民宿的经营成本分析

民宿的经营成本分析很多人在提到个性化住宿成本的时候，第一反应可能是成本就是房租，成本就是装修，除此之外大家可能都没有去考虑过在经营管理的时候也会有成本的支出。那么我们今天就来谈谈，关于个性化住宿的成本你应该注意哪些问题呢？

1个性化住宿成本包括哪些内容呢？根据个人的从业经验，个性化住宿成本基本包括以下五个方面：1、房租：房屋租赁押金和房租很多人会提出这么一个同題：我自己就是房东、业主，那在成本里还要不要去算房租？我认为是需要的，因为房屋拥有自己的本身价值，那么运营成本里面就应该有房租这一项,不管你经营的物业是否自有，都应该在经营的过程中进行一个合理的计算。房租一般分为押金和租金，很多人在运营的初期或者是筹备期的时候，很容易就会忽略房屋押金这一块，这会导致成本核算的错漏。按照全国部分城市、区域——桂林、西安、成都、杭州、温州、丽江、大理、厦门、三亚，包括一些小城市的调研数据来看，房租一般占到营业额五分之一到六分之一。2、装修：硬装与软装硬装：硬装部分是在日常经营或是前期筹备中最容易超支的一部分，因为在利用一幢房屋去做个性化住宿经营时，通常需要対房屋进行一系列的改造装修，在这过程中会遇到很多前期没有预料到的临时性的问题。此外在装修时，对于房子的硬件设施要考虑其使用年限，现在有很多的同行都会走到一个误区：装修的房子只使用两到三年，然后就要进行大的改造装修。这在成本支出上是一个非常大的忌讳，会造成极大的浪费。软装：很多人在做个性化住宿的时候都会在软装部分进行旧物改造、旧物利用，但是建议大家不要单从自己的个人喜好上去考虑，而是要更多地从消费者心理、消费者习惯上去考虑。装修是一笔非常大的投入，因此建议在成本计算时把装修费用总数均摊到经营期内去做几年的均摊。3、人工成本也会有人提出来这样的问题：我的店没有雇请外人，所有的事务都是由我自己和家人进行打理，这样的话我的人工成本是否等于零。实际上这和房租是一个道理，全家人都投入到这样一个经营里以后，人的价值也应该有所体现，而不是自家人去做这么一件事的时候就可以不去算人工成本，不算工资和奖金，仅仅只是依靠一个营业利润来获得生活费用。4、日常损耗日常损耗分为几个小部分，比如洗发水、沐浴露，甚至部分客栈民宿会提供香氛、香水、洗面奶、香薰，再包括一次性的牙膏、牙刷，还有我们平常的布草送洗，这些都是经营中的日常损耗。这些日常损耗并不能完全等于日常支出，因为日常支出还包活食宿之类的其他成本。5、维修费用这一部分包括电器、家具的维修费用，易于理解就不再赘言。

2个性化住宿的成本预算一般而言个性化住宿经营成本的预算应该注意以下几点：1、建议把所有成本按照均摊的方式，摊到每一个客房、每一个营业日上，就能了解每一间客房、每一天的运营成本是多少，在制定价格时就可以有一个最基础的保障，知道一间房、一个晩上卖多少钱能保本不亏。我一直在强调的一点是：高的入住率并不等于有高的利润。因为如果你连每一间客房、每一天的经营成本都不知道，即使你的入住率很高，但是因为定价低于成本，你就是亏的，而且卖的越多亏得越多。2、在进行成本预算的时候，要去估算好装修回收期。一般来说，装修的回收期定在3-5年之间比较合理，在此情况下，装修投入的这费用不管是按利率计算，还是按照其他项目的投资対比来看，都较为合理。如果回收期超过5年，基本上就没有什么利润或者是收益可言了。3、进行成本预算时应该选用一些能够持续长久使用的物品，尽可能地去选择一些被回收的时候还能够保值的物品来进行装修和装饰。现在很多客栈民宿或是短租公寓，在装修选材时并没有考虑到选材的耐用性，这样対自已以后的经营支出会有很大影响。既要注重保值，又要注重耐用性。4、很多人在做成本核算的时候并没有把房租的递增算进去，建议大家在做核算的时候要把所有租期内的房租平均计算，这样得出的成本才是有效的。3如何通过成本预算制定价格体系？