农产品批发市场建设项目可行性研究报告(正文)

第一章总论一、项目概况1、项目名称水果、蔬菜、农副产品综合批发市场建设项目2、建设性质新建3、项目承担单位东丰县丽梅商贸有限公司法人代表：于丽梅所有制形式：民营4、项目主管部门东丰县商务局5、建设地点、规模、期限及建设内容地点在东丰县东丰镇通山街盛京府邸售楼处西北测，占地面积25400平方米，建筑面积38420平方米，建设期限为2014年1月至2014年12月。本项目建筑将采用砖混框架结构，建筑物均为三层，地下一层为保鲜库，地上一层为大型水果、蔬菜、农副产品交易批发市场，二层划为综合管理服务、餐饮、大型超市区。拟将该市场区内划分为农产品交易管理综合区（含电子商务、商品检验、办公等功能），蔬菜交易区、水果交易区、粮食、农副产品交易区以及仓储区、停车场等六个功能区域。6、项目申报单位及法人代表项目申报单位：东丰县丽梅商贸有限公司法人代表：于丽梅7、投资规模及资金筹措：项目总投资11280万元；其中：建设用地征用费：880万元建筑工程费：8126万元设备购置费：1681万元安装调试费：53万元其他费用：40万元不可预见等费用：500万元项目投资全部为自筹。8、项目辐射范围及带动能力该项目建成投入运营后，可直接吸纳经营业主350户，加入到市场经营中来，从而带动全县50个行政村、160个自然屯广大农户发展农副产品生产，成为吉林省中南部地区农副产品交易集散地，依靠四白铁路、吉林至沈阳，长春至梅河口两条高速公路；四平至白山一级公路从东丰镇区穿过的交通优势，最大的辐射周边辽源市、伊通县、磐石县、辉南县、梅河口市、通化市、东辽县、柳河县、西丰县、清源县等区域，逐渐发展成为吉林省中南部农副产品集散中心。9、主要技术经济指标项目主要技术经济指标表序号指标名称单位指标及内容备注一项目名称水果、蔬菜、农副产品综合批发市场二建设地点东丰镇通山街盛京府邸售楼处西北侧三项目业主单位东丰县丽梅商贸有限公司四市场交易量吨23500正常经营期五市场交易额万元10745正常经营期六主要交易品种蔬菜、水果、粮食、土特产品、副食杂品七项目规划用地面积平方米25400八项目建筑总规模平方米384201农产品交易管理综合区平方米2108含电子商务、农产品检测、市场管理等设施2蔬菜批发交易区平方米38893水果批发交易区平方米38004农副产品批发交易用房平方米40005住宅平方米18406保鲜库房平方米10943地下7普通库房平方米20008化验室平方米2009变配电房平方米2410门卫平方米3611锅炉房平方米34012室外公厕（含垃圾中转站）平方米24013西餐厅平方米400014大型超市平方米500015蓄水池立方米5016停车广场平方米393717场内道路平方米294428建筑密度%62.8219建筑容积率1.5120绿化面积平方米255321绿化率%10.0722市场管理及技术人员定员人57不含临时聘用人员23项目建设总投资万元1128024项目建设资金全部为自筹万元1128025项目年收入万元224426税金及附加万元8427所得税万元37928税后利润万元113729投资利润率%1030投资利税率%1531投资回收期（税后）年10.36含建设期1年32投资回收期（税前）年7.01不含建设期33本次工程建设工期年1二、可行性研究报告编制依据1、国家财政部《关于农业综合开发的若干意见》；2、国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲；3、吉林省人民政府办公厅吉政发[2004]10号文件《吉林省现代化中药及生物制药基地建设发展纲要；4、农业部文件。农发[2003]15号《关于在全国创建第二批无公害农产品生产示范基地县和出口示范县的通知》；5、农业部文件。农市发[2003]14号《关于批准第九批农业部定点市场的通知》。6、《吉林省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；7、《东丰县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；8、《东丰县城市总体规划》；9、项目业主单位提供的其他相关资料；10、国家和吉林省及东丰县有关民用建筑设施建设方面的法律、法规及相关技术规范、标准、定额等三、综合评价和论证结论东丰县是辽源市农林副特产重点产区，其产品无论从质量上还是数量上均排在全市各区县前列，交易量大，吸引全国各地客商。项目新建的农副产品批发交易市场依托产地资源优势，扩大市场规模，增加农副产品交易大厅面积，扩建集市交易场所，增设冷冻、保鲜库、普通库房、化验设备和信息发布设施，和农民联合建立无公害农产品生产基地，能够实现有偿服务，合同收购，自愿联合，自主经营。市场为农民提供技术支撑、专用物资、价格信息、交易场地，提供产前、产中、产后服务，建立技术档案，保证产品质量，为加工企业供应优质原料，市场成为种植业的龙头，直接带动8000多户农民致富，激发农民积极性，扩大基地面积，辐射周边地区。市场是种植业和加工业之间的纽带，将两端产业紧密地联系在一起，形成地区产业优势。市场又是孵化器，催生出经纪人和种植经营大户，催化农业专业化分工，优化产业结构，增加农民就业岗位，促进了农副产品产业的长足发展。本项目符合国家产业政策发展要求，建设规模适当，条件完善，货源充足，前景广阔，经济效益和社会效益明显，是很好的发展项目。第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景我国农业发展进入一个关键时期，三农问题摆到一切工作的首要位置。