房地产行业2024年投资策略分析报告：供需双向收缩城市更新破局

证券研究报告供需双向收缩，城市更新破局房地产行业2024年度投资策略2023年11月9日核心观点1.预计2024年涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动2023年房地产政策密集出台，7月24日政治局会议后，一系列房地产的放松政策快速落地，特别是一线城市，也进行了实质性的放松。预计2024年涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动，支持居民释放刚性和改善性需求。同时，我们预计房地产业发展新模式将在2024年加速推进，预计城中村改造、保障房建设的相关细则和规划会进一步出台。2.展望2024：预计行业供需双向收缩，总量指标处于筑底阶段对2024年房地产行业总量指标（1）预计2024年商品房销售面积同比下降约6%，其中一线城市、二线城市、三四线城市分别增长2%、下降2%、下降8%；（2）预计2024年商品房销售金额同比下降约7%，其中一线城市、二线城市、三四线城市销售价格分别增长10%、持平、下降2%；（3）预计2024年新开工仍然将低位徘徊，但考虑到2023年基数已经足够低，预计新开工增速同比约-5%；（4）预计竣工增速仍较为可观，预计2024年全年竣工增速约8%。3.城中村改造将能与保障房、“平急两用”设施形成有效联动未来21个超大特大城市有很强动力推进城中村改造，测算潜在可供改造的面积约8.7亿平米。假设30年改造完成，则年化释放约2900万平米。目前城中村项目的堵点在于：（1）

前期投入大，改造周期长,

财务风险放大；（2）业务环节多，业内缺乏标准化打法；（3）项目体量大，业态复杂，对多业态运营能力要求高。从现有城中村政策方向看，未来大概率国企做地模式和政府收储模式将成为市场主流：可以兼顾拆迁效率、项目完成度、整体可控性，且未来城中村改造将能与保障房、“平急两用”设施形成有效联动。4.投资建议：持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份、陆家嘴、浦东金桥等优质央国企；（2）万科A、金地集团、美的置业、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。5.风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。（3）宏观经济整体下行。目

录CONTENTS1234562023综述：需求下行，预期转冷，期待筑底政策逐步发力，效果仍需等待2024年房地产行业展望城中村改造将成为破局的关键抓手投资建议风险提示1.1销售表现：小阳春后快速降温2023年1-9月，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。2023年初，在小阳春的加持下市场快速反弹，但下半年以来市场逐步下行。图1：2023年1-9月全国商品房销售额累计同比下降4.6%图2：2023年1-9月全国商品房销售面积累计同比下降7.5%210,00020%10%0%210,00030%20%10%0%180,000150,000120,00090,00060,00030,0000180,000150,000120,00090,00060,00030,0000-10%-20%-30%-40%-10%-20%-30%-40%商品房销售额：累计值（亿元）累计同比商品房销售面积：累计值（万平米）累计同比数据：国家统计局、Wind、开源证券研究所数据：国家统计局、Wind、开源证券研究所1.1销售表现：小阳春后快速降温2023年9月，单月商品房销售面积10857万平方米，同比下降10.1%。单月商品房销售额10912亿元，同比下降13.6%。7月以来降幅逐步收敛，但仍在下降过程中。图3：

2023年9月份单月商品房销售面积同比下降10.1%图4：

2023年9月份单月商品房销售金额同比下降13.6%25,00010%25,00020,00015,00010,0005,000040%20%0%0%20,00015,00010,0005,0000-10%-20%-30%-40%-50%-60%-20%-40%-60%商品房销售面积：当月值(万平米)同比商品房销售额：当月值（亿元）：国家统计局、Wind、开源证券研究所同比数据：国家统计局、Wind、开源证券研究所数据1.2新开工：低基数下仍持续下行，单月降幅逐步收敛2023年1-9月，房屋新开工面积72123万平方米，累计下降23.4%。其中，住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。其中9月单月房屋新开工面积8232万平米，同比下降14.6%。图5：

