【物业管理的现状、问题及完善对策浅析9700字（论文）】

物业管理的现状、问题及完善对策研究—以S物业管理有限公司为例目录TOC\o"1-3"\h\u6747一、引言 一、引言在我国，物业管理是一项服务实践，是民生建设中的一项重要内容，也是社会管理的重要组成部分。其关系到人民的生活，涉及到社会各个方面，尤其是对于我国人民而言，“家”是具有十分重要的意义，如果不能住得舒适，就会引起一些矛盾。物业管理主要任务就是改善服务质量、提升服务水平，给予居民美好的生活，让他们有舒适的居住环境。但是，从我国目前的物业行业的发展情况来看，大多数的物业公司发展现状都不如人意。因此，本文研究的实际意义就是通过对具体的物业公司的发展现状进行研究，发现目前物业管理公司存在的问题，并提出一定的创新策略，旨在提升物业管理公司的管理水平和服务质量，也可以为其他的物业管理公司在发展研究上提供一定的思路。通过对国内外的研究发现，我国当前的物业管理发展趋势猛进，但同时伴随着个性问题的出现，导致物业管理的发展停滞不前，因此，不断提高物业管理的服务质量至关重要。二、商丘S物业管理有限公司的基本情况商丘S物业管理有限公司成立于2013年07月31日，注册地位于商丘市梁园区文化路北神火大道西喜来登广场4号楼3层B户。，法定代表人为王文力。经营范围包括一般项目：物业管理；家政服务；园林绿化工程施工；住房租赁；日用百货销售；住宅水电安装维护服务；居民日常生活服务；专业保洁、清洗、消毒服务从小区的物业管理的服务领域来看，他们的主要工作包括：保证环境清洁、保证绿化带清洁、保证消防安全、维持公共秩序、随时提供技术维护、帮助居民解决一些事情、调节邻里关系等。下图是物业公司内部结构图以及主要部门分布规划展示图：三、商丘S物业管理有限公司的现状及存在的问题（一）商丘S物业管理有限公司面临的外部环境分析由于美国在2008年产生了金融危机，间接或直接的导致了我国的主体经济增长放缓。我国从2003年-2007年一共五年的时间内，每年的整体国际经济都以10%的效率进行增加，且按照相关数据得知，我国的每年经济增长效率逐年加快，特别是我国的房地产行业的经济发展一直居高不下，并且我国的居民消费价格指数一直保持在5%以下。2003年，我国的整体房地产开发投资达到了1294亿元，其中我国商品房建成面积年均增长14.9%，其总面积达到了2491.8万平方米，我国商品房销售总额达到1808亿元。2008年1-11月，我国房地产开发投资总金额达到26546亿元，同比去年整体增长了22.7%。1-10月增速下降1.9个百分点；全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降183%。国家的宏观监测政策在我国当前的背景以及社会需求下发生了变化。以2007年年底国家颁布的《条例》中提出的“双重防范”的基调是“防止经济发展浪潮过热导致内部亏空，防止通货膨胀导致国内资产过虚”。2008年4月我国又一次开始强调并推广“防止经济过热”，以避免经济衰退。今年7月，中共中央政治局会议确定了“一保一控”的基调，以保持我国经济稳步发展和适当对物价进行上涨调控，以符合我国内部经济发展。以2005年首次出现物业管理的深圳为例，我国的物业管理费水平已经从原来的国家定价逐步因为市场和人群需求而演变为因国家驱动和市场调节下的独特产物。其中对于不同地区、不同目标和不同客户对物业管理服务的购买力进行分析运算对比，其结构分析如下：以深圳市为例，深圳人民的消费力度在很大程度上取决于当前家庭的收入力度，收入越高，其可支配收入就越高，对住房需求就越高。2005年深圳居民的可支配收入为21494.4元，比往年深圳整体可支配收入经济增长8.7%，当地居民人均消费支出为15911.88元。比往年整体居民增长了9.7%，其中深圳市的恩格尔系数降至33.4%。