公式：客房数量·客房的最低单价·全年280天（根据数据出来的结论是每年我们都是至少有90天左右是保证能够满房，而且这个满房的价格还不是太低，所以我们真正需要担心的或者是把入住率支撑起来的时间是280天左右）·0.7（入住率的一个统计）=全年房租+全年人工支出+全年损耗支出+全年水电+转让费回收的每年平摊+装修费用回收的每年均摊正常情况下，通过公式得出来的两边的得数差额应约等于10万左右。这个公式实际上已经把成本最大化、利润最小化了，因为很多人都是由于前期预期太高，导致后期经营得非常辛苦。我希望大家把期望值降低到一个点上，这样到后面回收的时候才会充满惊喜。4如何控制单体单店的经营成本？1、建议大家在筹备之前，做一个超出预算10%-20%的成本预算表，清楚自已要花的钱大多数都在哪里。然后把成本预算表里超过一万块钱以上的项目单独列出来，去做成本的独立核算。2、在筹备期间，如果成本预算已经定稿，或装修的样板图、效果图已经出来，主题定位、客群定位都已确定之后，只要是涉及十平方或者两个房间以上的区域改造项目，尽可能地只在这些项目上做减少而不是增加。因为客人対房间的要求并没有我们想象的那么多。3、不必把一个区块的装修一次性做到位，这样投入成本会很高。一些可有可无的装饰品或物品可以在双十一双十二或打折促销的时候去采购添加，能够节省资金。4、现在很多同行会走入一个误区或怪圈：一家店两到三年以后就放弃原有装修，全盘重新进行大装，其实这样很伤元气。一家店在经营过程中都会发生同地区同行业之间的对比，但我们一再坚持的是，人无我有，人有我未必要有。客人选择个性化住宿产品的时候就确定了这一点，他要的东西并非酒店的单纯硬件奢华体验能够提供的，而是我们能够提供的。此外，两到三年的一个大的全装修，相当于把刚刚收回的资金又再投入到店里，相当于这两到三年是在打白工。我们去经营客栈民宿，更多的是为了我们自己的生活有所不同。大家可以设想一下，如果每一个人都在想方设法地在两到三年去做房屋的装修翻新，同行看到了以后也会有同样的举动和想法，这样在民宿的聚集地全年到尾就都在装修，带来的结果就是市场环境和自然环境的恶劣，在这样的情况下，就难以为客人提供较高的体验度，难以获取较高的满意度，生意自然也就差了。其实东西可以旧不可以脏，并不是所有配置都豪华得焕然一新就可以做满足客人的心理需要，消费者想要的是回归的概念，而不是单纯奢华的概念。5、单店单体的经营成本逐年递增，建议大家在每年的维修费用上也做一个比较准确的估算。其实单店单体的经营成本是很难去降低的，而在经营之外，很多时候单体店的经营成本居高不下，并不是因为店内开支，而是三五不时地招待亲友。如果是组织活动反馈给客人这样的经营成本是该花的，但如果总是过分的进行应酬和公关是很不必要的。6、一直都在强调的是，在开店之前要把客群定位好，明确自己接待什么样的客人、赚什么人的钱，这样生意就会相对来说有一些规律去摸索。控制经营成本其实与接待的消费者也是有关联的，如果你的店什么样的房型都有、什么样的客人都要去接待的话其实会增加一定的经营成本。

5两到三年后，成本控制的重点在哪里？简单总结：1、不要大修大装，大修大装势必要把原先的本钱又都投入进去的。2、要持自己的特色，人无我有，人有我未必要有。3、注意电器的维护，电器在两到三年以后就达到三分之一的使用寿命到了，这时候需要经常检修电器。4、家具的维修和检査也非常重要。5、很多人可能不会想到，就是外墙的防水。房屋都有一个使用寿命，很多房间发霉或是漏水都是因为外墙的防水没有做好，建议大家在装修完两到三年之后，全面地去检查房屋的外面和天花板，如果有出现漏水的痕迹要及时进行补救，越是到后期就越是要注意这一方面。6成本逐年递增后的应对方式1、在筹备期做好支出调研非常有必要，但在经营期内建议大家每一个季度的经营期,也要做好下一个季度的成本支出预算及核算，这有助于我们在经营过程中少花钱、少乱花钱。