2010年镇江楼市年度

2010年镇江楼市年度综合报告安家吧房产网2010年1月关于安家吧镇江房地产专业门户网——安家吧房产网（）自2006年12月开通以来，一直坚持以“专业、权威、亲民”为网站发展方向，致力于向社会提供“全面、准确、真实”的房地产信息，为购房者提供置业帮助、为业内人士提供专业参考资料等方面的房地产专业

平台的建设。目前网站平均在线人数为1200人左右，日浏览量30000以上，注册会员17000人，是目前镇江市最具社会价值和商业价值的房地产专业网站。安家吧一贯坚持“以品为本”的团队建设方针，注重团队品德、品行、品质等综合素质的培养，以敬业、勤业、精业作为团队成员对社会服务的基本保证。此外，安家吧地产评论团、地产律师团、地产媒体联盟等外围团队也充分体现出了安家吧的专业实力。网站经过数年的建设发展，目前的业务领域已经拓展到房地产市场调研、营销诊断、营销

策划、营销代理等方面，安家吧期待与更多有识之士、社会团体、企业单位进行更为广泛的业务合作。申明本报告版权为安家吧独家享有，报告中所有数据、文字、图片、分析均构成独立版权，对任何版权侵权行为将保留包括诉讼在内的一切合理措施。本报告仅供安家吧合作单位以及安家吧特许之业内人士进行市场分析研究使用。任何人对报告内容的任何形式的引用、摘录、复制，均须注明“摘自安家吧”或相同意思的表述。本报告中所引用的所有数据资料已经过审慎的注意，但仍难免有遗漏、错误之处，特敬请参阅者谅解。本报告作为学术类文章，其中所有观点均代表安家吧的独立观点，如与相关人士或机构的观点雷同，纯属巧合。报告中所涉及的开发企业或者案名，均出于分析探讨之目的，绝无任何带有经济目的的褒贬。目录2010

年镇江房地产市场回顾2010年镇江市国有建设用地成交情况2010

年镇江市区商品房市场分析各片区成交情况分析2010年镇江地产市场影响因素及相关分析2011

年镇江地产走势分析附表关于安家吧申明前言名词定义前言中国楼市在2009年强势反弹之后，迎来了政策频出的2010年。2010年是中国楼市历史

性的一年，也是中国楼市的调控之年。从“国十一条”到“4.17调控”，再到“9.29二轮调控”，中央对楼市调控政策贯穿了2010年全年。然而，也正是在这个被称为“史上最严厉”的调控之年，诞生了众多地王，部分城市房价年涨幅逾二成，万科实现了年销售亿元大关。2010年不仅仅是中国楼市调控的一年，也是中国经济通胀的一年。在调控之中，房价不跌反涨，而除了房价之外，几乎所有物价都在上涨，人民的生活消费也在节节攀升。一方面要面对国际汇率对人民币升值的压力；而另一方面要面对国内严重的通胀形势，同时还要控制不断上涨的房价，中国的整体经济在2010年中动荡，房地产的市场形势已经成为中国经济走势的一个重大指标。安家吧通过对镇江房地产市场长期的研究、积累和收集，整理编写了《2010年镇江楼市年度分析报告》，结合国家政策和镇江地域特点，纵观2010年镇江地产市场，总结镇江房地产市场发展情况和走势。安家吧合理归纳，全面、详实、准确的反映2010年镇江房地产市场情况，各项指标和数据均为安家吧长期积累分析所得，在反应客观情况的同时加以评述，并在此基础上提出了未来楼市的市场分析和预测。安家吧希望《2010年镇江楼市年度分析报告》能够作为本市房地产开发企业高管人士和其他业内人士进行市场分析研究和预测判断的参考依据。名词定义镇江市区：不含丹阳、扬中、句容三区，包含京口、润州、丹徒、丁卯、大港共五区；镇江全市：含京口、润州、丹徒、丁卯、大港、丹阳、扬中、句容共八区；普通住宅：144㎡以下住宅商品房；非普通住宅：144㎡（含144㎡）以上住宅商品房；一、2010年镇江房地产市场回顾2008年—2010年市场供应量2008年—2010年市场销售量2008年—2010年市场销售金额2008年—2010年市场销售面积2008年—2010年市场成交均价2010年地产政策分析2010年市场回顾市场回顾2010年1月一12月全市商品房累计合同销售363.79万平方米，销售额为197.65亿元，市区实现商品房累计合同销售190.79万平方米，较上年同期减少38.92%，其中实现商品住房累计合同销售12744套，合同销售面积151.36万平方米，销售套数与上年同比减少41.5%，销售面积同比减少42.54%。此外，全年二手住房交易降温，市区交易套数比去年同期减少55.95%，面积同比减少49.11%。在成交价格上，2010年1月—12月，市区商品房平均成交价为6237元每平方米，较去年同期上涨了37.02%，其中12月份，市区商品房的平均成交价为7307元每平方米，较去年同期上涨42.41%，与上月相比上涨4.82%。此外，镇江市拆迁管理部门最新统计显示，去年全市实施拆迁面积达971.1万平方米。已完成779.4万平方米，完成率80.3％，与2009年相比实施量和完成量分别增长了33.6％和

