广告策划-星河湾营销策划报告-跨界营销(梁上燕)讲话稿

跨界营销打破传统营销思维，缔造价值共赢之道潘石屹SOHO中国总裁：用20年前的标准看，今天我们每个人都在做跨界的事情，比方开车，摄影，电脑什么的。秦朔?第一财经日报?总编：跨界，显然不是简单的商战技巧，而是一种企业或品牌的创新战略。方洪波美的电器总裁：通过前瞻而领先的品牌跨界战略，商业奇迹才能成为可能。我们看看世界上一些跨界的例子宜家不但是家具，更是ＤＩＹ的生活方式宜家以消费品方式销售家具．空前成功跨界启示一突破原有行业惯例而实现价值跨越传统家具大件的很少更换的难以搬运的区域性的……可拆分的可经常换的可自主搬运的全球性的……iPod跨越数字音乐播放器，成为时尚音乐生活代表Ipod占据全球mp3/mp4销量的70%以上跨界启动二全面创新而实现价值跨越一般播放器时尚的音乐生活方式……容量大音质好设计好……斯沃琪Swatch成为全球时尚人士的收藏品不只是手表，更是手腕上的时装跨界启示三通过嫁接外行业价值实现价值跨越传统手表手腕上的时装时尚的多变的经常性消费的……计时功能质量好一块足亦……时装时尚多变经常性消费……＋星巴克不可能成就纳斯达克最强劲的股票之一星巴克不只是咖啡，更是清新休闲的都市第三空间世爵汽车联合PRADA联合打造汽车ＬＧ与PRADA合作生产三星联合阿玛尼出品可口可乐联合魔兽做联合推广宜家让家私从耐用品变成消费品……国际上越来越多的跨界之作实现跨界的假设干种途径将时尚作为品牌溢价的介质将产品设计作为品牌溢价的介质将艺术作为品牌溢价的介质将消费体验作为品牌溢价的介质将价值观作为品牌溢价的介质……跨界品牌成功跨界的“工具箱〞跨界战略意义跨界是对专业化的一次创新，它能让原来毫不相干的领域或元素，相互渗透融汇，带来新的观念或生活方式，帮助品牌跨出本领域，跳脱价格战，甩脱竞争困境。跨界成功的启示跨界----完成角色的转变从企业家到趋势观察家的转变对产品的理解：卖产品，更是在卖一种生活方式对品牌的理解：卖品牌，更是在卖一种社会趋势星河湾的跨界之路全方位跨界战略实践分享星河湾跨界体系图面对不同的人，如何让他更容易理解星河湾倡导的“跨界营销〞，而采取更具针对性的沟通正是星河湾品牌传播的重要原那么之一。角度中国星河湾跨界营销媒体内部员工销售说辞同行分享合作伙伴讲座关键词：品质社交中国星河湾从平方米到立方米，致力打造中国上层阶层的社交平台，实现品质地产到品质社交的跨界营销关键词：突破与整合中国星河湾作为品质地产的抗旗者，最重要的是如何突破自己创造更富竞争力的商业价值关键词：圈层价值高品质的生活仅仅是星河湾为你做得一局部，中国星河湾将为成功的你再聚合一个人生的舞台关键词：聚合价值成功的房地产商应该打破地段，地域的局限，让各个工程之间真正的联动起来关键词：知道主义者如何才能与中国星河湾准业主保持一个沟通的频道，对房子的了解已经远远不够了。关键词：共赢以中国星河湾〔星河汇〕为平台，打破商品形态的界限，共同为中国富人打造一种精致而富有内涵的生活形态中国星河湾跨界传播图谱〔对象〕如何将星河湾倡导的“跨界营销〞更加全面、透彻及高度统一的展示在目标对象面前，也是星河湾品牌跨界营销的重要组成局部。高度中国星河湾跨界营销营销配套产品资讯社区生活关键词：跨行业消费者最熟悉什么成为星河湾销售的主要谈资，而不仅仅是房子关键词：跨价格星河湾对生活的追求更多是价值，而世奢会就能够带给你最贴心的消费关键词：跨国界无论是石材，还是园林，都是从世界范围内采集到的。关键词：跨领域成功人士的视野将不仅仅局限在自己熟悉的领域，商机可能更多的来自陌生的领域关键词：跨功能无论是北京的四季会，还是广州星河湾酒店，单纯的功能已经根本，更多的是身份和品位关键词：跨地域中国星河湾能够带给你的不是一地的荣耀，今天的星河湾已经成为联动三地，最具影响力的高端社区中国星河湾跨界传播图谱〔内容〕通过在六个不同领域对跨界营销的实际运用，最终实现星河湾品牌在世界范围内，不同领域的绝对影响力。〔具体纲要如下〕跨功能〔效劳〕1、五星级的酒店设施2、金钥匙效劳3、各种高端活动资源跨国界〔产品〕1、来自世界各地的石材、木材、物种建筑园林原材料等2、在房地产领域，作为亚太NO.1跻身世界级的荣誉3、成为国内及世界各地开展商参观学习的必选之地跨行业〔营销〕1、来自不同领域和行业的销售精英2、以奢侈品的思路采取更具针对性的客户数据库营销3、走出楼盘现场，主动走进潜在业主的圈子4、与品牌联盟的联合行销5、学术行销等跨价值〔生活〕1、室内设计带给业主超越物质层面的享受2、与中国高端人群为邻的气氛3、世奢会带给业主最具品位意识的生活态度跨领域〔资讯〕1、在不同社交场合带给业主不同领域和行业的资讯分享2、北京外商协会的商讯3、各地商会、品牌联盟、世奢会、各种派对等…….资讯的交流跨地域〔社区〕1、三地星河湾的资源联动2、星河湾品牌在国内，以及世界范围内的影响力每个星河湾人都能根据不同的对象，灵活组织相应的内容，更加生动全面演绎星河湾的跨界传奇。目标星河湾产品的跨界