2、千万不要随波逐流，很多业主看到周边的同行添置了一个东西之后会觉得很不错我也去买一个，却不考虑物品对自己房子的实用性。每増加一项成本投入实际上都要根据房屋的状况，如果房屋本身承受不了某些物品的添加，增添之后其实是在给自己的资金和房屋增加负担。3、建议多从旅行者的消費习惯去考虑成本的支出和物品的添置，建议多和客人对话，了解他们的消费习惯，这样能够在成本的支出和控制上就能有一个明显的效果。4、建议大家在软性的成本支出上做增加，不要一而再、再而三地在硬件上来做过多的投入。这里的软性不单是软装，不单是供给客人一些精油、咖啡、茶之类的一些物品，还要从人工的角度去考虑。现在有很多的经营者往往都是在硬性的成本支出上面考量过多，而没有在店员或人才这些软性上进行考量，导致行业人才紧缺。一间房子如果没有人，就是一个没有灵魂的经营体。建议大家尽可能把身边的同事、伙伴培养起来，给到他们足够多的薪资待遇、福利，可能对你的店的总体成本的控制或者是利润的实现都会有好的帮助。7关于OTA的成本控制OTA的成本是很可怕的，占到总体营业额的18%-20%。你如果只能通过0TA来产生订单，应该考虑经营策略的调整。OTA是无情的，佣金一旦定死以后不太可能去降低或者抹平。在经营过程中，应该着重地去观察自己的数据，了解不同的季书在不同的〇TA上面推房效果。哪家OTA给到的客源最多，哪一个〇TA在淡季的时候客源补充量最多，就要适时地调整在这些OTA上面的营销方案。而现在OTA上的金牌、特牌佣金特别高，是不建议大家采用的。原因在于〇TA推广得再好，落地服务没有跟上，也没有回头客。因此，想要降低OTA的推广成本，实际上不管是单体经营还是连锁经营，都应该考虑垂直销售、会员制度、粉丝经济这三种营销方式。8初期成本支出时应避免的误区回归到我们最初谈到的成本的支出的项目：房租、装修、人工、日常维护、物件维修。其实真正的误区只有一个：我们花了很多我们认为应该花的钱。1、在成本支出初期，多观察，少掏腰包，因为在所有的资本投入之前，都还有修正的机会。2、个人主观的东西不要太多，不能把所有的空同都変得带有过多个人喜好的色彩，这是我们最需要避免的误区。3、不要不合时宜地去添置物品，有些物品添置益可能会因为季节、环境、地域文化的不同产生一些反效果。4、个性化住宿最终会变成一个旅行的目的地。如果你经营的个性化住宿最终変成了旅行目的地，那你所要展现给消费者、旅行者的一定是带有地方特色的经营体，或者是说含有这个地方特色的经营体。建议大家尽可能地减少一些不必要的主题设置，而是真正从消费入群的定位去做初期成本的支出，把成本的投入先放到人的基本诉求上面来。5、现在很多人也会在一些新媒体上做一些付费的、提高自己知名度的曝光行为，建议大家在这一块上面也要有所选择。在初期还不清楚自身情况，不确认经营体的精神内核的时候，尽可能不要着急宣传自己，让消费者产生过高的期望会对自己的后期经营不利。列举一个例子通过数据了解项目投入成本与经营预计【1】房屋改造计划和投入成本前后院改造计划：(1)将原有水池复原，引入活水，让整个水池流动起来，养鱼、水植方面必须丰富，以减少死水带来的蚊虫多的负面影响。完善后这屋前屋后的池塘将是项目的最大外观特色。(2)在原有宅基地上搭建简易房屋，风格也需要融入古村落，或根据设计师意图，部分创新。此规划着重解决活动室、食堂、文化体验场地的用地规划。(3)卵石围墙的整修与完善，达到民宿整体封闭性独立性的需求。(4)院落绿化，根据设计施工进行。绿化分前期绿化和后期经营者自己种植绿化，前期绿化基本由原来以后绿化转变，后期按经营理念种植农作物、欣赏型花卉等。(5)每栋民宿建造成本概算每栋民宿7个房间，建筑面积约500平方米。主体建造装修或改造，1800元/平方米;房间硬质装修，2000元/平方米，院落以整理道路、修整围墙，布置水池等，1000元/平方米;总体预算控制在3000000元(初步概包软装)。

