鹏欣南京夫子庙房地产项目定位报告

鹏欣南京夫子庙项目前期策划报告上海普润房地产顾问有限公司2004.5.31项目评估结论项目价格定位：2.商业可行性评估结论：可行；3.商业分层价格策略：住宅：6500-7000元/m2；办公楼：7500-8000元/m2；住宅低层商铺：15000元/m2.5.本案开发策略：考虑到目前整个板块的供应稀少以及未来比较大的供应和竞争压力，宜尽早入市，找准目前市场的空白点和主打“时间差”。4.商业业态初步建议：目录住宅篇办公篇商业篇1-2021-2728-43地理位置：位于中华路、武康路交汇处。技术经济指标：占地面积：26700M2总建筑面积：129236M2项目性质：综合性物业，整个项目涉及住宅、办公、商业三种物业类型。项目概况本案本案本项目住宅用房篇该篇着重分析以下几个方面的问题：1.强相关板块分析；1.1新街口板块；1.2城东（龙蟠中路）板块；2.本案所在城南（夫子庙）板块分析；3.板块分析结论；4.市场比较法推算本案的价格。P1-431.强相关板块分析1.1新街口板块P2-431.1.1板块印象南京市土地价值、地脉价值最高的地方，南京真正的市中心CBD核心区域；区域认知形象无论在南京市民当中，还是外来客源当中都较好，其区位价值得到全社会的公认，因此，整个板块高档、高品质的商业、商务、居住区的形象已经牢固树立。1.1.2区域配套周遍商业、金融、娱乐、休闲等设施最为齐全；公共交通、轨道交通、道路系统较为发达，板块外联能力最强；周遍生活机能、社会机能、环境机能等各个方面都较为成熟。1.1.3物业产品板块目前所开发的住宅物业类型由于受到市中心高昂的土地成本的驱动基本上以高层、小高层物业产品为主；楼盘品质基本上以高档物业的精品个案的形象出现，产品品质、物业管理等各个方面都较为优秀.P3-431.1.4板块价格目前板块均价在8000-9000元/m2，部分楼盘的价格已经突破10000元/m2大关，主要以“金陵王府”、“金鼎湾”、“朗诗*熙园”等为代表；受高单价的影响，部分楼盘为降低总价，开发了部分小户型精装修酒店式公寓，这种属性在“金陵王府”、“朗诗*熙园”等楼盘都有反映。1.1.5销售去化市中心由于土地的紧缺性，大部分楼盘虽然价格高企，但销售去化普遍较好，去化率基本上在85%以上，剩余房源基本上为大面积跃层、复式房型以及景观朝向存在问题的房型；“金陵王府”等顶级楼盘虽然尚未正式开盘，但由于其体量比较小，目前的预定情况较为良好；“金鼎湾”作为南京一个最具知名的精装修高端物业其去化已经接近尾声。1.1.6目标客源南京整个市场包括高档住宅市场在内其投资客源占有一定的比重；本板块的客源主要以银行、政府等高级白领人士为主，在生活品位、生活质量的要求上相对较高；金鼎湾位置：建邺路与鼎新路交汇处开发商：南京市建邺房地产开发公司建筑面积：115000平方米绿化率：48%容积率：1.47主力户型及面积：3房2厅2卫130-140m2物业建筑类型：小高层价格（元/m2）：9100-9800（含装修）入住时间：2004年底交通：80、41、43、82、35、100电话：52331888、52332888周遍配套：紧邻城市中心商业区—新街口，配套极为完善。评价：该案为高品质精装修个案，在产品品质、物业管理等方面都比较优越。P4-431.1.7重点个案分析金陵王府位置：王府大街、秣陵路投资商、开发商：德盈集团、南京市建邺房地产开发公司规划设计：台湾李祖原设计师事务所建筑设计：南京市建筑设计研究院景观设计：新加坡柏景景观设计有限公司物业管理：南京金陵饭店物业管理有限责任公司营销代理：（香港）南京毅乔房产置业顾问有限公司主力户型及面积：3房2厅2卫130-140m2物业建筑类型：小高层价格（元/m2）：10000左右入住时间：2004年底交通：80、41、43、82、35、100电话：52331888、52332888周遍配套：紧邻城市中心商业区—新街口，配套极为完善。