2023年1-9月房屋新开工面积累计下降23.4%图6：9月单月房屋新开工面积同比下降14.6%250,0000.0%20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00000%-5.0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%200,000150,000100,00050,0000-10.0%-15.0%-20.0%-25.0%-30.0%-35.0%-40.0%-45.0%房屋新开工面积：累计值（万平米）累计同比房屋新开工面积：当月值（万平米）同比数据：国家统计局、Wind、开源证券研究所数据：国家统计局、Wind、开源证券研究所1.3投资：低基数下仍持续回落2023年1-9月，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%；其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。2023年9月单月房地产开发投资10369亿元，同比下降11.3%。图7：

2023年1-9月份全国房地产开发投资同比下降9.1%图8：2023年9月单月房地产开发投资同比下降11.3%21,00050%40%30%20%10%0%160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,000015%10%5%18,00015,00012,0009,0006,0003,00000%-5%-10%-15%-20%-10%-20%-30%房地产开发投资完成额：当月值（亿元）同比房地产开发投资完成额：累计值（亿元）累计同比数据：国家统计局、Wind、开源证券研究所数据：国家统计局、Wind、开源证券研究所1.4竣工：整体表现靓眼2023年1-9月，全国房屋竣工面积48705万平米，同比增长19.8%；其中，住宅竣工35319万平米，同比增长20.1%。2023年9月单月房屋竣工面积4979万平米，同比增长25.3%。图9：

2023年1-9月份全国房屋竣工面积同比增长19.8%图10：2023年9月单月房屋竣工面积同比增长25.3%。35,00050%40%30%20%10%0%120,000100,00080,00060,00040,00020,000030.0%20.0%10.0%0.0%30,00025,00020,00015,00010,0005,0000-10.0%-20.0%-30.0%-10%-20%-30%-40%-50%房屋竣工面积：当月值（万平米）同比房屋竣工面积：累计值（万平米）累计同比数据：国家统计局、Wind、开源证券研究所数据：国家统计局、Wind、开源证券研究所1.5开发资金：与投资基本保持同方向变动2023年1-9月，全国开发资金98067亿元，同比下降13.5%。2023年9月单月开发资金10951亿元，同比下降18.0%。图11：

2023年1-9月份，全国开发资金同比下降13.5%图12：

2023年9月单月开发资金同比下降18.0%240,000210,000180,000150,000120,00090,00060,00030,000020%15%10%5%30,00025,00020,00015,00010,0005,000010%5%0%-5%0%-10%-15%-20%-25%-30%-35%-40%-5%-10%-15%-20%-25%-30%房地产开发资金：累计值（亿元）累计同比房地产开发资金：当月值（亿元）同比数据：国家统计局、Wind、开源证券研究所数据：国家统计局、Wind、开源证券研究所目

录CONTENTS1234562023综述：需求下行，预期转冷，期待筑底政策逐步发力，效果仍需等待2024年房地产行业展望城中村改造将成为破局的关键抓手投资建议风险提示2.1

7·24政治局会议成为重要拐点7月24日政治局会议后，一系列房地产的放松政策快速落地，特别是一线城市，也进行了实质性的放松。图13：

2023年7月以来涉及房地产的主要政策整理8月30日9月1日7月24日7月27日8月25日9月18日9月25日10月31日政治局会议：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。央行、

金融监管总局：存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。中央金融工作会议：完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求。住建部：进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施十四届全国人大会立法规划公开，130件立法规划中并未包含上届全国人大会立法规划金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知北京、上海、广州、深圳执行认房不认贷政策。中的房地产税法资料：财联社、各城市住建局、Wind资讯等、开源证券研究所2.2居民端：多个角度出台政策提振购房者信心和预期政治局会议明确政策方向后，7月27日，据中国建设报报道，住建部倪虹部长召开企业座谈会，明确提出：“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。8月之后，各项政策逐步落地。图14：政府出台多项政策提振购房者信心和预期•首套房认房不用认贷纳入政策工具箱•首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套降低首付比例认房不认贷降低税费降低利率•延长置换购房个税退税优惠时间至2025年底。调整二套住房商贷利率下限为不低于相应期限LPR+20BP资料：财联社、各城市住建局、Wind资讯等、开源证券研究所2.2从目前政策空间看，二线基本“应放尽放”，一线仍有空间表1：一线城市涉房限制类政策仍然较多本地户籍限

