地产策划-合生创展集团水口东江地块策略提案

谨呈：合生创展集团深圳中原惠州分公司事业三部关于提案前的几点思考！思考1:市场战略本工程是否主推惠州市场,参加红海竞争，惠州市场能否支撑工程价格？本工程是否可能开辟其它市场，执行蓝海战略？思考2:本工程的客户挖掘及营销体系保障客户牵引营销体系保障引导保障思考3:本工程的核心价值点高尔夫/东江可利用元素可营造元素产品及附加值东江上游高尔夫物业典范打造极具竞争力的产品可实现元素？生活模式可继承元素合生品牌工程及品牌相辅相成，双丰收思考4:本工程应承载的使命品牌使命感工程使命感实现“合生系〞皇冠上一颗璀璨的明珠利润使命感创造工程价值的利润最大打造珠三角东高尔夫复合物业的典范作品颠覆·引领——合生水口东江地块策略提案优术明道破局纲要优术明道破局纲要Q——土地依据古典均衡价格理论P=f〔Q，Pc，I，E…〕构建价值网，研究众多价值链中最具拉升力的环节，寻找溢价空间。Pc——市场E——预期破局篇I——客户孵化器投射面吸纳点催化剂1珠三角城市格局从珠三角看惠州城市开展珠三角各城市开展方向城市城市发展方向广州由产业性服务业、社会服务、分配服务中心城市逐步转向珠三角的综合服务业中心、跨国公司总部经济与装备产业基地。深圳制度创新试验窗口、高新技术创新基地与融资中心、现代物流业。珠海会展、旅游、环保型高科技、高等教育、信息密集服务业于速递航运中心。佛山整合与提升家电产业，引进大型装备工业与机械工业，发展文化产业和商贸服务业。东莞国际制造业名城与现代物流业。中山珠三角重要的地方特色制造业基地。江门传统制造业、环保型制造业、都市农业、旅游休闲业，珠三角的生态屏障。肇庆生物医药、生态旅游、环保型高科技和都市农业，珠三角的“绿肺”惠州石化产业基地、IT产业基地、生态旅游、服务业、对外出口贸易基地和现代物流中心。粤港的经济互动加速珠江三角洲的经济开展珠江三角洲的经济开展得益于香港经济的开展，香港的“三来一补〞启动了深圳工业化的进程，香港的资金和信息造就了深圳外向型经济的雏型。整个珠江三角洲，“三来一补〞的企业中，港资所占比例占据绝对优势，房地产业、金融业等无不渗透着“香港因素〞的作用。珠三角各城市GDP比较分析惠州2006年GDP为933亿元，位居第六。惠州GDP较06年增长16%，居9市第四，增长率远远高于深圳、东莞等经济较兴旺区域。房地产开发额比较分析深圳和广州两城市的房地产投资已占总投资额的七成。惠州在2006年房地产投资增长率位居珠三角之首，到达61.52%。2惠州城市资源从惠州资源看城市使命陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。惠州土地资源丰富，山水特点突出！东江、西枝江......西湖、红花湖、金山湖、白鹭湖......罗浮、南昆、莲花......，太多的山惠城地图惠州土地资源特征惠州交通网络系统——具备良好通达性惠深高速惠河高速广惠高速莞深高速莞惠高速深汕高速机荷高速广深高速本案畅想担当着珠三角经济圈及一体化进程的重要角色;承载区域山水人文使命；承接深圳居住及商务活动“后花园〞的功能；成为追求高品位生活及商务需求的现代人心目中的理想家园。观点东江上游及高尔夫资源的天赋美地；远离城市中心，距离产生美；广惠高速等高速网络连通珠三角；一期联排别墅为主的产品线。价值链1：土地价值兑现Q：如何提前释放经由/将由规划注入的土地价值？Q：整体市场如何界定立足整体，着眼未来对她的价值，不可脱离整个惠州市场而孤立；而鸟瞰水口—惠州的视角，也决不可井底观天，仅放在惠州幅员Q——土地依据古典均衡价格理论P=f〔Q，Pc，I，E…〕构建价值网，研究众多价值链中最具拉升力的环节，寻找溢价空间。Pc——市场E——预期破局篇I——客户孵化器投射面吸纳点催化剂1惠州高端物业市场从行政归属看外乡市场雅居乐白鹭湖鹏基万林湖合生国际新城远东翡翠长堤富盈鹿岛小镇奥林匹克花园汤泉高尔夫/公爵小镇东方威尼斯润园碧桂园岐山度假村世纪东方城珠江东岸、棕榈岛高尔夫、半岛一号、东方新城惠州主要高端别墅类物业分布图依托丰富的地块及山水资源，特别是2006年以来，惠州较大规模高端物业如雨后春笋般涌现！别墅密度大有赶上东莞的趋势！高端市场，烽烟四起本案项目名称物业类型项目规模（㎡）TOWNHOUSE（元/㎡）独栋单价(元/㎡)核心资源雅居乐白鹭湖一期独栋/联排别墅、小高层80万150002—3万原生态山林、天然湖泊公爵小镇庄园式独栋别墅26万/16000原生态山林、高尔夫奥林匹克花园联排/合院130万8600—12000/规模占地、生态山林世纪东方城独立/联排别墅、小高层26万8000—850012000公园/广场合生国际新城双拼/联排/商住别墅140万9000—13000/规模占地、公园/广场翡翠长堤双拼/联排别墅，小高层20万//天然江景富盈路岛小镇联排别墅、小高层25万//天然江景东方威尼斯联排别墅、花园洋房、小高层26万9000/天然江景润园独栋/联排/叠加别墅、小高层20万700012000原生态山林、人工湖景鹏基万琳湖独栋/双拼/联排/台地别墅、洋房33.4万9000—1000014000原生态山林、人工湖景碧桂园惠阳项目/占地200万//原生态山林，水系珠江东岸双拼/联排/商住别墅106万9000—12000/规模占地半岛一号联排/叠加别墅、小高层占地200万7000/规模占地，体育公园棕榈岛别墅、公寓50万20000/高尔夫东方新城独栋/双拼/联排、小高层31万700011000高尔夫、人工湖景惠州主要高端别墅类物业联排供给为主，独栋缺乏。楼盘总体规模大，别墅辅以小高层等产品联排别墅均价1.5万元为区域市场天花板价格高端物业天然资源丰富惠州高端别墅类物业小结>>拥有天然资源的市场存量及潜在供给量较大，竞争相对较强>>高端工程天花板价格增幅较快，后续上涨力度短时期较为有限>>高端工程价格对自然资源的敏感度不高在外乡市场的框架内：？如何从目前烽烟四起的高端市场突围？如何延续合生的品牌思考真实市场外乡市场潜在空间策略选择渗透？开拓？辐射市场广州深圳香港河源汕尾东莞惠州20分钟交通圈1.5小时交通圈1小时交通圈珠三角市场总体市场呈良性开展，但各城市开展并不均衡东莞：供需结构中高端别墅类供给量大，客户呈哑铃状，对独栋别墅需求显著，对联排及类别墅物业需求不大，具备一定购置力外扩；广州：供需平衡，价格稳定，市场成熟度高，番禺/增城等形成缓冲市场，消化了广州大量投资及自住客户，截留外流购置力；深圳：需求旺盛，供给缺乏，供求矛盾显著，价格上涨快，投资客户已辐射到惠州、东莞等地，价格承受能力较强，具备区外购置力。2深圳高端物业市场辐射范围内潜在市场松山湖惠州位于第三圈层的边缘地带有理由巧借东风。不得不提的地产东风——深圳向东，向北，大势所趋；近年来，位于第三圈层的龙岗中心城地产开展迅猛；深圳向东，向北！深圳市场供需比照分析土地供给的限制，使得住宅供给逐年减少市场逐年升温，需求逐年旺盛供求矛盾明显历年住宅实际销售面积历年住宅批准预售面积开展期寂静期复苏期腾飞期目前深圳别墅市场进入腾飞期，2006年深圳别墅销售均价为45320元/平方米，且消化速度较快，市场几乎疯狂？！