广告策划-中国顶级别墅研究分析报告48万科

中国顶级别墅研究分析万科顶级别墅KPI指标体系KPI体系关键驱动因素项目地段达标指标自然环境户均资源居住私密性户型设计产品的建筑风格成熟成型的别墅圈社区外部综合环境状况与城区的快速交通关系内部自然环境质量土地资源指标景观资源指标所处地段的特殊价值集中庭院面积与位置私家庭院完整性视野开阔度特征景观的私家占有大规模景观制胜局部亮点处理景观细节处理建筑间距户前院尺度规划布局形式户型面积内部功能空间大陆顶级别墅分布图深圳：观谰高尔夫、中信高尔夫、香蜜湖一号、万科十七英里北京：玫瑰园、东山墅、观唐大连：颐合园上海：世茂佘山、紫园、檀宫、绿宝园、九间堂南京：钟山国际高尔夫广州：汇景新城、大一山庄浙江：千岛湖山顶别墅武汉：天下纵横世茂佘山庄园项目位置上海佘山国家森林度假区、顶级别墅区项目规模占地1000多亩，分两期物业类型共150栋独栋别墅主力面积740-1050平米，花园2000—7000平米建筑风格欧式风格为主配套以度假区的佘山艾美酒店、佘山高尔夫球场、天马山高尔夫球场、月湖雕塑公园等为生活、休闲配套设施开发商上海世茂庄园置业有限公司物业管理戴德梁行价格4万元／平米起，最高2.8亿元／套成功之道区域作为顶级别墅形象认知度高、奢华配置、大占地。容积率仅为0.1，单栋300万的装饰、私家泳池、私家码头。世茂佘山庄园门前花坛下沉式庭院大占地、开阔视野世茂佘山庄园圆厅设计、螺旋式楼梯突显尊贵双层调高客厅彰显气派室内泳池紫园一山一世界一墅一天下紫园概况项目位置上海佘山国家森林度假区、顶级别墅区项目规模占地1389亩，项目被水环绕，通过水系将项目分为13个岛和1个半岛，物业类型预计268套独栋，目前已开发到第二期，前两期共134栋主力面积一期1500平米左右，二期400-1000平建筑风格地中海式、赖特式、巴洛克式、北美风格配套开发商上海嘉城兆业房地产有限公司物业管理高丽国际金牌物管价格2000万/套起，最高1.3亿元／套成功之道顶级别墅区、临水别墅均设私家码头、进口石材装修、“全球仅此一栋”独特理念工程一期工程二期紫园简约高雅的外立面豪华庄重的大门进口石材铺设的道路户外美景紫园私家影院典雅的内部装修豪华大堂室内泳池紫园紫园细节处理旋转楼梯石材立面檀宫项目位置上海虹桥路西郊宾馆西侧项目规模总占地面积47384平米物业类型18幢独栋别墅主力面积1500—1900平，含地下共四层建筑风格8种风格——英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、法国枫丹白露式、法国里维埃拉式、意大利佛罗伦萨式、意大利托斯卡尼式、西班牙马尔贝拉式配套开发商上海西郊帝庭苑房地产开发有限公司物业管理StarkeyInternational,USA价格6000万/套起，最高1.5亿元／套成功之道高尚别墅圈、稀缺性（仅18席）、8种经典建筑风格、完善的室内配套檀宫檀宫价值指标体系外因内因资源价值区域价值稀缺价值方圆3公里内15米限高保证极强的私密性，紧邻西郊宾馆，10000平米水域，3000棵百年大树上海最具声望的高尚别墅圈—西郊虹桥，毗邻专事接待国家元首的西郊国宾馆限量制作，仅18席硬性软性占地面积大面积占地，每栋平均占地四亩建筑风格汲取欧洲建筑经典元素，会聚英意法西的经典风格、极具历史感与收藏价值上下四层，涵盖娱乐、社交、款待、居住四大功能室内配套专属效劳，预约