李克强总理在政府工作报告中提出：“解决农业、农村和农民问题，是我们全部工作的重中之重。”要求“采取更直接更有力的政策性措施，加强农业、支持农业、保护农业，努力增加农民收入。”东丰县政府根据国家和省、市要求，结合本地实际，把农产品生产、农业的产业化经营作为加强农业、支持农业、保护农业、增加农业收入的战略性主导产业，加大投入、优化政策、创新环境、加快发展，大力推进区域化布局、规模化生产和集约化经营。国家政策的支持，更掀起了农业发展的潮涌之势，东丰县政府抓住享受西部大开发优惠政策和振兴东北地区老工业基地改造扶持政策的这一千载难逢的发展机遇，加大领导力度，高瞻远瞩，因势利导，全面规划，整体布局，建立多样化经营模式，多元化结构模式，创新生产方式，以工厂、市场为龙头带动，实施贸、工、农一体和产、供、销并举，敢为人先，开拓创新，全面发展，瞄准农业科技市场和国际市场前沿，把现代化农业规模做强做大。东丰县位于吉林省中南部,地处长白山系哈达岭余脉、松花江和松辽平原上游，属于半山区，素有五山一水四分田之称，位于东经125°3＇－125°50＇，北纬42°18＇－43°14＇；东南与梅河口市毗邻，西南与辽宁省清原县接壤，西部与辽宁省西丰县以山为界，北与伊通县隔河相望。平均海拔374米，幅员总面积2521.5平方公里。辖14个乡镇，全县总人口40万人，城区常住人口10万余人。特殊的地理位置使我县成为吉林省南部的中心县城。吉林至沈阳，长春至梅河口两条高速公路在东丰境内通过，同时，东丰县又是我省亚热带气候特征较为明显的地区之一，气候温和，雨量充沛，无霜期长，水热同季，属丰收型气候，适宜多种农作物生长，富产优质稻米、玉米、水果、蔬菜等多种亚热带农产品，其中的早熟果蔬、反季性蔬菜，已成为我省“菜蓝子工程”中主要的蔬菜生产基地之一。为促进农业生产的发展，近几年来，东丰县已先后建起了一些小型农副产品批发市场。但由于多种因素的影响，致使这些农产品批发市场，还远未达到现代流通市场大流量、大吞吐、管理及服务手段先进、交易方式先进的要求，还不能适宜当前现代农业发展的需要。特别是随着农业及农村经济结构的调整和农业产业化经营步伐的加快，要求农产品流通市场的交易规模和交易方式以及服务及管理手段要相应的予以提高和改进，以适应当前现代农业发展的需要。随着流通市场的发展和市场交易规模及幅射范围的逐步扩大，东丰县现有的一些农副产品批发市场内的服务功能及设施已显落后，交易场地也显狭窄、拥挤，交易规模普遍偏小，交易品种也显偏少，市场管理方式也显落后，场内大部分交易方式还停留在较传统的交易模式上，使市场幅射范围受到一定的限制。尤其是在国家强调要加强对流通市场的整顿，规范流通市场管理，杜绝假冒伪劣产品进入流通市场，防止有毒有害商品侵害消费者利益的时候，更显我县现有的一些农产品批发市场在流通设施的布局、建设和管理方式以及农产品质量安全检验、检测等方面的不足和不完善。我县现还没有一个较规范化、标准化、设施完善配套、交易方式先进、货物吞吐量较大的大型农产品批发市场，不仅影响了该区域农产品顺畅、快捷地流通，而且还影响了对该区域农业生产结构的调整和推动农业产业化经营及农民收入明显增加促进作用的发挥。还未形成市场牵龙头（企业），龙头带基地，基地连农户的良性发展格局。此外，由于对现代物流管理技术、自动化技术和信息技术的应用基本上还处于未开发状态，因而使该区域现有农副产品市场的管理及服务技术还远未达到标准化、规范化的要求，进场从事各种农产品交易活动的客商对各种信息资源的利用，还未达到应有的水平，尤其是利用网络开展远程网上交易的活动还未开展，使市场内商品流通的组织化程度和集中度不高，影响了交易规模的进一步增大和交易范围的扩大，同时也影响了农产品生产基地和消费群体间的信息沟通，使市场信息不能及时反馈到农产品生产领域和消费领域，不能充分发挥市场对农业生产及农产品加工的导向作用。正是基于上述一些理由，辽源市自然人于丽梅拟投资该项目，在县政府的积极支持下，提出按规范化、标准化、功能设施配套齐全，交易方式及管理手段先进，交易品种及交易规模较大，市场幅射范围广的综合性农产品批发市场模式，在东丰镇通山街盛京府邸售楼处西北侧，新建一个区域性的综合性农产品批发交易市场，并使其成为在周边区域农产品批发交易流通领域中，能起中心作用的较现代化的大型农产品批发市场。二、项目建设必要性当前，农副产品销售过程中存在的问题是地区总产量高，上市交易量小，大部是地头交易，农民信息传播不灵，不了解市场行情，交易盲目，缺乏规则，造成利益流失。种植之前缺乏市场信息指导，带有盲动性，往往是去年啥值钱，今年就种啥，造成部分品种供不应求，部分品种相对过剩。种植过程中，为追求最高产量和最大收益，不惜使用化肥、农药。日益抬高的世贸门槛挡住了化学农药残留量超标的农产品进入，给下游加工企业的产品质量和外贸出口带来极其严重的制约，影响了现代化农业的健康发展。同时，加之农民生产技术指导跟不上、种苗退化、病虫害问题、科学管理问题也得不到及时解决。产品收获时，商贩粗放经营，不能进行科学地初加工整理和合理储存，有的甚至有意逃避检测化验，优劣混杂，使一些劣质甚至霉变的农副产品流入市场。市场经济要求人们必须改变观念，创新意识，要求种植业、商业、加工业成为一个有机整体，互相配合，协调一致，坚持贯彻农副产品无公害化“关口前移”的指导方针，采取切实可行的政策措施，推进农副产品市场建设，把有形市场载体做大做强，使资源优势转化为商业优势、经济优势。