圣莫丽斯北区翡翠湾圣莫丽斯南区一般94交通距离区域认知自然资源价格套数2万一般较近稀缺1083.4万低远招华曦城一般1662.6万低较远100%100%100%销售情况销售周期工程名称1天1天两周一般922万一般较近100%1周纯水岸三期一般15>8万高近100%1天东方花园一般46>6.5万高近100%两周东部华侨城稀缺23>8万高远??天琴湾三期稀缺4815万高远？？梅沙湾稀缺90>8万高远？？深圳别墅工程销售情况极佳，销售速度极快。距离并非价格的主要制约因素，资源对价格的敏感度较高。深圳别墅个案别墅类型项目名称区域产品类型建筑面积m2套数第一居所型别墅曦城二期宝安独栋、联排、双拼50000151万科城四期龙岗联排12500050振业城二期龙岗双拼、联排24000100余大山地一期龙岗联排、双拼、叠加31000152第五园三期龙岗庭院别墅、叠院32400280公园大地龙岗联排和双拼250000100水岸新都三期龙岗Townhouse612525凤凰谷罗湖联排、独栋19448.7183东海岸四期盐田独立、联排40300130纯水岸四期南山Townhouse500014林栖湖南山Townhouse52000约173合计6352741258非第一居所型别墅梅沙湾盐田独立3213090余天琴湾三期盐田独栋别墅2530048东部华侨城盐田独栋别墅128000一期26合计185430164深圳别墅物业潜在供给量未来深圳别墅市场竞争剧烈的产品是第一居所型别墅，而具备稀缺景观资源优势的非第一居所的度假复合型别墅供给量不大。价格分析价格第一居所非第一居所10000200004000080000十七英里圣莫丽斯振业城第五园天琴湾三期梅沙湾、东部华侨城星河丹堤招华曦城万科城观澜高尔夫翡翠湾纯水岸三期拥有稀缺景观资源的度假/复合型别墅价格明显高于第一居所型别墅的价格〔红色标示为为市区城市别墅〕观澜高尔夫翡翠湾工程创造了非海景度假型别墅的价格标杆香密湖1号东方花园深圳高端物业市场小结>>拥有较好自然资源的市场存量较小，竞争相对较弱>>深圳购置力北扩趋势明显，为高端市场提供北上通道>>高端物业天花板价格屡被击破>>高端物业价格对自然资源的敏感度高市场总结A：整体市场构成：外乡市场〔惠州高端市场〕＋有效潜在市场〔深圳高端市场〕+一般潜在市场〔东莞、广州、河源等〕价值链2：目标市场Q：本工程预期市场覆盖面如何界定？Q：可选策略组合：渗透/品牌/价格Q——土地依据古典均衡价格理论P=f〔Q，Pc，I，E…〕构建价值网，研究众多价值链中最具拉升力的环节，寻找溢价空间。Pc——市场E——预期破局篇I——客户孵化器投射面吸纳点催化剂客户分类高端客户分类的目的在于1、根据客户分层识别对其价格需求弹性的不同反响；2、根据客户特征区分不同产品要素对价格的边际奉献。资产持有型享受使用型看中产品本身及未来溢价空间Eg:偶住型客户长线投资者享受型因素敏感愉悦点在舒适度Eg:第一居所客户商务型购置者对升值潜力最敏感愉悦点在利润时间价值Eg:短线炒家交易获利型

享受使用型翡翠湾90%客户认为短期内不会有较大的升幅，因此不考虑短期内出售，但有70%的客户表示如果升值到理想状态将考虑出售资产持有型购置观澜大宅的企业类客户和少数顶尖豪客，几乎都表示如果生意没问题将不考虑出售据中原三级地铺访问资料，纯水岸一期及香蜜湖一号的短期换手率相对较高交易获利型

客户分类资产持有型享受使用型资产持有型交易获利型

预支购买力保证销售价格带来浓厚居住氛围保证销量销售前期引发高关注度交易获利型客户比例不宜过高，而享受使用型与资产持有型客户必须保持合理及动态的比例，以保障不同销售期与入住期的分阶段目标。客户分类深圳客户研究观澜湖上堤客户〔30〕〔2〕深圳中原豪宅部VIP客户〔18〕(1〕云深处客户(8)(1〕红树湾/福田分行投资客户〔11〕(1〕东莞别墅客户〔23〕问卷调查5组客户共发出100份问卷回收90份，有效样本81定性访谈需求产品类型81份有效问卷中39人选择TH，占48%；21人选择独立别墅，占26%；选择多层和叠拼类型，共21人，占26%多数人更喜欢独立别墅，但难以承受其高价位，而选择TH品牌认知度68%的客户对合生品牌较了解，32%的客户对合生品牌不太了解，合生品牌在深圳的认知度有待提升。客户背景45岁以下的客户59人，占72%，客户年轻化趋势明显3-4名成员家庭共58人，占71.6%，两代居是调研的主力客户群购置目的资产持有型占68%享受使用型占20%交易获利型占12%4822147612111101315113321891311984531412010203040506070稀缺景观开发品牌保值升值建筑外观配套设施物业管理户型平安私密周边人群建筑质量最重要其次重要第三重要%资产持有型认为稀缺资源最重要，其次是保值升值、开发商品牌享受使用型认为稀缺资源最为重要，其次是配套设施、开发商品牌交易获利型认为保值升值最为重要，其次是稀缺资源和开发商品牌关联分析购置因素分析能接受总价在200-400万之间，占15%能接受总价在401-600万之间，占37%能接受总价在601-800万之间，占32%能接受总价在801万以上，占16%

多数豪客能接受总价在401-800万之间,占69%多数资产持有型客户接受总价在401-600万之间享受使用型客户多数能接受总价601万以上交易获利型客户多数接受总价在201-400万之间总价接受度客户定性访谈典型交易获利型客户业主姓名：戴小姐年龄：33籍贯：原籍江苏，现籍加拿大家庭结构：一家二口与父母同住职业：某电子公司老总学历：本科毕业后至加拿大留学描述：父亲经营电子公司多年，自己留学后加深接手家业，认可房地产投资前景，曾投资红树西岸3套，在世金汉宫投资10套，第五园交了三个筹，未买到，观澜翡翠湾购置两套别墅。因为行业的原因认为合生打造的惠州高尔夫复合物业值得投资。典型资产持有型客户业主姓名：方先生年龄：42籍贯：中国籍家庭结构：一家三口与父母同住职业：某烟草公司老总学历：本科毕业描述：由于某种特别原因有大量的资金进行房地产投资，所购置的物业都要买最贵最好的，通过中原购置云深处，红树西岸，观澜翡翠湾，天琴湾，对惠州房地产不是很了解，但对合生印象较好，现在在深圳的居所为波托菲诺。十分注重细节，文化修养较高，因为天琴湾垃圾筒上的香熏就马上购置，在观澜ARTDECO艺术品鉴会上看到一件展品不是ARTDECO风格，十分生气。此人是圈子内的意见领袖式人物，可以影响周边很多人。典型享受使用型客户业主姓名：李先生年龄：38籍贯：香港籍家庭结构：一家三口职业：建材公司老板描述：李先生所经营的建材公司，专门代理世界顶级瓷砖、龙头。许多别墅业主也是他客户。购置翡翠湾的原因一是希望作为商务活动场所，一是作为他的产品展示区域。李先生与香港及国内的大局部顶级室内设计师合作，比方香密湖一号的样板房大多从李先生公司采购，是比较隐性的意见领袖。