广告策划-九鼎国际城商业综合体地产项目广告设计提案黑弧奥美

1定势

定位

定调|九鼎国际城策划推广案|2一个工程的价值，

在于背景。前置命题3战略指引十线对话01/工程与世界对话：推进佛山城市国际化进程02/工程与广佛对话：拔高广佛一体化佛山重心03/工程与城市对话：成为城市经济开展新引擎04/工程与区域对话：佛山CBD开展第一引爆点05/工程与企业对话：引导中小型企业产业升级06/工程与市民对话：划分国际主流生活人居圈07/工程与市政府对话：创立城市总部经济核体08/工程与投资者对话：开创城市经济增长高点09/工程与消费者对话：提供创意商品集中卖场10/工程与商务人士对话：打造国际商务大平台4一次九鼎品牌升级与工程快销的探寻之旅5探寻纲要：大局定势//品牌定位//传播定调6大局定势大势/格局/对手/人群7通称：城市建筑综合体别名：城中之城、CBD心脏定义/特征/历史/分类/时机大势/行业/城市/8同一位置的一组建筑

不同业态的价值互补

生活空间的有机组合

城市形态的高级形式

城市开展的经济现象定义/特征/历史/分类/时机大势/行业/城市/91、交通立体性2、业态集约性3、整体系统性4、空间智能性5、用地生态性6、对内连续性7、对外联系性8、社会效应性9、升值前景性定义/特征/历史/分类/时机大势/行业/城市/10定义/特征/历史/分类/时机从古希腊市俗中心阿索斯广场ASSOS诞生↓1946年现代建筑综合体雏形马赛公寓出现↓四、五十年代的城市建筑综合体开展停滞↓上世纪70年代城市建筑综合体的价值复兴↓随着第三产业开展建筑综合体的风行世界城市建筑综合体从探索到实践到繁荣大势/行业/城市/11定义/特征/历史/分类/时机按规划选址分类1.CBD中心的城市综合体例：北京万达广场，济南万达广场

2.交通枢纽型城市综合体例：北京国瑞城3.城市副中心城市综合体例：上海五角场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区4.城郊结合部城市综合体例：蝶湖湾大势/行业/城市/12定义/特征/历史/分类/时机按业态模式分类1.均衡开展模式“HOPSCA〞——主题酒店(HOTEL)+商务写字楼(OFFICE)+立体空中花园(PARK)+时尚休闲购物(SHOPPING)+娱乐泛会所(CLUB)+高尚住宅(APPART

MENT)例：香港太古广场2.以写字楼为核心开展模式——OFFICE+CLUB+HOTEL+SHOPPING例：广州中信广场3.以酒店为核心开展模式——HOTEL+CLUB+OFFICE+SHOPPING例：上海商城4.以商业为核心开展模式——SHOPPING+OFFICE+HOTEL例：深圳华润中心大势/行业/城市/九鼎国际城是CBD/交通枢纽型以写字楼为核心的均衡开展模式13定义/特征/历史/分类/时机大势/行业/城市/1.城市开展的需求土地稀缺,城市综合体的复合功能极具竞争力2.时代开展的需求佛山未来CBD未来将迎来各类消费群体3.消费人群的需求消费者渴望一站式解决多种生活需求的场所14大势/行业/城市/特征/时机/广东第三城市历史文化名城著名华侨之乡“广佛经济圈〞桥头堡“广佛都市圈是广东开展的重点〞毗邻港澳区域性专业物流中心之一全国城市竞争力排名第九全国重要的现代化制造业基地15大势/行业/城市/特征/时机/16大势/行业/城市/特征/时机/1.城市GDP高速增长一份蓝皮书发布的中国城市竞争力排名：佛山的城市综合竞争力位列全国第九位(含港澳台地区)。2.政府助推区域经济季华路商务区开建。佛山市委第十届四次全会市长陈云贤指出：禅城区要大力开展都市型产业、高科技产业和现代效劳业，加快推进季华商圈改造。3.一线经济二线商务佛山市至今没有形成与经济地位相称的中央商务区。4.第三产业需要开展市委书记林元和在会上指出：第三产业要大力开展。5.广佛地铁启动施工广佛一体化高速升温6.市民消费能力增强将结束佛山人出城购物的历史17品牌定位产品定位/形象定位/主题概念18产品定位/形象定位/主题概念写字楼／豪宅／公寓／名店MALL／创意街区三十六万平米CBD国际多元体

