政府对房地产开发商的管控与指引-以天津为例

PAGEPAGEIII政府对房地产开发商的管控与指引——以天津为例摘要：在我国，房地产业具有巨大的刚性需求，从总体上看，供需两旺。但是房地产行业竞争激烈，同时面临着投资大、周期长的风险，如何确保房地产开发项目的成功，不仅关系到房地产开发企业的发展，同时直接影响到人民生活环境和生活水平，还关系到国家的工业化、城市化进程。本文在厘清房地产管控相关概念的基础上，以天津房地产为例，分析了天津政府对本地房地产管控现状、现状，并针对这些问题提出了一些切实可行的对策。关键词：房地产；政府；管控；指引；天津Abstract:inChina,realestateindustryhashugerigiddemand,fromoverallperspective,supplyanddemandareprosperous.However,realestateindustrycompetitionisfierce,meanwhilefacinginvestmentbigperiodlongrisk,howtoensurerealestatedevelopmentprojectsuccess,notonlyrelatestodevelopmententerprisedevelopmentofrealestateindustry;Meanwhileitaffectsdirectlythelivingenvironmentandlivingstandardsofpeopleandalsorelatestoindustrializationandurbanizationprocessofnation.BasedonclarifyingrelevantconceptsofrealestatemanagementthispaperanalyzesTianjingovernment'scurrentsituationandpresentsituationoflocalrealestatemanagementbasedonTianjinrealestateasexampleputsforwardsomefeasiblecountermeasuresagainsttheseproblems.Keywords:realestate;government;control;guidance;Tianjin

目录一、绪论 1（一）研究背景 1（二）研究意义 2（三）研究现状 21.国外研究现状 22.国内研究现状 3二、房地产管控的相关概述 4（一）房地产市场相关概念 4（二）房地产市场管控的内涵 5（三）房地产市场管控的法律基础 5（四）政府在房地产市场管控中的定位及作用 6三、天津政府对当地房地产市场管控和指引的方式 6（一）对房地产价格的管控 6（二）对房地产数量的控制 6（三）控制房地产企业进入与退出 7（四）控制房地产市场的相关变量 7四、天津政府对当地房地产管控和指引方式存在的问题 8（一）行政性管控手段使用非理性化 8（二）社会性管控措施尚不完善 8（三）房地产业相关的法律法规体系存在缺陷 9（四）多种管控措施同时使用时协调不合理 9五、天津政府对房地产管控和指引的对策建议 10（一）严格执行政府管控政策及发挥监督职能 10（二）完善房地产市场管控的相关制度 10（三）建立房地产市场公开制度 11（四）完善不同购房需求的差异化政策管控 11结束语 12参考文献 13致谢 15PAGE15一、绪论（一）研究背景房地产是指房屋财产、土地财产以及附着在其上的各种权益和经营活动的总称。房地产业包括国有土地使用权的出让、房地产的开发与再开发、房地产经营、房地产中介服务、物业管理以及房地产的调控与管理，其中房地产开发是房地产业发展的原动力。房地产业的健康发展事关国民经济全局的发展，不仅能改善投资环境，改善居民的生活条件，还能拉动建筑、建材、化工、家电等众多相关产业的发展，同时维护社会的稳定，是一个具有高度综合性和关联性的行业，是国民经济中各行业相互集中、相互联系的重要枢纽，已成为我国国民经济的支柱产业。1998年，自取消福利分房制度以来，我国房地产业得到快速发展，房地产开发投资额在固定资产投资额中的比重逐年上升，1998年该比重为12.58%，到2011年该比重升至20.45%。