32.8％。其中，市区实施拆迁面积470.1万平方米，已完成391.4万平方米，比2009年增长了3％。（一）2008年—2010年市场供应量全市供应量分析市区供应量分析1.全市供应量分析：2010年镇江全市8区供应量总计53113套，与去年全年52049套基本持平，环比涨幅2.04%，与2008年

全年供应37602套相比上涨

41.25%。2009年之后，随

着城市拆迁改造工程，带来大量刚性购房需求，同时也带来更多土地出让，随着这些土地的开发建设，我市商品房供应自2009年开始基

本趋于稳定。2.市区供应量分析：2010年镇江市内5区商品房供应量总计25213套，与

2009年24583套基本持平，

环比涨幅2.56%，与2008年全年市区供应量18672套相比上涨35.03%。2010年镇江市内商品房供应情况与全市基本保持一致。2010年全年月度供应最高值为4月份新增供应4902套，主要因为春节传统淡季供应量减少所带来的一波增长，而由于“4.17”楼市调控影响，7月份供应量创历史低点，仅为440套。（二）2008年—2010年市场销售量全市销售量分析市区销售量分析1.全市销售量分析：2010年全年镇江全市8区商品房销售累计37526套，与2009年全市全年商品房销售55388套相比，环比下跌32.25%，与2008年全市全年销售20549套相比上涨82.62%。进入2010年之后，在中央调控政策的影响下，镇江全市成交情况基本趋于平稳，全年销售保持稳定。2.市区销售量分析：2010年镇江市内5区全年商品房销售累计21409套，与2009年全年5区销售31024套相比，环比下跌30.99%，与2008年全年5区销售11819套相比上涨81.14%。2010年市内5区销售情况基本和全市8区保持一致，除个别月份受政策影响成交量较低外，全年销售基本保持稳定。（三）2008年—2010年市场销售金额2010年全市8区商品房销售金额累计197.14亿元，与2009年全市累计销售243.86亿元相比，环比下跌19.16%，与2008年全市累计销售86.23亿元相比，上涨

128.62%。2010年市内5区商品房销售金额累计120.72亿元，与2009年市内5区累计销售149.73亿元相比，环比下跌19.37%，与2008年市内5区累计销售54.36亿元相比，上涨122.08%。（四）2008年—2010年市场销售面积2010年镇江全市8区商品房销售面积累计377.72万平方米，与2009年全市商品房销售面积600.35万平方米相比，环比下跌37.83%，与2008年全市商品房销售面积232.76万平方米相比上涨62.28%。2010年镇江市内5区商品房销售面积累计209.18万平方米，与2009年市内5区商品房销售面积336.57万平方米相比，环比下跌37.85%，与2008年市内5区商品房销售面积135.10万平方米相比，上涨54.83%。（五）2008年—2010年市场成交均价2010年镇江市全市8区全年成交均价为5219.15元/㎡，相比2009年4062.03元/㎡环比上涨28.47%，与2008年3704.45元/㎡相

比，上涨40.89%。此外，2010年1月份镇江市全市8区成交均价为4759.45元/㎡，12

月份镇江市全市8区成交均价6323.61元/㎡，全市均价全年涨幅32.86%。2010年镇江市市内5区全年成交均价为5771.19元/㎡，相比2009年4448.74元/㎡环比上涨29.73%，与2008年4023.65元/㎡相