19产品定位/形象定位/主题概念九鼎国际城的资源配置有形资源城市资源-CBD核心地段/财富中心/周边配套/高端人群产品资源-整体规划/建筑/规模/功能无形资源佛山城市产业升级开展的强劲趋势佛山产业平台优势与广佛经济链佛山CBD区域大开展的绝佳契机28万中小企业的国际商务平台需求珠三角整体经济带动的商业/务扩展与持续增值空间九鼎国际城价值经营核心就是做城市最大的资源整合者20产品定位/形象定位/主题概念九鼎国际城的三重价值线属性层价值内涵层需求传播

城市线新佛山城市升级的经济引擎形象价值市场高点取势工程线佛山三十六万平CBD国际多元体增值价值工程价值定位产品线写字楼／豪宅／公寓／功能价值体验营销模式名店MALL／创意街区21问题的关键并不是什么是九鼎国际城

而是佛山升级为什么需要九鼎国际城

九鼎国际城是佛山开放型城市国际化进程的必然结果

九鼎国际城更是大佛山大珠三角时代的更高开展平台

九鼎国际城还是中国进入2021的商业能量地产新标高产品定位/形象定位/主题概念22产品定位/形象定位/主题概念大佛山总部经济+创意产业的综合能量体城市国际商务大平台CBD区域开展引爆点

佛山第三产业升级链

广佛一体对接变速器23产品定位/形象定位/主题概念总部经济它是一种资源配置方式它是中心城市的一种经济形态它是企业的开展形式 佛山目前不具备广州开展总部经济的珠三角辐射能力,珠三角跨国企业和大型外乡企业建立总部基地首选广州佛山建立总部基地辐射目标为外乡28万中小企业,CBD内的九鼎国际城的国际商务平台具备这个功能.建议商务办公目标锁定外乡中型企业24产品定位/形象定位/主题概念创意产业全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5％的速度递增……创意的时代已经来临！创意产业市场不断扩张，与传统产业的创新重组、与文化产业的创新升级、与信息产业的创新融合，打破传统产业划分格局,创意产业链蕴涵巨大经济能量！开展创意产业成为当前和今后一段时期佛山实现新开展、进一步提升竞争力的必然选择，成为从向开展转变的重要环节，对于促进城市竞争力的提升意义十分重大。从“佛山制造〞到“佛山创造〞就在此时，给大佛山提供一个产业升级的国际平台势在必行！吸引：人才市场+银行风投+担保公司+中介机构+企业培训+科研单位+猎头公司+信息咨询+筹划公司+广告公司+设计公司……建议组成一条创意产业升级链25产品定位/形象定位/主题概念?什么是主题概念26产品定位/形象定位/主题概念1.主题概念是一条主线它能串联起工程商业、商务、住宅等各类业态2.主题概念是全局核心它把构成工程的要素，如区位、品质、形象、配套、文化和效劳统领于它的旗下，构成一个完整的系统。3.主题概念是工程代言人27产品定位/形象定位/主题概念主题概念的不同表现从业主的角度，主题概念是一种：生活主张

从设计的角度，主题概念是一种：设计理念

从传播的角度，主题概念是一个：推广灵魂

从销售的角度，主题概念是一种：营销理念

从效劳的角度，主题概念是一种：效劳理念

从文化的角度，主题概念是一种：工程精神28产品定位/形象定位/主题概念在美国华尔街帝国大厦在法国拉德方斯有巨门在香港中环有中银大厦在北京朝阳门财富中心每一个国际都市都有一个与世界对话的平台在佛山有九鼎国际城29产品定位/形象定位/主题概念它是城市繁荣和国际化的象征不仅仅是城市的地标，更是城市国际精神的所在它向全世界展现大佛山的商务、商业、生活形态是一个国际化的人流、物流、钱流、信息流平台30主题概念31大佛山世界之窗32

