厂房物业服务投标服务方案

1第一章物业管理整体设想及策划 第一节物业服务分析 一、物业服务行业现状、前景分析 二、物业管理理念及目标定位 第二节厂房物业管理职能 一、物业管理的五种职能 二、厂房物业的具体职能 第三节厂房物业的管理原则 一、统一管理与独立管理相结合的原则 二、专业管理与自治管理相结合的原则 32三、物业管理与经营服务相结合的原则 33第四节厂房物业的管理内容 一、厂房内各部门的管理 二、厂房公用部位的管理 四、厂房环境管理 五、厂房治安管理 六、厂房消防管理 七、厂房车辆管理 八、厂房物业管理服务 第五节厂房物业管理特点 一、生产用房的管理是重点 二、辅助配套的管理 2三、险情的出现难以预料 四、清洁工作难度较大 六、需提供多方位的社会化服务 第六节厂房物业管理要求 一、组建物业管理机构 二、做好厂房的物业管理工作 三、保证厂房安全、整洁 五、提供全方位的社会化服务 第七节厂房物业管理重难点分析 46一、厂房物业管理重点 二、厂房物业管理难点 第八节拟采用的管理模式 二、组织系统 第二章厂房物业服务管理方案 第一节服务模式 二、统一服务意识 四、实施品牌战略和形象工程 3第二节服务定位 第四节服务标准 一、建筑物管理 二、设备设施管理 六、消防防灾管理 八、绿化管理 第五节工作计划 二、常规期管理工作计划 第一节组织架构及岗位职责 第二节人员配备 4一、人员配置基本原则 二、机构设置及人员配备 三、各岗位人员职责和素质要求 三、培训内容 96 五、培训计划 六、培训后的跟查及评核工作 第四节人员管理方式 一、严格要求、规范管理、选好人、培育人 二、竞争上岗、优胜劣汰、用好人、激励人 第四章物资装备计划 二、物业管理用房的配置要求 第二节物资需求计划的编制 一、年度计划 三、月度计划 四、临时急用计划 5第三节拟配置的装备 一、办公用品 二、维修工具 三、保洁工具 第四节物资装备管理规定 一、绿化工具使用及管理 二、保安装备管理规定 三、保洁用品管理规定 第五章智能化系统管理方案 第一节智能系统管理的前期措施 第二节智能化系统设计方案 一、综合布线系统 二、视频监控系统 三、周界防盗系统 六、厂区道闸系统 七、考勤系统 十一、机房工程 第三节智能化系统日常运行及维护保养 6一、秩序维护监控系统 二、消防报警应急处理 第六章安全管理方案 第一节安全管理目标及方式 一、管理目标 二、管理方式 第二节安全管理内容及要求 二、道路交通管理 五、应急方案或流程 第三节安全管理方案实施 二、智能化监控系统管理 三、安全服务管理机制 四、安全管理措施 五、建立多方参与的安全网络 六、制定科学地安全内部管理制度 第四节公共秩序维护 一、主要方法 三、治安防范与公共秩序维护质量标准 7第七章综合维修养护服务方案 第一节综合维修服务总体要求 一、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度 第二节物业设备设施维护养护操作规程 一、物业维修操作规定 第三节房屋等公共设施和室内设备、设施的日常维护管 一、房屋及设施设备维修养护计划的制定 二、房屋及设施设备维修养护计划的实施 三、房屋维修养护计划 四、公用设施设备维修养护计划 第四节特种设备维护管理 五、给排水系统 第八章保洁管理方案 第一节保洁服务总体目标 二、六净 2078 208 三、消杀工作 四、各类操作规程 三、保洁服务标准 四、保洁应急情况解决方案 238一、清洁工具的领用 三、保洁员奖惩制度 四、保洁员礼仪形象制度 一、绿化养护管理的内容 2619三、绿化标识与档案管理 第二节各类绿化品目的管理措施 一、乔、灌木及绿篱管理措施 二、草坪管理措施 三、花卉、盆栽管理措施 第三节绿化工管理制度 三、绿化工作管理规定 四、绿化养护过程安全规定 五、绿化管理检查规程 第四节植物常见病虫害防治方法 一、植物常见病害 283二、植物产生危害的昆虫 第五节绿化养护管理规程 三、修剪 四、除草 七、松土 291八、修补草皮 291 十、花坛布置 293十一、防冻、防旱、防涝 第十章宿舍楼管理方案 第一节宿舍楼管理整体构想 一、指导思想 三、管理模式 295第二节服务特色 一、实行“菜单式”服务模式 二、快速、完善的服务形式 三、突出、贴心的文明礼貌 四、全天侯的服务时间 五、多种多样的特约经营服务 第三节人员配备与管理 一、人员配备 第四节安全管理 301一、加强人员管理工作 二、建立完善的安全管理体系 第五节环境管理 一、清洁管理 第十一章厂房车辆出入停放管理方案 304第一节车辆出入停放管理规定 二、信号标志 四、车辆行驶及停放安全须知 六、其它交通事项 第二节车辆进出管理 一、车辆入厂管理 二、车辆出厂管理 三、厂区车辆通行证管理 第三节车辆停放管理 一、车辆停放管理规定 二、外来车辆的停放管理规定 第十二章服务承诺和质量保障措施 第一节服务承诺 第二节质量保障措施 二、XX厂房物业管理质量保证体系的建立 第三节具体项目质量管理目标 320第十三章投诉处理服务方案 第一节投诉产生的原因分析 一、投诉的定义 二、剖析投诉成因 三、投诉动机分析 第二节投诉处理基本原则 一、理性对待投诉 二、投诉处理的基本原则 第三节投诉处理技巧 一、倾听，不与争辩 二、记录投诉内容 343三、换位思考，将心比心 四、分清投诉类别，判定投诉性质 343五、明确回复时限，按时处理完毕 六、反馈处理结果，张贴投诉公告 七、总结经验教训，完善服务工作 八、减少投诉的途径 第十四章应急事件处理预案 第一节应急疏散预案 347一、制定应急疏散预案的目的 二、应急预案管理主体及职责 三、应急疏散小组及职责 四、应急疏散物资 五、应急疏散方法 351六、应急疏散善后工作 第二节火警处理应急预案 一、制定火警处理应急预案的目的 二、应急预案管理主体及职责 353四、消防应急小组及职责 353五、火情报警 七、火灾善后处理工作 八、火警处理注意事项 第三节水浸/跑水应急预案 一、制定水浸/跑水应急预案的目的 二、应急预案管理主体及职责 三、应急小组及职责 六、应急物资准备 第四节突发停电应急处理预案 一、制定突发停电应急处理预案的目的 二、应急预案管理主体及职责 三、应急小组及职责 四、停电处理流程 五、应急物资准备 第五节停水应急预案 一、制定停水应急预案的目的 二、应急预案管理主体及职责 三、应急小组及职责 372四、停水应急处理流程 一、制定电梯困人应急预案的目的 二、应急预案管理主体及职责 三、应急小组及职责 六、应急物资 第七节高空坠物应急预案 一、制定高空坠物应急预案的目的 三、领导小组及职责 五、高空坠物应急处理流程 六、应急物资 第八节地震应急处理预案 一、制定地震应急预案的目的 二、应急预案管理主体及职责 三、应急小组及职责 四、地震应急处理流程 六、地震应急处理注意事项 七、应急物资 八、预案演练 391第九节防疫应急处理预案 一、防疫应急处理预案制定的目的 二、应急预案管理主体及职责 三、应急小组及职责 四、疫情分级 第十节防汛(暴雨)防强风应急处理预案 一、制定防汛(暴雨)防强风应急处理预案的目的397 四、防汛(暴雨)防强风准备工作 五、汛情、强风天气过后的善后处理工作 六、防汛防强风期间注意事项 第十一节触电应急处理预案 一、制定触电应急处理预案的目的 三、应急小组及职责 四、应急处理流程 五、触电事故应急处理注意事项 六、应急物资准备 第十二节食物中毒应急处理预案 一、制定食物中毒应急处理预案的目的 二、应急预案管理主体及职责 三、应急小组及职责 四、食物中毒应急处理流程 五、善后处理工作 第十三节有限空间事故应急预案 