2011年，我国房地产开发投资为61740亿元，较上年增长27.9%。截止2012年2月份，我国房地产开发实际完成投资额为5431.46亿元，较去年同期增长27.8%，同时，房屋竣工面积达15141.27万平方米，比去年同期增长36.7%。在房地产业迅速发展的同时，我国房地产项目开发过程中还存在着许多问题，例如开发理念落后，缺乏超前意识和先进的管理理念；诚信不足，缺乏道德规范约束，房地产开发周期过长等等。房地产开发从前期可行性研究到中间过程的项目建设，再到最后的房产销售，环节长、涉及因素多、周围环境变化快、经营风险大，因而是一项复杂的系统工程。而我国的房地产开发企业发展历史短，整体上规模小、国有成分大、资质低、抗风险能力差，能否成功的开发房地产项目对于房地产开发企业的生存关系重大。同时，房地产开发项目失败的影响也是巨大的，不仅不能带来预期的经济效益，反而造成大量的投资浪费，给企业及其社会带来无法挽回的损失。因此，深入研究房地产开发项目的关键成功因素，并提出推进房地产开发项目成功的管控策略，有助于保证房地产开发项目的成功开发，提高房地产开发企业的核心竞争力，并促进我国房地产业的健康发展。（二）研究意义一般说来，房地产开发项目投资大、经营周期长、投资风险大，而且项目越大，项目变数越多，不可预测的状况越多，房地产开发项目复杂性强，项目一旦失败，损害房地产开发商的声誉，同时造成资源的极大浪费，还会威胁人民群众生命财产安全，后果极为严重。因此，房地产开发项目比一般的项目更容易出现问题，要取得房地产开发项目的成功也更为重要。本文结合项目管理理论中对项目成功因素研究的文献以及我国房地产开发项目问题研究的文献，探讨房地产开发项目成功标准，提出房地产开发项目成功因素，通过数据分析筛选出关键成功因素，并提出相应的管控策略，促进房地产项目的成功开发。房地产开发项目关键成功因素模型的提出，有助于房地产开发企业在开发新项目时找出项目的关键成功因素，并根据项目实际情况制定相应的管控策略，确保项目的成功。因此，对房地产开发企业加强房地产开发项目管理提供理论依据。（三）研究现状1.国外研究现状近年来，西方学者对政府流程再造的价值进行了深入的实证研究。例如：NaveedaSeher（2014）发现，在诱导政府机构根本性变革的过程中，业务流程再造是一种创新的技术，它有助于达到最佳的效果和效率水平。NaveedaSeher印度国家银行以实证分析对象来研究BPR与政府效能的关系。通过相关分析、检验和回归分析等方法发现，BPR与政府效能之间存在着显著的关系。此外，在实施BPR后的政府机构在管理流程上更有效和更具竞争力；JaimeTomesFragoso（2015）以墨西哥港口界别分组的两个研究项目的结果为基础，发现业务流程再造是拉美政府改革的可行工具。TorresFragos。探讨了政府流程再造的定义、方法论及其与公共部门的相关性。通过项目主要目标、理由、所采用的方法、参与的雇员以及取得的成果的分析，TomesFragoso提出了一系列在政府公共部门实施业务流程再造的建议。在自由经济时期，各国政府均认为由市场自行调节房地产开发最好，政府不应过多介入。20世纪30年代西方世界的经济大危机第一次使政府认清了政府还是有必要进行一定的管制的，这其中也包括房地产市场的政府介入。进入到20世纪70年代，国家干预主义与新自由主义的争论达到了高潮，政府在经济管控过程中该管哪些、如何管理经济社会、如何提高效率成为了讨论的主要热点。进入到2000年以后，陆续有学者定量或定性的研究政府颁布的政策、法规对于房地产市场的影响。20世纪90年代，美国的DeniseDipasquale和WilliamC.Wheationiff究了政府干预房地产市场管制和干预的必要性。StuartGabriel（2002）研究并整理了当时-美国的房地产相关法律、政策，从金融、税收、住房保障等几个方面研究了政府对于房地产开发管理的重要性。ARGhanbariParsa、MAkhavanFarshchi（2013）指出，房地产开发过程对自然环境具有重大影响。随着个人和政府对环境的关注，房地产业的压力越来越大，环境因素也越来越受到重视。