建立规范化、标准化的农产品批发市场，不仅可使农产品迅速地由生产领域向消费领域转移，使农产品更顺畅地由生产区域流通到消费区域，及时满足广大消费者对优质农产品的需要，而且还可促进农产品生产能依据市场交易反馈信息，及时对产品结构进行调整，使其品种、质量及数量能更好地满足市场变化的需求，从而也促进了农业生产技术水平及新产品开发能力的不断提高，避免因生产的产品质量及品种不符合市场的需要，或因生产的盲目性、随意性而给农民造成不必要的损失，从而挫伤农民生产农产品的积极性。由于流通环节减少了，因而可使流通费用和流通损耗相应降低，使产品价格在市场中更具竞争力，达到了平抑市场价格，稳定市场供给，调控商品流向，合理配置资源的目的。此外，随着农产品批发市场的不断壮大与发展，从事农资产品批发交易的流通企业和营销专业户将逐渐增多，这就为各类下岗职工和待业人员提供了更多的再就业或就业机会，从而使社会进一步稳定，下岗人员的生活也会因为重新就业而得到相应的改善。因此，从这些意义上看，建设本项目也是十分必要的。总之，在东丰县县城中建设一个大型的、规范的、功能设施齐全、服务及管理水平较先进的农产品批发市场，对该区域新农村建设和农业及农村经济结构调整，推进农业产业化经营，发展现代高科技农业，尽快增加农民收入等均可产生积极的促进作用，同时也可使该区域农产品流通市场状况得到较大的改善，对现代流通技术、信息技术及市场管理技术的推广应用，将会明显得以提高，其交易方式和服务功能也会明显得到改进，交易方式更为先进，市场服务设施更为健全，服务质量也会有较大的提高，可促使该区域市场流通体系向更高的台阶迈进。随着社会的不断进步，人们生活水平的逐年提高，县城容量的逐年扩大，县城内急需建一个具有现代理念的大型综合性蔬菜、水果、农副产品批发零售市场，以满足百姓日常生活的需要。该项目建成后，以其独特设计理念、独到建筑风格、科学合理的市场布局，将成为东丰县城内一道靓丽的风景线，对活跃东丰经济，提高居民生活质量，提升城市品位都具有十分重要意义。第三章建设条件一、市场所在位置现状建设地点位于东丰县东丰镇通山街盛京府邸售楼处西北侧，市场占地25400平方米。该地址位于县城西南角，在护城河与居民区中间，目前该地块上有12户居民住房。二、建设条件1、自然条件东丰县位于吉林省中南部，辉发河上游，大柳河左岸。地处东经125°3'-125°50'，北纬42°18'-43°14'。现有城区面积7.6km2，规划区面积21.7km2。现有人口为10万人。东和梅河口市毗邻，南与辽宁省清原县接壤，西与东辽县、辽宁省西丰县以山为界，北与伊通县隔河相望。四梅铁路贯穿境内，集锡县四平至白山国家一级公路，东丰至长春高速公路，吉林至沈阳高速公路等多条干线纵横交错，四通八达。全县总面积2521.5平方公里。是五山一水四分田的低山丘陵区。全县辖14个乡镇，229个行政村，总人口40.6万人，其中县城人口10万人。东丰县已有一百多年的发展历史，以其区位优势、交通优势、资源优势和政策优势在改革开放的今天成为交通和商贸重镇。2、气候东丰县地处松辽平原，海拔高度200米以下，属中温带大陆性季风气候区。全年无霜期约140天，年降水量400～1000㎜，极值最低气温-36.3℃，最大冻土深度1.5m，极值最高气温45℃。年平均降水量672.9㎜，最大日降水量达111㎜，最大积雪厚度为25㎝。常年主导风向为西南风。3、水文、地质根据项目区域地质资料，建设区场地内未发现新构造运动层以及活动性断裂板块等不良地质现象，场地是稳定和安全的。地表水：根据东丰县水文站多年实测资料推算，该地区年平均径流深为383.5毫米；年平均径流量为8.6亿方方米，枯水年为5.6亿立方米，特大干旱年为2.3亿立方米。此外，过境客水年平均38.8亿立方米。地下水：全区地下水质较好，经化验分析，地下水的矿化度一般小于0.5克/升，符合工农业生产和生活用水标准。场区内地下水对混凝土不具腐蚀性，但对钢结构具弱腐蚀性。县城南部多高丘陵，中、北部多为低丘陵。丘陵浑圆，坡缓土薄，甚至岩石裸露。土陵上多为稀疏的次生杂木林或人工林，坡麓下为冲积洪积台地，经多年侵蚀风化，多呈波状或梁状，俗称“鸡爪岗”。台地上有密集的干谷和冲刷沟，地面破碎，林田交错、水土流失严重。黄泥河、桦树河、柳河、秀水河中下游等地，坡度10℃左右，耕地居多，荒山荒地较少。4、社会经济条件近年来，东丰县域经济快速发展。2012年，东丰县地区生产总值完成1120000万元，增长20.7％。农业总产值完成481600万元，增长11％。规模工业产值完成2030000万元，增长52.7％。固定资产投资完成920000万元，增长37.3％。全口径财政收入预计完成65000万元，增长24.8％。社会消费品零售完成287000万元，增长21.3％。城镇居民人均可支配收入实现15588元，增长16％。农民人均纯收入实现7310元，增长14.9％。城乡基础设施不断完善，城镇化水平进一步提高。统筹推进城镇化建设取得重大进展，“一中两翼”的城市发展格局突显。西城区建设成果显著。东丰县是吉林省重要的粮食和特色农产品主产区和无公害农产品生产基地，总人口40.6万人，其中农业人口30.6万人，东丰县现有耕地面积110万亩、农副产品资源十分丰富。东丰县还被命名为全国“商品粮基地县”。5、交通运输条件东丰县区位优越，交通发达。距长春机场仅158公里，距沈阳机场268公里，四梅铁路贯穿境内。长梅高速、吉沈高速公路在东丰境内通过；四平至白山，东丰至草市，东丰至西丰等多条公路干线纵横交错，四通八达，交通便利。6、地质条件与施工条件地震基本烈度6度最大冻土深度1.8m基本风压50kg/㎡承载力8-30t/㎡第四章市场分析与销售方案一、市场前景分析东丰县水果、蔬菜、农副产品综合批发市场建成后，预计五年内市场年交易量：各类土特产1500吨，食用菌1500吨，各类水果3000吨、蔬菜5000吨、粮食12000吨、其它500吨。