XX楼盘项目淡市营销执行方案

0752－5686242淡水二房24等待客户分析我们的策略－安内序号姓名电话区域需求15左先生0752－3346805淡水三房16罗先水三房17韩小水三房18张先水三房19王安水三房20严小水二房21朱小水三房22刘先亚湾二房23马先水三房24黄先圳三房25王小水三房26陈桂水三房27金先水三房房型需求以三房需求最大，有20批，两房需求有7批价格心理预期为3400-3600元/㎡，存在一定拔高的空间等待多时不杀可惜25我们的策略－安内等待客户分析

针对等待1-3栋的客户，建议以推出客户特定需求的内部单位，以集中式小开盘方式促进成交销售人员于8月29日前，确定等待客户的需求单位及测算价格8月30日推出20套特定客户需求单位，并规定于当天购买享有最大的优惠折扣，集中客户在当天实行小开盘因1-3栋须在9月底获得预售许可证，小开盘当天签订认购书，并于后续补签买卖合同小开盘促成交26现场完善我们的策略－安内前广场前广场靠工地处较为凌乱，建议用4.5M的高围墙围挡，组合局部园林，营造形象前广场尘土较大，需安排保洁定期清理及洒水清洁，且清走广场上的建筑杂物注:挡板再往里推,以扩大广场面积27现场完善我们的策略－安内形象围墙围墙内容已有大半年没有更新，建议结合1-3栋推广主题，展示左岸春天新形象28现场完善我们的策略－安内售楼处售楼处前草地，需清理建筑杂物结合1-3栋的新形象，更新挂幅彩旗门口设置红地毯，明确入口方向注:门口种植物或摆花盆,加导示牌29现场完善我们的策略－安内看楼通道建议看楼通道按交楼标准展示，并做杂物清理注:楼梯贴喷绘通往1-3栋的看楼路线需要安全搭建，并围挡工地凌乱的部分30现场完善我们的策略－安内样板房样板房外部环境杂乱，建议关上样板房窗帘，或贴窗纸注:15、16号楼全面清理，4号照计划31现场完善我们的策略－安内代理公司工作1.充分利用公司三级市场资源，每月带？批客户来看房2.寻找深圳一些趁低吸纳的投资客32现场完善我们的策略－安内销售人员服装配齐，统一着装现场纪律的培训加强销售技巧及专业知识培训个别售楼员的调换（如纪律性不强又无业绩，工作积极性不高的）注：1.更新百问2.统计客户疑问并统一口径3.培训项目知识4.调换人员在？到岗33我们的策略－促旧现有推广渠道评估宣传派单7月初至今，销售组已在西区响水河工业区；淡水富景花园、博雅苑等小区；好宜多超市、人人乐超市派单，效果一般，来访2批，未有成交分析：单张对项目介绍不深，促销信息较多，未有项目的主卖点叙述派发地点变化快，未能坚持在固定地点派发一定的周期，效果不持续派发方式单一，未有结合展板、看楼车等配合，改善：调整单张，加入1-3栋销售元素，并对山体公园，园林及周边配套作叙述于人人乐及好宜多超市设置周六日的巡展点，结合发单，拉客到售楼处增加周一至五，针对周边个体商铺单张及饮食娱乐场所派发34我们的策略－促旧现有推广渠道评估宣传派单注：1.外展场要选合适的地方。2.每个地方两天。3.布置要有档次。4.要培训派单人员的技巧5.联系一些娱乐场所、饮食、咖啡厅等放资料

35我们的策略－促旧现有推广渠道评估朋友介绍

已启动客带客的优惠措施，奖励额度较吸引，来访39批，成交有4套，是项目现行最有效的推广渠道。分析：客户优惠额度吸引，但是部分推荐奖励迟迟未能落实现行剩余单位较少，客户可推荐给朋友的单位选择不足改善：区分1-3栋与剩余单位的推荐优惠，1-3栋单位可按原方案执行，但剩余单位奖励需增加一倍奖励注：1.业主最好不要用现金。

2.如果是推荐到二组团，要开完盘后推荐才有36我们的策略－促旧现有推广渠道评估户外广告

原淡水桥头的户外广告经7月中更换，主打低首付，大社区，效果理想，来访7批，但未有成交，项目大部分的深圳客户由广告牌吸引而来，现增加下高速三面立柱广告分析：户外广告主题吸引，但主力低首付单位为公寓，此类客户观望较重，成交较低来电客户未能找到项目位置，流失部分客户改善：增加1-3栋的入市内容，针对1-3栋的主力两房单位做广告牌主题内容针对未能找到项目位置客户，预备看楼专车接送注：主打语两个：1.月供600元。2.二组团开售。要注意色调（桥头）加简单导示37213广告1主要面对深圳至汕头方向车辆，也是深圳至淡水的必经之处；广告2主要面对汕头至深圳方向车辆，淡水至深圳车辆也在范围之内；广告3主要面对淡水城区，但距离较远，宣传效果不佳；广告牌价值排序：广告1＞广告2＞广告3时间加快123我们的策略－促旧广告牌价值排序38广告1主要针对深圳来惠阳客户，建议投放促销广告，以期达到快速销售的目的；广告2主要针对返深客户，建议投放项目活动广告，为后期销售打下埋笔；广告3位置最差，建议投放项目形象广告，为后期销售打下铺垫。5万住二房2万住一房广告1月供600元广告2广告3左岸春天2期即将绽放登记即送4.5万现金9.28，一期铁定入伙，即买即住我们的策略－促旧广告内容建议39桥头广告主打1-3栋登记信息，强化客户记忆点，并作优惠吸引背景形象配合1-3栋形象，突出年青健康山居生活桥头广告我们的策略－促旧广告内容建议左岸春天2期即将绽放登记即送4万现金40我们的策略－促旧现有推广渠道评估网络推广