近年来，各种政府在环境领域的立法对房地产业的不同行为者产生了直接影响。为了实现可持续发展的目标，需要重新界定房地产开发商、客户、政府及社会机构的权利和义务。由于政府在职能、资源等方面的独特优势，它可以利用一定的管理策略来对不同市场主体的行为进行约束，从而实现社会福利最大化目标。GeoffreyMeen和MarkAndrew（2004）通过建立分析模型的方式研究了房地产政策对于房地产市场的作用，包括几个方面：土地政策，个人保障住房政策和棚户区改造政策，以至于房地产政策对于居民居住区域选择也将会产生巨大的影响，可以通过房地产政策管控防止人们过度聚居于某个区域。日本学者KosukeAoki（2005）探讨了政府的金融政策和抵押制度对房地产投资的影响，如果政府一味不顾及信贷市场的结构违反公平原则降低交易成本，将会对房地产市场的投资以及价格产生损害和影响。美国消费者金融保护局（2013）就针对房地产行业管理颁行的房地产结算程序法、真相贷款法和按揭服务最终规则等。ChristopherCrowe等人（2013）指出，政府应当利用货币政策以及各种政策工具来应对房地产开发方面的挑战，实施有效监管，从而有效规避房地产行业发展带来的风险。2.国内研究现状国内学者注意到，房地产开发领域存在市场失灵、信息不对称和负外部性等问题，这要求各级政府积极采取有效措施加强监管。刘冬梅（2013）从调整土地政策、严控信贷风险、加强售后服务等方面对房地产市场平稳发展提出对策。唐传宝（2013）认为，有必要从优化政策与监管环境、加强风险管理机制建设、推进监管体制改革、构建问责制度、加强信息平台建设、进行绩效评估等方面入手完善房地产开发的政府监管。罗浩（2015）进行了通过互联网+的模式优化原有的房地产登记发证过程的实践，通过设立房地产登记预约服务平台、微信公众号等方式实现了房地产开发政府监管的信息推送和互动反馈功能。于琪（2015）提出了提升房地产政府监管水平的建议，包括完善地方政府房地产市场监管体系、多措并举规范房屋租赁市场、创新保障房管理模式等。由于长期以来受到计划经济的影响，国内的房地产市场起步比较晚，且很长时间也一直受原有政府管理体制的影响，政府对房地产市场的管控和调节基本也处于空白的状态。从1990年以后，我国的房地产市场开始逐步发展起来，也逐渐开始有学者研究政府在房地产市场中的作用。这一时一期的学者多把经济活动中的某一个或某几个因素作为政府管控的要素加以分析。梁运斌（1996）从宏观调控的角度进行了研究，提出了房地产消费、土地使用、利用强度等可持续性发展房地产市场的建议，并且提出可以使用法律手段、经济手段、行政手段等去调整以达到政府制定的区域发展目标。宋春华（2000）通过研究，给出了政府进行房地产调控的宏观理论体系，并且把市场投放总量、产业结构、开发行为、经营收益作为四个主要政府调控的任务。李鹏（2005）研究指出政府应该把土地、房地产相关的金融市场、房地产交易流转费用作为主要调控手段来影响市场。于琪（2013）对国内房地产行业的发展现状以及房地产的含义和性质、房地产市场的地位与特点、房地产市场及市场监管的内涵进行了理论梳理，发现房地产市场健康发展对政府的调控政策存在较强的依赖性。吴含赞、何彤（2016）通过实证分析发现，腐败案件数量和涉案金额与房地产监管行政成本的增长之间存在正相关关系。二、房地产管控的相关概述（一）房地产市场相关概念我国房地产行业目前正处于高速发展阶段，但也仍属于一个需要完善和加强的阶段。不同学者对房地产市场的定义也不同，本论文将房地产市场定义为：房地产市场即为房地产资源所有利益相关者之间各种经济关系的总和，包含房地产开发、施工建设、交易流通、住宅消费和售后维护等运行体统。按照房地产的用途，房地产市场可以分为住宅市场、商业用房市场、工业用房市场，本文的研究的房地产市场重点是住宅市场。（二）房地产市场管控的内涵崔光灿（2010）提出对房地产市场的定义，即房地产市场管控是指当房地产市场出现剧烈波动时，政府通过综合运用经济手段、法律手段和行政手段等对房地产市场进行干预，规范房地产市场秩序，调节房地产市场供需水平，实现房地产市场供求总量平衡、供应结构合理、价格稳定，实现房地产市场的持续、稳定、健康发展。房地产市场管控主要以下三个工具：（1）经济手段。