比，上涨43.43%。此外，2010年1月份镇江市市内5区成交均价为5515.79元/㎡，12

月份镇江市市内5区成交均价7191.48元/㎡，市内均价全年涨幅30.38%。（六）2010年地产政策分析2009年楼市急速发展，给中国经济的全面发展带来了不平衡因素，从2009年底开始，中央陆续出台相关调控措施，力争稳定房价，控制房地产行业发展趋势。而从2010年全年政策执行效果来看，虽然商品房成交量在调控政策的影响下有所下跌，但是房价依然居高不下。从“国十一条”到“4.17新国十条”，再到“9.29二轮调控”，甚至其衍生下的各地楼市“限购令”，国家调控主要还是针对目前房地产市场投机炒房行为，但同时也可以说国家针对房地产行业的调控措施依旧在走抑制成交量的路线。虽然中央加大保障性住房建设，2011年预计投入保障性住房1000万套，但是庞大的购房需求依然无法满足，反而受到政策影响逐步积压，真正的需求依然没有得到释放，这也是房价在调控中居高不下的原因之一。另外，国内通胀形势越来越严峻，货币紧缩政策的持续执行。随着银行存款准备金率的上调，银行放贷量逐步减少，同时结合公积金贷款以及商业贷款利率的调整和各种房地产优惠政策的取消，对房地产成交起到间接影响的作用。同时，央行连续加息，在很大程度上加重贷款购房成本，对于楼市投资炒房行为有一定的遏制作用。到2010年末，虽然房价下跌趋势并不明显，但是国家对于房价调控的决心已经显而易见。房产税试点在重庆开始执行，虽然依然有很多漏洞和不足存在，但是未来房产税的执行势在必行，2011年将延续2010年的调控趋势，同样会是一个房地产行业的调控之年。不过需要指出，从以往调控中镇江地方细则的执行程度来看，政策调控对于镇江房地产市场的影响可能有限。一方面镇江属于三线城市，目前正在一个快速发展期，房地产行业对镇江的建设发展起到重要作用；另外，从镇江土地成交情况以及房价走势来看，虽然楼市投资情况有所增加，但是镇江房价的泡沫依然不大，很难执行较为严厉的调控措施。第一季度政策列表第二季度政策列表第三季度政策列表第四季度政策列表二、2010年镇江市国有建设用地成交情况注：2008

年—2010

年镇江市国有建设用地全部成交信息请参见附表2008年—2010年地块成交年度趋势2008

年—2010

年镇江国有建设用地出让面积分析2008年—2010年镇江国有建设用地出让价格走势2008年—2010年镇江市内各片区土地出让情况土地出让情况分析（一）2008年—2010年地块成交年度趋势2008年—2010年地块成交年度趋势分析从2008年—2010年，镇江市土地成交量逐年递增，2008年到2009年，地块成交数量环比上涨46.88%，2009年至2010年，地块成交数量环比上涨12.77%。同时，地块成交单价上涨幅度较大，由2008年144.82万元/亩上涨至2009年151.26万元/亩，环比上涨4.45%，而2010年地块成交单价185.77万元/亩，较2009年环比上涨22.82%。由于近年镇江市内拆迁工程增加，空置土地增多，拍卖土地逐年增加，同时随着2009年房价的上涨，土地成交价格也在逐年攀升。2010年镇江第五期国有建设用地成交信息中，诞生镇江新地王，成交单价达到

1611.75万元/亩，溢价率高达125%，创下镇江历史新高。（二）2008年—2010年镇江国有建设用地出让面积分析从2009年开始，镇江市国有建设用地成交面积涨幅较大，2009年全年成交土地面积为3478.12亩，环比2008年2089.02亩上涨

66.50%；2010年土地成交4146.61亩，环比上涨19.22%，相比2008年上涨98.50%。2008年镇江市国有建设用地成交总建筑

面积2475703.44㎡，至2009年镇江市国有建

设用地成交总建筑面积达到4816843.88㎡，环比上涨94.56%，而2010年镇江市国有建设用

地成交总建筑面为5595353.40㎡，环比上涨

16.16%，相比2008年上涨126.01%。通过环

比涨幅可以看到，自2009年之后成交地块容

积率明显增加。（三）2008年—2010年镇江国有建设用地出让价格走势2008年至2010年镇江市国有建设用地成交单价环比涨幅分别为4.45%、22.82%。2008年至2010年成交土地中最