评价：新街口核心商圈，极目繁华便利；购物、餐饮、娱乐、休闲、教育、医疗一应俱全；王府大街休闲娱乐一条街，CBD中最佳居住所在；CBD中人文街区，区域周遍文脉深厚。P5-43朗诗*熙园P6-43经济参数：总建筑面积(m2)绿化率(%)主力面积(m2)价格范围（元/m2）销售率竣工日期开盘日期11万5098－1507400以上95％2004年72003年3月项目简介：该项目位于南京建邺区丰富路，建邺路交汇处，步行至新街口约15分钟，区位优势明显总占地3.3万平方米，总建筑面积11万平方米，小区共有8栋11—18层小高层和1栋25层的酒店式单身公寓组成，分三期开发，沿丰富路设置2层沿街商铺，地下一层为汽车库，共360个停车位，小区采用泛会所布局设置网球场、商务中心等，主题会所采用熙园书屋较为新颖预计2003年7月二期开盘，出售位于最东北面的2幢18F的住宅，但房型比一期项目更大，二房的房型面积达到130—140m2，而三期出售的小区内2号、5号楼，其房型规划中最小就将达到150多平方米。项目希望通过提高物业总价，来区分客户群，吸引较为高素质的业主入住，借此提升小区的整体形象P7-43客源分析：该项目的主力客源为南京本地的区域购房者，占到了70%以上，主力客源的职业以高级教师、公务员为主，占了45％，白领阶层也占了一定的比例，约20％而购房的在35岁左右的居多，其出于对居住环境改善的渴望，选择再次置业，这部分人约占70%。规划：小区景观设计采用现代园林手法，强调绿色自然，营造宜人的尺度空间。由于地块呈L型，在规划布局上只能采用兵营式布局；整个小区的景观分动区、静区两个部分，动区布置有入口广场、架空层、水生植物景区，静区有睡莲池，溪流等，小区人流、车流严格分开。建筑底层采用架空形式，用于安置各种文化与体育设施，建筑风格为现代简约式，外立面白色面砖色彩与小区绿化显的较为协调小区一、二、三期将同时于2004年8月28日交付，同时小区内的会所已将同时交付使用，在一定程度减小施工对于居民的影响。房型：该案房型面积有147－162m2的三房占40%、98－118平方米的二房占40%、159－203平方米的五房以及复式占20%。

房型配备时将98－118m2的两房布置在中间，大面积的四房布置在东西两端，以南北通透和较好的观景位置来弱化高总价所带来的去化阻力在房型设计方面，厅、卧室基本满足南向单位，保证日照充足，3房、4房基本做到动静分区，干湿分离整体的房型面积略微偏大，但主卧室内的步入式衣帽间较为独特，迎合了一部分女性消费者,得到了她们的青睐。1.2城东（龙蟠中路）板块P8-431.2.1板块印象龙蟠中路为南京市区南北向的交通动脉，交通同勤能力较强，区域板块的外联能力也相对较强；目前的楼盘基本上分布在龙蟠中路沿线，楼盘数量比较多，规模相对“新街口”、“夫子庙”等地要大很多，板块的规模以及聚居度相对比较高；整个板块的区域认知尚可，基本上处于一个中高档楼盘聚居的整体形象。1.2.2区域配套周遍目前配套设施比较齐全，尤其是靠近白下路等地；公共交通、道路系统比较发达，板块外联能力比较强；周遍生活机能、社会机能、环境机能等各个方面都比较理想，比较适合居住生活。1.2.3物业产品板块目前所开发的住宅物业类型以小高层物业产品为多，此外多层物业也占有一定的比例；由于规模比较大，楼盘在景观规划、绿化率、小区内部配套等各个方面做得都比较不错，与“新街口”等板块相比虽然地段上不具有优势，但在小区规模上却是市中心板块所无法比拟的。