500多个精装休公寓与酒店单位1幢五星级标准的绿城国际度假酒店（暂名）1个游艇俱乐部1条商业精品街www.tuanyuan.tv开盘时间：2007.8月占地面积：13.8万平方米售价：12000－17000元/平方米建筑面积：22万余平方米主力户型：70平方米（一房一卫），70方为最小面积，设置有200多、300多方的大户型面积，以度假自住型为主特点：西、北、南三面环水，4.5米开间，11米进深度假公寓（星级未定，投资型公寓暂定五星级标准）：管理公司：专业的酒店式公寓管理公司首期推出量：200多套五星级酒店（五星级）客房量：338间酒店管理公司：喜达屋集团（喜来登）www.tuanyuan.tv板块比较www.tuanyuan.tv板块名称自然环境资源人文环境交通条件生活配套开发成熟度合计城区59109841之江9999945银湖7576833小和山9988640西溪91099744闲林7686835良渚8965533湘湖9767837青山湖10587636千岛湖10556632wwwwww..ttuuaannyyuuaann..ttvv城区板块15000-50000元/㎡西溪板块8000-15000元/㎡小和山板块闲林板块8000-20000元/㎡7000-25000元/㎡青山湖板块5500-12000元/㎡良渚板块6000-15000元/㎡之江板块银湖板1块5000-35000元/㎡6000-20000元/㎡湘湖板块6000-18000元/㎡别墅市场板块价格分布图千岛湖板块00-13000元/㎡桐庐板块4000－5000元/㎡别墅板块价格分布基本上遵循由中心向外部逐渐降低；各板块内部项目都存在着十分明显的价格差异，究其原因，有产品的差异，开发商品牌的差异，所具有的区域小资源的差异；自然资源优越的区域价格相对较高；www.tuanyuan.tv板块产品情况www.tuanyuan.tv板块名称物业类型产品组成城区排屋、别墅平地之江别墅为主江景、山景、坡地银湖前期别墅为主，先开发排屋为主坡地小和山别墅、排屋坡地、森林西溪排屋为主湿地闲林排屋、别墅坡地、平地良渚排屋、别墅坡地湘湖别墅为主山地、水景、江景、平地青山湖别墅为主山地、湖景千岛湖别墅为主山地、湖景市场供求情况www.tuanyuan.tv市场中已知在售项目为58个，主要分布在湘湖、闲林、银湖、青山湖等地，部分传统别墅区的供应量在减少，新兴别墅区供应总量巨大；市场中存在的别墅类建设用地接近2.3万亩，其中青山湖区域占一半左右；整个市场潜在供应量在400万平方米左右，年推出供应量保持在70-80万平方米；每年市场去化量保持在50万平方米；整体市场供求关系良好，别墅和类别墅产品都能保持较好的销售情况；别墅市场消费群www.tuanyuan.tv消费者构成从历年来看,杭州别墅市场购买者已经逐渐分流成两个主要群体：一种以购买独立别墅为主的企业主；另一种以购买小型别墅、排屋为主城市中产阶层；行业身份：政府官员、企业主、金融保险业、高校教师、房地产相关人员、企业高级管理层、异地私营业主等。购买者的市场表现根据自己的承受力来设定物业的总价来选择该价格区间的产品。对于景观条件、配套设施、工程质量给予较多关注。别墅市场发展趋势•多种材质的运用，木结构、w轻w钢w.结t构u别an墅y；uan.tv经济型别墅、排屋成市场主角；住上一套前有院、后有园的有天有地的别墅是很多人心中的梦，随着社会的发展，别墅不再是十分稀缺的奢侈品，而已逐渐走进平常中产阶级家庭，经济型别墅和排屋是目前及未来阶段别墅市场消费的主流产品。渐入精装修时代；当精装修高档公寓开始陆续出现在杭州市场，并取得不错的销售战绩之后，

