亘元地产华雁湖项目开发策略及经济测算报告

2021年12月6日亘元地产【华雁湖工程】开发策略及经济测算报告第1页目录第一局部：工程整体开发策略第二局部：工程整体开发节奏第三局部：工程经济指标测算第2页目录第一局部：工程整体开发策略第二局部：工程整体开发节奏第三局部：工程经济指标测算第3页项目整体开发策略项目开发重点问题解决项目开发总体目标第4页工程整体开发策略|开发目标价值最大化可持续销售品牌价值提升开发高品质产品，定位高价值客群，实现工程销售价值最大化用高档产品树立工程高端形象，以高档产品先行开发，从而提升低价值产品的售价控制工程每期开发量，并结合市场需求状况以及竞品工程开发量，保持本工程良好的推盘节奏，实现可持续的销售第5页项目整体开发策略项目开发重点问题解决项目开发总体目标第6页工程整体开发策略|提出问题以工程运作目标为前提，在工程的开发过程中会遇到如下问题：3.市场竞争剧烈，产品推出要形成市场差异化1.工程所在区域认可度不高，生活及公建配套不完善2.地块规模庞大，各板块之间产品衔接复杂4.大规模的客群挖掘成为工程成功运作的关键因素5.高层产品目前市场抗性较大第7页为了方便说明，根据整个地块中市政路网的规划，我们将工程地块分为A、B、C、D四个局部，图示如下：ABCD工程整体开发策略|地块划分第8页1.工程所在区域认可度不高，生活及公建配套不完善工程所在区域配套不够完善，因此为了提高区域认可度和生活便捷性，较大规模完善的生活配套设施成为工程运作的关键因素之一，并且也是工程对外宣传的亮点。在工程的一期开发中要求配套设施先行，并且一期的配套设施开发量要多于各期，以满足一期客户入住后根本的生活便利性。周边现状图工程整体开发策略|解决问题第9页2.地块规模庞大，各板块之间产品衔接复杂工程规模大，可采用模拟多盘开发策略，每期推出不同种类产品，并可根据每期产品类型独立进行推广，特点各异。根据各板块的位置、景观资源、交通等特点、分布不同产品，形成需求互补、互相带动，使地块综合价值最大化。各板块间产品推出尽量丰富化，不同产品的搭配以满足多更多消费群体的需求。工程整体开发策略|解决问题第10页本工程A、B两个地块的规模较大，为防止自我竞争、丰富产品线，必须对这两个地块进行容积率的拆分本工程C、D地块环境优势明显，具有开发高端产品的先决条件，建议进行高端打造，以提升整盘的档次工程整体开发策略|解决问题通过对工程规划条件的分析，我们可以得到以下一些工程根底信息：1、建设用地面积约为62.4万平方米2、容积率：高层≤1.8、多层≤1.3，无限高，建筑密度≤25%〔高层〕和28%〔多层〕3、总建筑面积8%左右的商业4、可估算出本工程平均楼层约大致为：Ａ、B地块：约11-12层〔理论层数〕C、D地块：约6-7层〔理论层数〕第11页工程整体开发策略|解决问题第12页3.市场竞争剧烈，产品推出要形成市场差异化及时了解各竞品工程的推盘策略，同时结合市场需求情况，制定合理的产品推出方案，以市场需求为前提，尽量和其他工程形成差异化，减少同类产品在市场中的竞争压力。选择差异化的产品及户型面积，每期都有丰富的产品线，以拉动不同客户需求，形成持续销售。一期可推出少量高端产品，展现工程高品质的形象定位，为后续产品高品质的“调性〞奠定根底，同时支持工程价格定位。工程整体开发策略|解决问题第13页A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3C地块，容积率1.3洋房别墅一期产品工程整体开发策略|解决问题第14页4.