1.83公里江堤黄蜡石亿年珍稀植物与帆船酒店同一品牌门把业主为代表的高端阶层定位的跨界星河湾价值平台：携手顶级资源LUXURYCHINA世界奢侈品协会时间：6月3日地点：北京星河湾四季会所人物：全球顶级奢侈品牌代表、驻华使节、政要及商会人数：约120人世界奢侈品协会中国俱乐部揭牌亮相奢侈品宫殿改造效果图

北京外商俱乐部揭牌仪式暨招待晚宴时间：2021年7月2日地点：北京星河湾四季会所人物：政要名流、商界精英、外企领袖人数：约80人与会贵宾北京投资促进局副局长周卫民先生北京投资促进局副局长于燕先生民建中央委常北京副主委、中华思源扶贫基金会副会长兼理事长、全国政协委员李晓林先生中国香港特别行政区政府驻京办主任曹万泰先生

与会贵宾迈克唐纳北咨〔北京〕工程咨询MartinWealleas先生英国商会会长MichaclFosh先生瑞士文斐律师事务所北京代表处ChristophKoppel先生瑞穗实业银行〔中国〕北京分行行长浅井邦夫先生

北京外商俱乐部正式揭牌英超豪门切尔西下榻广州星河湾酒店时间：2021年7月21日地点：星河湾酒店国际会议中心7月21日中午12点，切尔西在星河湾酒店国际会议中心举行盛大新闻发布会。主教练斯科拉里(SCOLA)和队长特里(TERRY)切尔西的到来，吸引了国内外众多媒体争相报道。切尔西与星河湾小业主亲密接触营销的跨界“住在星河湾,不用去巴黎〞----星河湾品质生活艺术季时间：2021年11月11`14日地点：北京星河湾四季会所名贵珠宝展示国内外珠宝品鉴嘉宾齐聚一堂，其中包括法国影星苏菲玛索的专属珠宝设计师苏菲玛索世界级奢华体验之旅豪宅·名车·珍品时间：2021年9月26日至10月5日地点：星河湾销售中心试名车价值约300万元的玛莎拉蒂BENZAMG63价值198万元宝马其下MINI展览30万元价值约130万的路虎揽胜价值168万的捷豹XK活动收效中汽南方汽車提供6台展示车辆及3台试驾车辆活动成交总额553万元广东宝悦宝马汽車提供7台展示车辆及3台试驾车辆活动成交总额296万元

活动3天意向客户32台

活动后展厅预定成交5台(包括2台168万元的路虎揽胜,2台68万的捷豹XK,1台80万的发现者3)截至11月18日,该活动共促成16台车辆成交,总成交价为1331万元活动3天意向客户13台活动后展厅预定成交6台

(包括3台单价31万的MINI,1台41万的MINICLUEMANS,1台93万的730IL,1台69万元的330C)仁孚奔驰提供2台展示车辆及2台试驾车辆活动成交总额482万元活动3天意向客户15台活动后展厅预定成交5台