依据我县内类似市场当前批发交易的价格水平及全省其他农产品批发市场情况，作如下交易额预测：序号交易商品名称平均交易价(元/吨)交易量(吨)交易额(万元)1蔬菜类商品3200500016002水果类商品4400300013203粮食类商品40001200048004食用菌类商品350015005255其他类商品50005002506土特产类商品1500015002250合计2350010745近几年，人们饮食得到了极大的改善，围绕健康和饮食的因果关系，人们认识到吃得好的含义是吃得科学，吃得合理，特别是种植蔬菜受到化肥、农药威胁，人们希望反璞归真，欢迎纯天然、无污染的绿色食品，食“野”新潮悄然兴起，山野菜生长在自然生态良好的环境中，是理想的森林食品和绿色食品，以往自生自灭，沉睡山林的无名小草成了登上大雅之堂的药膳之宝，价格超出种植蔬菜的几倍，产品供不应求。国际市场前景也十分看好，西方社会进入后工业发展阶段以来，工业三废污染、农药、化学残留物质给人民生活带来灾难，主流医学的弊端和化学药物的弱点，致使人们违病忌医，寻找新的医疗及预防途径。由于东丰县无公害农业发达，农产品产量充足，先后被批准为无公害农产品基地，保护原产地优势，扩大种植面积，加强销售流通环节已成为当务之急。二、市场竞争优势东丰县是我国山野菜、食用菌和中药材主要产地，种植面积广，货源充足，是许多名、优、特产如人参、鹿茸、天麻、五味子等产品的适生地区，占有地理优势、产品优势和规模优势；拉拉河乡有无公害标准化蔬菜示范基地，有种植、加工一条龙的产业优势；有公司＋基地＋农户生产模式的经营优势；市场建在产地的价格优势；东丰县又是我国商品粮基地县；著名长白山品牌的优品优牌优势；能够办成在全市乃至全省有影响力的农产品批发市场。三、经营方案各类干鲜山野菜，直接由客商销往全国各地和供外贸出口。干果松籽，供给当地果仁厂加工。中药材除当地制药厂消耗外，剩余部分由市场内各地客商销往安国、亳州、樟树、成都等各药市。各类蔬菜，除当地消耗部分外，大部分由客商销往全省各地。市场提供信息平台、技术平台和交易平台。除联合参加种植基地农户进入市场外，并且欢迎种植大户、经纪人和各地商客入驻经营，市场坚持诚信为本的原则，加强服务意识，创一流的环境，坚持质量检验，禁止低劣产品入市，做到公平交易，维护商客利益，把生意做活做大，加强以人为本的理念，实心实意为商客服务，把市场建成商客满意的家园，老板、厂长的摇篮和发展的舞台，实现双赢和共同发展。第五章项目建设方案项目建设位置在东丰县东丰镇通山街盛京府邸售楼处西北侧，在地下建10943平方米保鲜库；地上一层设置管理综合区2108平方米；水果交易区3800平方米；蔬菜交易区3889平方米；农副产品交易区4000平方米；普通库房2000平方米，化验室200平方米；锅炉房240平方米；门卫室24平方米、配电室36平方米、室外公厕（含垃圾中转站）240平方米。增加化验检测、电子信息系统、地面硬覆盖及地下排水系统等。二层设置西餐厅4000平方米；大型超市5000平方米。建设期从2014年1-3月做项目前期准备工作，4月开始开工建设，10月份竣工，10月末购进设备，安装、调试，12月份开始营业。（场区平面设计图附后）一、建筑设计指导思想与原则1、在该农产品批发市场建筑设施设计中，应围绕该市场的主要功能设置要求进行设计，应能满足场内各功能区对交易所需设施的使用要求，其建筑物应能适应对大批量、大吞吐、多品种农产品进行批发交易活动的需要。2、应根据该市场批发交易规模较大，运出运进商品数量较多，进出场车辆较为频繁等特点，对场内各交易及公用设施进行协调统一的布局，满足功能分区和合理布置各交易摊位的要求，同时又要使场内人员流动与车辆流向基本合理、顺畅，互不产生较大的干扰。使商品交易活动和场内货物运输能始终保持在相互协调、有条不紊的状态中。应考虑在交易大厅和一些主要交易建筑物的底层内可通行车辆。3、在满足进场农产品批发交易所需交易设施的条件下，应根据现代农产品批发交易流通市场对管理及服务功能的要求，配置相应的管理及服务功能设施。但场内总的建筑规模，应根据建设内容和资金筹措能力以及交易规模等内容予以确定，其建筑体量不宜过大，以满足基本需要为宜。场内管理及服务功能设施，应满足在场内建立农产品质量安全检测系统、电子网络远程交易商务系统以及工商、税务、银行、邮政等服务系统的需要。应考虑环保设施的设置。4、在建筑设计上，要在着重体现现代流通市场建筑风格的同时，适当掺入一些具有民族建筑风格的内容。应力求使市场内各建筑既美观大方，又合理实用，内外装饰得体适当。注重整体与局部、细部的协调统一，同时也要体现个体建筑富有特点的个性，要反映出现代农产品批发流通市场的先进性和完美性的特点。5、要注意各建构筑物与周围生态环境的相互协调，重视场内绿化环境建设，建筑设计应符合城市总体规划及区域详细规划的相关要求，使该市场建筑群能成为我县城市建设中较具特色的建筑景观。6、建筑设计及布局，应适应分期分批建设实施的需要。二、项目总体布局方案1、总体布置原则（1）功能分区明确，交易流线合理，经营管理方便，内部联系快捷，外部交通流畅，用地布局合理，设施配套良好，并考虑远期发展的可能性。（2）充分考虑大型农产品批发市场进出车辆量大而频繁的特点，合理进行交通组织设计，布置充足的货运停车场和调车场，注重与外部道路的连接通畅。（3）充分考虑利用场地现有地形条件，尽量减少土石方挖填量，合理组织场内交通流线，使场内人员与车辆流合理、顺畅。