【2】本项目特色以及与落户窑湾村的合作互利规划结合民宿自身情况，进行完善优化后进入稳定营业状态。在营业期间，为提升客户满意度，留得住客人并吸引回头客。还需充分挖掘古村以及周边的人文历史自然等资源，以本民宿为点，撬动体验式旅游的发展。在项目装修期间，将会对本村落原始农耕生态的特色生产生活活动进行深入探索研究，逐步推进以下几个特色活动项目以增强民宿活力和特色：(1)挑选1-2个项目作为民宿固定活动，具体地点优先考虑设立在民宿前后院空地之中，搭建必要简易设施与之配合。提高民宿本体特色。并定期增加更换。除主体建筑休闲之外，可在部分古民居院落设立活动地点，增加乡村旅游活力。(2)根据农民耕种实际情况，长期发布农活体验活动，通过采摘、耕种、收货等活动，让旅客感受在城市中体会不到的农村生活氛围，并可提高农民收入。经营方式初定按人头、家庭团体收取体验活动的费用，再按比例与合作农户分成。此方案中民宿作为集合和休息地点，可借此宣传民宿特色。(3)可以与当地农民配合，设立“窑湾村远程农业”(暂名)计划，旅客可租赁当地田地，体会播种至收货的快乐。让顾客承包一小块地，从播种开始，根据微信互动，每周或者每隔几天发送承包地的照片和信息，可雇佣当地农户进行管理，田地必须绿色无农药!结果后可通知采摘也可邮寄、带回重庆给客户。此外还可借鉴外地“网络养羊投资”模式，领养鸡鸭鹅猪等农村常见牲畜，长成后现金返还或者送回领养者手中。(4)四面环山，和村民探讨周边环境，寻找向导或联系重庆市区户外活动组织设计山路户外活动，对于老龙洞等尚未开发特色旅游资源进行探索。(5)收集当地手工业者资料，与之沟通合作计划，设立旅客体验活动。(6)根据本地地理位置，帮助外地游客设计楠溪江旅游线路，体现集散地作用。(7)收拢周边村庄资源，手工业、农村特色职业、周边景点、传说、都可以以此来进行运营和宣传，不仅局限于一处。(8)寻找空旷房屋，设立木工房，可联系外地木工房进行合作，也可自己学习或招聘相关从业者进行教学。主要从勺子、砧板入手，之后根据运营情况决定是否在市区周边设立基地。

【3】经营难点1因经营季节性强而导致投资成本回收期较长，是制约民宿发展的重要因素民宿也面临淡旺季的尴尬，入住的客人一般都在周末，冬季的客人相对少。单纯靠住宿收入回收成本的周期较长。2、因该村地点距离主要客源地重庆主城区仅120分钟车程，怎么留住客人住宿是一个难点。3、现状村子旅游氛围较金佛山西坡、北坡等地差距明显，需当配合经营提升知名度。

【4】经营成本分析以一栋为单位：房租：前三年每年10000元，之后按照合同5-10%的分红或者其他协议。人工成本：民宿房间暂定7间客房，正常的房间整理可有经营者本身承担，可以更好的在前期观察到房间设置装修的不足和需要。工资暂定在3000元/月，共2人，72000元/年。整栋民宿的清洁可招当地闲散居民，工作范围为院落地面的清扫，垃圾的倾倒和其他工作。工资成本暂时在1000元/月。共需12000元/年人工成本总计，84000元/年。电信宽带：100M有线宽带1500元/年水电成本：10192元/年(按7间房，104天，5%的比率计算)宣传成本：5000元/年(优惠力度，熟客、关系客成本付出)营业税金：203840*0.05=10192元(按7间客房全年30%入住率)预计全年成本：110884元【5】经营收入分析：1、住宿：初期7间客房，按平均每间房费500元，保守估计，入住率30%计算，总共住宿项目收入为383250元。若按照本项目可类比案例平均入住率50%计算，住宿项目收入为638750元。2、农村体验活动，按照每周末20人次计算，每人次100元计算，全年52周，总计104000元。3、此外，因民宿假日经济因素，日常闲时可策划养生、特色活动等项目，按7间客房，150元每间闲时客房费收入，10%消费率计算，总计38325元。(此收入弹性稍大，如运作得当，收入增长很大。)