大规模的客群挖掘成为工程成功运作的关键因素丰富的产品线势必会吸引更多的客户群体，根据客户的需求和销售产品一一对位。打造高性价比产品是所有客群追求的。水景资源虽然是区域内竞品工程共享的自然资源，但只是“观水〞而不是“亲水〞，合理的利用水资源，引入水系并贯穿社区，这将会成为工程突出的卖点，吸引更多享受生活、亲近自然的人群。工程整体开发策略|解决问题第15页5.高层产品目前市场抗性较大随着土地资源的稀缺，高层产品在未来的工程规划中一定会成为主力产品，不过这需要有一个时间过程。针对目前市场高层产品抗性较大的现状，一期开盘不推出高层产品，依据市场状况，随着客户对高层产品认可度的提高逐渐推出。高层产品主要抗性集中在两个方面，其一：高层产品公摊较大；其二高层产品承担的附加费用较高。合理的解决这两个问题会大大缩减客户抗性。北京星河湾工程整体开发策略|解决问题第16页根据以上问题的提出，得出开发策略方向：配套先行，提升品质——生活配套设施以及Ａ地块配建的幼儿园和小学在工程初期就开始建设，增加生活便捷性。畅销产品，奠定市场——A、B地块的多层洋房产品是工程开发先锋角色，承担工程开拓市场、保证现金流的重要责任。高端产品，提高档次——D地块西侧的别墅可与A、B地块的洋房同时推出，借高端产品之势，提高工程的整体档次。优质产品，创造利润——Ａ、B地块巨大体量的高性价比产品及C、D地块的高端优质产品，共同为开发商创造利润。商业产品，完美收官——B地块的商业价值，在环境相对成熟时才能有效的提升产品价值。工程整体开发策略|小结第17页目录第一局部：工程整体开发策略第二局部：工程整体开发节奏第三局部：工程经济指标测算第18页面对变幻莫测的市场环境，为躲避风险就必须严谨的推算开发节奏原那么：制定的所有方案要符合市场需求第19页工程整体开发节奏开发分期总平规划及指标开发节奏预计工程一期产品第20页总平规划及指标︱总平面图规划第21页地块用地面积容积率建筑面积物业类型比例备注（层数均指地上层数）（平方米）（平方米）产品形式（%）A地块2206261.8397127235600高层住宅25.8011层、15层、18层（层高2.9米）145965洋房15.986层（层高3.0米）2645联排0.293层（层高3.1米）5290别墅0.583层（层高3.2米）3127配套设施0.34幼儿园3层（层高3.6米）4500商业建筑0.49零散配套商业1-2层（4.5+4.2米）、会所B地块2404761.8432857230540高层住宅25.2515层、18层（层高2.9米）121511洋房13.316层（层高3.0米）8817联排0.973层（层高3.1米）10719配套设施1.172层物管、居委会、垃圾站、公厕等61270商业建筑6.712层-3层购物中心（含主力店、特色店、餐饮等）、12层酒店（商务+特色）、公寓、会所C地块1193211.3(0.57)6803515535独栋、双拼1.702-3层（层高3.2米）34500叠拼3.784层、局部6层（层高3.0米）15000联排1.643层（层高3.1米）3000会所0.332-3层（层高3.6米）D地块433541.3(0.35)1517415174独栋、双拼1.662-3层（层高3.2米）合计6237771.47913193

