苏州园区东湖地块营销策划方案

策划总思路分解方案1解读当代苏州

一个矛盾的集合体传统居住文明与现代工业文明的冲突雄厚文化底蕴与当代文化缺失的矛盾

老城区残留着的那些些古色斑斓的建筑，诉说着昨日绚烂的城市文明！曾经拥有9块世界文化遗产的牌子的城市并不多见!——这里有苏州1997年和2000年，拙政园、留园、网师园等9个古典园林——被列入世界文化遗产名录。

苏州的文化经历了三个兴盛期，春秋、六朝，最盛是明清。这一时期苏州的园林、工艺、戏曲等等文化的精髓慢慢积淀、发展、然后定型。以评弹和昆曲为代表的戏曲文化，以园林和苏州古代民居为代表的建筑文化，以苏绣、刻丝年画和绘画等为代表的工艺文化支撑着苏州传统文明。

今日苏州人均

GDP5800元，在长三角遥遥领先。

进入九十年代，苏州加快了对外开放的步伐，坚定不移地发展开放型经济，大力引进国际资本和先进技术，综合实力不断增强，国内生产总值仅次于上海、北京、广州、重庆、天津、深圳，在全国14个GDP超千亿的城市中列第七位，所辖常熟、张家港、昆山、太仓、吴县、吴江六个县级市都进入全国综合实力百强县前列。

苏州工业园区特殊的合作模式是迄今为止国内唯一的以两国政府签订协议形式推动的开发项目，使园区具备了“不特有特、特中更特”的政策优势；相应也为区内的房地产开发带来了很多国际化、现代化气象。

今日在经济飞速发展时的同时，让苏州人倍感不安有六句话：

一、苏州的绿化；二、苏州的河水；三、苏州的交通；四、苏州的城市面貌；五、苏州的动迁房屋；六、苏州的店堂。这六句话提出了关于苏州的六个问题，归纳一下，这六个问题实质说明的是一个大方面：即苏州城市文化的沦丧。

有人说：在新与旧的冲突中，出局的往往是后者。有人说：我爱你，所以伤害你；我欲成全你，所以毁灭你。其实，文化的真谛是以人的日常生活为载体，注入新的时代内容。而不仅仅是纪念与观摩。

当苏州市长提出了让他倍感不安的六句话后，作为市政府和所有的苏州人，是不是再考虑一下这第七句话：“哪里去寻觅苏州文化？”

今日。将来中海是单纯追求产业利润？还是为苏州留下点什么？

今日人的观念在变，传统文化呼唤创新，我们要做的就是城市文化的复兴和城市文明的再创造！人的观念在变传统文化呼唤创新，中海要做应该是——居住文化的复兴和城市文明的再创造只有民族的，才是世界的苏州——是当之无愧的最佳文化载体。人的三重属性：人是自然（物质）的，人是社会（精神）的，人更是自由（人性）的。人类文化是人类赖以生存并超脱其动物性和区别于动物生活的一切。

今日将来开发理念定位：文化房产缔造商我们的产品创立在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状而整合推出全新的“第二居住”体系。项目的价格比别墅低，但其环境营造、配套设施、物管标准等均不亚于别墅，其文化内蕴更非别墅所能及。文化房产不是标签和口号，他是有生命的内涵。

今日将来“刚柔交错，天文也；文明以止，人文也。观乎天文，以察时变，以化成天下。”——《周易·贲·彖》“文化是文明形成的生活的方式。”——胡适一种苏州居住文化的回归

——中海苏州项目倡导

“文明地栖居”

今日将来“理念分析从城市发展方向来看：苏州由老城——湖西——湖东逐渐推移发展。湖西在不断的开发中，渐渐形成了融居住、商业、办公较成熟的社会环境，扮演着从老城区到湖东地区发展过渡区域的作用。湖东是未来苏州生活的重心。如果说老城代表着过去，湖西代表着现代，那么湖东将是苏州的未来。是苏州的第三座城市！是容纳未来生活的示范区，是城市形态的超越与升级，而不是老城的外溢与变迁。

今日将来“该开发理念应区别甚至高于园区楼盘“玲珑湾”——湖时代来临；“湖畔天城”——T-PARK中央园区；“湖左岸”——生活在左岸；“天域”——五星级酒店式度假公寓。

今日将来“支持园区湖东发展的动力引擎是什么？湖东与湖西最大的区别在于：各自不同的产业结构与各自不同的发展方向湖西属性为centralbusinessdistrict（CBD）中央商务区是以商务、办公、酒店为主，居住为配套的区域，且开发基本饱和。湖东属性为centrallifedistrict（CLD）中央生活区是以居住、行政、文化为主体，商业为配套的区域，即将大开发。

今日将来“本项目CLDCBD

今日将来“湖东比湖西更适合人居住！此地物华天宝，人杰地灵。深邃苍穹下，巍然新城立于天地之间，云青青欲雨，水澹澹生烟，实乃一濯尘荡垢、驱劳聚神之佳处，适于居住、度假、静养休闲。CLD

