论投资项目的经济评价

PAGEPAGEI论投资项目的经济评价摘要随着中国经济建设的不断发展，我国房地产业正处于高速成长阶段，并将在未来相当长的一段时间内保持我国国民经济支柱产业地位。房地产开发本质上是一种投资过程，是一种资金有效投入和增值收回的过程。然而由于房地产业高投入、高回报、高风险的特殊行业特点，使得房地产业受自然、社会、经济等因素的影响较大，具有较大的不确定性。事实上，房地产开发中的确存在着大量不做市场调查，不做可行性分析，盲目上马，结果造成房屋闲置和资金积压的现象发生。由于房地产开发项目本身的行业特点、开发程序、开发周期、财会制度等多有别于其他行业，使得一般的投资项目评价方法不能完全适用于房地产开发项目，这也是造成房地产开发项目可行性分析开展不力的一个原因。因此，如何引导房地产业健康发展，减少房地产开发的盲目性，就成为当前房地产行业理论界及实践应用所关心的一个比较热门的问题。本文根据房地产项目可行性研究方法和经济评价理论，结合相关参考文献和研究资料，以成都市青羊区培风村西部印象房地产开发项目作为案例，通过对成都投资环境的分析，该项目的规划设计、方案选择、投资估算、经济分析、财务评价等方面的可行性分析，最后归纳总结，得出结论。本文力图通过一个完整的案例分析探讨在房地产项目开发中如何完成前期策划并运用可行性研究的方法对项目进行科学决策。希望对今后的房地产公司决策层控制投资风险和更好地操作项目提供参考依据。关键词：房地产开发项目前期策划可行性分析ResearchoneconomicevaluationofinvestmentprojectsAbstractWiththecontinuousdevelopmentoftheeconomicconstruction,theChineserealestateindustryisexperiencingahighgrowthstage,andwillmaintainingthepillarindustrystatusofournationaleconomicforalongtimeinthefuture.Realestatedevelopmentisessentiallyaprocessofinvestmentfunds,andakindofeffectiveinvestmentandvalue-addedprocessofrecovery.Nevertheless,itmakesrealestateindustrywithgreatuncertaintybynature,society,economyandotherfactors,duetothehighinvestment,highrealestatereturnsandhigh-riskcharacteristicsofthisspecialindustry.Infact,thisphenomenonwasindeedexistedthatalotofrealestatedevelopersdevelopedprojectswithoutmarketsurveyandfeasibilityanalysis,thenasaresultofhousingidleandcapitaloverstock.Itmakesthegeneralinvestmentprojectevaluationmethodcan’tbefullyapplicabletotherealestatedevelopmentproject,owingtothedifferencefromotherindustriesintherealestatedevelopmentprojectsitselfcharacteristics,procedures,andfinancialinstitutions.Andthisisalsooneofthereasoncausedrealestatedevelopmentprojectfeasibilityanalysiscarriedout.SoithasbecomeapopularissuewhichisconcernedbytherealestatesectorandthepracticalapplicationTheoriststhathowtoguidethehealthydevelopmentofrealestate,andreducetheblindnessofrealestatedevelopment.Thispaperisaccordingtorealestatefeasibilitystudyandeconomicevaluationoftheory,combinedwithreferencesandresearchmaterialsrelatedtotrainingGenYuerealestatedevelopmentprojectsinPeifengvillageQingyangdistrictChengduasthecase,throughtheanalysisofinvestmentenvironmentinChengdu,theproject'splanninganddesign,programselection,investmentestimation,economicanalysis,financialevaluationandotheraspectsofthefeasibilityanalysis,thenSummarizedandconcluded.Thispapertriestoexplorehowtocompletepre-planningandtheuseofafeasibilitystudyofthemethodologytotheprojectforscientificdecision-makingthroughacompletecaseanalysis.Wishtoprovideareferenceforthefuturerealestatecompany’spolicymakerscontrolinvestmentriskandoperateprojectsbetter.Keywords：RealestatedevelopmentprojectPlanningstageFeasibilityAnalysis目录1绪论 12房地产投资项目经济评价概述 13西部印象房地产项目介绍 24西部印象房地产投资项目财务评价 44.1静态指标分析 64.1.1成本利润率 64.1.2投资利润率 64.2动态指标分析 74.2.1净现值 74.2.2内部收益率 85不确定性分析 85.1盈亏平衡分析 95.2敏感性分析 105.3风险分析 126西部印象房地产投资项目的投资决策结论 13参考文献 14致谢 151绪论由于房地产市场发展迅猛，大量的公司介入行业想要瓜分市场，为了提早开盘，许多的房地产项目忽略了市场调查，甚至根本就不做可行性分析，盲目上马，结果造成了大量房屋闲置和资金的积压，银行和企业都损失巨大。现在的房地产市场存在着销售价格过高、大户型供应过剩而中小户型不足、区域发展差异过大、信息严重不对称、市场投机较多等问题。尽管2009年中央加大了房产监管力度，出台了一系列的政策，使得投资增长和房价上涨过快的势头得到了初步遏制。但是，问题并没有得到根本解决。面对我国房地产发展现状及存在的问题，我们应该冷静思考解决方法。其实投资过热、盲目开发、空置率过高、结构不合理等诸多问题都与房地产前期策划不合理有很大关系。由于房地产业高风险、高回报、高投入的特点，如何合理地规避风险，完善前期策划工作，避免和减少建设项目的决策失误，加强投资决策的科学性，提高项目综合投资效益就成了重中之重，并直接影响到项目的成败。而房地产开发项目本身的行业特点、开发程序、开发周期、财会制度等多有别于其他行业，使得一般的投资项目评价方法不能完全套用于房地产开发项目，这使得不同项目的前期策划方案差异巨大，不同开发商对待策划的态度也不尽相同，最终质量参差不齐[1]。因此科学详尽的前期策划能极大减少决策失误，提高项目的经济效果，对指导项目投资有重要意义。2房地产投资项目经济评价概述房地产投资是指以房地产为对象来获取收益的投资行为。投资房产的对象按地段分投资市区房和郊区房；按交付时间分投资现房和期房；按卖主分投资一手房和二手房；按房产类别分投资住宅和投资商铺。房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的，所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。项目经济评价是对工程项目的经济合理性进行计算、分析、论证，并提出结论性意见的全过程。是工程项目可行性研究工作的一项重要内容，也是最终可行性研究报告的一个重要组成部分。工程项目的经济评价包括企业经济评价和国民经济评价。前者是从企业的角度进行企业盈利分析,后者是从整个国民经济的角度进行国家盈利分析，根据项目对企业和对国家的贡献情况，确定项目的可行性。对涉及整个国民经济的重大项目和严重影响国计民生的项目，对稀缺资源开发和利用的项目，对涉及产品或原料、燃料进出口或代替进出口的项目，以及产品和原料价格明显不合理的项目等，除进行企业经济评价外，必须进行详细的国民经济评价。当两者有矛盾时，项目的取舍将取决于国民经济评价。企业经济评价的指标和计算方法企业经济评价是项目经济评价的主要组成部分。