大

佛山

世界之窗|||区域|强调气场融合五区人民的相互排斥性国际化商务平台产业平台生活平台投资平台3334传播定调广告/公关活动/新闻35世界只有两种人

王者和平民

建筑也是36工程的高度首先是思维的起点九鼎国际城要在佛山甚至全国出位必须展现独有的态度、语言和动作37占据高点与宜于速决的决战型领导者思维

1、工程的蓄势与储客期很短，需要加力

2、成为2021年佛山亮点与沸点，须极强创新力

3、鉴于已有强劲对手设势，故需造大势高举高打

4、立意高远，建立全国行业标杆，是成就的要点先佛山-港澳/后全国原点启动促成佛山热情

先造势/后营销高举高打形成强劲势能动能势38广告节奏

第一阶段表现手段

时间

2月中下旬—3月上旬

主题

悬念入市，炒作造势，引发期待

任务

建立一个比较高的起步平台，不仅有利于是迅速引发市场关注，更能积攒注意力，为后续推广打下坚实根底，并实现前期蓄客工作

手段

强势软文炒作、导入稿、现场包装、户外

广告/公关活动/新闻39第二阶段表现手段

时间

3月中旬—４月上旬

任务

踏在第一阶段所累积的坚实平台上，迅速切入到对于形象的塑造工程，综合利用好多种途径，针对五月黄金销售期，取得叫好又叫座的局面

主题

形象建树，塑造个性，提升高度

手段

报纸形象稿、楼书

广告/公关活动/新闻40第三阶段表现手段〔生活演绎期〕

时间

４月中旬—５.１开盘

主题

演绎生活的高度

任务

配合工程本身的工程进度，整个推广进入一个稳定平缓的阶段，契合定位，一步步地将生活演绎开来，逐步饱满九鼎国际城的个性与生活观

手段

促销稿、报纸、杂志广告广告/公关活动/新闻41

为九鼎国际城面市提供政府官方/社会公众/国内目标多层面的关注和互动影响

颠覆传统经验体验全新理念一场体验公关

广告/公关活动/新闻42这是

一起全民体验的新营销方式

一座促进城市国际化里程碑

一次外乡文化与世界的碰撞

一条品牌飞速传播的导火束广告/公关活动/新闻43

主题：“美在佛山走向世界〞

——九鼎国际城寻找佛山国际形象代言人广告/公关活动/新闻44广告/公关活动/新闻“佛山环球小姐选拔大赛〞佛山环球小姐使命：为向世界传播佛山文化，传播佛山精神，促进佛山的国际文化交流和国际合作。45广告/公关活动/新闻活动目的1.代表大佛山访问国际大都市，作城市文化、经济交流的城市国际代言人2.寻找九鼎国际城工程代言人参选标准1.佛山户籍2.身高：165cm以上3.年龄：18岁——27岁4.体态：匀称，健康5.学历：大专以上6.英语：有英语根底评选标准外貌气质文化知识〔对佛山文化、中国文化、世界文化、金融商务知识的掌握程度〕演讲能力英语能力〔熟练程度，口语、听力〕才艺表演综合素质46广告/公关活动/新闻复赛评委会〔建议〕演讲专家华南理工大学旅游与酒店管理学院院长、教授、经济学博士张俐英语专家中国新东方教育科技集团英语强化培训专家文化大师佛山市市作家协会主席郑启谦佛山市文化局长徐东涛形体专家新丝路模特大赛冠军教练审美专家审美国际造型机构董事长徐全有决赛评委会佛山市长陈云贤地产专家九鼎地产董事长邱代伦奥运大使杨澜〔兼决赛主持人〕奖励1.代表大佛山访问世界名城2.环球旅游，周游世界47广告/公关活动/新闻活动流程08年2月下旬——4月下旬报名，网络投票出前200名进入初赛08年4月上旬，市民现场给初赛选手投票，前30名进入复赛08年5月1日，决赛活动地点〔建议〕1．初赛百花广场东建广场顺德天佑城南海广场2．复赛百花广场3．决赛百花广场软文跟踪?“美在佛山走向世界〞——九鼎国际城寻找佛山国际形象代言人??环球小姐，你来定——4月10日全城投票??环球小姐参观九鼎国际城??环球小姐把家搬进了九鼎国际城??环球之旅城市日记?连载〔独家〕48广告/公关活动/新闻系列活动1．200强现场投票活动主题：“环球小姐，你来定〞2．佛山环球小姐选拔大赛复赛3．佛山环球小姐选拔大赛决赛4．赠送仪式，代言签约主题：“名宅赠名人〞——九鼎国际城〔环球小姐冠军产生的第二天举办〕活动说明专业评委同时担任进入选手的培训师。环球访问时间、路线、城市、费用待定。寻找政府支持，建议由开发商和政府共同出资组团出国。争取政府支持组织表演团，把活动上升到政府行为的高度。49广告/公关活动/新闻目的为九鼎国际城提供政府官方/工程本身/社会目标群多层面的关注，促成工程的优良社会反响50?再见！大佛山?拉开序幕:这是一篇前导型的点火文章，形发全城关注。51?你好！新佛山?工程造势:这是一篇互动型的引爆文章，形发全城讨论“佛山第一街〞——季华路的影响力，点出工程。52九鼎品牌稿思想建构世界535455一个大时代的南中国强音

