浅谈我国房产税税制改革

目录摘要 摘要怎样把房地产税收制度在房地产领域的调控作用发挥到最好，这个问题已经成为了目前迫切的任务。最近几年因为房地产在发展的过程中遇到的问题越来越尖锐，比如，房价增长的速度太快、空房数量剧增、投机过度、小资产阶级的发展方式，呈现出一种我们的房地产调控严重缺乏的局面。在本文中我们从房地产市场的目前状况来考虑，运用会计学、财政税收学、管理学、经济学、等学科的有关理论来达到完善我国房地产税收的目的。根据房地产税收的目前状况，并且在对一些研究房地产税收制度的参考文献和各种观点进行整理的基础上，发现问题，找出问题，分析并找到解决办法然后再来研究。关键词：房地产；房屋财产税；改革AbstractHowtobringtherealestatetaxsystemtothebestoftheregulationofrealestate,thisquestionhasbecometheurgenttask.Inrecentyearsduetotheproblemsintheprocessofthedevelopmentofthehousingismoreandmoresharp,forexample,pricesrosetoofast,thevacancynumbersoared,speculativeexcess,thedevelopmentofthepettybourgeoisie,emergedasaseriouslackofourrealestateregulationandcontrolofthesituation.Inthisarticle,weconsider,fromthecurrentsituationoftherealestatemarketbyusingaccounting,finance,management,economics,taxationandotherdisciplinesrelevanttheorytoachievethegoalofperfectingourcountry'srealestatetax.Accordingtothecurrentstatusofrealestatetax,andintherealestatetaxsysteminthestudiesofsomereferencesandideasonthebasisoffinishing,foundtheproblem,findoutproblems,analyzeandfindasolutionandthentostudy.Keywords:Realestate;Propertytax;Reform浅谈我国房产税税制改革一、基本理论在财产税日益对政治经济造成重大影响的今日，越发需要重点研究。改革开放以来，随着经济的不断发展，国家对房屋财产税也越来越重视，房屋财产税的发展和改革也引起了社会各界的关注。特别是从税制改革之后。国内对房产税的研究，主要是侧重于税制的立法授权制度的发展和健全，房地产税的具体程序与实体等。随着经济社会的不断发展，我国有关机构对房产税的征收提出了更为严格的要求，与此同时，我国房地产税法理论也发展到了一定的高度，这些都为房产税的改革创造了有利的条件。

由于每一个学者对房产税的研究侧重点不同，所以他们给出的房产税定义也是截然不同的，所以我们有必要通过一个基础定义来对其进行研究。有些学者指出，房产税包含的内容十分复杂，具体来说，所有涉及房地产经济运动环节的有关税收均可叫做房地产税收。在《房地产法学》中，孟葵认为房产税是以房屋和土地为客体的税收体系，按这个范围划分，我国对房地产课征的税收主要涉及以下税种:房产税、印花税、城市房地产税（目前已无）、各种所得税、营业税、土地增值税、城镇土地使用税、城市维护建设税、契税。从狭义角度看，房产税被某些学者视为一种与不动产税、房地税类似的税种。于中一在《地方税立法原则研究》一文中表示，对房地产所有者征收的税收就是所谓的房产税，涉及到我国现行房产税的三个税种：房地产税、城镇土地使用税和城市房地产税。在《中国房地产税收制度的发展》一文中，刘佐教授表示，以房地产为征收对象征收的房产税、房地产税、土地税等就叫做房产税，也叫做不动产税，它是一种典型的地方性税收，我国的房地产税主要有两种，即城镇土地使用税以及房产税。我们应该从司法、立法、守法、执法、法律监督等多视角去研究我国房地产税制改革和税制发展，在此基础上构建一个健全的房地产税收法律制度。国内学者的研究重心主要集中在立法层次、立法权限方面，虽然有不少学者全面的探讨了物业税的开征和基本法的制定问题，但是由于具体程序和实体上存在不少缺陷，加之立法相对比较滞后，学者们目前还尚未明确的界定税费的界限，关于税率设置、重复征税、税基、税种方面的研究还亟待有关专家提出更具建设性的意见。二、房产税相关理论概述（一）房产税的概念房地产税收是属于税收概念体系，是一个综合性概念。