万科行业分析报告

./深万科投资价值评估学院：经济学院专业：国际金融年级：2008级燕焦枝51目录1万科企业股份有限公司11.1公司基本状况11.2公司主要股东11.3公司发展历程及主要业务32中国房地产产业分析52.1中国房地产业现状5我国房地产业的市场供给状况5我国房地产业市场供给结构6我国房地产业的市场需求72.2反映我国房地产业现状的主要经济指标9资产负债率102.3我国房地产业发展的主要问题11房地产价格过高11城市土地供应盲目和超量11房地产炒作11房地产与金融业关系畸形122.4房地产业的政策122.5发展潜力和发展趋势133深万科的经营状况153.1公司业务概况15主营业务综合发展状况153.1.2公司财务分析17管理层面的问题和考验223.2公司的行业地位223.2.1从市场认知度,品牌价值来看,万科无疑是领先的。223.2.2万科公司与房地产行业重点公司在总资产、主营业务收入和净利润等方面的比较223.3深万科的发展战略和前景24.深万科投资价值评估1万科企业股份有限公司1.1公司基本状况万科企业股份有限公司成立于1984年5月,前身为隶属于XX经济特区发展公司的全民所有制贸易企业,是目前中国最大的专业住宅开发企业。88年12月公司经股份制改组,成为全国首批上市公司之一。93年4月向境外发行4,500万股B股。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务,涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、XX等中国区域经济中心。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米,竣工面积529.4万平方米,实现销售金额478.7亿元,结算收入404.9亿元,净利润40.3亿元。万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎,最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现,公司连续六次获得"中国最受尊敬企业"称号,2008年入选《华尔街日报》〔亚洲版"中国十大最受尊敬企业"。1.2公司主要股东表1.2主要股东及持股比例前10名股东持股情况股东名称股东性质持股比例持股总数持有有限售条件股份数量质押或冻结的股份数量华润股份有限公司国有股东0.146316090947962640000000刘元生其他0.012213379120800广发聚丰股票型证券投资基金其他0.010311275931500TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT.外资股东0.0111000575700内藤证券株式会社外资股东0.0077704349500CITIGROUPGLOBALMARKETSLIMITED其他0.00657185080600中国人寿保险〔集团公司－传统－普通保险产品其他0.00657177478200融通深证100指数证券投资基金其他0.00657169565700广发小盘成长股票型证券投资基金其他0.00616725043200万科企业股份有限公司工会委员会其他0.00616716851700前10名无限售条件股东持股情况股东名称持有无限售条件股份数量股份种类华润股份有限公司1345094796人民币普通股〔A股刘元生133791208人民币普通股〔A股广发聚丰股票型证券投资基金112759315人民币普通股〔A股TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT.110005757境内上市外资股<B股>内藤证券株式会社77043495境内上市外资股<B股>CITIGROUPGLOBALMARKETSLIMITED71850806人民币普通股〔A股中国人寿保险〔集团公司－传统－普通保险产品71774782人民币普通股〔A股融通深证100指数证券投资基金71695657人民币普通股〔A股广发小盘成长股票型证券投资基金67250432人民币普通股〔A股万科企业股份有限公司工会委员会67168517人民币普通股〔A股上述股东关联关系或一致行动的说明广发聚丰股票型证券投资基金、广发小盘成长股票型证券投资基金同为广发基金管理有限公司管理的基金。截止2008年末,华润股份有限公司持有公司A股股份1,619,094,766股,占公司股份总数的14.73%,为公司第一大股东。华润股份有限公司是由中国华润总公司于2003年6月发起设立的股份有限公司法定代表人为宋林先生,主要资产为香港华润〔集团有限公司100%的股权及其他内地资产,主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业。