论城市综合开发

PAGE1论城市综合开发摘要城市综合体可以看作城市的微小缩影，因此当前一些学者也有称其为“城中之城”。城市综合体这种建筑形式最早出现在国外发达国家的大城市中，促进了城市经济的发展，取得了较大成功。上海瑞安集团的新天地、华润集团的深圳万象城等则是中国早期城市综合体的成功典范，对于我国城市综合体的开发意义非凡。本文从城市综合体的基本功能入手，统计了广州市现有城市综合体的基本现状，分析了广州市城市综合体发展的过程中遇到的问题，结合国际国内先进经验，对广州市的城市综合体建设提出了市场化战略和优化城市布局战略。关键词：广州城市综合体房地产问题与对策AbstractUrbancomplexcanbeseenasasmallmicrocosmofthecity,sosomescholarshavecalledthe"cityofthecity."UrbancomplexThisarchitecturalformfirstappearedinlargecitiesindevelopedcountries,andpromotedthedevelopmentofurbaneconomy,andachievedgreatsuccess.ShanghaiRuianGroup'sXintiandi,ChinaResourcesGroup,ShenzhenVientianeCity,etc.isthesuccessofChina'searlyurbancomplexmodelforthedevelopmentofChina'surbancomplexsignificanceisextraordinary.Thisarticlefromthebasicfunctionsofurbancontext,thestatisticsofthecurrentsituationofguangzhoubasicoftheexistingurbancontext,thedevelopmentofguangzhouurbancontextisanalyzedtheproblemsintheprocess,combinedwithdomesticandinternationaladvancedexperience,complexconstructionofguangzhoucitymarketstrategyandoptimizingthecitylayoutstrategyisproposed。Keywords:Guangzhou.Urbancontext.Therealestate.Problemsandcountermeasures

目录前言 4一、城市综合体概述 4（一）城市综合体的概念 41.城市综合体的定义 42.城市综合体的本质 53.城市综合体的特征 5（二）城市综合体功能 61.承载功能 62.经济功能 63.文娱功能 74.社会功能 75.软性功能 7二、广州市城市综合体研究 7（一）广州市城市综合体开发现状 7（二）广州市城市综合体开发模式 10三、广州市城市综合体开发存在的问题和原因 11（一）广州市城市综合体的问题 111.尚缺少真正运营的城市综合体，发展模式比较趋同 122.城市综合体布局不合理，居家生活不便 123.城市土地开发的浪费，地铁资源尚不能充分利用 134.城市综合体发展方向模糊，对运行规律认识不深刻 135.城市综合体管理模式有待改善 14（二）广州市城市综合体的问题根源 14四、广州市城市综合体发展战略 16（一）明确发展方向，满足市场需求 16（二）优化城市布局 17（三）以人为本，加强城市公共空间建设 17结语 18参考文献 20前言城市综合体起源于国外，又称HOPSCA,是集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公共空间（Publicspace）、商场（Shoppingmall）、会所（Convention）、城市公寓其中三种或以上组合为一体的多功能、现代化、综合性的城市多维空间，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体项目的成功开发将提升周边区域乃至整个城市的价值，创造新的增值点，与此同时带来大量的就业机会并为当地政府创造源源不断的税收，但是近年来我国对城市综合体开发管理的理论研究，尽管发展迅速，但研究的深度和广度都不够。