具体是指与房屋和土地相关的税收，是在开发房地产以及经营的过程中，开发房地产的企业和消费者需要交纳的税种。在国际上我们对房地产税通行分为了以下叫法，有房地产税、不动产税、财产税、地产税和物业税。通俗地说，房地产税收就是指以房地产为课税对象的所有税收的总称。（二）房产税的特征房地产税收是税收总系统中的一个子系统，它具有一般税收所具有的“三性”即：强制性、无偿性和固定性。它还具有一些独特的税收特点:(1)征税对象的指定性房地产税收的征税对象是指定的房地产投资或者交易行为、房地产价值或数量，它的税收是固定的。房地产税收具有特定的征收对象。从自然属性方面来说，房屋和土地作为它的征税对象;在法律关系方面来讲，对房地产权属所有者的权益作为它的征税对象。(2)税收体系的包容性房地产税收制度是一个由许多税种所构成的复合体系，它并不是由单一税种构成的。对这个体系而言它是一个复合体系，它所涉及的税种有十多种;涉及的税类有流转税、所得税、财产税、资源税、特定目的行为税。(3)征收范围的广泛性房地产权属发生转变的每一个环节都有相应的税种予以调节，因为房地产税收的征收行为牵涉到很多方面，房地产在各方面都会有税收，在开发地产（存在土地使用税、房产税、建筑业营业税等）、在交易环节（存在地方教育附加税、销售不动产营业税、企业所得税、城建税、契税、个人所得税等）、保有环节（有营业税、房屋财产税、土地使用税种等）、以及使用其取得收益环节（有企业所得税、个人所得税等）的过程中都有影响。房地产税收的征收范围是非常广泛的，房地产涉及的税种在地方税种中所占比率达到90%。(4)适用税率的复杂性房地产税收体系所含税种多，每个税种的税率在设置上各有不同，根据税种的开征目的和调控作用的不同也就是因税种的不同而有不同的选择。有比例税率和定额税率，有些选择比例税率（营业税、印花税、企业所得税、契税等）;一些选择定额税率(土地使用税、耕地占用税等）;还有选择超率累进税率;有选择地区差别比例税率（城市维护建设税）。房地产税收采用的税率形式既要展现地区的差别还要确保税法的统一性，保障能够顺利地执行。(5)税种开征的特定目的性像投资方向调节税、印花税、土地使用税、耕地占用税、土地增值税等这些税属于特定目的税。他们在投资方向调节在房地产税收体系中，占领着很大一部分。投资方向调节税的开征目的非常明确，就是控制投资领域，指引投资方向，体现国家产业政策;土地增值税的目的主要是对国家对房地产开发交易市场的调控力度加大，控制炒买炒卖的土地行为，使国家参与土地增值收益的收入增加等等。因此，投资方向调节税最为典型，(6)税源分布的稳定性房地产有很多的性质，如使用的长期性、耐久性、不可移动等，其中房地产税源具有税基稳固的稳定性和税源充沛持续性，可以让地方财政的税收收入更稳定，这也是它有别于其他税收的一个重要性质。(7)税收收入的地方性税收收入具有的地方性在于它涉及的房地产税收收入大多数归于地方财政收入，房地产税收收入是地方税收的重要组成部分。房地产位置的固定和不可流动等特性会因为区域有所区别;不过即便在同一区域或同一城市的同类型的房地产，也会有较大的价格差异，房地产税划归地方税是房地产税收征管的复杂性和艰巨性共同决定的。（三）房产税的功能（1）地产税所具有的区位特征明显、对经济的扭曲程度小、便于地方税务机关征收、收益补偿、税源稳定、具有一定的收入规模等特征，使其可以成为构建地方财源的重要组成部分。通过建立法治化的政府间财政关系，来明确划分理财行为权责归属、构建科学的中央与地方间财政关系、解决地方政府财政收支平衡。（2）改善“土地财政”，促进政府职能转变。自分税制改革以来，地方政府长期依赖土地出让金弥补财权、事权的不匹配。土地出让金一次性让与土地几十年的使用权，用于弥补地方政府短期内的开销，本来就造成了财政收支期限上的差异，加剧地方政府短期性行为。另外，一次性高额的土地出让金推高了土地开发成本，增加消费者购房成本，加之土地出让金的不可持续性，更易造成房地产市场的动荡，不利于房地产市场的平稳健康发展。我国现行税制中与房地产市场有关的税收主要集中在房地产的取得与流通环节，保有环节的税负较轻，也即地方政府未能分享房地产市场的升值。因此，房地产税改革将地方政府一次性的土地出让收入平摊至长期，成为政府稳定的收入流。将房产税的征收和使用与房地产价值相挂钩，明确房地产税使用于地方性事务支出，同时，房地产税改革以经济手段赋予民众监督政府的权利，为政府转型为公共服务型现代政府提供了支撑和约束。（3）房地产税具有适度调节收入分配的作用。目前，重庆和上海的实践都包括一系列的免税政策，从而使社会经济地位较低的居民得以免缴房地产税。两地的实践都有“豪宅税”的性质，税负主要由社会经济地位较高的居民承担。房地产税改革的最终目标是形成具有一定累进性质的、征收范围更广的税种。从理论上说，房地产税具有调节收入分配的作用。由于直接对纳税人征收，税负难以转嫁，征收过程就是直接再分配过程。