举一个例子,假设家庭的平均年收入是40000元,建筑的面积是100平方米,维修费用是2.8元/平方米/月,每年的维护成本的财产=2.8元/平方米,月×100平方米×12个月=3360元,管理费收入占总收入的比例13=3360-40000=8%，即该家庭只需支付8%的整体费用即可。（二）商丘S物业管理有限公司的内部环境分析商丘S物业管理有限公司组织形式是直线职能制，组织架构图详见上图表。公司设总经理一名，实行总经理负责制，物业服务公司横向设置行政人事部、财务部、物业管理部、工程部、保安部、电脑部、经营部等七个部门，纵向设置四个管理处。公司自成立到现在一直没有专门设立质检部，对各小区的日常管理(巡查记录、保安、保洁、绿化等)没有专门的部门考核和检查。物业组织结构的优点是既照顾到信息沟通的有效性，又能发挥各职能部门的积极性；缺点是信息的沟通效率不高，一线管理处在职能工作如质量管理、安全管理、财务核算等方面会有多头指令，工作协调量较大。物业公司2006一2008年经营状况见下表:2007年预算指标年度完成情况指标单位预计完成实际完成增减变化实际与预算比较增减（%）一、主要指标1、主营业务收入万元1,1571,15700.03%2、车库、会所及其他收入万元2403157531.42%3、主营业务成本万元1,1621,128-34-2.90%4、车库、会所成本万元11992-27-22.44%5、费用万元187142-45-24.22%6、物业费收缴率％95.00%98.00%3.00%2.16%二、补充资料1、利润总额万元89%2、资产负债率％156.00%98.00%-58.00%-37.18%2008年预算指标年度完成情况单位：万元指标单位预计完成实际完成增减变化实际与预算比较增减（%）一、主要指标1、主营业务收入万元1892208819610.38%2、车库、会所收入万元7267-5-7.08%3、主营业务成本万元164616881422.55%4、车库、会所成本万元25153128510%5、费用万元183181-2-1%6、物业费收缴率％95.00%99.26%4.26%4.48%二、补充资料1、利润总额万元32522733%2、资产负债率％99.71%103%3.31%3.32%从上面的表中可以看出:(1)物业公司2005年一2008年，由原来处于亏本的状态逐渐好，物业公司脱离不了开发商的支持，由开发公司弥补亏损。正因如此，我国的大部分房地产物业公司与开发商之间的“父子关系”总是不可分割地联系在一起。这种“父子”关系不仅在很多方面限制了我国居民物业管理的内部制度的发展以及物业管理公司的经营，而且还严重影响了物业管理的专业化水平，从而导致我国大部分物业都是按照条例按部就班的进行发展，导致该企业在我国的局限性十分小。物业管理部门与消费者之间有着许多表面上的冲突，但其实这些冲突是可以避免的，可因为物业管理企业的背后是开发商，导致该企业不得不听从开发商的指示，所以居民实际上的冲突是与开发商冲突，而并非与物业有冲突。因为在开发商项目的策划、预售、销售阶段，开发商以宣传的形式承诺一定范围的物业管理服务，该运营模式就给业主的潜意识中植入了一种买房附送物业管理服务，这也是其中的一个盲点误区。而且有些开发商会因为一些开发遗留问题导致个别住户的权益受到侵害，如房屋漏水、设计不合理、实际面积与购买面积不符，从而导致了住户“有气无处发”的情况，而此时物业则例行索要物业管理费用，这些住户则会以辱骂、无视、拖欠等行为，来表达自身的不满。(2)2007年开始有盈余，但并不多，主要原因是:A、虽然我国的整体经济因为各大企业的经营业绩有所提高，但由于我国人员劳动力成本逐年增加，导致人工费用也在逐年上升。B.