公司注册地点为北京市东城区建国门北大街8号华润大厦,注册资本约164.67亿元,中国华润总公司持有华润股份有限公16,464,463,526股国家股,占其股本总额的99.984212%；其他四家发起人中粮集团有限公司、中国五矿集团公司、中国中化集团公司和中国华能集团公司分别持有华润股份有限公司650,000股国有法人股,分别占其股本总额的0.003947%。中国华润总公司注册资本约96.62亿元,主要资产为华润股份有限公司的股权,直属国务院国有资产监督管理委员会管理,法定代表人亦为宋林先生。1.3公司发展历程及主要业务万科成立于1984年5月,当时名叫"XX现代科教仪器展销中心",公司性质为国营企业；公司地址为XX市建设路1号,业务极尽多元化,诸如贩卖日本电器如摄像机、录像机、投影仪等,另外还开设服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂、K金手饰厂、饲料厂等。1986年,万科因所经营业务与公司名称不相符,公司更名为"XX现代企业公司"。由于业务的不断扩展,在保留建设路的展场外,万科总部搬迁到和平路50号。1988年11月,万科进行了历史性的股份化改造,正式更名为"XX万科企业股份公司"；12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产及经营规模迅速扩大。万科股份制改造完全移植香港经¬验,为企业引进了国际先进的现代企业制度。股份制改造完成之后,万科选择了多元化和跨地域的扩张之路,并于同年通过高价竞争投正式介入房地产领域。1991年1月29日,万科A股在XX证券交易所挂牌交易；同年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1.27亿元,开始发展跨地域房地产业务；同年,万科提出了"人才是万科的资本",奠定了万科企业文化的基调。在理想主义的旗帜之下,万科集聚了一批优秀的人才。年底,万科的业务已包括进出口、零售、房地产、投资、影视、广告、饮料、印刷、机加工、电气工程及其他等13大类。1992年底,上海万科城市花园项目正式启动,大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务,公司开始进行业务调整。同年,《万科》周刊应时而生,并逐渐成为万科企业文化的重要载体。1993年3月,公司发行4,500万股B股,该股份于1993年5月28日在XX证券交易所上市,开始确定战略结构调整,走专业化道路。B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,房地产核心业务进一步突显。12月,公司更名为"万科企业股份有限公司"。1997年6月,公司增资配股募集资金人民币3.83亿元,主要投资于XX市住宅开发,推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初,公司增资配股募集资金人民币6.25亿元,陆续投资于XX、上海及北京的住宅项目,公司实力进一步增强。年底,华润集团及其关联公司成为第一大股东,持有的万科股份占万科总股本15.08%。2001年,公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司。2002年6月,公司发行可转换公司债券,募集资金15亿,进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。2003年,公司进入XX、XX、XX、XX房地产市场,初步形成"3+x"的区域发展模式。2004年9月,公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动,发布未来10年的中长期发展规划。2005年3月,万科与XX¬南都集团达成战略合作,根据协议,XX南都通过子公司上海中桥将其持有的上XX都股权的70%、XX南都股权的49%和XX¬南都股权的20%转让予万科子公司万科浦东、XX万科和上海万科。品牌方面,上XX都、XX南都可使用"万科"或"南都"品牌对现有项目进行开发；今后新项目如需使用"南都"品牌,须先取得上海中桥书面同意。万科用近19亿现金换到的是219万平方米建筑面积的土地项目储备和觊觎10年的江浙市场。2006年是主流房地产企业规模分化的启动年。万科的规模优势开始体现,2006年万科销售突破200亿,实际结算销售176.7亿。而销售额超过百亿的房地产上市公司仅有中海地产、富力、合生创展,其销售规模与万科有40%-80%的差距。2007年2月,上海万科新里程一期B标工厂化住宅楼全面启动。植根上海、承启无限。