（4）市场内设施建设应与周围环境的发展相协调，达到市场建设与生态环境的改善同步发展的目的。2、总平面布置设计与功能分区根据拟选场址地势平坦的现状以及该农产品批发市场的功能设置和运行的特点，拟将该市场区域划分为农产品综合交易管理区、蔬菜批发交易区、水果批发交易区、粮食品批发交易区、保鲜库及普通库房仓储区、停车场等7个功能区。对上述几个交易区的总体布置，将结合场址区周围规划建设的市政道路布局、线路走向及道路等级情况，综合考虑对其的布置。根据上述功能区的划分，提出以下总平面布置方案。拟将农产品综合交易管理区（包括电子商务、农产品安全质量检验检测和市场管理、等办公室）布置在场址的西侧，南、北侧临城市道路，该建筑拟作为该市场正面的标志性建筑；拟将蔬菜批发交易区布置在农产品综合交易管理区的右侧区域；拟将水果批发交易区布置在蔬菜批发交易区右侧区域；各区间以通廊道划分；粮食品批发交易区拟布置在蔬菜交易区的右侧（西侧），其内除设有粮食品批发交易区外，还有少部分区域为干菜（如姜、蒜等）交易区，其区间也以通廊道划分；保鲜库设在地下，普通仓库仓储区拟设在市场北侧的区域；北侧的其它区域拟设置为该市场的变配电房及泵房等设施。东侧的区域拟设为该市场的停车及调车场区域。从总的平面布置情况看，该市场的主要建筑，基本上是以条形建筑平行式结构进行布置。即农产品综合交易管理区、蔬菜、水果交易区、粮食品交易区、仓储区等。场内建筑是按南北朝向布置，各区域均由场内几条环形道路予以分隔，同时，又可通过各区域的环形道路间的联系，使彼此间又可相互沟通与连接。为使进出场的车辆通行能顺畅地流动，拟在该市场的东、南、西、北四侧设四个进出口，这四个进出口可作为交易小区对外通行的通道口（一般为人员进出和中小型货车的进出通道口）。出入口均可与场内或场外道路相连接。各局部区域内的环行道宽为4～9米。上述总平面布置方案，研究认为：1、在农产品主批发交易区的交易设施布置上，本方案的功能设施布置，能满足农产品交易流量的需要。满足拟交易的品种对交易设施在功能和数量上的需要。依新鲜蔬菜批发交易的时效性，新鲜蔬菜交易的设置，适宜新鲜蔬菜批发交易量大，且及时批发、及时运出等批发交易特点的要求。已可满足设计的蔬菜批发年交易量的需要，布置上可灵活变化。2、在辅助设施区域的布置中，方案一将仓储区集中布置于辅助区的左侧，综合服务中心布置于辅助区的右侧，在功能上可将其明显予以划分，各自都有相对独立的活动区域。综合上述本方案确实可行。3、交通组织该市场拟建场址，现位于东丰镇通山街盛京府邸售楼处西北侧。该市场东侧的车辆出入口与通山街道路连接，使进出场货物能与外部运输公路相连接的通道，而使货物能较为顺畅地运进运出该市场，并通过该市场的外部公路网络，与该地区的公路、铁路等交通运输网络相连接。由于该场址南侧有规划的市政道路与市场的出入口相连，拟建的市场对外联络出入口有四个，因此，完全可以满足进出市场的各类车辆及行人通行的需要，并可保证车辆进出流向的合理通畅。上述设计的交通组织方案，可使场内车辆按较为顺畅的路线行驶，并有四个出入口进出。由于人员和车辆进场与出场路线相对有所划分，所以，可使进出场人员和车辆避免相互拥挤、交叉干扰，从而保证了人员和车辆进出的畅通。各交易区，由于均有各自的环行通道和卸货点，同时场内还设有专门的停车场，因而也就避免了大量车辆都拥挤在一处装卸货物，保证了各交易区的各种交易活动能有条不紊的进行。三、建筑方案1、建筑艺术与风格该规划主要功能为农产品批发流通。为使该现代化的农产品市场更符合城市规划的要求并使其成为城市规划区中的亮点，区内各建筑拟采取有序排列、其型各异而整齐的建筑物群的组合形式。位于主入口处的农产品交易管理综合大楼，拟采用框架式的建筑结构，具有现代建筑的风格，同时又兼备有独特的观赏性，与其他交易区建筑有明显的区别，并作为该市场主出入口处的标志性建筑。粮食、干菜交易用房，拟采用二层底框设计，位于市场西侧，配与蔬菜、水果弧形屋面，从而形成整体多变的立体空间，更衬托出综合交易管理大楼的特点。2、建筑特征与结构综合交易管理大楼，其主体为框架结构。粮食干菜，拟采取框架与混合结构相结合的形式。水果、蔬菜交易大厅为砖混框架结构。保鲜库房为混合结构。由于此类建筑主要是用于农产品大宗批发交易而设置的设施，所以，其建筑大多采用了大跨径、高内层、长条形、低层式的结构形式，以便于有较宽敞、方便的建筑空间和场地来开展各类农产品的批发交易活动。场内主要的框架和混合式建筑，大部分是沿场地四周的边缘修建，从而使其自然围合成一庭院式的建筑群构型，庭院中间则布置为从事蔬菜、水果交易的棚式建筑，使该市场的建筑群体更体现了其功能的主体作用，同时场内各建筑物的有序排列和多种建筑风格的有机组合，又构成了该规划区域内较具特色的建筑群落。3、建筑功能（1）综合交易管理大楼一层为门厅、市场管理办公室、会议室；二层为电子商务办公室，农产品安全质量检测中心办公用室。（2）粮食干菜交易楼为砖混式门面型交易楼。（3）保鲜库房、普通库房为砖混式库房。(4)新鲜蔬菜及水果批发交易场所采用砖混框架轻钢结构建设。第六章节能措施一、电能节约措施1、在设计中考虑了将该市场的总变配电房布置于用电负荷相对较集中的区域（布置在保鲜库和交易管理综合楼附近），以减少重复的高电容量，同时在布置上又可兼顾其他交易区的供配电，缩短了供电线路半径，可减少电能的途中损耗。2、在变压器低压一侧，拟安装电容无功补偿柜。本项目电气设备设计的自然平均功率因数为0.8，通过配电房对变压器低压测的自动集中补偿，可使无功功率耗损大大降低，使补偿后的功率因数可提高到0.9以上，相应增加了系统可供电容量，从而降低了用电耗费。