一、制定有限空间事故应急预案的目的 三、应急小组及职责 四、应急处理流程 五、紧急救援注意事项 六、有限空间作业要求及安全防护措施 七、应急物资准备 第十四节噪音污染应急处理预案 一、制定噪音污染应急预案的目的 二、应急预案管理主体及职责 三、应急小组及职责 四、应急处理流程 第十五节停车收费系统故障应急处理预案 一、制定停车收费系统故障应急处理预案的目的.422二、应急预案管理主体及职责 三、应急小组及职责 五、应急物资准备 第十六节门禁道闸系统使用异常应急处理预案 一、制定门禁道闸系统故障应急处理预案的目的.425 三、应急小组及职责 四、应急处理流程 第十七节交通意外应急处理预案 一、制定交通意外应急处理预案的目的 三、应急小组及职责 四、应急处理流程 五、应急物资准备 第十八节发现可疑物品、爆炸物品应急处理预案 一、制定发现可疑物品、爆炸物品应急处理预案的目 三、应急小组及职责 四、应急处理流程 437 第十九节发生盗窃、抢劫事件应急处理预案 一、制定发生盗窃、抢劫事件应急处理预案的目的438二、应急预案管理主体及职责 三、应急小组及职责 四、应急处理流程 五、应急物资准备 第二十节发生打架、斗殴、寻衅滋扰事件应急处理预案 一、制定发生打架、斗殴、寻衅滋扰事件应急处理预 二、应急预案管理主体及职责 三、应急小组及职责 第二十一节爆炸恐吓应急处理预案 一、制定爆炸恐吓应急处理预案的目的 二、应急预案管理主体及职责 三、应急小组及职责 四、应急处理流程 第二十二节发生自杀或企图自杀应急处理预案 一、制定发生自杀或企图自杀应急处理预案的目的453二、应急预案管理主体及职责 三、应急小组及职责 四、应急处理流程 456 第二十三节发生精神病人、醉酒滋事应急处理预案.458一、制定发生精神病人、醉酒滋事应急处理预案的目 458 三、应急小组及职责 四、应急处理流程 五、应急物资准备 第十五章推进智能化物业服务管理工作 第一节智能化物业服务管理工作的概念 一、“智能化”的必要性 二、智能化物业管理的概念和目的 第二节智能化服务规划方案 一、规划原则 二、系统特点介绍 第三节加强节能管理建设，构建绿色友好型厂房 一、推动节能工作深入持久展开 二、节能的具体措施 二、如招标文件要求“厂房物业服务管理方案”,详情三、如招标文件要求“组织架构及人员管理方案”,详四、如招标文件要求“智能化系统管理方案”,详情见六、如招标文件要求“综合维修服务方案”,详情见本七、如招标文件要求“宿舍楼管理方案”,详情见本方九、如招标文件要求“应急事件处理预案”,详情见本编制依据(以下内容根据项目实际情况修改)第一章物业管理整体设想及策划第一节物业服务分析随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提(一)厂房物业服务行业现状我国自1994年以来，就开始了物业管理的立法工作，理市场问题。那么,物业管理市场整体管理、物业管理市场对于工业厂房物业管理来讲，我国的立法更是相对滞(1)通过公开招投标占领市场(2)通过协议招标方式占领市场(3)通过自建自管方式拥有市场从目前来看，无论是经国务院批准设立的国家级开发的物业管理员成了“消防队员”,处处救火。(二)物业服务行业前景分析物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服广义的物业管理软件设计应该覆盖物业管理的整个办还应该包括物业管理所属的保安部门的安防监控系统软件术和相关的设备系统实现对物业及物业设施设备、物业环(一)管理理念定位1.服务“以人为本”,实施“人性化”的物业管理引入(1)对职工体贴入微的人性化、家庭式关怀。①管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了(2)引入“员工是企职工人”的管理理念，为管理服2.管理“以物为本”,实现物业的保值、增值。(二)目标定位第二节厂房物业管理职能决策是指对物业管理目前和长远的目标以及实现此目指挥是根据计划，对整个物业管理活动进行领导和督纵向协调就是协调物业管理指挥系统与各职能部门之间的活动关系；横向协调就是协调同级各部门之间的活动和关键在于全体业主和物业管理企业全体员工能清楚地了解物4.负责厂房物业公用部位、附属设施及共用设备的使第三节厂房物业的管理原则的关系。所谓“独立管理”,就是在各类用房中，有独立的如生产用房，各生产单位可能是相对独立的区域或楼管理机构，物业管理公司的水平影响着厂房物业的生产环第四节厂房物业的管理内容4.因使用水电不当而造成损失的，其损失由责任者承5.物业管理公司可以要求厂房内的工业废弃物自行妥4.各部门不得以任何形式占用在购买或租赁合同中明业生活共用设施和设备以及工业物业附属设施和设备三大工业生活共用设施和设备以及工业物业附属设施和设备(以下不妨简称为工业物业设施、设备),如供水、供电、供气、供暖、通讯等等通用的L设施和设备，可委托物业管(1)厂房环境污染的类型。(2)厂房内环境污染的防治环境污染的防治除了要求厂房内各有关单位认真执行(1)公共绿地。包括工业厂区、生活区域及文化活动(2)公共场所、公共建筑及公用设施绿地。(3)庭院绿地。(4)道路及广场绿地。温馨文明的工作环境以及融洽和谐、轻松有序的办公环境(1)功能性。有坐椅、桌、园灯或路灯、垃圾筒、电(2)装饰性。有花架、花坛、水池、人工喷泉、人工(3)分隔空间。有人口标志、围墙、栏杆、路障、台简易可行的材料建设各类环境建筑小品，力求建筑小品新治安管理的目的是为了保障物业管理公司管理区内的(1)综合性强、管理难度大。(2)服务性强。物业管理公司的治安保卫管理实质上(1)建立健全安全保卫的组织机构(2)制定和完善各项治安保卫岗位责任制(3)根据治安区域大小和当地治安情况，配备相应数(4)建立正常的巡逻、值班制度，明确重点保卫目标，(5)处理突发性的事件(6)联系区内群众，搞好群防群治，完善区域内安全(7)与周边单位建立联防联保制度，并与当地派出所消防管理的方针是“预防为主，防消结合”,要求消防(1)定期训练专职消防员，建设高素质的消防队伍。(2)制定、完苦的消防制度。(3)管理和维护好消防设备和器材。(4)定期进行消防安全检查和消防演习。(6)制定紧急情况下的应急措施方案。(7)及时处置消防安全事故。(1)建设合适的停车场、棚、库房。(2)配置相应的监控、防盗设施。(3)建立健全车辆管理制度。(4)检查、放行进出门卫的车辆。(5)保证车辆在厂房内的正常行驶和停放。(1)停车场地位置规划。物业管理公司对停车场地位(2)停车场(棚、库)内要求有不同的空间，适合不同车辆。停车场(棚、库)要保证停车畅通无阻，其内部要设备；停车场(棚、库)的车位布置，要按车型、规格分别第五节厂房物业管理特点套设施，有的部门又是24小时连续生产，与之相配套的辅厂房物业除需加强生产用房的管理外，其他类型的房自选商场以及小百货等配套服务。一方面可为用户提供方第六节厂房物业管理要求物业管理机构的职能是负责厂房区域内建筑物的日常建立一支精良的保安队伍，实施24小时值班和巡逻制度；第七节厂房物业管理重难点分析(一)三个重点工作(居住)环境。好、舒适的工作(居住)环境，是我们非常重视的问题。以(二)四项措施第八节拟采用的管理模式2.提供24小时服务；保安队环境管理部准修部物管标的调研拟定物业管理方案组建机构岗位培训接管验收整改日常管理(1)在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证(2)各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行第二章厂房物业服务管理方案第一节服务模式第二节服务定位6.