城市房地产需求分析的宏观需求分析

城市房地产需求分析的宏观需求分析

房地产市场供需不平衡城市住房需求分析包括宏观需求分析和微观需求分析。微观需求分析往往是通过某地段房地产的价格、平面、户型、结构、布局和环境等因素的变化,来分析社会各阶层对该地段房地产需求的影响,其主要服务于房地产企业的经营决策。宏观需求分析则是通过某一区域范围内的社会、经济和文化因素的变化,来分析该区域社会各阶层对房地产需求总量的影响,其主要用于政府有关部门的宏观决策,本文侧重于研究宏观需求分析。就城市房地产需求分析的内容而言,主要有以下几个方面:(1)需求总量。研究房地产需求总量意义重大,只有切实把握了房地产需求总量的前提下,才能指导供给。在中国传统的计划体制下,居民的房地产失去了实际需求的意义,如今房地产制度的改革将大部分居民推向房地产市场,这就要求居民在房地产问题上要“自住其力”。一旦把房地产需要同支付能力相联系,房地产需求问题的讨论才会有实际意义。准确把握需求总量才能切实解决房地产市场供需不平衡问题,否则,不研究房地产的需求量,只知道建设、生产,必将不利于我国房地产市场的健康有序发展。(2)需求结构。房地产的需求结构是指影响房地产需求效用的各个因素内部不同组成成分的关系。例如房地产的种类,房地产的房型,房地产的地区因素等等。研究房地产需求结构的意义在于,能深入到房地产需求内部的不同因素、不同成分,明确不同成分在因素内部所占的客观地位,指导供给,使供给结构适应需求结构,使供求总量得以实现,保障房地产的良性循环。(3)需求价格。价格由供给和需求双方共同决定,是供求总量和结构关系的集中表现。同时,价格也可以影响供给和需求。从价格的角度人们可以研究如何刺激和制约需求,从而达到供求关系的积极平衡。(4)需求变化。在经济学中,需求曲线变化会因为消费者爱好的变化而发生移动。中国由于地域广大,各地区对房地产需求偏好明显不同,因此,要深入研究需求的结构必须研究消费者偏好。(5)需求政策。政府的住房政策是房地产问题中的重大影响的因素。一般来说,世界各国政府都是重视住房政策的。住房改革可以从供给和需求的两种角度发生作用。从需求角度看,当住房政策宽松时,或有利于居民得到住房时,房地产需求会增长;当住房政策紧缩时,房地产需求会下降。但是,在不同的房地产运行体制下,住房政策对于房地产需求的影响是不同的。因此,对房地产市场调控政策的研究必须要考虑需求政策问题。房的实际承受力判断一个国家、一个地区居民住房的有效需求,要同时考虑两个条件:一是居民家庭购房的实际承受力;二是居民家庭购房的愿望。仅有购房的实际承受力而无意愿购房,或有意愿购房而无购房实际承受能力,都不能形成房地产的有效需求。只有同时解决这两个问题,住房的有效需求才能促进房地产的供给,进而达到带动社会经济增长的作用。1.房地产信贷限制的限制居民对房地产的经济承受能力与居民家庭收入、房地产价格、住房金融等密切相关。一般地,居民对房地产的经济承受能力与家庭收入成正比,收入越高、储蓄存款越多的家庭,其承受能力越强;而居民对房地产的经济承受能力越强,则可以享受质量较好、面积较大、价格较高的房地产。同时,房地产不同于其他消费品,具有价值量大、使用期长等特点,需要房地产金融的支持,而房地产金融的支持力度主要反映在首期付款比例、贷款利率、贷款期限三个指标上。首期付款比例低、贷款利率低、贷款期限长,有利于提高居民对房地产的经济承受能力。国内外大量资料表明,无论在发达国家还是发展中国家,房地产的建造标准是由其社会生产力水平决定的。不同档次的房地产适合于不同收入家庭居住,收入高者购买高级房地产,收入低者购买低档公寓。在买者与卖者的长期相互依存和相互作用下,使得房价和居民家庭收入之间逐渐形成一种确定的关系,即存在相对比较稳定的房价收入比关系。房价收入比成为判断居民家庭购房实际承受能力的核心指标之一,是衡量一国居民对商品房地产价格承受能力的国际通行指标。所谓房价收入比(TheHousePricetoIncomeRatio)是指一套中等水平房地产的市场价格与中等水平的居民家庭年收入的比例。据世界银行的研究,发达国家的房价收入比一般在1.8︰1-5.5︰1之间;而发展中国家的房价收入比一般在4︰1-6︰1之间。如果这个比率太低,则房地产市场需求过旺;如太高,房地产需求不足。一般认为当房价收入比在3︰1-6:1之间(即“3-6倍”)比较合适,此时居民对市场上的商品房地产普遍具有支付能力。如在美国,20世纪90年代以来,美国的房价收入比一直在3倍到4倍这样一个较小的范围内波动;在日本,日本的房价在80年代中期以前一直维持在年收入的4-5倍之间,但80年代中期后由于地价大暴涨,使得房价也随之大上升,高峰时,房价达到家庭年收入的8倍。我国目前这个比率大10︰1以上,反映一方面收入太低,另一方面房价过高,不利于我国房地产业的发展。2.药物的使用效果影响居民家庭对房地产需求意愿的主要因素有:(1)居民家庭购房实际承受力的大小。在其他条件不变的情况下,这个指数愈大其购房的意愿愈大;反之则愈小。(2)购房房地产的质量及外部环境的适应性。居民家庭将多年储蓄的资金以及由于购房贷款所承受的本息投入购房,总是希望购买一套地段、朝向、户型、楼层、房地产使用年限以及外部环境较好的房地产,否则即使有购房能力也不会有购房的有效意愿。(3)现有住房条件。现有房地产条件越差,改善居住质量的意愿就越强。(4)预期支出的不确定性。在居民家庭收入不变的条件下,其预期支出的不确定性,会制约着居民购房的意愿。3.城镇房地产消费潜在需求的制约因素房地产的潜在需求不等于有效需求,要把居民对房地产的需求转变为现实,必须将居民的潜在需求转化为有支付能力的需求。我国改革开放以来,虽然随着经济增长、人民收入水平的不断提高,有效需求在不断增长,但对房地产的有效需求仍存在不足。特别是目前许多城市房价的持续攀升,致使大部分中低收入家庭对房价的承受能力与现有房价存在巨大距离。从现阶段看,制约我国城镇居民房地产消费需求的因素主要有以下几个方面:即国民经济整体发展水平及居民收入水平、储蓄水平及其结构、住房价格、居民的消费心理、房地产市场发育程度及其结构、房地产金融尤其是房地产抵押贷款的支持以及政府有关的房地产政策等。根据对各项因素的分析,政府的住房体制改革、培育房地产市场政策、收入分配政策、房地产金融制度等制度政策对城镇房价-收入比的调节将是房地产消费潜在需求转化为现实购买力的关键因素。故要满足居民对房地产的需求,并使房地产成为新的经济增长点,关键是要提高广大居民对房地产的有效需求。第一是要改革工资,增加收入,在我国国民经济不断持续稳定增长的条