本地户籍

非本地户籍

非本地户籍社保年限二套有贷未结清城市

城市能级北京

一线城市上海

一线城市深圳

一线城市首套无贷首套有贷二套无贷认房认贷认房不认贷认房不认贷认房不认贷认房不认贷购套数社保年限

限购套数2--1535%普宅60%，非普宅80%普宅50%，非普宅70%221155535%30%30%普宅70%非普宅80%3-广州

一线城市

限购区2限购区140%资料：各城市住建局官网、开源证券研究所2.2从目前政策空间看，二线基本“应放尽放”，一线仍有空间表2：二线城市整体涉房政策放松力度较大本地户籍限购

本地户籍社

非本地户籍

非本地户籍社限购套数二套有贷未结清序号城市城市能级首套无贷首套有贷25%20%20%20%25%二套无贷认房认贷套数限购区2保年限保年限412345杭州重庆天津苏州南京二线城市二线城市二线城市2--限购区135%30%30%30%35%认房不认贷认房不认贷认房不认贷认房不认贷认房不认贷22111大学生不限二线城市

>120平不限-->120平不限--二线城市--三圈层50%、一二圈层60%、6成都二线城市

>144平不限->144平不限-30%认房不认贷天府新区、高新70%7891011青岛合肥武汉长沙郑州二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市---2---------1-----20%20%20%20%20%30%30%30%认房不认贷认房不认贷认房不认贷认房不认贷认房不认贷25%30%-30%30%30%0.5（二环外取消）12西安二线城市2-120%认房不认贷1314无锡宁波二线城市二线城市--------20%20%认房不认贷认房不认贷20%30%30%（集美、海沧、同安、

40%（集美、海沧、同安、翔15厦门二线城市2-1本科0.5认房不认贷翔安20%）20%（非本市户籍30%）25%（公积金20%）安20%）60%（公积金40%）35%（公积金30%）30%1617181920济南福州二线城市-------11---1-仅认贷二线城市

2（144平以下）认房不认贷认房不认贷认房不认贷认房不认贷石家庄

二线城市--220%20%20%沈阳长春二线城市二线城市30%30%11资料：中指院、各城市住建局、开源证券研究所2.3企业端：政策着眼于保交楼、股权融资、债券融资三方面图15：政府出台多项政策提振购房者信心和预期保交楼支持股权融资支持债券融资•7月10日，央行、金融•7月10日，央行、金融•7月24日，政治局会议继续提出“保交楼、保民生、保稳定”

。监管总局延长“金融16条”政策期限至2024年底。监管总局延长“金融16条”政策期限至2024年底。•7月14日，央行明确将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。•8月27日，证监会明确“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”。•8月3日，央行行长潘功胜主持召开金融支持民营企业发展座谈会，强调“推进民营企业债券融资支持工具扩容增量”。资料：财联社、各城市住建局、Wind资讯等、开源证券研究所目