看房、有意买房客户需缴纳1000万元保证金影剧院、恒温泳池、桑拿房、健身房、酒窖，有些还设置阳光房、会议室户型设计檀宫檀宫檀宫地下一层檀宫地上一层檀宫地上二层檀宫地上三层檀宫九间堂项目位置上海浦东世纪公园东侧项目规模总占地面积10.8公顷，分两期开发物业类型两期共49幢独栋别墅主力面积600-1200平米、户均占地3亩建筑风格现代中式园林大宅配套开发商上海证大三角洲置业有限公司物业管理StarkeyInternational,USA价格3000万/套起，最高6000万／套成功之道中式文化回满足深层次需求、现代中式又解决传统中式实用性不足的弱点，创新式的改进使得中式更富内涵九间堂工程亮点提炼风格现代中式，简洁明快，以提炼的中式建筑符号作为母题，白墙灰屋顶为主色调，进退有序，上下错落，演绎传统精髓布局规划细节处理用钢骨结构和混凝土框架结构对木结构进行更新；玻璃幕墙替换木排门、木连门、折叠屏风；对马头墙、山墙、垂花门、游廊、瓦当等传统建筑细节演变；半通透型院墙和篱笆与外景照应，虚实衬托；为每一套客房专设庭院，保证主客私密区间儒家韵味的室内布局、围合式室内与私家园林布局。廊道、庭院、挑檐、水榭形成中式庭院似隔而非隔，而半通透性院墙和篱笆与院外园景相照应形成的园、待客前院、主人后院、客房小庭院，园园互通而又各成一派九间堂水乡之趣传统与现代的结合永远的中式元素3.5米高的白墙不仅是中式元素的表达，同时也有效的保护了住宅的私密性。九间堂自我天地竹林成荫小径通幽采光庭院九间堂立体景观更富层次感铝合金管阵形成的黛瓦墙面木窗处理九间堂北京玫瑰园项目位置北京昌平区沙河镇北,八达岭高速11出口项目规模占地749亩，17.6万平米建面物业类型已开发到第四期，前三期均为独栋，四期有独栋和联排主力面积独栋别墅860-1500平米建筑风格一期以美式、欧式、太空式和日式建筑风格为主；二期以太空式和日式建筑风格为主；三期为北美建筑风格；四期为北美新古典主义建筑风格配套三大会所开发商北京玫瑰园别墅有限公司物业管理香港凯莱物业管理公司价格独栋3122万/栋起（四期），最高价1.5亿/栋成功之道多种建筑风格有机结合满足不同需求，多庭院组合、小区环境营造北京玫瑰园总规图北京玫瑰园新洛可可美国经典罗马假日英伦漫舞阳光地中海托斯卡纳北京玫瑰园庭院景观北京玫瑰园小区园林景观北京玫瑰园细节处理北京玫瑰园室内景观北京观唐项目位置北京市朝阳区香江北路西段项目规模占地48公顷，11.5万建面物业类型分两期，共326栋独栋别墅主力面积370--1530平米建筑风格一期为中式建筑风格，二期产品以中式多庭院布局为主配套开发商博华紫光置业有限公司物业管理价格600万/套起，最高4000万／套成功之道地处中央别墅区，临涉外商圈；定位明确，针对对中国文化有浓厚兴趣的外籍人士；遵循实用与传统的完美结合，既传统又创新。北京观唐传统中式元素的完美呈现：筒瓦、灰砖、山墙、红柱、木门窗等。北京观唐主街—胡同—内庭院，形成街巷式布局。形态上：主街宽，胡同窄，内庭院又豁然开敞；序列上：空间处在连续的变化之中，一层层地变得更私密。北京观唐奇石、曲径、小桥流水、制式门楼，传统经典符号均表达出中式宅院的浓烈风格，营造出古朴、典雅、宁静的居住气氛。北京东山墅项目位置北京朝阳区东四环朝阳公园东岸项目规模占地100公顷，20万建面。