XXXX年武汉前三季度房地产市场报告

此报告仅供客户内部使用，未经广东光正行家房地产有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密JUN2013年12月武汉广东光正行家房地产有限公司武汉前第三季度市场监测报告宏观政策土地市场住宅分析未来预判2013PART

1宏观政策篇宏观经济逐步走出低谷，继续保持缓步增长；全国整体量价企稳回升，中高档项目销售情况明显走好，刚需涨价后热度有所降低，一二线城市表现全面好于去年，三、四线城市正逐步分化；土地市场热度一路飙升，一线城市中心城区地块集中入市推高地价；全年商品房交易量有望突破12亿，一二线城市交易量保持平稳。经济：宏观经济逐步走出低谷，继续保持缓步增长，但不稳定不确定因素依然突出政策：宏观维稳，中央着力长效机制，地方政策微调有紧有松市场：全国整体量价企稳回升，中高档项目销售情况明显走好，刚需涨价后热度有所降低，一二线城市表现全面好于去年，三、四线城市正逐步分化土地：土地市场热度一路飙升，一线城市中心城区地块集中入市推高地价企业：加快推盘提升销售，拿地成本升高，资金压力略有放大预判：全年商品房交易量有望突破12亿，一二线城市交易量保持平稳宏观经济：宏观经济逐步走出低谷，继续保持缓步增长，但不稳定不确定因素依然突出。2012年1-2013年10月CPI指数和PPI指数发达国家出现复苏迹象，新兴市场增长困难重重：2013年全球经济逐步走出低谷，继续保持缓步增长，形势继续朝好的方向发展，但不稳定不确定因素依然突出，国际金融危机深层次影响仍未消除，跨境金融风险问题凸现，实现世界经济全面复苏和健康成长仍然面临严峻挑战，还有很长的路要走。发达国家经济复苏成为重要推动力量，出现一些好转迹象，但其结构性问题远未解决；新兴市场国家的经济增长普遍放缓，面临较大下行压力。世界银行预测2013年全球经济增长2.4%，较2012年加快0.2个百分点二季度国内经济颓势已现，下半年国内两大变数或引发新一轮危机，虽然上半年一季度中国宏观经济延续2012年底的反弹趋势表现尚好，但二季度以来已经出现明显回落征兆PART

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宏观政策/宏观经济开发投资：房地产开发投资增速明显回升，房屋新开工全面回暖、销售面积持续走高从房地产开发投资来看，2013年1-8月中投资额达52120亿元，较去年同期增长19.30%，同比增速基本在20%左右徘徊，在经济企稳回升、房地产调控政策松绑的背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。房屋新开工方面，2013年1-8月，全国商品房新开工面积93713万平方米，同比增长3.26%。从2013年前8月商品住宅新开工面积同比增幅来看，已经完全走出去年的下跌区域，但较前期水平还相差甚远，仍处于历史较低水平。商品住宅新开工面积的增加，稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。PART

1宏观政策/开发投资6全国土地市场：土地市场热度一路飙升，一线城市中心城区地块集中入市推高地价PART

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宏观政策/全国土地动态土地市场热度高涨，一二线城市中心城区地块集中入市，高溢价土地频出，丌断刷新土地单价、总价排行榜。2013年1至8月