录CONTENTS1234562023综述：需求下行，预期转冷，期待筑底政策逐步发力，效果仍需等待2024年房地产行业展望城中村改造将成为破局的关键抓手投资建议风险提示3.12024年销售面积同比下降预计预计2024年商品房销售面积同比下降约6%，其中一线城市、二线城市、三四线城市分别增长2%、下降2%、下降8%。预计2024年商品房销售金额同比下降约7%，其中一线城市、二线城市、三四线城市销售价格分别增长10%、持平、下降2%。表3：一线城市占全国销售面积比例持续提升全国商品房销售面积一线城市占比二线城市占比三四线城市占比20182019202020212022171654171558176086179433135837473549085209552349462.8%2.9%3.0%3.1%3.6%543905319653368523073714731.7%31.0%30.3%29.2%27.3%1125291134541175091216039374465.6%66.1%66.7%67.8%69.0%数据：中指院、Wind、开源证券研究所3.2定性看，居民对房产配置意愿边际减弱由于收入和对房价的预期转冷，居民对房地产这类资产配置意愿在边际减弱。图16：居民当期收入感受指数震荡下行图17：居民预计未来房价上涨占比震荡下行（%）70.0065.0060.0055.0050.0045.0040.0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.0015.6014.000.00居民当期收入感受指数居民预计未来房价上涨占比数据：央行、Wind、开源证券研究所数据：央行、Wind、开源证券研究所3.2定性看，居民对房产配置意愿边际减弱图18：居民预计未来房价上涨占比震荡下行，而下降占比有所提升看不准占比下降占比基本不变占比上涨占比1.000.900.800.700.600.500.400.300.200.100.00数据：央行、Wind、开源证券研究所3.2从挂牌数据看，殊途同归表4：核心一二线城市挂牌量持续增长居民挂牌比例估算（假设贝壳覆盖70%房源、户均2.7人）2022年6月（链家、

2023年1月（链家、万

2023年11月4日（链家、

挂牌量较2023年1序号城市城市能级万套）套）万套）月增长1北京一线城市8.810.114.543%2.5%2345678910111213141516171819202122232425广州重庆苏州成都杭州南京天津宁波青岛无锡长沙郑州济南合肥福州沈阳长春厦门佛山东莞西安大连昆明南昌一线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市10.917.112.916.29.213.716.27.77.84.25.68.35.88.83.313.37.72.88.44.410.69.712.617.214.018.010.914.816.07.47.84.55.88.55.710.73.212.07.12.910.05.710.99.94.26.314.323.817.222.414.018.418.58.611.75.86.812.17.311.04.114.97.43.211.77.211.811.74.613%38%23%24%28%24%16%17%50%29%18%42%28%3%27%24%4%11%17%28%7%2.9%4.3%5.2%4.1%4.4%7.5%5.2%3.5%4.4%3.0%2.6%3.7%3.0%4.5%1.9%6.3%3.1%2.3%4.7%2.7%3.4%6.0%2.1%4.3%19%9%15%4.56.17.2数据：链家网、开源证券研究所3.2二手房本身也会分流新房需求从数据看，2023年二手房市场表现好于新房市场。图19：2023年前43周36城市新房网签规模累计同比增速-11%图20：2023年前43周17城市二手房网签规模累计同比增速+31%900800700600500400300200100030025020015010050020202021202220232020202120222023数据：各城市房管局、Wind、开源证券研究所数据：各城市房管局、Wind、开源证券研究所3.32024年新开工从土拍情况展望土地推出：2023年10月，全国355城全类型土地推出建面同比-9%，累计同比-20%。土地成交：2023年10月，全国355城全类型土地成交建面同比-38%，累计同比-26%。预计2024年新开工仍然将低位徘徊，但考虑到2023年基数已经足够低，预计新开工增速同比约-5%。图21：2023年10月，全国355城全类型土地推出建面同比-9%图22：2023年10月，全国355城全类型土地成交建面同比-38%12000010000080000600004000020000080%60%40%20%0%100000900008000070000600005000040000300002000010000080%60%40%20%0%-20%-40%-60%-20%-40%-60%2020/1

2020/7

2021/1

2021/7

2022/1

2022/7

2023/1

2023/720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/0123/07全国355城推出建面单月同比全国355城成交建面同比数据：中指院、开源证券研究所数据：中指院、开源证券研究所3.42021-2022年新开工反推2024年竣工由考虑到2019-2021年新开工规模处于较高水平，考虑3年左右的竣工周期，预计2024年竣工增速仍较为可观，预计2024年全年竣工增速约8%。图23：2019年商品房新开工规模见顶后持续回落图24：商品房待售面积规模持续温和上行250000800007000060000500004000030000200001000022715422443319889512058720000015000010000050000002013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022房屋新开工面积:累计值:年度商品房待售面积（万平米）数据：国家统计局、开源证券研究所数据：国家统计局、开源证券研究所目

