重庆2015年房地产估价师《制度及政策》-房地产抵押的需要考试题

...wd......wd......wd...重庆省2015年房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押的需要考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题〔共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意〕1、对建设工程的施工质量负责的单位是。

A：施工单位

B：监理单位

C：建设单位

D：建设主管部门

E：执行层的组织协调2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，假设该三宗土地的其他条件一样，则明智的购置者会选择__。

A．甲土地

B．乙土地

C．丙土地

D．甲、乙两宗土地任选其一3、在房地产相关业务中，目前没有__职业责任保险。

A．工程师责任

B．注册会计师

C．开发商

D．律师4、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。

A．上级房屋拆迁管理部门

B．人民法院

C．县级以上人民政府

D．同级人民政府5、《中华人民共和国物权法》规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起日内不起诉，异议登记失效。

A：15

B：30

C：45

D：60

E：执行层的组织协调6、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。

A．原出让方

B．转让人

C．规划行政主管部门

D．原出让方和市、县规划行政主管部门7、经济评价指标体系中静态评价指标与动态指标的区别是__。

A．动态指标更适宜

B．是否考虑资金的时间价值

C．国外多用动态指标

D．静态指标简单8、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。

A：投资价值

B：慎重价值

C：快速变现值

D：市场价值

E：工业用地的监测点评估价格9、某公司购置一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年．该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开场，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％，则该宗房地产的现时收益价格为．【2007年考题】

A：85．45万元

B：87．16万元

C：88．50万元

D：88．90万元

E：工业用地的监测点评估价格10、房屋建筑工程保修期从__起计算。

A．工程竣工验收合格之日

B．工程竣工验收之日

C．工程竣工验收申请之日

D．工程竣工之日

11、如果房地产价格时间序列的逐期开展速度，就可以计算其平均开展速度。

A：较大

B：较小

C：差距较大

D：大致接近

E：工业用地的监测点评估价格12、以下风险不属于房地产开发贷款的风险的是。

A：政策风险

B：市场风险

C：变现风险

D：财务风险

E：借款合同13、房地产开发工程的施工许可证由__向发证机关申请领取。

A．施工单位

B．建设单位

C．监理单位

D．设计单位14、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，。(2008年试题)

A：由国家无偿收回

B：自动续期

C：应于届满前6个月申请续期

D：应于届满前1年申请续期

E：房地产估价机构必须加盖公章15、从事房地产经纪活动的基本条件是__。

A．取得房地产经纪人协理从业资格

B．取得房地产经纪人执业资格

C．取得房地产经纪人员相应执业资格证书

D．取得房地产经纪人执业资格并经注册生效16、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。

A：收益法

B：市场法

C：成本法

D：假设开发法

E：工业用地的监测点评估价格17、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，假设报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是__万元。

A．9616.83

B．10161.05

C．120xx.04

D．1280018、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照__不同而划分的。

A．被保险标的

B．保险资金来源

C．保险的实施方法

D．保险责任承担的次序19、以下不属于直接金融工具的是。

A：企业发行的商业票据

B：企业债券

C：股票

D：保险单

E：执行层的组织协调20、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进展估价，则。

A：估价时点为未来，估价对象为未来状况

B：估价时点与房地产状况均为现在

C：估价时点为现在，估价对象为未来状况

D：估价时点为现在，估价对象为过去状况

E：工业用地的监测点评估价格21、以下不属于清偿能力指标的是。

A：借款归还期

B：利息备付率

C：现金回报率

D：偿债备付率

E：借款合同22、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为。

A：4858万元

B：5200万元

C：2700万元

D：6264万元

E：工业用地的监测点评估价格23、收益法适用的条件是房地产的。

A：收益能够量化

B：风险能够量化

C：收益或风险其一可以量化

D：收益和风险均能量化

E：工业用地的监测点评估价格24、以下房屋部位中，不计算建筑面积的是。

A：房屋的天面

B：与房屋相连无柱有上盖有围护构造的走廊

C：有围护构造的门廊

D：不封闭有顶盖的永久性架空走廊

E：执行层的组织协调25、估价上的折旧注重的是__。

A．原始取得价值的减价修正

B．原始取得价格的摊销与回收

C．重置价格的摊销与回收

D．价值的减价修正二、多项选择题〔共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分〕1、净租的形式一般有以下方式。