TOP20地块成交总价门槛已经从去年全年癿17亿上涨至现在癿40亿，涨幅达135%，而单价方面，去年单价地王成交单价为33831元/平方米，今年截至目前单价地王已达51046元/平方米。三大因素促成了今天尤其是三季度土地市场的热销：1、企业主观拿地的意愿非常强烈。2、土地供应端政府推地的积极性也在增强。3、企业内部管理的调整也是推动土地市场繁荣的一个重要因素。后市预判：2013年四季度趋势一趋势二趋势五趋势三趋势四价格涨幅过快加大政策收紧风险，开发企业加快推盘以快速回笼资金是必然选择。四季度为全年供应高峰，大环境稳定背景下季节性规律将在今年继续。四季度供应量继续略高于成交量，去化压力仍在，全国房价总体平稳。全年商品房成交量有望突破12亿平方米，三、四线城市将有较好表现地方政策调整更为灵活，限购、限贷等行政手段在全国范围内继续，但不同城市可能出现差异。供求关系决定四季度全国价格稳中有涨，但热点城市上行压力突出地方政策调整更为灵活：主要原因有两点：第一，热点城市高价地块频现加大房价上涨预期，限购限贷等短期行政手段退出的可能性较小，部分房价涨幅突出的城市或将存在政策加码风险第二，部分城市由于经济下行压力增大，房地产市场呈现低迷态势，政府也可能考虑在限购政策允许范围内做一定调整。土地市场稳定预期作用愈加重要：继“国五条”要求各地加大住宅用地供应后，9月25日国土资源部再度强调保持城市地价平稳，切实稳定土地市场，要求各城市特别是一线城市要调增并公布住房用地供应计划。去年下半年中国房地产动态政策设计研究组62以来热点城市土地市场持续火热，高价地块的频繁出现明显推动了后市房价上涨的预期，而增加住宅用地的供应或将在一定程度上缓解该局面。预计四季度各地政府将加快推出住宅用地，向社会释放土地供应增加、后市预期稳定的积极信号。PART

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宏观政策/后市预判全国市场动态：一二线城市市场全面复苏中房网指数连涨15个月，目前已高于调控前峰值8%今年1-9月，一线城市癿同比涨幅达到17%，而二线城市癿同比涨幅也达到了22%。一二线城市方面，从总体来看，1-9月一线城市商品住宅成交量同比去年增长17%，二线城市同比增长22%，除了广州、北京和成都三个城市同比增幅在10%以内，其余城市全部保持了10%以上癿高位增长，三线城市方面，2013年典型三线城市1-9月成交量同比上涨

16%，整体成交走势不一、二线步调基本一致。3月仹赶末班车效应同样出现在大多数三线城市，月度成交量达近年新高。随着2012年4月仹调控大环境好转以来，市场大环境开始松动，前期积累下来癿需求开始集中释放，推高市场热度逐步，重点城市房价开始明显回升，至2012年底中国城市住房价格288挃数已不本轮回调前癿峰值持平。截至2013年三季度，挃数已连续15个月上涨，赸出调控前峰值8个百分点2013年上半年房价上涨原因有以下三点：首先，从企业来看，市场良好癿销售情冴保证了企业拥有充足癿周转资金，企业没有降价跑量动力。然后，从供应方面来看，市场持续回暖使得企业库存逐渐减少，供应癿暂时短缺使得市场偏向卖方市场，企业没有降价必要。最后，从需求来看，市场持续回暖增强了消费者信心，持观望态度癿购房者逐渐入市，旺盛癿需求也成为了高房价癿推手。PART

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宏观政策/全国市场动态全国名企动态：2013三季度企业排行版发布，万科销售金额领跑，恒大销售面积夺冠2013年前三季度房企销售面积TOP10

2013年前三季度房企销售金额TOP102013年上半年，新“国五条”并未阻碍房地产市场的回暖，房地产企业的业绩表现抢眼，品牌企业业绩保持增长；其中，碧桂园的增长幅度最高，达到了97%，除了大环境的改善之外，也得益于其营销模式上的突破。绿地上半年销售额653亿元，同比增长45%，其多元化的产品线，合理的城市布局以及借力资本市场的行动都将继续助推企业的规模和地位更快的提升。，“国五条”后的各地房地产市场分化日益加剧。多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向或紧或松。在各地短期调控政策出现微调的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、促进新型城镇化等一系列措施为当前及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。PART

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宏观政策/名企动态123经济弱复苏持续，中央更注重长期改革，短期宏观政策以稳为主限购等行政手段继续，不同城市可能出现差异，长效机制逐步落实历史数据显示，四季度为全年供应高峰，大环境稳定背景下季节性规律将在今年继续。土地和新开工变化先于新增供应量一个季度，去年四季度热点城市土地市场企稳，今年三季度全国拿地开工全面恢复，四季度及明年潜在供应较为充足。PART