录CONTENTS1234562023综述：需求下行，预期转冷，期待筑底政策逐步发力，效果仍需等待2024年房地产行业展望城中村改造将成为破局的关键抓手投资建议风险提示4.1城中村改造：与棚改有差异，但地方政府有很强动力推动城中村是我国城市化进程中出现的一种特殊现象。城市的扩张将城市周边的农村逐渐纳入城市的规划范围，城市周边的农村逐渐被城市包围，成为了“都市里的村庄”，即城中村。从字面上看，城中村改造是将“城”中之“村”进行改造的一类城市更新，但与旧改、棚户区改造等不同的是，城中村的土地性质和权属不同，这就进一步带来城中村改造的参与主体、资金、操作流程上的巨大差异。表5：四个一线城市城中村改造起步较早上海深圳广州北京启动时间2014200420002004截至2022年底，全市已批准的62个城中村改造项目，剩余零星二级旧里以下房屋约

38

万平方米、不成套旧住房总量约

659万平方米，合计上海城中村体量规模达到

697

万平方米。体量超过1500个截至2018年底，有272个-外环周边和郊区新城为主，市中心体量很少分布市区范围内均匀分布主要分布在郊区资料：搜狐焦点黄冈站公众号、中国网地产、未来可栖公众号、开源证券研究所4.1棚户区改造和城中村改造的主要差异表6：棚户区改造和城中村改造的差异众多类别定义棚户区改造城中村改造针对于城镇中，历史遗留的集中成片危旧住房、破房烂院，公共设施无法配套，消防出行、生产生活存在明显公共安全隐患的旧城、旧房、危房、棚户将“城”中之“村”进行改造的一类城市更新土地性质更新对象城市能级更新方式更新节奏参与主体产品模式资金国有建设用地旧城、旧房、棚户集体用地城中村的自建房、宅基地超大、特大城市全国范围，三四线城市为主拆除重建

+货币化安置相对较快“留改拆”并举相对较慢政府、居民政府、村集体、村民、开发商出售型物业及持有型物业政府出资、社会资本、村集体出资、旧改基金以销售型物业为主为主央行、政策性银行、地方政府、棚改专项债资料：律图网、开源证券研究所4.2改造模式：三个环节衍生出多种模式城市更新的核心环节大致可以划分为：做地、收储、开发运营三个环节。做地包括土地整理和补偿安置两方面工作；收储主要是政府的土地储备机构，对土地使用权进行购买，可能还会进行土地转性、调规；开发运营指的是房地产开发和持有物业（商业、酒店、车位、长租公寓、购物广场等）运营，以及伴随的物业管理。从实践中看，除了收储环节必须由政府的土地储备机构执行，其他环节都可以由不同类型主体来承担，进一步衍生出不同的城市更新模式：土地储备、村集体改造、公益项目建设、统筹做地模式。从过往看，政府、地方国企、村集体、社会资本都有参与的案例。图25：城市更新的核心环节包括做地、收储、开发运营做地收储开发运营•

地方国企•

国企•

政府•

政府•

民企（退出）•

村集体•

综合业态运营能力强的房企资料：国务院、开源证券研究所4.2改造模式：三个环节衍生出多种模式图26：广东省三旧改造的9种模式2017年6月30日，广东省地方政府收储模式政府统租模式税务局、广东省国家税务局、政府主导模式广东省国土资源厅联合制定印发了《广东省“三旧”改造税收指引》公布了三大类九种“三旧”改造模式的情况描述、典型案例。政府综合整治模式毛地出让引入社会资本改造土地整理模式政府和市场方合作模式农村集体自改模式原土地使用权人自改市场方主导模式村企合作模式企业收购改造模式资料：