它从企业角度按现行价格及企业基准收益率进行计算、分析及评价工程项目的投资经济效果，一般采用企业内部收益率及投资回收期作为主要评价指标。3西部印象房地产项目介绍3.1项目名称成都市“西部印象”房地产投资建设项目。3.2项目地址本项目地处青羊区培风村10组，万家湾6组（位置详见建筑项目用地界址测绘平面图，工程编号：2009-12254）。位于成都西三环外1.5公里，光华大道树德中学斜对面，毗邻青羊区光华新区配套市政公园，临近规划中的青羊区政府行政办公中心。光华大道和成温邛高速之间，日月大道以南，成飞大道以西。地块位置地块位置图3-1项目地块位置示意图片来源：搜房网3.3土地产权及面积本项目地块属国有建设用地，依据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、国土资源部39号令以及成都市人民政府《关于加强土地管理促进节约用地的通知》（成府发【2008】52号）文件规定，在成都市土地交易市场以拍卖方式出让该宗国有建设土地使用权。将该宗地一次性变更为房地产或商业开发用地，起拍价500万元/亩。项目总占地面积47.1478亩，合31431.88平方米。3.4地块现状本项目地处光华大道与成飞大道交接侧，属于成都人传统中的“南富西贵”中的城西。城西自古以来就被认为是上风上水的宜居地带。这里有厚重的历史文脉，优美的自然环境，高雅的人文气质，与宜居、交通便利、价格适宜、区域成熟等关键词一起支撑了“西贵”的称号。根据目前掌握情况，本地块无现状沟渠，不涉及现状沟渠的改造。外部具备污、雨水排放条件。拆迁工程及“三通一平”工程都已基本完成。地块北侧的日月大道是青羊区的主要干道，南侧的光华大道是连接城西和成都市温江区的交通要道，东侧的成飞大道南延线是连接市中心的主要景观道路，都有较密集的交通流量。区域内总体交通状况良好，具备优良的开发条件。图3-2项目地块现状图3-3成飞大道南延线图片来源：自拍图片来源：自拍4西部印象房地产投资项目财务评价房地产项目财务评价是房地产可行性研究的核心内容。它是在房地产投资成本估算的基础上计算出各项税金及利润等数据，然后使用市场价格，根据政府现行的财税制度、价格体系和有关的法律法规，计算分析出房地产投资项目直接发生的财务收益和费用等方面的内容。最后编制\o"财务报表"财务报表,计算财务评价指标,从而考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，据此评价和判断项目的财务可行性[11]。房地产开发项目财务评价有静态评价法和动态评价法两种。对于规模较小、周期较短的项目，可采用静态评价法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目，应采取动态评价法。其中静态评价法是通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算房地产开发项目的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。其主要评价指标有静态投资回收期、投资利润率、投资利税率、资本金利润率、偿债备付率和利息备付率等。动态评价法与静态评价法相似，但要考虑资金的时间价值，考虑折现率。主要评价指标有动态投资回收期、财务净现值、内部收益率等。在计算财务评价指标之前应该计算财务相关基础数据。如土地增值税（见表6-1）、项目利润（见表6-2）、现金流量（见表6-3）表6-1土地增值税估算单位：万元序号项目计算依据计算结果1销售收入来自表6-673372.742扣除项目金额以下4项之和65146.662.1开发成本来自表6-346045.682.2开发费用来自表6-35819.692.3与转让房地产有关的税金按销售收入的5.55%计（含印花税）4072.192.4其他扣除项目2.1项×20%计9209.143增值额（1）-（2）8226.084增值率（3）÷（2）×100%12.63%5适用税率（4）<50%30%6土地增值税（3）×30%2467.83数据来源：自行计算得出表6-2利润表单位：万元序号项目名称合计计算期计算依据第一期第二期第三期1销售收入73372.7432092.7031637.769642.28来自表6-62总成本费用51865.3338463.997981.295420.05来自表6-33销售税金及附加4072.191781.141755.90535.15来自表6-24土地增值税2467.831079.421064.11324.30按销售比例结转5税前利润14967.39-9231.8520836.463362.781.-2.-3.-4.6所得税3741.85-2307.965209.12840.705.