房地产企业全过程工程管理培训讲义附图丰富197

房地产企业工程管理2目的：一、理解工程管理的概念二、熟悉工程管理中的“四管一控〞和“二个过程〞三、优秀企业的案例和做法学习方法和目的3一、房地产工程管理概述二、工程管理之方案管理三、工程管理之质量管理四、工程管理之本钱与合同管理五、工程管理之组织协调管理六、工程管理之流程标准化建设七、工程管理开展趋势目录41、房地产开发简明流程参考第一章

房地产工程管理概述6工程管理在房地产开发链中的关系〔1〕房地产开发流程涉及：前期筹划分析、土地获取、规划、设计、施工、销售、竣工入伙和维修、物业管理等；一般可划分为：工程决策阶段、设计阶段、施工阶段、保修阶段等四个阶段；第一章

房地产工程管理概述项目决策阶段项目实施阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段项目决策阶段编制项目建议书编制可行性研究报告编制设计任务书初步设计技术设计施工图设计施工竣工验收动用开始保修期结束TIME7〔2〕工程管理是贯穿在房地产开发中的任何阶段，也是作为房地产重要的“营销〞、“设计〞的重要支撑点。

第一章

房地产工程管理概述微笑曲线设计微笑曲线营销微笑曲线工程8工程管理：基于企业的战略和远景目标，努力解决在工程实施过程中发生的各种问题，提供客户满意的建筑产品。工程管理涉及：技术专业沟通和协调，包括内部、外部等组织，包括内部组织管理、外部组织管理

第一章

房地产工程管理概述9第一章

房地产工程管理概述2、房地产工程管理现状〔1〕工程管理中的“四抢〞〔2〕“N〞边工程工程？10第一章

房地产工程管理概述质量第一保证工期客户需求防范风险平安文明控制本钱销售配合工程工程管理需要解决——工程管理要素之间的矛盾。我们经常面对的问题是什么？公共资源合作伙伴11第一章

房地产工程管理概述3、作为工程开发中，房地产企业、监理企业，以及施工单位、材料单位在工程管理中的区别和定义是什么呢？工程管理定义：四控、两管、一协调即：质量控制、进度控制、本钱控制、平安控制、信息管理、合同管理、工程综合协调〔1〕施工单位：工程施工的主体，通过合理技术手段，保证产品实现的过程管理；〔2〕监理单位：负责工程施工过程的监控，代表甲方综合管理和协调各单位；〔3〕房地产企业：负责协调房地产公司内部部门、设计院和政府等机构，制定并传达相应方案、质量等标准。房地产企业与施工、监理企业工程管理的差异：企业目标差异与客户差异12第一章

房地产工程管理概述4、工程管理本质上是对工程进行经营管理的过程什么是经营？

——提供令客户满意的产品

——保证公司盈利目标的实现什么是管理？

——有效预测问题、发现问题、解决问题

——借助及组织资源完成目标13第一章

房地产工程管理概述正因为如此，才更要有意识的磨练执行日常业务的现场，锻炼其发现和解决问题的能力不让问题湮没在日常工作中，想方法培养现场对细微的问题作出敏锐反响的感受能力和行动能力每个工程都是相似的，每个工程都是不同的发现主要矛盾并去解决它，是一个工程现场管理成功的关键现场管理的“秘诀〞：坚持把正确的事做正确14第一章

房地产工程管理概述在中国未来不可能出现绝对垄断的房地产企业象造汽车一样的造房子，还需要比较漫长的过程房地产企业将精力放在做好工程上成功衡量标准股东满意、客户、领导满意、团队满意没有功绩，就没有苦劳〔结果导向〕质量费用客户时间第一章

房地产工程管理概述需要工程管理吗？开展的如此成功，每个工程都赚钱，不是说明我们的工程管理非常成功吗？我们早就有工程部、工程总经理了，早就有工程管理了，为什么还需要“工程管理〞呢？重视工程管理原因第一章

房地产工程管理概述第一章

房地产工程管理概述第一章

房地产工程管理概述195、房地产工程管理所面临的几大问题：〔1〕方案管理问题——忽略资金因素，快速滚动开发是房地产所面临的主要问题，它的出现直接引发后期的质量、本钱等各因素；〔2〕质量管理问题——客户入伙中，工程质量问题占据较大比重，尤其以裂缝、渗漏、成品破损、材料设备等问题突出；〔3〕本钱管理问题——这个好似解决的比较好，很少出现“双赢〞，施工单位、材料供货商的利润被压咋得差不多〔相对而言〕。另外，“钱〞好似有时并没有用在刀刃上；〔4〕现场工程人员的组织协调、沟通等管理问题——与工程经理和工程团队的组织、沟通等有关。第一章

房地产工程管理概述2021第二章

工程管理之方案管理1、方案管理在房地产开发中的重要性〔1〕由于建设工期的拖长，房地产投资时机风险加大；——房地产的高风险、高回报等特点决定〔2〕进度时间，决定施工管理费的增加；〔3〕影响集团公司的IRR，而它作为大局部房地产企业工程投资决策的重要依据，如：金地测算低于15％的不考虑拿地；〔4〕方案管理的过程，也是工程管理人员系统分析和风险意识分析的过程；〔5〕方案管理是工程管理人员的必备工具；22第二章

工程管理之方案管理2、不同房地产企业的方案比照分析列举：32层高层＋1层地下室〔设计阶段＋报建阶段〕23第二章

工程管理之方案管理2、不同房地产企业的方案比照分析列举：32层高层＋1层地下室〔主体施工阶段〕24第二章

工程管理之方案管理5、方案管理体系25第二章

工程管理之方案管理5、方案管理体系三年战略规划：通过市场洞察、战略意图、能力目标、三年目标、变革要点、业务设计、目标分解等步骤全面阐述市场时机、公司战略、开展方向、经营管理目标等公司三年战略规划。经营管理方案：通过经营业绩、客户、内部流程、学习与开展四个维度明确公司销售、利润、资金、费用、管理、人员等方面三年经营管理目标。一级方案：26第二章

工程管理之方案管理工程运营方案：明确了全工程周期中销售目标与方案〔销售、签约口径〕、重要工程节点、开盘节点和推盘节奏、回款目标与方案、结算面积、结算收入、单位本钱、工程利润等工程指标；为集团对一线公司运营考核基准方案。工程控制方案：明确工程根本规划指标、规划方案，开工、开盘、竣工和入伙等集团规定和公司要求的重要工程节点，具体节点工期需参考?×××标准工期要求管理标准?编制。责任本钱指导书：工程的总目标本钱和分期分类型目标本钱，包括各工程费用的责任部门及其主要职责的说明。营销费用指导书：工程销售周期内专为促进工程的销售而发生直接支出的预算和方案。工程类二级方案：27第二章

工程管理之方案管理5、方案管理体系资金管理指导书：明确年度资金流出、资金流入、净现金流量、累计净现金流量目标与方案等〔月度方案每月滚动，需分拆类别、部门〕，并依据资金缺口进行融资筹划。人力资源指导书：公司人力资源现状分析、策略和目标、年度重点工作、部门绩效指标。职能类二级方案：28第二章

工程管理之方案管理5、方案管理体系土地储藏指导书：公司储藏土地的根本数据〔面积、位置、地块特征、地质状况、规划及经济指标等〕及土地拓展方案。费用管理指导书：公司年度所涉及费用管理及使用预算及方案。职能方案指导书：为保证公司经营管理方案等相关公司指标的执行落实，通过BSC体系将公司财务、内部、客户、学习等目标分解量化KPI关键指标，通过月度更新和监控来保证公司执行力，包括财务、内部控制、客户与市场、学习与开展等内容，每月根据会议决议和公司领导层决策进行更新。职能类二级方案：29第二章