(包括3台单价138万的S35和0,2台34万的出C300)赏珍品9月26日，德国籍钢琴家沃尔夫冈-瓦辛格〔WolfgangWATZINGER〕教授在销售中心演奏价值148万的德国国宝博兰斯勒钢琴赏珍品台湾七彩石来自台湾花莲，因呈现“石中画〞而具有极高的欣赏与收藏价值。星河湾业主答谢晚宴爵士印象活动地点:星河湾酒店国际宴会厅活动形式:晚宴、抽奖、星河湾6号产口介绍、表演、答谢活动时间:2021-9-27到会机构：(排名不分先后)商会:中埃商会、韩国商会、温州商会、潮汕商会、眼镜协会汽车:中汽南方、宝马、奔驰银行:汇丰银行、中国银行、工商银行、光大银行政府部门：黄埔海关、劳动局航空：日本航空公司其他：GOLAY珠宝商、台湾七彩石、博兰斯勒钢琴、广东电视台机构礼品价值星河湾地产奥运五福娃酒店消费卡北京后奥运至尊贵宾家庭旅游套票购房礼卷奥运五福娃:1888元/套酒店消费卡:8000元/张购房礼卷：50000、100000、200000广东中汽南方汽车销售服务有限公司精美水晶汽车模型路虎手表路虎手表:5000元/只奔驰SL小车模奔驰SL小车模中国银行星河湾大酒店番禺支行历届奥运火炬纪念奖博兰斯勒购琴现金券3000元、5000元、10000元盘龙国际有限公司玫瑰石印章玫瑰石小屏风国银行星河湾大酒店番禺支行奥运银章约7000元/个瑞士GOLAY珠宝珍珠礼品合作赞助机构：星河湾业主答谢晚宴温馨场面嘉宾签到晚宴现场外商嘉宾到席晚宴穿插的演艺

经典爵士舞表演

醉人的萨斯风演奏抽

奖

环

节“心有多大，世界就有多大〞中山大学MBA讲座跨界营销论坛活动地点:星河湾销售中心活动时间:2021年11月1日〔星期六〕14:00-17:30活动主题:心有多大世界就有多大——论品牌运营与跨界营销活动形式:以梁总以授课的形式对MBA学员进行培训主办单位：星河湾地产活动机构:中山大学高等继续教育学院MBA部、MBA俱乐部总裁班中大ＭＢＡ总裁班学员踊跃签到签到处主讲嘉宾：星河湾地产副总裁梁上燕女士梁上燕女士结合星河湾品牌实例进行精彩的解说,现场座无虚席中大ＭＢＡ总裁班的学员品鉴星河湾样板房学员的车辆更胜顶级名车展当天车展凯迪拉克尊贵展示当天的学员之一,帝加花园家具总经理,在听取梁总精彩的演讲之后深有启发.决定将旗下高档花园家私摆放在星河湾6号板房休息区.星河湾6号世界奢华体验之旅活动地点:星河湾销售中心、星河湾大型停车场活动形式及活动内容:红酒品尝、名车试驾、名画鉴赏活动时间:2021-10-18到2021-10-19法国波尔多名酒鉴赏法国波尔多名酒展示法国波尔多名酒鉴赏国家一级油画大师——封尘、张建民名作鉴赏大师名笔法国红酒悠扬乐韵如同置身于法国波尔多的浪漫生活之中……..世界品牌名车——AUDIR8目光聚焦点，德国奥迪价值235万元名贵超级跑车位于星河湾销售中心门口优雅展示，引来不少富豪关注！娓娓动听的小提琴声音，更显名车的最贵与优雅服务的跨界金钥匙酒店效劳理念最高级别表现，即“无微不至、超乎想象〞，“金钥匙家政效劳〞是由五星级饭店的“酒店金钥匙效劳〞理念演化而来，星河湾将物业管理和酒店金钥匙的效劳理念相互融合，为业主解决生活上的琐事而努力，并将这项工作最终力求到达效劳的极致——尽善尽美个性化效劳。人才的跨界中国豪宅标杆开百万年薪引千人竞聘