100.0

总平规划及指标︱各地块容积率拆分第22页总平规划及指标︱各物业类型配比项目产品类型建筑面积所占百分比住宅面积（㎡）独栋、双拼别墅359993.94%联排264622.90%叠拼345003.78%洋房26747629.29%小高层、高层46614051.05%小计83057790.95%商业面积（㎡）集中商业387704.25%公寓、酒店200002.19%零散商业50000.55%会所50000.55%小计687707.53%公建配套面积（㎡）幼儿园31270.34%其它107191.17%小计138461.51%总计（㎡）\913193100.0%第23页总平规划及指标︱产品面积区间及配比项目产品类型面积区间（平方米）建筑面积（平方米）比例规划户数（套）备注1舒适两居85-1009131910.00%960Ａ、Ｂ地块，小高层、高层部分，平层+跃层2经济三居90-12013697915.00%1190Ａ、Ｂ地块，小高层、高层部分，平层3舒适三34%2730Ａ、Ｂ地块，洋房、小高层部分，平层4舒适四00%980Ａ、Ｂ地块，洋房、小高层部分，平层+跃层5叠拼150-180345003.78%210C地块为主，A、B地块少量6联排200-250264622.90%110C地块为主，A、B地块少量7别墅280-350359993.94%110C、D地块，A地块少量8商业687707.53%\A、B、C地块（商业、会所、预留酒店等）9其他配套138461.51%\A、B、C地块（幼儿园、小学、物管等）共计913193100%6290配比依据第24页工程整体开发节奏开发分期总平规划及指标开发节奏预计工程一期产品第25页开发节奏预计︱开发周期设想工程总体量较大，根据规划条件估算总建筑面积约为90-95万平方米，因此，工程分期开发是必然的选择。方案分七期开发，预计开发周期6-7年平均每期万平米，合理分期，有利于开发商合理组织资金及安排施工市场支持依据：艾依水郡——目前剩余约20万平米体量，预计开发时间为1.5－2年，平均每年开发量在10－13万平米左右；鲁银城市公元——一期开发体量约10万平米，产品有高层、小高层、多层，预计明年上半年再开发10万平米左右。以后每期开发产品体量约15－20万平米；宝湖湾——一期开发体量约10－15万平米，在市场稳定的情况下后期将保持此开发速度。实际操作应根据市场情况的变化适时调整详见市场研究报告第26页开发节奏预计︱销售周期设想大规模的工程必定会有较长的销售周期，只有在产品中创新、营销中创新，才有可能加快销售进度。预计工程整体销售周期为8－10年每年消化万平米，但未来市场大势会影响销售进度市场支持依据：艾依水郡——此工程从2007年11月销售至今，目前剩余约20万平米体量，刨除代建的局部产品，一年总销售量约为10万平米；其他工程——除市中心工程销售较快外，城市周边区域工程年均销售量在6－8万平米之间。实际操作应根据市场情况的变化适时调整详见市场研究报告第27页开发节奏预计此开发周期设想是依据目前市场情况所做，实际操作应根据市场情况的变化适时调整第28页工程整体开发节奏开发分期总平规划及指标开发节奏预计工程一期产品第29页开发分期︱地块开发顺序D地块，容积率1.3其次开发A首先开发B开发方向由南至北CD最后开发第30页开发分期︱第一期：B地块多层洋房+D地块西侧独栋+配套〔12.2万+0.35万+0.25万=12.8万〕A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3C地块，容积率1.3洋房别墅第31页开发分期︱第二期：B地块高层〔15万〕A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3C地块，容积率1.3高层第32页开发分期︱第三期：B地块小高层+商业+A地块学校〔8万+3万+0.3万=11.3万〕A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3C地块，容积率1.3小高层商业学校第33页开发分期︱第四期：A地块联排+洋房+A地块商业〔14.6万+0.26万+0.53万+0.45万=15.8万〕A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3C地块，容积率1.3联排洋房商业第34页开发分期︱第五期：A地块小高层+A地块高层〔6.1万+6万=12.1万〕C地块，容积率1.3A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3高层小高层第35页开发分期︱第六期：A地块高层+D地块东侧别墅〔11.5万+1.8万=13.3万〕C地块，容积率1.3A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3高层别墅第36页开发分期︱第七期：C地块别墅+C地块联排+C地块叠拼+C地块会所+B地块商业〔10.7万〕C地块，容积率1.3A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3联排叠拼独栋双拼第37页开发分期︱总结分期方案第一期：B地块多层洋房+D地块西侧独栋+配套〔12.2万+0.35万+0.25万=12.8万〕第二期：B地块高层〔15万〕第三期：B地块小高层+商业+A地块学校〔8万+3万+0.3万=11.3万〕第四期：A地块联排+洋房+A地块商业〔14.6万+0.26万+0.53万+0.45=15.8万〕第五期：A地块小高层+A地块高层〔6.1万+6万=12.1万〕第六期：A地块高层+D地块东侧别墅〔11.5万+1.8万=13.3万〕第七期：C地块别墅+C地块联排+C地块叠拼+C地块会所+B地块商业〔6.8万+3.9万=10.7万〕第38页工程整体开发节奏开发分期总平规划及指标开发节奏预计工程一期产品第39页工程一期产品A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3C地块，容积率1.3洋房别墅第一期产品配比：B地块多层洋房+D地块西侧独栋+配套〔12.2万+0.35万+0.25万=12.8万〕第40页华雁湖项目一期产品分配表地块类型面积