经济手段主要是运用各种经济政策，影响房地产市场主体经济利益，调节房地产市场供求。主要包括财税政策、货币政策、土地政策和汇率政策等，可以相继选择并灵活组合使用。（2）行政手段。政府可以运用规划引导、价格指导和价格管控等行政手段对房地产市场进行调控。这种调控手段直接作用于调节对象，它可以比较快地达到预定的目标效果。此手段立竿见影，但是也会造成“寻租”现象出现，故需审慎使用。（3）法律手段。市场经济是法治经济。发达市场经济国家一般都制定了完善的房地产法律和规章制度，这些法规构成了房地产市场有序发展、公平竞争的基础。我国正处于市场经济转型期，必须完善健全房地产市场相关法律法规，为房地产市场调控提供法律依据，充分运用法律手段调节规范房地产市场的运行，提高房地产资源配置，最大化社会总福利。（三）房地产市场管控的法律基础《宪法》赋予政府以宏观调控经济的职能，而政府职能始终是变化的，它取决于市场经济条件下政府与市场关系的动态性、政府与社会关系力量的对比。政府管控作为法律赋予的经济干预权，是指经济法授予政府对经济生活进行干预的各种权限的总称。政府对房地产市场的管控，主要表现在对房地产开发的相关企业的一系列行为的管控，以及对房地产市场交易秩序的管控，以保护各方房地产市场主体的合法权益。（四）政府在房地产市场管控中的定位及作用在目前的房地产市场，政府既是房地产市场的规划者，同时也是房地产市场的调节者。现在从政策的制定主体与执行主体来看政府的角色定位。在我国，房地产市场政策的制定主体分别是中央和地方政府，中央政府即国务院，其分别负责制定国家和地方政策，同时各政府也承担着对政策的运行进行监督的职责。中央政府站在宏观角度把握行业发展方向，减少市场发展阻碍，平衡各方利益，确保房地产行业的平稳与健康发展。地方政府担任着双重角色，不仅是调控政策的制定者，还是政策的执行者。地方政府既要考虑地方的经济发展等方面的利益，又要考虑政府部门利益。因为本论文研究的主要是政府管控问题，故在此只讨论地方政府。三、天津政府对当地房地产市场管控和指引的方式（一）对房地产价格的管控价格管控是管控机构为企业指定一个特定的价格，或者限定企业价格范围。对价格的控制最终目标是限制企业的生产利润。在房地产领域，对房地产价格控制的主要方式是：制定成本价以及根据历史价格水平实行限价。房地产消费有很强的社会福利性质，如果分配不公平就会影响社会的稳定。由此，为了公平分配以及顺利进行交易，稳定房地产市场秩序，大多数国家或地区都会适当进行房地产市场价格管控。以政府对价格约束力的角度为标准，政府对房地产交易价格的管控主要有强制性的与指导性的价格管控两种。其中，政府直接规定价格的上限即是对房地产的强制性的价格管控，而指导性的价格管控则不具有强制性，管控机关不会采取相应的惩罚措施。很多学者对房地产的价格管控持支持态度，但是本论文认为政府不宜对房地产市场价格干预过多，商品房的价值有其运作的市场价值规律，如果政府价格管控过多，不仅不能抑制房价上涨，反而有可能造成市场价格混乱。（二）对房地产数量的控制对房地产数量的控制，主要控制的就是市场需求，房屋开发的产品结构、类型。有的对房屋需求的控制措施与价格管控措施会有交叉，或者是同步实施。在经济高涨时期，政府为了对过热的经济进行调控，控制大型项目的建设，甚至要求有些企业停产整顿，为的就是实现经济软着陆。对开发商及消费者的市场情况、取得房地产的面积、取得房地产的方式等方面做出限制。但由于政府对数量控制直接影响到市场的供给与需求，对房地产市场关于控制“保有量”的行为有行政干预过度的嫌疑，毕竟商品房市场的发展有其规律，因此，政府控制行为要适当，这样可以抑制投资投机行为。（三）控制房地产企业进入与退出政府对房地产企业的控制主要通过控制市场的进入与退出进行，实行控制企业数量的目的。对市场进入的控制可以通过发放许可证来实施，主要是有些部门负责审批企业的进入申请，往往还会限制市场的配额，并且管控机构对进入市场特殊行业的一些的企业，制定明确标准，根据申请者的相互竞争情况批准相关企业的进入，这种控制制度可以实现管控目标具有可操作性，从而可以对企业进行有效的管控地采用要求是但也遭到不同程度的非议，因为它会人为的造成垄断，因此这种措施被广泛对市场退出机制的管控受管控的企业免费为市场提供服务，不经许可，企业不得自动退出。