工程管理之方案管理5、方案管理体系工程群开发方案：从前期设计阶段到产品交付阶段的工程控制方案各节点工作的扩展和细化，需定义主要可交付成果、关键节点和工作交叉结合项从而到达工程开发的日常进度控制程度。各部门职能方案：公司及部门日常运营过程中的必备工作，包括且不限于：一、二级方案任务及其细化任务、部门职责范围内任务、部门内岗位附职位说明书中日常职责、公司要求完成的任务、部门间接口工作、相关会议决议、三级方案：30第二章

工程管理之方案管理5、方案管理体系各类专项方案：针对开盘、结算、产品交付等各类专项工作，由公司成立各类专项工作小组及负责人，由负责人〔总协调人或协调部门〕制定工作组的专项工作目标，并制定工作执行方案。三级方案：31第二章

工程管理之方案管理6、工程开发过程中的方案与实际比照分析32第二章

工程管理之方案管理33第二章

工程管理之方案管理影响工程工程进度的主要因素：〔1〕设计变更；〔2〕工程交叉施工所导致的施工场地不满足施工要求；〔3〕设计、施工中采用的技术及工艺不合理；〔4〕材料供给不及时；〔5〕相关专业的配合不够协调；〔6〕社会环境干扰；〔7〕突发事件的影响等等；34第二章

工程管理之方案管理案例：某工程销售方案与8月15日开盘，按公司审批的施工控制方案，工程部须在6月15日前完成销售大堂的土建工作、施工工期按方案为两个月，现在已经4月1日了，设计部刚刚提供主体施工图纸，还未开始招标，采购部表示按方案招标需要3周时间才能完成，同时设计部负责装修设计的同事反映：装修设计单位选择上也出了点问题，装修设计可能要拖了，当你就此事与设计部经理沟通时，他表示拖延时间会在装修施工阶段赶回来〔因为装修施工是设计部负责的〕，让你不要担忧。看来方案会出现问题了，怎么办？谁应该为结果负责？35第二章

工程管理之方案管理谁应该为结果负责？图纸拖了，是设计部门的责任！本钱给的钱太少了，没法搞好现场！营销总是没完没了的要展示区，现场乱套了！采购部选的单位太差了！“不关心是最大的罪恶〞——特里莎修女〔1979年诺贝尔和平奖得主〕现场是工程业务链的引擎现场责任感造就健康的对立关系，通过适当的冲撞来提高业务质量36第二章

工程管理之方案管理6、什么是合理的工程开发方案，原那么是什么？——工序的合理分析——软件的熟练应用〔1〕通盘考虑的方案是好方案〔2〕符合企业实际情况的方案是好方案〔3〕符合市场规律的方案是好方案〔4〕能够操作的方案是好方案37第二章

工程管理之方案管理7、如何鉴别一份“好〞方案：〔1〕有明确的目标〔2〕有具体的实施方案〔3〕有责任人〔4〕各项工作有明前的时间节点〔5〕有费用预算〔6〕有防范风险的预案全面：覆盖所有可交付成果，包含所有专业连续：各个专业、部门之间方案能衔接、可逐步细化和完善准确：方案尽量贴近实际灵活：利于调整38第二章

工程管理之方案管理〔2〕编制工程工程方案的流程描述方案确定工作目标分解工作结构预算本钱安排时间节点组建团队成员 预测可能风险第二章

工程管理之方案管理用一个陈述句描述目标,时间和费用(可选) 描述方案 确定工作目标 分解工作结构 安排时间节点 组建团队风险管理 明确方案的目的和范围这是一个什么方案?为什么做?什么时候结束?费用会是多少?说明方案要到达的目的和要求分配工作职责并落实工作日程第二章

工程管理之方案管理明确工作的结果和衡量工作成功的标准用一个陈述句描述每个具体结果和目标方案结束时,要取得什么成果?必须满足什么要求?什么时候结束?如何知道每个目标是否到达? 描述方案 确定工作目标 分解工作结构 安排时间节点 组建团队 风险管理 第二章

工程管理之方案管理确定具体要完成的主要任务每项任务应有明确的质量标准通过这个工程,我们需要完成什么?包括什么工作?各项工作的主要分支是什么?用图表或目录形式表示工作结构 描述方案 确定工作目标 分解工作结构 安排时间节点 组建团队风险管理 第二章

工程管理之方案管理粗略细致精细与素描步骤类似第二章

工程管理之方案管理任务分解的适度原那么及处理策略：工作项涵盖所有交付成果工作项细分到工期在15天以内工作项逻辑严格明确工作项细分到一个责任人工作结果的标准说明明确〔理想〕工作项发生过什么样的历史经验教训〔理想〕-建设阶段

-工程管理

-主体工程

-主体施工单位选择45d-编制主体工程采购技术要求3d649胡彦辉

-总工程量清单制定25d1259严太敏

-主体施工单位清单10d1260ff孙晓明

-主体施工单位招标10d1261孙晓明

-主体施工单位合同签署7d1262李健第二章

工程管理之方案管理参考工作分解结构图估计每项任务所需的日历时间列出先后次序 描述方案 确定工作目标 分解工作结构 安排时间节点 组建团队风险管理 网络图：工作次序表示图网络图检验原那么：所有节点均有出入口没有无限循环工作次序正确而且完整第二章

工程管理之方案管理为执行和监督工程提供依据列出每项任务的开始和结束时间 描述方案 确定工作目标 分解工作结构 安排时间节点 组建团队 风险管理 甘特图：工作进展图第二章

工程管理之方案管理沟通获取承诺列出参加工作的人员及其责任多人参与时，标出主要责任人 描述方案 确定工作目标 分解工作结构 安排时间节点 组建团队风险管理 第二章

工程管理之方案管理找出工作方案中我们所担忧的地方潜在风险分析找出潜在风险列出可能起因采取预防措施方案补救措施和启动机制 描述方案 确定工作目标 分解工作结构 安排时间节点 组建团队风险管理 第二章

工程管理之方案管理做人做事是乐观还是悲观？编制方案是乐观还是悲观？第二章

工程管理之方案管理9、工作方案跟踪方法一切工作项须围绕工程方案进行评估专业部门月度方案的制定、执行、调整、变更等与工程方案“联动〞利用project2000跟踪任务定期或不定期检查定期或不定期变更第二章

工程管理之方案管理发现方案偏差，采取措施补救，提出变更申请；发现漏项任务，补充完善；跟踪常规方法：各职能〔专业〕按照实际反响完成情况及变更要求；专题会议沟通；提出变更第二章

工程管理之方案管理10、方案执行与监控明确目标分解步骤制定责任人确定时间明确成果费用预算风险预案方案执行总结监控反响考核依据经济学中自利性原理：没有监控的方案等于没有方案，方案的执行需要专人跟进验证。一二级方案由运营组监控三方案方案分别由各具体责任部门监控运营组每月依据监控情况对除总经理之外的方案完成情况进行评估第二章

工程管理之方案管理方案的调整符合公司上一级方案控制节点，不符合需要先调整变更上一级方案；实际与方案偏差超过公司规定；专题会议沟通，达成一致意见经公司审批并发布按照变更后的方案执行。53第二章