广告/公关活动/新闻1/总形象导入

5657以世界照亮新佛山2/总形象

5859九鼎国际城高档住宅

推广思考60审时一、大环境认识

度势二、竞争对手分析

知彼三、客群确定与心态解析

知己四、工程定位与品牌形象确认

出招五、品牌传播阶段执行策略

61审时.大环境认识

62佛山楼市的走向出现了两极言论

一边说冬天已来了

一边说春天不远了一方面

佛山楼市目前进入价风格整期，大盘低价如市，小盘降价抢销；

一方面

1.广东第三城市佛山整体房价在广东处于平均水平；2.佛山政府对旧城改造大力推动；地铁开建，“一环〞落成，广佛融城、佛山融区速度同时加快；4.10月黄金周前高价拿下地的大开发商将推动高档住宅整体品质和价格，2021年有望成为佛山豪宅年。63两种截然不同的言论，对于08年楼市尤其是豪宅市场，具有多大的预测意义和影响力？各大豪宅工程，对于08年仍然保持着高度的乐观。

其一

豪宅消费需求持续强劲。

虽然近来利率上调，但对于豪宅消费者的影响有限。

其二

是因为豪宅产品有着充足的信心根底！与其他产品相比，豪宅在价值含金量、市场稀缺性、产品个性等方面都高人一筹，当然有理由取得更优异的市场效果！

其三

市场的变化就是市场的时机!64九鼎国际城赶上一个好时机。这是一个最好的地方，这是一个最好的年代

市长陈云贤指出：禅城区要加快推进季华商圈的改造。

各大国际金融机构，商务机构纷纷落户季华路

2021年，将是“季华路年〞！佛山第一街呼之欲出！

65度势

.竞争对手分析

66豪宅的竞争，首先是豪宅板块的竞争。

2021佛山楼市各大板块各自精彩。亚艺板块当红不让

创新产品，概念包装，亚艺板块去年推出高端洋房和类别墅产品，继续成为佛山楼市热点。

中海文华熙岸的创新型“类别墅〞产品；

金地·九珑璧的国家专利90度合院；

雅居乐“别墅世家〞打造的产品；

国内一线品牌开展商佛山的雅居乐花园、金地九珑璧、中海文华熙岸、龙光·天湖郦大手笔继续推动亚艺板。67桂城板块大盘风云

桂城楼市近年迅速形成桂城东板块和千灯湖板块两大楼市热点板块。两大板块相隔缺乏1公里，作用互补。桂城东板块以居住为主的居住区，千灯湖板块演变成为高端金融商务区兼顾商住功能。

07年上海三盛、中海地产、万科地产、保利地产众多国内一线品牌开发商纷纷推出自己的品牌产品，如南海颐景园、中海万锦豪园、万科金色家园、万科金御华府、保利千灯湖一号公馆、保利花园等。

这些楼盘具备创新的设计理念和独特的设计风格，桂城楼市也跟随这些大盘的步伐一路高歌前进，掀起桂城楼市的购置浪潮。

2021年，桂城在2007年推出的不少被品牌开发商获得的优质地块将进入销售期。

如桂城东板块的中海桂城新工程、保利桂城A16工程以及千灯湖板块的创鸿·水韵尚都，还有在售的中海万锦豪园、南海颐景园、万科金色家园。

2021年将是桂城楼盘高端市场的血拼年。68千灯湖板块新工程

创鸿·水韵尚都是创鸿集团进入佛山的首个工程，该工程已于元旦前后正式开工建设，预计今年年底前后有少量产品推出市场。

据了解，该工程位于南海桂城千灯湖板块黄金位置，距广州20分钟车程，周边交通路网四通八达。总占地面积64465.4平方米，容积率≤2.5。按照整体规划，工程将由10栋南北向超高层住宅和联排别墅组成,园林风格为中央水景欧式酒店园林风情，工程建成后将成为佛山的标志性建筑之一。