此外许多从国外引进的理论不能够完全符合我国国情，因而不能简車地生搬硬套，将其作为我国城市综合体开发管理的指导方法。因此，研究符合我国国情的城市综合体项目开发管理理论，对促进我国城市综合体合理有序开发具有一定的现实意义。一、城市综合体概述（一）城市综合体的概念1.城市综合体的定义城市综合体应该是由多个空间，多个功能，立体化组合而成的一组建筑群，是在规划区域范围内通过街道、交通与不同功能单体建筑相互作用，形成互为价值体现的高集约型的公共开放空间。城市综合体基本上都具有酒店、商务、居住、商业四大基本功能，很多综合体还具有展览、餐饮、娱乐、图书馆等复合功能，并在诸多功能性空间之间建立一种相互联系、相互辅助的互动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体项目在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重。一般来说在经济发达城市进行开发运营比较容易成功。2.城市综合体的本质城市综合体是随着城市经济和文化发展、规模扩大、城市化水平提高以及居民生活水平提高等趋势下产生的一种集约化的、可持续性的城市空间形态“城市综合体的开发需要同城市社会经济发展目标和总体经济规模相吻合，通过进行科学规划、合理布局来获得良好的经济、社会和环境效益”它不但含有建筑综合体的所有复合功能和形态，而且在建筑上追求功能区位的差异性及形态结构的立体性，在经济上体现为资源集约性、产业的集聚性以及由功能复合所产生的高效性。3.城市综合体的特征（1）大型多层空间，多重丰富功能。城市综合体根据其所在城市的规模和现代化发展程度，不但与城市各类商业、居住、娱乐等网点相互作用，而且与城市各类交通方式紧密结合，所以必须具备较大的建筑规模和尺寸，单体建筑的总体面积也相对较大，成为城市多功能集合的焦点。城市综合体本身具有完整的商业、居住、娱乐等运营体系，其结合了城市的办公、酒店、住宅、商铺、文化、娱乐、完善的交通等多重功能，形成了城市综合体的多样和复合性，各功能之间紧密结合，相互补充，成为多功能的城市聚合体。（2）多层立体交通，融合连续空间。城市综合体通常位于城市交通网络、信息网络密布、城市功能集中的主副中心区域，通过地下、地面、天桥等交通体系，将建筑群体的地下或地上的交通转换空间和公共休闲空间有机结合起来，同时又与城市干道、地铁、停车场等设施以及建筑内部的交通体系有机结合，组成一套完善的立体交通体系，这种多层面的交通系统形成了丰富多变的多重交通空间。城市综合体通常采用整体设计，又具有独有的区位优势，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系，所以城市综合体的任何一项设计都兼顾了建筑的整体效果和统一性，保持了建筑空间的延续和建筑立面效果的统一。（3）均衡利用土地，丰富布置景观。城市综合体注重均衡的和最大限度地利用土地资源，兼顾不同时段、时期内城市综合体各类功能交错使用，例如商务、商业、居住、娱乐消费对昼夜、工作或休息日的不同需求，根据功能均衡地分布建筑群。城市综合体另一个重要特征是应用现代城市景观、环境设计，通过标志物？、小品、绿化、装饰、照明等手段形成多层次的景观与宜人的环境。各类布置在位置、方式、数量上更加考虑人性化，并且与周围的环境更加协调，更加符合环保节能要求，与周边环境更加和谐和统一。（二）城市综合体功能1.承载功能城市综合体的基础是一个城市功能的空间承载体、资源承载体和物质承载体，其可作为一个城市的金融、保险、科技、商业、居住会展、娱乐等功能的物理载体，为人们在城市里生活提供物质条件和环境空间“但城市综合体的载体功能是以城市的经济发展和资源限制为条件的，忽略了与城市现实条件的匹配必将导致资源的闲置和浪费，进而阻碍当地的经济发展”另外，若使用强度超出了城市综合体的现实承受能力，综合体将处于超负荷状态，从而出现功能紊乱的现象。2.