A：租户仅按比例分摊与物业有关的税项

B：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

C：所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付

D：所有的经营费用都由租户直接支付

E：业主一般只负责建筑物构造局部的维修费用2、投资者从购置土地使用权开场，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指。

A：房地产开发投资

B：房地产直接投资

C：房地产置业投资

D：房地产间接投资

E：借款合同3、房地产行政法规包括等。

A：《物业管理条例》

B：《商品房销售管理方法》

C：《城市私有房屋管理暂行条例》

D：《外商投资开发经营成片土地暂行管理方法》

E：《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行方法》4、房地产的行政法规包括。

A：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

B：《城市房地产转让管理规定》

C：《房地产估价师执业资格考试实施方法》

D：《住房公积金管理条例》

E：《城市房地产中介服务管理规定》5、房产测量的成果包括。

A：房产簿籍

B：房产数据

C：房产测量要求

D：房产图集

E：房产测量标准6、人民法院依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保存价由__参照评估价确定。

A．人民法院

B．估价机构

C．拍卖师

D．竞买人7、在正常情况下拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系为__。

A．拍卖价格>招标价格>协议价格

B．拍卖价格>协议价格>招标价格

C．招标价格>拍卖价格>协议价格

D．招标价格>协议价格>拍卖价格8、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在〔〕。

A．第一阶段

B．第二阶段初期

C．第三阶段初期

D．第三阶段

E．第四阶段9、按照专业性质不同，王程建设定额可以划分为三种。

A：全国通用定额

B：行业通用定额

C：专业专用定额

D：施工定额

E：概算定额10、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为__m2。

A．48.5

B．49

C．51

D．45.5

11、对收益性物业来说空置率提高将会导致〔〕以及新租客要求更大的租金折扣等后果。

A．租金收入减少

B．附加支出增加

C．物业资本价值下降

D．运营成本下降12、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。

A．2593

B．2619

C．2727

D．286213、对房地产市场构造进展分析，除了要分析供求构造，通常还分析。(2009年试题)

A：价格构造

B：总量构造

C：档次构造

D：投资构造

E：租买构造14、以下关于定额计价方式与工程量清单计价方式差异的表述，不正确的选项是。

A：定额计价方式实行全国统一的编码，工程编码采用十二位阿拉伯数字表示；工程量清单计价方式的工程编码不统一，各省、市采用的定额子目并不一样

B：对定额计价投标，一般采用百分制评分法；而对工程量清单计价投标，一般采用合理低报价中标法，既要对总价进展评分，还要对综合单价进展分析评分

C：定额计价方式是在发出招标文件后(招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后)编制工程量清单；工程量清单计价方式要求必须在发出招标文件前编制工程量清单

D：定额计价方式的合同价调整方式主要是索赔；工程量清单计价方式的合同价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整

E：定额计价方式由各投标单位各自计算工程量，计算的工程量结果不一致；工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价，到达了投标计算口径的统一15、住房公积金管理的基本原则是__。

A．住房公积金管理委员会决策

B．银行专户

C．财政监视

D．住房公积金管理中心运作

E．住房公积金管理中心决策16、以下属于平均指标的是。

A：算术平均数

B：调和平均数

C：中位数

D：众数

E：标准差17、纳税人建造普通标准住宅出售。增值额未超过扣除工程金额之和__的，免征土地增值税。

A．10%

B．20%

C．30%

D．40%18、主要的调查手段是问卷，答卷一般包括__两种。

A．收集式

B．开放式

C．闭合式

D．检索式

E．收敛式19、股票与公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区别在于__。

A．买卖和转让的方式不同

B．投资性质和各自包含的权利不同

C．收益和风险责任不同

D．投资风险程度不等

E．流通程度不同20、房地产价格构成中的销售税费包括__。

A．增值税

B．营业税

C．城市维护建设税

D．教育费附加

E．房产税21、以下贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。

A．土地购置贷款

B．土地储藏贷款

C．土地开发贷款

D．建设贷款22、建设单位应当自领取施工许可证之日起__内开工。

A．15日

B．30日

C．3个月

D．6个月23、以下有关区域规划的表述，正确的包括。

A：区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进展的总体部署

B：广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划

C：区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落