高楼面地价分别为2908元/㎡、3399元/㎡、4603元/㎡，环比涨幅分别为

16.88%、35.42%。可见2009年到2010年，镇江市国有建设用地出让价格呈现明显上涨。（四）2008年—2010年镇江市内各片区土地出让情况各片区出让地块面积对比各片区出让地块平均楼面地价对比1.各片区出让地块面积对比：各片区出让地块面积对比：上表为2008年至2010年镇江市内各片区土地出让情况。京口区3年内出让土地总计2076.06亩，润州区3年内出让土地总计3076.27亩，丁卯去3年内出让土地总计1226.00亩，丹徒区3年内出让土地总计2173.74亩，大港区3年内出让土地总计1030.86亩。从上表可以看出，丁卯片区以及大港片区出让地块较少，润州片区作为镇江新的行政、商业中心近年土地出让趋势明显加大，而丹徒片区的居住价值在近年得到体现，土地成交有明显涨幅。需要指出的是京口片区目前成交地块集中在学府、滨江板块，润州主要以南徐板块为主，近期可能逐步向金山板块转移。另外，大港片区是目前镇江空置地块较多区域，随着明发集团进驻大港，未来地块成交可能还会增多。2.各片区出让地块平均楼面地价对比：上表为2008年至2010年镇江市内各片区所有成交土地平均楼面地价走势，其中包括有安置房地块。可以看到，作为镇江市老的行政和商业中心，京口片区成交地块楼面地价较为稳定，而润州片区、丹徒片区发展较快，2010年平均楼面地价相比2008年涨幅较大，分别上涨103.93%和128.06%。（五）土地出让情况分析：上表为2008年至2010年3年内镇江市成交土地总建筑面积和总销售面积对比。2008年至2010年总建筑面积为1288.79万平方米，总销售面积为672.75万平方米（2008年135.12万平方米、2009年337.05万平方米、2010年200.58万平方米），供销比为1：0.52。需要指出，2010年成交地块还没有投入市场销售，集合2010年成交情况，镇江市商品房市场供需基本保持平衡。三、2010年镇江市区商品房市场分析2010年镇江市区商品房供需情况分析2010年镇江市区商品房价格走势分析2010年镇江市内各片区市场对比分析2010年镇江市区普通住宅成交情况2010年镇江市区非普通住宅成交情况2010年镇江市区营业性用房成交情况（一）2010年镇江市区商品房供需情况分析2010年镇江市区商品房供应量总计25213套，商品房销售总计21409套，供需比为1：0.85，目前市场商品房存量较少，供需基本保持平衡，市场需求潜力依然存在。此外，通过月度供需对比也可看出，目前镇江房地产市场依然是以市场供应为主导，成交情况根据供应量走势而变化。（二）2010年镇江市区商品房价格走势分析2010年1月份镇江市内商品房成交均价为5516元/㎡，而至2010年12月份镇江市内商品房成交均价为7191元/㎡，全年涨幅为30.37%。由上表可以看出，镇江市内商品房价格基本保持稳步上涨，除年中受到中央政策调控影响，略微下跌后，保持稳步上升。（三）2010年镇江市内各片区市场对比分析供应量分析成家量分析成交均价走势分析

各片区套均面积走势1.供应量分析：供应量分析：从供应量走势来看，保持每月稳定供应量的片区只有润州片区，除京口片区保持月度少量供应外，丹徒片区、丁卯片区、大港片区均出现月度0供应量。分析认为，丹徒片区因为是以纯住宅项目为主，片区内的商业项目销售基本以楼盘底商为主，几乎没有其它商业项目销售，因此受到针对住宅销售方面的政策调控影响较大，导致在一段时期内成交量走低，影响片区供应量走势。而丁卯和大港片区则是因为商品房楼盘很少，丁卯目前在售楼盘也仅仅只有永隆城市广场、钻石铭苑、东方新卡纳、美景豪庭，而商业项目诸如镇江食品城、亿都家居建材城、亚太广场、镇江义乌小商品城等楼盘基本已是尾盘，或部分房源尚未开发，因此在售房源较少。2.成交量分析：成交量分析从2010年镇江市内各片区成交量走势来看，润州片区已经成为镇江市内商品房销售的主要区域，随着近几年行政中心以及商业中心南移，润州片区的价值潜力益发凸显，成为镇江商品房市场发展的主力区域。另外，丹徒片区也越来越受到购房者重视，因为行政中心和商业中心南移，丹徒片区和市中心的距离更加接近，而同时丹徒片区的自然生态优势开始突显，随着该片区生活配套陆续完善，远离尘嚣却又在城内成为吸引购房者的因素之一，使