3、在电气及用电设备选择上，均选取了国家推荐的节能降耗的设备，如节能变压器、静电电容、电机等低能耗产品。4、在用能计量上，采取了动力（包括制冷）与照明，空调与制冷分开计量的方法，并安装相应的配电箱、计量表，分别核算考核，制定相应的耗能考核制度，并与个人收益挂钩，实行节约有奖、浪费惩罚。二、节约用水措施1、对保鲜库的冷却用水采取了循环利用的方式，以旁边地面水池为循环水池（与消防水池共用），以充分利用自来水资源。2、加强对场内各供水管道的维护与管理，防止因跑、冒、滴、漏而造成水的浪费损失。3、加强对场内各用水设施的管理，除在总进水管上设有计量水表外，在各交易设施进水管上也拟设计量水表，并实行计量考核，定期检查，并与各部门的奖惩挂钩。同时，也拟制定相应的节约用水制度，实行节约有奖，浪费惩罚。4、对有条件的建筑，拟在其顶部设置水箱，利用高差重力送水，可节约部分能耗。三、建筑节能按照《民用建筑热工设计规范》（GB50176－93）、《公共建筑节能设计规范》（GB50189－2005）、《吉林省民用建筑节能设计标准》（DB22/49－2005）要求。本工程按照功能性质属于公共建筑，我县执行夏热冬冷地区标准。1、建筑拟定朝向为南北朝向为主，夏季自然通风良好，满足建筑节能及采光要求。2、建筑体形为条形，体形系数小于0.4，根据《公共建筑节能设计规范》（GB50189－2005）规定，满足夏热冬冷地区要求。3、围护结构的门窗、幕墙节能工程：门窗除满足采光、通风的要求外，还必须满足必要的节能措施，通过必要的计算使建筑各朝向窗墙比按实际结果，传热系数K限制均满足《公共建筑节能设计规范》中表4.2.2-4的相关标准，如不满足须进行围护结构热工性能的权衡判断，采取相应的措施，采用中空的双层玻璃。选用第二代新型铝合金型材。4、围护结构的墙体节能工程：墙体采用多孔页岩砖或其它节能砖(如免烧水泥标砖或加气砼块)，并在粉刷层中按计算增加保温砂浆或XPS聚苯板，相关系数满足《公共建筑节能设计规范》中表4.2.2-4相关标准。5、围护结构的屋面节能工程：屋面除满足防水要求外必须满足节能要求，按照实际计算结果，采用XPS挤塑聚苯板，相关系数满足《公共建筑节能设计规范》中表4.2.2-4相关标准。6、外窗热工性能应满足《建筑外窗保温性能分级及其检测方法》及《建筑外窗气密性能分级及检测方法》的相关规定，外窗可开启面积不少于玻璃总面积的30%。7、照明系统节能工程：所有的照明系统按照国家质量监督检疫总局于2002年颁布的荧光灯产品的四项标准：《双端荧光灯安全要求》(GB18774-2002)、《双端荧光灯性能要求》(GB/T10682-2002)、《单端荧光灯性能要求》(GB/T17626-2002)和《普通照明用自镇流荧光灯性能要求》(GB/T17263-2002)，加上1997年颁布的紧凑型荧光灯的两项国家标准《单端荧光灯安全要求》(GB/T16843-1997)和《普通照明用自镇流荧光灯安全要求》(GB/T16844-1997)和2003-2004年国家质量监督检疫总局又制定的有关效能标准并颁布的《普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级》(GB19043-2003)、《普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级》(GB19044-2003)、《单端荧光灯能效限定值及节能评价值》等九项标准采购和选用。在建筑工程照明节能中，采用高效节能的电光源；采用高效节能照明灯具；采用高效节能的灯用电器附件；采用传输效率高使用寿命长、电能损耗低、安全的配线器材；采用各种照明节能的控制设备或器件和采用高效节能的电光源。8、按照《建筑节能工程施工质量验收规范》(GB50411-2007)要求，为贯彻国家节能政策，节能验收具有“一票否决权”。任何单位工程的竣工验收应在建筑节能分部工程验收合格后方可进行。要求本工程按照国家有关要求进行施工验收。四、本项目耗能情况1、电、煤耗量根据本项目用电功率计算，本项目年耗用电能约为160万度，原煤500吨。项目能耗指标分析见下项目能耗指标分析表序号能源名称计算单位能源年消耗量折吨标准煤能耗万元产值能耗(kg标准煤/万元)1电力万千瓦时160195.22煤吨500357.152、水资源耗量根据本项目用水量计算，本项目年耗用水资源150000m3，平均每万元产值水耗0.5m3。项目水耗指标分析见下表项目水耗指标分析表序号水源名称计算单位年消耗量万元产值水耗(m3/万元)1地下水m3150000第七章卫生防疫与消防安全一、卫生防疫为有效防止含有农药残留的农产品及各种劣质、有害、假冒商品及各种疾病在市场内传播，拟对所有进入该农产品批发市场的各类商品，均进行必要的农药残留等有害物质的检验和卫生检疫，以防含有农药残留的农产品和假冒伪劣及腐烂变质商品进入市场，扰乱正常的商品交易活动秩序，损害广大消费者利益和人们的身体健康。要建立必要的商品检验和卫生检疫制度，并制定相应的标准，随时进行检查。只有经过商品检验和卫生检测合格的商品，才能进场交易，使进入市场交易的商品，真正成为广大消费者满意、放心和需要的商品。为使各交易场所始终处于一种清洁干净的卫生环境中，各交易场所均应建立必要的清洁制度。场地垃圾应随时清扫，地面应经常进行洗刷，以免因垃圾和腐烂变质商品及其所散发出的恶臭气味污染交易场所的环境及空气。生活污水应排入污水管沟内，不得随意倾倒。对饮用水和各种入口的食品，应进行必要的消毒净化和卫生检验。市场内应配置一些消毒灭菌设备，对各交易摊位的商品进行经常性消毒、灭菌工作，对一些饮食餐具也要进行经常性消毒。