世联-房地产可行性分析和报告编写41

2004年6月房地产项目可行性分析与报告编写

2004年6月目录宏观背景可行性报告实际案例2004年6月宏观背景15%房地产春风依旧800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长《世界发展银行》宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展库兹涅茨《各国的经济增长》GDP与增长率2004年6月宏观背景城市化率31.91%199733.36%199834.78%199936.22%200037.66%200139.1%200240.53%2003城市化水平每年提高1.4个百分点数据来源：国家统计局2004年6月宏观背景2.28亿人2.45亿人我国人口结构呈现两个明显的高峰，数据来源：2003中国人口统计2004年6月宏观背景数据来源：国家统计局住宅均价的增长长期低于居民可支配收入和居民储蓄的增长基尼系数与收入洛伦兹曲线货币供应量增加与房价的关系、房改、住房、汽车的消费时代重化工时代2004年6月宏观背景资料来源：清华大学房地产研究所2004年6月利用外资1.40%国家预算内资金0.08%债券0.00%其他资金20.69%国内贷款23.80%定金及预付款38.53%自有资金15.48%

100％来自银行

70％来自银行

50％来自银行

合计65%-85%来自银行

宏观背景资料来源：清华大学房地产研究所2004年6月宏观背景银行风险、国家经济安全2006年入世，17.8%不良资产率个贷和土地储备贷款风险严审、物业税房贷中商业违规贷款比重高（24.8%）,开发商是枢纽1、分担风险2、分享收益3、降低门槛1、招拍挂2、35%自有资金2004年6月宏观背景截至2004年3月上市房地产企业47家，仅占大陆的上市公司总量的3.6%，与目前近3万家房地产企业总量相比，更是微不足道。上市房地产企业数量十分有限股市融资：29亿0.37%(2002)基金融资：61亿0.46%(2003)

外资：汇率预升回报率相对高资料来源：上海世联地产2004年6月可行性报告

房地产可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术分析、论证的科学方法。自然可行财务可行法律可行潘石屹：海南的及时抽身霍英东：广州洛溪大桥的可研报告2004年6月可行性报告项目概况位置与环境，工作的目的，依据现状调查土地、人口、交通、管线、动迁方案市场分析供给、需求、竞争分析、价格环境影响与保护生态变化、环境评价开发建设计划前期开发计划、工程计划、场地布置项目经济效益与社会效益分析成本估算、销售收入、财务评价、风险分析、结论建议可行或不可行判断标准：在具体的限制条件下，如果分析人员认为某一方案能够实现一个完全满意的明确目的，这时就可以认为该项目是“可行的”。2004年6月可行性报告可行或不可行判断标准：在具体的限制条件下，如果分析人员认为某一方案能够实现一个完全满意的明确目的，这时就可以认为该项目是“可行的”。看地、看市场、看政策案例：深圳某国企杭州高尔夫球场深圳某拟建展览中心恒丰酒店2004年6月可行性报告的结构：1、封面2、摘要3、目录4、正文（依据、财务指标、分析、结论）5、附表（数据来源）6、俯图

2004年6月可行性报告目的对象重点

1、融资银行风险与安全2、立项政府社会效益、环保3、投资开发商市场、政策、回报4、合作海外基金过往业绩、团队组合全面准确的市场分析清晰的产品描述前瞻的营销策略合理的公司治理结构科学的财务分析合理的股权结构高素质的经营班子案例（融资）案例（立项）案例（投资）2004年6月可行性报告招商地产案例净现金流出现正值的时间点、最大资金强度,、盈亏平衡时间点、项目累计收益,2004年6月“香港模式”和“美国模式”：开发商并非“全能”只有手工业作坊式的小农经济才实行全过程的自给自足式运行任何一种产业，专业化的程度越高，产业链上的单元愈细分愈有利于整合资源和组织社会化大生产，产业链上的每个环节的效益提高了，整体效益才能提高。土地开放与土地垄断专业分工和全能市场细分和全类型开发四个误区：自己部门、合作单位、学校、设计单位可行性报告2004年6月可行性报告项目财务分析财务内部收益率FIRR财务净现值（ic）动态回收期开发商成本收益率偿债能力流动比率速动比率资产负债率盈利能力资本金利润率销售利润率净资产报酬率时间累积资金变化盈亏平衡分析：保本点分析敏感性分析：单变量分析风险分析：概率分析、蒙特卡洛法2004年6月实际案例“营销是识别当前尚未得到满足的需求和欲望，…并决定这些市场所需要的适当的服务和计划”--菲利普.科特勒2004年6月实际案例2004年6月阔绰人家，第一名宅-让“离家出走的人”回来实际案例2004年6月实际案例价格功能享受身份情感投资