《广东省“三旧”改造税收指引》

、开源证券研究所4.3改造模式：上海模式根据上海市建设管理委等十一部门联合发布的《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》，城中村改造有：土地储备、农村集体经济组织改造、公益性项目建设三种方式。从实践中看，土地储备方式是比较常用的方式。表7：上海城中村改造主要3种模式方式具体说明各有关区政府通过土地储备方式（市级土地储备机构不参与），对“城中村”地块实施土地征土地储备方式

收、补偿安置和必要的基础设施建设。经营性土地形成“净地”后，公开招标、拍卖、挂牌出让，由受让人按照规划开发建设。以农村集体经济组织为改造主体，可引入合作单位共同改造开发。改造方案在市、区有关部门农村集体经济组织改造方式指导下，经村民集体讨论确定后，由农村集体经济组织或合作单位自筹资金改造开发。城中村”地块规划建设为公益性项目的，可通过组织实施公益性项目建设，对“城中村”地块进行改造，以改善和提高区域生态环境质量。公益性项目建设方式资料：上海市建设管理委等十一部门《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》

、开源证券研究所4.3改造模式：广州模式根据广州市住建局发布的《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法（征求意见稿）》，广州市的三旧改造有政府收储、自主改造、合作改造、统筹做地四种方式。其中针对统筹做地模式，广州市政府专门印发《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知》，也被业内称为“做地10条”。“做地10条”中最核心的事指定了做地主体：政府认定国有企业作为做地主体，市级做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等全资国企；各区政府（广州空港经济区管委会）可认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。表8：广州城中村改造主要4种模式方式具体说明政府收储自主改造合作改造由政府整理土地，负责对原权利人补偿安置，整理的土地纳入储备后，按照规划进行开发建设。由权利人根据批复的实施方案实施改造，根据改造方式需求依法自行开展改造工作。由政府或者权利人引进市场主体合作参与改造做地主体筹集资金，配合属地政府在指定范围内开展征收补偿安置工作，实施“七通一平”，将“生地”做成“熟地”交由政府收储。重点城市更新片区可将做地与土地开发建设一并通过公开招商选定做地主体，做地主体在完成前期各项工作并按规定缴纳土地出让金后，以协议出让方式获取土地使用权，进行开发建设。统筹做地资料：广州市住建局《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法（征求意见稿）》

、开源证券研究所4.4城中村体量估计未来21个超大特大城市有很强动力推进城中村改造，测算潜在可供改造的面积约8.7亿平米。假设30年改造完成，则年化释放约2900万平米。目前城中村项目的堵点在于（1）

前期投入大，改造周期长,财务风险放大；（2）业务环节多，业内缺乏标准化打法；（3）项目体量大，业态复杂，对多业态运营能力要求高。表9：未来城中村改造潜在规模测算21个超大特大城市城区

七普：全国城市家庭户

七普：全国人均住房建城中村改造面积估

城中村改造套数估1.人口自建住房比例筑面积(乡村）算算万套（假设100平米/套）单位万人%平米万平米2104310%41.3487514875数据：Wind、财政部、乐居网、开源证券研究所目

录CONTENTS1234562023综述：需求下行，预期转冷，期待筑底政策逐步发力，效果仍需等待2024年房地产行业展望城中村改造将成为破局的关键抓手投资建议风险提示5.1

投资建议1.预计2024年涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动2023年房地产政策密集出台，7月24日政治局会议后，一系列房地产的放松政策快速落地，特别是一线城市，也进行了实质性的放松。预计2024年涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动，支持居民释放刚性和改善性需求。同时，我们预计房地产业发展新模式将在2024年加速推进，预计城中村改造、保障房建设的相关细则和规划会进一步出台。2.展望2024：预计行业供需双向收缩，总量指标处于筑底阶段对2024年房地产行业总量指标：（1）预计2024年商品房销售面积同比下降约6%，其中一线城市、二线城市、三四线城市分别增长2%、下降2%、下降8%；（2）预计2024年商品房销售金额同比下降约7%，其中一线城市、二线城市、三四线城市销售价格分别增长10%、持平、下降2%；