P9-431.2.4板块价格目前板块均价在6000元/m2左右，主要以“东城水岸”、“枫丹白露”、“凯悦天琴”等为代表；“东城水岸”由于整体楼盘品质较好，再加上推广等方面的成功，其当时的市场售价高出板块均价500元/m2左右，为该板块的“明星个案”。1.2.5销售去化该板块部分楼盘已经销售完毕，这以“东城水岸”、“枫丹白露”等为代表；“凯悦天琴”预计将在7月份左右推盘上市；目前登记情况反映较好；从市场目前的反馈来看，板块内部的各个楼盘销售去化普遍比较好，一方面得益于整个南京目前市区楼盘的供不应求；另一方面板块内部的规模聚居效应比较明显，其作为居住板块的成熟度与其它板块相比有其自身的优势。1.2.6目标客源南京整个市场包括高档住宅市场在内其投资客源占有一定的比重；本板块的客源主要为南京市民。而且以改善居住条件的居住型、自住型客源比较多。凯悦天琴位置：龙蟠中路368号开发商：南京汉熙房地产开发有限公司建筑设计：建学建筑与工程设计所景观设计：海文嘉德建筑设计公司全程策划代理：新景祥广告执行：零距离广告主力户型及面积：3房2厅2卫140m2类型：小高层价格（元/m2）：6000左右入住时间：2005.6交通：4、7、82、58、305电话：84481888、84487666、84496518P10-431.2.7部分个案简析枫丹白露位置：龙蟠中路459号开发商：鸿意地产主力户型及面积：4房2厅2卫150-160m2类型：多层、小高层价格（元/m2）：6000左右入住时间：2004.9交通：46、60、58、104、87电话：84488686P11-43东城水岸位置：龙蟠中路399号总占地面积：4万平方米总建筑面积：10万平方米容积率：2.5绿化率：56%主力户型及面积：复式、跃层210-220m2类型：多层价格（元/m2）：8000多（现房）物业管理费：1.0元/平方米.月交通：60、46、82、4、30等电话：84488941P12-432.本案所在城南（夫子庙）板块分析P13-432.1.1板块印象“夫子庙”作为南京市最为重要、最具知名度的旅游景点之一，就像上海的“城隍庙”一样成为这个城市的城市文化、城市精神的一部分，在整个南京乃至中国都具有很高的知名度；“夫子庙”周遍作为南京的“老城厢”其人口密度相当得大，人口质素也不高，再加上外来人口、小商小贩的涌入，其整个人口结构比较复杂，目前整个城南包括“夫子庙”周遍在内都处于“旧区改造”阶段，其旧城改造的难度以及压力相当得大，旧城改造的速度比较缓慢，动拆迁的进度也比较幔；整个板块的区域认知度较强，但区域认知形象比较差。2.1.2区域配套周遍目前配套设施比较齐全，但其整体的质量和层次却并不高，品质感较差；公共交通尚可，但道路比较狭窄，由于人口和车辆的密集，造成整个板块交通能力比较一般；周遍生活机能、社会机能、环境机能等各个方面都较为一般，基本上只能满足现有居民的较低层次的生活需要。P14-432.1.3物业产品板块内部在售楼盘较少，规模也不大，整体的供应极为有限，目前所开发的住宅物业类型以高层、小高层物业产品为多；目前市场上在售的楼盘基本上是前几年所报批项目，根据现有的规划，“夫子庙”周遍未来的新上市物业只能是“多层物业”，受限高的限制，“小高层、高层”物业在此区块将不再审批，本项目作为一个以前报批的小高层物业其在未来市场上将具有很大的稀缺性，对本项目而言是一大利好。2.1.4板块价格目前板块均价在6000—6500元/m2左右，部分楼盘的价格已经开始接近7000元/m2，主要以“世纪豪庭”、“儒林雅居”等为代表；本板块距离“新街口板块”只有3-4公里，因此，很容易受到该板块的影响和辐射，随着整个南京城市的向南拓展，预计本板块其价格还有比较大的上升空间。