4、暑假假期，可同户外举办夏令营、远足、生态体验等各项针对学生人群培训、体验活动，收入和合作单位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各举办一次，总计收入60000元。5、总计：按以上预计收入，住宿最低收入30%计算，总计585575元。按住宿高入住率50%计算，总计841075元。注：除以上计划收入之外，暑假学生客源入住，手工艺培训体验项目，绿色农产品贩卖，农家乐餐饮收入还未计算在内，后续可发展项目丰富。【6】投资回报分析综上概算计算，本项目回报周期4-6年。民宿酒店的“调性”“主人精神”是“民宿”概念中最重要的元素，不管它的本质是一间农家乐、客栈、民宿还是小型酒店——这也是唯一一个获得了所有受访者认同的观点。眼见着民宿成为了一个时髦的词，越来越多的人正想办法从这个市场里赚钱。其实这个行业的兴盛完全应该在意料之中：一个人不可能总是将假期花在奔赴国外的长途旅行上，他日常所能选择的旅行形式中，一定会有放松、休息为主的中短途旅行。在离开城市不太远的清净地方睡到自然醒、再在喝茶发呆中度过一下午，正是很好的选择。不管是十几年前的“黄金周”、还是现在大城市景点前依然可见的跟团游，所消费的都还是建筑、装置、文化，商业，或是热闹的游客本身。但现在热起来的这些民宿的思路不一样——看风景这件事，本质上不会受到消费水平或是观念的限制。大多数人对于“美”的认识是趋同的，最后能够比拼的，无非就是谁先看到、并圈住了那片美景，再让你产生“先于别人享受一下”的快感罢了。在中国，最早、最快看得到这种美景的人，一定还是我们熟悉的中产阶级：他们爱自己、爱不一样的生活方式，也愿意为自己的品质生活买单……这是如今中国最受欢迎的一个人群，他们出现在什么地方，就意味着购买力、生活方式、消费潮流和未来会出现在什么地方。这里所说的未来，也不只是他们现在买下的商品和体验，还包括了在整个消费社会里的辐射力：文艺青年扮演了先知的角色，感染到普通青年，最后，更多富裕起来的中国人民，都会逐渐接受这种新的生活方式。在浙江南部的“过云山居”里，那位广州来的女客人，就像是一个典型的消费先知。她看起来很放松：向前台借了打火机，坐在楼前的竹椅上，看着雨后山里慢慢蒸腾起来的云雾，抽了一根烟。“真的住进来之后，觉得比我之前想象中还要好。景观、服务、硬件设施……各方面都非常满意。”为了这个对着山景发呆的机会，她盯了系统足有大半年，才在相对合适的时间捡漏到一间临时取消的客房，连回去上班的时间都要延后一天。但在下单付钱、以及买往返机票的时候，她都没有怎么犹豫。过云山居的选址放在了海拔650米的山上，凌空搭出的露台最受欢迎就像很多起了四个字文艺名字的房子一样，“过云山居”是个民宿。但它算是个很著名的民宿——你能在各种微信公众号中，看到总计超过1000篇关于它的故事。这些故事和描述也几乎都跟云有关：“隔着玻璃墙就能看到云海”、“白天看云海、晚上数星星”、“适合看云发呆喝茶”……如果从丽江形式时代的客栈开始算起，民宿的概念在中国兴盛已经至少有10年了。2015年，在缺乏民宿文化的黄山举办的一场“民宿大会”，算是第一次正式给中国的民宿行业定了基调——总数4.2万家，绝大多数在乡村。这只是一个非常模糊的概念，于是又有人给“民宿”的概念加了一点限定，比如“美”。在2016年4月底的“美宿风格大奖”上，主办方给出了他们对于“中国式民宿”的新定义：一家富有情怀的小酒店，有主人，有设计，有温度，就像家一样。首届中国美宿风格大奖颁奖典礼这种感性的定义方式，是“开始众筹”创始人徐建军擅长的事。但他也严肃地分析过，觉得民宿这门生意已经变得越来越靠谱。“这种业态已经对酒店产生了冲击，因为人们到这个地方去，并不是使用酒店房间这样的住宿产品，而是去享受它、体验它。在住宿、出行的角度看来，这就是一种消费升级。”在“美宿大会”上，过云山居成了上台领奖的典型民宿案例之一。