工程管理之方案管理13、在方案管理中的几点体会〔1〕方案管理的“执行力〞落实；〔2〕公司内部交叉专业的预先配合和方案配合；〔3〕设计图纸的预先熟悉和图纸会审；〔4〕工程方案的落实和跟踪，以及方案纠偏；〔5〕工程方案管理的适当鼓励和处分机制；54工程管理之质量管理55第三章

工程管理之质量管理1、客户关心什么？客户问题类型：施工质量〔如渗水、地板不平、墙体歪斜、墙地砖空鼓〕使用功能〔如淋浴房尺寸小、冰箱所留位置小〕个性需求〔阳台线条贴砖、壁橱内贴墙纸〕平安环保〔地板环保证明、大理石放射性检测〕观感质量〔划痕、乳胶漆观感、地板平整度〕

56第三章

工程管理之质量管理插座派不上用处储藏柜内无壁纸，不干净窗设置不合理，使用不方便57第三章

工程管理之质量管理门与门框相撞柜门与马桶相撞马桶每天被抽屉撞，请问几天会撞碎？这个插座要怎么插拔，我的手没那么长58第三章

工程管理之质量管理2、来自验房师的考验交付工作业主请了专业验房师帮助验房，他们使用了专业仪器对房屋进行了测量，任何企图想蒙混过关的想法都是徒劳的，唯一途径就是切实提高我们的产品质量，用事实说话。德国进口激光测距仪测量阴阳角、垂直度的标线仪59第三章

工程管理之质量管理验房师在测量房屋阴阳角验房师在测量空鼓情况60第三章

工程管理之质量管理验房师常见检测工程：检测工程：

1、

根据业主提供的有详细轴线尺寸的图纸核对房屋的轴线尺寸

2、

检查实际交付房屋结构、设备是否与合同相符〔包括水电、门窗等〕

3、

检查墙体、地面的空鼓、裂缝等

4、

检查蓄水、渗水等

5、

检查煤气表、电表〔单元表〕、水表三表到户

6、

检查开发商提供房屋竣工图看水电管线如何走，配电箱的标识是否明确。

7、

检查水通、电通

8、

检查建筑、结构、水电等是否有不符和相关国家设计标准及不合理的情况

9、

检查建筑、结构、水电等是否有不符和相关国家建筑质量验收标准

10、

告诉业主装潢要注意的事项〔哪些墙可以打等等〕

11、

检查房屋几何尺寸

12、

检查层高是否符合合同要求13、感观质量方面61第三章

工程管理之质量管理用专业实现客户关心。我们的任何产品都要经受客户的评判，谁能率先主动地应对出现的问题，谁就将最终赢得客户。做客户满意的产品，才是最值得炫耀的作品！没有功劳，就没有苦劳！62第三章

工程管理之质量管理?建筑工程施工质量验收统一标准?中定义：反映建筑工程满足相关标准规定或合同约定的要求，包括其在平安、使用功能及其在耐久性能、环境保护等方面所有明显和隐含能力的特性总和。质量是什么？63第三章

工程管理之质量管理第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：〔一〕根底设施工程、房屋建筑的地基根底工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；〔二〕屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；〔三〕供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；〔四〕电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他工程的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。?建设工程质量管理条例?64第三章

工程管理之质量管理工程质量标准是什么？〔1〕房地产企业工程技术标准应该是市场标准、客户标准。〔2〕为什么我们要选择客户标准而不是国家标准？国家标准只是略高于社会平均水平，是对社会现有先进水平的总结，一般来说，国家标准将永远落后市场标准和客户的要求，客户的要求将是推动国家标准提高的原动力，只有站在市场第一线的房地产企业，才真正地知道购房者需要什么。剧烈的市场竞争，要求我们以客户为中心，客户是我们的衣食父母，这就决定了工程技术标准的选择同样要以客户为中心。坚持客户标准，是我们房地产企业的责任。坚持工程技术的客户标准，已经使房地产企业成为了推动建筑技术开展的核心力量。以客户满意为标准

65第三章

工程管理之质量管理客户关注重点主要质量问题及对业主的影响程度分析对房屋质量评价质量问题发生的处数对生活的影响程度墙面渗水/有裂缝―73%墙体质量差―22%门窗质量差―19%业主所遇到的问题仍然是质量通病：集中在墙面裂缝和门窗质量等方面。业主家里发生质量问题的比例达70%以上，其中生活受到严重影响的占了8％，也就是说有5.6%的业主遇到了严重影响生活的房屋质量问题。收楼中的质量问题：验收时发现质量问题56％；(2005年收楼时碰到需要返修的质量问题的比例为57%〕整体房屋质量好―79%房屋设计较人性化―37%品牌好―5%66第三章

工程管理之质量管理对渗漏水、裂缝无法接受注重使用功能关注观感质量关心质量的耐久性能允许质量有瑕疵，但希望及时维修整改客户质量标准的特点67第三章

工程管理之质量管理一期共508户，累计报修户数453户，报修率89%，报修点数3460个，户均7.6个点。联名发函、屡次到销售卖场悬挂横幅大连****工程质量问题引起的客户群诉北京连续降雨，共产生渗漏17项，内外墙裂缝56项局部业主提出高额索赔，个别利用职业优势威胁进行负面报道北京****工程质量问题68第三章

工程管理之质量管理客户在进步从单户收楼到联合验收，客户维权的意识、方式空前剧烈；提出的问题涉及工程质量、合同条款、公摊面积等方方面面；并且专业性非常强。2021年5月29日我们13户参加集体收房的业主兵分四路在相关工作人员的带着下验收了小区环境和房屋内部。。。。。。众多问题的存在让我们不得不失望而归：

1、合同第九条规定的交房条件是：该商品房已向房地产开发主管部门办妥分期综合验收手续。但未能提供此相关证明——两区不具备交房的条件。

2、从第五大道通往上西一区的路已经被铁栏杆封死——不具备通路到户的交房条件。

3、上西一区的另一大门没有具备使用磁卡出入的条件〔原本安装的设施已经撤除〕，而买房的时候是承诺可以刷卡进入的，并且别的小区都可以——不具备两门入户的交房条件。

8、玻璃划痕问题严重——达不到交房标准。 15、局部房型橱柜铝合金松动，阳台扶手有裂缝，窗户把手松动，玻璃顶棚污秽不堪——达不到入住条件

另外，要求KFS对以下问题进行说明：

第一：公摊面积到底是如何计算出来的。

第二：所谓的阳台和露台是如何区分的。

第三：未装修房在装修时能否提供施工图质量管理篇Part21质量筹划2合理工期施工过程质量控制对供方的质量管理输出建立质量管理体系34质量管理篇筹划的重要性确定质量目标

Part2质量管理体系PDCA质量持续改进循环的第一步，确定目标与公司宗旨的一致性，分配资源和固定职责21质量筹划确定质量目标工作内容质量管理篇筹划的重要性Part2确定质量目标

目标成果表达质量管理体系

质量目标：总体质量水平：鲁班奖、XX杯重要分项工程质量指标：渗漏水率、裂缝防治、其他细项质量标准工程管理流程符合度：表达工程内部管理水平3421质量筹划质量管理篇筹划的重要性Part2确定质量目标

目标成果表达质量管理体系

工程管理指导书+防水体系等各种分项工程标准

3421质量筹划质量管理篇筹划的重要性Part2确定质量目标

重要性ISO9000-2000

质量管理体系

建立质量管理体系的作用：1、减小失误概率2、持续保证成功3、系统性控制风险4、职责清晰体系层级检查评估改进3421质量筹划质量管理篇筹划的重要性Part2确定质量目标