平衡型（26~35岁，管理人士）情感型(>40岁,高管,企业主)享受型（30~45岁，高收入，高管）身份型

价格型（25~30岁中低家庭、大专、普通职员）功能型投资型物质精神2004年6月实际案例——“喂，你跑得过老虎吗？”——“我可跑不过老虎，但肯定跑得过你！”2房3房4房大4房其它总套数74-78100-110110-120120-135140以上140以下140-160160以上联泰花园

720中旅二期

979万地项目

600本项目一期801市场总量239196921338127306355655831001201191365063308514358201273060563597350031860本项目占50％竞争对手:万地☆☆本项目占22.5％竞争对手:中旅二期本项目占37％未来竞争的主战场实际案例万地两房：75.2M2印象：客厅和房间都朝南厨房采光差入户花园无景观

印象：模糊双厅客厅和主卧受景观导向均朝北厨房正对客厅两房78M2——景观导向型本项目印象：南北通透卧室、客厅朝北VS两房78M2——朝向导向型2004年6月2、上门/成交成交客户比彩天名苑9.0波托菲诺20中旅.国际公馆30桃源居3.5

3、总体销售率86.4%价格上升16.6%1、产品简介

实际案例2004年6月项目总体销售曲线表分产品销售曲线销售曲线线形一定程度上反映销售的难易程度实际案例2004年6月合理的价格策略是发展商获利的必备条件成交层数散点图平均层数走势图实现价格走势图（价格提升16.6%）实际案例2004年6月港人相关置业比例为13%平均置业年龄为31.6岁客户主要来源于周边区域港人相关置业比例提升是渐进的过程内销为主、外销为辅，以内促外实际案例2004年6月各户型购买年龄特征呈山谷状分布户型小投资比例高港人投资/自住比例为0.18，仅为国内的50%，大有文章可做自用与投资占95%投资/自用为0.37(都会1001.2)实际案例2004年6月实际案例积压户型市场最认可户型市场的声音：归根到底客户考虑的问题是功能与空间2004年6月不是争夺客户，而是争夺客户需求的差异性，没有差异性也要创造出差异性原始价格营销感知价格成交价格营销促销促销感知价格实际案例2004年6月实际案例曾经的尴尬资源整合今天的辉煌自身定位：大户型180平方米房均>50平方米市场：华侨城一期军产金海燕华侨城生活手册目录.绿色城文化城生活城健康城教育城欢乐城数码城2004年6月实际案例销售期：94年-99年2001.7-2003.10销售量：6万㎡50万实现价格：2200元/m23700元/m22004年6月实际案例锋过处，度量失衡告别空调暖气时代1、外墙子系统2、外窗子系统3、屋面和地下子系统4、柔和式天棚辐射采暖制冷子系统5、健康新风子系统6、防噪音子系统高舒适度低能耗优化设计系统由六个子系统组成2004年6月是中心化，而不是中心。通过中心化创造价值。

2004年6月实际案例星河.国际城中雅苑发展商新兴民营实力国企容积率4.52.1绿化率30%60%楼层高层小高+高层让您的生活成为别人的旗帜vs宁静中独自美丽97%vs60%,8800vs78002004年6月两个国际公馆哑铃

橄榄

社会阶层的不同结构中旅国际公馆的历史差异性实际案例2004年6月100亿的豪言壮语万科的疑问实际案例2004年6月假设标价都为2美元，消费者选哪个？冰淇淋