但如果抛开那些感性的词，它就会变回一个地方有点偏(离最近的县城车程30分钟)、设计感还不错、房间数很少、设施比较高级、但吃饭不太方便的小型酒店。这是“民宿”概念中很有意思的两面。所以，除了这位广州客人，在过去的一个月里，我们还跟20多位热爱民宿的消费者、民宿背后的设计师、运营者、观察者和推动者聊了聊这个词，以及它背后那个日益蓬勃的产业。它是Airbnb吗?“你所说的民宿，也包含Airbnb么?”对于接受采访的每一位民宿消费者，我们都问了这么一个问题。最开始，Airbnb是一个纯粹意义上的“分享经济”——将家中一张多余的气垫床、加上房东自制的一顿本地风格的早餐，提供给一个厌倦了千篇一律的酒店早餐的旅游者，或是一个想要看看世界的穷学生。但Airbnb就是用这么简单的思路，做成了一个让酒店行业方寸大乱的生意——在Airbnb上只有个性化，酒店业擅长的标准化反而变成了劣势;平台的模式也让Airbnb迅速地将生意做到了全世界，房间数和公司估值都迅速赶超了传统酒店。在个性化与个性化之间，也会产生激烈的竞争。房东们想要获得更多的收益，就必须追求更好的口碑，为此，他们会精心布置房间、提供主动体贴的沟通，或是几张拍得更好的照片——这正是Airbnb官方对于“超赞房东”的定位。目前在Uber工作的郑辰雨，就很享受旅途中的这种“分享精神”，以及来自于房东的那些故事。为此，她给自己设计了一个疯狂的计划：自从2015年9月在阳朔的一次旅行后，她决定不管是工作还是度假，都不会租房或是选择酒店，而是寻找有趣的民宿，直至住满365天。她现在更愿意对外提起的一个标签，就是#365天住民宿#。280多天过去了，在美国、中国、西班牙、古巴等地尝试了70多家民宿的她获得了更多故事，同时也发现大部分自己在意的民宿——设计感强、房东有趣、遍布世界且价格有所控制的，都来自于Airbnb平台。但很明显，不是所有Airbnb都可以自动升级为民宿。重庆用户“小排同学”对将Airbnb与民宿划等号这件事就有点谨慎：“调性好的可以称为民宿，调性差的顶多叫出租屋。”这句话从另一个侧面体现了Airbnb作为生意的那一面——郑辰雨也承认，通过照片搜索房子、判断屋主“调性”的能力很重要。而在Airbnb的体系中，设计和服务都能获得高分评价的“超赞房东”比例并不高。当这样的周到成为了一种模式，就变成了这个平台上谁也不愿意过分强调，但实际上不可缺少的特质：专业性。我们很难判断，Airbnb官方推荐的这些“超赞房东”中，有多少是完全符合他们最初对这个模式的严格定义的。但在美国，另一个数据是：16.8%的Airbnb房东要同时打理两套及以上的房源。这跟要同时操心好几个房间情况的民宿主人，实际上已经有点接近了。但他们说的民宿必备的“调性”，到底是什么?我们是在家居分享媒体“好好住”组织的一次线上活动中认识“小排同学”的。在那次活动中，用户们上传了近千张自己体验过的民宿照片，其中不少同样来自他们在世界各地旅行时，体验过的Airbnb房间。这差不多是个自发的行为。你也可以理解成，只要有用户主动去上传好看的照片、以及分享Ta难忘的体验，这件事本身就已经在体现“调性”了。郑辰雨在洛杉矶体验的房车Airbnb比如郑辰雨在她的“#365天住民宿#”标签之下分享的那些故事——她与摄影师、机长、画家、制片人、建筑师房东的沟通过程，以及在房间、客厅、露台、房车，甚至是厕所内看到的有趣设计。如果一个民宿不能持续地提供这些让人玩味的东西，如何体现个性化、与众不同、以及那种“我们不一样”的感觉?这就像是传统酒店业会去强调标准化一样：热水、室温、数个不同蓬松度的枕头、客房打扫时间和服务员响应速度。在民宿业，新的标准化，可能就是这些可以被分享的“调性”。你要提防它成为“农家乐”民宿不是农家乐，即使它有的时候看起来确实像。脱胎于同济大学的科研项目和设计团队，“设计丰收”在崇明仙桥村所做的，就是一个集民宿、农场和农村创意课堂为一体的综合项目。