然而，从目前上海和重庆房地产税的实践经验上看，由于试点城市税制设计上的问题，房地产税未能发挥调节收入分配的作用。房地产税改革的目标之一，就是地方政府能将更多的资源投入公共服务和保障房建设，这些服务在广义上属于非货币形式的转移支付。三、我国房产税中的问题分析（一）适用对象不完善我们称国家对相同的课税对象或税基在同一纳税期间征收性质相同或类似的税为重复征税。目前我国现行房地产税制中的此类现象如下表3.1所示：表3.1我国房地产税制的重复征税现象课税对象或环节存在重复征税的现象房地产转让既按取得的纯收入课征企业所得税（25%），又按照所取得的土地增值额课征土地增值税（四级超率累进（30%—60%）房屋租金收入既征增值税（5%），又征房产税（12%）土地既征城镇土地使用税，又征耕地占用税产权转移书据既征印花税，又征契税因为政策的失误导致房地产税收压力日益上升，不仅存在对同一征税对象重复征税，而且在房地产的开发成本增大的同时，还构成了地下暗盘，给房地产税收收入造成巨大损失。（二）税制设计不科学流通环节赋税重而保有环节赋税较轻是房地产税收过程中一个非常突出的问题。这种情况导致了我国有限的土地资源的使用效率大大降低了，使黑市交易发展更加凶猛，国家的财政收入严重缩水了。表3.2我国房地产交易与保佑环节的税负比较房地产开发环节的税费负担前期税费土地使用税、土地开发费、施费、市政配套、契税造价审核费、建设工程许可费、施工许可报建费、城市建设维护税教育费附加。报建阶段税费质检费、工程管理费、印花税等建设阶段水费营业税、印花税、城市建设维护税教育费附加、质检费和工程管理费等。销售阶段税费转移登记费、印花税、城市建设维护税教育费附加、土地增值税、契税等房地产保有环节的税费耕地占用税、城镇土地使用税从表3.2可以得出下列结论：现今我国房地产税制在流通过程税费种类多，压力大，可是在保有过程税种种类少，压力小。这就促使了房地产市场运行失控。不利于房地产资源的合理配置与利用，助长市场投机行为，促使房价上涨。（三）执行配套现今，我国存在严重的“以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税、税费交叉”的杂乱的形势，不利于实行房地产税收政策，约束了税收的宏观调控能力。其主要表现为：首先，城镇土地使用税就是以税代租的突出表现，存在地租的性质，国家为了调节土地的级差收入而征收的。然后，以费代税，外资企业在以划拨方式取得的土地不征收城镇土地使用税，造成用费代替税的混乱。其次，用税来代费，城市维护建设税在某种程度上，是一种以向享受城市公共设施利益的企业和个人征收的费用。最后，以费挤税，跟房地产税收相关的收费种类特别多，收费的项目比房地产相关的税种距离相隔甚远。以这种情况来分析，不同种类的收费在我国房地产商品成本构成当中，占了40%左右，而房地产税收却只有9%。房地产税收税租费体系的杂乱局面（结合表3-3），直接提高了开发商的开发成本，房价上升，买房者的积极性受到控制；收费的比重太高会直接影响房地产税收变动对房价的幅度，房地产税收对房地产市场的影响不再那么明显在某些时候。表3-3我国现行房地产税收体系征税环节税种名称计税依据税率（%）房地产开发土地增值税房地产增值额30-60城市维护建设税营业税税额1或5或7教育费附加营业税税额3地方教育费附加营业税税额1—2耕地占用税实际占用耕地面积10-50；8-40；6-30；5-25元/平米契税取得土地使用权的金额3—5印花税合同金额0.03（建筑安装）及0.05（购销）城镇土地使用税实际占用土地面积0.6—30元/平米企业所得税房地产企业应税所得额25二手住房转让城市维护建设税营业税税额1或5或7教育费附加营业税税额3地方教育费附加营业税税额1—2印花税合同金额0.05（个人暂免）土地增值税增值额30-60（个人暂免）企业所得税应税所得额25个人所得税应税所得额20契税成交合同价1—3房产出租城市维护建设税营业税税额1或5或7教育费附加营业税税额3地方教育费附加营业税税额1—2个人所得税应税所得额10房产税租金12（企业出租用于居住的住房及个人为4）城镇土地使用税实际占用土地面积0.6-30元/平米（个人免）企业所得税应税所得额25印花税租赁合同金额0.1（个人免）房产税房产余值1.2房产保有城镇土地使用税实际占用土地面积0.6-30元/平米资料来源：产业信息网整理四、我国房产税制改革（一）我国沪渝房产税改革试点自2011年1月28日起，上海和重庆分别依据两地的房产税征收办法，正式开征房产税。鉴于两座城市在房地产市场方面的不同特征，其所出台的暂行办法也有相应的差异(如表1所示)。上海的房产税试点范围为上海全部行政区域，征收对象不包括存量房，针对本市家庭2套以上住房和非本市家庭新购住房市场交易价格的70%计税，其基本税率暂定为0.6%，但若应税住房每平米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房均价2倍的，税率暂减为0.4%，并且免税面积为人均60平方米，对超出的部分征收房产税。