资产持有型认为稀缺资源最重要，其次是保值升值/开发商品牌，能接受的总价在401-600万之间享受使用型认为稀缺资源最为重要，其次是配套设施、开发商品牌，能接受总价601万以上交易获利型认为保值升值最为重要，其次是稀缺资源和开发商品牌，能接受总价在201-400万之间客户趋于年轻化对合生品牌认知度有待提高更倾向于购置TH产品价格接受度较高，69%的客户可接受总价在401-800万之间关联分析总结深圳客户研究小结公爵小镇〔12〕〔1〕东方威尼斯〔19〕(1〕金山湖一号(11)(1〕半岛一号〔26〕(2〕棕榈岛高尔夫〔13〕〔1〕问卷调查5组客户共发出120份问卷回收81份，有效样本65定性访谈惠州客户研究40岁—50岁之间的客户38人，占58%；另有11人在51岁以上3-4名家庭成员占42%；5-6名家庭成员占48%，两代居和三代居是主力客户群客户背景家庭年收入在20-50万之间，占14%51-80万之间，占32%；81-120万之间，占16%；121-180万之间，占3%；181-250万之间，占2%；251-350万之间，占2%；351万以上，占2%；保密人数占29%有效问卷中家庭年收入在50万以上占57%，另有29%的客户保密，说明惠州高端客户经济实力雄厚。家庭年收入品牌认知度92%的客户对合生品牌表示认可，8%的客户对合生品牌不太了解，但几乎所有客户表示知道合生品牌。选择独栋别墅的客户占26%选择TH的客户占55%在调研员提及TH产品，并强调产品面积较小具备总价优势时，有局部独栋别墅客户表示也可以接受TH产品，但希望TH产品做出特色多数客户对TH、叠拼的具体概念并不十分清晰需求产品类型需求面积200-300平方米是目前惠州客户选择别墅的主流面积区间；享受使用型客户多项选择择400平米以上资产持有型多项选择择200-400平米交易获利型多项选择择200-300及200以下面积典型享受使用型客户业主姓名：刘先生年龄：45籍贯：惠州本地人家庭结构：一家四口职业：医疗器械公司老板描述：刘先生所经营的医疗器械公司，公司在城区，工厂在仲恺，是金山湖一号的业主，在惠州多处有别墅，交友广阔，很多别的楼盘的客户访谈经由他介绍，非常认可合生品牌，最关心平安问题。客户定性访谈典型资产持有型客户业主姓名：张先生年龄：45左右籍贯：台湾人，美国籍家庭结构：一家五口职业：电子音响公司老板学历：本科描述：张先生所经营的是电子音响公司，经常往来台湾，惠州，工厂在惠阳，公司非常有实力，在深圳的西乡也有工厂，来大陆多年，对合生品牌非常了解和认同。享受使用型客户多项选择择400平米以上面积资产持有型多项选择择200-400平米交易获利型多项选择择200-300及200以下面积40-50岁是别墅物业购置主力对合生品牌认知度高，认可度高更倾向于购置TH产品200-300平方米是目前惠州客户选择别墅的主流面积区间关联分析总结惠州客户研究小结价值链3：价值承接者Q：不同细分市场客户有何差异？A：客户构成：惠州客户与深圳客户对工程因素分解后的价格及面积敏感度存在差异，因而对工程预期价格的接受程度不同。Q：可选客户组合：根据工程开发特性确定动态客户构成客户总结Q——土地依据古典均衡价格理论P=f〔Q，Pc，I，E…〕构建价值网，研究众多价值链中最具拉升力的环节，寻找溢价空间。Pc——市场破局篇I——客户孵化器投射面吸纳点催化剂E——预期预期杠杆—政策调控今年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，央行已经连续进行5次加息。并7次上调银行准备金利率。5月29日九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见……目的：调整供给结构，平衡供需矛盾紧缩性的货币政策，多方抑制房地产过热深圳局部银行叫停二手楼贷款。公元2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发?关于加强商业性房地产信贷管理的通知?，通知对开发商开发贷款、住房消费贷款、商业用房贷款等多方面做出了新规定，详情如下：新政前新政后土地贷款商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款再次强调

贷款条件对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款再次强调有囤积房源等违规行为的企业贷款对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。贷款使用区域无此方面的规定商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备开发商开发贷款人为性因素大，执行难对一些大型跨区域的房地产公司造成不利影响，但仍有空间，并没有完全禁止跨区域使用房地产贷款。个人住房贷款新政前新政后第二套房首付2-3成对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%第二套房贷款利率可享受最高15%的优惠利率贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高追加贷款无此项规定商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款对于第二套房贷款者，不仅首付提高至4成，而且不使用优惠利率的根底上还上浮10%的房贷利率，在加息屡次后，利率的上调对投机行为起到了有效的打击作用，压缩了炒房的利润空间。政策目的：调整供给结构，平衡供需矛盾，打压投机类需求，使房地产市场更理性开展，而非打压房地产市场。成熟市场上“跳舞〞是成熟开发商的长项但是，这个房地产的冬天确实有点冷……惠城深圳成交量新政后，一手/二手成交量均大幅度下滑。新政后，一手/二手成交量均大幅度下滑。成交价格部分楼盘价格通过变相降价的方式进行隐性降价，整体市场价格降幅较小。部分楼盘价格通过变相降价的方式进行隐性降价，价格降幅相比惠州明显，房价正逐步回归理性。客户购买心态长远来看，客户的正常购买需求不会因为政策的调控而缩水，但现阶段客户的观望心态浓，部分投资客急于抛售物业，使得竞争压力加大。刚性需求仍然巨大，投资客受政策的影响较大，正逐步撤离，客户的观望态度浓。新政的影响价值链4：预期实现Q：如何最大化贴现“未来〞的价值？A：工程本身以合生的实力，土地本身的价值，以领导者姿态面世，产品打造锁定六星标准，完成预期。客户组合：前期深圳“颠复先锋〞+后期文化引领改变外乡客户基因，完成以点带面的龙卷风幅射效应。局已破，道即明！优术明道破局纲要郊区奢华大盘运营模式解析本项目启示资源与距离的对决!——郊区奢华大盘运营模式解析远郊奢华大盘根本共性地段资源品牌距离、边缘山水、高尔夫……国内一线品牌主导障碍因子牵引因子吸附因子规模千亩大盘可塑因子远郊奢华大盘操作共性地段资源品牌规模++—距离是物理属性，不可回避扬长避短是该类物业的操作共性强调核心资源与距离的对冲核心：优势的重复叠加，塑造多元化价值，用以弱化距离带来弊端。远郊奢华大盘成功案例解构深圳万科17英里惠州雅居乐白鹭湖代表目前深圳最具品性的滨海居住区代表惠州最具资源及品质感的豪宅区深莞观澜高尔夫代表目前深圳最具资源占有的豪宅区深圳惠州东莞案例解构一万科·十七英里逆转距离·强化价值·塑造生活语言十七英里的距离逆转深圳葵涌加洲十七英里阶层划分工程原点目标点理想点深圳远郊最美海岸线资源与距离的对立距离精神属性概念嫁接及阶层划分，转化距离带来的影响，使精神与物质完美结合！资源与地段的共性距离的物理属性由距离而产生的生活语言距离障碍矛盾解决1.交通弊端2.配套障碍3.远景开展……1.距离深圳1小时2.闹中取静休闲地3.优质的海景资源……1.保持距离2.精神居住3.