团队改造的三座农民房，也成为了当地第一个真正意义上的民宿。设计丰收团队对崇明仙桥村的农民房改造对比图“在此之前，农民没有这方面的意识，他们不会认为这样的项目与‘农家乐’有什么区别。”项目负责人丁婵表示，为了这个项目，团队与业主签下了15年的长租约，改造总成本在60万元以上。一共仅有10间客房的布局做完后，当地人总算看出了一些区别。今年三月，好奇心研究所一份有关民宿“标配”的调查可以看出差别所在：开在穷乡僻壤、要用旧屋改建;从名字到家具都很新中式、院子里却要放个日系的枯山水;房间越少越高级，配套用品也到了五星级酒店的标准……但因为“穷乡僻壤”不可避免，所以与“农家乐”相似的一些项目，还是被保留在民宿项目的服务里，比如跟当地的农民一起吃饭、聊天。曾经带着全家老少六口人一起体验过“设计丰收”的Nattier说，她印象最深的，就是民宿里帮忙烧饭的老阿姨。“她就住在隔壁，烧饭用的也是农村里才有的大灶。吃完饭带我们去参观了农田、去河边转了转，还到她家去跟她孙子玩了一会。”相比于民宿，农场活动其实才是设计丰收最受欢迎的项目不过，从消费者对于服务的需求来看，农家乐和民宿之间的差别要更明显一点。在我们文章开头提到的“过云山庄”，曾就职于阿里巴巴的“好好住”用户“蓬蓬猪”的住宿体验就没有那么愉快。她的轻度龟毛症状，被打扫房间的当地阿姨给带起来了：“死角的清洁实在太马虎了，一看就没有大面积扫。最近的不少新民宿似乎都是这样：装修上都很洋气，欧式或是新中式的格局，但被当地村民这么接待或是服务过之后，感觉就像是在农家乐里。”这也是那些因为缺乏人手、或是刻意追求“要为所在的农村做点什么”的民宿每天都要头疼的问题——别在这些关键的环节上，让住客的体验退化回去。但当你觉得服务不那么好做的时候，民宿就可以强调“主人精神”了“主人精神”应该是“民宿”概念中最重要的元素，不管它的本质是一间农家乐、客栈、民宿还是小型酒店——这也是唯一一个获得了所有受访者认同的观点。它的一部分潜台词，就是上面提到的那种“服务欠考究”的情况，不够专业但有人情味。另一部分，则是与早年丽江的“老板娘文化”相通的东西。丽江的大研、束河古镇区域，是中国最早出现民宿(当时还叫客栈)业态的地方在中国最早出现民宿群的丽江，“老板娘文化”是个挺重要的概念：古镇相对封闭，长居于此的客栈老板掌握了古镇的各种信息，如果他们乐于向游客推介地道的小吃、通往周边景点的便捷路线，事情就方便了许多。随着丽江民宿业态的饱和，这种文化也慢慢扩散到了周边的大理、双廊等地。在一次去大理游玩的过程中，“蓬蓬猪”通过连续三夜不同的民宿体验，对“主人精神”多少也有了些新的认识：“第一家民宿，是主人自己来服务，经常来帮忙、聊天，住在那很惬意、放松，也没有酒店服务的那种正式感;第二家的设计是很有特色的佛教风，运营是雇了当地的白族人打理，虽然服务方面训练得很不错，但住一天就觉得没什么意思;最后一家是带点日式的设计风格，硬件也最棒，体验挺好。这家的主人偶尔回来看店，平时就委托他朋友担任管家来打理。他们俩的个性、价值观和对工作的要求都差不多，管家虽然不是主人，但只比主人差一点点。”同样是国内颇具规模的民宿群，在莫干山，这样的“主人精神”要稍微淡一些。在接手当地民宿标杆之一的“清境·原舍”的日常运营前，崔盛是个职业的酒店管理从业者。但很快，他除了关心民宿的选址、设计、硬件和布草外，也成了一个会带着住客上山踏青、钓鱼野营，在夏夜坐在篝火旁聊天打闹的大管家。这里顺便说说国外的民宿，为什么他们就能提供更专业的服务从办下港澳通行证，到成为工作和朋友圈子里的旅行达人，黄莹用了5年时间。她喜欢去些“色彩很丰富的地方”，所以目前的旅行经历中，几乎都是荷兰、玻利维亚、巴西、秘鲁、印度、古巴这样的小众目的地。