80万平米的绿化面积，4.5万平米的水面物业类型一期独栋别墅155席，二期为公寓主力面积别墅400-1150平米建筑风格北美风格配套毗邻亚洲最大的公园——朝阳公园，雄踞CBD、燕莎、丽都涉外商圈的“金三角”核心开发商北京太合嘉园房地产开发有限责任公司物业管理达文物业价格850万/套起，最高5000万／套成功之道都市核心别墅，却又营造出静谧之美、水乡之美，大隐于市北京东山墅临水别墅湖光之美北京东山墅北京东山墅天然冲刷而成的砂岩、页岩、原木及青铜等天然材料绿色植物把每一栋别墅进行自然分隔，同时水域与绿植相互融合北京东山墅步出式后花园将居室与绿地、碧水相连，室内与户外融为一体私家码头溪流、涌泉、瀑布、湿地以及湖泊错落分布深圳万科十七英里项目位置深圳龙岗区溪涌海岸项目规模占地67571平米，建面50000平米物业类型别墅\高层主力面积双拼（18套）312平米，其他为叠院、高层建筑风格现代风格配套开发商万科地产物业管理万科物业价格均价58000元/平米成功之道规划上充分利用坡地形状，使得户户有海景；采用BOX建筑形态；注意细节的处理和把握深圳万科十七英里规划上、利用坡地走势，布置不同的建筑形态，使得户户有海景，工程价值得到最大化发挥。深圳万科十七英里建筑形式上采用BOX的建筑形态，与坡地完美结合，摈弃了传统的别墅形态。深圳万科十七英里园林景观深圳万科十七英里细节处理广告公司客户服务的

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关键问题切入点广告促销公关广告代理的机构制定正确的战略开展创意途径认真理想的媒体途径认证理想的促销及公关传播的途径工作角色客户效劳了解客户的生意目标知悉客户的产品，市场及消费者代表广告公司面对客户代表客户沟通广告公司同客户接洽，在每一个重要环节征求客户同意一个行政管理人员，协调人员，小组领袖的角色策略企划了解消费者同市场，同品牌的关系认证如何使上述的两个关系能帮助客户到达生意的目标为广告确定一个积极高效的角色开展广告战略和创意简报〔CREATIVEBRIEF〕沟通并激发创意人员的灵感广告效果测定企划原那么1、常识，逻辑和直感2、对市场和消费者的了解3、是树立品牌形象，而非销售产品4、团队合作最重要的一点：一开始便投入进去企划工具消费者定性调查会街头拦截访问专家论述分析〔人类学家、社会学家、历史学家〕群众媒体分析〔报刊杂志、电视〕目标文化的人文特征分析媒体战略企划同客户部门紧密结合负责把广告战略演化为有效的媒体方案媒体购置专业的媒体购置队伍使媒体方案在市场上以最具竞争力的价格得以实施创意美术总监和文案总监同小组成员不断地讨论同创新的手法实现广告的战略在产品市场的范围内进行创新的思考方案〔2周〕方案修正/确认〔2周〕创意开展〔2-3周〕创意提案〔1天〕客户意见〔1周〕提案修正〔1-2周〕制作〔4周+〕客户+广告公司商讨市场及传播目的客户市场简报+创意简报客户内部确认市场简报及创意简报并尽量提供市调资料广告公司探索其它公关、直销、促销、活动及媒介想法客户确认整体传销方案并签名同意广告公司创意部及媒介部按客户确认这简报开始作业创意组发展出3-5个创意方向/概念媒介部研究媒介策略并作出初步建议广告公司内部评估创意及媒体建议，并确认配合策略方向广告公司向客户提案-创意及媒介策略客户意见广告公司开展详细方案及画面处理广告公司制作部收集估价及拟定制作时间表广告公司内部确认广告公司向客户提案-详细创意执行手法客户意见客户同意估价、时间表及媒介时