上海方案按人均面积作为起征点，采用累进税率，房屋价值高、人均面积大的房屋税率高。重庆对主城9区的个人独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及非重庆市个人新购的第二套住房征收房产税。税率细分三档，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城区新建商品住房均价3倍以下的住房，税率为0.5%.相应的在均价3至4倍的，税率为1%:4倍以上的住房，税率为1.2%。同时免税面积按“家庭面积”来算，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在房产税方案实施前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米，新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。重庆方案主要对高端住房房价和消费加以约束，抑制投资性需求和奢侈性需求。按建筑面积交易单价，划定档次，而根据已划定的档次，逐渐调高税率，套数越多，面积越大，税率逐渐提高。表4.1上海、重庆两地房产税细则对比项目/城市上海重庆试点范围全市行政区域主城九区是否征收存量房一律不征收个人拥有存量独栋商品房征收征收对象该市家庭新购第二套以上住房；非该市家庭新购住房该市个人独栋商品住宅，新购高档住房；非该市个人新购第二套住房免税面积按“人均面积”算，人均60平方米（含）为起征点“家庭面积”计算，一个家庭对应一套住房扣除免税面积。存量独栋商品住宅，免税面积为180平方；新购独栋商品住房、高档住房，免税面积为100平方米，无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不扣除免税面积。适用税率分两档：0.4%和0.6%分三档：0.5%、1%和1.2%计税依据参照应税住房的房地产市场价格进行评估。应税住房的计税价值为房产交易价。应纳税款计算应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×对应税率首先，沪渝房产税试点中都将征税范围限制在两套以上的新购住房或高档住房上，这些房屋都属于增量房，牵涉到税收的公平原则。税收公平原则包括两方面，其一是纳税人的税收负担应与其经济能力相适应，其二是拥有相同纳税能力的人应负担相同的税，纳税能力不同的人应负担不同的税。沪渝试点方案中对试点开始前的几套甚至几十套存量房可以不征税，但是新购一套却要征税，有失公平。除了公平性问题，对存量房不征税的规定不利于存量房使用效率的提高，富人所拥有的多套房屋空置，会造成市场供求关系的不平衡，阻碍了调节房地产市场价格和收人分配的功能。根据我国的国情，存量房是房地产市场的主体，将存量房纳人征税范围，才能全面地反映个人的资产及经济情况，达到税收的公平和公正性。如果对保有环节征税，这就与大部分发达国家的做法相类似。以英国为例，英国的房产税包括住房财产税和营业房屋税两种，住房财产税的征收范围为居住房屋，包括所有的自用住宅和租用住宅，几乎涵盖了所有住宅物业。第二，两地的征税范围都限于城市、县、镇的个人住房，而没有将农村涵盖其中，但美国、澳大利亚、加拿大等国家对农村也征收房产税。我国改革开放以来，农村的经济状况发生了巨大的变化，有些地区已可被纳人城市范畴，一些农村的经济水平与城市相当，特别是东南沿海一带。针对我国国情，可以根据不同地区农村的实际经济情况，适当地将其纳入征税范围，但同时给予一定的税收优惠和补贴政策，这样既保障了农民的生活水平，同时推进了农村税制改革，实现城乡税制一体化。通过增加存量房和农村两大征税范围，将有效地增加地方财政收人，保证税收的规模和稳定性，体现税收的公平原则。沪渝房产税试点方案都以房屋的市场交易价格作为计税依据，也就是依价计征，房屋一旦出售后，其出售价格就被定格，以后将根据这一价格作为依据征收房产税。但我国正处在经济急速发展阶段，未来的土地和房地产价值仍会有较大变动，以静态的房产交易价格作为计税依据较不合理。纵观国外，包括美国、日本、英国在内的大多数国家都采用房产评估价值作为计税依据，根据房产所在的区位、房型、相关配套设施等评估标准对房产进行价值评估，并且每隔3-5年进行一次价值重估。我国可以参考国外经验，将房产评估值作为计税依据，这样能够更客观公正地反映出纳税人所持房屋的价值，并且随着经济的发展，动态地显示其房产的价值变动，而非始终用历史的数据来进行未来税收的计算，使房产税征收得更有理有据。（二）房产税改革的效果评价1.抵制政策调控时的时滞性（1）大力提高政府部门的决策力度为保证政府和相关管理部门可以及时作出正确有效的决策，更好地避免调控决策跟不上房地产经济的现象，应加大力