丹徒片区成为继润州片区之后住宅商品房销售得主要区域。3.成交均价走势分析：4.各片区套均面积走势：各片区套均面积走势：从2010年镇江市内各片区套均面积走势看来，丁卯片区明显较低，其它各片区基本一致。丁卯片区由于其主要销售产品为营业性用房，套均面积较小，住宅产品仅仅永隆城市广场、钻石铭苑、东方新卡纳、美景豪庭等楼盘，而东方新卡纳又以小户型产品为主，因此整体片区套均面积较小。此外，通过套均面积走势可以看到，自2010年下半年开始，整体套均面积有减小趋势，镇江小户型投资类产品开始增多。（四）2010年镇江市区普通住宅成交情况各片区普通住宅成交总数据各片区普通住宅销售套数分析各片区普通住宅成交均价走势1.各片区普通住宅成交总数据：2010年镇江市内普通住宅总成交套数

10734套，总成交面

积109.43万平方米，总成交金额

561080.63万元，全

年成交均价5127.38元/㎡。普通住宅销售量占市区商品房总成交量（市区总成交

21409套）的50.14%，住宅商品房占总成交量比例依然较低。2.各片区普通住宅销售套数分析：各片区普通住宅销售套数分析2010年镇江市普通住宅销售量最高片区为润州片区，成交3229套；其次为丹徒片区，成交

3104套；京口片区为2439套；大港片区为1076套；丁卯片区普通住宅成交量最少，全年仅为886套。3.各片区普通住宅成交均价走势：从普通住宅成

交均价来看，依然

是润州片区位居第

一，均价已经突破

7300元/㎡；京口片区和丁卯片区相邻，房价较为接近，约

为6000元/㎡左右；其次为丹徒片区，

约为4300元/㎡；大港片区成交均价最

低，仅3300元/㎡左右。（五）非普通住宅成交情况各片区非普通住宅成交均价走势各片区非普通住宅销售套数对比各片区非普通住宅成交总数据1.各片区非普通住宅成交总数据：2010年镇江市内非普通住宅总销售套数1664套，总成交面积33.72万平方米，总成交金额243176.98万元，全年成交均价7212.26元/㎡。非普通住宅占全年商品房销售总量的7.77%。2.各片区非普通住宅销售套数对比：各片区非普通住宅销售套数对比2010年镇江市内非普通住宅销售主要集中在润州片区、京口片区，以及丹徒片区，丁卯片区以及大港片区非普通住宅成交量较低。此外，镇江商品房市场非普通住宅成交主要为别墅类项目，其他类型非普通住宅几乎没有。3.各片区非普通住宅成交均价走势：2010年镇江市内非普通住宅价格依然以润州片区为最，其次为京口片区、丁卯片区、丹徒片区、大港片区。此外，值得提出的是，从成交均价来看，润州片区的普通住宅价格已经逼近被普通住宅价格，这主要是由于地段因

素造成的，非普通住

宅区位偏离市区，导

致成交价格与市内较

好地段的普通住宅相

近。（六）营业性用房成交情况各片区营业性用房成交均价走势各片区营业性用房销售套数分析各片区营业性用房成交总数据1.各片区营业性用房成交总数据：2010年镇江市内累计销售营业性用房套数为4741套，总成交面积29.59万平方米，总成交金额284540.28万元，全年平均成交价格9616.40元/㎡。