富人玩具……不适合居住居住并非物业唯一价值全新的生活语言Partylife生活方式语言即房子本身不仅仅是解决居住功能，更多表达是一种CIUB形态，即商务接待，休闲度假，或个人收藏的空间载体；购置的是一种时机，是一个身份，强调个性属性和私隐性；资源价值万科17英里/别墅客群万科17英里/高层客群个性CIUBHOUSEVISTACIUB金字塔尖人士物质和精神“双冠〞老板，总裁，董事长，艺术家……喜欢被追捧，讲究排场，不断追求自我社会属性和阶层的维护以及稳固；最好的社交方式：一个小型记者招待会，30分钟的演讲……新奢华主义RE-LUXE追求消费的升级，即满足购置心理意义和情绪价值的东西，而不光注重产品功能，一定要表达内心的情绪，如自信，舒服，自在，得意等；他们享受健康，追求时尚，讲究好得的人际关系；顶级时尚曝光率物质＋精神追求享受品位自由贵族生活语言递进的客户圈层细分同样是面对富人，我们选择哪一类？细分再细分！PATTYLIFE生活语言的圈层营销〔营销方式索引〕>>中汽南方VIP车主·万科17英里客户璀璨海岸PATTY>>中国农业银行罗湖支行VIP客户缤纷海岸嘉年华>>陆虎/富豪/捷豹车主璀璨海岸PATTY>>民营企业家欢聚17英里>>新奢华主义总裁慈善派对>>汇丰银行VIP客户17英里缤纷海岸PATTY…………Partylife生活方式语言的演绎低调的窄众传播形成17英里的主要营销内核结论——万科17英里强调精神层面强调人的距离度假+CIUB的生活语言圈层主题营销以17英里地客群感受为第一参考,即精神层;营造的产品具备精神属性,讲究创新和内涵,讲究与地脉的充分结合,讲究个性属性;以精神层至胜的远郊奢华大盘！海岸物业案例解构二观澜湖世界仅有·别无他求·创造唯一性豪宅观澜湖的价值创造深圳观澜最大球会吸附力工程原点目标点理想点深圳边缘地块大自身价值创造影响力扩张让影响力扩张,范围越大那么距离的障碍越小,成为顶级富豪的炫富场所.创造价值创造唯一性顶级炫富全球最大—216洞高尔夫球场用巨资打造的奢侈配套五星度假休闲酒店〔骏豪酒店、赛维纳〕亚洲最大网球中心〔51块网球场〕亚洲最大的观澜湖国际顶级时尚SPA，总占地面积达20000平方米凡事追求最大最豪占地面积达80000㎡的三大高尔夫会所前后无遮挡，开阔视距，永远站在风景第一线高尔夫联体物业的独有优势——单线形规划由物质而产生的生活姿态距离障碍矛盾解决1.交通弊端2.配套障碍3.远景开展……1.最大球会2.顶级配套3.顶级别墅……1.绝对价值2.追求最豪3.富人符号……开展障碍为了拥有价值而可以舍弃距离值得拥有成为唯一后，足够的购置理由将掩盖其工程的缺乏多元化价值的创造，让物业本身具备了投资、自住、资产持有等多种消费动机；消费动机将其的客户圈层无限放大，从观澜到整个深圳，再扩散到东莞及华南区域，甚至扩散至整个中国，也正因为此，才有可能捕捉到少而又少的金字塔塔尖的少量客户群体。资源价值观澜湖高尔夫大宅/别墅客群个性TOP1顶级财富人士，绝对的财富持有中国、日本、韩国……老板，总裁，董事长……高尔夫爱好者和追捧者喜欢被追捧，讲究排场，不断追求自我社会属性和阶层的维护以及稳固；顶级+曝光率+物质由物质层面所转换的观澜湖客户让世人所仰慕的高调影响力营销〔营销方式索引〕>>第53届欧米茄观澜湖高尔夫世界杯>>第四次“生活奥斯卡-宾利高尔夫球赛和慈善之夜〞。>>观澜湖“为东莞喝彩〞郎朗迎春音乐会>>观澜湖联手法拉利、保时捷成功举办“醉中国·奢华生活大赏〞>>观澜湖高尔夫球会刷新吉尼斯世界纪录，成为世界最大球场…………最大的高尔夫球会、法拉利、宾利、世界杯……所有的元素都是值得炫耀和被人仰慕的，所有的方式都能表现出这是最高调的生活姿态。结论——观澜高尔夫强调物质层面世界最大的球场顶级配套诠释顶级富豪生活匹配层面营销以观澜湖的客群感受为第一参考,即物质层;顶级富豪的身份证明，显富阶层的心水选择，观澜高尔夫所能代表的是豪宅的非凡尺度，物质层面极至演绎;以物质取胜的顶级奢华大盘！高尔夫物业案例解构三雅居乐白鹭湖绝版资源·顶级配套·打造城市名片白鹭湖的资源转换惠州汝湖城市名片聚合力工程原点目标点理想点惠州近郊资源绝版资源转换创造城市最“靓’点让资源价值最大化,打造城市名片,成为惠州最具影响力及聚合力的豪宅.利用资源创造配套区域绝对号召力政府形象工程绝版山水资源十大世界顶级配套由资源而产生的绝对价值距离障碍矛盾解决1.周边环境2.周边配套3.交通系统……1.绝版山水资源2.世界顶级配套3.政府形象工程……1.绝对价值2.精神居住3.商务度假……适合居住但本钱高物业价值的多样性富豪阶层的生活情趣及商务需求资源的绝对稀缺性形成的富豪名片资源本身只是一种载体，物业已成为富豪阶层的资产证明，在强大配套的支持下，将居住价值的生活情趣最大化，将商务价值提升另一个高度〔度假式商务〕。资源价值白鹭湖别墅客群个性区域NO.1富豪阶层，绝对的财富持有惠州、深圳、珠三角……老板，总裁，高层管理……财富积累后期的资产持有开启享受生活的方式，强调生态资源及顶级配套带来的生活情趣及商务需要。享受+情趣+商务由生活情趣及商务度假双重导向下的白鹭湖客户结论——以资源取胜的近郊奢华豪宅！本工程启示产品核心价值研究人文\精神符号表现\风格地段\景观最早波托菲诺第五园十七英里观澜湖本工程如何符号化产品装饰包装顶级配套建筑细节对市场影响力实现可能性景观打造人文及精神层面如何打造名人效应生活方式高尔夫生活对市场影响力实现可能性商务活动优术明道破局纲要联盟军新战略优术篇执行力奢适主义改适营销银质服务立足点趋优消费沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈在舒适和高品质的生活根底上，强调个性化的生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物[典型案例：天琴湾]怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰〔如宗教信仰〕、喜欢清静和人文气息浓的地方丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理同时也注重生活品质和舒适性。[典型案例：云深处]重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式[典型案例：十七英里]思想守旧、顽固、爱面子讲派场、对金钱的看法和在其使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感[典型案例：城市山谷]责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上保有“节俭〞精神、对价格有一定的敏感度小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感[典型案例：万科城]价值层面传统理性体验式财富层面高中低本项目核心客户目标客户价值取向本工程客户心态共性主动以财富为支撑的放纵消费vs消费分层以理性为制约的经验消费富裕阶层的放纵消费观正在逐渐瓦解，消费结构逐渐呈两极化：趋优消费花大价钱换取在情感、品质、性能方面具备显而易见的价值；趋平消费对那些不具备情感重要性的商品，专门挑廉价货。