至08年,万科共有15个项目获得"詹天佑大奖优秀住宅小区金奖",其中天津水晶城、XX四季花城、珠司XX城市风景项目先后获得"中国土木工程詹天佑大奖"。2008年,万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的"2008年全国质量奖",成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的XX"万汇楼"项目被XX省建设厅列为"XX省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目",并于08年年中正式实现入住。08年12月31日,由公司全额捐建的XX绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在XX遵道正式举行,成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上,万科荣获"中华慈善奖——最具爱心内资企业"称号。2中国房地产产业分析2.1中国房地产业现状2008年,住宅市场经历了深刻调整,国家统计局公布的数据显示,08年各季度住房成交面积的同比变动幅度依次为-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%,成交金额的同比变动幅度依次为5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%,调整呈现渐次深入的态势。2008年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别下降了20.3%和20.1%,这在中国房地产行业近十多年来尚属首次。而东部地区及大城市的调整更为明显,万科重点关注的14个城市,成交面积萎缩普遍在50％上下。报告期内的深幅调整,一方面源自2007年行业过热后必将出现的理性回归,另一方面源自全球金融危机的波及。房地产行业历来与宏观经济密切相关,始于发达国家的金融风暴,目前已深入到实体经济领域,对经济前景的信心以及未来收入的预期短期内发生了急剧转变。这一冲击最终会大到何种程度、将持续多长时间；而各国为对抗经济下行风险、提振信心所采取的一系列措施,又能在多大程度上发挥成效,目前都还难以断言。2.1.1我国房地产业的市场供给状况〔1我国房地产业的开发投资额增长状况我国房地产开发投资额自1997年来来逐年递增。如图-1所示：图-1房地产投资完成额从1997年至2007年,全国房地产投资额处于上升趋势,且投资增长速度也在上升,07年超过25000个亿,增长势头非常迅速。〔2土地资源供给状况土地供给状况决定了房地产开发的规模,我国土地政策经历了多次的转变。从1998年开始,随着房地产开发销售的升温,土地开发、购置面积有开始迅速的回升。近几年,土地供给稳定,开发面积稳步增长,购置面积持续居于高位。2006年、2007年,全国土地开发面积超过25000万平方米,07年购置面积超过40000万平方米。图-2土地资源供给状况我国房地产业市场供给结构住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分,其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大,商业住房市场其次,办公楼市场所占比重最小。并且由图中可以看出,住宅的开发面积正在逐年递增,且其增长率要明显高于办公楼和商业用房的新开工房屋面积增长率。〔见图图房地产新开工面积结构图我国房地产业的市场需求〔1市场需求保持上升态势近年来,在中央扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下,我国房地产业出现了高速增长态势。当前,我国房地产行业正处于矛盾"整合"期。一方面前些年房价上涨过快,现在到了回落期,另一方面,回落是一种利益调整,就像人的消费习惯具有"棘轮效应"一样,房价的回落也不像上涨那么快。房价上涨的时候,体现了政府的利益、开发商的利益,单纯从供给角度推动价格上调,但回落的时候已经取得的利益很难退出。房地产业的调整过程是对开发商财务运作能力的考验,一些开发商可能会率先承受不了压力而下调房价,但是一些大的开发商可能会继续苦撑。同时,我国现阶段城市化进程没有停顿,依然处于加速状态,户籍制度对城市化的约束力量越来越弱,而且人民在不断追求生活品质的提升,因此房地产需求从整体上来讲还处于增长态势。〔见图-1图-1房地产销售面积状况〔2个人消费者成为市场需求的主体住宅建设投资是房地产开发投资主体,个人购房消费是房地产市场需求主体。2006年,全国商品住宅投资13611.62亿元,同比增长25.3％,在房地产开发投资中的占比从2000年的67.7％扩大到70.2％,呈逐年提高之势。