对一些腐烂变质的商品，应及时予以清除，严禁再进入交易，以免坑害消费者。对进场交易的经营人员，应进行必要的健康检查，对患有严重传染性疾病的人员，不能作为经营人员进场参与营业。各交易大厅内，应保持良好的通风状态，大厅内空气应保持新鲜流畅，个别自然通风条件不好的地方应设置通风及排风设备，以免因空气不畅，而对人体健康产生不良影响。二、消防安全根据《建筑设计防火规范》（GBJ16-2001）的有关规定，拟在该市场各建筑物周围设置环行消防通道，并满足消防车道的宽度及过街门洞的高度要求，各建筑物间应留有满足消防登高的间距。各交易楼内应设置满足消防规范要求的安全出口和紧急蔬散的消防通道，并按规范要求设置消防隔离区和消防门。在农产品交易管理综合楼和货物仓库等处，拟设置火灾自动报警紧急广播系统，并设置自动喷水灭火装置和室内消火栓，配置手提式灭火器，布设消防楼梯。消防控制室拟设EPS不间断电源，设柴油发电机组，以防火灾发生时断电的应急用电。信息及电子商务中心、通讯等房间内的电气设备和计算机网络系统、办公系统等，均设置二氧化碳气体灭火装置或七氟丙烷灭火装置。室外应按消防规范设置室外消火栓，并按室外给水管网进行布置，每120米设一个消火栓。经测算，一次火灾消防用水量为120立方米。消防水池拟设在北侧的圆形地下水池中（与生活水池合用）。此外，因该场址距市中心较近，外部交通极为方便，如火灾发生，市内消防队消防车可在15～30分钟内到达现场支援灭火。拟设的火灾自动报警系统，应在探测器探测到火灾事故发生时，系统能自动确认，并及时发出火灾通报，强制起动消防泵和喷淋泵，启动消火栓的操作信号，自动切断外部电源，启动消防设备和自备电源，自动记录火灾发生的时间、地址、故障等。三、其他安全措施为防止雷击，拟在市场内各建筑物屋顶上，明敷接闪器，其接地电阻应小于30欧姆。对高压电气装置及主要用电设备，均需进行接地保护，其接地电阻不大于4欧姆。对低压电气设备及照明设备绝缘易损处可能带电的金属部分，均要接零。变配电室的高压设备保护和变压器的低压侧的中性点及PE线接地，拟采用共式重复接地。对各种高低压电气装置及用电设备，应采取必要措施予以保护，以防闲人进入而发生触电事故。此外，在一些人员、车辆进出较频繁的道口、通道处，拟安装摄像装置，以监控进出通道的出入状况，以便及时疏通交通。第八章环境影响评价一、环境影响1、建设地点环境状况本项目建设地点位于东丰镇通山街盛京府邸售楼处西北侧，占地面积25400平方米。项目建设地势平坦，公用设施完善，水、电供应充足，四周无有害污染源，项目建设条件良好。2、主要污染源及污染物本项目主要污染物为生产废水，锅炉房排的烟气、炉渣以及经营过程中产生的废弃物和设备运行中产生的噪声。二、环境保护和治理措施1、废水本工程废水来源生产废水、地面清洗用水等，排放量为0.87m3/h。污水水质指标如下：CODcr400mg/1,BOD5200mg/1,SS400mg/1。2、废渣本工程废渣主要为锅炉产生的灰渣，年排放量约为100吨，垃圾年排放量约为150吨。3、噪声本工程噪声主要是锅炉房的鼓、引风机产生噪声。4、废气本工程废气主要来自锅炉产生的烟气。三、设计采用的排放标准1、《污水综合排放标准》GB8978－19962、《工业企业噪声控制设计规范》GBJ87－853、《工业企业厂界噪声标准》12348－90四、污染物治理措施1、废水治理本工程采用合流制排水系统，生产排水经污水处理后达标排放。场区排水管采用钢筋混凝土管，钢丝网水泥砂浆抹带接口。2、废渣治理本工程产生的废渣主要是煤渣，这些废渣无毒无害，可卖给建筑生产企业用于烧砖使用；生产垃圾由市场工作人员协助环卫工人运到城镇垃圾场，与其它城镇垃圾一起处理。3、噪声治理生产设备采用低噪声设备，对产生较大噪声的设备，尽可能设置在单独房间，不能单独设置的，则增设密封罩、减震设施等，以保证噪声强度满足《工业企业噪声控制设计规范》的要求。4、废气主要废气来自锅炉燃烧产生的废气，本项目的锅炉已配置高效脱硫除尘器，将废气控制在工业允许排放烟道气的范围之内，废气经高效脱硫除尘器后，可满足国标规定的排放标准。五、绿化本工程土质肥沃，绿草成荫，风景十分优美，待工程建成时，也要做到力求保持原有风貌，使之成为真正的环境优美的花园式市场第九章市场运行方案研究一、市场特征根据对国内类似批发市场运行情况的考察情况，并结合我省的一些实际状况，拟从以下几个方面办出本市场的特点：1、规模化为改变我县现有的农产品批发市场较零星分散，交易规模小，交易品种少，较为单一，交易场所狭小，无发展余地，交易方式初级化等状况，拟建的某县农产品批发市场，拟努力通过本市场交易规模大，交易品种多，商品质量好，服务周全的特点，并配以较先进的设施及现代物流和信息技术以及一定的政策性扶持、引导，来改变目前某县内农产品批发市场交易方式较落后的状况。要以其规模化、集约化、现代化的市场交易方式，不断扩大交易服务幅射范围，最终达到其应有的规模效益。2、品种齐备，质量上乘努力增加进场交易的各类适销对路的农产品品种，以吸引更多的流通经营企业及客商进场经营。逐步提高进场交易农产品的质量安全和规格化、系列化、包装标准化的程度，尽可能使进场交易的商品质量和档次有所改进和提高，以满足人们日益增长的物质文明需求。3、发展先进的交易方式该市场建成后，应以大宗农产品的批发为主。在市场设施建成后的一段时期内，仍然以现货交易方式为主，但同时也需为发展商品竞价拍卖和电子网络交易等先进的交易方式创造必要的条件。因此，在市场运行的过程中，要以现代信息和物流技术为支撑，以稳定的农产品经销商队伍为依托，大力培育和发展骨干批发商和中间商，并为其在该市场的顺利经营创造必要的服务和设施条件。