舒适——让每一位职工充分享受的五星级酒店的理第三节服务目标1.管理处设专线24小时受理报修；2.接待时间：365天8:30-20:30;3.各类服务人员上岗培训率达到100%;4.档案归档率达到100%,档案完整率达到100%;5.维修及时率达到100%;7.实行维修服务回访制度，回访率达到100%;8.有效投诉处理率100%,投诉人签字满意率95%以上；12.清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生14.管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服第四节服务标准达到95%以上。负责设备设施的日常操作以及照明、给排水等日常维修工维护正常的办公秩序，包括24小时安全监控、巡视、门岗以上各项管理服务内容或延伸服务内容可根据甲方需第五节工作计划序号项目内容时间备注1物业管理标的调研全面了解物业管理标的X日尽量提前2拟订管理方案结合调研结果拟定管理方案X日尽量提前3接管合同1.方案送审方案确尽量缩签订2.签订合同认时止短时间4组建管理队伍1.选拔2.培训3.上岗方案确认至进场5整改及完善办公条件1.安排管理用房2.安排员工宿舍3.物质装备到位方案确认至进场6制订管理制度1.制订切合实际的各项物业管理制度2.导入IS09001一7物业接管验收办理书面移交手续序号项目内容时间备注划方案；收后开待施工我公司力协调协助2公共设施、设备及场所的使用、维修、养护、管理1.建立档案，搞好基础资料管理；2.运行管理；3.维修保养管理；4.险情应急管理；5.水池水泵管理；6.其他。接管验收后开始，部分待施工单位保修期满属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助3安保管理1.24小时值班及巡查、监控等安全防范管理；2.违部分私设摊点及设立广告管理；3.消防管理；4.来人来访管理；5.物品出入管理。接管验收后开始4车辆管理1.进出车辆管理；2.停车场管理；3.车辆行驶管理。接管验收后开始5清洁卫生管理1.清洁卫生管理；2.环保管理；接管验收后开始6绿化管理1.室内绿化管理；2.室外绿化管理。7客户服务1.设立服务员和保管理2.人员形象及服务8标识系统管理标识日常维护管理9档案管理1.建立房屋共用设施设备档案资料；2.建立用户档案、房屋及其配套设施权属清册；3.建立严格的档案接管验收后开始第三章组织架构及人员管理方案第一节组织架构及岗位职责(一)任务目标原则(二)分工协作原则(三)统一指挥原则(四)合理管理幅度原则(五)责权对等原则设置的部门或单位有责任，就应该使期拥有相应的权(六)执行部门与监督部门分设原则(七)协调有效原则(一)总经理职能范围(二)副总经理职能范围(三)行政人事部(1)负责安排公司的各项会议，撰写会议纪要，并检(2)负责文件的上传下达，并将总经理的指示及时传(3)负责公司档案的编目、立卷、归档、借阅工作；(4)负责公司的合同管理工作；(5)负责公司的人事管理工作，包括发布招聘信息人(6)责公司各项报表的整理、汇总及上报工作；(7)责公司障印信的管理和使用工作；(8)各部门之间有关问题的协调；(9)负责公司车辆的管理工作；(10)责公司的接待工作。(1)行政人事部经理⑩考核和指导行政人事部工作人员的工作并给予业务(2)行政人事主管③协助上级执行公司的培训计划以及有效的后勤保障(3)行政秘书(4)司机(四)客户服务部(1)对所辖物业实施一体化综合管理，推进公司质量(2)落实公司关于住宅厂房的有关规定、决议，计划、(3)定期向公司各职能部门和公司领导汇报本部门的(1)客户服务部经理①全面负责区厂房项目的经营管理工作，制定部门月(2)客服主管⑨收取及审阅厂房的巡楼报告及每天的有关投诉记录⑫负责定期对服务质量进行统计分析、并提出整改方(3)客服管理员⑧定期对厂房进行巡视，发现问题及时记录向上级汇(4)保洁班长⑧配合部门经理定期组织保洁员进行业务知识学习和(5)保洁员(五)财务部(1)负责公司各项目的财务核算与日常财务管理；(2)制定和完善公司内部各项目的会计核算制度；(3)具体负责公司内部的年度财务预、决算；(4)负责协调处理涉税问题，配合银行、税务及集团(5)负责搜集经营活动情况、资金动态、营业收入和(6)负责各项财产的登记调拨，并按规定摊销折旧；(7)组织各部门编制收支计划，结合公司的情况进行(8)严格执行国家规定的财务制度，严格遵守有关财(9)检查各部门的经济活动情况，防止套汇、挪用内(10)完成领导交办的其它工作。2.岗位职责(1)财务经理(2)会计建立台帐，每月做帐内帐外应收报表备查并报财务经理一有偿服务流程等)达到以软件为管理平台，同时及时对各种(3)出纳(六)招商部势(1)招商部经理⑦及时掌握商铺租赁的市场动态，制订相应措施及方(2)招商部主管(3)招商助理①严格遵守公各项规章制度及招商营运部的各项管理(七)工程部(1)负责厂房土建、弱电系统、强电系统、给排水系(2)负责厂房的整体设备设施的维修保养工作；(3)负责做好能源消耗控制工作；(4)负责对部门设备设施的购置、使用、保养、报废(5)负责项目大、中、小工程维修的组织实施与协调；(6)负责公共区域内的钥匙管理。(1)工程部经理(2)工程主管(3)电工(4)水暖工(5)万能工(八)安管部(1)及时将国家制定的法律、法规和公司的各项安全(2)加强内部治安管理，制定各种安全管理规章制度，(3)配合公安机关参与调查重大事故，并写出调查报(4)负责厂房内的消防安全工作，领导组织公司警卫(1)安管部经理(2)安管班长⑤负责各岗位不合格服务的处理及纠正预防措施和跟⑥负责签订《安全消防协议》,督促、考查安管员消防(3)安管员⑦熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区每一个角(4)消防专干⑧负责制定所辖区各种突发事件(火灾、台风、暴雨、刑事案件、治安等)的预防组织架构和措施；(5)监控员⑦每日做好监控室的卫生工作，并随时保持监控室清⑧严格按制度收发、保管器材(对讲机),并注意日常第二节人员配备(一)热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改(二)有“用户至上”的服务意识，有强烈的责任感和(三)知识与能力并重。有一定的物业管理工作经验及(四)经理、管理员参加物业管理专业培训，并分别取理员》上岗证；特殊工种技术工人持专业上岗证(电工证、空调工证等);水工持《健康证》等，保证100%按要求持证(五)除骨干员工外，所有新员工(管理员、保安员、(一)各级负责制(二)巡视检查制(三)过程记录制(四)公开监督制(五)奖惩落实制岗位职责具备条件备注经理全面负责XX厂房作，协调与相关本科以上学历或中级以上技术职称，熟悉物业管理的各项业务，熟悉IS09001、行政部主任负责管理处的行政管理及培训工作，协调管理处与管理委员会等工作，协调部门大专以上学历，熟悉物业管理，有行政管理工作经验，有物业管理部门经理上岗证，有一定的协调能力，有敬业精神。客户服务中心主任客户服务中心工作人员负责投诉、委托修理、回访、信息收集、客户管理等工作。清洁绿化部主任负责XX厂房清洁、绿化的监督管理及便民服务工作。清洁绿化工工作认真负责，身体健康，工程部主任工程主管检查，确保厂房各类设备、设施维修工专职负责各类设备、设施的正常运行和养护，客管理机电设备、消防维修、安全管理部主任负责XX厂房全面的安全、消防管理工作、组织开展安全员的培训/训练工作，日常安全管理工作的监督、检查，组织开展年度各类大专以上文化程度，有安全管理经验，熟悉物业管理，有物业管理部门经理上岗证，工作认真负责，爱岗敬业，诚实守信，公正廉明。