×25%7税后利润11225.54-6923.8915627.352522.095.-6.8投资利润率19.22%-16.75%144.68%40.16%7./(2.+3.+4.)×100%9投资利税率25.63%-22.34%192.91%53.55%5./(2.+3.+4.)×100%10成本利润率21.64%-18.00%195.80%46.53%7./2.×100%11成本利税率28.86%-24.00%261.07%62.04%5./2.×100%数据来源：自行计算汇总表6-3现金流量表单位：万元序号项目名称合计开发期（万元）第一期第二期第三期1现金流入73372.7432092.731637.769642.281.1销售收入73372.7432092.731637.769642.282现金流出62147.2139016.5916010.427120.22.1建设投资总额51865.3338463.997981.295420.052.2销售税金4072.191781.141755.9535.152.3土地增值税2467.831079.421064.11324.32.4所得税3741.86-2307.965209.12840.73现金流量3.1净现金流量11225.53-6923.8915627.342522.083.2累计净现金流量-6923.898703.4511225.533.3折现系数ic=10%0.910.830.753.4净现值8561.5123-6300.7412970.691891.563.5累计净现值-6300.746669.958561.51数据来源：自行计算汇总4.1静态指标分析4.1.1成本利润率成本利润率是利润与成本之比，反映的是企业投入产出水平的指标，可以综合衡量生产和销售产品的全部得与失的\o"经济效果"经济效果，为不断降低\o"产品成本"产品成本和提高成本利润率提供参考。成本利润率不仅是反映企业生产、经营管理效果的重要指标，而且也是制定价格的重要依据。在房地产开发项目中，成本利润率是初步判断财务可行性的一个经济评价指标。计算公式：成本利润率=税后利润总额÷成本费用总额×100%[25]成本利税率=税前利润总额÷成本费用总额×100%计算过程：成本利润率=11225.54/51865.33×100%=21.64%成本利税率=14967.39/51865.33×100%=28.86%数据来源见表4-3。4.1.2投资利润率投资利润率又称投资收益率，是指税后\o"投资收益"投资收益占\o"投资"投资成本的比率。在房地产开发项目中是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。投资收益率的优点是计算公式最为简单；缺点是没有考虑\o"资金时间价值"资金时间价值因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无对项目的影响。该比率反映投资的\o"收益能力"收益能力，只有投资收益率指标大于或等于无风险投资收益率的投资项目才具有\o"财务"财务可行性。但当该比率远高于一般\o"企业"企业净资产收益率时，则存在操纵\o"利润"利润的嫌疑，应进一步分析各项\o"收益"收益的合理性。计算公式：[25]其中，——投资利润率R——利润总额P——投资总额计算过程：投资利润率=11225.54/(51865.33+4072.19+2467.83)×100%=19.22%投资利税率=14967.39/(51865.33+4072.19+2467.83)×100%=25.36%数据来源见表4-3。4.2动态指标分析4.2.1净现值财务净现值(NPV),是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将项目计算期内各年的净现金流量折算到项目开发活动起始点的现值之和。它是考察房地产开发项目在其计算期内盈利能力的主要动态经济评价指标。净现值指标的计算结果稳定，不会因计算方法的不同而带来任何差异，计算方便。但它存在两大缺陷：一是需要事先确定折现率，而折现率的确定是非常困难和复杂的；二是该指标是一个绝对数指标，只能反映拟投资项目是否有盈利，并不能反映其实际盈利水平。为了克服NPV指标的缺陷往往选择内部收益率作为主要分析指标。计算公式：[25]其中，(CI-CO)t——第t年的净现金流量n——计算期(1，2，3，……n)(l+i)-t——第t年的折现系数计算出的净现值可能有三种结果，即NPV>0，或NPV=0，或NPV<O。当即NPV>0时，说明项目用其净效益抵付了相当于用折现率计算的利息以后，还有盈余，从财务角度考虑，项目是可以接受的。