2010年镇江市内营业性用房销售占商品房销售总量的22.14%。2.各片区营业性用房销售套数分析：各片区营业性用房销售套数分析：从上图中可以很明显

的看出丁卯片区是镇江市内营业性用房销售的主要区域，丁卯片区2010年全

年成交营业性用房2884套，占营业性用房总销售套数的60.83%。其它各区域销售主要是部分商业项目，例如：镇江万达广场、九润国际广场、欧尚卖场、沃尔玛卖场等，其它基本为楼盘底商销售。3.各片区营业性用房成交均价走势：2010年镇江市内营业性用房成交均价依然是以润州片区为最，主要因为镇江万达广场、九润国际广场等商业巨头位于润州片区，其销售均价较高。相反，丁卯片区作为镇江营业性用房的主要销售区域，由于其业态上是以大型专一的批发市场为主，因此在成交均价上反而不如润州片区。四、各片区成交情况分析2010年京口片区成交情况分析2010年润州片区成交情况分析2010年丹徒片区成交情况分析2010年丁卯片区成交情况分析2010年大港片区成交情况分析（一）2010年京口片区成交情况分析2010年京口片区成交情况分析2010年京口片区商品房销售共3989套，与2009年相比（8369套）同比下跌52.34%；总供应量4995套；总成交面积42.80万平方米，总成交金额243834.12万元，分别与2009年相比，同比下跌56.43%和47.75%；全年京口片区成交均价为5697.28元/㎡，同比2009年上涨19.94%；平均套均面积107.29㎡。从上图可以看出，2010年上半年除个别月份因为拆迁安置房的销售影响成交均价外，京口片区成交均价基本保持稳定。下半年由于地产调控政策的影响，京口片区成交均价在有所回落后，保持稳步上涨。另外，在户型面积上京口片区变化不大，基本保持在110㎡户型，产品销售依然是以自住和改善型居住为主。此外，通过对比发现，京口片区供需比例为1：0.80，需求潜力依旧存在，2011年京口片区可以适当加大供应量，以满足购房需求。（二）2010年润州片区成交情况分析2010年润州片区成交情况分析2010年润州片区商品房销售共5098套，与2009年相比（6231套）同比下跌18.18%；总供应量8706套；总成交面积56.16万平方米，同比2009年下跌25.48%；总成交金额455675.23万元，与2009年相比，同比上涨12.22%；全年润州片区成交均价为8113.57元/㎡，同比2009年上涨

50.58%；平均套均面积110.17㎡。从2010年润州片区的整体销售情况来看，基本保持稳定，随着2009年房价的上涨，进入2010年后，润州片区成交均价基本在7000元/㎡以上。2010年1月润州片区成交均价6918.61元/㎡，至

12月份成交均价为9424.32元/㎡，全年涨幅36.22%。2010年润州片区商品房总供应量8706套，总销售5098套，供需比例为1：0.59。由于润州片区目前是镇江房地产开发的热点区域，因此其供应量和销售量均为镇江市区最高。此外，2010年润州片区在总成交面积下跌得到25.48%的情况下，总成交金额却上涨12.22%，其房价上涨幅

度也是镇江市内最快。另外从套均面积来看，润州片区户型基本以110㎡以上户型为主，在2010年10月份之前片区内缺乏小户型产品，这一情况在2010年11月份开始转变，随着镇江万达广场的SOHO金钻小公寓、以及九润一号公馆小户型产品的面世，润州片区出现投资类小户型产品，套均面积开始下降。（三）2010年丹徒片区成交情况分析2010年丹徒片区成交情况分析2010年丹徒片区商品房销售共4281套，与2009年相比（5685套）同比下跌24.70%；总供应

量4451套；总成交面积47.65万平方米，同比2009年下跌34.63%；总成交金额216828.38万

元，与2009年相比，同比下跌24.03%；全年丹徒片区成交均价为4550.91元/㎡，同比2009年上涨16.23%；平均套均面积111.29㎡。2010年丹徒片区受政策调控影响较大，作为以住宅项目为主要销售产品的丹徒片区，本身缺

乏商业项目支撑，产品主要是以自住型和改善型居住需求为主，一般户型面积均在110㎡以上，投资类小户型产品也几乎没有，因此在本轮调控政策中受影响较大。从图中走势也能看到，