(平米)户型区间

（平米）分项面积

（平米）规划套数

（套）所占比例备注B地块洋房121511120-1407290054057.17%为了满足银川市的需求，一期推出的

产品为多层产品，以减小市场抗性130-1504861134038.13%配套2500

2500

1.96%一期配套以满足社区基本生活为主，

包括超市、便利店、餐饮等D地块别墅3500280-3503500102.74%D地块别墅先开用地西侧，与B地块相

邻的部分，以拔高项目整体档次合计

127511

127511880100.00%

工程一期产品第41页工程一期产品︱样板示范区规划建议样板示范区要把工程产品潜质外化，是一个工程的营销和品牌形象最好的表现形式和着力点，尤其对工程第一次亮相能否博得满堂彩十分重要。样板示范区的根本规划原那么如下：包括销售中心、园林鉴赏区与示范单位三大局部；示范区靠近市政主路，对外展示效果佳，交通通达性较好；涵盖洋房与别墅两大类产品；易于形成一个相对围合的空间，与周边建筑工地有效分隔，最大限度的减少施工对客户平安和心理的不良影响，降低销售抗性；保证客户由外入内的连续性，能切身感受到工程优秀品质，体验到未来居住生活的惬意。第42页工程一期产品︱样板示范区规划建议洋房别墅洋房实楼样板间园林鉴赏区别墅实楼样板间销售中心看房路线第43页工程一期产品︱样板示范区规划建议建议示范区设在景观资源最丰富的D地块，便于打造出优美的景观环境，带给来访客户完美的第一印象和对未来生活的美好感知。销售中心设在D地块的西北部，面积2000㎡-3000㎡，临近宁安大街，交通通达性好，展示性佳，同时尽量靠近艾依河，展示滨水景观。〔销售中心如果位于D地块中，建议建为临时性建筑；但如有可能，销售中心可位于与D地块紧邻的代建公园范围之内，更加有效的向来访客户展示公园与本工程的紧密联系，可建成永久性建筑，便于日后改造为公园内配套设施如管理处、咖啡厅等，节约开发本钱〕别墅实楼样板间应选择景观环境与视野最正确的别墅，临近艾依河。洋房实楼样板间位于样房区东侧最靠近销售中心的建筑内，可有效防止现场施工对客户平安和心理的不良影响，来访客户搭乘看房车穿过地块内部抵达。园林鉴赏区设在D地块内，位于销售中心与别墅实楼之间的区域。第44页工程一期产品︱样板示范区设计建议销售中心的风格应与工程整体风格保持一致，同时根据目标客群的喜好，针对性地进行室内风格和档次的装修设计。第45页工程一期产品︱样板示范区设计建议样板示范区各局部及看房通道的设计和施工，都要确保客户的平安，同时与建筑风格相搭配。第46页工程一期产品︱样板示范区设计建议整个示范区要呈现出美轮美奂、醒目别致的景观画面，成为同区域、同类型工程中的“标杆〞，打动客户，让其获得极佳的感官印象，为之心动，为产品的销售打下良好根底。第47页工程一期产品︱样板示范区设计建议样板间要选取主力户型或是销售中相对存有难度的户型；样板间的装修与布置一定要与工程整体品质相契合，同时又要考虑目标客群的审美情趣；对于不同的户型要考虑其实质性的作用，如面积较小的户型装修要以功能的全而精为主，大户型那么凸显居住的舒适度与家庭的温馨感，别墅那么要尽显品质与风格。第48页工程一期产品︱样板示范区设计建议样板示范区的建设进度尽可能提前，争取一期开盘前能完整的呈现于客户，以配合工程整体营销策略和进度第49页目录第一局部：工程整体开发策略第二局部：工程整体开发节奏第三局部：工程经济指标测算第50页经济测算︱工程计算指标住宅面积（㎡）独栋、双拼别墅35999830577联排26462叠拼34500洋房267476小高层、高层466140商业面积（㎡）集中商业3877068770公寓、酒店20000零散商业5000会所5000公建配套面积（㎡）幼儿园312713846其它10719地上建筑面积（㎡）\