当即NPV=0时，说明拟投资项目的净效益正好抵付了用折现率计算的利，这时，判断项目是否可行，要看分析所选用的折现率。若选择的折现率大于银行长期贷款利率，则项目可行；若选择的折现率等于或小于银行长期贷款利率，则项目不可行。当NPV<0时，说明拟投资项目的净效益不足以抵付折现率计算的利息，甚至可能是负的效益，一般可判断项目不可行。计算过程：NPV=-6923.89×(P/F,10%,1)+15627.34×(P/F,10%,2)+2522.08×(P/F,10%,3)=8561.51万元。（数据来源见表6-3）因为NPV值大于零，说明本项目的盈利能力超过了基准收益率，因此在财务上可行。4.2.2内部收益率财务内部收益率（IRR）是重要的动态分析指标，它是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值之和等于零时的折现率，反映拟投资项目的实际投资收益水平。计算公式：[25]其中，CI——现金流入量；CO——现金流出量；（CI-CO）t——项目在第t年的净现金流量；t=0——项目开始进行的时间点；n——计算期，即项目的开发经营期计算过程：通过试算法插值法计算出连续两个相邻的折现率i1、i2，但其值差不得超过5%，求得净现值NPV1、NPV2,，当正好出现NPV1>0、NPV2<0时就可以求得近似IRR。[25]已知：NPV=-6923.89×(P/F,IRR,1)+15627.34×(P/F,IRR,2)+2522.08×(P/F,IRR,3)=0当i1=140%时，NPV1=10.57万元当i22=141%时，NPV2=-2.19万元则可求得IRR140%+（141%-140%）10.57/（10.57+2.19）140.83%因为内部收益率大于行业基准收益率，所以项目财务可行。5不确定性分析由于房地产可行性研究项目评价所采用的数据多来自于预测和估算，有一定的不确定性。同时，政策和环境因素变化等不确定因素也会对研究结果造成影响。因此，要对不确定性因素进行研究以分析它们对财务评价指标的影响，从而估计出项目可能承担的风险，以论证项目在经济上的可靠性。通过综合论证，确定是否可以开发运行此项目。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。其中，盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点(BED)分析项目成本与收益的平衡关系。当影响投资效果的变化因素达到某一临界值时，方案的收入与支出相平衡，此时方案既不盈利也不亏本，此临界值即为盈利平衡点。敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素(如成本、价格、销售周期等因素)发生变化时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限变化幅度，用以确定对财务评价指标影响较大的因素。概率分析也就是风险分析。其目的在于用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素对项目评价指标可能发生的影响。一般是计算项目净值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率越大，说明项目承担的风险越小，那么本地产项目运作的可能性也就越大。总而言之，房地产项目的开发决策必须十分慎重，应该充分考虑各种不确定性因素的影响，尽量弄清和减少不确定性因素对经济效益的影响。从而证明投资项目的可靠性和稳定性，避免亏损。5.1盈亏平衡分析在西部印象国际社区房地产开发可行性研究中，影响项目税前利润的几个主要因素分别是总成本费用、商品房销售价格、商品房销售率等。盈亏平衡点就是上述因素向不利方向变动，达到项目的税前利润为零，即项目盈亏平衡时临界点。[24]令：税前利润=销售收入-总成本费用-销售税金及附加-土地增值税=0。总公式：E=B–C=0式中E——项目总利润；B一一项目总收益；C一一项目总成本。将上式变形可得：E=PQ-(CF+CvQ+rQ)式中P——单位售价；r——税金；Cv——单位变动成本；CF——固定成本设盈亏平衡产量为Q*，则当Q=Q*时，有B=C即(P-r)Q*=CF+Cv则Q*=CF/(P-r-Cv)1.总成本费用因素的临界点。设临界点的总成本费用为X，则令：73372.74–X–4072.19–2467.83=0解得：X=66832.72（万元）（66832.72–51865.33）÷66832.72×100%=22.40%，说明总成本费用如果增加22.40%，本项目的税前利润为零。(数据来源见附表5)2.商品房销售价格因素的临界点。