“精装修别墅”这个对杭州楼市而言还是新名词的概念，进入我们的视野。绿城桃花源推出53幢纯美式精装修别墅，这是杭州楼市首次将“成品”和“别墅”的概念嫁接在一起。中式别墅崭露头角；真正的第二居所别墅、排屋产品受期待；到目前为止，无论是城市近郊别墅还是远郊别墅，无论大别墅还是小

别墅，无论是度假别墅还是旅游别墅，杭州的别墅产品始终逃不出“一居”的本质。而事实上别墅的购买者中有一半以上把别墅当作“二居”来使用。户型设计偏“豪华”，户型功能“求大求全”是通病，许多别墅的内部功

能空间的使用率非常低。随着市场的发展，将出现一些与众不同的二居别

墅产品，例如150平方米的小别墅、三五好友同居度假的别墅、面向企业会所市场的别墅等等空间与尺度营造多样化；www.tuanyuan.tv独占资源的产品走俏市场在市场上相关产品同质化现象越来越严重的情况下，后天的东西可以简单的复制，先天资源将成为相互之间区别的重要因素。一些板块具有优越的外部自然景观，而且部分景观是具有独占性的，其周边的土地不可再生决定了相关项目的发展前景。www.tuanyuan.tv项目个案西湖·阳明谷销售热线：86651229

86651239开发商：浙江国信名盛置业有限公司建筑设计:澳大利亚五合建筑集团,上海天华建筑设计有限公司景观设计:美国EDSA景观设计公司销售地址：之江度假区常陇路6号现场

物业地址：西湖区之江度假区常陇路6号www.tuanyuan.tv物业形态：别墅,双联排屋占地面积：380亩，250000平方米总建筑面积：80000平方米容积率：0.3绿化面积：约16万平方米规划户数：独立别墅128幢，双联35幢均价：约1500万元/套面积范围：300－560平方米社区配套：约2万平方米星级大酒店约1700平方米艺术馆www.tuanyuan.tv九龙一号销售热线：87197222

87199888开发商：杭州银溪九龙房地产开发有限公司销售地址：杭州野生动物世界旁物业地址：富阳区银湖开发区九龙大道杭州野生动物世界旁建筑特色：每户都拥有两到三个的私家院落，100方左右的采光地下室。户型上利用中庭院、前后庭院、采光、小天井，解决了传统联体排屋中间套采光不好，从而出现暗房的情况。双会所设计：入口的商业会所设有咖啡吧、超市、洗衣房等便民设施，使您的生活尽享便捷，而小区内部休闲会所内各类体育设施、休闲服务等功能设置，使业主不出小区也能悠享品位生活。此外，对面还规划高尔夫练习场，可以让您闲暇时轻松运动。www.tuanyuan.tv物业形态：排屋和少量别墅建筑风格：中式占地面积：150亩规划套数：独立别墅共4幢排屋200多套绿化面积：每户大多拥有约100㎡左右的私家院落

开盘时间：2007年5月份开盘，12套样板房同时开放入住时间：2008-12-30均价：独立别墅已销售完，排屋300万元左右/套面积范围：200－400平方米主力面积：排屋206-280㎡，w每w户w.还t设u约an1y0y0u㎡a左n.右t的半地下室空间v西子玫瑰谷别墅（未开盘）销售热线：87987833

87987855开发商：临安西子房地产开发有限公司建筑设计：美国W.O.N.A与省城建院

销售地址：黄龙饭店一楼物业地址：座落于青山湖旅游度假区内基地位于青山湖以北、临安市区以东约8公里、青山街道以西4公里，距离杭州市区约40公里物业形态：独栋www.tuanyuan.tv占地面积：1600余亩，1065600平方米总建筑面积：261975平方米容积率：0.27规划套数：465绿化率：65%项目进度：项目计划于07年6月开工。预计整体开发计划将持续至2013年。项目计划与07年底或08年初开售。www.tuanyuan.tv项目经济指标v内容数据总占地106.98（公顷）总户数348栋其中北区小院别墅133栋独立别墅131栋其中南区森林豪宅84栋总建筑面积181060平方米其中北区114260平方米其中南区66800平方米公建13000平方米目前规容划积尚率处于细化调整阶段www0.t1u6a9n（yu其a中n.南t