2007年上半年,全国商品住宅投资6955亿元,同比增长30.8%,占房地产开发投资总量的70.3%,比去年同期提高了1.2个百分点。2006年个人购买商品住宅面积占销售面积的比重达到97.4%,2007年上半年占比达到91％,个人购房是我国房地产市场需求的主体。〔3居民住宅需求在需求结构中占主导地位住宅市场化进程加速,以市场配置住房资源为主的城镇住宅建设新机制正在形成。推进住房商品化、发育住宅市场体系和发挥市场机制的作用是房改工作的重要任务,我国住宅进程在90年代中后期以来加速发展,是近年来我国住宅发展的最显著特征。到本世纪初,市场机制已经在住房资源配置中开始发挥重要作用。从存量住房看,通过公有住房向城镇居民个人出售,居民住房自有率已经达到80%左右,基本形成了以个人产权为主体的住房产权结构。随着住房二级市场的全面开放,一个以市场评价住宅价值、分配住宅资源、实现住宅权益的新体系正在形成。从住宅销售占商品房销售的比重来看,个人购买商品住宅的比例已经超过90%。〔见图-2图-2住宅销售占商品房销售的比重我国房地产业的市场容量分析我国国民经济发展的总目标已经确定,到2020年人均GDP要达到3000美元,今后15年的GDP增长率应保持在8%。经济的发展必将带动城镇居民可支配收入的快速增长,而可支配收入的增长将促使城镇居民的有效需求不断增加；过去几年我国城镇居民人均可支配收入的增长一直高于GDP增长,年均增长达到9.3%,按照这样的增长速度,预计每三年即有10%的城镇居民进入中等收入家庭行列,也即每年有3亿平米的住房需求,这表明在经济持续增长的基础上,城镇居民的住宅潜在需求变为有效需求是可能的。2.2反映我国房地产业现状的主要经济指标近几年房屋销售价格一直成上涨态势,由2004年的2778元一平米上涨到2007年的3864元一平米,原因主要是近几年的国际收支双顺差导致的货币发行量失衡,各种住房需求的增长和城市建设用地供给的有限性导致的供给与需求的不均衡,建筑开发成本上涨。由下图中可见2007年的增长幅度明显大于2006年,主要可能是因为2007年的牛市所引起的财富效应。图2.2商品房历年销售价格资产负债率房地产行业的资产负债率较高,近几年一直维持在70%以上,这与房地产行业的特殊性有关,房地产开发商资金紧张是必然的,与其开发规模太大、扩张太快有关系,所以房地产企业一般都是负债经营。图房地产历年资产负债率2.3我国房地产业发展的主要问题房地产价格过高近年,我国商品房价格以超过20％的年平均增长速度递增,全国商品房平均售价年均上涨26．5％,即使剔除物价上涨因素,年均递增也超过15％左右,大城市的商品房价格年平均增长率更高达30％以上,远远超过同期经济增长率和通货膨胀率。根据国际经验,住宅价格相当于一般居民家庭年收入的3～6倍时,居民购买住宅的物质需要才有可能转化为现实的购买需求和购买行为,而我国目前各省市的房价相当于我国城镇居民家庭年收入的3．7～15．8倍不等,全国平均为9．84倍。房价过高远远超出了现阶段绝大部分居民的购买能力,限制了广大居民对商品房的有效需求增长。城镇居民人均建筑面积虽达到23平方米,但部分居民,主要是中低收入家庭仍然居住于破旧、危陋、低矮的房子中,流动人口、进城农民的住房没有此起重视。城市土地供应盲目和超量据有关资料统计,自20世纪80年代末以来,即使作最保守的估计,违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年也达100亿元以上。另据国土资源部近日披露,2004年9月以来,一些城市的违法用地少的在60%以上,多的甚至在90%以上究其因,是城市政府在"经营城市"的片面理论的诱导下,脱离需要,打破规划,进行盲目供地和超量开发,进而产生一系列严重问题。房地产炒作在市场经济条件下,房地产具有多种功能,居民居住是主要功能,聚财、投资和社会保障是另一些重要功能而且越来越受到重视和发展。目前大中城市的房价疯狂飙升,完全是炒房者用银行钱疯狂炒作的结果。现有的炒房者有：房地产开发商、境内炒房团、境外炒房团、炒房庄家、炒房散户等。房地产炒作的危害性非常明显,如抬高了劳动力成本,加剧了社会贫富差距,透支了社会财富,削弱了国民经济整体竞争力,甚至出现了大批"负资产者"。房地产业炒作容易导致房地产规模出现爆发式增长,从而带动水泥、钢材、电力等相关产业的产能急剧膨胀,扭曲整个国家的经济运行规律,扰乱国家产业结构。房地产与金融业关系畸形房地产是资金密集型企业,由于直接融资不足、金融工具短缺,不得不过多的依赖银行贷款,商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中,实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。