重要性ISO9000-2000

质量管理体系

评价质量管理体系的四个方面体系层级检查评估改进过程是否已被识别并适当规定职责是否已被分配程序是否得到实施和保持在实现所要求的结果方面，过程是否有效需要那些流程？〔材料采购、供给商管理、监理管理、样板制度、交楼验收等等〕流程是否确定〔是否已经完全制定了完善的流程制度〕配置合理人力资源〔每万平方甲方施工管理人员数量、监理人员数量〕明确质量管理过程中各相关部门的职责〔甲方工程部、工程部、设计部、本钱部、营销部、客户关系中心各自责任，监理单位责任，承包商责任施工过程中如何贯彻落实各项管理制度

通过不断改进流程和管理制度，直到满足质量目标过程监控〔工序检查〕3421质量筹划集团项目评估公司检查评比万科项目部抽检监理公司质量监控承包商质量保证体系质量管理篇筹划的重要性Part2确定质量目标

重要性ISO9000-2000

质量管理体系

体系层级检查评估改进承包商应建立完善的多级质量保证体系：工人自检→班组自检→质量员检验，保证资料〔砼试块、钢筋抽检报告等〕审查多级检查：承包商←监理公司←工程部←工程部←集团工程部质量管理体系层级重点3421质量筹划质量管理篇筹划的重要性Part2确定质量目标

重要性ISO9000-2000

质量管理体系

体系层级检查评估改进定期检查评估与改进1、监理公司除每天日常监理外并应对重要分项工程进行专项检查，对平安文明施工应每周检查一次2、工程部每周对承包商进行工地巡检→评比各总包单位3、工程部月度检查评比→评比工程部名次1、检验监理工作是否弄虚作假、承包商自检体系是否正常运转，人员架构有无缺失2、找出施工质量的系统性偏差：工艺、工序、工期问题3、组织各承包商相互学习先进经验4、处分是必要的手段缺陷一定要整改关闭！

IMPORTANT53421质量筹划34质量管理篇工期确定

关键线路

Part2标准工期：考虑正常的技术间歇、组织间歇、特殊季节〔麦收、秋收、梅雨〕和自然条件影响而编制出的正常施工周期。最短工期：考虑正常的技术间歇和自然条件影响，通过加大施工单位本钱投入而编制出的最短施工周期。21合理工期施工间歇

销售配合

合理工期

质量管理篇工期确定关键线路

Part2把控关键线路，合理穿插搭接施工间歇

销售配合

合理工期

工程规划许可证消防审查报建单体报建基础施工开工证及监督登记施工图审查勘察、设计、监理、桩基、总包合同备案安全、质量监督手续主体结构施工规划成果桩基施工销售许可证开盘砌筑工程室内水电安装门窗安装防水施工外架拆除内檐装饰室外配套工程竣工备案园建绿化工程竣工验收外檐装饰3421合理工期请写出简单的装修房施工关键线路质量管理篇工期确定关键线路

Part2桩基——成桩后28天到达龄期，开始试桩——可采用早强剂、提高标号等措施。土方夯实回填——每30cm回填一次，分层夯实，环刀取样。砼——混凝土浇捣后强度到达1.2N/mm2后才能上人。加气块砌筑——1天砌筑高度不得超过1.5m，2天砌完，7天后顶砖，15天〔含顶砖时间〕后才能开始粉刷。粉刷——分层粉刷，每层间隔五天。防水——表干时间〔聚氨酯8h，JS涂膜4h〕和实干时间〔聚氨酯24h，JS涂膜8h〕。地坪——养护7天后才能上人。施工间歇

销售配合

合理工期

3421合理工期请写出十项正常施工工序交接间歇时间质量管理篇工期确定关键线路

Part2销售配合是公司经营需要，必须服从大局必须按照合理最短工期排定增加必要的本钱以保证质量施工间歇

销售配合

合理工期

3421合理工期必须安排相应技术措施和后期整改维修请列出五项技术措施提高砼标号、早强剂、铺设钢丝网、杜拉纤维、碘钨灯、搭设大篷、细石混凝土地坪、防水材料选择质量管理篇工期确定关键线路

Part2坚持合理工期要求施工间歇

销售配合

合理工期

前期工作延误、销售配合、经营压力等对工期的压缩工程经理职责所在坚持合理工期要求是职业工程经理的职责！没有合理工期不可能有优质工程！3421合理工期质量管理篇材料控制

样板引路制度

Part2成品保护工序检查竣工验收质量巡检制度3421施工过程质量控制质量管理篇材料控制

样板引路制度

Part2成品保护选用要求现场控制工序检查满足技术标准和环保要求适应地域特点质量稳定可靠材料选用品牌产品大厂产品经过考察的产品竣工验收质量巡检制度3421施工过程质量控制地域差异地方规定原材料产地质量管理篇材料控制

样板引路制度

Part2成品保护选用要求现场控制工序检查样板封存材料样板间材料封样材料对样现场专设一间材料样板间，由材料工程师负责管理，分类别贴标签有序陈列，并建立材料样板入库台帐。任何人进入材料样板间，都必须有材料工程师陪同，任何对已确定样板的变动都必须通过材料工程师。招标完成后，工程经理部应要求工程\合约部或材料供给商提供封样材料，同时存档合同或定样时所规定的技术规格、要求。对非甲供的其它重要材料，也应进行材料封样。甲供和三方供货材料进场时，甲方工程师和监理人员均可调出样板到现场进行对样，用完后及时归还。已有封样的材料第一次进场时，必须进行现场对样，并对现场对样情况做出书面记载。竣工验收检查制度3421施工过程质量控制质量管理篇材料控制

样板引路制度

Part2成品保护根本要求现场控制工序检查材料合同交底组织交底交底内容工程经理部组织监理、总包进行集中交底，对于材料工艺复杂或特殊的，可邀请供给商进行交底。材料规格技术标准供货周期订货方式