——波士顿咨询公司?消费升级?趋优消费者心态特征相信自己对工程的情感反响；凭借丰富的置业经验形成缜密思维与眼光；需要更加实在的价值与差异化；对应的产品档次与形象。Q:—情感反响在本工程的落脚点？何种工程形象才能打动趋优消费者？结论：为本工程争取趋优消费者。联盟军新战略优术篇执行力奢适主义改适营销银质效劳立足点趋优消费对新奢华商品的理解：非传统奢侈品类中的顶级品牌传统奢侈品牌的延伸利用情感因素树立广泛威望的品牌地产行业新奢华商品：公寓物业：世金汉宫Golf物业：观澜翡翠湾海景物业：万科17英里何谓奢适主义？梅塞德斯-奔驰A140我是奔驰马克·雅可布我是lv观澜长堤我是世界第一大球会的golf物业范思哲17英里我是消费品也是艺术品以距离圈定少数优势阶层借鉴新奢侈品的推广营造本工程高档次传统奢侈品的延伸树立了广泛威望的东江畔东江上游\东江源社交场,生活元素CLUB,突破居住价值升华物质价值,提升精神属性根底价值提升精神感知GOLFHOUSE合生品牌知名度转化为认知度优越,纯粹,低调社交道具,玩味娱乐有价值,值得拥有信赖,效劳,尊贵私家岛，稀缺岛屿惠州仅有，绝不再生东江上游自然感知稀缺价值人文底蕴CLUB+HOUSE品位感知多元价值第二居所GLOF交际感知富人娱乐场高尚生活元素我们认为世界上最昂贵的房地产不是真正意义上的土地和房产,而是岛一座独拥天地，悠然自得，不受干扰的岛，2003最新报价如下:●美国维京群岛的HansLollick岛→2000万美金●加拿大英属哥伦比亚省的James岛→4990万美金●巴哈马的Exuma岛→800万美金●英格兰的Osea岛→600万欧元●爱尔兰的(MacDermotts)城堡岛→54.2万欧元●意大利威尼斯的Tessera岛→450万美金●美国密歇根州的BattleCreek岛→300万美金●爱尔兰的Inishturkbeg岛→124.5万欧元●法属玻利尼西亚的BoraBora礁湖→100万美金●LagoRanco的Cheno岛→36.2万美金………有关昂贵的私家岛迎合理念更新〔传统奢华因素〕——平衡健康的生活本义——新奢华品的倾斜消费

引导情感回归〔树立广泛威望〕——社会精英的信仰再造迎合＋引导形象演绎源本天赋·自然奢享同步世界的居住享受CLUBLIFE，一种生活标准的诞生本工程入市的定位语:南中国.世界籍华人特区.私家岛限量开放生活方式：自我关爱、个人风格富庶闲适生态健康商务交流国际化聚会融合和谐工程境界：探索追求、联系纽带概念设想希望自然自在不再是一种奢侈的度假，而将重新成为生活的一局部……源本天赋意向生活图片“深呼吸一次，足足回味一辈子〞“人的休闲生活也将参与定义他将来工作的价值〞CLUBLIFE，一种生活标准的诞生在这里，社区/别墅就是一个CLUB，经常举行一些商务PARTY或家庭PARTY，人们就像置身一个沙龙的海洋，甚至是一个名利场，一个南中国中心的新贵名利场，而在这个名利场中，人们玩的是名，获的是利，各取所需。于此，CLUB成为了生活的一局部！一种生活标准从此诞生！案名建议方向：合生·世界湾东江上游，名流聚集之地，强调工程的地块价值资源，东江上游，同时水聚财，意味着财源广进！其他案名：合生·东江源合生·东江帝景合生·湾流汇合生·世界湾源本天赋·自然奢享CLUBLIFE，一种生活标准的诞生联盟军新战略优术篇执行力奢适主义改适营销银质效劳立足点趋优消费占领生态高尔夫滨江生活制空权—凸显生态高尔夫滨江生活方式—展现产品稀缺色彩—建立舆论体系高位营销高形象高姿态高收益+组合营销链产品链形象链品牌链营销总思路四大营销策略体系营销锦绣山河五大营销体系洗脑式营销植入式营销舆论式营销领导式营销领导式营销所谓“领导〞就是在同一片区建立自身独立的话语权，他是主流的，是高位的，是牵引其他的，本工程将置于这样一个高度来营造工程的价值。1.领导同片区即我们位于惠州泛水口片区，但我们要超越区域价值，建立全新生态高尔夫滨江新价值观。2.媲美深圳豪宅区领导式营销需要我们把自己放在深圳的豪宅圈比较，直接面对的就是东部豪宅片区、观澜湖高尔夫等豪宅圈的竞争。3.高调入市，以观念感染人领导式营销即要建立自得话语体系，形成自身的豪宅价值观，以高调入市场，与同线产品拉开绝对的距离。亚洲首届获奖建筑设计展联手domus举办亚洲首届获奖建筑设计展意大利最著名的建筑、设计杂志?domus?，1928年创刊来，始终以敏锐的视角，客观、及时、全面地报道全球建筑、设计及艺术动态，对国际建筑、设计及艺术界有着广泛深远的影响，成为全球最具活力和影响力的专业杂志之一。出发点：1、借成熟品牌之势，表达工程价值：domus作为世界著名的建筑杂志，在建筑、艺术等行业都要强大的号召力，让本工程作为世界级别墅作品的形象深入人心；2、吸引媒体聚焦本工程：DOMUS在亚洲首次举办的建筑设计展，必将吸引众多媒体报道，而本工程作为主办方之一，知名度必将得到较大提升。亚洲首届获奖建筑设计展高尔夫滨江音乐会李云迪中国情迷高尔夫滨江音乐会

?水边的阿狄丽娜??海边的星空??爱的誓言?利用明星效应，配合工程特点，挖掘产品内涵，制造人气话题，以高雅、浪漫艺术气氛，带给未来居住客户无数想象空间。赋予园林艺术气质——国际行为艺术突出工程艺术气质，成为一个景点，通过艺术的演绎，把高尔夫、滨江、园林的优势放大到极点，并表达着对居住者的深刻理解，例如：纽约中央公园的?门?等作品，都可以表达对未来生活的深刻理解。洗脑式营销客户来到现场,已经成功一半,让他们亲身感受这样一种尊贵,让他们切身融入到居住的高档气氛之中;第一厅第二厅第三厅CLUBLIFE情景演绎中心合生创展豪宅打造体系及效劳体系战士中心高尔夫滨江生活方式全演绎生态高尔夫滨江区建成后完美景象第四道门进投影“生态高尔夫滨江生活〞全景体验效劳中心销售中心以绝对的稀有和身份感装修样板房，给业主最真实的感受，更多的是表达工程所营造的生活方式；全部采用最高档最人性化的特色装修；内部全部以实物展示，业主进去可观可用可享；金钥匙效劳提前进驻样板房接受咨询；样板房内部设施保持可使用状态携手阿玛尼重金打造“国宝级〞样板房继GiorgioArmani亲自设计了香港700平米的ArmaniBar后，建议本工程力邀GiorgioArmani为工程量身打造样板间。享有尊贵，这是您应有的最根本。所以，金钥匙白金级效劳从您预约工程开始。总之，与您交流的第一时间，您将感受无与伦比的尊贵；1.金钥匙参观预约接送效劳2.代为泊车取车3.尊贵接待4.社区金钥匙效劳进驻5.金钥匙客户效劳档案开始建立6.客户亲临之后的增值效劳〔例如咨询、取物、代定车船票等〕金钥匙效劳从预约开始植入式营销根植工程优势，以活动结合，充分演绎；活动主题结合工程资源主题后体验经济时代的到来植入价值点：自然、奢享、国际化、世界级、商务、交流东江划艇赛植入点：惠州教育、科技、实业机构圈层客户选择参与健康管理组织咨询自然资源健康生活方式业主竞合精神周边规划配套品味人生组织意向客户东江自驾游东江自驾游提供定制式的“自驾看楼引导车〞效劳松山湖迎奥运2021自行车环东江活动植入点：结合2021大事件顶级服装品牌滨江发布会植入点：工程奢华气质社区环境营造与自然江景