社区的经济收入主要包括物业管理费和停车费，虽然各种企业内部的收费项目较多，但是各项服务的收入很低，加上管理人员较多，住户与开发商之间的矛盾等等因素结合，从而导致整体经济增长缓慢甚至是停滞。C.运营项目少，缺乏新的利润增长点。（三）商丘S物业管理有限公司存在的问题1.物业人员服务质量较低物业的物业人员服务质量较低，主要是在两个方面。一是物业人员的专业性不强。物业服务公司的工作人员中学历普遍较低，大专以下的人数占到了61.2%，在如今这个时代，大专的学历应是最低的要求，否则很难面对着一些事情而做不出正确的反映。而其所有的员工之中，具备专业资格证书或者岗位证书的人数只有16人，整体专业性较差。因此，公司中大多数员工的专业技术达到了职业化，对于管理工作只能是进行简单的保洁、保安、登记信息等。而当小区中房屋出现破损、共用设备老旧、暖气漏水、电力故障、下水道漏水等问题，公司的人员并没有专业的人员进行处理。此时，公司只能找外部的人员进行维修。而又因为公司并没有与那些专业人员进行长期的合作，有时会出现人员维修不及时、抬高价格等现象，不仅让业主感到不满，也使公司常常收到业主的投诉。二是物业人员服务意识相对较差。目前，物业服务公司的专业化队伍虽然已经形成，但是大部分员工的素养并没有达到职业化，服务意识上相对较差。一方面，公司对于员工的培训时没有将服务意识当做重点，导致部分员工将物业管理仅仅是当做了一种简单的清洁或者安保工作，将物业管理的工作简单地定位于低层次的修修补补之上，缺乏服务意识与敬业精神。另一方面，由于公司的利润并不高，工作又是有些琐碎，因此很难吸引到优秀的人才来到公司。2.物业管理整体效能不足物业在物业管理的整体效能上不足，从两方面可以看出。一方面是物业在物业服务上并没有特别好的地方，即便最好的安保服务，其满意度也并不是很高。其原因也是多方面的，有时即使物业想要进行更好的安保工作，但是会有一些特殊情况存在。比如有一些外来人员以进来找人为由进入小区，在这种情况下，保安有时也不好办事。因此，在有的业主眼中就会认为这种安保并不是很安全。另一方面是物业确实在某些方面存在着巨大的问题，比如物业维修方面，有的小区里面有房屋漏水两年都没有进行处理，每一次都是拖着，或者是简单地进行处理，这让不少业主对物业怨声载道。因此，从物业管理服务的各个方面来看，物业整体上都做得不足。3.物业公司与业主之间缺乏信任物业公司在去年收到了超过300条的投诉，几乎每天都会有，比如哪一户家里的楼道有很多垃圾没有人管，小区的健身设备坏了等等，可是，物业每次都是口头上答应要尽快解决，但是都没有做到，总是要等到业主再进行投诉时才会去处理。这样的事情一而再，再而三地发生，自然就会让业主对物业公司产生了不信任。这种不信任一旦形成，想要再次进行恢复就是很难的事情了。因此，笔者在进行调查时，不少居民表示，物业公司现在说的一些政策决定或者活动，他们都不会怎么在意。而物业公司却很想通过一些方法来让业主们感到自己的真诚。这样的改变需要一定的时间，要从真正的行动上做起，改变形式主义、做到质量监督、层层把关，长期以往，才有可能让业主对物业公司表示信任。四、物业公司存在问题的解决对策（一）理顺公司组织架构，完善法人治理结构我国企业的内部组织结构规划是否合理，是一个企业能否正确实施战略的重要步骤，其组织内部结构规划必须要与企业当前战略发展目标相匹配。因此，需要适当的重新规划企业内部组织结构，完善整体结构管理，并明确股东大会、董事会、监事会和管理的各自职责，以此来达到分工明确，并且要在企业内部建立科学规范的决策机制和行动机制，各自执行自己的任务，相互控制和平衡发展，从而发挥实际作用。实行董事会领导下的CEO负责制，对各部门领导进行分权制度，对经营管理目标明确的物业管理项目实行合同管理责任制，让企业内部组织结构实行直线管理制度，管理部门实行面向行业的业务组织，从而为企业的发展增添动力。