今日将来“湖东与湖西的竞争在于未来的发展方向和不同的居住文化！湖文章，酒店社区文章，公园文章……下一个usp点在哪里？

今日将来“项目区位本项目位于风景园林历史名城苏州金鸡湖以东，

东南临近金鸡湖、红枫园、会展中心，西联规划中的小学区域，南临现代大道，在所拍的各地块中视线与地段最好。具有丰富的景观资源、地段价值、与视角朝向。

今日将来“产品定位中国苏州新江南湖畔人文大宅

今日将来产品定位阐述：新江南主要体现在建筑形体上的现代和景观文化上的传承。跳出园区和湖景等共享资源做定位，将开发理念提升到创新城市文明和延续城市文脉的高度人文大宅其实是对苏州传统居住文化的延续和再创造中国苏州/新江南湖畔人文大宅承文明者成天下

今日将来规划设想集居住、度假、休闲和投资于一体，具有“居住区”、“文化区”、“商业区”、“酒店区”四大人性功能分区的现代新江南文化社区。

今日将来功能分区★文化居住区——点状与排状住宅相结合，面朝东南获取最大景观视角：★特色商业区——沿街设置小吃、手工艺品专卖、购物超市等商业配套；★文化休闲区——“桃花坞”图书馆与江南水景相结合、拥有青少年活动中心。★运动保健区——设各种运动场、中老年人健康中心、诊所等；★高档酒店区——双层豪华空中会所、产权酒店、酒店服务公寓。

★水幕电影区——苏州首个拥有水幕电影社区，增强社区的交流与共享性。

今日总规建议位于东南角最佳区位设置酒店式服务公寓，确保观赏金鸡湖与红枫园的最大视角。以苏州首座双空中会所为新苏州城市地标，并与会展中心保持良好地缘关系。以围合式样或半圆式取代以前行列式样布局，突出院落集合性，避免以往小区中，交通疏通有余而聚集组团构成松散的缺点。以“桃花坞”图书馆为亮点，“水幕电影”为核心，整体规划中突出中国居住文化中“起”、“转”、“承”、“合”的特点。

楼盘列阵由西南向东北逐渐递高，靠南面易排状，北边区位易点状分布。

将集中绿地划整为零，渗透到一个个组团中去，更好的体现均好性与亲密性。

位于小区核心部位设置新型共享空间——水幕电影区。

一期二期三期

今日房型及面积配比初步建议

户型的划分应分幢归类，不易混杂，保持一定业主阶层分区。

户型创新要点：细化功能区隔，增设辅助功能空间；增加储物空间，在主卧更衣室之外应设有存物空间，注重通风采光，两梯两户的大户型要作到户户都有庭院。

总建筑面积：13万平米X0.3X1.8容积率=16.38万平米绿化率：45%，建筑密度：25%内容基本配比面积设定产权式酒店12%1.97万平米酒店式公寓18%2.95万平米高级公寓65%10.5万平米商业面积5%8190平米

今日A、酒店及酒店式公寓部分房型面积配比初步建议

内容房型面积拟订总面积产权式酒店1*1（100%）50—60平米1.97万平米酒店式公寓2*2*1（60%）100平米1.77万平米酒店式公寓3*2*2（40%）130平米1.18万平米户型配比面积总面积二房（2*2*1）30%95—105平米3.15万平米三房（3*2*2和（3*2*1）60%130-140平米6.3万平米大户型（复式4*2*2）10%170—200平米1.05万平米B、高级公寓部分

今日将来交房标准的建议

产权酒店采用普通装修；酒店式服务公寓采用豪华装修；其余住房建议毛坯交房；

今日将来景观建议铺地选用具有渗透性的瓦片、陶片等材质，除了主次干道之外，一般情况下不采用硬地。

主干道上建议种植高大的树种，形成绿树参天的林荫道，使楼上朝下的景观与干道朝上的视角均好。

小区周际种植树木，将树木等植物与栅栏组成外围景观。

坡地水中庭的景观规划原则。“少无适俗韵，性本爱丘山”

今日将来景观与建筑设计————————————意向草图

今日将来融进水里的不单是泥沙，还有文化和历史……

今日将来

今日将来

今日将来

今日将来配套设施建议配套设施可以分为两种类型，一种是利用项目周边的规划意想中的项目。比如：邻里中心，规划中的小学，在现代大道的对面还将建成会展中心等，会使得本项目的周边配套内容更加齐全。

第二种是自建配套设施：譬如幼儿园的配备，一定的羽毛球、网球的运动场地。

服务设施系统：电话亭、自动售货机、邮政信箱、坐椅、路灯、垃圾桶、卫生箱。

信息设施系统：标识、路标、广告、橱窗、招牌、指示牌、告示栏等。建筑小品设施：大构筑物（广播电视塔、观光塔、灯塔、计时种等），园林设计（叠石、草、牌坊、亭阁、廊亭、匾额、小桥、碑石、水景、围墙、雕饰、漏窗、假山），建筑配套附属设施（院门、围墙、门廊、、通道、、扶梯、坡道、踏步、栏杆），景观设施（城市雕塑、小区雕塑、装饰灯、喷泉、瀑布、游泳池、水池、象征物）

今日物业管理建议

物业的保值增值要以科学完善的物业管理为前提，本项目的酒店式服务公寓将引入五星级的优质酒店管理为业主提供全方位的物业管理服务。并且成立业主各种兴趣爱好联谊会。没有人会固执地认为，时间会凭空产生价值。经济学早已告诉我们，