植入点：高雅的形象与品味；工程自然环境卖点；东西文化精粹展示的舞台杨丽萍主编——映像东江李云迪——弹奏水边的阿狄丽娜承办/赞助“中国**经济顶峰论坛〞参加“博鳌亚洲论坛2021年年会〞本次主题：构建绿色亚洲，寻求平衡开展时间地点：4月18-20日在海南博鳌举行舆论式营销所谓舆论是通过市场上不同角度不同的声音对工程本身产生的讨论，从而对工程知名度和美誉度产生积极影响。华南首席亚太交流中心诞生于惠州！生态商务VS市区商务——商务会馆大比拼诠释最具竞争性的商务价值模式，探讨与生态的交流，建立工程独特话语体系；工程炒作——建立工程亚太交流中心新品上市会是一项重要传播活动，基于本工程的规模性和影响力，本工程建议在惠州、深圳、香港三地同时上映，扩大影响1〕研讨会，合生领导畅谈要在东江上游生产合生地产史上更具影响力的工程；2〕规划设计、园林、物管、室内设计等相关单位对产品进行相关介绍3〕各城市邀请有关业界专家、学者对工程进行相关点评4〕参加国际建筑及艺术评奖，提升美誉度5〕合生名人夜6〕阿玛尼08春季服装新品发布产品上市会——品牌体验周

举办“中国·东江2007全球生态居住论坛〞1.网络推广与搜房网联合对工程进行“中英文〞全球推广与深圳房地产信息网建立网络名片建立工程自身网络实名宣传推广每次关于工程本身的公关活动将在网络上予以传播2.平面媒介报媒：与香港建立战略联盟推广模式；媒体资源：借助媒介的影响力举办各类公关活动，邀请相关政要人员；杂志媒介：?GOLF?、?CEO?、?座驾?进行定期片面传播3.电视媒介电视传媒：制作30秒广告宣传片，展现工程生态式居住与商务。推广媒介和途径：线上树立工程高端形象及生活方式形象问题客户问题持续性问题高调高本钱低调低本钱高调高本钱少本钱高调性少节点持续性小众解决线下小众传播推广活动传播主线推广执行线上媒体选择户外广告：惠深高速、广惠高速、深汕高速、惠河高速、深南大道、滨河大道、北环大道中建议选择4块。报纸广告：?深圳特区报?、?南方都市报?电视：?翡翠台?、?凤凰台?等直邮：深圳香蜜湖片区、华侨城片区、银湖、红树湾、南硅谷、宝马等名车车主等，惠州豪宅片区短信：来访客户、豪宅片区客户等网络：搜房网、深圳房地产信息网网站：发布工程信息线下活动与辅助媒体结合小众媒体专业杂志：?航空杂志??财富??台商杂志??GOLF??CEO??座驾?等专业报纸：?中国经营报??经济观察报?等专业网站：高尔夫网站，奢侈品网站等线下推广主要解决营销节点的人气聚集、活动的延续性以及销售期的客户积累三大问题。时效性推广与活动紧密配合，短信、直邮、网络等，充分结合售楼处开放、销售展示区及样板房开放、新品发布会等节点进行展开攻击。营销亮点盘点登记表销控列表销控分析列表联盟军新战略优术篇执行力奢适主义改适营销银质效劳立足点趋优消费效劳体系——银质效劳顶级客户的尊崇优享来自于：度身定制式效劳减少信息不对称合生礼宾司合生礼宾司仅限于效劳合生最高端的少数楼盘，為戶主提供禮賓司服務，日常包括新居入伙、租賃服務、交通安排、家務助理、娛樂活動、特別慶祝活動、物業維修，物件儲存及送遞服務，住客如需外出公幹或旅行，禮賓司亦會代辦機票及住宿等服務。品味人生系统管理项目概况项目管理策划管理销售前台信息管理统计分析财务管理系统基本设置、密码修改、参数设置等销售排行榜、销售数据等实时显示项目基本资料、户型资料、房间数据等客户调查、房间调价、优惠折扣等客户管理、销控表、销售记录等广告信息管理、广告费用等项目分析、销售分析、客户分析等对帐管理、收款管理等13456789报表中心销售月总结、报数表、客户报告、简报等2豪宅效劳体系：CCES的运用CCES：CentalineChinaEstateSale峰终体验豪宅销售效劳质量检测时间X-Axis一般舒服愉悦停车场接待处展示中心项目介绍沿江参观会所体验样板房体验价格试算交付定金签认购书礼品赠送满意度专题客户满意度的利好■93%CEO认为客户管理是企业成功和更富竞争力的最重要因素——AberdeenGroup■客户忠诚度提高5%，利润上升幅度将到达25%～85%——HarvardBusinessReview■一个非常满意的客户的购置意愿将六倍于一个满意的客户——XeroxResearch■2/3客户的离开是因为客户关心不够——YankeeGroup■满意客户将通过持续的重复购置、新客户的推荐，为企业带来收益。接待打动促进成交业主到访介绍参观资料入会推介计价问卷登记回访接待信息完善付款认购书问卷入会后续流程回访按揭合同信息传递资料齐备业主管理售后效劳再售时机交流时机

销售环境细分周到、标准详尽、体验、文化、创新贴心、舒适、互动、关注简单快捷、舒适、信息全面、自尊/喜好方便快捷、舒适、清晰、满足关注、交流接待打动促进成交业主关键词销售环境细分满意度关键改善环节HighLOW客户认为重要性表现得分急需改进区High竞争优势区潜在改进区潜在优势区LOW品牌认同产品创新客户回访客户积累方式档案管理情感关怀开盘流程方式产品体验物业管理价格风险提示人员引导人员培训人性化入伙流程信息透明度弹性度投诉处理顶级配套客户满意度客户管理专业素质细节营造档案管理现场管理工作流程手续办理标准化销售工具统一模式人员口径统一客户回访流程标准接待流程改进开盘方式及环节改进预约上门签约设立VIP签约室销售人员成长日志人员定期培训练兵全员营销产品建议及提醒品牌文化理念培训看楼路线指引清晰人员引导，问题及时上报设引导岗，为客户提供咨询服务设定预警机制（客户问题档案）设置银行按揭驻场风险公示系统记住客户姓氏，并打招呼节日生日祝福短信个人生活关怀，温馨提示“好感宣言”贴牌来访客户跟进管理系统售前、售中、售后管理客户信息电子管理客户细分，分类管理产品动态短信通告预警机制客户管理中，应针对问题客户以及客户提出的问题，进行及时记录和上报，以周为单位尽快处理销售中遇到的客户问题。物业顾问成长日志人员培训中的重点环节，每位销售员设立个人成长日志，记录工作中经验和问题，善于自我总结，由销售经理每周点评，能较快提高销售员个人素质。胸前贴牌“好感宣言”，温馨的标语是与客户沟通时最好的软化剂，令客户感觉到受关注的同时，也能时刻提醒销售人员的服务精神。具体实施客户信息电子管理系统电子管理系统将对跟进客户的历史记录和跟进人形成完整全面的管理模式，便于诚意客户分类，操作也更为方便。全民营销销售流程中各个环节都将与客户有直接接触，通过各岗位营销常识和服务培训，每个环节的人员都能具备专业的营销服务能力，对于提高满意度至关重要。记住客户姓氏每次见到客户总能用姓氏来称呼，细节的改进能让客户感觉到受关注和尊崇感，提高客户满意度。