演习活动。安全主管安全员负责XX厂房的治安、消防和车辆管理工作。高中以上文化程度，无犯罪记录，男保安退伍军人(党XX~XX岁，身高1.75米以上；第三节人员培训备了一批知识结构全面、经营管理能力强的职业经理层人必将是圆满完成合同期内管理目标的重要保证和推动公司一、培训目标4、提高员工的服务意识、业务能力、管理能力及综合培训管理由经理总负责，各主管协助组织员工培训工9.每半年管理处经理组织对培训工作进行一次全面检10.公司把对培训工作的检查纳入到对管理处的例行检三、培训内容四、培训方式1.岗位培训内容为本岗位的服务意识，礼仪及基本技能。2.外送培训选派骨干参加物业管理企业经理及部门经理上岗证的培训所有管理员参加物业企业管理员上岗证培训，接受最新信息。不断提高管理水平，并取得相应证件。3.跟班培训对抽调到XXX厂房物业管理处工作的管理人员、工程技术人员先进行强化训练，熟悉当地的物业管理法律法规，熟悉物业管理的工作程序，提高管理水平，树立服务意识。掌握实际工作能力和处理问题的方法。其余员工在接管前公司培训，一边下到各岗位进行跟班实习，熟悉现场环境和设施设备，达到入住进行正常工作状态的要求。4.岗位轮训有意识地让骨干员工先后承担不同的工作，拓宽员工的知识面，增强各部门相互协调的能力，提高综合管理水平和5.参观考察和专题讨论组织中层管理人员，业务骨干到国内知名物业管理企业，本公司优秀物业管理处参观考察。并就参观考察与日常工作中发生的典型案例进行专题讨论，提高员工工作能力。6.专题研讨会组织管理人员就日常管理工作中发生的典型案例举行鼓励员工利用业余时间学习与岗位相关的各类专业技接管前员工强化培训计划序号培训内容培训对象授课人1XX厂房管理目标及模式全体人员2XX厂房管理规部分制度全体人员3XX厂房验收移交程序管理及维修人员4XX厂房治安保卫工作目标及作业程序保安人员5保洁人员程序6程序维修及家政服务人员7工作技巧及服务语言规范全体人员8消防职责及灭火作战程序全体人员9人际沟通技巧全体人员急救常识全体人员XX厂房贯彻落实《条例》实施办法管理及维修人员(1)回首过去：(2)注意现在：诉或表扬)、基层管理人员执行管理的情况、人际关系的变(3)展望未来：第四节人员管理方式仪表(在员工手册)中做出了明确规定，并通过量化考核办养为主、对外招聘为辅，按比例7:3的原则运作，我们提伍每年10%换岗，首数5%提薪和末位淘汰制，依法管理、以不断向前进，润滑则是减少前进中的阻力。我们在“闭环”(1)物质激励(2)目标激励的目标管理责任制中，签订年度目标管理责任制考核协议(3)尊重激励速员工自信力爆发的催化剂，尊重激励是一种基本激励方(4)参与激励(5)岗位激励(1)员工考核是以任职资格和岗位责任为依据，综合“四挂钩”:“三公”:公平，即考核标准公平合理，人人都能平等“四结合”:组织考核与自我考核相结合，全面考核与“四挂钩”:考核结果与职务升降挂钩，与收入多寡挂(3)全面考核要考核员工德、能、勤、绩四个方面。评表》,先进行要素递减赋分，再采用写实纪实手法，运用文化是公司重要的无形资产。我们塑造和倡导这种企业文第四章物资装备计划2.配备的物资100%满足项目需求。为配合物业管理处的管理，应提供40平方米办公用房(含简单装修),计划安排如下部门办公之用：办公室、客房3—10分钟路程的地段租用民房，主要是为了保证特殊情第一节物业用房(一)管理处办公用房(二)工程维修作业工作室(三)保安、保洁人员休息、更衣室第二节物资需求计划的编制下一年生产需求等综合平衡后，提前到每年10月15日前分年度到月度，中长期到短期的中间环节，是在每年的2月、5月、8月、11月的15日前分别核算并汇总出主要物资的详率达95%。达100%。第三节拟配置的装备一、办公用品序号名称型号数量备注1复印机2电脑3打印机4对讲机5对讲机电池板6充电器7现金保险箱8办公桌9办公椅接待桌接待椅洽谈桌洽谈椅会议桌11会议椅水瓶网络杯烟灰缸考勤钟标识塑封机饮水机传真机分栏文件柜档案夹)U阅览架电话机大货架更衣箱伞架大雨伞小雨伞二、维修工具序号名称型号数量备注1台式钻床2电锤(进口)3电动疏通机4铝合金合页梯5管子钳6龙门架7台虎钳8数字式万用表9指针式万用表数字式钳形表兆欧表砂轮机潜水泵拖线板切割机梅花扳手套筒扳手内六角扳手工具箱保险带组合工具硅胶抢2牛油枪管道工具三、保洁工具序号名称型号数量备注1升降梯2多功能擦地机3吸尘吸水机4高压水枪52.5米铝梯61.5米铝梯7多功能清洁车8拖线盘9黄鱼车四、保安器具序号名称型号数量备注1雨衣/雨鞋2耳机3录像带4警棍第四节物资装备管理规定(三)每次使用均由带班组长进行登记领取和收回，清(四)绿化工具内的燃油及用于杀虫的药品化肥等物品(五)电动或机械工具要严格按照操作规程使用，在使(六)在进行交叉作业时保持安全距离；更不能将危险(七)使用自来水、化肥、农药、油品及其他工具耗材(一)保安服装管理规定(1)保安员自领取制服时间计，在公司工作满两年者，(2)保安员自领取制服时间计，未满两年者辞职或被2.保安冬装每人X套(1)保安员自领取制服时间计，在公司工作满三年者，(2)保安员自领取制服时间计，未满三年者辞职或被(二)对讲机的使用及管理规定“明白”;(一)工具交接制度(二)保洁物品申购领用、使用制度25号。4.价值超过100元高值物品的领用(含租借)必须经过第五章智能化系统管理方案第一节智能系统管理的前期措施2.对服务处相关人员进行进出智能系统终端设施的使第二节智能化系统设计方案建筑群之间的信息传输通道，是智能建筑的“信息高速公息管理系统彼此相连，也能使这些设备与外部通信网线相工作区子系统由信息插座延伸至用户终端设备的布线水平干线子系统由楼层配线间延伸至信息插座的布线总线型、树型等等)。各类应用系统的设备主机或控制中心需要同各自的终设备连接的目的。使主干线经过主跳线架连接到各系统主主干线子系统由大楼配线间延伸至各楼层配线间的布楼配线间和楼层配线间通常也用于放置网络设备和其他有建筑群子系统由建筑群配线间延伸至各大楼配线间的建筑群子系统提供了各建筑物间通信网络连接和信息交换视频监控系统可以对厂区内部进行全天24小时不间断电视增1.摄像机是监控系统的前沿部分，是整个系统的“眼视频监控系统将自动在控制中心显示屏上弹出报警现场的FFF块F四FF电子巡更系统是通过先进的计算机技术充分调动“人管理人员通过系统软件实现对保安人员工作的查看及有序保安巡更设备分在线式和无线(离线)式两种。在线式门禁系统通过对持卡人的授权，能实现对指定区域分2.读卡器(识别器)3.电插锁4.卡片*=厂区的停车场系统主要包括出入口道闸系统和伸缩门(一)出入口道闸系统(二)伸缩门系统打印机管理电脑通讯转换器发卡器1#考勤机2#考勤机N#考勤机该系统可在门禁控制系统的基础上采集员工读卡数据，实现门禁与考勤的结合；也可通过安装特定的考勤点来采集员工读卡记录，采集到的数据通过RS485总线或者网络传送到系统主机，通过考勤软件，可实现对员工的考勤。八、消费系统该系统由IC卡、收费POS机、消费管理软件等组成。在工厂食堂等内部消费场所，利用IC卡的定额和不定额收费，代替现金流通，可以实现单位内部消费电子化、制度化。IC卡IC卡管理中心消费机公共广播系统可以提供背景音乐或在特定分区内进行数据库/网络设备(例如桌面智能终端、液晶显示器)组成，起到了传声，不间断电源不仅保证可靠的连续供电，而且UP第三节智能化系统日常运行及维护保养设置集中的监控中心，安排专人实施24小时值班，当监控人员履行总值班室职能。