保利桂城A16工程

保利桂城新工程占地3.4万平方米，总建筑面积8.5万平方米，土地用途为城镇混合住宅用地。这是继保利·千灯湖一号公馆、佛山保利花园之后，保利地产在南海的第三个住宅工程。地块要求建筑面积90平方米以下的户型必须占到70％以上。90平方米左右的高实用率户型向来是保利地产擅长的产品类型之一，该工程预计将发挥保利地产优势，打造成中小户型精品社区。

工程位于南海桂城东成熟板块，南海颐景园的北面，距离广佛地铁1号线虫雷岗公园站与南桂路站只需步行10分钟；毗邻城市主干道佛平路、桂澜路，来往禅城、广州交通便捷；周边配套成熟。该工程现在属于概念规划阶段，将走城市精品中小户型路线，预计在2021年年底推出市场。69东平河畔两岸发力

由富力地产与深圳鼎力创业联合获得的“佛(挂)2007-001〞的地块也将于今年开工。东平河板块已不再只是一个规划中的概念，而开始成为佛山楼市中备受需求的焦点板块，也预示着东平新城南岸房地产将迎来一个新的开发热潮。

从规划来看，现在禅桂城区成片的优质地块已经稀缺，中心城区东拓南延的步伐将进一步表达，近两三年内全市土地交易的焦点就是东平河的南岸区域。目前该区域内世纪莲体育中心、佛山新闻中心等大型公建工程已建成并投入使用，佛山公园首期工程也已到达“成型、路通、地绿〞的目标，南岸的城市雏形已经显现。2021年东平河南岸楼市将在各大利好因素的刺激下散发出更大的魅力。70北岸楼市置业热点

2007年3月份东方水岸正式出售，9月中旬海景蓝湾公开出售，2021年1月5日九鼎地产开发的慧港国际正式开盘，凯德置地在东平河北岸的工程也正在紧张地施工中。随着各大工程的陆续推出，东平河北岸楼市的开展将在今年到达一个高潮，成为佛山楼市的一个热点区域。

虽然现在北岸的配套还不是很完善，但是该区域的图书馆、博物馆、中央公园和滨河公园都在规划实施中，这些工程的建设，将使东平新城加速朝中央商务区的方向迈进，使得北岸楼市成为佛山楼市下一个置业热点。

南岸新工程

招商——会德丰06H

2007年12月28日下午，招商地产和香港会德丰集团联合竞得的06H工程举行了奠基仪式，06H工程正式开工。该工程位于佛山市中心组团新城区〔启动区〕东平河南岸，世纪莲体育馆西侧，是佛山市新城区出让的首幅居住用地，由国际知名建筑事务所设计。总用地面积约27万平方米，规划可建总建筑面积约为46万平方米。预计将于今年推出市场。

招商———会德丰2007-005地块

2007年10月10日，招商地产与会德丰集团以人民币15.05亿元竞得佛山市“佛禅〔拍〕2007-005〞地块的土地使用权。该地块位于佛山市禅城区魁奇路和桂澜路的交界处。地块总用地面积150,426平米，其中净用地面积107,299平米，容积率2.5，容积率建筑面积268,247.5平米。建筑密度小于30%，整个工程套型建筑面积90平方米以下住宅比例为70％。预计该工程最早会在今年底推出。71北岸新工程

凯德·瀚城

该工程位于佛山市禅城区东平河北岸、新明二路南侧、澜石三路东侧、佛陈路西侧。总占地面积为164215平方米，总容积率建筑面积为163813.3平方米，凯德置地分两期开发此工程，分为凯德·瀚城〔5号地块〕和凯德·泊宫〔6号地块〕，两地块之间以湾梁路隔开。

凯德·瀚城占地96656平方米，总容积率建筑面积109635平方米，将建成约758套集联排叠拼类别墅及11层小高层的复合型产品，工程定位语“凭水·聆风·观自在〞。该工程已于2007年10月开工，预计于2021年完工。

凯德·泊宫

凯德·泊宫总用地面积为67559平方米，容积率总建筑面积约54178平方米，容积率仅1.1。将打造208套珍稀的联排及联排叠加型类别墅产品。该工程于2007年10月开工，预计2021年4~5月份公开出售，整个工程预计于2021年完工。

凯德·城脉

工程位于佛山市禅城区魁奇路北侧、华远东路东侧。地块规划用地面积为40142平方米，总容积率建筑面积为79996平方米，容积率为2.9，绿地率51%。工程以高层豪华住宅为主，建成后约共750套，主要是以45~168平方米2～4房的高层豪华住宅及效劳式公寓为主。