区0.12，北区0.2）产品说明小院别墅介于别墅与排屋间的过渡产品，但其充分挖掘别墅户内空间价值，在保证户内居住舒适性的基础上，以南北、侧庭院以及组团庭院等的营造，强化庭院效果和与围合交流。独立别墅在绿城第三代别墅基础上，依据地理条件，室内外居住和资源占用空间在做进一步提升。森林豪宅在独立别墅的基础上，依据产品形态的不同，设置更为舒适的居住和资源占用空间。www.tuanyuan.tv宋城地中海别墅（56个游艇泊位）销售热线：82683300

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82366808开发商：杭州宋城景观房地产有限公司建筑设计：WICA华盛致城景观设计：日本TAM环境设计所物业管理公司：上海高力国际物业管理有限公司销售地址：第一世界大酒店物业地址：萧山区湘湖旅游度假区,南临湘湖，北依湘河www.tuanyuan.tv物业形态：别墅占地面积：约350亩，233334.50平方米，其中水域面积约95亩总建筑面积：约33000平方米容积率：0.15规划套数：56幢亲水豪宅绿化率：50%开盘时间：

2007年6月17日均价：1200万元/套起车位：每幢双车库主力面积：390－560平方米销售率：目前剩6－7套房源www.tuanyuan.tv桐庐区域市场发展www.tuanyuan.tv留下富春江桐庐杭新景高速公路/320国道发展契机杭千高速的开通极大的改善了杭州到桐庐的的通行条件，拉近了同杭州的距离，桐庐作为杭州通往千岛湖的必经之路，是休闲度假的中转站。作为一个休闲度假类的别墅项目，杭千高速成就了杭州、上海等城市购房远离城市喧嚣的生活梦想，一小时左右的交通又让购房者有离尘不离市的亲近感觉。区位www.tuanyuan.tv一条路改变一种生活杭千高速的建成区域交通www.tuanyuan.tv对外交通非常便利，主要有沪杭高速、杭宁高速、杭千高速三条高速线路以及320国道、05省道贯穿其中，形成通畅的交通网络。对内交通主要依靠320国道转到桐庐市区干道水上交通线主要依靠富春江，各景点间有通畅的水路联系，如果游艇可以顺利实施的话，可以完整领略湖光山色；区域市场概括www.tuanyuan.tv桐庐别墅市场随着桐庐整体住宅市场的成熟，其整体规划和产品品质不断提升，但应该清楚的看到桐庐市场对这种高总价住宅产品的吸纳能力是有限的。所以如何更多的引入外区域的客源将成为项目成功的关键。桐庐别墅产品的顺利销售与其得天独厚的自然地理条件有着唇齿相依的联系。故此以自然景观和休闲渡假为主要卖点的项目将在以后成为市场的主力。从别墅的价格来看，目前的整体价格比周遍地区的别墅价格低，这与到杭州等大城市的交通距离和整体产品的品质有较大的关系，随着产品的不断成熟和交通的完善，别墅的价格在未来一段时间内有较大的提高。桐庐别墅总供应量www.tuanyuan.tv项目名称聚龙湾大奇山居普罗旺斯普罗旺斯套数1166806623桐庐别墅市场目前在售的别墅项目不是很多，加上富春美庐总供应量应该在。但套总供应量在对于桐庐当地市场来说已经非常大了。其中一个最大的项目是大奇山居，该案以大奇山国家森林公园为卖点，营造绿色别墅区。聚龙湾位于分水河畔，对面为桐君山，该案走的是当下最流行的山水别墅路线。普罗旺斯和江南人家没有什么景观特色。但交通较前两个项目方便，距离市中心比较近。去化情况www.tuanyuan.tv项目名称聚龙湾大奇山居普罗旺斯售出套数1161208大奇山居本期开盘推出别墅143套，以排屋为主，目前售出120套，聚龙湾已经全部销售完毕，普罗旺斯排屋体量较小，目前售出8套左右。这样桐庐整个别墅市场总去化量为244套。这个销售量不是桐庐当地可以消化的了的，可见周边地区的客源是桐庐别墅市场必不可少的。值得关注的是聚龙湾和大奇山居。聚龙湾和本案具有相同的景观特色，其价格定位相对比较合理，层次分明。大奇山居同样有大奇山国家森林公园作为其主要卖点，别墅主要以135-185平方米的排屋为主，总价在44.5-61万左右。从几个项目的主力面积看，多数是以200平左右的排屋为主，只有普罗旺斯的排屋面积比较大，在300平左右。从价格上看，目前桐庐普通别墅的价格在3400-4300元/平方米左右，当然，好位置、高品质的高档别墅价格应该适当给予提升。项目个案春江·大奇山居销售热线：64213005