智能监控中心权限及职监控中心(信息收集处理)服务报警电话处其他应急信息处理网络图报警信息智能监控中心查证落实110报警消除治安报警处理流程图报警信息智能监控中心查证落实(1)设备分类及编号；(2)建立设备台帐和卡片；(3)建立设备技术资料档案；(4)定期进行设备全面测试联动记录。系统外观；前端、终端线路信系统外观；前端、终端传输线路信号传输阶段性检查；软件对日常维护工作、例检工作进行监督，对其工作成果进行测评一般性检查维护(日检)定期检查维护(例检)第六章安全管理方案第一节安全管理目标及方式第二节安全管理内容及要求过配置的智能化系统和成熟的保安措施，采取”人防”与”(一)管理内容采取24小时门岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，并设运用厂房报警监控系统，对厂房内的安全情况实施24(二)管理要求(一)管理内容(二)管理措施(一)管理内容2.地面及地下停车库设立完善的车辆行驶标识和警示牌(含：行驶方向、行驶路线、限速、限高、禁鸣、禁烟火标识等);(二)管理措施2.设置车辆管理员(地面泊位由巡逻保安兼管);(三)车辆损坏设施设备事故处理措施4.通知工程维修人员到场结算修复受损设施设备所需5.让驾驶人书面确认责任及承诺赔偿的方式及预付保(一)管理内容(二)管理措施6.制订厂房内各消防重点部位消防管理制度，并根据”8.积极开展消防安全宣传教育，定期向业主(使用人)(一)常见可疑情况的处理1.冒烟。了解确切的冒烟口，了解冒烟的原因(着火、电线短路等),并上报处理。2.冒水。了解冒水的确切位置，冒水的原因(上水管、下水管冒水、下雨等),及时堵漏并上报处理。4.在厂房内游荡(借找人却说不出被访者的单位及姓名)的人。密切观察其举动，必要时劝其离开。9.遇到保安员即转身远离或逃跑的人。设法拦截(用对讲机向其他保安员通告)、擒获，并带到保安值班室处理，(二)常见的治安、刑事案件处理(1)积极果断劝阻双方离开现场，缓解矛盾，防止事(2)如事态严重，有违反治安管理行为甚至犯罪倾向(3)提高警惕，防止坏人利用混乱偷窃财物。(4)说服围观群众离开，保证所辖范围内的正常治安(1)发现盗窃分子正在作案，应立即当场抓获，并报(2)如果是盗窃案发生后才发现的，立即报告管理处(3)对重大案发现场，可将事主和目击者反映的情况，(1)如发现歹徒正在作案的，应设法制服、阻拦歹徒，(2)如事后接到报告，则保护案发现场，禁止无关人(3)案发时，前门岗及后门岗要加强戒备，对外出人(4)登记发现人和事主的情况，抓紧时机向发现人和(5)案发时的现场人员一律不能离开，等待公安人员(6)向到现场的公安人员汇报案情，协助破案。(1)在执勤中遇到犯罪分子公开使用暴力进行打、砸、(2)如劫匪逃离现场，要向目击者问清劫匪的人数、(3)保护抢劫现场，不要让群众进入现场，如现场在(4)访问目击群众，收集劫案情况，做好记录并提供(5)事主或在场群众若有受伤的，要立即送医院并作(三)爆炸紧急情况处理(1)得知被放置爆炸物品，或者接到扬言爆炸的恐吓(2)由管理处经理负责立即成立防爆炸指挥部。增派(3)立即通知各门岗，检查车库是否有遗失包物，并(4)确定确有爆炸物品时，立即疏散人员，同时请求(1)值班人员接到发生爆炸报告后，立即赶到现场，如引起火灾即刻报119火警；如有人员伤亡，立即向120急(2)立即成立临时指挥部，由物业管理公司最高当值、(3)工程人员迅速切断必要电源，保安人员组织疏散(4)消防监控中心高度戒备，监视有无火灾等可疑情(5)工程部负责提供楼层平面图，供公安人员破案时(四)遇到台风、潮汛时的处理(五)遇到停电、停水时的处理职工，并配合关闭室内各种电器设备(照明除外)4.物业部最高当值对各部门的准备工作做统筹安排及6.备用发电转为市电程序同5第三节安全管理方案实施其它固定岗安全员分三班24小时值班，所有安全管理服务2.定岗：车场岗、出入口、办公场所、控制中心4个固定岗，2个巡逻岗(外围车场、厂房内公共区域),巡逻岗(1)人员监控：结合安全管理指导原则。(2)重点监控：在各个重点区域、重要通道、重点监(3)全天候安全管理人员实施24小时治安值班，24小(4)联合监控：厂房内部、外部实施联合布控。2.技防3.物防4.任务(1)确保厂区内财产安全，并结合人防、技防、物防；(2)发生突发情况时，快速反应组成员要在第一时间(3)防盗措施：根据我们的管理经验，盗窃常发生在信工具和设备建立安全大网络机制，以监控中心为指挥中实施24小时巡视巡查，确保安全工作高质量。7.具体巡逻安排根据实地情况进行合理安排，合理分10.增强员工的忧患意识，“业主就是我们的衣食父母”提高服务意识，使其自觉地按规章制度做好自己的本职工第四节公共秩序维护(一)合理布控，人防与技防紧密结合无死角。保安员监控实行24小时值班与巡视。(二)专业保安与应急支持相配合(三)安全巡视根据巡逻路线图和方案每2—3小时对巡逻路线和重点(一)建立一支高素质的保安队伍。职位挂钩的机制。保安内部(可按客户意见调整)上岗，在(二)强化训练与培训(三)制定高标准保安工作质量标准根据本项目的特点和客户的工作要求，我们将在导入(四)保安人员标识管理(一)工作标准(1)按规定着装、佩戴齐全；(2)不留长发、胡子、长指甲；(3)精神饱满、姿态良好；(4)举止文明、动作规范(不袖手、不插手、不勾肩搭背等)。(1)微笑服务；(2)主动、热情、周到服务；(3)说话和气、文明、礼貌待人；(4)不争吵、不打架斗殴。(1)服从领导、听从指挥；(2)不迟到、不早退、不串岗、不离岗、不睡岗、忠(3)处理问题讲原则、讲方法、以理服人；(4)遵守公司各项规章制度；(5)保守内部机密；(6)不准在岗位坐、卧、靠、闲谈、吃东西、抽烟、(7)不徇私、不自盗、不假公济私，不参与一切违法(8)按规定交接班；(9)作风严谨，认真负责；(10)发生突发事件，火速赶往现场处理。(1)熟悉厂房基本情况；(2)熟悉相关法律、法规、规章制度及业务知识；(3)掌握军事操作技能与擒拿格斗技能，指挥车辆技(4)善于发现、分析处理各种安全问题和妥善处理突(5)具有处理违章装修及维护正常生活、工作秩序能(6)能正确完成安全、消防检查工作；(7)定期召开班务会、总结会正常开展培训学习。(1)地面无垃圾、纸屑、烟头等；(2)墙面、天棚无明显污渍、无蜘蛛网；(3)床上用品、鞋、衣帽、日用品摆放整齐；(4)门窗完好、无灰尘；(5)卫生间整洁。(1)各种工作记录、质量记录齐全、规范；(2)做好相关资料统计、分析工作。(1)对处来人员进行盘问、核对、登记、引路；(2)严格把关，不让不法分子、可疑人员进入服务区。8.物品出入(1)物品搬出有预约、有检查、有登记；(2)不让危险品、易燃易爆品、毒品带入厂房；(3)不让盗窃物品带离服务区。(1)百倍警惕、眼观六路、耳听八方；(2)巡查无盲区、无死角，巡视频度符合要求；(3)善于发现安全隐患和治安问题，并进行分析、判(4)维护厂房良好的生活秩序、制止违规噪音、打架、(5)维护厂房优良的环境，制止一切有碍观瞻的行为。第七章综合维修养护服务方案一生管理，是指设备从规划、设计、制造、安装(前半生),到使用、维修、改造、更新(后半生)全过程的寿命第一节综合维修服务总体要求(一)综合维修部门必须建立多方面的信息渠道和监测(二)建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查协调安排。如果紧急的可用电话通知值班人员或综合维修部。综合维修部接到报修单或电话后应该在10分钟内之内(一)属一般性零修或设备故障应立即排除；(二)涉及到需临时购买配件的维修，向报修的科室解(三)属复杂故障应立即向公司汇报，由其组织力量或协调公司整体技术力量集中处理解决。