THANKS浦东别墅市场四月月报2021.5本次汇报内容第一局部上海独栋别墅市场第二局部浦东独栋别墅市场第三局部浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四局部浦东高端住宅市场第五局部浦东高端住宅竞争个案市场分析第一局部上海独栋别墅市场分析市场供给08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供给量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供给开始减少，大规模供给很难持续；市场供给明细区域楼盘名称新增面积新增套数套均面积奉贤海湾世纪佳苑230.351230.35海湾假日花园4330.8215288.72青浦朱家角康桥水乡小城43491.51173251.40西郊华城5868.349652.04四荷艺墅6147.5420307.38大华云庭6572.0321312.95宝山海德花园10036.6529346.09大华河畔华城2698.2711245.30嘉定安亭新镇673.182336.59松江天马花苑10479.6432327.49佘山3号17208.860286.81上海晶园4124.2613317.25复地艺墅6458.324269.10昌鑫花园5500.4214392.82合计123820.1424292.034月上海独栋新增情况目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；从供给量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供给有所减少，但从近一年来看，供给仍然处在高位，未来新增量的供给放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡工程。新增量的供给，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供给后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供给，为3.2万方；本司认为，4月份的新增量的持续增加，说明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供给量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；市场供给结论市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供给时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有到达去年同期水平；市场成交明细4月上海独栋市场成交前6名从成交个案来看，集中在上月有新增量供给的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供给的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供给缺乏的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；楼盘名称去化面积去化套数成交均价区域佘山3号86863229416松江御翠园71282390991浦东康桥水乡68152719306青浦南郊别墅58761728641闵行绿城玫瑰园3516544401闵行俐马花园35031264686浦东市场价格从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价到达了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供给增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；从供给量看，4月供给量进一步增加，根本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供给的三分之一；从成交量看，受到3、4月份新增供给的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未到达去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；市场结论我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；第二局部浦东独栋别墅市场分析市场供给浦东地区别墅供给不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供给，浦东别墅用地缺乏，别墅的稀缺性依然明显；市场去化在新增供给的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供给和开发商的惜售心理，去化较差；市场价格08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，到达了7.4万元/平米的高价；御翠园供给充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；从供给量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供给，未来别墅将不会有大规模新增供给的集中上市；从成交量看，受到3、4月份新增供给的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，到达7.4万元的高位运行；虽然受到3月供给迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供给很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；市场结论第三局部浦东独栋别墅竞争市场分析案名九间堂现阶段市场情况开发商上海证大三角洲置业有限公司目前已累计推出48套别墅，去化了39套；楼盘位置芳甸路599弄产品规划占地10.67万平方米户数50容积率0.27户均占地2-3亩房型面积700-800地下室面积100-200价格单价70000范围6000-7000万折扣情况/主力6000万九间堂1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价九间堂//////159647423///目前，该工程仅有9套别墅供给；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；案名汤臣高尔夫别墅八期现阶段市场情况开发商汤臣高尔夫（上海）有限公司目前为止已推出58套，目前已去化了55套；楼盘位置龙东大道415弄产品规划占地3.9万方户数89户容积率0.29户均占地1-3亩房型面积370-470地下室面积/价格单价60000-66000范围2200-3000万折扣情况/主力2500万汤臣高尔夫别墅八期1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价汤臣高尔夫////////////该盘目前只剩3套房源，受供给缺乏的影响，已经长期没有成交；案名棕榈泉花园现阶段市场情况开发商上海西北盛唐房地产有限公司2007年5月推出41套，合计面积1.6万方；截止目前已去化了20套，未来供应21套；楼盘位置龙东大道3800弄产品规划占地26.7万平方米户数/容积率0.3户均占地1-3亩房型面积460-930地下室面积200-380价格单价60000范围1200-3700万折扣情况/主力1600万左右棕榈泉花园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价棕榈泉花园///13943394131550384243102138221