竣工验收质量巡检制度3421施工过程质量控制质量管理篇材料控制

样板引路制度

Part2成品保护根本要求现场控制工序检查材料进场验收甲供材料乙供材料工程师组织监理公司、承建商对材料当场进行对样；检查供给商是否按要求提供了合格的产品合格证明、质量检验报告；安排监理公司根据国家标准、万科技术标准、合同要求对材料进行抽样送检。承包商必须向监理公司进行报验，验收要求必须符合国家标准、现行技术标准、政策、法规规定的要求；重要的乙供材料：如钢筋、水泥、砌块，工程经理部会同监理公司将另行进行抽样检查，由工程部人员见证取样送检。竣工验收质量巡检制度3421施工过程质量控制质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护交楼标准间施工样板间工序检查工艺样板交楼标准间：解决设计缺陷和功能问题完成时间：在大面积装修施工开始前完成标准：按交楼标准完成整套房间的全部施工作用：检验设计合理性、材料部品效果，确保工程产品满足营销、设计要求和客户正常使用要求。竣工验收检查制度3421施工过程质量控制质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护交楼标准间施工样板间工序检查工艺样板施工样板间：范围：每一家总包单位、每一种户型作用：1、检验各家总包单位及分包商的质量水平，及早发现质量缺陷2、让各承包商明白万科的质量要求。3、经过验收的施工样板间作为施工的质量标准。竣工验收检查制度3421施工过程质量控制质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护交楼标准间施工样板间工序检查工艺样板工艺样板：确定工序质量标准，控制大面积施工范围：每一道关键工序时间：关键工序施工前要求：按要求做样板，样板的施工工艺和质量合格后，才能大面积施工。本卷须知：工艺样板的实施时间必须尽量提前，给设计修改和工艺改进预留足够的时间。竣工验收质量巡检制度3421施工过程质量控制质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护交楼标准间施工样板间工序检查工艺样板工艺样板：竣工验收检查制度3421施工过程质量控制质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护工序检查竣工验收质量巡检制度3421施工过程质量控制成品保护的作用讨论：质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护工序检查成品保护方案审核合理安排工序实施并维护成品保护样板验收成品保护交验各负其责的原那么竣工验收检查制度3421施工过程质量控制质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护工序检查竣工验收检查制度3421施工过程质量控制结构类柱：先覆膜再包角楼板：加垫块保护后浇带：两侧做挡水圈，上面模板覆盖线管：钢筋支架保护观测点：铁盒保护线盒采用铁皮保护质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护工序检查竣工验收检查制度3421施工过程质量控制开关箱盒涂料施工前对开关面板的保护质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护工序检查竣工验收检查制度3421施工过程质量控制铝合金保护整框包裹窗下框保护门下框保护玻璃保护质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护工序检查竣工验收检查制度3421施工过程质量控制进户、户内门瓷砖阳角保护栏杆保护各类装修部品保护橱柜整体覆盖大理石台面整体覆盖室内涂刷前地面整体覆盖木地板地面整体覆盖电梯间保护桥箱内覆盖保护电梯门口侧壁覆盖保护花洒龙头浴缸镜子镜子厕纸盒质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护工序检查竣工验收检查制度3421施工过程质量控制水管设备五金保护洗脸盆洗脸盆马桶马桶地面给水管砂浆保护质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护工序检查竣工验收检查制度3421施工过程质量控制全装修工程成品保护措施质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护工序检查工序检查表检查实施细那么目的：工序检查表的建立主要是填补过程控制的空白，使之在分步骤验收中规定更具体。内容：确定工程工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该施工步骤需控制的主要技术要点。执行：编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作。竣工验收质量巡检制度3421施工过程质量控制质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护工序检查工序检查表检查实施细那么竣工验收检查制度3421施工过程质量控制质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护工序检查工序检查表检查实施细那么由工程经理部组织工程成员和监理公司，联合制定实施细那么，保证工序检查能够落实。内容：规定总包施工方案的编制必须符合工序验收要求；规定不同施工阶段需采用的表格；规定总包单位建立和深化报验的工作次数、检验批；规定违反工序施工的处分措施等。工序检查表检查实施细那么竣工验收质量巡检制度3421施工过程质量控制质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护工序检查竣工验收工程经理部应建立工程师日常质量巡视制度；工程工程师应不定期对现场质量进行专项检查；工程工程师对检查的情况应该有详细的记录；工程经理应定期检查工程师日常巡检的记录，并作为考核的依据之一。建立工程工程师现场质量巡视制度质量巡检制度3421施工过程质量控制质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护工序检查各地区公司对现场的质量应进行分级控制；各地区公司工程管理部应制定工程管理评估检查制度，定期对各工程进行横向检查。目的是为提高工程质量管理水平，使各工程工程质量均衡开展并不断提高。各工程经理部应组织监理公司联合制定工程定期质量检查方案。针对不同工程的特点，作为公司工程管理部检查制定的延伸，应该更具体。竣工验收质量巡检制度建立工程定期质量检查制度3421施工过程质量控制质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护工序检查

由工程经理部组织，监理公司、物业公司、承包单位参与，其中物业公司在该阶段仅做专项方面的检查。条件：房屋取得竣工备案证；现场所有工作工程已经完成；设计变更核对完毕；交房标准核对完毕；工序检查表记录完整、齐全、真实、有效；监理公司提交工程竣工报告。方案：工程经理部负责编制工程部内部验收方案。并组织召开预验收准备会，规定验收中的各项事物安排，包括缺点的指标。方案范例如附件所示。整改：工程经理部负责组织催促问题整改关闭情况。由物业公司组织，工程经理部、监理公司、承包单位参与进行综合验收。范围：室内每套房间＼楼梯间等公共部位＼外立面＼室外配套工程条件：室内专项验收问题已关闭；室内清洁工作已完成；房屋钥匙已移交；公共部位、外立面、室外配套工程监理公司完成验收并提交验收报告。方案：工程经理部配合物业公司编制验收方案，并由一线公司分管工程的领导组织召开地盘竣工正式验收会。综合验收——逐套房、拉网式检查整改。采用的表格范例如附件所示。专项验收——包括：闭水试验、外墙〔或门窗〕淋水试验、通球试验、电气相位测试、给水管打压测试。采用的表格范例如附件所示。竣工验收质量巡检制度工程部验收物业公司验收3421施工过程质量控制质量管理篇材料控制样板引路制度

Part2成品保护工序检查竣工验收检查制度3421施工过程质量控制质量管理篇重要性Part3沟通方法

从产品开发的流程：拿地—设计——报建——建造——销售——投诉处理——物业管理中不难发现，几乎每个环节都离不开与我们合作的供方，如果供方提供的产品和效劳能满足我们的要求，那么我们的工作质量和效率就会大大提高。3421对供方的质量管理输出质量管理篇重要性Part3沟通方法

建构立体管理输出体系

供方项目管理团队

供方施工班组

公司层面过程评估客户理念管理流程工艺标准后评估供方高层3421对供方的质量管理输出Part3质量技术篇质量技术篇设计与工程“三新〞研究Part3技术研究控制重点维修支持1技术管理我们是开发商我们不是施工单位管理人员我们不应该仅仅按图施工国标企标质量技术篇设计与工程Part31技术管理设计图纸的错、漏、碰、缺以及频繁的设计变更，会对现场的工程质量带来极大的影响。设计与质量设计控制“三新〞研究技术研究控制重点维修支持国标企标案例：休息平台处开电井门质量技术篇设计与工程Part31技术管理设计与质量设计控制“三新〞研究技术研究控制重点4、二次设计

3、图纸会审

2、图纸预审

1、设计指导书

控制手段维修支持国标企标质量技术篇设计与工程Part31技术管理设计与质量设计控制“三新〞研究技术研究控制重点设计指导书——1、对设计功能性、合理性、具体的施工做法提出要求，包括各地区公司所在地区具体标准的提供，并补充地区公司编制的技术标准的做法。对工程做法、建筑构造等的总结，绝不能只依赖于设计师。最为有效和主动的方式，是将总结融入到设计指导书中去，让设计师〔设计院〕在最初的出图中尽量地减少设计缺漏。2、编制各专业施工图出图标准维修支持国标企标质量技术篇设计与工程Part31技术管理设计与质量设计控制“三新〞研究技术研究控制重点图纸预审——包括条件图预审和施工图出图前的预审。在出图前核对设计院是否按设计指导书进行设计，同时预先发现设计的错漏碰缺以及不利施工的节点，两次预审能够有效地减少现场设计变更的数量。维修支持国标企标质量技术篇设计与工程Part31技术管理设计与质量设计控制“三新〞研究技术研究控制重点图纸会审——图纸会审不仅仅是去发现设计的缺陷和问题，更重要的是让监理工程师和施工方更深刻地了解图纸的内容。监理工程师需要特别关注设计所要求的工程做法、施工中的难点、需要控制的要点。施工方需要特别关注图纸中的质量难点并需要对设计的易建性提出意见。维修支持国标企标质量技术篇设计与工程Part31技术管理设计与质量设计控制“三新〞研究技术研究控制重点二次设计——铝合金门窗、栏杆、雨蓬、厨柜、瓷砖铺贴、立面分色等需要进行二次设计，而此时工程正处于非常繁忙的阶段，易产生疏忽，会造成严重后果。维修支持国标企标质量技术篇设计与工程Part31技术管理“三新〞研究技术研究控制重点产品创新带来的难题：加强对“新技术、新工艺、新材料〞的研究，为设计部品选择和解决工程质量问题提供专业改进意见。参考范例：维修支持国标企标质量技术篇设计与工程Part31技术管理“三新〞研究技术研究控制重点结合本工程特点，有针对性编制工程工程管理指导书；组织专业技术小组成员对其重点分部工程技术方案〔尤其是涉及到防裂、防渗漏部位〕进行讨论、审核并给出专业意见逐步形成统一的技术标准。例如：屋面、露台、阳台防水体系、新型材料施工工艺、铝合金门窗设计、外墙保温体系、基坑支护方案维修支持国标企标质量技术篇设计与工程Part31技术管理“三新〞研究技术研究控制重点维修支持国标企标重点分部工程专项检查控制重点砌筑材料厂家

