写字楼投资收益计算方法_第1页
写字楼投资收益计算方法_第2页
写字楼投资收益计算方法_第3页
写字楼投资收益计算方法_第4页
写字楼投资收益计算方法_第5页
已阅读5页,还剩7页未读 继续免费阅读

下载本文档

版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领

文档简介

写字楼投资收益计算方法1整理ppt写字楼投资收益四种计算方法租金回报率法写字楼投资价值评估讨论收益评估风险评估投资计算简易国际评估法内部收益率法租金回报率分析法2整理ppt写字楼投资收益四种计算方法3整理ppt租金回报率法公式:〔税后月租金—按揭月供款〕×12/〔首期房款+期房时间内的按揭款〕。优点:考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。缺乏:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题,且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。公式:〔税后月租金—每月物业管理费〕×12/购置商铺总价。这种方法算出的比值越大,就说明越值得投资。优点:考虑了租金、房价及两种因数的相对关系,是选择“绩优地产〞的简捷方法。缺乏:没有考虑全部投入与产出,没有考虑资金的时间本钱,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。租金回报率分析法4整理ppt内部收益率法公式:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/〔按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费〕=内部收益率。〔上述公式以按揭为例;未考虑付息,未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。〕优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率是按复利计算。缺乏:通过计算内部收益率判断物业的投资价值,都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。5整理ppt简易国际评估法根本公式为:如果该物业的年收益率×15年=房产购进价,那么认为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。6整理ppt写字楼投资价值评估讨论7整理ppt一、收益评估〔一〕、租金收益目前相对于其它产品,写字楼的租金回报率相对较高。不过工程的租金收益情况与工程所在地有很大关联性,一般情况下,中心区写字楼工程租金稳定、出租率较高,租金回报率也相对较高。〔二〕、增值收益房价上涨产生了房子的差价收益,近几年的涨幅处于一个快速上涨的过程中,年均增幅根本都会突破10%,其中07年到达了历年的峰值,初步估算涨幅在30%以上,增值收益的快速增加吸引投资客蜂拥而至。房价涨幅与所在区域具有较大的关联性,一般情况下,中心区写字楼的房价涨幅要略逊于新兴区,因为中心区周边设施根本成形,升级余地不大,而新兴区那么有较大的升级潜力,与住宅产生并驾齐驱的涨势。8整理ppt二、风险评估〔一〕、市场风险写字楼市场面对着短期的消费者与开发商之间的博弈,也面对着长期开展下开发商互相之间的博弈,未来市场存在较大的不确定性。〔二〕、财务风险主要来自于两方面:1、央行贷款基准利率的调整对贷款本钱的影响;2、房地产相关部门对投资购房要求缴纳的税款额度,影响投资收益。9整理ppt三、投资计算〔一〕、收益租金收益:目前市场的年租金回报率在5%-7%之间,但受房价涨幅拉动,租金收益也会逐步提高,实际租金回报率要高于此。增值收益:从近几年的观察来看,写字楼价格年均涨幅根本都超过10%,07年甚至超过30%。〔二〕、投入房款首付:写字楼最低首付不得低于50%;贷款年付:写字楼贷款年限不得高于10年,贷款利率不得低于基准利率1.1倍;各项税费:包括购房时的契税、印花税,售房时的印花税、营业税、个人所得税;其它费用:包括购房时各项手续费用、银行按揭时的手续费用、出售时的各项手续费用;10整理ppt〔三〕、其它本金存款利息损失:与购房本金在投资阶段同期内的银行利息额;贷款存款利息损失:与归还的贷款在投资阶段同期内的银行利息额;房子折旧费损失:房子因为岁月的剥蚀而产生的贬值;〔四〕、测算及建议通过以上各项费用的考虑,经过计算,假设1套单价10000元/㎡、套型面积50㎡的写字楼,首付50%、5年贷款期限,5年满后出售,房价涨幅需超过11%才能抵消自己投入本钱在银行同期内的利息额;但是如果在满10年后出售,房价涨幅只需超过7.0%就能抵消自己投入本钱在银行同期内的利息额。可见写字楼需长期持有,投资价值才在一定程度上存在。在目前投资渠道有限的情况下,投资写字楼仍是一个理财方向。但需要较为谨慎,根据自己资金数量与远期规划来确定。11整理ppt通过以上分析,初步建议如下:1、投资郊区写字楼,房价涨幅空间较大,主要通

温馨提示

  • 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
  • 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
  • 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
  • 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
  • 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
  • 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
  • 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。

评论

0/150

提交评论