并作出具体承诺如2.水电急修项目：接报修后10分钟到达现场，1小时内临修急修及时率100%;有偿服务回访率100%,第二节物业设备设施维护养护操作规程物业部员工必须树立“一切服从经营需要，服务第一”(一)维修工作完毕后，必须清除因工作拆下的垃圾，(二)严禁酒后工作，严禁维修人员在客房、餐饮、公(三)严禁在工作中利用床、门、窗、椅、面盆台、马(四)维修时严禁用污手触摸墙面、顶棚及用具，以防(一)万能工维修43.局部出现问题时，由服务台负责直接与值班主管联系，维修工接到电话后于10分钟内赶到维修地点及时维修。(二)日常报修1.使用部门根据设备设施或装饰部位的损坏情况正确3.维修人员接到维修单后准备维修材料并在15分钟内6.下班前填写好工作日报表，连同维修单交总调度存7.对于电话报修(紧急维修),维修人员应于5分钟内(三)不影响正常营业的设备维修保养1.物业科长根据设备设施维护保养制度制定月度、季3.在停机进行维修保养前要根据设备的运行状况由分级负责人制定维修保养方案，需要更换零部件的要提前申5.设备维修保养后要进行调试，由空载直至带负荷运(四)影响正常营业的施工(停水、停电、停空调、公共场所施工、重要设备停台维修)(五)设备故障处理(紧急抢修)1.物业部长组织有关人员根据故障情况制定紧急抢修5.抢修完成后由组织抢修负责人形成文字材料存入设(一)敲门(二)介绍(四)铺布(五)维修(六)整理(七)试用(八)讲解(九)如实填写维修工作单(包括费用),请领导、办第三节房屋等公共设施和室内设备、设施的日常维(一)制定房屋及设施设备维修养护计划的基本方法(1)维修方式合理利用维修资源，达到物理寿命周期内费用最经济的目(2)修理类别实行状态(监测)维修的设备，小修的工作内容主要是针对(3)修理周期和修理周期结构用到第一次大修理之间的间隔时间(单位：月或年)修理间隔期是指两次相邻计划修理之间的工作时间(单位：月)。确定修理间隔期时应使设施设备计划外停机时间修理周期结构指在一个修理周期内应采取的各种修理(1)按时间进度编制的计划行定期维修的小修和定期维护，以及更新设备的安装等项(2)按修理类别编制的计划。包括房屋维修养护计划、(1)房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期；(2)房屋及设施设备的使用要求和管理目标；(3)安全与环境保护的要求；(4)房屋及设施设备的技术状态。(1)物业使用或运行急需的、影响其他系统使用的、(2)应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能(3)应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时(4)应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维(5)计划最后确定前，资金一定要落实，确保计划内(6)所制定的计划应该包括必要的工作程序和检验程(7)对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修，以缩短停歇时间(如中央空调系统的冬季检修、采暖系统的夏季检修等)。能否满足需求资源的满足情况技术可行性分析6.维修养护计划的内容维修养护计划的内容如下图所示。房屋及设备设施维修(一)修前预检2.使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺(二)修前资料准备(三)修前工艺准备(四)其他准备(五)组织实施房屋维修养护范围包括房屋本体的承重结构部件(包括基础、屋面、梁、柱、墙体等),抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等),外墙面、幕墙玻璃、楼梯间、公共通道、类别日常维修计划方案标准实施效果房屋承重及抗震结构部位1.局部受损2.施工质量原因造成的结构问题日常每周巡查一次，发现问题，立即处理、维修1.由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程维修班按房屋修缮规定实施2.如局部受轻重，应请专家“会诊”,提出方案，委托专业公司1.房屋修缮标准2.有关工程施工技术规范1.安全、正常使用2.功能完好1.外墙面1.房屋修缮无鼓无脱、无渗外墙面局部渗漏2.外墙面的大面积渗漏3.幕墙玻璃每周检查一遍，发及时维修由工程维修班按有关修缮规程实施标准2.外墙面修缮作业规程水无违章、整洁统一公共屋面1.隔热层破损2.防水层破损造成屋面渗漏3.避雷网脱焊、间断4.屋面积水每月检查一遍，发及时维修由工程维修班按相应作业规程实施维修；维修费用按逐处1.房屋修缮标准2.相应修缮作业规程1.无积水无渗漏2.隔热层完好无损3.避雷网无间断电梯1.拽引绳张紧度的调整维护安全钳的维护每天检查一遍，发及时同电梯公司联系维修由专业电梯公司实施维修(全电梯维修保养标准1.安全正常运行、平衡2.机房、轿厢整洁3.电梯完好滑动部的维护各项安全装置的维护4.电脑控制板等的维护检测机电设备1.发电机及水泵等机电设备的维护保兰个2.日常机电设备的零部件易耗品维修3.制冷系统的维修保养每天巡视及时维修由机电维修班组织实施各项机电设备维修保养规程1.无故障停电2.保障安全运行共用防盗监控1.线路的维护保养2.线路的检修每周检查一遍，发及时维修由机电维修班负责组织实施防盗监控及智能系统保养规程1.系统完好，无故障，使用正常有效2.防盗监控设施完好，无损坏3.线路无乱搭接公用照明1.线路的检修维修2.灯具的维修及更新每周检查一次，发及时维修由机电维修班按照相应作业规程实施维修公用照明维修保养规程1.线路无乱搭接2.照明灯具正常有效本体消防设施1.疏散标志的维修及维护2.室内消火栓(箱)的有效维护及检修3.烟、温感报警系统故障的排除和维护每周检查发现问题，及时维修由机电维修班按相应作业规程实施维修1.标识制定及维护管理规定2.消火栓维修操作规程3.消防报警系统维护保养规程志清楚，完好无损2.灵敏，准确报警公共通道间1.公用地面的维修改造2.公共通道、门厅每周检查发现问题，及时维修由机电维修班按相应作业规程实施维修1.相应建筑部分修缮技术规程2.房屋修缮标准1.整洁、无缺损、无霉迹2.扶手完好、无张贴张痕迹的墙、棚维护踏步的维护上、下水主管1.接口及砂眼漏水2.管道堵塞、破裂3.固定码松脱每周检查发现问题，及时维修由机电维修班专业人员负责维修1.排水管维护修缮标准2.给水管维护修缮标准门2.残旧(掉漆)每周检查一次，发及时维修或接到突然损坏通知后马上维修或更换由设施维修班部专业人员负责维修或更换非本体维护管理规程1.完好无缺2.无残旧窗2.残旧每周检查一次，发由设施维修班部专非本体维护管理规程1.完好无缺2)无残旧(掉漆)及时维修或接到突然损坏通知后马上维修或更换业人员负责维修或更换玻璃2.残旧(模糊)每周检查一次，发现问题及时维修由设施维修班部专业人员负责维修或更换非本体维护管理规程1.完好无缺2)无残旧四、公用设施设备维修养护计划公用设施维修养护范围及公用设施维修养护范围包括：院区内道路(市政道路除外)、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管、文化娱乐、停车场等。类别日常维修计划方案标准实施效果区内道路路面、人行道、缓每天检查两遍由工程部专业维修路面修缮质量标准；人行减少不必要的路面受污损和路径、道牙工按项目维修规程实施。