企业内部这种独特的组织结构的主要优点是：一是强化了企业内部的决策机制，让每个部门都能按照当前企业需求去行使自身的实力，而不需要通过高层进行决策，可以快速掌握时机动态，使公司高层管理者能够摆脱复杂的行政事务，集中精力对重要的业务事务进行决策；其次该结构可以增加企业内部的活力，让每个部门的参与者以及员工能够积极有效的参与进来；第三，适当的促进企业内部良性竞争，每个部门的领导所做出的正确决策都会提高企业的效率和效益，高层给予嘉奖，从而刺激企业内部进行良性循环。最后，该制度可以促进各项技能的评估和培训，以此发掘优秀人才或者技能型人才从中脱颖而出。主要缺点：该制度会让企业内部的部门之间协调变的非常困难。（二）做好开发商与物业公司建管衔接工作物业管理工作涵盖房地产开发建设的各个方面，我们需要在早期适当的干预以下几个方面，并适当的在房地产开发建设中做以下工作实施物业管理，以此达到前期干预和销售干预，从而保障工作衔接：1、为解决房地产公司提的供物业管理方面的一些不合理建议。要以智能化的现代服务家居为主，让社区内部有家庭管理网络系统、智能家居系统、安防系统、专用服务系统等。以此来随时了解社区信息网络布局，并合理的让所有购房者在买房前充分了解自己在购房后能享受到的服务，间接的增加购房者购买该房产以及对该房产未来发展趋势的信心。2.工程线路、智能空间、管道分布进行各种配套服务支撑，以此来达到随时了解项居民住房方面的各个方面。对于开发商和业主来说更重要的是，确保项目工程的基础质量，并且尽可能的减少项目各种隐患，为以后的物业管理树立高大信息，在居民内心中铺平道路，以此来加速该领域行业的发展。3.了解物业管理的整体框架，并且对物业管理成本进行前期的测算，并表明物业管理的成本标准。让购房者了解物业管理费的内容，并适当要求社区业主未来必须遵守的相关规定。4.社区要适当办理并出版相关刊物，如《社会杂志》并列出了签署购房协议的住户的优先事项和一些热点问题，以此让房主有所参照。例如，在最初阶段，房屋的销售模式是按计划出售的，只有当人们签署了购房合同时，才能看见其建工完毕后的房子模型，而不是实际的建筑规划。该模式会让购房人员产生警觉，因此，房地产行业需要适当的进行建设规划后再根据实际的工作进度、建筑质量、材料选择、智能支撑空间、景观设计、物业管理等，向潜在购买客户进行介绍，并通过社会杂志等方式向潜在购房业主进行展示，以此来博取业主的信任。5.对业主集体召开一次大会。这是一项房屋签订合同出售后的后续物业管理服务，该服务宗旨是房地产公司与房地产公司销售部门共同举办业主会议，其目的是通过这种特定的形式与大多数购房业主进行各方位问题的探讨沟通和交流，以此来促进与加强业主和物业公司的相互了解，从而更加了解对方的从属关系，以此方便后续的事情解决。6.需求买家在一进入购房中心时就能够感受到物业管理的氛围。例如：门口站岗的保安人员的形象、地面的清洁度、绿化带的景观新颖性、销售人员的接待方式以及是否热情、物业管理人员的各种行为，这些都可以侧面或正面直观的反映出一个小区内部的物业管理要管辖的地方，同时也证明物业管理是无处不在的存在。简而言之，通过对开发商、业主和物业经理这三个要素的分析，我们可以从中发现并找出业主、物业、开发商三者之间的任何利益冲突和各方面的需求模式，从而知晓如何从根本解决相关因素。（三）加强成本控制预算管理公司实施成本控制的主要措施是：被审计公司在年初管理各管理处的物业管理，管理收支预算，检查财务指标，并将其纳入绩效责任书申报中，公司在各部门和行政办公室进行工作调查，确定岗位和人员，人员的扩充和调动必须得到公司的批准。而且因为人工成本过高的原因，所以需要适当的提高管理处经理商丘金冠家物业管理有限公司的成本控制意识，并且要求公司的内部部门实行相应的责任制度，并在年初为各部门制定年度经营目标，还要确认各部门的签名。