其中土地储备贷款存在隐性风险,因为我国土地储备制度不完善,不仅存在存量土地储备,而且存在增量土地储备,储备资金在很大程度上依赖银行贷款,还款主要依靠土地出让金,而土地收购、出让和开发过程中往往介入了很多的政府意图和政府行为,存在市场的不确定性和不可靠保证。房地产业与金融业不正常的关系,可能造成的后果非常严重。2.4房地产业的政策针对我国房地产市场出现的投资过热、房价上涨过快的情况,有关部门陆续出台了一系列针对性的宏观调控措施：第一、货币政策持续从紧2007年以来,央行先后15次上调存款准备金率,6次加息。2008年以来,监管部门又实施了信贷规模控制的窗口指导政策。存款准备金率的提高尤其是信贷规模控制,明显抑制了商业银行的贷款能力,从而影响了对房地产业的贷款供给规模与增速。加息则导致贷款成本上升,会在一定程度上抑制居民及企业对房地产贷款的需求。第二、加强土地管理2007年国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》,该规定提高了国有建设用地有偿使用的透明度与土地使用权出让的收益,为国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度的出台,以及物业税的征收提供了法律依据。国土资源部、财政部和人民银行联合颁布了《土地储备管理办法》。该办法增强了政府土地储备机构的融资能力、管理能力和对土地市场的控制能力；加大了对闲置土地的清理整顿力度和对开发商囤地行为的约束力度,有利于增加土地的有效供应。第三、深入推进土地有偿使用制度改革。2008年1月,国务院颁布了《关于促进节约集约用地的通知》,该政策加强了对闲置土地、未利用地和废弃地的使用管理,健全了节约集约用地的长效机制,有效打击了开发商违规囤地行为,保障了商品房的及时、有效供应。第四、出台第二套房贷新政2007年9月,央行与银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。该通知规定,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套〔含以上住房的,住房消费贷款首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。12月又发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。该补充通知则对第二套房的标准进行了界定,明确规定以借款人家庭为单位认定房贷次数。以上政策的颁布提高了购房者的资金成本,一定程度上抑制了房地产投资性需求,有利于降低投资性购房对房价的推动力。从总体上看,上述四个方面政策法规的出台,有助于规范房地产市场秩序,抑制市场投机行为,对未来房地产业的健康发展具有积极作用。2.5发展潜力和发展趋势在将来,由于近年来房价快速大幅上涨带动了土地地价也快速大幅上涨,开发商所持有的地价大涨前购买入的低价土地,存量已经大为减少。而新购置的土地,由于政府采取从严的土地政策和从紧的开发贷款政策,囤地等待地价大幅上涨而获取超额土地升值利润的可能性将减少。因此,在未来,一般来说,就整个行业而言,房地产的土地升值利润空间将大为压缩,因土地大幅升值而出现房地产暴利的可能性将大为降低。不难预期的是,当房地产市场回归理性,房地产项目开发投资等各种房地产投资回报预期也将回归理性。虽然作为一个具有普遍意义的可容易赚取非正常高利润的房地产暴利时代,或行将结束,一去不复返,但并不能因此而判断说房地产将进入微利时代。其实,我们更应该看到的是,由于经济持续增长,城市化进程不断推进,拥有庞大的人口基数,消费者普遍存在改善生活品质的趋高需求。因此从中长期来看,房地产市场依然存在着巨大的发展潜力,房地产业的整体赢利水平将依然非常可观,房地产业依然将是资本所重点追逐的产业之一。只是,在未来一定时期内,在一般意义而言的正常市场情况下,房地产几乎很难再出现调整前的行业性的暴利时代。不过,我们还要看到的是,正在发生的房地产深度调整,将导致不同开发商企业在存亡衰荣、此消彼长等方面的变化。在市场总量不断放大的前提下,由于一些开发商可能遭遇市场萎缩,甚至还有一些开发商可能被淘汰,就自然将为其他开发商留下更多的市场空间。甚至,这种市场空间,还有不断向一些大型开发商〔包括少数具备优秀成长潜力的中小型开发商集中的可能,使得他们可能将获得比调整前更好的生存环境,获得更好的发展机会。在本轮调整中,他们或因竞争策略而获得相对竞争优势从而获得更多更明显的发展优势。他们或因占有相对优势资源,或因获得偶然的优势机会,通过企业经营升级,在政府减费降税的趋势下,更通过企业创新优化管理等手段降低成本,又同时通过产品创新、营销创新等手段提升产品价值,从而提高产品含金量,仍然有可能获得客观的利润率。当前,尽管中央正不断出台政策刺激消费,但房地产市场的交易每况日下。