64216421开发商：桐庐家禾房地产开发有限公司物业地址：桐庐区江南新区大齐山路

销售地址：迎春南路405号建筑设计：桐庐建筑勘察设计有限公司景观设计：浙江绿城园林园艺绿化工程有限公司整合推广：浙江善发广告物业类型：多层、排屋、别墅，由大奇山居、层林阅、南香园、家和园、玉树阅、紫阳园、近水苑七大组团组成www.tuanyuan.tv开盘时间：2004-09-01开工时间：2003-10-1施工进度：现房占地面积：320亩，213120平方米建筑面积：16.2万平方米规划户数：1200面积范围：小别墅400平方米大别墅800平方米叠排：150－160平方米建筑密度：22％容积率：0.76绿化率：50％www.tuanyuan.tv房源量：一期共143套，叠排共13幢26户别墅均价：一期尾房3800元/平方米二期4500元/平方米小别墅180万元起大别墅288万元起，已销售完毕二期售价188万元/套起价排屋均价：叠排50－60万元/套内部配套：园内拥有46000平方米美轮美奂中央山林公园，超市、休闲商铺、会所、幼儿园等配套设施销售率：一期别墅剩4套，二期别墅刚刚推出不久，剩房较多，共30多户联排尚未推出，目前在售的为叠排，销售已经过半，1叠2房源已经全部销售完毕，剩房主要集中在3叠4房型。客源：杭州客户约20－30％左右www.tuanyuan.tv上海客户约10％左右富春美庐销售热线：85460636

64666222销售地址：文晖路106号2单元102室

开发商：桐庐富软房地产开发有限公司建筑设计：浙大安地规划建筑设计有限公司物业地址：面临富春江www.tuanyuan.tv占地面积：10万平方米，1期50亩，为软件培训基地，2期100亩，为纯别墅区建筑面积：3万平方米物业类型：带电梯独立别墅、叠拼小别墅（叠下有私家花园、叠上有入户花园、一梯一户）、排屋容积率：0.48绿化率：41％项目定位：国际化生态别墅区客群：1期软件园内有美国微软、INTEL、清华大学培训基地，设四星级标准客房、行政单间及别墅套房200余间，大小会议室及教室12间。同时配有商务中心、休闲娱乐中心等，设有棋牌室、健身房、乒乓球室、台球室，并设有桑拿房、美容室