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宏观政策/总体小结小结：宏观经济形势总体评价：PART

2土地市场篇12从总体供应成交来看，供大于求，今年土地供应计划完成仍有一定难度，土地成交率91.6%，延期流拍较少，成交地块多为二环外储备地块从价格来看，土地楼面价五年来持续小幅上升，商品房售价走高，二环内土地楼面价占比增加明显，土地多以底价成交,偶有地王出现从土地动工情况来看，二环以内动工率较高，主要是由于拿地成本较高，开发商迅速开发有利于资金回笼第三季度武汉47宗地成交216亿元同比大增36%出让地块成交率上升，价格上涨；二环内地块动工率高，利于资金周转2013年武汉市全年综合用地（含公建、住宅、商业）预计供应为

2367万方，较2012年此类用地供地计划有所上升，而截止到2013年9月年实际供应土地面积1046.9万方，完成全年供应的44%，，按往年实际供应趋势来看，2013年仍难以完成计划供应量。备注：综合用地含住宅、公建、商服用地；商品住宅含保障房及商品房*2013年武汉土地指令性计划供应量还未公布，该文所用数据为综合2008年-2012年数据的预估值PART

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土地市场/全年计划2013年综合用地计划供应量较2012年上涨29.6%，截至目前完成44%，按往年实际供应趋势来看，2013年仍难以完成计划供应量单位：万方供应计划实际供应量第三季度武汉土地交易招拍挂共计55宗地块出让，其中7宗流拍1宗撤拍，其余47宗成交总面积244万平方米，约3660.97亩，总成交金额216.8965亿元，同比去年第三季度增长35.78%PART

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土地市场/月度成交PART

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土地市场/区域成交2013年第三季度，武汉土地出让成交金额最高的片区为江汉区，成交额90.1亿元，其次分别为光谷27.23亿元、江岸区24.37亿元、汉阳区21.46亿元。尽管不再成为武汉楼市的价值洼地，光谷、后湖、汉阳依然成为刚需最为青睐的片区，牢牢占据着武汉楼市成交量的前几名，优质地块相继入市，良好的市场行情吸引了众多开发商争抢。江汉区楼市以高端住宅为主，活跃程度不及其他刚需片区，第三季度仅9月12日出让精武路1宗地块，由于地块地处汉口核心商圈围合处，适合打造大体量的城市综合体，成交额接近整个第三季度的一半。PART

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土地市场/成交结构第三季度武汉出让地块商住两用地块占比最高，成交总价占比55%，成交面积占比29%；其次是纯住宅用地，成交总价占比30%，成交面积占比33%；而商服用地成交总价占比仅为13%，成交面积占比11%。PART

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土地市场/成交量价历年土地成交走势政府为完成年度供应计划，上半年武汉土地供应相对紧俏，进入下半年着手加快推地节奏，土拍频次也逐渐加快；此外，上半年武汉楼市屡屡创新高，市场成交一路走好，不少开发商销售资金回笼顺畅，资金相对充裕，拿地意愿强烈，导致武汉土地市场供需两旺。从成交量来看，前9个月武汉供应建设用地面积8142.3公顷，土地出让价款493亿元，同比增长63%，成交总额呈爆发式增长。武汉市三季度土地供应量1046万方，成交1080万方，楼面地价3507元/㎡。上半年土地市场继续受到宏观政策影响，政府主动放缓土地供应，进入下半年着手加快推地节奏，土拍频次也逐渐加快，开发商那地意愿强烈，导致武汉土地市场供需两旺。历年土地量价走势PART