在消费者已经形成了房价将继续下降的一致性共识这一大势下,定价明显偏高的房地产楼盘的房价,如不能一次降价到位,交易回暖的可能性不大。仔细分析市场及其形成原因,不难发现的是,目前,房地产市场存在的主要问题依然是,现实房价的高价位与消费者的预期价位之间存在尖锐的矛盾,一些开发商不愿意降价销售的情绪与消费者观望乃至弃购的情绪形成强力对抗。而这种关于房价高低认知与情绪的矛盾与对抗,正是阻碍房地产交易的主要障碍因素之一,正不断侵蚀房地产市场信心。尤其是,这种矛盾与对抗,在金融危机席卷全球的今天,很可能导致本属于理性回调的房价调整演变为非正常下降。笔者分析认为,这种矛盾与对抗,可能给房地产业带来难以预料的巨大潜在威胁,可能将给房地产的未来带来已有昨日之痛的新的伤害。而这种新的伤害,在短时期内难以愈合！因此,为了整个房地产业的未来,作为一个群体而言,开发商不妨正视房地产市场的现实,正视房地产业正在发生深度异变的现实,正视房地产利润率正在调整的现实,正视房地产暴利时代或行将结束的现实,及时主动挤出部分价格水分,将房价下调至合理水平,使购房者因购买价格与所购置房屋的市场价值相吻合而放心购房,就有可能及时刺激消费者的有效需求而放大成交,缩短整个房地产调整周期。如果真能这样,无疑将有利于房地产业的可持续健康发展！3深万科的经营状况3.1公司业务概况主营业务综合发展状况表公司历年主营业务经营状况的主要指标和数据〔单位：元年份20042005200620072008主营收入7,667,226,237.0310,558,851,683.8317,918,331,517.7935,526,611,301.9440,991,779,214.96利润878,006,255.081,350,362,816.783,434,494,660.187,641,605,685.336,322,285,626.03总资产15,534,422,529.7621,992,392,061.3049,919,840,381.13100,094,467,908.29119,236,579,721.09万科今年来主营业务收入持续增长,即使是2008年,公司仍实现营业收入409.9亿元,同比增长15.4%,但是基于08年整体经济环境走势原因,在持续几年的净利润增长势头下,08年实现净利润40.3亿元,较2007年减少8.1亿元,同比下降了16.7%。公司2008年净利润的下降,与计提存货跌价准备的影响基本相当。2008年市场房价、地价均出现明显调整,基于审慎的财务策略,公司根据市场情况对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。该等存货跌价准备考虑递延所得税因素后,影响08年税后净利润9.2亿元。上述准备的计提虽然基于审慎的财务策略,但部分反映了公司在该等项目的获取中,拿地成本偏高。此外,我们看到在08年,公司的业务状况如下：除存货跌价准备的影响外,公司2008年结算毛利率较2007年下降2.3个百分点。2008年公司结算均价与2007年基本持平,而单方结算成本增加290元,其中单方土地成本增加244元,单方其他成本增加46元。2008年结算项目中装修房比例有所上升,因此单纯从数据上看,地价外单方成本46元的增加幅度并不突兀。从地域分布看,珠三角区域实现销售面积182.0万平方米,销售收入176.2亿元,分别占公司整体的32.7%和36.8%；长三角区域实现销售面积173.6万平方米,销售收入166.0亿元,分别占公司整体的31.2%和34.7%；环渤海区域实现销售面积137.9万平方米,销售收入97.5亿元,分别占公司整体的24.8%和20.4%；其它市场实现销售面积63.6万平米,销售收入39.0亿元,分别占公司整体的11.4%和8.1%。其中XX共销售41.7万平方米,主要来自XX万科城、第五园等项目；上海共销售65.6万平方米,主要来自上海白马花园、新里程等项目；在其他城市,XX万科城、XX魅力之城和天津东丽湖等项目都取得了良好的销售成绩,期内分别售出14.6万平方米、13.5万平方米和13.1万平方米。2008年内公司实现结算面积451.4万平方米今年,万科的房地产生产能力扩张比较迅速,无论是开工面积还是竣工面积,截止07年都变现出强劲的上升势头。尤其是本世纪初,同比增长率原高于同行业发展水平,曾在01年创下47%和60%的中国房地产业的新高。08年虽然有些回落,但是在同行业中仍然居于前列。截至2008年末,公司实际完成新开工面积523.3万平方米,比2007年减少32.6%；完成竣工面积529.4万平方米,比2007年增加18.9%。全年的开发面积与销售面积基本匹配。从2007年度中期报告开始,公司放缓了获取项目的节奏。2008年鉴于市场的不确定性,公司继续在项目获取上保持谨慎的态度。土地储备的增长是房地产公司核心的资源,雄厚的土地储备可以为公司的后续发展和取得规模效应奠定坚实的基础。