设临界点的商品房销售单价为X,则令：83087.22X+8910-51865.33–4072.19–2467.83=0解得：X=5957(元/平方米)(7758-5957)÷7758×100%=23.21%，说明总成本费用如果增加23.21%，本项目的税前利润为零。(数据来源见表6-6及附表5)3.商品房销售率的临界点。设临界点的商品房销售率为X,则令：0.7758×83087.22X+8910-51865.33÷(1-9.55%)–4072.19–2467.83=0（销售税金为销售收入的5.55%，销售费用为销售收入的4%）解得：X=78.15%4.盈亏平衡点分析详见表5-1表5-1盈亏平衡表项目不确定性因素总成本费用（万元）销售单价（元/平方米）销售率（%）正常情况51865.337758100盈亏平衡点变化百分比22.40%-23.21%-21.85盈亏平衡点值66832.72595778.15税前利润000数据来源：上述计算结果综合得出综上所述，当项目总投资增加22.40%，或商品房销售单价下降23.21%，或商品房销售率下降23.21%时，达到盈亏平衡点。根据市场预测，该项目的总投资增加不会超过19.09%（土地拍卖价格上涨至810万/亩），商品房平均销售单价不会低于7000元/平方米，商品房销售率不会低于90%，因此，从盈亏平衡分析，该项目不会亏本。5.2敏感性分析敏感性分析是房地产投资项目经济评价中常用的研究不确定性的方法。它是在确定性分析的基础上，进一步分析不确定性因素对投资项目的最终经济效果指标的影响及影响程度。敏感性因素一般可选择的主要参数有销售收入、经营成本、生产能力、初始投资等，影响项目的经济效果评价指标有内部收益率、净现值、投资回收期等。若参数的小幅度变化能导致经济效果评价指标的较大变化，则参数为敏感性因素，反之为非敏感性因素。[24]进行敏感性分析可以提高对建设项目经济效果评价的准确性和可靠性，可以研究出相关因素的变动引起经济效果评价指标的变动幅度及变动方向，从而找出影响建设项目经济效果的敏感性因素，进一步分析与之有关的测算或估算数据可能产生的不确定性。敏感性分析有助于决策者了解项目方案的经济效果的变化范围，以便采取对应措施，减少或避免不利因素的影响，提高项目的投资效果。本项目敏感性分析是针对资本金的财务净现值指标进行的，使用的是单变量敏感性分析的绝对测定法，对财务净现值这个经济评价指标的影响，从中找出对财务净现值影响最大的敏感性因素，并确定使得项目由可行变为不可行的极限值。1.选择投资利润率为敏感性分析的主要经济指标。根据前面的计算，已知投资利润率为19.22%>0，项目是可行的。2.选择需要分析的变量因素：销售单价、总投资额和总成本费用。3.先设定这两个变量因素的变动范围：向有利和不利方向分别变动5%和10%，再分别计算各种变动对投资利润率指标的影响指数（假设一个因素变化时，其他因素不变）。4.作出敏感性分析表，见表5-2。销售收入=单价（商品房销售均价）×销售数量（销售面积）-8910（车库销售收入）总成本费用=开发成本+开发费用总投资额=总成本费用+销售税金及附加+土地增值税[24]由此表可以看出各变量因素对投资利润率的影响结果。在各个变量因素变化率详图的条件下，按投资利润率对各个变量因素的敏感程度来排序：总成本费用>销售单价>投资总额。其中，总成本费用的变动对投资利润率的影响最大，每增加1%，投资利润率下降0.57%；销售单价每增加1%,投资利润率上涨0.45%；总投资额每增加1%,投资利润率上涨0.05%。因此，在项目开发的过程中应当注重对开发成本费用的有效控制，以保证各项经济指标得以实现。由于销售单价的变动带来投资利润率的变化不如成本费用的变动带来投资利润率的变化明显，所以不应当轻易使用降价策略。表5-2敏感性分析表项目名称单价元/㎡销售数量㎡销售收入万元成本费用万元所得税万元税后利润万元总投资万元投资利润率%敏感度基本方案77588308773373518653742112275840519.22%价格变动+10%85348308779819518655353138625840523.73%+0.45+5%81468308776596518654548125455840521.48%+0.45-5%7371830877015051865293699105840516.97%+0.45-10%6983830876692651865213085925840514.71%+0.45投资变动+10%77588308773373518652282126876424619.75%+0.05+5%77588308773373518653012119576132619.50%+0.06-5%77588308773373