913193占地面积（㎡）\623777四个地块平均容积率

1.46第51页经济测算︱工程投资估算工程各项投资所占比例图第52页经济测算︱工程投资估算在工程投资诸项费用中，建安费所占比例最大，高达47.8%，其次为综合地价款，占29.0%。第53页经济测算︱工程投资估算序号工程或费用名称单位数量单价造价占总成本比例综合楼面成本一综合地价款

94977706028.98%1040

成交地价款按实际发生费用计\\876454000

城市基础设施配套费按银川市征收标准，按实际建筑面积计算9131935045659650

土地契税以上两项的3%9221136503%27663410

第54页经济测算︱工程投资估算序号工程或费用名称单位数量单价造价占总成本比例综合楼面成本二前期工程费

755558742.31%83

测绘、地形图费按实际建筑面积算9131931.41278470

勘察费按实际建筑面积算9131931.621479373

建筑规划设计费按实际建筑面积算9131932018263860

图纸审查费按实际建筑面积算9131932.52282983

施工“三通”、场地平整费按实际建筑面积算9131933027395790

放线测量费按实际建筑面积算9131930.7639235

人防结建费按实际建筑面积算9131931513697895

招投标交易费、公证费按实际建筑面积算9131934.54109369

墙改费按住宅建筑面积算83057743322308

推散费按实际建筑面积算9131931913193

合同备案、产权初始登记费按实际建筑面积算9131930.88803610

房屋产权测量费按实际建筑面积算9131931.51369790

第55页经济测算︱工程投资估算序号工程或费用名称单位数量单价造价占总成本比例综合楼面成本三建筑安装工程费

156738905047.82%1716

独栋、双拼别墅按实际建筑面积算35999110039598900

联排按实际建筑面积算26462110029108200

叠拼按实际建筑面积算34500110037950000

洋房按实际建筑面积算2674761200320971200

小高层、高层按实际建筑面积算4661401600745824000

集中商业按实际建筑面积算38770170065909000

公寓、酒店按实际建筑面积算20000180036000000

零散商业按实际建筑面积算500014007000000

会所按实际建筑面积算500013006500000

幼儿园按实际建筑面积算312713004065100

小学按实际建筑面积算013000

其它公建配套按实际建筑面积算10719130013934700

地下部分（结合车库、人防）按占地面积25%算1447381800260527950

第56页经济测算︱工程投资估算序号工程或费用名称单位数量单价造价占总成本比例综合楼面成本四基础设施建设费

2799561758.54%307

小市政建设费按实际建筑面积算913193200182638600

供暖增容费按实际建筑面积算9131934036527720

园林绿化费用绿地面积按照占地面积的35%测算20263330060789855五公共配套设施建设费00.00%0\\\\\第57页经济测算︱工程投资估算序号工程或费用名称单位数量单价造价占总成本比例综合楼面成本六管理费用二、三、四、五项合计的2.0%19229010992.0%384580221.17%42七销售费用销售收入的3.0%41268765003.0%1238062953.78%136八不可预见费三、四、五、六、七项合计的3.0%20096095423.0%602882861.84%66九财务费用（含利息及融资费用）银行短期贷款、股东中长期借款利息9131932001826386005.57%200第58页经济测算︱工程投资估算序号工程或费用名称单位数量单价造价占总成本比例综合楼面成本十总投资