春节淡季之后，4月份成交量有所上升，但是“4.17调控政策”出台后，成交量持续走低，在9月份传统旺季的带领下，刚刚有所回升，“9.29二轮调控”出台，导致全年成交情况走低。不过，丹徒片区2010年总供应量为4451套，总销售量为4281套，其供需比例为1：0.92，明显可见其供应量严重不足。随着丹徒片区的逐渐开发以及人们对丹徒片区潜在价值的逐步认识，丹徒片区的购房需求也越来越高，从2010年1月份以及12月份成交均价来看，丹徒片区全年成交均价涨幅也达到23.35%，建议2011年丹徒片区楼盘可以考虑加大供应量，以满足

该片区日益增长的购房需求。（四）2010年丁卯片区成交情况分析2010年丁卯片区成交情况分析2010年丁卯片区商品房销售共3903套，与2009年相比（7268套）同比下跌46.30%；总供应量3470套；总成交面积22.77万平方米，同比2009年下跌58.56%；总成交金额

148114.29万元，与2009年相比，同比下跌43.61%；全年丁卯片区成交均价为6504.90元/㎡，同比2009年上涨36.10%；平均套均面积58.34㎡。2010年丁卯片区整体销售情况出现较大幅度的下滑，主要原因在于2010年丁卯片区在售的住宅项目仅为永隆城市广场、钻石铭苑、东方新卡纳、美景豪庭等4家楼盘，其余楼盘基本售罄，或尾盘销售，住宅整体供应量不高，导致成交量下滑严重。而在住宅项目供应量不高的情况下，丁卯片区销售主要转向以营业性用房为主，因此该片区整体成交均价上涨幅度以及套均面积下跌幅度均较大。除去营业性用房外，丁卯片区住宅项目的销售均价基本保持在6000元/㎡左右，基本与相邻的学府板块相近。另外，值得指出的是，2010年丁卯片区商品房总销售为3903套，供应量仅为3470套，供需比例为1：1.12，供应量严重不足，已经靠去化存量房来满足购房需求，这主要也和丁卯片区住宅项目太少有关，相信2011年随着新盘的开发，供需比例将会得到适当调整。（五）2010年大港片区成交情况分析2010年大港片区成交情况分析2010年大港片区商品房销售共3307套，与2009年相比（3481套）相比基本持平，同比下跌5.00%；总供应量3491套；总成交面积31.20万平方米，同比2009年下跌

13.60%；总成交金额76470.03万元，与2009年相比，同比下跌2.76%；全年大港

片区成交均价为2450.76元/㎡，同比2009年上涨12.52%；平均套均面积94.35㎡。从2010年大港片区的整体成交情况来看，大港片区与2009年相比，销售基本保持稳定，但是其成交均价上涨幅度与全市涨幅相比依然较低。主要原因在于大港片区一直属于镇江房地产市场中的弱视区域，购房者的主要焦点依然在京口、润州、丹徒、丁卯等靠近市中心区域，因此大港商品房销售楼盘较少，其房价也一直保持较低水平。不过，明发集团于2010年下半年进驻大港片区，开发明发·锦绣银山项目，据了解其12月份开盘以4200元/㎡的成交均价成为镇江首个“日光盘”，未来大港片区的关注程度以及房价上涨空间可以预见。此外，2010年大港片区供需比例为1：0.95，同样呈现供应量不足，这主要和大港

楼盘较少有关，随着明发·锦绣银山、旭辉·朗香郡等楼盘陆续开发，大港片区的供应量将会得到提升。五、2010年镇江地产市场影响因素及相关分析宏观金融政策城市规划和建设