其中商丘市金冠家物业管理有限公司在企业内部实行全面预算管理的同时，也加强了企业内部的成本管理，从而实现未来长期的企业成本效益、成本管理战略的理论基石，即规模经济(即产品单位成本)。而且随着该企业的外部生产规模的增加而减减少，和整体经济利润单位成本随着累积产量的增加而减少。所以对于该企业而言，全面预算控制是指在对未来经营环境的预测的基础上，以货币或其他计量单位的形式，对公司预算期内的生产经营、投资决策、资产管理等活动进行具体的计划和对内部组织结构进行调整，从而帮助企业对外发展的更加顺利。实施成本控制战略的好处是，它可以承受现有竞争对手之间的竞争方式；可以抵御购买商讨价还价的能力；可以提高与供应商的讨价还价能力；对欲加入该行业的新进入者形成进入障碍；廉价航空公司有更好的机会与其他航空公司竞争。实施成本控制战略的风险是，制造技术的变化或新技术的出现可能会使之前在设备或产品学习经验上的投资成为一种无效或者低效的资源，相当于推翻全部重新开始进行新科技的研究与发展，虽然对于企业长远发展目标是有利的，但对内成本消耗是巨大的；而且新员工可以复制和巩固之前的经验，或者购买更先进的生产设备，以更低的成本进行竞争，从而让企业的未来发展以及当前市场战略地位处于优势。（四）实行多种经营方式，为公司创收总结商丘S物业管理有限公司调查显示的问题以及参考美国物业管理的特点，可以看出，物业管理公司只是为了生存而收取管理费，无法承担提供所需服务所需的费用。商丘市对54项住宅服务收费标准进行了抽样调查。从不同收入对成本的贡献来看，物业经理的简单维护费(指法律服务点)不足以支付界定项目的成本，其中的问题只有74%的问题得到了解决，综合上述数据，与占成本21%的其他收入相比，该物业管理企业的费用差距仍然保持在5%左右，这个数值是非常巨大的。换句话说，单纯依靠业主的物业管理业务，无法维持居民的物业服务成本和提供服务的监管成本。这说明物业必须在服务和计费方面做好，还要做好行政管理工作，提高业务效率。商丘市金冠家物业管理有限公司自2000年成立以来，搬运工的工资从500元/月增长到1200-1500元/月，几乎翻了三倍，平均工资从2000年开始上涨了2500-3800元左右。与此同时，社会保障机构加强了职业保险的实施，这也大大增加了房地产企业的负担。根据调查结果，物业人均管理面积为2213㎡,人均收入15188/年，这一收入水平仅为商丘工人人均工资水平的1/2，甚至只有45%的收入。但是，该物业的招聘方案与管理费用仍然用不足以支付既定的方案费用，工资和薪金仅占财产性收入的52%。另一方面，广东外来务工人员资源匮乏，导致物业管理部门在聘用保安人员时提高了基本工资和福利。该领域行业的多元化的发展在中国主要体现在财务和付费维修服务上，美国的经验可以让我们学习不同商业模式的实施，也可以通过租赁、交易、经纪、估价、咨询和合作是另一种收入来源。目前，该公司在经济领域中，以一个“管家”的方式去接管该领域的各个方面，而且该物业的负责人每六个月拜访一次该地区的所有业主，从而保障自身比较熟悉当地地区的业主动态，从而保障业主无论是需要出租还是出售房屋，购买或者凭租房屋，都可以在物业处知晓详细的信息，从而帮助双方达成意愿。另外业主需要的服务也可以在日常工作中看到，当然，相应服务的维护费用是必须支付的。（五）加强企业信息化建设，提高服务质量随着建筑技术新革命和智能化的迅速发展，许多高科技的设施和设备被引入到建筑中。物业管理人员的知识水平和专业维修技能必须不断提高，以适应物业的新要求，并且要求物业管理及维修。为实现各项任务的高效传输、分类存储、方便查询和决策参考，物业管理将信息技术与业务有机结合，提高物业管理的服务水平，简化工作流程，从而提高效率，达到节省成本的目的，并且可以通过内部沟的方式通更快、更方便的了解业主的需求，并且适当的结合物业管理业务流程，应用互联网技术，开发和建立一系列实用的物业管理系统是十分必要的。