3277869362100.00%3589经测算，本工程总投资约32.8亿元，综合楼面本钱约为3589元/平方米。第59页经济测算︱工程投资费用小结项目投资费用一览表序号工程或费用名称造价占总成本比例综合楼面成本一综合地价款94977706028.98%1040二前期工程费755558742.31%83三建筑安装工程费156738905047.82%1716四基础设施建设费2799561758.54%307五公共配套设施建设费00.00%0六管理费用384580221.17%42七销售费用1238062953.78%136八不可预见费602882861.84%66九财务费用（含利息及融资费用）1826386005.57%200十总投资3277869362100.00%3589第60页经济测算︱本工程基准销售价格确定产品类型参考项目各产品均价（元/平米）本项目价格（元/平米）艾依水郡领世湖城森林半岛鸣柳岛紫檀水景清水湾鲁银城市公元宝湖湾（会员认购价）独栋/双拼别墅———10000—9000——7500联排别墅———7500—7000——6000叠拼————————5500多层/洋房380046005200—3800—380038004500小高层3700——4500——39804000高层——————3600集中商业————————8000公寓—4300——————5000零散商业750012000——————6000参考区域内竞品工程中各产品的价格，本着较为保守的定价原那么，得出本工程各产品类型的基准销售价格，为工程收益估算提供数据支撑。备注：1.本销售价格仅为初步制定，在营销报告中会建立模型进行推算；2.本销售价格为目前市场各产品售价，待工程运作后售价会有相应的调整。第61页经济测算︱工程收益估算项目名称销售面积销售均价收益占销售收入比例楼面收益十一项目销售收入

4126876500100%4519

独栋、双拼别墅按实际建筑面积算3599975002699925006.5%

联排按实际建筑面积算2646260001587720003.8%

叠拼按实际建筑面积算3450055001897500004.6%

洋房按实际建筑面积算2674764500120364200029.2%

小高层、高层按实际建筑面积算4661404000186456000045.2%

集中商业按实际建筑面积算3877080003101600007.5%

公寓、酒店按实际建筑面积算2000050001000000002.4%

零散商业按实际建筑面积算50006000300000000.7%经测算，本工程总销售收入约41.3亿元，综合楼面平均售价为4519元/平方米。第62页经济测算︱工程收益估算十二经营税费

2703104116.6%296270310411

两税一费等十一的6.5%2682469736.5%256078095268246973

印花税十一的0.05%20634380.1%19698322063438十三利润总额（十一）-（十二）-（十）

57869672717.7%（毛利润率）

十四所得税十三的25%57869672725%144674182

第63页经济测算︱工程收益估算十五税后利润（十三）-（十四）

43402254613.2%475经测算，本工程税后利润约4.3亿元，税后利润率达13.2%，每平方米建筑面积的税后平均利润为475元。第64页经济测算︱总结总投资3277869362元销售收入4126876500元税后利润434022546元税后收益率13.2%第65页经济测算︱总结本工程的经济测算，遵循亘元稳健开展的企业战略，各项经济指标的取值比较稳妥，13.2%的税后收益率应该较为符合当前市场态势的预期第66页经济测算︱销售均价与平均楼面本钱敏感度分析考虑到未来市场价格的变动和工程本钱控制，利润率可能会在一定范围内产生波动，特做出敏感度分析第67页经济测算︱销售均价与平均楼面本钱敏感度分析销售均价与平均楼面成本敏感度分析表（蓝色之间数据为合理数据）

销售均价-8%-6%-4%-2%基准价+2%+4%+6%+8%415742484338442945194609470047904881平均楼面成本-8%330213.25%15.17%17.09%19.00%20.92%22.84%24.76%26.68%28.60%-6%337411.37%13.25%15.13%17.00%18.88%20.76%22.64%24.51%26.39%-4%34459.57%11.41%13.25%15.09%16.93%18.76%20.60%22.44%24.28%-2%35177.85%9.65%11.45%13.25%15.05%16.85%18.65%20.45%22.25%基准价35896.19%7.95%9.72%11.48%13.25%15.01%16.78%18.54%20.31%+2%36614.60%6.33%8.06%9.79%11.52%13.25%14.98%16.71%18.44%+4%37333.07%4.76%6.46%8.16%9.85%11.55%13.25%14.95%16.64%+6%38041.59%3.26%4.92%6.59%8.25%9.92%11.58%13.25%14.91%+8%38760.18%1.81%3.44%5.08%6.71%8.35%9.98%11.61%13.25%第68页经济测算︱附件第69页THANKS第69页第70页工程产品及户型配比的依据满足工程规划