德国印象项目营销推广代理服务标书

12/3/2023-1-邢台市华韬顾问房产有限公司邢台市安联·德国印象项目营销推广代理服务标书服务站简介12/3/2023-2-政策解读时间政策名称内容要点2010.06.04三部委关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知1、二套房认定既认房亦认贷；2、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；3、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。2010.05.04住建部、民政部、财政部通知：转租或出借廉租房将被收回1、明确廉租房家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续；2、对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房。2010.04.19住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知1、未取得预售许可的项目，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式变相收取费用；2、取得预售许可的项目需明码标价在10日内全部公开销售；3、要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名；4、鼓励现房销售；5、不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷1、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；2、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%1、14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。近期主要相关政策列表12/3/2023-3-在全国经济快速复苏，居民住房问题已到刻不容缓的背景下，国家出台系列相关调控政策一方面能稳定民心，另一方亦想从政策层面引导房地产业进入健康发展轨道。2009年12月以来，全国共计出台22项政策调控房地产业，政策内容涉及房地产业开发与经营的各个环节以及现金流引导等，为05年以来国家调控房地产业最为全面的一年。销售环节：提高首付门槛、遏制投机、杜绝捂盘惜售1、首付利率提高，购房成本增加，大部分投资及炒房客将退出商品房市场2、10日内一次性公开所有房源的措施将杜绝捂盘惜售、哄抬房价行为3、限购限贷政策亦压制大部分置业者的购房需求。信贷环节：严格执行差别化信贷机制1、异地限贷或禁贷给楼市交易以重创2、首付提高、利率上升以及三套限贷均将挤出多数购房者营销环节：禁止开盘前各种推广营销活动，增大回款难度政策解读12/3/2023-4-服务站简介12/3/2023-5-邢台楼市分析新兴大街邢州路新华路京广线守敬路钢铁路中兴大街团结大街泉南大街泉北大街钢铁北路（中华大街至外环）的邢台西北区域是目前邢台大盘、高端楼盘聚集区，同样是竞争最残酷的区域，不论价位及项目的整体运作水平都代表了目前邢台的最高水平，目前该区域项目价位多在4000甚至以上城市核心区域的旧村改造项目同时迸发，其最主要的影响在于对于商业格局的影响，大量的大型城市商业综合体更进一步巩固了中兴大街（冶金路—顺德路段）邢台唯一商业中心的地位邢台西北区域是目前邢台大盘、高端楼盘聚集区，不论价位及项目的整体运作水平都代表了目前邢台的最高水平，目前该区域项目价位多在4000甚至以上同属大面积的城中村改造集中区，项目档次、价位参差不齐，但是从整体的超大规模的供给量上也对邢台整体房价有巨大影响，正是这两年桥东及北部区域的大供给量，分流了部分客户，对桥西房价的上涨速度也起到了一定抑制作用，目前价位多处于3200—4000左右邢台楼市目前的几个热点区域12/3/2023-6-现代城麒麟湾世贸天街水榭翰城爱上城新华里188城市花园水印城金域首府第五大道国际新城天一城盛世公馆锋尚公寓阳光巴厘岛泉北泉上品家园三奕润城燕云台水岸蓝庭桥西区项目桥东区项目新兴大街邢州路新华路京广线守敬路钢铁路冶金路中兴大街团结大街泉南大街泉北大街邢台楼市主要在售代表性楼盘分布图12/3/2023-7-序号项目名称（改造的村名称）建筑面积住宅套数1北郭庄480002402曹演庄800006733李演庄750006254拥军东街345503305张东253000

6申庄840005807五里铺299002858黄家园324453099南小汪147000110010北小汪143510106011北大郭172000128712拐角村5300029513淮家屯49350470