市场供求关系市场需求的转变开发成本的影响（一）宏观金融政策宏观金融政策成为2010年对镇江房地产市场影响的主要因素，随着

2009年末开始的以稳定楼市发展为主的调控政策出台，伴随着2010年春季淡季的影响，同时面对2009年急速攀升的房价，镇江购房者进入观望期。至2010年4月份，镇江楼市开始有所回暖，但是4.17调控政策的出台再次影响购房心理，虽然4.17调控依然以稳定楼市平稳健康发展为主，但是购房者买涨不买跌的心理影响下，成交量开始走低，尤其是以住宅商品房销售为主的丹徒片区受影响最大。在此期间，镇江楼市逐渐出现优惠与打折，房价有所下跌。至“金九银十”传统旺季到来，政策影响逐步淡去，9月份成交量有所回升之际，9.29二轮调控出台，再次打压房地产成交，同时一线城市“限购令”等严厉政策出台，在全国房地产市场调控影响下，购房者再次观望，直到2010年年末，部分积压的购房需求得到释放，成交情况才有所回升。（二）城市规划和建设据统计，2010年镇江全市完成拆迁量近780万平方米，市区完成拆迁量近400万平方米，为镇江市带来大量的购房需求。但是同时，拆迁所带来的需求量主要是以自住型需求和改善型需求为主，大量的刚性需求成为镇江楼市成交量的主要构成。随着镇江城市改造工程的不断推进，还有大量潜在的刚性需求没有得到释放，镇江城市改造和建设工程成为镇江楼市的有力支撑之一，对稳定镇江楼市发展和房价的作用不可低估。（三）市场供求关系2010年镇江市区商品房供应量总计25213套，商品房销售总计21409套，供需比为1：0.85。从2010年镇江市区商品房供需比例不难看出，目前镇江楼市依然是供不应求，大量的购房需求依然没有得到释放，在需求量较大的情况下，也导致房价很难下降。虽然从在政策调控中几次调整了首付比例，也明确规定了二套房贷的标准，以及出台三套房贷停贷、利率上调等措施，但镇江购房需求以刚性需求为主，需求量相对供应量而言依然较大，在此基础上，供求关系也成为镇江房价的有力支撑。（四）市场需求的转变随着2010年全国经济不景气，通货膨胀压力越来越大，房地产市场逐步成为投资产品中保值升值的首选，镇江购房者中投资需求比例增加。2010年下半年，镇江万达广场、九润一号公馆等小面积户型产品开盘热销，尤其镇江万达广场SOHO金钻小户型成为镇江第一个“日光盘”，可见镇江投资型购房需求增加。随着投资需求的增加以及房价的不断上涨，未来小户型产品的需求越来越大。（五）开发成本的影响2010年镇江土地价格快速增长，在2010年镇江国有建设用地第五期成交中，诞生镇江新地王，楼面地价也达到4603元/㎡。虽然该地块尚未投入市场，但是其片区未来房价水平已经可以预见，开发商开发成本的增加无疑成为未来房价最有利的支撑。同时，由于房价的上涨也导致购房者对于楼盘品质要求的提高，促使开发企业引进更高品质的产品，以满足购房需求的提高，从而在竞争中脱颖而出。而楼盘品质提高所带来的开发成本也将是影响房价上涨的一个因素。六、2011年镇江地产走势分析政策走势分析土地情况分析

商品房市场走势（一）政策走势2011年1月份，重庆、上海等地房产税试点已经开始，同时温家宝总理在年初讲话中也明确要求控制房价上涨，因此2010年的调控不会就此停止，2011年依然

是一个调控之年。不过需要指出，目前出台的房产税政策存在较大问题，起针对性依然较狭窄，对于稳定房价的作用还无法发挥。同时，三轮调控呼声越来越高，但是在不转变供需比例的情况下，面对大量的购房需求，即使三轮调控出台，其

房价下跌的可能性依然不大。另外，镇江属于三线城市，同时又在城市快速建设和发展得阶段，因此对于房地产市场的执行政策依然会保持较为宽松的政策。从以往中央对地产调控时镇江的地方执行细则可以看出，镇江地方政府主要以国家调控为主，并没有额外出台其它细则。因此在政策走势上，即使2011年三轮调控出台，对于镇江的影响也不会很大，政策调控的主要影响还是在全国的观望氛围对购房心理所产生的影响。（二）土地情况2010年全年镇江市区国有建设用地共出让53幅地块，成交面积为4146.61亩，总建筑面积为559.54万平方米，平均容积率2.02。这部分土地将于2011年及2012年投入市场。而据统计，2010年市区内完成拆迁量近400万平方米，市内商品房销售面积为200.58万平方米，结合2011年镇江市区将完成拆迁量300万平方米，棚户区改造60万平方米，其市场需求依然巨大。不过，在土地价格上，2010年涨幅较大，其全市国有建设用地成交单价较2009年环比上涨35.42%，土地成本的加大在一定程度上影响未来产品的销售。此外，就镇江市区来说，目前润州片区可出让土地主要集中在南徐板块以及金山板块，而京口片区主要集中于滨江沿线，这部分区域土地较少，价格也较高。因此，2010年丹徒片区逐渐成为土地市场争夺的焦点，随着丹徒