她所接触的民宿跟Airbnb所推销的那些产品有相近之处：用岩盐堆砌而成的酒店、搭建于稻草之上顺水漂浮的房间、再到庄园、船屋……玻利维亚著名景点“天空之镜”附近的“岩盐酒店”但黄莹说，自己的预定几乎都是在Booking上完成的，能够挂牌销售的这些民宿，实际上都属于历史更悠久一些的BnB(Bed&Breakfast)生意。“就是一个既有可以办入住、存包的前台，又能根据你的想法有点调整空间的家庭旅馆。”由于拥有宾馆牌照，BnB形式的民宿无需像Airbnb那样与监管部门打游击战，却也远比酒店更为灵活。这也是为什么我们会觉得在欧洲、日本、台湾这些地方，民宿行业都更为发达、规范的原因。在古巴也是如此。古巴首都哈瓦那的民宿民宿就一度是这个国家吸引外国游客、获得外汇收入的重要产业之一。相比其他很多公司，Airbnb在2015年4月更早一步进入了古巴市场。但能够在平台上挂牌的，大多也是这些原先就做惯了“Casa”生意的古巴人——他们擅长与外国人沟通，也懂得如何同时打理几套房源;可以连上互联网;也能找到兑换外币的渠道。更重要的是设计感，因为这是消费者为之买单的关键崔盛所打理的“清境·原舍”，除了过硬的硬件、服务，以及与整个区域持平的千元以上房价外，最为人所知的还是这个项目的设计者朱胜萱。在设计界，他的代表作品是2010年上海世博会期间的世博公园整体规划。至于进入民宿行业，则有点误打误撞的意思：朱胜萱设计的“清境·原舍”民宿项目，位于莫干山“当时在莫干山做旅游规划，很喜欢那边，就自己搞了一块地，造了几个小房子，准备以后过去养老。因为是给自己的作品，所以设计上当时也没讲究什么舒适感，像洗手间的部分，都是没有遮拦的。但意外的是，朋友们还挺喜欢这种与自然融为一体的感觉，房间供不应求，就只能专门拿出来，做成一个生意了。”这种像是从地里长出来的“自然感”、加上一部分现代化的设计元素，成了目前几乎所有精品民宿的指导思路，给设计师们留出的发挥空间也非常大。像是《好奇心日报》曾报道过的民宿“云庐”、青旅“爷爷家”，都是在这样的背景下被做出来的。“云庐”的设计师刘宇扬是一个做惯了公共项目的建筑设计师，但在民宿设计这行，有没有那么对口的专业背景，似乎不太重要。建筑设计师刘宇扬在阳朔完成的“云庐”项目在知乎上，我们还找到了位于成都的设计师张黎明。她所创立的“光环设计”工作室主要接的是景区和酒店规划的工作，偶尔也做做室内设计。半年前，有位20岁出头的年轻人找上门来，希望他们能将自己在贵州看上的一所旧民居，改造成一栋小民宿。“他挺萌的，说自己没什么钱，一定要便宜。”但在改造的过程中，团队发现依山而建的房屋结构改造起来难度很大，为此前后设计出了好几个加固方案;在做室内设计时，业主又提出：是不是能将6个户型改到10个户型?这个要求，又让设计师返工了好一阵子。由于返工和其他原因，这个民宿的全部成本从主人原先期待的50-80万涨到了100万。但她说，跟普通人想象的不同，在这样的民宿项目中，请一个大牌设计师、或是来回修改需求的情况，都不会让设计部分的费用变得更高，也不仅仅是为了好看。“设计费有一个国家指导价，大概是工程费用的5%。明星设计师的价格可能会高一些，但他往往也能解决平庸设计师解决不了的一些复杂问题：比如如何更好地搭建房屋结构、怎么更合理地设计户型，同时将整个项目的成本降下来。”未来这会是谁的生意?从上述这么多案例中可以看出，民宿就像服务业中的任何一个分支一样，有高要求、繁杂、琐碎、吃力不讨好的那一面——提升竞争力，要靠一定程度的专业性，又不能标准化到像酒店一样;从设计到改造(加上返工)，对个人经营者的财力是很大的考验;服务要不断升级，设备要适时换代，这还是一个高损耗率的行业;如果遇上那些挑剔的客人对服务指手画脚，也没有太好的解决方案……另外，考虑到民宿销售的很大一部分是风景，新的问题又会随之而来——不是所有人的家乡都美如画，过于偏远的地方也不适宜开民宿;有风景还要有房子，找到景色最好的旧宅并拿下改造，这事比你想象的更难;你还要有一点推销的能力，把原本不值钱的山