P15-432.1.5销售去化目前市场上在售的项目不多，“儒林雅居”已经开始进入交房程序，剩下部分房源；“世纪豪庭”虽然可以进行销售，但是其正式开盘将在今年10月该盘真正为现房的时候，目前的销售情况尚可；整体来看，本板块的销售去化取决于楼盘的品质和质量，板块的区位接受度除了“新街口”外比较被看好。2.1.6目标客源南京整个市场包括高档住宅市场在内其投资客源占有一定的比重，本板块也不例外；本板块的客源主要以私营业主、商场生意人为主，基本上比较吻合本板块目前的生活、环境形态。儒林雅居位置：太平南路、邀贵井2-3号占地面积：1.2万平方米总建筑面积：4.2万平方米容积率：2.3绿化率：35%主力户型及面积：3房2厅2卫120-130m2建筑类型：小高层（11层）价格（元/m2）：6900（现房毛坯）、8100（现房精装修）入住时间：2004.6物业管理费：0.9元/平方米.月交通：31、1、7电话：84416333评价：该案位于“世纪豪庭”对面，隔着秦淮河，目前已经是现房并且开始入住，现还有部分剩余房源，其价格相对而言要比“世纪豪庭”要高，但就产品本身而言，虽然为板式11层小高层，但并没有比“世纪豪庭”高。P16-432.1.7部分个案简介世纪豪庭位置：健康路251号（太平南路、建康路）占地面积：1.2万平方米总建筑面积：6.3万平方米容积率：4.4绿化率：60%主力户型及面积：162-198m2建筑类型：高层价格（元/m2）：6300-6500商铺均价（元/m2）：12000-15000入住时间：2004.10物业管理费：2.0元/平方米.月交通：4、7、44、31、40、34电话：52212222评价：该案曾经在2003年3月开过一次盘，但后来由于开发商的债务纠纷，该盘一度停止销售，现在开发商的纠纷已经解决，法院委托南京中原对其进行代理销售，现在开始可以接受预售并且签定合同，不过该楼盘最主要的还是想在今年的10月进行现房销售。目前的价格相对比较实惠。P17-433.板块分析结论P18-433.1区位价值、土地价值的梯度流动通过“新街口”板块、城东（龙蟠中路）板块以及本案所在城南（夫子庙）板块的综合比较，我司发现，三大板块在土地价值方面存在比较明显的特征，“新街口”板块作为南京的核心CBD其土地价值和属性理应最高，城南（夫子庙）板块由于接近“新街口”板块，因此将会在一定程度上接受其辐射和影响，其土地价值仅次于“新街口”，接下来，城东（龙蟠中路）板块由于其离市中心更远，因此其区位价值相比较于城南（夫子庙）板块又略逊一筹，土地价值的梯度流动在此彰现无疑。3.2区域价格的现实落差受土地级差地租的影响，各大板块在产品品质基本相同的情况下，其楼盘的价格差异基本反映土地价值、区域价值的差异；“新街口”板块8000-9000元/m2、城南（夫子庙）板块6300-6500元/m2、城东（龙蟠中路）板块6000元/m2的价格差异基本上反映出了现实的价格落差。P19-434.市场比较法推算本项目的单价（均价）

l估价思路：市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。

l样本选取样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则：1、相近原则，相近地段会有更多的相近因素2、成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义3、功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位在以上原则的指导下，我们调查了与本案相关的几大板块，选取了其中具有参考价值的重点个案作为本案的比较对象。l修正思路一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素4个方面。