为工程的最后一期，在板块缺乏后续供给的情况下，工程的性价比和稀缺性明显；案名东源丽晶别墅现阶段市场情况开发商上海源东房地产开发有限公司该案近年来未推出新房源，目前已供应46套房源，已去化了41套,楼盘位置巨峰路1589弄产品规划占地50万平方米户数558容积率0.36户均占地1-2亩房型面积258-1200地下室面积/价格单价30000范围775-2000万折扣情况/主力900-1200万东源丽晶别墅1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价东源丽晶//////139123551///该工程本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；工程还有后期房源，但推盘时间未定；案名汤臣湖庭花园现阶段市场情况开发商上海汤臣浦东房地产开发有限公司08年3月1号,新开72套别墅,其中独栋12好套,合计面积为5223.84㎡,楼盘位置罗山路2255弄产品规划占地24.36万户数172（1期，独栋+联排）容积率0.46户均占地1-1.5亩房型面积435-450地下室面积135价格单价40000-45000范围1500-2000万折扣情况/主力1700万汤臣湖庭花园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价汤臣湖庭花园//////10435338425143542179该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；案名御翠园现阶段市场情况开发商上海和联房产开发有限公司在结束了一年的沉寂后，08年3月21日，该案推出77套独栋。截止目前，该盘去化了35套，未来供应42套。楼盘位置浦东区花木路1883弄产品规划占地104万方户数420容积率0.15户均占地0.5-1亩房型面积295-318地下室面积150-170价格单价58000-74000（价格包含地下室）范围2600-3600折扣情况/主力2600御翠园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价御翠园//////1031368495823712890991本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供给缺乏；而其快速的去化，那么反映了客源对该板块顶级别墅的需求；案名俐马花园四期现阶段市场情况开发商上海俐马向荣碧云房地产有限公司该盘07年未推出新房源，前期推出113套别墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供应量为6389平方米，面积在273-304平米之间，合计22套，其中包含4套双拼和18套独栋.楼盘位置浦东新区云山路2000弄产品规划占地22万方户数179（独栋+联排）容积率0.5户均占地0.5-1亩房型面积273-304地下室面积144-152价格单价56000-72000范围1500-2200折扣情况/主力2000万左右俐马花园四期4月成交套数成交面积成交均价俐马花园12350364686从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；第四局部浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场供给缺乏，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供给，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供给很少，高端公寓市场日渐稀缺；市场供给受3月份新增供给的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20219平方米，成交套数为155套；4月份新增供给缺乏，导致成交量相比3月有所下滑；市场去化市场价格4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升；浦东高端供给的成交均价根本稳定在28000-32000元/平米之间；从供给量看，4月份上半月的浦东高端公寓供给缺乏，仅有16套房源，为绿地崴廉的供给；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平方米；尽管3月供给迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供给看，现阶段除了仁恒河滨城有供给外，其他高端楼盘很少有供给，未来供给主要靠新开楼盘；同时，说明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；市场结论第五局部浦东高端住宅竞争市场分析案名仁恒河滨城近期动态开发商上海仁恒房地产有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合计面积32656平方米,房型为150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合计面积45090平方米，房型依然为150平方米左右的三房;楼盘位置丁香路1599弄产品规划占地31.6万平方米容积率2.3房型面积150-153价格单价36000元总价范围540装修标准/主力540该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；仁恒河滨城1月2月３月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价仁恒河滨城931404433068710563077469104313249264967633472案名盛大金磐花园近期动态开发商上海金磐房地产开发有限公司该案自2004年开盘至今一直没有新推增量；作为浦东在售的顶级个案，近期每月的去化量保持稳定，说明市场对于顶级公寓仍有一定需求；楼盘位置银城南路218号产品规划占地3.65万平方米容积率3.5房型面积200-700价格单价55000-60000总价范围1100-3600万装修标准4000元主力1200万1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价盛大金磐130239278256641804260437958130239086该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；盛大金磐花园案名财富海景花园近期动态开发商上海东闻房地产开发有限公司本项目于2007年12月28日新推5号楼105套房源，面积19097平方米，面积为160-200平方米左右；楼盘位置浦明路258弄产品规划占地4.86万平方米容积率2.21房型面积250-350价格单价50000总价范围1250-1750万装修标准4000-5000主力1650万1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交