标准破坏：使局部破坏严重路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。室外照明道路灯、庭院灯、高杆灯、投光灯、其他照明灯每天检查一次由工程部专业维修工按专业操作规程实施。电气作业安全操作规程，灯具施工技术标准。灯泡正常使用，灯罩完好，清洁灯杆及灯座无破损。沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井每周检查一次由工程部专业维修工按专业操作规程实施。井内无机物、井壁无脱落；化粪池出口及其他地隔无阻塞；井盖上标识清晰。井盖完好，无缺损，少污积，无阻塞。园林绿地绿化、雕塑小品、花池循环水池每天检查一次环境管理部进行绿化补种，园绿化工作标准：园林工作设备完好；雕塑小品等园艺完好；绿化完好；循环水系统畅文娱场所每天检查一次由工程部专业维修工按专业操作规程实施。会所及活动中心维修工作标准。各项设施，设备完好，正常使停车场每天检查二次由工程部专业维修工按专业操作规程实施。路面修缮标准，停车场地面修缮标准。道路平整，无积消防设施及排水管网室外消防栓、水泵结合器每周检查一次由工程部专业维修工按专业操作规程实施。排水管施工技术标准；消防设施施工技术标准管道畅通、无堵塞、无泄漏；消防设施正常有公共标志设施标识牌、警示牌每周检查一遍由工程部专业维修工按相关维修规程实施标识清楚，无污迹、损坏；标志设施完好；连廊及自行车房连廊、自行车房每周检查一遍由工程部专业维修工按相关维修规程墙地面整洁，无损坏；连廊通畅；结构完好。无乱搭建，整洁、畅通；墙面实施其他公共设施垃圾堆放点及围栏、围墙每周检查一遍由工程部按相关维修保养规程实施。无破损，脱落；泄水通确保围栏，挡土墙安全使用；确保垃圾转运站正常使用。公共智能化系统摄像监控系统；电子巡更系统；车辆管理系统；智能控制中每天对以下设备检查一1.摄像系统监视器、控制器、摄像头等外观及控制性能；2.巡更系统读卡机外观安联接及性能；3.车管系统ic卡读卡器外观性能闸杆的外观运行情况；4.各系统电脑外观，运行情况，传输线，传输性能，软件及数据的运由工程部负责按智能化系统维护保养标准维护。正常运行；设施完好，整洁有管理及商业用房每周检查一遍由工程部按先关维修保养规程实施分维修保养规程；电气、养规程。类别日常维修计划方案标准实施效果区内道路路面、人行道、缓期车辆挤压人行道禁在路面上拌制混凝土或砂浆污染路局部损坏严重的路面、路牙、人行道板进行翻新每年内，其它控制在由事务助理加强装修检查，严禁施工车进入组内道路；翻新工作有工程部自行组织专业维修工或委托有关施工单位实施。厂房道路使用管理规定；路面施工质量标准；人行道铺设技术减少不必要的路面受污损和破坏；使局部破坏严重路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡室外照明道路灯、庭院灯、高杆灯、投光灯、其他照明灯每月清洁由工程部按相关作业规程维护；对于破损灯具及老化线路无老化，照明设施完好，灯具施工标准实现良好的灯具外观，照明系统正常有效启用，照明设施线路完好率95%以上沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井化粪池每半年清理一次，井盖板每年刷漆一次，防止腐蚀，每年度清理井内杂物一次，每年全面维修完善一次由工程部按相应作业规程实施。化粪池清理作业规程，井盖刷防锈漆作业规程，井内无沉积物。化粪池内无沉积物，出口畅顺，井盖正常使用，密合。流水公共标志设施警示牌每半年对标志安放基础稳固由工程部每5年更换住宅区标识、警示牌制作安防稳固标示情况进行没半年对标识进行园林绿地、绿化、春夏季各-6%绿地一次，树木补种春夏各一次，每每半月修剪一次；草坪、乔木每月修剪一次，循环水每周更换一次，每周清洁园林小品、健身根据病虫害发生规由环境管理部按照相应作业自第三年起按10%更换绿地绿化工作标准，园林工作标准。绿草丛，树木青存，剪切整齐；雕塑、小品完整清洁，流水清澈。律，每年进行三次大消杀和四次日常消文娱会所健身会所及健身器械二年粉刷每年维护设施线路检修及其建筑部分维护修理，每天检查器械两次，发现问题巡查由管维修由工程部按相关作业规程和施工有关建筑部分修缮质量标准；有关电气、机械、设备维护标准。场所内设施，设备等能发挥正常功效和正常运转环境设施停车场每年对车场侧局部路牙损坏多次修补进行更新一次，对因由工程部组织实施或委托相关施工单位；维护费用逐年递路面施工质量标准；停车场地面施工停车场地面均衡，有效发挥功用。使局部损坏严重通过翻新延长其使用寿施工质量造成的局部沉陷损坏，5年翻新一次，翻新面积应控制在消防设施及排水管道消防栓及水泵接合器每半年消防栓每半年排水一次，检修由工程部组织实施。开启灵活，不泄漏。其他公共设施垃圾转运站及三合一垃圾集中站，围栏挡土墙每年刷油漆一遍，每季度检查挡土墙顶排水沟通畅情况每年度检查一次泄水由工程部按相关作业规程实施挡土墙维护标准；围墙维设施安全正常使用，美观完好。孔畅通情况。公共智能化系统摄像监控系统，巡更系统，车辆管理系统，智能控制中心备性能及连接运行、情况进行由工程部技术部按相应维护保养规程实施；本系统设备20年更换一次。智能化系统维护保养标设施，设备及传输线路完好，软件及数据完好正确保存。管理及商业用房年检查一次电气线对其他建筑部分维护一次。由工程部按相关维护保养规程实施。建筑部分检相应电气设备维修保养规程。整洁、安全、正常使用，设施、设备完好。第四节特种设备维护管理(一)日常巡视(2)配电箱(柜)内各路指示灯、仪表、电容器、电(4)电缆(槽)沟。(5)房屋渗漏。(7)配电房内清洁。(2)确保运行无异常。(4)无积水、杂物。(5)正常无水渍.(二)年度保养(1)配电箱(柜);(2)接触器；(3)继电器；(5)熔断器；(6)电容器；(7)互感器；(9)开关；(10)楼层强电井。(7)无膨胀或高温渗油现象：对接线及油渍渗出的电(11)墙面地面干净，箱槽表面整洁、无油污、粉尘。(12)计量校验精确(一)保证办公楼至少一台电梯24小时运行，电梯和(二)电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合全检测并持有有效的《安全使用许可证》,在有效期内安全(三)应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运及时处理，专业维修人员应在30分钟内达到现场进行抢修。(一)对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进(二)定期对空调系统进行检查，测试运行控制和安全(三)定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循(五)定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电(六)定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀(八)保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保(九)保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保(十)对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证(十一)定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记(十二)定期安排对新风量、排风量的测定。