但在样本选取的过程中，我司充分考虑了交易情况，故这项因素的修正意义不大，这里简略认为相同；个案得到的均为当前时间为发生的价格，因此也不必考虑交易日期因素。我们选取了距离本案周边的“世纪豪庭”、“儒林雅居”二个项目作为可比案例。P20-43比较内容（指标）权重世纪豪庭(A)儒林雅居(B)拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑自身品质指标80%/0.71/0.7515%1.00.151.00.15建筑类型（高层、小高层）15%1.10.170.90.14建筑结构（点式、板式）15%0.60.091.00.15建筑外立面10%1.00.100.80.08环境景观绿化15%1.20.181.10.17规模10%0.80.020.60.06项目周围环境指标20%/0.20/0.20交通状况10%0.90.090.90.09周边环境10%1.10.111.10.11合计100%/0.91/0.95地段将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本案办公楼物业的参考定价：以项目A为参考：（6300~~6500）÷0.91=（6923~~7143）元/m2；以项目B为参考：6900÷0.95=7263元/m2本案价格=项目A修正价格×A权重+……+项目C修正价格×C权重=（6923~~7143）*[0.91/(0.91+0.95)]+7263*[0.95/(0.91+0.95)]=6720-7166元/m2根据上述数据得出本项目住宅销售价格大约为RMB6720-7166/M2左右，考虑到具体的定位策略，我司认为本案现时的价格应在6500——7000元/m2之间。这是一个市场比较得出的数据，在本案开盘及销售过程中，上述价格预计会随市场的发展而调整。办公用房篇该篇着重解决以下几个问题：南京办公用房的总体市场状况；本案周遍写字楼发展环境分析；周遍部分写字楼个案解析；本案办公用房的SWOT分析；本案办公用房的价格定位。P21-431.南京办公用房市场状况P22-431.1南京写字楼市场比较低迷据了解，南京写字楼主要聚集在新街口、山西路、珠江路、鼓楼等黄金位置，平均入住率不足八成，个别写字楼入住率不达五成，整个市场比较不景气。相比上海、苏州等邻近城市，南京写字楼市场发展环境相对不利。南京写字楼市场为何持续低迷？1.2原因剖析1.2.1南京不少公司品牌意识不足，大多蜗居在居民生活楼，即便愿意入住写字楼，也主要以承租形式，不愿掏钱购买，现写字楼入住率中以租赁形式入住者占有相当比例；1.2.2南京写字楼的需求呈两极分化，100平方米以下的小户型和500平方米以上的大户型日渐走俏，而目前“待字闺中”的主要以100～300平方米的房型占据主流，与市场需求不太吻合；1.2.2写字楼的主要消费群以贸易公司、品牌公司、商驻代表等为主，目前南京虽属一类城市，但城市综合地位与相匹配的写字楼消费群不成比例，贸易公司、商驻代表相比苏州、上海、北京等地不多。2.本案周遍写字楼发展环境分析P23-432.1周遍业态以商业、居住为主，目前办公氛围不强城南（夫子庙）板块周遍最重要的属性为板块的旅游、商业、居住属性，目前来看办公的气氛并不强，写字楼个案比较少，办公聚集度不高，给本案写字楼部分的定位带来一定的难度。2.2周遍办公楼发展评估2.2.1目前地块周遍的办公楼供应主要集中在洪武路与白下路交汇点，主要以“福鑫国际大厦”5A级写字楼、“江苏外经贸大厦”、“中国出入境检验检疫局”等为代表，目前该地区已经形成一定的办公商务氛围，这对本案比较有利。