3住宅分析篇2013三季度全供应量1038.92

万方，同比下降8%；成交1133

万方，较去年同期增长43%，总体供求比0.91，整体市场呈现供不应求局面三季度全市商品住宅成交40667套，环比增长2.49%，同比增长2.66%;成交面积

405.38万方，环比增长2.98%，同比增长3.31%。2013

三季度年武汉整体市场存量达到1227

万方，同比增幅19%，较08年（历史最高值）高出近四成；约需11个月消化2013三季度武汉整体市场突现供不应求局势，均价同比基本持平，呈量增价稳态势，存量约需11个月消化2013三季度全供应量1038.92万方，同比下降8%；成交1133万方，较去年同期增长43%，总体供求比0.91，整体市场呈现供不应求局面近几年，武汉商品住宅市场供求比经历由低走高再降低的过程，自2013年开始形成供不应求局面；2013三季度供应量1038.9万方，同比下降8%，受存量牵制，供应量未现井喷，供求比持续回落；成交量1133万方，延续去年火热态势，同比大幅增长。PART

3住宅分析/武汉供求PART

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住宅分析/推盘情况三季度推盘区域来看，以汉阳、东湖高新为代表刚需片区的表现十分抢眼。汉阳一直被看做是武汉中心区价格低洼地，汉阳中心的均价仍在万元以下徘回，汉阳在一定程度上成了部分汉口中心区客户被动转移的目的地。近年来，随着绿地、万科、和昌等大牌房企纷纷进军汉阳楼市，四新、墨水湖等版块异军突起，大体量的商业中心以及住宅区不断出现，汉阳的居住环境有了质的变化，成为楼市“性价比”的代名词，成为购房者的首选。自2012年3月份以来，武汉楼市成交一路企稳，2013年春节过后，武汉楼市再次发力，到6、7、8月商品住房成交都陆续轻松过万，到了传统的旺季9月，开盘猛增，武汉楼市频现火爆。PART

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住宅分析/成交情况三季度全市商品住宅成交40667套，环比增长2.49%，同比增长2.66%;成交面积405.38万方，环比增

2.98%，同比增长3.31%。三季度楼市政策面基本处于真空状态，供应量持续加大，市场延续了上半年的成热度。PART

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住宅分析/区域成交武区域排行看，洪山区继续领跑武汉楼市，成交7125套，成交占比18%。一季度成交套数TOP20项目中，洪山区项目占据6席。集中分布在白沙洲、南湖2个板块。板块内万科、保利、招商、佳兆业等多个品牌刚需盘成交热度延续，支撑区域整体销量高企。东湖高新区以4752套居第二位。区域内保利时代开盘热销，集中备案827套，约占区域整体销量的17%;提升区域整体量价水平。汉阳区以4416套居第三位。受拆迁难需求催动，汉阳楼市表现不俗。汉阳人信汇、广电·兰亭时代、观澜国际等项目均表现不俗，分别成交544套、491套、409套。与上半年相比，黄陂区楼市成交量明显下滑。上半年，黄陂区成交8661套，仅次于洪山区。而在三季度，黄陂区成交4142套，下滑至第五位。PART

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住宅分析/成交价格三季度整体均价6962元/㎡，环比上涨2.96%，同比上涨9.85%。7、8、9月份全市商品住房成交均价分别为6894元/㎡、6958元/㎡、7030元/㎡，环比增幅分别为1.13%、0.92%、1.04%，涨幅明显高于二季度。三季度，资源占有型高端项目如华侨城·双子座、以及品牌大盘保利·时代入市热销，提升整体均价。PART

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住宅分析/成交价格三季度，武昌、江汉、硚口三区居均价前三甲，其中武昌区均价10248元/㎡，是全唯一均价过万元的区域。武昌区成交热点集中在徐东板块及中南、中北等中心板块高价位项目，区域整体均价提升。江汉区均价9898元/㎡，居第二位。区域成交热点集中在三环附近的常青南园、福星惠誉·福星城等中高价项目，使得区域整体均价不高。硚口区以9065元/㎡居第三位。区域三季度成交集中在保障房汉口城市广场及城中村改造项目赛达国际上，滨江万元盘在上半年集中放量，三季度相对滞销，因而拉低了区域整体均价。PART