及室外游泳池、网球室等www.tuanyuan.tv丽景·聚龙湾销售热线：64642298

64642699销售地址：桐庐区横桐公路分水江旁

开发商：桐庐丽景房地产开发有限公司施工单位：浙江省建工集团有限责任公司物业地址：桐庐区横桐公路分水江旁物业类型：欧式水景别墅，独栋、联排、叠加别墅智能化：周界红外报警系统、闭路电视监控系统、24小时电子巡更系统、对接住户报警系统等区内配套：中央设置一个面积达7000多平方米的中心花园。小区东临分水江，西侧配以沿街商铺，北面配置综合会所，充分满足小区居民的日常生活要求。www.tuanyuan.tv开盘日期：2004.11.11交付日期：2005年底已经交付占地面积：5万平方米售价：当时卖的时候，小别墅先开，100万元/幢，大别墅350平方米左右，200万元左右/幢绿化率：50％，独栋花园面积300平方米以上，联体、叠加花园面积也达50-100平方米不等规划套数：116套面积范围：158－350平方米销售情况：已全部销售完毕，目前开发商正在筹备在项目旁边再拿地开发，规划为别墅排屋，目前正在进行具体的审批工作。www.tuanyuan.tv萧宏普罗旺斯销售热线：69999108

64340666销售地址：迎春南路513号开发商：杭州萧宏房地产开发有限公司建筑设计：澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司

中国联合工程公司景观设计：北京中联华成国际建筑工程设计有限公司物业地址：桐庐区江南新区乔林路延伸路320国道和杭千高速路入口地块两侧，东邻城南路，南至樟青塘路，西依尖端路，北接桐庐社会福利中心物业类型：多层景观公寓、阳光小高层、情景花园洋房、联体排屋（Townhouse）内部配套：主题会所,室内外康体活动场所,法式商业风情街、邻里生活服务中心,邮局:集中设置独立信报箱智能化：闭路监控系统、电子巡更系统、周界防盗系统、门禁管理系统www.tuanyuan.tv开盘时间：2006-03-18开工时间：2005-9-1

交付时间：2007-09均价：普通公寓起价2488，一房一价，排屋均价3500左右，一房一价占地面积：200亩，133000平方米建筑面积：16.7万平方米容积率：1.1绿化率：50.24％规划户数：1016户车位配比：1：0.6，价格未定未开盘建筑形态：法国原乡情愫1梯2户面积范围：91－293平方米www.tuanyuan.tv排屋分析：售价：均价3500元左右，一房一价主力面积：310平方米主力总价：100万元左右/幢规划总量：一期23户左右，6联、7联为主，1幢4联。二期尚有少量排屋08年3月开盘销售情况：4联边套剩1套，6联、7联的边套剩房2－3套，中间套剩房较多，目前一期排屋剩房较多，只销售了10套以内。客群：杭州客源以老年人较多，养老为目的，占2成左右，主要还是桐庐当地的购房者消费杭州人有，但不是很多，占10％以下，多数为老家在桐庐，或在桐庐有亲戚朋友，这样的客户会在我们这买房子，以自住为目的，旅游度假形式的不多上海客户更少，几个而已www.tuanyuan.tv绿城桐庐项目（公寓）咨询电话69909000开发商：杭州桐庐绿城置业有限公司开盘时间：预计2007年10月份开盘物业位置：位于桐君街道县城新区新桐中对面，周边1000米生活半径内设施配套齐全，交通便利，离桐庐县政府和桐庐中心广场仅500米。物业形态规划为2幢高层（2～15层）、27幢多层(4～5层)和3幢排屋的地中海式休闲建筑。www.tuanyuan.tv开工时间：2007年4月规划用地面积：107671平方米地上总建筑面积：128000平方米，容积率：1.19建筑密度：24.5%绿地率：40%均价：预计5000元/平方米以公寓为主，只有11套排屋，排屋售价约

200－300万元/套www.tuanyuan.tv绿城桐庐项目（别墅）咨询电话69909000开发商：杭州桐庐绿城置业有限公司物业形态：纯别墅项目主力面积：400－500平方米规划户数：共23套售价：预计500－600万元左右/套工程进度：目前还未开始动工www.tuanyuan.tv《房地产策划大全—房地产市场研究报告》团圆网www.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.t内容简介：一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、 项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套 容量：600GB，海量……二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景 观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、 企业……三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）： 世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火……四、热点城市（覆盖全v

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