此外还有商业、休闲中心、游泳池等配套设施，这里将打造成为一个适合佛山商务精英人士商住，接轨世界的国际商务人文地标性社区。该工程预计2021年完工，最早在明年推出市场。722021年，将迎来高档住宅的井喷时代。

众多楼盘，或以产品创新，或以优质配套，或以地理环境，或以概念包装抢夺高端市场消费人群，本地大开商、外地大开商、国际大开商聚集一堂，佛山迎来高档住宅的春秋大战。

九鼎国际城何以突出重围？73比较九鼎国际城与众多对手优劣势

在大开发商面前九鼎开发商累计的品牌力没有明显优势

工程的核心竞争力

傲视大佛山的CBD中心地位；

季华路板块是政府08年首推的区域；

城市综合体的自身配套以及区域配套；

一贯坚持的高性价比销售原那么；

国际社区文化的领导性；

74知彼.客群确定与心态解析75工程产品总价很可能创佛山洋房新高，导致工程目标客户集中在高收入阶层。

高收入中高文化水平人士将是目标客户群中的“领头羊〞，他们的生活观和生

活形态具有代表性和指针性，对高收入中低文化层次人群有示范拉动效应。76他们追求居住高品质，他们渴望得到身份的认同，他们希望站在潮流顶峰。1．身份：他们是中小企业主、企业管理人员、企事业技术人员以及侨胞

2．年龄：25—45岁

3．来源：禅城为主，南海、顺德、广州为辅

4．收入：家庭年收入10万以上

5．教育：新富阶层大专以上文化；旧富阶层文化水平低；77目标群辐射圈层

港澳台

外籍

大佛山

禅城高中低

低

中

高AB收入水平

文化水平

78知己。工程定位与品牌形象确认79九鼎国际城住宅于佛山城的意义

居住模式的国际化，人居形态的智能化，生活品质的艺术化

九鼎国际城住宅于佛山人的意义

不止是升级城市生活，而是迎接国际生活的到来。

全面推动大佛山国际生活进程，真正让一局部人先国际化起来。80工程的三个核心价值

地位CBD核心位置，中心的中心，感受城市的心跳

资本一旦开售将是最具升值潜力的住宅物业

模式城市综合体是国际大都市建筑开展潮流，多元业态令生活品质飞跃。81九鼎国际城以怎样的形象出场？

气场

工程一要建立九鼎的大开发商品牌形象，二要表现产品的素质，开场必须势压群雄，先占据目标人群的心理最高的位置。

气度

气度是态度和高度，表达在开发商对居住文明和生活品质的解读。

气质

工程独特的DNA，留在目标人群脑海的最终印记。表达九鼎国际城的个性和唯一性。82国际生活进化论

初级层次

生活理念：我需要国际化

心理特征：正处于出人头地阶段，渴望扬名，渴望能跟随潮流

行为方式：占有、炫耀比别人更多更优越的资源，如：吃喝玩乐、名牌享受等

文化特质：张扬夸张

住宅特征：起一个洋名就号称国际社区

居住误区：豪宅短缺时代，不仅住宅本身没有到达真正意义上的高尚物业层面，而且也不适宜人居住，只是停留在“贵价盘〞层次83国际生活进化论

中级层次

生活理念：国际化需要我

心理特征：身不由己，不得不找个能衬托身份和品位的房子

行为方式：占有更好的资源，物质生活的国际化，如：穿名牌、出入高尚俱乐部

文化特质：嫁接文化符号、标签

住宅特征：把国外的好或差的建筑风格复制

居住误区：国际社区克隆时代，建筑好看不好用，只是停留在“贵族盘〞层次84国际生活进化论

高级层次

生活理念：我是国际化的

心理特征：有品位，成竹在胸，进退自如，超越物质局限，是思想\精神\意识上的国际化

行为方式：占有更好的资源，注重个人享受而非炫耀。

文化特质：国际化、艺术化

住宅特征：社区不再强调建筑风格，更关注培育社区的国际文化

85世界式生活·中央特区>>住宅定位

86

来吧，国际人

>>住宅形象8788

很重要，世界身份

>>住宅地段8990

这种生活方式叫世界>>住宅生活9192九鼎国际城写字楼

推广思考93租户/面积/市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段

1中小型企业群占据绝对主流数据来源：调查公司94租户/面积/市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段