星河湾逆市招聘搅动营销旋流

逾千名应聘者云集星河湾酒店，星河湾地产表示，无论规模还是应聘者的素质，都超出此前预期。2021年9月10日，星河湾酒店人潮聚集，人数逾千。不同年龄、不同阅历、不同行业的人，怀着同一个梦想会聚在星河湾。他们的脸上都写满了一种渴望挑战的跃跃欲试，一种对未来的憧憬，还有一丝不易觉察的紧张。他们认为：“因为是星河湾，所以我来〞“资深地产高管：站在巨人的肩膀上〞“星河湾业主：因为了解，所以信任〞“外籍人士：爱中国，爱星河湾〞．．．．．．

招聘会现场传播的跨界改变地产传播模式形态时间：2021年9月10日地点：广州星河湾北京奥运中国首金获得者陈燮霞作客星河湾陈燮霞为星河湾业主签名留念跨地域的界让销售团队走出星河湾，实现从“坐商〞到“行商〞营销拓展模式的转变北京篇：山西拓展—鄂尔多斯业主答谢宴〔2021年6月〕北京篇：山西拓展—太原业主答谢宴〔2021年6月〕广州篇：佛山拓展——星河湾新春盛品名宴〔2021年1月11日〕跨领域的界从单一自主销售，到整合各界力量，嫁接它行业价值的营销模式转变广州篇：奔驰客户答谢宴〔2021年12月20日〕广州篇：中山大学MBA总裁班〔2021年11月1日〕广州篇：暨南大学EMBA讲座跨界营销论坛〔2021年11月20日〕上海篇：上海陆家嘴金融博览会第五届中国国际金融论坛〔2021年9月18日〕屠光绍中共上海市委常委、副市长JohnSwinney苏格兰财政部长蒋超良交通银行董事长刘二飞美林〔亚太〕中国地区主席宋丽萍深圳证券交易所总经理张育军上海证券交易所总经理梅兴保中国东方资产管理公司总裁徐光勋NASDAQ中国首席代表与会嘉宾名单“星河湾6号〞示范单位实景广州篇：世界级奢华体验之旅豪宅·名车·珍品〔2021年9月26日至10月5日〕BENZAMG63价值198万元宝马旗下MINI展览30万元价值约130万的路虎揽胜价值168万的捷豹XK活动成效中汽南方汽車提供6台展示车辆及3台试驾车辆活动成交总额553万元广东宝悦宝马汽車提供7台展示车辆及3台试驾车辆活动成交总额296万元

活动3天意向客户32台活动后展厅预定成交5台(包括2台168万元的路虎揽胜,2台68万的捷豹XK,1台80万的发现者3)活动开展后仅仅6周,共促成16台车辆成交,总成交价为1331万元活动3天意向客户13台活动后展厅预定成交6台

(包括3台单价31万的MINI,1台41万的MINICLUEMANS,1台93万的730IL,1台69万元的330C)仁孚奔驰提供2台展示车辆及2台试驾车辆活动成交总额482万元活动3天意向客户15台活动后展厅预定成交5台

(包括3台单价138万的S35和0,2台34万的出C300)

赏珍品9月26日，德国籍钢琴家沃尔夫冈-瓦辛格〔WolfgangWATZINGER〕教授在销售中心演奏价值148万的德国国宝博兰斯勒钢琴

赏珍品台湾七彩石来自台湾花莲，因呈现“石中画〞而具有极高的欣赏与收藏价值。北京篇“住在星河湾,不用去巴黎〞----星河湾品质生活艺术季时间：2021年11月11~14日地点：北京星河湾四季会国内外珠宝品鉴嘉宾齐聚一堂，其中包括法国影星苏菲玛索的专属珠宝设计师苏菲玛索摩太先生说，“星河湾是一个有名的国际社区，我这次带了价值过亿的翡翠就是对这里高品质生活的肯定，这里居住着很多真正懂翡翠价值的人，我希望星河湾的品牌像摩太翡翠一样，给人们带来高品质生活的享受。〞据了解，摩太先生从事珠宝鉴定30余年，至今才出版了一本关于翡翠鉴赏、价值评估及贸易的书籍——?摩太识翠?，之前一直没出书，此次到来，摩太先生还亲自为到场星河湾业主和嘉宾进行了现场鉴宝，并赠送了签名书籍?摩太识翠?。需要特别指出的是，全美游艇是世界顶级品牌，LV总裁曾经购置了一个价值1亿美元的全美游艇，而且现场全美游艇模型是从澳大利亚定制后专程运往星河湾的，恢复原貌的实际游艇价值为280亿美元；价值过亿的顶级品牌全美游艇进驻星河湾全美游艇进驻星河湾吴冠中先生的版画40余幅也出现在了星河湾会客大厅里，更有吴冠中先生的10余幅真迹原珍藏于大英博物馆，本次是首度在国内进行展出。同时，田埂、周一斌等当代艺术家的数十幅画作也一同展出。艺冠中外—吴冠中主题展区当代艺术展价值上百万的WITTMANN顶级家具现场展出全球昂贵红酒的法国酒庄--木桐红酒罗斯查尔德(ChateauMoutonRothschild)星河湾共赢南、北星河湾成就庞大的高端业主资源效劳于星河湾的国际国内关联企业的丰富行业资源跨界高端资源强大的整合力与世界名流的沟通平台与政府良好关系的资源我们所积累的资源东征：上海星河湾陆家嘴星河湾总部：星河湾地产根据地：广州星河湾星河湾半岛广州的商场、北京的官场、上海的洋场北上：北京星河湾金三角未来,星河湾业主购置的再不是单一区域的豪宅产品，而是一个聚三地高端资源的生活与社交平台如何进行房地产市场分析学习内容理论局部案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产工程市场研究及定位报告市场为什么要进行房地产市场分析？