经济功能经济功能是综合体的核心功能，城市综合体可成为当地税收的主要来源，是刺激经济发展的手段和提供就业机会的良好渠道“其作为城市地标所形成的强大的引力和影响力可以引导城市建设的发展方向，带动周边土地价值的提升，吸引大量的品牌进驻，提升商业服务水平。促进消费结构和生活方式的改变，同时也能促进区域的产业定位和升级3.文娱功能城市综合体常常会成为一个城市或局部区域的娱乐文化事业集中地。作为区域的文化地标，它既肩负着城市文明的基础功能，又承担着城市精神文明建设和文化传播的使命。4.社会功能城市综合体为一个城市的各种活动提供了环境空间。各种社团如政府、企业、非盈利组织、宗教等都可以以城市综合体的空间环境与地标地位为依托，将自身的活动影响传播到整个城市，周边区域全国甚至于全球。如美国纽约洛克菲勒中心，法国巴黎的拉德方斯广场和上海的新天地都具备了这种社会传播力和影响力。5.软性功能软性功能是一个城市综合体所独有的不可能为同类综合体都具备的功能，它反映了综合体的特性，是城市综合体核心竞争力“简单来说，是通过对稀缺的、不可复制的资源进行整合和利用所形成的能力，包括聚集能力，辐射能力、流通能力和增长能力。二、广州市城市综合体研究（一）广州市城市综合体开发现状近年来，广州商业出现的一大变化，就是城内外的综合体如雨后春笋般接连而出。在继天河城、太古汇、国金中心之后，广州在建的综合体呈四面开花之势。在日前由牵头举办的“城市综合体价值高峰论坛”上，合富辉煌首席分析师龙斌指出，广州的“城市综合体”项目现时发展得非常理性，据不完全统计，现时广州约有22个大型综合体项目，总体量为1380万平方米。城市综合体已经成为一个新时代居住的象征，越来越多的房企亮出了城市综合体的招牌。尤其是大房企，对于“综合体”的投入力度越来越大。如万达集团、中粮集团等就提出了“只做城市综合体”的发展战略。广州市主要城市综合体信息如下表：编号项目名称项目体重（万平米）开业时间1天河城3419962中华广场2920003中信广场3220014万博中心10020035维多利亚广场14.320036广州正佳广场4220047名胜广场1420068越秀城市广场10.520069佳兆业广场12.1200810高德置地广场92201011万菱汇46201012广州白云万达广场39.2201013中旅商业城12201014花城汇55201115太古汇40.6201116广州国际金融中心44.8201217合生广场26201218太阳城广场22201219珠江太阳新天地22201220光大都汇21.2201221富力盈凯广场17.8201222人和商业中心10201223海航白云YH城10201224天汇广场56.8201325越秀财富世纪广场10.7201326保利中汇广场9.2201327景豪坊17201428广州白云绿地中心272015广州市主要城市综合体位置如下图：（二）广州市城市综合体开发模式随着城市化进程的加快，和近几年房地产市场中开发商的战略调整，广州市城市综合体发展的步伐也紧跟其上，在这一批批涌现出来的城市综合体中，一部分销售和运营蒸蒸日上，给开发企业带来了丰厚的利润，而另一批并没有取的理想的业绩，成就优秀城市综合体的因素从微观层面至宏观层面有很多。站在开发模式角度去分析广州市的城市综合体，主要立足于房地产开发模式的基础之上，研究城市综合体的开发模式，笔者通过调查分析，认为可以按照合开发商控股关系及综合体功驱动和开发企业与第三方合作关系来进行划分。根据广州市正在开发的城市综合体中房地产商业集团的控股情况，共有三种开发模式：独立开发，企业集团强强联手开发与企业与政府合作共赢开发。企业独资开发模式独立开发模式是城市综合体的开发建设首选，只要企业集团实力雄厚，资金充足，那么就会选择进行独立投注资金进行综合体开发，这样可以在建筑设计，开发运营方面由自己做主，避免出现被牵掣而影响投资利益的最大化。当然，这样的房地产商业集团一定要是国内较为成熟，条件充沛的业界巨头，在建筑设计上有自己的专业人士，从而保证设计的新颖别致，以优美的外观与舒适的环境来成为城市标志；有自己的建筑工匠，从而保证建筑质量；有自己的经济师，通过对地段的勘察，投资的估算，利益的回收，做出精准的预测，从而保证投资利益，资金周转，在保证质量和效率的前提下，做到节约开流有自己的管理运营模式，这样一旦建成，就可以马上投入运营，提高效率与资金回收的时间。