材料品种

龄期要求

材料堆放

砌筑砂浆

户型确认

砌筑高度

砌块湿水

检查要求

生产能力：年生产能力大于20万立方米，堆场堆放能力1万立方米以上。生产设备：生产工艺和设备必须比较先进和现代化〔原材料质量可靠、配料必须有电脑严格控制，有六面切割的自动化切割设备，蒸压养护设备有可靠的压力和温度供给和控制〕材料品种：粉煤灰加气砼；灰砂加气砼；混合型加气砼质量技术篇设计与工程Part3“三新〞研究技术研究控制重点维修支持国标企标砌筑1技术管理慎用选用组合：A5.0

B07质量技术篇设计与工程Part3“三新〞研究技术研究控制重点维修支持国标企标砌筑主要等级指标：1技术管理性能指标：立方体抗压强度≥5.0MPa

干体积密度为7KN/M3

质量技术篇设计与工程Part3“三新〞研究技术研究控制重点维修支持国标企标砌筑1技术管理龄期：20天〔深圳区域〕/28天〔上海区域、武汉公司〕现场存放：大于15天；挂牌注明规格型号、检验及进场时间存放要求：下垫上盖，排水通畅，低于2米。质量技术篇设计与工程Part3“三新”研究

技术研究控制重点维修支持国标企标砌筑1技术管理墙体砌筑线检查工艺流程墙体底部采用200高灰砂砖和砼导墙（防水部位）底砖验收计量控制：砂浆配比计量样榜车，拌合砂浆配比准确易操作、好控制。文明施工：使用灰斗盛放砂浆1.时间间隔每天小于1.5米顶砖15天2.湿水要求干法:禁止湿水湿法：8~10mm逐项验收质量技术篇设计与工程Part31技术管理“三新〞研究技术研究控制重点维修支持国标企标重点分部工程专项检查控制重点防水材料品种

设计要求

材料检验

材料使用

基层验收

管道封洞

施工要求

防水验收

工序交接

质量技术篇设计与工程Part3“三新”研究

技术研究控制重点维修支持国标企标防水1技术管理优质工序管道洞口顶撑支模管道洞二次封堵基层处理特殊部位提前加强配料及涂刷灌水试验质量技术篇设计与工程Part31技术管理“三新〞研究技术研究控制重点维修支持国标企标重点分部工程专项检查控制重点铝合金门窗

材料检验洞口交接框体安装塞缝控制淋水试验防水涂刷成品保护粉刷移交密封性能外观检查整窗淋水工序交接质量技术篇设计与工程Part3“三新”研究

技术研究控制重点维修支持国标企标铝合金门窗1技术管理门窗材料根本规定保证型材最小壁厚，目的是满足安装五金、连接件和型材边缘的受力和刚度要求。铝型材及玻璃厚度需通过计算确定或复核。外观式样可根据工程需要，个性化选择而不做统一规定。密封材料、涂料等化工材料难以检验，通过限定生产厂家来保证质量的实现。使用寿命10年及以上。五金配件是经常活动的配件，良好的品质是降低投诉率重要手段。活动五金件应采用满足使用5万次的A级品。质量技术篇设计与工程Part3“三新”研究

技术研究控制重点维修支持国标企标铝合金门窗1技术管理水泥接触面沥青油涂层厚度检查钢化玻璃的检查外观实测：如图五性检测：水密、气密、风压、隔音、保温隔热断面尺寸控制要点洞口交接塞缝完成后试水整窗100%试水塞缝材料：干硬性水泥砂浆掺防水剂控制塞缝手法现场堆放及成品保护质量技术篇设计与工程Part31技术管理“三新〞研究技术研究控制重点维修支持国标企标重点分部工程专项检查控制重点外墙保温挂基准线

聚苯板的粘贴

面层施工

交接验收

过程控制

质量技术篇设计与工程Part3“三新”研究

技术研究控制重点维修支持国标企标外墙保温1技术管理托架安装挂线粘贴控制要点刮粘贴胶泥苯板粘贴拼缝间注胶耐碱纤维网粘贴钉铆钉、刮胶泥质量技术篇设计与工程Part31技术管理“三新〞研究技术研究控制重点维修支持国标企标重点分部工程专项检查控制重点内外墙面涂料

基层检查

腻子涂刮

大面涂刷

细部控制

工具统一

工序控制

质量技术篇设计与工程Part3“三新”研究

技术研究控制重点维修支持国标企标内外墙涂料1技术管理1、含水率测试2、PH值测试

4、水平、垂直、平整度测试基层检查控制要点腻子施工配合光源检查打磨腻子层打磨常用工具，相同部位涂刷工具应统一整体效果细部效果A、泛碱B、漆膜冻裂C、涂层太薄问题现象质量技术篇设计与工程Part31技术管理“三新〞研究技术研究控制重点维修支持国标企标重点分部工程专项检查控制重点金属防腐涂料

锈蚀等级及常见锈蚀种类外表处理方法底漆、中间漆及面漆的涂刷

检验控制

常用检验工具

工程效果图

质量技术篇设计与工程Part3“三新”研究

技术研究控制重点维修支持国标企标金属面涂料1技术管理控制要点锈蚀等级及常见锈蚀种类锈蚀方式锈蚀氧化皮喷砂已镀锌表面表面处理方法

手工打磨施工前处理面漆的喷涂底漆的喷涂中间漆的喷涂预涂和补涂湿膜测量干膜测量质量技术篇设计与工程Part31技术管理“三新〞研究技术研究控制重点维修支持国标企标重点分部工程专项检查控制重点室内墙地砖

铺贴详图

排砖样板

水电定位

样板

大面粘贴

铺贴流程

工序控制

质量技术篇设计与工程Part3“三新”研究

技术研究控制重点维修支持国标企标室内墙地砖1技术管理墙地砖对缝专用勾缝剂勾缝重点关注楼梯间保护厨卫墙砖阳角保护踢脚砖阳角保护质量技术篇设计与工程Part31技术管理“三新〞研究技术研究控制重点维修支持国标企标重点分部工程专项检查控制重点外墙劈开砖

样板

流程

检验

质量技术篇设计与工程Part3“三新”研究

技术研究控制重点维修支持国标企标外墙劈开砖1技术管理样板粘贴重点关注挂线粘贴瓷砖清缝质量技术篇设计与工程Part31技术管理“三新〞研究技术研究控制重点维修支持国标企标落实维修阶段的技术支持维修是挽回在客户心目中工程质量印象的最后一次努力。要求一次做好，防止屡次维修参加维修会议并提供维修建议方案，协助客户服务部力争做到“一次维修合格率100％”