开发商建筑师消费者1。评估工程所处的市场环境2。寻找工程潜在的市场时机，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定工程的开展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估工程目标实现的可能性。。。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的根底。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购置者或租赁者供给方：市场中的各竞争物业〔包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等〕市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法

1。思路三个层次区域市场、专业物业市场、工程市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析工程市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场工程所在地市场例如：区域房地产开展处于何种阶段？工程市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法

2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的根本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种开展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产开展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行比照预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：工程市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到工程的时机点、预估工程的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析〔一〕根本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的根本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的开展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔二〕根本资料的获得区域经济环境分析1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济开展方案、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济开展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标人均GDP与房地产开展关系GDP增速与房地产开展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2021年我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第三步专业市场分析〔住宅〕1、住宅类土地供给情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析〔按面积进行划分〕3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第四步工程市场分析〔微观层面〕对每一个可能影响工程竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度……周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性工程自身资源条件分析(swot分析)竞争对手分析目标客户分析现有、潜在竞争工程的竞争特点、功能和优劣势、市场反响目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式找出工程的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出工程面对竞争市场的时机点最终目标STOW内部因素外部因素SWOT分析SWOT工具〔工程+环境+竞争〕SWOT分析的价值要素S/W〔优势/劣势〕的价值要素地段要素环境要素地块要素工程要素具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素——地段/片区认知度/周边配套〔商业/教育〕/交通等〔可总结为便利性/成熟度/知名度〕环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境〔噪音〕等〔可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏〕地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等〔可判断产品的可发挥空间〕工程要素——目标/开发商品牌/可利用资源等O/T〔时机/威胁〕的价值要素宏观要素——经济形势〔宏观政策〕/重大城市变革中观要素——行业形势〔一、二、三级市场〕/城市规划〔交通、市政配套、开发重点、热点等〕微观要素——市场竞争〔片区、楼盘、户型〕/客户流向►观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的根底。►在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和时机，尤其是必须抓住核心优势和大时机——这是我们“挖掘物业价值〞的要旨所在。SWOT分析我们的战略发挥优势，抢占时机利用时机，克服劣势减少劣势，防止威胁发挥优势，转化威胁优势S时机O威胁T劣势W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，工程的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证工程，只关注外围共性，无视工程差异性3。过于偏重对“二手资料〞的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个工程开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计〔尤其是区域类繁杂工程〕，便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格例如1EXCEL表格例如2学习内容理论局部案例学习如何进行房地产市场分析学习内容理论局部案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产工程市场研究及定位报告市场为什么要进行房地产市场分析？

开发商建筑师消费者1。评估工程所处的市场环境2。寻找工程潜在的市场时机，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定工程的开展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估工程目标实现的可能性。。。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的根底。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购置者或租赁者供给方：市场中的各竞争物业〔包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等〕市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法

1。思路三个层次区域市场、专业物业市场、工程市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析工程市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场工程所在地市场例如：区域房地产开展处于何种阶段？工程市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法

2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的根本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种开展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产开展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行比照预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：工程市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到工程的时机点、预估工程的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析〔一〕根本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的根本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的开展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔二〕根本资料的获得区域经济环境分析1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济开展方案、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济开展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标人均GDP与房地产开展关系GDP增速与房地产开展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数