企业集团联手开发模式因为城市综合体往往都是大型的建筑群，建筑时间长，开发成本高。虽然利益诱惑人，但一个大蛋糕对于一些中型商业地产来说，还是力不从心的。找个商业合作伙伴，增强开发主体的实力和资源整合能力，使城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。风险均摊，利益共享，强强联手，实现共赢是必要选择。有财力的商业集团进行投资，有实力的商业房产公司进行开发，既保证了资金的到位，又保证了建筑的质量与品位，不失为综合体开发的一种好方法。企业政府合作开发模式企业与政府合作模式一方面主要由政府牵头，改造政府项目，这种方式主要是由于政府资金有限，邀请企业参与的一种开发模式，或者是政府资金有限与企业资源互换的一种模式；另一方面是由于企业开发城市综合体属于政府重点扶持项目，能够给政府带来业绩，带动经济发展，政府会给与开发企业一系列优惠政策。政府改造项目一般包括旧城改造，国企改造等。政府和企业合作模式主要表现形式是政府给予企业一定的优惠政策，如公共财政补贴，无息贷款，或者企业与政府资源互换，即企业出资为政府建造项目，政府给予土地置换等方式。由于广州市旧城改造难度较大，对旧城商业中心进行改造时，由于单个开发商力量比较薄弱，面对一系列的棘手问题，单凭开发商自己根本无法解决。首先是安置迁移民众，开发商为了自己的利益不受影响，根本对被迁民众的要求不予理睬，而市民也是出于自己利益的考虑，会刁难开发商的开发建设，处理不好就会影响社会的稳定。这是必须要政府出面来进行协商解决，可以考虑给予开发商更多的优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，安抚被迁民众，然后由开发商放心大胆进行开发，达到复兴旧城的目的。故而这种城市综合体开发模式在广州市旧城改造中比较适用，很多新近开发的城市综合体，只要在旧城区，基本都是采用的这种开发模式。三、广州市城市综合体开发存在的问题和原因（一）广州市城市综合体的问题目前我国很多城市建设城市综合体在项目设计时往往是把过去成功的建筑综合体模式简单的拷贝复制过来，前期城市的整体规划研究、项目的单体建筑设计、后期的运营管理等方面都没有进行有效协调。综合体内部的子功能数量是够了，但是各个子功能都是孤立存在的，并没有产生应有的协同联系。这种偷懒方式打造出来的城市建筑综合体项目，在实际经营状况中往往表现的不好不坏，这些一开始就存在问题的综合体一旦建成使用就难以取得大的突破发展，根本上的弊端使其在后期经营方面难以做到未来的可持续发展。城市综合体不能仅满足于做成一个象征性的城市地标建筑，而是要真正从城市居民的角度上打造出一座能够为客户带来核心价值地标的“城中城”。1.尚缺少真正运营的城市综合体，发展模式比较趋同目前，广州市除锦江万达广场外，尚缺少真正意义上已运营的城市综合体，大多数城市综合体还处于规划建设中，环球贸易广场、广州390、华润万象等大型城市综合体项目，都是在2009年开始进入动工建设阶段即便是目前己经开始建设或规划的城市综合体，大多数的建筑面积都不太大，这与广州市的经济发展、消费能力是相映衬的”同时遍地开发的城市综合体，虽然具备一般意义上的城市综合体表现，比如涵盖居住、办公、商务、酒店等多种功能，但对于影响城市综合体价值提升方面的环境属性和目标属性重视不够此外，从发展模式上来讲，各规划建设中的城市综合体基本上采取“独立”开发模式“这种投资主体单一的开发模式，对于开发商的资金要求很高，容易使企业运作失策的企业陷入资金链紧张的境地基于开发主体融资能力及当前融资环境，目前城市综合体项目采取抵押贷款方式较多”另外，广州目前规划的城市综合体，以商业驱动型和住宅驱动型较多。2.