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如上表所示，邢台市2010年城中村改造项目以桥西区为主，占总推出面积的75%建筑面积为108万平方米。此次统计只包含规划已审批与待审批项目16个碾子头、苗王庄、后炉子、百虎村、南大汪、冯家庄已有投资计划其他未上市的主要代表性楼盘12/3/2023-8-1、据统计，2010年上半年邢台在售或面市的住宅类楼盘将进50个，总建筑面积超过600万平米，其中不含小产权、新民居等；这些面积会在未来三年内逐步投放到市场中，可见邢台目前的住宅市场竞争非常激烈；2、粗略估计，目前邢台已放开推向市场在售的住宅类楼盘建筑面积约140万平米（已售出面积未含在内），这是由于绝大部分楼盘均是部分部分推售；3、房管局2009年根据备案统计数字显示，2009年全年邢台商品房销售面积大约162万平米（含产权车库、储藏间等），但是仍有大量预售或延期备案面积无法统计在内；备注：由于有一部分的小规模项目难以统计其具体的经济指标以及去化量数字，因此以下的供给和销售等统计按照主要代表性楼盘进行统计，这部分楼盘的供给和销售量占到了邢台市楼盘的绝大比例！详见以下统计数字！

邢台地产统计数字12/3/2023-9-1、存在较严重的项目扎堆情况，直接的项目对抗和竞争非常明显；2、从产品层面已逐渐上升到了拼营销、拼策略、拼服务的高层次水平；3、整个市场多点开发，已不再是几年前桥西独大的特征，桥东的开发量和开发水平在2009—2010年有了突飞猛进的提升，价格涨幅也有所提升；4、“乱”——一方面源自于市场放量集中迸发，大批新项目上市，你方唱罢我登场，其次也是最主要原因开发商素质参差不齐导致项目水平参差不齐，部分小开发商由于资金压力增大，只能通过价格竞争取得短期内的回笼资金，这些都严重影响市场的正常发展，并且直接导致了部分购房客户对于房价下降的预期；5、以后将是规模开发的时代，大规模项目、资金实力雄厚的开发商会逐步占据市场主导，由于政策对于预售条件的严格控制，小型开发商资金必然吃紧，从而难以保持工程进度，而这又进一步影响其销售进度，此恶性循环会导致小开发商逐渐退出市场竞争，从而市场会趋于良性的发展。竞争是目前邢台市场的主要基调而且会在未来较长一段时间内持续，但是从2010年邢台市区人口即将突破100万的趋势来看，大量需求仍然存在！

目前竞争特征分析：竞争与机遇并存12/3/2023-10-从数量看，桥西区共13个项目，19500套桥东区共7个项目，9000套供应总套数不低于28500套。（含已售出的部分）从项目属性看，目前邢台正处于“3年大变样”中最后一年，城市化进程加速，旧城改造与城中村改造项目较多，桥东有泉北泉、城市花园，桥西有爱上城、水印城、上品家园、第五大道、现代城、三奕润城从供应户型看，两房面积以80-90㎡为主，三房面积以100-120为主。所在区域在售楼盘面积段套数桥东世贸天街42-70㎡416新华里18850-140㎡约400水岸蓝庭67-120500泉北泉76-1372200国际新城42-158㎡约2700天一城41-1912097城市花园80-150㎡约700桥西爱上城86-132㎡约800金域首府97-200㎡1801水印城77-143㎡约4000上品家园45-1381100麒麟湾89-2001000燕云台77-2082600阳光巴厘岛90-1801300第五大道93-132㎡1150现代城42-121㎡约1300盛世公馆100-160㎡以上800水榭翰城50-180㎡2000三奕润城56-140已知1000左右锋尚公寓42-302㎡654合计约28500目前已面市的主要项目供应表12/3/2023-11-所在区域在售楼盘推出套数销售率销售套数桥东水岸蓝庭30050%约150世贸天街20095%约190新华里188一期约400户35%预定约140泉北泉80054%约420国际新城约40075%约300天一城209786%约1800城市花园一期约46076%约350桥西上品家园110054%约600三奕润城约100050%约500麒麟湾约842诚意金400户预定400燕云台260060%约1550爱上城一期约200套约130户排号预定约130金域首府180128%约500水印城一期约800套未开盘0第五大道一期约230套34%约80阳光巴厘岛148054%约800现代城约300套80%约240水榭翰城约1100套73%约800锋尚公寓21656%122盛世公馆846套96%约810合计约17000约9900