518654472104975548518.92%+0.06-10%7758830877337351865520297675256518.58%+0.06成本变动+10%7758830877337357052374279085840513.54%-0.57+5%7758830877337354459374295675840516.38%-0.57-5%77588308773373492723742128875840522.06%-0.57-10%77588308773373466793742145465840524.91%-0.57数据来源：自行计算得出5.3风险分析风险是指在特定的环境条件和时期下，某一时间内产生的结果与预期结果之间的差异程度。[11]风险在房地产开发过程中无处不在，如果缺乏正确的风险认识和良好的风险管理措施，开发商就可能蒙受不必要的损失。因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险、政策与环境风险、市场需求风险、资金运作风险、企业管理风险等[26]。通过对西部印象国际社区可行性研究报告中有关项目开发经营的环境分析、项目定位、技术经济分析等，可以看出，项目具有较强的抵抗风险能力。但仍存在以下部分不确定性因素带来的风险。1.政策与环境风险。房地产开发项目存在发展于一定的经济、市场、法律、政策环境下。外界环境如法律法规的变化、通货膨胀、汇率变化、自然环境的变化等都可能会在不同程度上对项目产生一定的影响[26]。国家目前正在强化国土资源的管理，这进一步加大了获取大宗国土指标的难度，同时也大大延缓了项目的开发建设进程，使征地拆迁工作受到一定的阻力。这类风险属于不可控风险，不以人的意志为转移。面对这类风险，房地产开发商只能通过合理的分散或转移等手段降低损失。此外，项目有关各方也应密切注意与项目有关的财税、产业政策和法律法规及技术标准等的变更或可能发生的变化，以便及时制定相应的应对措施。2.施工进度风险。在本项目运作的筹资计划中，开发过程中的大部分成本费用都需要通过商品房预售和销售收入获得。即将本期预售收入和前一期销售收入用于本期的资金结算和下一期的项目再投资。如果施工过程中遇到不可预见风险耽误工期，住宅无法按时卖出，则很可能造成资金链断裂，从而影响整个开发计划。有鉴于此，首期项目的开发过程中，应按计划利用自有资金支付土地费用的50%，运用贷款支付前期工程费、建安工程费的50%和配套设施建设费。关键是要在当年内按计划完成一期工程的修建并开始预售，用以支付剩余的费用支出。如果首期工程能顺利按时完工，则整个运作计划能够顺利实施。因此要加强管理，保证按计划开发和建设，增加自有资金数量，对公司各项建设进行周密的安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金。3．市场需求风险。本项目定位是都市中的绿色生态社区，属于中高档次，所面向的客户是有较高收入的新工业人才及家属。他们要求的小区不仅要满足最基本的居住需求，更要具有完善的绿化和先进的绿色环保理念，要体现出对人的关怀和尊重。这就给项目带来两个方面的要求：一方面，在项目设计中，如何使得未来开发的楼盘能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在激烈的市场竞争下展现出与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的制约，房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，城西地区开发速度快，房地产项目多，竞争激烈。要想在竞争中立于不败之地就要做充分的市场分析，紧跟市场动态，突出自身特色，完成差异化竞争。从成都市居民的住房消费意向来看，高尚人文生态居住地区有相当大的市场，即这是本项目的优势所在。因此，项目开发时要在差异和变化中凸显特色，并加紧完善各项基础设施建设，将大大改善项目周边环境的投入，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，做出应对计划。4．企业风险本项目的经营风险主要体现在重大经营决策方面，包括项目定位、发展方向、产品设计、配套服务区的建设经营、整个项目在营销推广上取得的实效程度等。[26]企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，房地产开发商对项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。因此，应该加强对工程设计和概算资金控制，在不影响质量、工期的前提下，通过公开招标降低工程造价。在