城市综合体布局不合理，居家生活不便在广州城市发展中，与其他城市一样经历着“摊大饼”模式向外发展，出现了居住区、商业区、文教区等清一色的分区规划“这种规划有其合理性，但最大的弊端是忽视了城市是一个紧密联系的有机整体具体而言，广州市的产业和居住之间存在着很深鸿沟”高新区和高新西区作为产业集聚地，则产业发达，居住和娱乐氛围欠缺，由此也出现很多人住在城中，工作在近郊的现象，从而导致了一直以来的上班时间交通拥堵严重的状况“无独有偶，光华大道区域的城市发展呈现出来的都是住宅集中化，目前暂缺少娱乐和产业的规划，这也会成为未来区域城市发展的掣肘对于业己形成以及可预见的区域发展弊端，城市综合体其实可以很好的解决这些问题”深入考究，广州市的城市综合体主要集中在城中心，以及城东#位置，而近郊却缺乏布局，是城市发展中的一大缺陷“近郊物业功能的单一化，对于居民生活造成的影响是毋庸置疑的更重要的是对整个城市的发展会带来不平衡，以及对可持续性会造成一定伤害”因而，我们在城市规划设计中，近郊可以布局一些城市综合体，尤其是在城市副中心，完全可以承载城市综合体的运营、发展3.城市土地开发的浪费，地铁资源尚不能充分利用城市综合体的物业价值实现，以及对城市的贡献作用实现，离不开优越的地理位置和便利的交通在城市发展的初期，一般而言城市综合体项目往往位于寸土寸金的城市黄金地段“那么，从综合体物业价值的合理实现来看，城市地铁资源是其应当充分利用的发展机会不过，从广州市目前项目发展模式来看，地铁资源远未被充分利用，己设计好的地铁1、2号线沿线，不少物业功能还比较单一，己经规划设计好的城市综合体项目，不少都忽略了地铁这个交通因素。从城市资源的合理利用以及大型城市综合体物业的良性运转来看，对于地铁沿线项目用地并不是很局促的地块，应当充分做好项目物业组合的技术分析“充分利用城市中心区和地铁资源，发展市场可行性较高的物业，如写字楼对交通则依赖性非常大”当然：基于综合体物业的操作难度，应根据该区域的特点，做好项目定位，而非将所有物业形式进行粗糙的大揉合。4.城市综合体发展方向模糊，对运行规律认识不深刻诚然，由星级酒店、写字楼、购物中心、商务公寓、住宅等多种业态组成的多座建筑体汇聚而成的城市综合体，是近几年商业地产开发的热点“在这种热潮下，广州市出现了一批城市综合体项目，不少正处于建设中”不过，从融合了多项必备功能的真正意义上的城市综合体项目来看，广州目前呈现出来的还是很少综合目前广州目前己建或在规划中的城市综合体项目来看，似乎对城市综合体的“运行规律”缺乏深刻理解，从而也就产生了对其发展方向的模糊认识。由此，开发商容易对城市综合体产生过于“简单化”,抑或过于“复杂化”的极端认识认识不清晰会使项目偏离价值轨道，那么，我们必须用动态、发展的眼光来判断项目价值，确定项目发展方向，以及模式。5.城市综合体管理模式有待改善现在城市综合体不断的涌现，可是商户的资源增涨并没有太大的提升，在相互争夺资源的过程中，难免会出现破坏规则的行为，于是后期开发商只得不断的注入资金来维持经营，使得己经很高的投入成本继续的加大，而成本的提高直接导致了招商门槛的提升，从而致使主力品牌和知名品牌的退出，从而导致吸引不来消费者，最后形成惨淡经营的恶性循环。城市综合体的运营是一种新型的城市建筑功能组合模式，想要合理的运营，不仅需要具有人才优势、充沛的资本注入和优秀的资源整合能力，还需要开发商具有长远的战略发展眼光、合理的市场定位和优秀的驾驭风险的能力。所以有人说:“城市综合体最难的还不是开发，而是后期的运营和管理”这句话是有理有据确实存在的。（二）广州市城市综合体的问题根源郑州市城市综合体存在问题的原因分析对问题产生的原因进行分析，才可以积累经验，为郑州市今后的城市综合体的开发提供科学合理的理论指导。开发商盲目跟风城市化进程的加剧、经济的发展，人们对消费、配套需求的提升无疑都是促使综合体大量繁殖的成因，加之近些年来国家对房地产住宅市场严厉的调控政策使之一大批房地产开发商转向商业地产这块政策空白区，大量快速进入开发郑州市城市综合体。综合体快速的发展难免会出现盲目性、不周全性。郑州市毕竟还是正在发展中的大都市，社会需求和城市发展需要的缘故，需要城市综合体的出现。但是，在城市综合体开发上要因地制宜，根据条件的成熟与否来商榷综合体的开发模式是至关重要的，任何问题无论新生的还是陈旧的，只要存在就有它的价值体现。作为新生的城市综合体，既然是时代的需求，在政策导入方面理应大力扶持，为了城市发展需要也好，为了方便民众需求也罢，一个现代都市理应打造属于自己的城市品牌。