常用的控制房地产企业进入方式有以颁发土地许可证的方式来控制房地产开发市场的准入，催促房地产开发主体合理使用有限的土地资源。（四）控制房地产市场的相关变量除了对价格、数量方面的控制以外，为达到政府管控的目的，政府还可以通过：（1）限制融资的方式，在房地产业投资方面，通过许可或限制的方式控制房地产市场参与主体，主要是控制房地产市场资本的构成比例。（2）质量管控手段，政府通过对服务设定质量标准，通过与价格管控、进入与退出管控等手段相配合，促使房地产市场经营主体改进服务质量，从而提高企业效益，加大社会公共福利。（3）信息管控手段，是政府运用公共权力，发布各种市场信息，以缓解房地产市场信息不对称问题，保证参与主体在平等的基础公平竞争。由于房地产市场特殊的垄断性特性、交易信息的严重不公开性，为促进住房公平分配和住房福利性，需要政府管控介入房地产市场。而对房地产的价格、保有量的管控，以及对企业进入与退出的控制，构成政府管控的主要手段。（4）社会性管控，主要是针对内部和外部不经济的现象。内部不经济现象指市场交易双方在交易过程中，一方掌握充分信息但不向对方披露，因为信息掌握不对称引起的非合约成本由信息缺失方承担。比如说房地产开发商对商品房的供应数量、开发成本等不向购房消费者公开，购房者由于信息不畅而盲目消费。外部不经济在房地产市场，表现在对土地资源的过度开发。四、天津政府对当地房地产管控和指引方式存在的问题（一）行政性管控手段使用非理性化在市场经济体制下，政府应尽量减少对市场的行政性干预而应让市场自身充分发挥其在资源配置中的自我调控作用。而在我国当前房地产市场政府管控行为中，地方政府行政性干预使用非理性化主要表现在以下三方面：（1）行政性管控使用的方式过于简单（常以发文形式），使用比较频繁；（2）地方政府特有的行政性垄断阻碍中央政策的有效执行以及地方政府管控活动的有序进行；（3）行政性管控的处罚措施上不严厉，违法收益远高于处罚成本。然而过于频繁的使用行政性管控手段对房地产市场进行直接干预将不利于房地产业的稳健发展，反而会导致很多负面效应的出现，使得政府丧失执行行政性管控的威严，有碍于该市场的稳定、持续运行。（二）社会性管控措施尚不完善（1）经济性管控在使用力度方面比较难定夺，若力度控制不当，将可能带来负面影响。以税收途径为例，地方政府在采取减免税收的优惠政策来吸引外来房地产投资商时，要确定合理的优惠幅度，才能达到调控目的同时又不减少总体税收，这就要求政府在实施政策措施之前进行相关调研，并结合当地实情测算出减免税收的具体幅度。（2）经济性管控具有一定的滞后性和惯性，这也是限制经济性管控顺利实施运用的主要原因。（3）在现实的经济性管控过程中，地方政府出于自身利益的考虑对房地产市场管控往往是“睁只眼闭只眼”，再加上某些地方政府的房地产市场管理相关政府机构设置上不合理，不能形成统一管理，导致地方政府对房地产市场的经济性管控落实不到位。（三）房地产业相关的法律法规体系存在缺陷我国经济体制改革过程中，一直以经济建设为各项工作的核心。当经济发展与社会福利发生冲突时，地方政府在管控执行时往往偏向维护经济发展，即出现重视经济性管控而忽视社会性管控的情况。因此导致由房地产市场体系不完善而引出的一系列社会问题得不到有效地解决，例如房地产市场活动中对环境的污染得不到有效治理，建筑垃圾掩埋不合法，达不到环境标准的建筑材料仍在使用。部分失地农民和拆迁户的享受的社会福利得不到保障。另外在房地产交易市场是一个信息不对称比较严重的市场，但很少地方政府有建立统一的权威网站公布本区域房地产市场相关信息，同时也是有限的引导新闻媒体舆论导向，结果导致开发商和炒房团利用市场信息系统不健全的缺陷，不公开拥有的房源信息及售出的住房实情，来囤积部分房源待售。（四）多种管控措施同时使用时协调不合理根据管控相关理论得知几种管控途径（措施）协同使用时能起到最高的效用。但现实经济活动中，实际上往往是某种管控措施单独在使用，不同管控途径间缺乏相互协调，导致的结果是针对某房地产问题，往往采取的是“头痛医头，脚痛医脚”的局部对策。即使针对同一问题采取了多种管控措施，但由于管控措施使用不协调，其管控效果反而相互抵消。