公司新增按万科权益计算的项目建筑面积465万平方米,少于2007年的934万平方米,其中84.5%是通过收购公司或合作方式取得。全年新增项目土地价款合计136.1亿元,土地的平均成本约2003元/平方米,明显低于2007年地价水平。截至2008年末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为17932008年末在公司各类存货中,已完工开发产品〔现房78.9亿元,仅占9.2%；拟开发产品〔对应公司规划中项目341.3亿元,占比39.7%；在建开发产品438.3亿元〔其中包括346.4万平方米、合同金额273.4亿元的已售出未结算产品,占比51.0%,公司持有货币资金199.8亿元,较年初时增加17.2%；净负债率33.1%,各类短期借款和一年内到期的长期借款178.7亿元。在行业整体资金较为紧张的背景下,公司保持了健康的财务状况。此外,公司一贯坚持稳健经营,通过长期积累,在金融系统中培养了良好的信用和彼此了解、信任的合作关系,融资渠道相对丰富。公司财务分析.1资产质量 反映公司资产质量的主要财务指标有存货和应收账款,下面据图对这两项指标简要分析。图.1万科历年资产质量分析〔1存货： 公司的存货主要包括在建的房地产开发产品、已完工的商品房、商业上的库存商品。由图中的纵向比较来看,公司的存货不断增大,反应了公司生产开发能力和发展势头比较强劲。从月度和数据显示,从2008年下半年来,存货有减少的趋势,一直到2009年存货都处于下降状态,表示公司正在去存货化,积极消化空置房。〔2应收账款 从纵向对比来看,公司的应收账款总额逐年增加,特别是2007年增加了超过一倍,不过2008年的增势下降。上升的应收账款对公司是十分不利的,这也提示公司要注意对债务回收情况的注意。但是可以看到与存货的对比看来,应收账款相对较少,也就是说成为坏账的数额不大。 从以上分析看出,目前对公司资产质量影响较大的是在建和已完工的商品房状况,若处理不好,会对公司的发展产生重大的不利影响。.2获利能力 公司的盈利能力可以从毛利率、每股收益、净资产收益率、净利润率等指标反映出来,2006~2008年,公司的上述几个指标的数值如下：图.2-1万科历年获利能力比较分析〔一图.2-2万科历年获利能力比较分析〔二 以上两图可以看出,近几年,公司的净利润率和毛利率都在2008年的时候有所下降,这与2008年的经济的不景气有关,但是总体而言,我们可以看到几个指标今年来还是比较平稳的。2008年公司实现营业收入409.9亿元,同比增长15.4%,实现净利润40.3亿元,同比下降16.7%,营业收入上升而净利润出现下降,这与郑个行业在去年盈利利润率呈现下降趋势是完全一致的。但这些盈利指标的下降反映了公司在经营中的问题,比如控制楼盘过多,成本控制不力等。这些要引起投资者和公司管理层的高度重视。 公司的净资产收益率在2007年有所上升,在2008年下降至12.65%。每股收益在2008年相较于2007年下降了近50%。说明公司在2008年受金融危机打击较大。总之,公司在08年受金融危机影响,融资成本、融资渠道恶化,经济衰退导致需求降低,也使得公司的盈利能力下降。公司如何度过金融危机的冰冻期,改善盈利能力应受到关注。.3公司成长性分析 反映公司成长性指标有总资产增长率,主营业务收入增长率和利润增长率,下图显示的是自2006年以来的各项增长率指标。图.3万科成长性比较由下图可以看出,2006、2007两天的总资产增长率都超过了100%,2006年为120.5668%,2007年为106.3467%,增长势头强劲,主要得益于我国06年出现百年难遇的牛市。但是2008年总资产增长率急剧下降,仅有19.124%,近三年来总资产增长率成下降趋势,主要由于金融危机和房地产行业降温的影响。主营业务的增长率2006年为67.2747%,2007年这个数据上升到112.9714%,而2008年主营业务增长率仅为6.0085%。净利润增长率在2006和2007年都相当高,而2008年这个比率大幅度下降,呈负数。这些下降与整个行业经受的疲软状态一致,毕竟金融危机时偶发性事件,不能因为这个原因,否认公司的增长性。.4偿债能力分析 反映公司偿债能力的指标有流动比率、速动比率和资产负债率。图.4-1万科历年偿债能力比较〔一图.2-2万科历年偿债能力比较〔二 一般认为,企业的合理的最低流动比率是2,从图中看出,从2006~2008年,公司的流动比率呈缓慢下降趋势,非常接近2,着说明公司的流动比率比较合理；与此同时公司的负债率呈上升趋势,但是与同行业平均负债率70%比较,显示出比较合理。公司的速动比率逐年下降,意味着公司的资产变现性在下降。流动比率和速动比率的同方向变动,显示出公司对存货所占比例的控制是恰当的。 