但在综合体的开发建设上，切勿一刀切，要根据实际情况采取相宜的开发模式。新城区建设的，可以引用财力雄厚的企业来一气呵成，旧城区改造的，迫于民众的诉求，政府一定要出面调停，在此基础上再招商引资开发建设，必要时由政府引导，开发商出资先建商品房，然后再依据民众的需要续建商业设施。总之，以建立和谐社会为根本，满足附近居民生活所需为前提，进行城市革新与扩展为必要，从而采取切实可行的，保稳促进的，多样并举的综合体开发模式，是郑州市城市发展和城区改造的必要选择政府和开发商缺乏科学合理的发展规划城市综合体是一个集中开发的商业建筑集群，对土地使用强度和规划强度要求较高。对于新区建设或者旧城改造，必须遵循合理的规划设计，科学布局商业配套网点，做到商业的互补性，尽量避免同质性导致建筑、人力、物资的浪费。这要求在用地之前，政府要全面做好规划，严格按照用地规划内容和控制性规划要点来招商建造。开发商应提供有效的建议，帮助政府完善规划，建设项目的科学合理，这样可以直接提升城市规划的职能，使政府能够了解更多关于城市发展规划和资源分配的实际需求，以实现更好的利用与发挥。尤其应帮助政府解决城市“改造老城区”，“新的商业中心”两个主要土地开发问题，可以得到政府的支持来缓解城市居住，交通，环境和安全压力，土地项目的规划上还可以得到优惠的政策条件。在同一时间，做一个商业综合体在城市中不能只大不小，必须根据城市或地区的消费能力，控制建设规模。不同性质，不同功能的城市社会生活空间相结合，统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能和土地及楼宇空间的共同作用，形成一个完整的板块，满足人们对住宅、写字楼、商务、旅游、购物、文化娱乐、社交、娱乐、环保等和谐统一的需求。如首座国际广场，虽然交通便利，地段尚可，但距离曼哈顿较近，且定位与曼哈顿有一定的重复性，所以人气不旺，经营状况很不理想；名门盛世广场相对就好一些，虽然也属于曼哈顿商业圈，但距家乐福较近，在家乐福人气的带动下，经营状况还算理想。城市基础建设规划欠合理城市综合体可以说是城市功能的集中体现，是城市功能的局部升级，有效地提高了居住人群的生活效率。但是城市综合体是一项复杂而系统性强、工程量大的工程项目，开发环节环环相扣，紧密相连，并且一旦落地，修改性成本巨大。一级土地开发即基础设施建设又是开发的第一环节，如区域商业网点的配套、街区的产业布局、城市的文化特色分布、城市交通组织、市政配套、景观等等这些基础设施建设，一旦落地便不易整改，因此基础设施建设的重要性不容忽视。城市综合体开发商做好项目的用地选择、前期定位必须考虑地块的城市基础设施建设。四、广州市城市综合体发展战略（一）明确发展方向，满足市场需求市场永远是第一位的，只要是符合市场需要的，产品就有销路。研究市场，在项日开发的前期做好详尽的市场调查和分析，找准目标市场，准确定位，建设市民需要的商品房。而不应该盲目上项目，建设市民已经不感兴趣的商品房，造成更多的积压空置商品房。目前，广州市房地产市场的结构性矛盾仍然相当突出，一方面，规划设计落后、户型不合理、通风采光不好、交通不方便、环境较差的商品住宅大量积压；另一方面，真正适合广大老百姓需要的价格合理、设计优良、配套完善、环境优雅的质优价廉商品住宅却严重不足。另外，在一些写字楼、大中型商业用房空置的同时，适合广大老百姓需要的中低价实用型质优商品房却非常缺乏。适应市场变化，针对。老百姓的需要，提高楼盘的规划设计水平，提高施工质量，提供高素质的物业管理服务，提供质优价廉、物超所值的高素质商品房，让老百姓买得放心，住的舒服，安居乐业，使发展商和买家获得双赢，树立起产品的品牌，走可持续发展的道路，是发展商需要迫切解决的问题。房地产开发企业应根据市场需求的特点，多开发实用型住宅，适当控制写字楼、大中型商业用房的开发；多建设价格合理、适合大多数老百姓需求的中低价实用性质优商品房，适当控制高档豪宅的开发；多开发密度低、绿化率高、生活空间大、配套设施完善、居住环境舒适的住宅小区，适当控制市中心区单体楼的开发。结合市场特点，调整产品结构，多建设适合适销对路的商品房，才能使发展商和买家都获得双赢，走可持续发展的道路。