目前已面市的主要项目去化量及比例统计表12/3/2023-12-从数量看，桥西区共13个项目，19500套；桥东区共7个项目，900套供应总套数不低于28500套。从项目属性看，目前邢台正处于“3年大变样”中最后一年，城市化进程加速，旧城改造与城中村改造项目较多，桥东有泉北泉、城市花园，桥西有爱上城、水印城、上品家园、第五大道、现代城、三奕润城从供应户型看，两房面积以80-90㎡为主，三房面积以100-120为主。主要项目供应特征需求特征销售状况，桥东目前推出4500套，销售3350桥西目前推出12500套，销售6550从比例看，桥东销售比例优于桥西；从数量看，桥西优于桥东

目前已面市的主要项目去化量及比例统计表12/3/2023-13-区域在售楼盘价格备注桥东泉北泉2900小三居长效，两居滞销世贸天街4300尾盘，余量不足20城市花园3600一期尾盘，楼王预热中，部分准现房水岸蓝庭3600含部分经济适用房国际新城3100整体销售中天一城4200公寓未推出，住宅余量消化中,现房新华里1883850一期销售中，约销售30%桥西燕云台4500高端楼盘，一期入住，二期部分封顶，有部分现房销售三奕润城3000城中村改造项目，性价比高，销售良好上品家园3280品牌效应带动销售主打小户型现代城3300销售率良好，至今销售约280套，目前一期尾盘麒麟湾3480诚意金400户，关注度高第五大道2980未开盘，前期团购150套左右金域首府3700销售停止，即将调价水印城3200未正式销售，接受预定爱上城3600未开盘，预定约150套水榭翰城3600二期销售中，同时为楼王预热阳光巴厘岛4600即将开始二期销售合计/目前邢台楼市均价集中在3000—4000元/㎡，个别品牌项目集中在4500左右。从价格层面上反映了邢台人的置业习惯，同时也反映出邢台楼市价值取向的盲目性。

价格状况12/3/2023-14-

41.2%为国有企业，13.2%为集体企业，工作比较稳定，有一定经济基础；另外有23.7%的私营企业和6.1%的外资企业，此类人群的后期经济增长较快，潜力巨大。这部分消费群体，对住所的环境、物业、配套，对房间的朝向、户型，对居住的舒适度、安全性都有要求。主力消费群为行政机关事业单位职工、高级白领、私企业主、个体工商户、一部分相对收入较高的工薪阶层；

邢台楼市消费者特征：消费人群12/3/2023-15-◎邢台人有较为明显的地域情结；◎对景观、户型设计以致周边环境的要求在不断提高，看重生活舒适度，这也是西北区域发展成为高端住宅区的一个重要原因；◎对户型面积的要求主要集中在80—130平方米之间，户型结构上对紧凑型三室最倾向，对小高层、高层物业表现的的高层部分表现并不积极，尤其表现是绝大部分项目高层部分产品销售不畅，多层、花园洋房仍受欢迎；◎受到经济危机和房地产重度调控的影响，消费者对性价比和投资的安全性关注前所未有的增强，即开始更重视开发商的品牌，资金雄厚，手续正规，工程进度有保障的项目销售速度明显高于其他项目，这注定未来的房地产市场是大开发商和大规模项目的天下；◎现住房有37.5%为3—5年房龄，3年以下房龄的占14.3%，5—8年房龄占26.8%，8—10年占13.4%，10年以上占8.0%。购房目的多为改善现有居住环境，其次是为子女等购房，少量投资性质。