(十三)应考虑定期安排对空气品质的测定。(十四)定期安排对风管系统的清洗。(一)火灾自动报警系统8.对联动控制柜上的按钮每次按10%的比例进行功能试(二)风机及防火阀10.对各遥控点的控制箱(含箱内元件)进行全面检查。11.连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性、可靠12.连续运转5-7分钟验证风机运转正常。13.检查各控制箱内的电器触点及各接线端子，如有烧15.检查远控排烟阀复位按钮、导轮、钢丝、转轴，用(三)应急照明及疏散指示灯1.每3个月进行一次备用电池亮灯(半个小时),使电5.针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原(四)灭火器(1)喷筒是否畅通(如堵塞要及时疏通);(2)压力表指针是否在绿色区域(如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装);(3)零部件是否完整(有无松动、变形、锈蚀、损坏);(4)可见部位防腐层是否完好(轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验);(5)铅封是否完好(一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重新铅封)。(6)按时进行定期检查、保养：每一季度检查一次喷(7)灭火器由消防部门认可的专业公司进行灌装。(五)室内消火栓2.随机抽取消火消火栓总数的10%测试，按消火栓报警(六)室外消火栓(七)自动喷淋系统1.每季度检查一次各楼层喷淋末端压力表指示，按10%比例测试信号阀关闭信号指示，按30%进行放水试验，消防(八)防火卷帘(九)紧急事故广播5.检查楼层呼叫控制器的开关工作是否正常，要求灵(十)对讲电话系统(十一)联动控制柜(十二)气体灭火系统1.检查气瓶的称重装置或压力表指示，重量或压力正(一)给排水设备的日常维保按《楼层水电工巡视记录(二)检修水工对二次供水系统和水箱、水池等供水附(三)每年2次请卫生防疫等专业队伍进行检验、清洗、(四)定期清洗排污系统，保证排污系统通畅。做到汛(五)给排水系统出现紧急故障时，检修水工应按《给(六)建立用水、供水管理制度，积极协助用户安排合(七)得到停水、限水通知，应尽快通知用户，以便用(八)水泵房按《水泵房管理制度》进行管理，以符合(九)物业公司检修水工检查、监督外委工作的执行，(十)维保后，3天之内将记录表整理成册存档，长期第八章保洁管理方案准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的工作(居住)环境，XX实行16小时两班组保洁制度，早晨6:00上班直至晚上10:00时下班。以保证XX的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在人流低谷时进行，尽量减少对厂房内的影第一节保洁服务总体目标第二节厂房保洁管理方案序号1所有过道地面每天循环清扫，每周一次清洗，保持地面无垃圾、纸屑、烟头、无水渍，并每天拖地二次，平时发现23擦净所有垃圾筒，及时清理垃圾，保持垃圾不超过筒身1/24电梯地面保持平整无尘，平时经常打扫，每天吸尘两次保持无垃圾，电梯内红胶毯每天清洗，根据星期进行更换。电梯内壁不锈钢每天擦净，保持无手印、污渍、灰尘，每周用不锈钢保养剂进行保养，减少氧化、锈蚀的程度，保5每日清扫走火通道，抹净扶手栏杆，地角线上面灰尘，地面梯阶每天拖二遍，发现香口胶、痰渍等及时清除，每周清洗一次。6擦净所有大理石、木板墙面，每天一次。7所有瓷砖地面每天拖洗二次，每周用清洁剂彻底清洗一8所有通道出口指示灯牌、应急灯，每周清洁一次，保持无9擦净所有消防栓、消防器材，每天一次，每月全面清洁一过道天花、墙角每周清扫一次，平时发现蛛网及时处理。所有通道门窗，每天擦抹灰尘至少一次。除花盆内垃圾杂物，抹净灰尘，植物叶子经常抹尘，保持所有云石地面、花岗石地面、再造花岗石地面每月进行抛光一次，每季进行一次晶面处理，平时每天拖地，每周清洗一次。序号1每日循环清扫地面垃圾，清除台阶、地面的污迹，每月彻2每日抹净门厅玻璃，每周彻底清洗一次，保持玻璃干净明3每日擦净大厅内指示牌、广告牌、服务台、接待台，抹净各处灯罩、金属框、花架，使其无积尘，每周彻底清除沙4大厅各处金属包边、广告牌支架等，用金属清洁保养剂擦亮，保持无手印、无氧化痕迹、无锈蚀。每日擦一次，铜制品每周保养一次。56用尘推布抹净云石、大理石、地面，保持地面无脚印、无灰尘，视地面磨损情况进行晶面处理的保养维护，使其光7筒身之1/2。每日清倒垃圾二次，及时更换垃圾袋，及时8对大堂、电梯间及走廊地面视磨损程度，进行晶面处理的9每日清扫拖净电梯地面，抹净内外壁，保持无手印、污渍、每日擦净大堂石面墙壁，使其光亮，抹净录像眼、风口、天花板及扬声器清除灯罩上面的灰尘，清除消防器材的灰每天至少擦抹检查两次大堂的盆栽植物、花槽，保持盆栽清洁大厅公用洗手间，定期用强力洁厕剂进行消毒去味清洁，保持地面、马桶、小便池、洗手盆内处清洁光亮无异味，抹净洗手液盆、厕纸盒、台面、镜子等卫生洁具及天花、风口、隔板门，保持无灰尘、无污渍，使顾客永远有序号1每天清扫道路地面垃圾杂物及污水迹，不停巡视，发现脏2广场地面、停车场地面每天清扫垃圾杂物，使行人有一个整洁舒适环境，根据地面地砖脏的程度和季节变化进行冲3局部地面每月彻底用机器磨洗一次，平时根据地面情况进4对绿化带进行重点巡查，及时清扫果皮、废纸等杂物、垃5及时收集垃圾，将垃圾放在指定地点。清运时密封装置，确保无飘洒和滴水现象，及时清洗垃圾筒外表及内面，保6抹净路牌、标识、消防箱、电表箱、水表箱外围灯柱表面7每月清除一次卫生死角，如雨水管处、下水道口等，雨季加强力度清理，以防堵塞，同时防止孳生蚊蝇。每月清理一次沙井、排水沟、水池雨水槽内、阴沟、排洪沟、污水8外墙2米以下随时保洁，保持无污渍。9协助保安搞好治安工作，如发现可疑人员及时通报保安。对区内各种设施进行抹尘和清洗，花坛、路灯每天抹尘，序号1广场进行日常清理垃圾杂物，水池四周墙壁每周刷洗、停2每天擦净保安值班亭，收拾垃圾，更换垃圾袋。每周大清3对所有机房、培训机房、监控中心等指派专人配合甲方有4用清水清洗垃圾房内外墙壁和地面。垃圾倾倒后，用清水将桶冲洗干净，更换垃圾袋。平时保持无污迹、无异味、无积水泥沙，使蚊蝇鼠虫无滋生源。每周使用速消净进行5每日清理值班室、设备房的地面、桌椅的日常清洁，更换垃圾袋，保持室内干净无尘、无垃圾。擦净楼梯扶手，拖净楼梯，各眼见手及之处，经常抹尘，保持无灰尘，特别6各楼天面每天打扫，擦净护栏，指标牌、女儿墙等表面灰(一)进场之初，本公司将组织人员对清洁范围内的所(二)公司设置机动组，任何紧急情况，突击清洁，我(三)暴风雨风袭击前，我公司会组织专人全面检查厂(一)夏季组织人员，大搞内外环境卫生，清理卫生死(二)应掌握好辖区范围的鼠害情况，根据鼠情投放灭(三)消杀人员必须严格按照“投放鼠药注意事项”的(四)每月全面消杀蚊蝇一次，每月对垃圾房进行消杀(六)负责提供国家规定使用的消杀药品，并对药物名(七)在消杀实施中，张贴警告牌，告示注意，以免小(八)注意消杀药物的轮流使用，更换药品品种，降低(一)玻璃、灯具、不锈钢清洁标准作业规程(1)保洁部领班负责依照本规程实施清洁工作，进行(2)清洁工负责依照本规程进行玻璃、灯具、不锈钢(1)玻璃清洁①准备伸缩杆、玻璃刮、毛头、小铲刀、玻璃水(兑水(2)灯具清洁量(约200ML)洗洁精：(3)不锈钢的清洁A.用已稀