1100平米至600平米为主力市场，600平米以上空缺严重；出租率极高，面积不管大小根本供不应求。数据来源：调查公司95住宅办公楼↘

+临厂自建楼→

+混合写字楼↗中端写字楼→高端写字楼第一代第二代第三代佛山写字楼市场面临升级换代，中高端写字楼成为未来主旋律市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段

产品态势/板块格局/96季华板块——中心商务区傲视全城先行者有广发大厦、开展大厦、电力大厦、经华大厦等中档写字楼，随着季华中心商务区的破土，中高端写字楼将成为佛山大中企业的哄抢目标。祖庙板块——“佛山新天地〞呼之欲出祖庙路区域，以前商业效劳业就最为活泼，东华里一带旧城改造的“旅游+商业〞模式将催生局部高端写字楼。千灯湖板块——广州金融“备份中心〞崛起亚艺板块高档居住区崛起，千灯湖“广东金融高新技术效劳区〞不断推进，佛山的营商环境将不断改善，可能吸引越来越多的企业进驻。市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段

产品态势/板块格局/971.外乡中型企业需要城市中心地带的办公物业作为品牌形象窗口2.进驻佛山的跨国公司需要能表达身份的商务场所3.外地大公司在佛山设立分公司或办事处需要办公点4.从外乡转制企业别离出来的公司需要办公场所收租经营模式受追捧尤其是在顶级和甲级写字楼的开发上表现突出。资金实力和耐心，升值潜力表现出很强的自信。利于开发商对写字楼产品的整体运营，树立企业品牌。市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段

需求特征/产品分析/市场定位/写字楼正成为投资新宠佛山经济的快速增长促使中小型企业大量涌现。这些企业需要更多办公空间，对写字楼物业管理、配套等要求并不高。面积在100-400平米的办公空间即可满足这局部企业的办公需求98优势中心地位/商务环境/开发模式/产品升级/交通便捷CBD中心地位，综合体资源配置，商务环境一流，生态化办公。劣势价格将不占优势时机产业需求/产品空白支柱产业〔陶瓷、纺织、铝材等〕需要商业效劳业推动佛山目前中端写字楼缺口很大，高端写字楼几乎空白威胁 外乡企业品牌形象意识不够市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段

需求特征/产品分析/市场定位/99市场定位CBD内一个与世界同步、云集高端商务活动的区域，一个辐射面大、影响广的商业区，一个有高端写字楼、高级公寓及配套商场的地区。市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段

需求特征/产品分析/市场定位/商户定位写字楼招商就更要注意自身形象问题和商户需求问题，九鼎国际城写字楼的目标商户定位时瞄准外乡中坚企业。经营定位坚持〞只租不售“还是“租售同步〞？建议在资金充足情况下采取只租不售，反之可考虑先整层销售给大型企业，再拆分销售。100国际化〔说地位+前景〕全能化〔说业态〕生态化〔说健康〕智能化〔说节能+环保〕高舒适度、低能耗写字楼的国际开展趋势。资料显示，一栋写字楼产品使用寿命按30年计算，运营本钱建筑投资的3倍。创意化〔说个性〕预先研究不同客户的个性化需求市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段

诉求重点/广告主题/行销手段/101鼓励型·全景商务总部基地>>写字楼定位.102市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段