2.2.2太平南路未来规划当中将打造成商业一条街，直接把“新街口板块”和“夫子庙”板块串联起来，这将带动包括本案在内的商业、办公氛围的聚集和成型；2.2.3因此，虽然本案周遍目前的办公、商务氛围不强，但随着未来规划的成型、成熟，本案办公楼部分的开发也存在一定的机会点。地址：洪武路359号（白下路）发展商：南京市房产经营总公司项目描绘：地下二层为停车位，1层为大堂，2-4层为开放式写字间，5层为行政餐厅，6层为会所，7-20层为标准写字间，22-40层为办公和商务套间总建筑面积：9万㎡标准层建筑面积：2000－2700㎡层高净高：2.7m得房率：80％停车位、价格：500个地下车位，租金在400－500元/月电梯数量：12部讯达电梯售价：9000元/平方米左右物业公司：香港招商局物业管理费：7元/平方米/月裙房设施：餐厅和会所客层分析：该项目位于洪武路金融一条街,客源以外贸,金融,电子,物流客源为主项目整体分析：该项目周边保险,银行业林立,此区域内已经形成一定的金融氛围,房型面积选择范围较广,分割在66-2700m2,,其中在21层设置大型会议室,这与周边写字楼相比形成了一定的优势。P24-433.1福鑫国际大厦

3.周遍部分写字楼个案解析地址：中山南路、升州路发展商：南京市国家信托投资公司项目描绘：地面高100米，地面27层，地下2层。办公室全部采用E-office高效率办公大厦的超前技术设计，推出国际标准的结构，专线通连各标准层。环保中央空调采取分户计量，可自由调控。楼宇整合应用国际先进5A智能化空间技术，充分满足业主需求。大厦按照五星级酒店标准设有茶吧、乒乓球室、健身房、棋牌室等配套设施。总建筑面积：37212万平方米标准层建筑面积：1105.22㎡电梯数量：6部豪华三菱2.5m/s电梯售价：8000元/平方米左右（整层出售）物业公司：金鹰国际物业管理公司项目整体分析：大厦底层有通往地铁三山街站的独立出入口，为典型的地铁沿线办公用房；此外中山南路大动脉快捷往来，直达市内每一个角落，这也给该案带来比较大的便利。P25-433.2南京投资大厦

西式餐饮4.办公用房市场SWOT分析P26-43优势（S）靠近南京市核心CBD，地段优势比较明显；周边现有商业等配套设施比较齐全，公交等公共交通线路比较多，交通比较便利。劣势（W）项目周边是成熟的住宅区域，整体办公氛围并不很浓厚；项目周边现有的配套档次整体偏低。机会（O）太平南路整体商业改造的启动，有利于带动周遍环境的改善和商业办公氛围的形成。销售型写字楼尤其是面积适中的写字楼在南京目前的办公楼市场其供应量还比较少。威胁（T）

区域内不排除出现更大规模的同质楼盘与本项目竞争的可能性；南京整体办公楼市场的热度不够，这给本项目带来一定的压力。将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本案办公楼物业的参考定价：以项目A为参考：9000÷1.11=8108元/m2；以项目B为参考：8000÷1.12=7143元/m2本案价格=项目A修正价格×A权重+……+项目C修正价格×C权重=8108*[1.10/(1.11+1.12)]+7143*[1.12/(1.11+1.12)]=7586元/m2根据上述数据得出本项目办公楼的市场价值大约为RMB13000/M2左右，结合项目的实际情况，我司建议本项目办公楼的市场价格区间为7500—8000元/m2.这是一个市场比较得出的数据，在本案开盘及销售过程中，上述价格预计会随市场的波动而可能有一定的调整。