建立一个信息系统的目标，并且要求文件和信息管理的自动化，电信的自动化和流程管理的自动化。具备的功能:基础数据处理功能和特殊数据处理功能，包括(l)枢纽分析功能。例如，系统获取必要的分析数据后，自动进行统计计算和分析，对当前数据进行图形化分析或根据条件设置进行分析，直接生成等价的报表。(2)通用组合查询功能可实现多条件、多方向的扩展数据查询，使项目各方可以利用网络和电子媒体进行远程通信、实时监控、远程命令和故障排除。（六）打造品牌优势25年来，我的国内物业管理在理论和实践上创新了多项管理服务，包括综合管理、区域管理、封闭式管理、香港管理、酒店风格管理、客户满意策略、服务效率体系、零服务中断等。特色服务、总顾问制度、无人管理、本地化服务、精细化服务等。一批追求创新、精益求精的房地产企业，不断提出并实施新的理念和实践，不断更新物业管理服务模式，为整个行业的发展提供借鉴经验。如万科服务提出“酒店管理”、“专业化管理”、“管理汇报制度”、“无人管理”;为降低管理成本，提高物业管理质量，中船务支持引入“一对一N”的管理模式和“和谐氛围管理”。天安物业结合电算化发展趋势，率先提出“网上物业管理”和“无纸化办公”;中航地产推出客户服务配套支持计划，开创了“运营管理”的先河。优秀的物业管理支持使用“五核心服务”，为业主创造“五核心生活”;皖霞物业提出了“社区文化”和“生活品质”的物业管理服务模式。据统计，全国只有1.5%的物业管理公司拥有一流管理学位的人才，但平均管理规模是全国平均管理规模的几十倍。认为物业管理行业已经进入了品牌竞争的时代。品牌实质上是以产品和服务为基础，以标识、形象和价值为支撑，以消费者体验为支撑的合同公司的资本、无形资产和信息管理系统。外部表达式是一个名称、术语或符号、外观、符号或图案，或其中几个的组合。它是一个公司或产品不同于其他公司或产品的标志，反映了一个公司的核心竞争力。品牌也是消费者表达价值、财富、身份、地位和审美情趣的载体和工具。优质服务是房地产企业品牌管理的出发点，企业文化是企业品牌的重要内涵。商丘市金冠家物业管理有限公司秉承“以服务求生存，以管理求效益，以投资求支持”的战略理念。。(1)使用AO系统和Rakuten软件创建可靠的文件管理和个人评审记录。在AO系统中创建企业文化园，让更多的人关注公司及其管理。(2)加强对管理人员的培训，以最优秀的业主为例，走访、学习、交流，引进优秀员工，促进企业管理和服务水平的提高。(3)远离行政命令，充分发挥自我才能和用处过程，并解决过程中出现的问题，彻底转变观念，承担起必须承担的责任。(4)让全体员工积极参与社区文化活动，与业主无距离沟通，将社区建设成为一流的和谐社区。专业、强而精、不断创新、精益求精，打造光大优质物业管理服务品牌。结论由于国内经济的快速增长和房地产行业的发展，人们对物业管理服务的需求不断增加，对物业管理服务质量的要求也在不断提高。房地产行业的不断发展和更新，将解决房地产行业的许多问题。通过不断完善配套政策法规，解决了房地产服务发展初期出现的几个问题。国家应该规范和引导行业，加深开发商和房地产公司对既有房产的理解，实现开发商、地产公司、业主三方共赢，构建和谐社区。参考文献[1]金占勇,田亚鹏,康晓辉.医院物业管理问题及对策分析[J].2022(6).[2]李运海.探讨公立医院后勤保障物业管理问题及对策分析[J].现代物业:中旬刊,2021(1):1.[3]张明媚,赵春明,唐虎.北京市住宅小区物业管理问题与对策分析[J].现代物业:中旬刊,2021(1):2.[4]黄臻佳.地方物业管理问题及其对策浅析[J].法制与社会：旬刊,2020(11):3.[5]尚文化.《物业管理条例》几大问题探讨[J].法制博览（名家讲坛、经典杂文）,202