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住宅分析/成交价格与2013年二季度相比，青山、江岸、硚口、经济技术4区均价环比下跌，跌幅为1%-9%;洪山、新洲区均价持稳，其余9区均价环比上涨。中心城区中，武昌区涨幅最高，达21%;随后是江汉区，涨幅为6%。两区均价大幅上涨主要受保障房房成交备案减少引起。远城区中，东西湖区涨幅最高，达7%，随后是汉南区，涨幅为4%。东西湖区受益于地铁2号线开通利好影响，区域均价延续上半年的涨价态势，持续上涨。

开发区中，东湖高新区涨幅最高，达5%，经济技术区环比减少1%。东湖高新区同样是受益于地铁2号线的开通，区域项目均价持续上涨。PART

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住宅分析/成交结构2013年前三季度90㎡以下和90-120㎡成交占比八成。武汉楼市第三季度涨价楼盘达50个，跌价楼盘仅6个。东湖高新涨价盘最多，共13盘上涨，占比26%最高涨幅达950元/平。PART

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住宅分析/单价变化武汉楼市第三季度涨价盘最多的为光谷，涨价楼盘共达13个，涨价额度最大的为光谷新世界，上涨额度950元，涨幅高达9.45%。另一方面光谷多盘出现连涨：新世界恒大华府及金地艺境连涨三月，联享企业中心一期光谷soho公寓连涨两月。新世界恒大华府由8300元/平上涨到9100元/平，涨幅达9.6%；金地艺境由7400元/平上涨到7650元/平，涨幅达3.4%。联享企业中心一期光谷soho公寓由5200元/平上涨到5700元/平，涨幅9.6%。2013前三季度，成交价格在7000元/㎡的产品占比过半，是市场成交主力；受高端项目成交影响，单价在10000以上的产品逐月增加，单价在10000以上的产品成交占比约10%PART

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住宅分析/成交结构单价段在7000元/㎡以下的产品占比53%，为成交主力2013三季度年武汉整体市场存量达到1227万方，同比增幅19%，较08年（历史最高值高出近四成；约需11个月消化武汉整体市场存量在08年和11年出现大幅增长，在13年达至顶峰，来源于供求关系的不平衡。自08年供大于求到10年的供求平衡后，在13年出现供不应求的现象；虽成交给力，但由于供应溢出，存量依旧不停刷新历史最高峰值，维持大库存时代，对推动价格上行的趋势造成利空影响。PART

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住宅分析/武汉存量平面媒体——2013三季度整体市场平面媒体投放2082次，共3.66亿元，同比下滑20%；第三季度整体市场平面投放978次。PART

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住宅分析/媒体投放武汉平面媒体放走势2013年第三季度武汉商品住宅成交面积、金额、套数排名PART

3住宅分析/项目成交分析单盘看，武汉住宅楼市由“万”进“保”。2012年第3季度，万科金色城市以642套/6.17万方业绩成全市销售套数、销售面积“双料冠军”。

2013年第3季度，保利时代7月首度开盘，再度加推，并创新高。3季度，保利时代备案827套/7.87万方/8.21亿元，分夺销售套数、销售面积、销售金额“全能冠军”，并实现价格的突破，核心地段大综合项目，大武昌多盘联动资源，引领进入万元热销盘。成交套数前20强项目基本均集中于9000元以内项目，其中，6000-7000元及7000-8000元项目成交占比相对较高，分别为29%、26%;5000-6000元项目成交占比最低，仅为7%。整体来看，三季度中低价位房源仍为市场成交热点。PART

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住宅分析/项目成交分析PART

4未来预判篇市场供应预测——2013

年武汉整体市场供应将达到1239

万方，同比基本持平，预计下半年供应量较上半年高46%市场成交预测——2013年武汉整体市场成交将达到1296万方，同比上涨28%，预计下半年成交量较上半年高29%，供大于求市场存量预测——2013

年存量将维持稳定，年底全市存量预计达到