在条件成熟时，拟在市场内实行批发交易商会员制，选择比较容易实现规格化、标准化的大宗交易商品进入拍卖和电子商务网络领域进行交易，并逐步提高先进交易方式交易商品的比重。同时，探索一些农产品的远期合同交易制。4、设施配套、功能多样、硬件先进本市场建成后，使其具有了商品集散、价格形成、结算方便、信息灵敏、服务周全等功能，通过这些功能的发挥，体现出在社会主义市场经济体制下的现代流通市场在大吞吐、大流通和运用现代信息及物流管理技术等方面的特点和优势，并发挥其在平抑市场物价，调剂和平衡市场商品供给的功能作用以及，商品流通方便、快捷，商品流通有序，市场信息反馈灵敏等方面的特点，有利于指导农民及时调整产品结构和发挥政府在宏观管理、指导、监督和调控等方面的作用。二、市场运行发展思路1、市场建成后的初期发展对策（1）本市场是按照现代化、集约化大流通市场的模式建设的，是具有龙头和中心作用的批发市场，可与市内外其他农产品批发市场共同形成一个农产品批发市场网络，以促进和激励消费需求的增长。为此，对我县区内布局不合理、规模偏小、场址狭小的一些现有小型农副产品批发市场，可采取一定的措施，将这些市场内较大的经营户和客商规范化地引导加入到拟建的大型农产品批发市场中从事贸易经营业务。这样既可使这些经营规模较大的经营户和客商有了更有助于其发展的交易环境和设施条件，使其交易规模进一步扩大，同时也缓解了现有的小型农贸市场现有条件有限，并给市场周围环境及交通造成紧张压力的状况。又为新建的规范化大型综合性农产品批发市场的兴旺奠定了一定的基础。（2）为了使兴建的大型农产品批发市场能迅速地兴旺繁荣起来，政府可给予一定的优惠政策予以扶持，以吸引更多的州内外客商，甚至省外商人、公司进场经营，逐步造成一种人气旺盛，生意兴隆的氛围，为该市场的快速发展创造一种兴旺气氛。（3）要充分发挥市场地理位置优越，交通条件便利，交易规模大，品种齐全，交易信息灵通，服务周全等方面的优势，有意识地组织一些交易规模较大的客商进场交易，并依据与国内大市场间建立的信息网络系统，为他们提供及时的、快捷的产销信息。定期组织大型商品交易活动，指导进行一定范围内产销平衡，余缺调剂的商品流通贸易。逐步培育一批信誉较好，交易规模大的批发商和中间商，并以此为骨干，试行交易会员制，建立利益和风险约束机制，拓展联系渠道。2、市场的成长期阶段（1）在建立会员制基础上，根据消费市场的需求增长情况，可有选择地推行场内竞价拍卖的交易方式，并试行开展电子网络的远程交易活动，条件成熟时，可试行开展远期合同制交易方式。应依据这些方式所需的必要条件，按先易后难的原则，选择交易大宗，易实现规格化，标准化的产品进行拍卖、合同交易和电子商务交易的试点，取得经验后，逐步推广。并同时作好拍卖、电子交易及其他特殊交易方式的专业人员培训，以便能满足此类业务开展的需要。（2）应发挥大型农产品批发市场的示范和调控作用。这主要体现在大型农产品批发市场的信息功能上。即不仅可及时了解国内主要批发市场交易品种、规格、标准、数量、成交量及交易价格等方面的信息，而且还可将本市场交易行情方面的诸多信息向网络上通报，以便让生产者、经营者和消费者能及时了解市场供销情况，以指导其合理调整产品结构和消费结构，合理组织商品供应，引导经营和消费，同时也可以实现对一定范围内其他市场的调控和平抑物价，以免造成产销和物价的大起大落的不稳定局面。3、市场的成熟期在这一时期对进场交易的商品应要求有严格的标准。即交易商品应力求达到规格化、标准化、系列化、条码化、包装化，其交易商品应要求有一定的加工和精整程度，适宜于现代化交易方式和运输方式，实现交易商品大批量的快速运输和贮存，使农产品的商品化率有明显的提高。第十章项目实施进度计划根据该项目建设规模、建设方案以及场地条件、资金筹措情况等方面的内容综合考虑，拟确定该项目的建设工期时间为一年。项目实施进度计划序号年限工程名称2014.1至2014.121-3456-891011121工程设计、场地征用、安置及项目招投标等前期工作2场地平整、基础施工3土建工程4设备订货、安装、调试5水电及设备安装6室外道路、停车场及绿化7试运行、竣工验收第十一章项目组织与管理一、组织机构与职能划分1、组织机构根据国家企业法的规定，本项目实行总经理负责制，总经理全权负责市场的生产、经营和管理。为满足生产、经营需要，市场下设市场部、工程部、治安部、财务部、办公室、信息部及质检部等职能部门，对生产、经营和行政事务实行统一领导，各负其责。2、工作制度全年计划工作日为250天，每日单班生产，每班工作8小时。3、劳动定员依据同规模市场人员构成及成员编制，该项目定员为57人，其中工人32人，技术人员10人，管理人员15人。二、项目经营管理模式项目建成后，实行现代企业化管理。在管理体制上，实行管理模式企业化，管理手段现代化，管理措施科学化。按照现代企业制度的要求，形成了能相互制约的决策指挥和监督机制，建立健全各项规章制度，保证市场健康发展；全方位地建立内部竞争机制，在用人机制上，实行竞争上岗、优胜劣汰、庸者下、能者上，鼓励优秀人才脱颖而出；建立约束和激励机制，推行全程挖潜增效法、生产发展临界点自我控制分配法、成本反控制法等先进的管理方法，建立和健全风险、激励、竞争、约束机制，增强员工的进取意识；在岗人员实行动态管理和档案化管理，进行定量定性考核，工作业绩公开考评。这些措施的实施，保证市场有序、健康、高效运行，为市场业务的发展创造一个可靠的制度保障系统和良好的操作平台，是市场可持续发展的机制依托，其管理优势所产生的效益将愈益被外界所认知、认同