项目主要在搜房网、珠三角信息网及本地信息网上，挂靠楼盘信息，来访为2批，主要是咨询电话有17批，主要市调人员采盘分析：效果不佳，业内同行咨询较多网络推广以资料发布及项目属性叙述为主，未有突出促销及主卖点改善：增加搜房网和其它网站的投放，以广告位推广及写手炒作项目利用网站资源组建有效的看楼团，实实在在的来访洽谈注：1.代理公司将派

为网络维护员。2.剑客请信誉及口碑好的，要注意价钱。3.网上资料的更新。4.在深圳房地产网增加连接41我们的策略－促旧现有推广渠道评估导示系统7月中更换现场部分广告牌及导示系统，效果理想，来访35批，成交1套，但销售现场反映导示效果不足分析：一期楼体拆外墙，且广告围墙内容太过陈旧，以此渠道吸引客户，较其它楼盘的来访率低部分主干道（如开城大道）未有导示指引，流失部分客户改善：针对周边楼盘，一期楼体及围墙更换内容开城大道树立指引广告牌，截留周边楼盘客户42现有促销策略评估我们的策略－促旧一次性：3000元/平方米按揭：5成：3100元/平方米3成：3300元/平方米公寓低首期：2万元一期一组团：4、15、16栋：分析：一期大部分单位为按付款方式统一单价销售，客户对价格较为吸引，但单位选择不多超低首期仅限公寓户型，针对公寓客户有效，但吸引度有限改善：一期一组团两房单位，统一首付5万元（提高剩余两房单价至3700元/㎡，按3200元/㎡实收，返还500元/㎡，冲抵首期款），对外打出“五万住两房”的推广主题注：采用的促销手段要注意，不要让发展商难做，作好问题备选方案发布时间2008年8月15日2008年8月29日投递人群惠阳-大亚湾老社区或出租率比较高的新社区及惠阳企事业单位惠阳-大亚湾老社区或出租率比较高的新社区及惠阳企事业单位发放份数5万份5万份43DM直邮我们的策略－出新媒体及推广渠道选择短期迅速扩大推广力度，对准目标客户群，达到较好的来访效果注：数量及次数要商量44媒体及推广渠道选择我们的策略－出新网络主要吸引深圳客户搜房网深圳版+惠州版地产剑客█网络维护时间：

2008年8月-2008年9月█网络维护费用：

1万元一月，三个月共3万█网络维护效果：

每月由网络剑客和置业国际维护论坛，并代替网络广告在首页发布最新图片或项目信息，解决网络上的问题，形成良性循环发布时间2008年8月16-17日2008年8月23日-24日2008年8月30-31日2008年9月1-13日发布内容1，2，3#楼认筹信息选房信息小开盘信息促销+形象发布位置时间地点诉求8月16-17日裕华人人乐促销+产品卖点8月23-24日开城大道好宜多促销+产品卖点8月30-31日大工业区福旺家超市低首付+园林大社区9月6-7日秋长新世纪百货低首付+园林大社区45活动＋展点秋长、新圩等周边镇客户在周边城镇繁华商业点选择人流聚集地设立本项目标志性展位，结合看楼车，做实效推广。注：可考虑做一次（两天）发展商考虑在淡水国美长期摆我们的策略－出新媒体及推广渠道选择46促销优惠及策略我们的策略－出新赠送购房现金：建议1-3栋保持在实收均价3550元/㎡，将7层以下划一价格按实收3200元/㎡推售，销售价按3800元/㎡,将差价600元/㎡返现金（两房返4.5万，三房返6.5万）给客户，冲抵首期款(冲抵1.8成，剩余1.2成）1-3栋促销建议：小开盘销售优惠：1-3栋取得预售证后，暂不开盘，消化内部存量客户后，每两周集中来访客户，每次小开盘，成功认购客户可获赠额外全屋家私电器价值8888元（可扣减总价）的优惠，刺激客户集中选房47营销总控图春天生活手册时间9.209.139.68.308.16销售阶段展示安排媒体推广活动营销相关物料开盘认筹8.23工程节点销售速度客户拓展渠道9.27脚手架拆掉、首楼通道搭好样板间装修完成,开放园林开发认筹一批单位销售二批单位销售三批单位销售单位加推5万元买二房园林景观展示样板间展示一批单位销售完毕二批单位销售完毕三批单位销售完毕春天生活样板房鉴赏工业园区电影巡展宣传资料一期二组团推售信息1\2\3#楼卖点+购房返现金促销信息+活动预告论坛宣传及维护开盘销售物料开盘小开盘优惠开始开盘已成交及累积诚意客户二组团积累诚意客户开始推行客户老带新措施二组团积累诚意客户消化二组团销售物料设计导示完成裙楼包装完成我们的策略注：要等工程进度表48媒体推广8.16-8.309.6-9.139.20-9.30促销促销+产品卖点促销+体验营销广告主题：入伙在即，送全屋装修及8888元家电基金广告主题：零费用搬新家+6大购