（二）优化城市布局每个城市都有自己相对独特的城市景观构成，建筑是凝固的艺术，建筑景观是城市景观的重要组成。城市综合体作为城市重要的建筑集群，应能体现城市建筑景观特色，继承城市建筑文化。同时，城市综合体应发挥在城市区域中的价值与带动作用，不宜简单的复制城市固有的建筑设计特色，而要适当有所改造创新。城市核心区主要指城市中心CBD区域及副中心区域附近，是城市经济最发达、基础配套最完备、人流最为密集的地区，也是城市最繁荣的区域，具有强大的辐射力。城市核心区商业发达、高楼林地，汇集众多银行、证券、企业总部、咨询服务机构，但同时这里地价昂贵、交通拥挤、住房紧张、大气及噪声污染严重，工作生活环境很差。环境持续恶化使得人们逐步萌生脱离城市核心区的意愿，使该区域发展前景受限。在城市核心区进行城市综合体的布局可以充分利用其经济发达、基础设施完善、人流众多的优势，增加综合体开发布局的市场吸引力。此区域布局城市综合体可以极大缓解区域劣势，提高项目容积率，集约土地利用，能够抵抗高地价。功能要素中的居住功能，可缓解住房困难，通过内外部交通系统的高效组合，可以缓解交通压力，综合体内部功能配套齐全，可减少交通需求，减轻交通噪音污染及大气污染。此区域布局城市综合体，受区域限制，土地紧张，因此公园、广场、展馆等功能空间只能尽量缩减，增加商业、写字楼、住宅及公寓的供应，由于市场需求基础好，功能选择可以适当超前，但应体现区域特色。综合体总体空间结构宜选择轴向式或综合式结构，功能组合结构宜选择竖向叠加式，增加建筑高度，以节约土地利用，集约功能空间。宜采用立体化交通设计，增加地下停车位，多设置出入口，鼓励公交系统使用。（三）以人为本，加强城市公共空间建设建筑的本质其实就是人类活动的一种载体，所以城市综合体的设计、管理都应该顺应城市居民的生理和心理行为特征，从城市居民对日常活动空间的实际需要出发，从城市居民对建筑空间的感性认知出发。对于当代城市综合体的开发与发展，应当在建筑与城市的共同作用下，对人的行为表现出关怀。强化相关功能空间的有机融合，方便居民在有限时间内完成更多的行为需要，实现城市生活的一体化。打造城市整体公共空间，着重塑造区段或城市综合体内部的立体交通公共步行系统，缓解汽车等路面机动交通对城市居民的束缚。加强城市人与自然和谐的建设，突破传统城市生态的二位平面建设布局方式，建设立体的城市生态景观，发掘城市气候特征并应用于建筑层面，形成健康舒适的城市大环境和富有内涵的城市区域特征。城市综合体的大量出现使得城市建筑的高度和密度大大增加，这样就让区域的可识别性变得更加重要，所以应当加强城市环境标示体统的建立与完善。结语通过对城市综合体主导功能的选择，并以其主导功能模式和其与城市的关联因素之间的关系为基础来组成城市综合体开发过程中的主要逻辑关系。在这一关系的指引下，使综合体项目与城市发展相契合，促进综合体周边城市区域发展，使城市综合体项目的定位在城市角度更加的统一与和谐，让综合体内部各功能子系统间的相互协同和运营过程协调有序，最终得以让项目与城市整体的协同价值能够最大程度的发挥。为论证这一构想，本篇论文进行了相关研究，总结如下：城市综合体项目中各个功能系统之间是否可以相互协同，是否符合城市的发展战略，是城市综合体成功开发的结构基础。对综合体内部城市功能之间的协同关系的研究，由于综合体案例尤其是能够保持长时间良好运营的城市综合体案例相对较少，所以我国目前能够借鉴的理论研究成果和经验教训还差很多。国外在城市综合体方面对多年以来的成功案例研究得出的理论基础，并且实践经验也同样经过漫长摸索与发展，所以形成了多种类的理论成果与许多的知名成功案例。例如：美国城市土地研究学会在大量城市综合体实际案例分析研究的基础上总结出了城市综合体内部各功能间的价值链矩阵，并对不同功能之间的价值协同强弱关系程度进行了对比分析，对我国城市综合体的发展极具参考借鉴意义。不同城市的城市综合体都有其自身独特的开发特点，并且相同主导功能的城市综合体在不同的城市环境中也具备不同的特征。在城市综合体的前期定位阶段，开发商就需要对其进行整体、内部的城市功能模式的两级定位；进入到总体规划环节阶段，整体项目与周边城市环境的融合与交流、相对人员以及消费情况的调查研究也是城市总