综合前面分析,公司较为合理的资产负债率、流动比率和速动比率表明公司的偿债能力尚足,处于合理水平。.5营运能力 从财务的角度来讲,反映公司经营能力的指标主要有存货周转率、应收账款率和公司的公司的经营现金流量净额。公司上述指标的数据如图：图.5-1万科历年营运能力比较〔一 从上述数据看,近几年的公司的存货周转率逐年下降,说明公司消化存货下降,销售能力降低,营运资金占用在存货上的金额也越多。这对公司的运营能力是一个警钟,应引起足够的重视。应收账款周转率在07年大幅上涨,在2008年有一个大的下降,也就是说08年,公司的应收账款周转天数增长,说明公司可能基于大环境的衰退,债务人拖欠时间长,资信度低,增大了发生坏账损失的风险。公司应增加催收账款的力度。图.5-1万科历年营运能力比较〔二 从公司的经营现金流量净额来看,2008年度公司的经营现金流量净额急剧下降。公司大量经营性现金流出,一方面表明这与万科的规模扩张,存货和负债增加相辅相成；另一方面,经营性现金流量出现大额负值说明万科的盈利能力还跟不上规模的扩张。建议投资者持续关注万科的项目进展和销售情况,如果现金回笼出现问题或有大额的银行贷款,很可能造成经营上的困难。3.1.3管理层面的问题和考验面对行业经营环境的急剧变化,公司通过定期推介、网上路演,机构走访、接待来访等方式,与投资者展开广泛的沟通和互动。期内,公司连续第四年获得由XX证券交易所和上海证券交易所指导,中国上市公司投资者关系管理研究中心等单位主办的"最佳投资者关系管理百强"。在由和讯网和中国证券市场研究设计中心等机构联合主办的2008最佳投资者关系上市公司评选中,万科荣获最佳投资者关系上市公司。年内,在由中国证券报社主办的中国上市公司百强评选中,万科再次获选"中国上市公司金牛奖百强"和百强特别奖——"基业长青奖"。公司还获选由证券时报社等评选的"中国上市公司主板价值百强"。3.2公司的行业地位从市场认知度,品牌价值来看,万科无疑是领先的。历年来公司主营业务的高速成长和稳定业绩,以及公司规范的管理和极具前瞻性的发展战略,在行业内赢得了声誉,树立了品牌,成为中国房地产业的龙头老大。万科管理地产的经验丰富、预见性强,房产质量好,吸引了众多买家。尽管在2008年低迷时期,公司仍实现销售面积557.0万平方米,销售金额478.7亿元。08年底,公司占全国住宅市场的份额为2.34%,较年初进一步提升。万科的市场占有率,在XX、上海、天津、XX、XX、XX、XX、XX、XX等9个城市排名首位；在XX、XX、XX、XX、XX等5个城市排名第2位；在XX、XX两个城市排名第3位。万科公司与房地产行业重点公司在总资产、主营业务收入和净利润等方面的比较表3.2-1总资产比较〔单位：元代码公司\年份20042005200620072008000002万科A15,534,422,529.7621,992,392,061.3049,919,840,381.13100,094,467,908.29119,236,579,721.09600048保利地产4,218,468,840.078,015,472,064.6016,496,053,303.9440,894,664,218.5053,211,238,847.51600663陆家嘴9,598,552,624.4211,011,288,592.5312,335,599,364.8914,303,813,977.3317,786,699,183.70000024招商地产8,454,998,786.008,936,565,336.0014,083,710,340.0025,107,163,682.0037,437,014,995.00图3.2-1主要房地产公司总资产比较在总资产方面,与以上几个重点地产公司比较,万科从2004~2008年始终处于领先地位,这反映了万科经营规模的迅速扩张以及业务的迅猛成长势头。表3.2-2主营业务收入比较〔单位：元代码公司\年份20042005200620072008000002万科A7,667,226,237.0310,558,851,683.8317,918,331,517.7935,526,611,301.9440,991,779,214.96600048保利地产1,559,072,874.382,356,418,800.794,027,223,031.518,115,234,888.9515,519,901,076.27600663陆家嘴1,216,238,467.131,828,128,329.022,857,801,408.532,051,007,390.611,699,886,000.59000024招商地产3,475,895,992.002,659,475,668.002,939,402,576.004,111,644,668.003,573,184,200.00图3.2-