邢台楼市消费者特征：消费特征12/3/2023-16-——最畅销面积区间为105---130平米左右——最畅销户型结构是三室二厅一/二卫，其次是二室二厅一卫——南北通透，紧凑型布局，结构清晰——一梯三户的中户普遍销售难度增大，这部分户型需要在此后的产品设计或价格体系中重点研究——逐渐重视实用空间的设置：储物间和封闭工作阳台，尤其针对中小户型而言这部分空间更为重要

邢台楼市消费者特征：畅销产品特征12/3/2023-17-服务站简介12/3/2023-18-重点案例分析基础信息开发商：邢台凰家房地产开发有限公司地理位置：新八一路与太行路交叉口东北角占地面积：98亩建筑面积：17万平方米总户数：一期1480余户建筑形态：5栋5层多层，10栋18层高层户型面积套数比例2房902003房90-1352004房160-180140复式120-150合计/540项目动态：预售卡1万抵1万6、2万抵3万，全款9.7折，50%首付9.9折12/3/2023-19-

重点案例分析——阳光巴厘岛项目四至周边环境及配套邢化街以南新八一路以北太行路以东凰家胜利园以西成熟生活区域，周边各种配套均较为完备。12/3/2023-20-

重点案例分析——阳光巴厘岛推售进度表整体情况整体推出套数1480整体销售套数800开盘时间2009.6.4推盘历史记录批数推出套数销售价格优惠方式开盘销售率推盘时间一期一期约1480套46001万抵1万6、2万抵3万，全款9.7折，50%首付9.9折7月度动态销售表户型面积段新推出套数价格优惠方式销售套数2房904300起价，均价4600无优惠3房90-1354房160-180本月合计//3612/3/2023-21-

重点案例分析——阳光巴厘岛售楼部工程进展12/3/2023-22-

重点案例分析——阳光巴厘岛户型鉴赏12/3/2023-23-

重点案例分析——阳光巴厘岛基础信息开发商：邢台天合房地产开发有限公司地理位置：团结西大街邢台县地税局对面占地面积：262亩建筑面积：50万平方米总户数：约2600户建筑形态：6栋5层多层，4栋10层小高层，11栋17层半高层，4栋24-27层板塔户型面积套数比例2房77-893房108-1404房184复式208合计/540项目动态：目前全款9.7折12/3/2023-24-

重点案例分析——烟云台项目四至西南北东12/3/2023-25-

重点案例分析——烟云台项目四至周边环境及配套泉北大街以南泉南大街以北钢铁路以东冶金路以西靠近万成新天地商圈，周边教育资源丰富，有军需、医专、金华、十二中等大中学校，同时距离医专第一附属医院仅5分钟车程，交通便利，道路畅通。12/3/2023-26-

重点案例分析——烟云台推售进度表整体情况整体推出套数2600整体销售套数1550开盘时间2008.6.6推盘历史记录批数推出套数销售价格优惠方式开盘销售率推盘时间一期13004200全款9.7折2008.6.6二期13004500全款9.7折2009.107月度动态销售表户型面积段新推出套数价格优惠方式销售套数2房77-894200起价，均价4500全款9.7折43房108-14044房1842本月合计//1012/3/2023-27-

重点案例分析——烟云台售楼部工程进展12/3/2023-28-

重点案例分析——烟云台户型鉴赏12/3/2023-29-

重点案例分析——烟云台服务站简介12/3/2023-30-项目SWOT分析及应对

项目SWOT分析12/3/2023-31-项目SWOT分析S优势W劣势O机会T威胁地理位置优越，消费者比较认可周边生活设施齐全开发商良好的行业口碑对开发商进驻邢台地产市场良好契机目前在建或在售楼盘众多政策方面存在不确定因素