结合客户服务部门整理的“缺陷反馈”内容，通过分类将其列为后期施工质量预控重点。质量意识是前提管理与技术并重沟通才能落实！140工程管理之本钱与采购管理141第四章

工程管理之本钱与合同管理质量进度本钱设计采购采购既效劳于质量、本钱、设计、进度，采购又引导了质量、本钱、设计、进度。采购的重要性142第四章

工程管理之本钱与合同管理房地产企业的采购与施工企业的采购最大的不同在于——房地产企业更加了解客户的需求与评定质量的标准。目前而言房地产企业与施工企业采购的区别是什么？客户满意度国家标准企业技术标准实施验证实施验证143第四章

工程管理之本钱与合同管理××工程采购方案采购方案144第四章

工程管理之本钱与合同管理

结果导向——保证目标本钱的顺利实施

过程导向——开发过程中全方位方案优化管理

效率导向——实施过程中图纸管理本钱管理145第四章

工程管理之本钱与合同管理

要注意现场布局管理

要注意招标环节

要注意合同制定和执行

要注意签证变更

要注意配套管理

要注意现金流管理

要注意监理费用管理

要注意预结算管理八项注意146第四章

工程管理之本钱与合同管理现场总平面布置非常重要，既要兼顾工作距离，还要考虑销售布局、临建的摆设以及对入住客户的影响某楼盘，一期工程开发中，施工单位临建搬迁四次，每搬迁一次，不考虑人力本钱，直接支出的金额不少于15万元。造成施工单位索赔！案例：屡次搬迁的临建147第四章

工程管理之本钱与合同管理布局要多沟通，特别是注意水电设施的布局某楼盘，由于施工期分期开发不明确造成临时变压器搬了3回，直接造成无效本钱20万元案例：无视分期开发界限划分导致无效本钱发生配套费也是一笔不小的数目，需要工程部在不影响关系的前提下，抱着对公司强烈的责任感与对方“斗智斗勇〞案例：成功的谈判背景：×××公司的供水工程完全由政府部门进行施工内容：工程水泵房刚开始自来水公司要求设备由他们提供、按自来水行业定额收费、最终价格由自来水公司预算室审核。根据这些条件，×××要比由自己施工多付出80%的造价，多支付80万元。工程部屡次找自来水公司经办人商议，对方态度蛮横，甚至以停止施工威胁。无奈，工程经理求助公司领导。解决：公司领导根据闵行工程成功的经验〔比以前下浮30％〕，所以没有屈服于对方的无礼要求，通过多轮谈判最终自来水按照我们闵行同样的要求〔设备甲供、93定额取费、社会审计〕签订了合同，费用节约了50%。某工程，工程经理部安排将组团a根底施工的土方约7000m3，堆放至运距约300m的下一期组团b内，原来的意思是待园建施工时，可以就近安排土方回填。组团a待建组团b堆土场c运距300m运距500m实际情况如下：由于工期拖延，待建组团b动工时，组团a工期尚未进入填土阶段；运距300m与运距500m土方价格相同，均为12元/m3；最后解决方案：先将土方由待建组团b转运至堆土场c；待组团a进入填土阶段后，再由堆土场c转运至组团a进行填土；最终增加土方转运费用84000元。案例：多转运一次的土方土方平衡——一收一放，天上地下工程经理与本钱经理一样，需要对设计、施工标准有所了解，不仅可以发现设计中可以节约本钱的地方，还能有利施工。以下的案例都是由于工程经理了解设计标准而做出的经典案例他们的优化结果是将原直径400mm双桩承台改为直径500mm单桩承台，为此：二期3标段16单元，共减少直径400mm桩64根二期会所桩根底减少直径300mm桩12根。因减少桩数量节约桩根底本钱约22万元工期缩短10天案例：东莞×××工程桩根底优化某工程的泳池，由于在设计时位于相对高处的小区泳池采用大量钢质抗拔桩。工程经理潘军先生由于熟悉标准，认定此设计属“重大失误〞。因为，一方面，采用此种桩型工期将长达一个半至两个月；另一方面，此桩型在造价上也是不可接受的。在与本钱、设计协商后，设计院重新对其设计，最终因地制宜的取消了抗拔桩的设计思路，不仅工程造价节约10万元，而且工期还节约了1个多月。案例：躺在钢质桩上的会所泳池工程经理与本钱经理一样，需要对设计、施工标准有所了解，不仅可以发现设计中可以节约本钱的地方，还能有利施工。以下的案例都是由于工程经理了解设计标准而做出的经典案例图纸会审——建设单位内部组织设计、工程、本钱等相关部门进行“图纸审查〞；审查重点——本钱节约、过往错误重犯、图纸之间对不上、标高取定等；审查依据——?产品缺陷手册(客户中心)?、?无效本钱案例库〔本钱部〕?、?以往错误手册〔设计、工程〕?等；◆内部图纸会审带来的成果有时候是惊人的。

我们在施工过程中最不愿意见到图纸的出入，那么图纸审核就是一切工作的前置任务，是提升效率和减少无效本钱的良方案例：内部图纸审查带来的重要成果

×××工程，吸取过去设计变更、无效本钱的教训，招标前召集建筑设计师、结构工程师、水电工程师、本钱工程师封闭2天审图，共发现问题28处。累计涉及本钱节约11万元，防止后期变更26项。截至2005年底，香港路8号工程主体施工至15层，累计由于图纸错误造成的设计变更仅1例。思考：施工前进行细致的全方位图纸审查是防止和减少后期设计错误与变更的良好途径之一。当然，根本上解决设计错误问题的途径是加强对设计院的管理，从源头上抓住设计质量。作为后期设计图纸的实施主体，工程部利用时间间隙组织相关部门进行图纸会审实际上也是对自己后期工作的帮助。不拘一格降人才施工方案的考量应充分发挥施工单位的技术力量，摘下“有色眼镜〞，携手合作供方某工程护坡方案，在初期组织大量专家进行研究可方案均较保守，当同事们一筹莫展的时候，某根底施工专业公司递上一份合理化建议让人们眼前一亮，此一项节约本钱50万以上。案例：某工程护坡方案不拘一格降人才某工程高压配电工程招标，在甲方明确方案的前提下，通过招标优化电缆走向，颠覆原方案。节省造价30万元。案例：一句话带来的经济效益30万？A方案一方案二BC已所不欲，勿施于人我们在招标文件中常见如下“不留活口〞的文字：“投标单位应巨细无疑理解图纸，考察现场，否那么……〞“本价格包括：利润、税金、管理费、措施费等一切费用〞“本单价在结算时不做任何调整……〞☆在特殊工程中工程经理应及时提出施工配合费用困难以减少日后的麻烦☆在招标公示阶段工程经理应提出对投标人的级别、信誉方面的置疑了解合同经济条款，清楚资金支付的节点与节奏，利用经济条款赋予的奖罚权利及资金支付的杠杆对供给商进行管理，是工程经理必备的知识。