为企业翻开腾飞世界的航道！

诉求重点/广告主题/>>写字楼形象

103104开辟！突破性商务总部！

>>写字楼地段

105106掌控！CBD全能商务链！>>写字楼配套资源

107108九鼎国际城创意街区

推广思考109它们都来了！

沃尔玛/星巴克/家乐福/好又多/百佳/国美/苏宁都来了

levis’/2%/Burberrys/斯他卡图/吉之岛/屈臣氏/肯德基已经来了

麦当劳/必胜客/耐克/阿迪达斯早就来了

____汹涌而至国际化商业浪潮!竞争态势/产品定位/广告手段

态势/格局/110祖庙/东方广场商业圈——龙头大哥

现状

以前是黄金地段，以后也是。在融合与创新中愈发大气。

是佛山商业业态最丰富、商品最丰富、辐射面最广、开展最成熟的大型商业圈。

政府将用3~5年的时间把祖庙商业圈重新整合成具有岭南民俗文化特色、凸显禅城时代特色和佛山商业特色的城市标志，祖庙东华里及普君南片区旧城改造都已正式启动。

前景

旧城改造大刀阔斧，改造后的祖庙商圈，文化、旅游、商业、办公、餐饮、娱乐等功能融为一体，综合竞争力、商圈聚客力加强。

商家

百花广场——商、住、玩、购一体，标志性建筑

东方广场——“国际观光产业街区〞

环球国际广场——广佛首席国际商务巨擎

其他：兴华商场、百花广场、优越百货、丽园广场、百花总汇、百花新翼等。竞争态势/产品定位/广告手段

态势/

格局/111桂城商圈——后起之秀

现状

桂城商圈全力打造“购物桂城〞新名片，不断向周边辐射，几大商业巨头的参加，更令其成为佛山最具人气的商业圈之一目前。

前景

广佛RBD地处“广佛半小时生活圈〞中心，一个广佛都市圈中的“双子城〞正逐步形成规模。

商家

保利水城——集休闲、娱乐、饮食、酒店、商务、高端展览于一身的一站式大型休闲场所。中国第一个水生态主题的情景购物体验之都,同时也是佛山目前业态最全,复合性最强的商业中心。

南海广场——以高档综合购物中心的经营业态为中心

嘉信茂广场——沃尔玛强势进驻

佑一城——时尚、潮流的个性商业经营为主

汇潮天地——形成了群众化、多业态的商业布局竞争态势/产品定位/广告手段

态势/

格局/112季华商业带——未来之王

现状

被誉为“佛山天河城商圈〞的季华商业圈全城瞩目，“九鼎国际城〞的破土宣告佛山CBD正式开建，改变了祖庙商圈“一枝独秀〞的格局。

前景

“佛山第一街〞潜力无限，大型超市、高端酒店、写字楼、大型购物广场、娱乐休闲广场、金融效劳、行政效劳堆驻扎季华路，独特的区位优势将吸引大量人流和更多企业总部基地。

商家

东建世纪广场——集购物、娱乐、悠闲、饮食于一体的大型综合商场，季华商圈的报春花。

顺联国际购物中心——定位为以国际品牌为龙头的精品百货。

其他：流行前线、季华货仓商场、顺联国际购物中心、嘉信茂

竞争态势/产品定位/广告手段

态势/

格局/1132006年8月，?佛山市城市商业网点规划(2005-2021)?开始实施。

作为佛山市中心组团的重要组成局部，禅城区目前现有的商业集聚中心——祖庙商圈和季华商业带已被纳入主商业中心区规划范围之内。竞争态势/产品定位/广告手段

114功能定位

华南首个创意产品集结区

竞争态势/产品定位/广告手段

115

功能

展示、销售、体验

背景

软硬环境都已成熟

资源

佛山创意产业园的销售部+全国各地创意产品的展销馆

分区

创意商品主题形象区、创意商品精品展示区、创意商品互动体验区、创意商品交易区

案例

上海雁荡路建成重庆北滨路待建广州先烈中路2021年建成南昌红谷滩新区待建

竞争态势/产品定位/广告手段

116“创意大道〞亮相上海117CBD创意名店MALL>>形象定位

118

一个引爆粤港澳的国际商业先锋!119120通往世界财富的CBD名流场！

竞争态势/产品定位/广告手段

121122集团品牌工程总形象住宅热推住宅热销过半写字楼推广商业招商\销售写字楼租售火暴集团工程住宅写字楼商业>>.总体布局回忆一个主旨，多线推进，梯队有序，全面引爆123VI:124125126127128129130131132133134提案结束，欢送提问!135如何进行房地产市场分析136学习内容理论局部案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产工程市场研究及定位报告137市场为什么要进行房地产市场分析？

开发商建筑师消费者1。评估工程所处的市场环境2。寻找工程潜在的市场时机，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定工程的开展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估工程目标实现的可能性。。。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的根底。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？138什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购置者或租赁者供给方：市场中的各竞争物业〔包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等〕市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！139房地产市场分析的思路、步骤和方法

1。思路三个层次区域市场、专业物业市场、工程市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析工程市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场工程所在地市场例如：区域房地产开展处于何种阶段？工程市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析140房地产市场分析的思路、步骤和方法

2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的根本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种开展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产开展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行比照预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：工程市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到工程的时机点、预估工程的市场占有率。141房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析〔一〕根本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的根本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的开展前景。142房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔二〕根本资料的获得区域经济环境分析1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济开展方案、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济开展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈143房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标人均GDP与房地产开展关系GDP增速与房地产开展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展144房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标145房地产市场分