项目SWOT分析——应对方式12/3/2023-32-项目SWOT分析S优势W劣势O机会T威胁地理位置优越，消费者比较认可周边生活设施齐全开发商良好的行业口碑对开发商进驻邢台地产市场良好契机消费者多处于观望状态政府加大出台对房地产市场发展的政策邢台目前在售楼盘项目众多12/3/2023-33-营销推广策略12/3/2023-34-前言随着邢台近几年来快速增长，邢台房地产业得到迅速增长。而消费者的日益成熟和购买力的日益成长，业主买楼也来越趋向于享受与投资，有利益点的承诺和购买心理的共鸣更能促成购买行为的发生，而品牌形象利益承诺成为消费者买房动机的主要因素之一我们所处的环境壹关键词抑制过快增长限购令房产税通货膨胀住房保障宏观调控世博经济适用房亚运会二次房贷房价下跌楼市调控石油涨跌股市低迷钢铁价格银行加息二〇一〇带给我们什么?12/3/2023-37-消费者投资信心低迷右图为燕云台10月/11月来电来访成交分析可以看出：11月来电来访均高于10月，

但成交比10月份少34套；来访量仍远高于来电量。一组反差明显的销售数据

2010年带给我们什么12/3/2023-39-信心受挫引起的观望

2010年带给我们什么12/3/2023-40-相比一线城市来说，邢台地产泡沫不十分明显，市场相对一二线城市的降价滞销现象来说，还算比较乐观。房地产开发商作为实体经济企业，要做最好的准备和最坏的打算。

2010年带给我们什么12/3/2023-41-二〇一〇年市场预测贰

2010年带给我们什么12/3/2023-42-政府加大出台限制房地产市场发展政策消费者依然有一定数量抱观望状态大的宏观形势存在较多不确定性。

2010年带给我们什么12/3/2023-43-12/3/2023-44-

2010年带给我们什么针对邢台出台三年大变样政策所影响，明年将会有更多楼盘推出市场迫于资金链压力，促销和非常规手段在所难免。刚性需求、理性消费更加成为购房主体。高性价比、差异化产品必定更受追捧。

2011年市场预测12/3/2023-45-2011年我们做什么?给予受众信心推出差异化产品12/3/2023-47-如何给予受众信心叁A12/3/2023-48-信心来源经济形势好转政府政策保障行业政策保障工程进度保障销售投资保障品牌信誉保障产品品质保障不可控不可控有可操作性可把握可操作可提升可推广可控如何给与受众信心12/3/2023-49-工程进度保障保障施工进度，并及时告知受众群体，在此特殊时期能使业主对项目更有信心，规避不良口碑传播。A如何给与受众信心12/3/2023-50-销售投资保障针对刚性需求和改善性需求人群以德国印象为主思路，以舒适，异国情调为内涵，并以优越的地段和完善的生活设施为卖点等方式吸引消费者。而针对投机性炒房客，我们可以以开发商卓越的品质，以及优越的地理和稀缺性打动消费者B如何给与受众信心12/3/2023-51-品牌信誉保障开发商卓越的开发理念，良好的口碑，以及优质品质服务C如何给与受众信心12/3/2023-52-产品品质保障价格和产品永远是决定销售的重要因素。广告及软文力度应着重于此。D如何给与受众信心12/3/2023-53-推出差异化产品叁B12/3/2023-54-利益点区位建筑园林户型服务择机推出二居/三居/四居LOFT情花洋房复式20余个主题景观组团开发商卓越的服务品质推出差异化产品12/3/2023-55-得出项目推广核心利益点地段价值异域化生活品质＋得出推广中应表达的项目气质前瞻性的国际化的推出差异化产品12/3/2023-56-推广定位异域格调尊享生活-58-推广定位12/3/2023地段价值生态价值物业价值景观价值生活价值成熟的地理位置完善的配套生活设施五大公园高品质管家式服务20余个主题景观组团

上层人士的核心生活圈推出差异化产品——推广定位成熟的地理位置作为邢台最高端的物业服务标准，在〇八年年末推广中，关于此卖点推广一直停留于概念阶段。〇九年对市场告知具体能提供的服务内容。A推出差异化产品——卓越的地理位置12/3/2023-59-神态环境第一生活空间之外的品质生活基础。也是区别于其它项目的重要标志。配合景观示范区推出。B推出差异化产品——生态环境12/3/2023-6