合同要不要看？

付款要不要管？

合理管理◆加强合同履行时的全过程动态管理

在整个施工合同履行过程中，对每一项工作，都要严格管理，妥善安排，记录清楚，手续齐全，否那么会造成过失引起合同纠纷，给企业带来不应有的损失

◆合理转移风险

对于预测到的合同风险，在谈判和签订施工合同时，采取双方合理分担的方法

◆合同一经签订，即成为合同双方的最高法律

在合同谈判和签订中，对可能发生的情况和各个细节问题都要考虑周到，并作明确确实定，不能存有侥幸的心理；一切问题都应明确具体地以书面形式规定，不要以口头承诺和保证。某工程部经理部对九层转换梁结构进行积极地与总包单位的研究，协同组织工程结构专家与设计院一道讨论转换大梁的后浇带技术问题，提出优化方案，降低本钱200万元，工期缩短一个月。案例：蓝湾工程转换大梁优化由于经现场人员确认的施工方案可作为结算的依据，因此每一个签字都应该是专业的，严谨的某楼盘，由于施工方案未经认真审核，在我方确认的地梁砖胎模做法中竟赫然标有构造柱和圈梁，假设非及时发现可能造成近20万的工程索赔案例：某工程地梁砖胎模案例研讨：开关50000次的合页某公司曾在一次橱柜定标时，曾选用了能开关50000次的合页。简单算一个帐：50000次÷70年使用期÷365天≈2次/天。意味着，业主能在70年内，不用为合页的损坏而担忧。同时，可以预计当橱柜柜体都完全烂掉的时候，合页却依然完好如新……合页换不换？轮子转不转？木头烂不烂？矫枉过正？案例研讨：开关插座质量标准怎样才适宜？合页换不换？轮子转不转？木头烂不烂？思考：大家一起算算，80000次的开关与10000次的插座，平均到50年，我们每天可以使用几次？站在十字路口谈“品质〞和“本钱〞追求卓越，无可厚非矫枉过正，适可而止我们的终极目标是利润率质量成本社会平均质量/成本线万科质量/成本线后期质量/本钱线建造质量/本钱线高于社会平均水平的质量要求，必定要付出高于社会平均水平的本钱。“标准〞实质上就是“规那么〞各种标准的目的都是一致的，即“为获得最正确秩序，促进最正确企业效益〞。这里所说的最正确秩序，那么是指通过实施标准使标准化对象的有序化程度提高，发挥出最好的功能。这里所说的最正确效益，就是要发挥出标准的最正确系统效应，产生理想的效果。“标准〞实质上就是“规那么〞思考：除了气候的差异，我们能否找到最经济、最可靠的做法，来统一解决呢？集团的资源整合优势应该得到发挥。类似的方面很多：防水体系、道路基层做法、景观基层做法等等……

案例研讨：内部工程统一做法的实施与应用武汉加气混凝土砌块外墙施工要点

砌块质量：龄期1个月以上；防雨及防浸泡措施；砌筑质量：含水率不应大于20％；每天砌筑不超过1.8米；粉刷：墙柱梁结合部300mm宽钢板网；砌筑完成后15天开始；深圳加气混凝土砌块外墙施工要点

砌块质量：龄期20天以上；防雨及防浸泡措施；砌筑质量：含水率宜<15％；每天砌筑不超过1.5米；粉刷：山墙满挂钢板网、钢板网每边不应小于125mm；砌筑完成后15天开始；“标准〞实质上就是“规那么〞案例：外部工程统一做法的实施与应用以下是某工程施工图防水方案的节选：一楼花池中JS防水涂膜2.0mm厚；空调洞口内墙JS防水涂膜2.0mm厚；……〔洗手间防水才采用1.5mm厚〕思考：由于各设计院对工程做法有不同的理解，工程经理应在事前积极沟通，使内外部标准一致，达成质量和本钱和谐统一的目的

方法：开阔视野，不固执己见，向兄弟公司学习，与其他地产公司交流；各工程统一招标，标准化设计，集中优势资源争取最合理价格没有事前审批，我们无从把控本钱支出没有事前审批，公司会对工程实施过程失去控制没有事前审批，动态本钱的反响就难以实现

没有事前审批，本钱超支的情况就难以防止某室外道路工程，下发一份工程指令，内容如下：请某公司完成标高室外标高-0.8米以下淤泥质土的换填，填土长度约20米，宽度约2米，深度0.8米。换填土要求优质黄土，分层压实，掺10%石灰。案例：这样的签证能结算吗？

3个月后，该指令在工程部确认完毕，报本钱部结算。签证单内容如下：1、施工单位报送完成量：根据甲方**号指令要求，完成换填量如下：填土长度30.2米，宽度3.3米，换填深度1.2米，请甲方、监理确认；2、监理回复意见如下：工程指令内容完成，工程量请甲方审核；3、万科工程部回复意见如下：工程指令内容完成，工程量请本钱部审核；本钱部收到此单后，当场晕倒，我上哪核量啊？％￥＃◎！＃￥……资金方案的三种不良情况☆实际支付额<资金方案大量资金闲置，无效资金利息支出☆实际支付额>资金方案无法支付工程款，影响施工进度☆为满足资金方案多支付进度款对股东的不负责工程终于完了，工程部还是不能放松……经过紧锣密鼓的开盘，经过彻夜难眠的入伙，经过无数的变更与修改剩下的是结算对结算资料确实认和审核是整个工程的结尾也是对新工程的总结竣工资料、签证单、工程扣款单、结算移交……这才叫大功告成172第四章

工程管理之本钱与合同管理组织目标组织目标个人目标及部门目标个人目标及部门目标双赢的过程就是实现个人目标的过程173第四章

工程管理之本钱与合同管理管理者销售设计工程成本花钱最少利润最大作品最优质量最好各部门的本位主义状况管理者销售设计工程成本花钱最少利润最大作品最优质量最好齐心协力的状况174第四章

工程管理之本钱与合同管理6、房地产工程本钱管理的思路要点〔1〕以价值工程为导向；〔2〕以符合市场规律为导向；〔3〕以甲乙双方的“双赢〞为本钱根底；〔4〕以房地产公司和工程开发要求等战略要求为导向；175第四章

工程管理之本钱与合同管理7、某房地产企业工程本钱流程主要流程说明：176工程管理之组织协调管理177第五章

工程管理之组织协调管理1、组织协调在工程工程管理中的重要地位〔1〕组织和协调是工程管理的调度中心〔2〕组织和协调，是房地产企业的核心竞争力〔3〕合理的组织和协调，加快施工进度〔4〕合理的组织和协调，降低本钱〔5〕合理的组织和协调，提升质量〔6〕组织和协调的优劣，是一个优秀与卓越管理的表达178第五章

工程管理之组织协调管理2、工程前期规划和场地布置〔1〕塔吊和人货梯设备布置〔2〕场地临时、材料加工等综合布置〔3〕场地利用和转移场地转移与营销的配合〔1〕主体的施工先后按照营销的需要调整，主次清楚，重点突出。〔2〕营销已经将销售会所、样板房、园林提前展示作为常态——工程管理需要从场地布置、设备布置等开始就考虑对营销的支持，总体的提前规划和逆作法成为必要手段；179第五章

工程管理之组织协调管理3、如何管理劳务分包劳务市场现状决定必须接受劳务分包。近年来，广东劳务市场一直处于供不应求状态，经常有劳工缺乏的报道见于报端。内地经济开展起来以后，这一困境可能继续。当总包管理层处于弱势地位时，开展商必须承担一局部对分包管理的责任，放任对分包的管理其结果是工作推动出现偏差。如何管理劳务分包：〔1〕了解分包需求，帮分包解决实际问题。分包需求不一定全是经济利益，但经济利益一定是其中之一。在经济利益上无法满足分包需求时，必须考虑其他方法。180第五章

工程管理之组织协调管理〔2〕摸清施工单位管理层管理难点。依靠开展商来深入管理施工单位的劳务分包，肯定不是专业地产公司的开展方向。长远规划，必须加强培训、培养自己的合作商，依靠合作商自己的管理机器运转，