比较内容（指标）权重福鑫国际大厦(A)南京投资大厦(B)拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑自身品质指标80%/0.89/0.89物业性质10%1.30.131.20.12层高10%1.00.101.00.10立面设计15%1.20.181.20.18内部格局15%1.00.151.00.15大楼设备15%1.20.181.20.18物业管理15%1.00.151.10.15项目周围环境指标20%/0.21/0.23交通状况10%1.00.101.30.13周边环境10%1.20.121.00.10合计100%/1.11/1.12P27-435.办公用房定价商业用房篇该篇着重分析以下几个问题：中国商业用房的市场状况；南京商业市场的地位；南京商铺整体市场分析；夫子庙区域板块分析；部分个案解析；项目商业用房优势及建议售价；项目SWOT分析项目商场部分价格评估；商场业态定位；项目底商部分价格评估。P28-431.中国商业地产市场出现的趋热现象自有其现实的原因中国经济的持续高速增长促进了商业的迅猛发展，商业的发展为商业地产市场奠定了良好的经济背景和基础。中国加入WTO后，国际零售、家居、餐饮、娱乐等商业巨头正在以前所未有的速度加快进军中国市场的步伐，对商业用房的需求剧增，由于这些国际商业巨头更多的是采用租赁的形式，从而大大推动了国内商业地产的发展。上图中，国际零售、家居、餐饮、娱乐四大商业对商业用房的需求从1995年到2002年剧增。P29-43南京是中国的商业重镇，也是外资争夺的焦点。几年前，麦德龙扼南京城南之要冲，五年之内居然成为其在中国规模最大、赢利能力最强的一个棋子；今年初，世界最大的商业巨子沃尔玛如尖刀直插“中华第一商圈”的心脏。2.南京是中国的商业重镇P30-43南京的住宅楼以一种前所未有的涨幅出现，与此同时，随着市场的逐步放开，投资品种在发生根本变化，商铺的投资热潮已经来临，业界曾有“房地产投资，住宅、别墅是金；办公、写字楼是银；商铺是钻石”的说法。放眼南京的几大商圈（包括新街口、夫子庙、湖南路等），商业发展都在急速加温中。湖南路临街商铺售价高达7－10万/㎡，夫子庙临街商铺售价可达3－5万/㎡。3.南京商铺整体市场分析住宅用房的投资回报率约为6%到8%商铺的投资回报可高达8%到12%P31-43秦淮区夫子庙街道辖区面积2.94平方公里，东邻东水关、武定门公园，西至南京最大瓮城中华门城堡，绵延4公里雄伟的明城墙，环抱东南之角，成为地域内一道独特风景线。辖区常住人口8.6万。街道下设18个社区居委会。4.夫子庙区域分析

P32-434.1项目周边典型商铺分析___夫子庙商贸城夫子庙商贸城地处夫子庙西牌坊，南通长乐路，西达中华路，紧邻夫子庙中心广场。现力推5—6层空中字画古玩街市，已汇聚60多位古玩业界精英，届时将形成夫子庙独特的空中商业风景线；7—8层为精品商务小户型，主力面积在50平方米—70平方米不等，主力总价30余万，凭窗而立，别具一格的秦淮风光带尽收眼底。高品质，低总价，欢迎投资者的鉴赏。一层8000平方米黄金旺铺，面积适中，投资与经营的双赢选择；2—4层已引进杭州餐饮旗舰—新香园大酒店，车水马龙，人气鼎盛。P33-435.1侨宁地铁广场侨宁地铁广场位居南京地铁1号线三山街站正上方、南京金融大道中山南路中段P34-435部分个案解析5.2香缇丽舍由南京新苏置业有限公司在河西开发的香缇丽舍，包括5栋板式高层，一共536套房子，预计在2月底推出70余套两房和三房的房源，起售价为4636元/平方米，预计在05年7月底交付。香缇丽舍3月21日盛大开盘。P35-436.项目商业用房优势及建议售价6.1地理位置优越

夫子庙是享誉海内外的旅游胜地，是国际品牌地段与商业中心地段的最佳组合。而本项目即位于夫子庙入口的黄金大转角，紧临建康路，连接中华路老商业街，为夫子庙商业步行街入口，地段绝佳。P36-436.2商业气氛浓郁

夫子庙商圈是政府全力打造的第三大商圈之一。以大成殿为主体