例如，地方政府在降低房屋空置率的经济活动中，一方面采取金融管控途径（降低贷款利率）通过降低住房抵押贷款利率来带动居民消费能力，另一方面又没有采取合理的措施来制止不合理的房价持续上涨势头，居民面临的购房阻力反而增大，导致大部分购房者持观望态度。管控成本是指地方政府在履行其房地产市场管控职能过程中所发生的各项费用和开支，主要包括司法成本、立法成本等。司法成本指的是地方政府执行法规所耗费的支出，其占管控成本的大部分。地方政府的管控成本不仅体现在各管控部门对实施房地产市场管控的人力和物力上的投入，而且还体现在管控政策在实施后对市场的影响效果。管控成本的高低间接的反应了政府对房地产市场的管控效果。目前我国的房地产市场仍处于高速发展阶段，市场上不规范，地方政府尚没有一套完备合理的管控机制来对房地产市场进行有效管控。同时，地方政府的职能部门杂乱，有些部门职能有冲突，导致部分投入的人力与物力多余，司法成本必然较高，办事效率必然下降，间接导致管控效果较差。五、天津政府对房地产管控和指引的对策建议（一）严格执行政府管控政策及发挥监督职能政府不仅是政策的制定者，还是政策的实施者，所谓“实践是检验真理的唯一标准”，房地产市场管控政策的好与否，有待于在房地产市场中进行检验。长期以来，我国法治建设进程中有法不依、执法不严、违法不究的现象屡禁不止，尤其在房地产市场领域，不依法执行的相关案例不在少数。因此，需要规范政府的执法行为，保证调控政策被依法执行。对调节房地产市场运作过程实行全方位的执行监督。强化地方政府的内部监督意识，还要加强中央政府对地方政府政策执行的监督力度，还要接受社会的监督。中央要在全国范围内加强房地产监测体系建设，防范和化解市场风险，采取综合考评指标，定期对地方调控效果做出评估，如发现调控与管控不当的行为，及时通知地方政府对调控管控工作进行修改调整，确保政策执行的合法性。地方政府也应加强自律，及时向中央以及社会公众公开房地产市场信息，确保信息透明度，提高中央政策的执行效率。对于房地产市场中开发企业的严重违法现象，依法严肃惩处。此外，社会监督是最直接、最真实的监督主体。房地产宏观调控政策的执行也必须依靠广泛的社会监督，发挥媒体监督的作用，让媒体为群众代言，实现有效社会监督。（二）完善房地产市场管控的相关制度地方政府主要通过行政、经济、社会管控共同对市场进行监督，但三者具有各自的优点与缺陷。因此我们应该完善各自的缺陷，建立统一管控目标及管控实施方案，合理的运用三者对市场进行规范。建立一种协调机制，防范多种管控途径之间的冲突的出现。同时完善与房地产市场相关的法规政策，使不同的法规政策运用时能很好的协调，而不起冲突，进而防止投机者利用法规政策的自身不足来钻其漏洞。地方政府机构应该进一步精简，实行大部制运作，避免不同机构之间的职能重复，缩短审批程序，减少不必要的人力和物力投入，从而降低相应的管控成本。地方政府部门应建立一套地方管控规范，完善中央政策、法规在地方实施的局限性，来解决中央政策因地域问题而不能很好落实的缺陷。对进入市场的房地产相关企业实施进入管控，严格控制进入本地市场的企业数量以及其资质审批，同时建立购房限购制度，限制投机购房者的投机行为，保证市场的有效需求。政府的实施的调控市场的行为往往被认为是一种经济政策而游离于法律责任之外，通常政府发布的决定、命令等文件属于规范性文件，尤其是政府实施的调控行为在行政法范围内属于抽象行政行为，因此，不具有可诉性特征。但是如果因为调控政策缺乏科学性，或者即使调控政策是科学的，仍然给房地产市场主体造成了一定的损失。根据现代法学的观念，不具有可诉性的法属于“软法”，甚至是“恶法”。因此，有必要建立起我国的违宪审查制度。因此，调控政策发布之前要反复论证，保证法规及政策的确定性与科学性，防止“恶法”侵害我国的房地产市场。（三）建立房地产市场公开制度房地产市场是一个信息不全面的市场，购房者对房地产成本并不了解，导致房地产商制定价格比较随意，可以采取以下措施：第一，对销售的住宅明码标价明示每套房的面积、每平方米单价及该房总价；第二，公示商品房销售有关收费细则；第三，标示该住宅的优惠折扣情况；第四，加强对媒体（电视、报纸、杂志）的监督，要求其真实、客观的报道有关房产信息，避免误导购房者。同时安排有关主管部门加强对住宅明码标价落实情况的监管，严厉处罚违反价格成本透明的开放商，并规定其在有限时间内停业整顿完毕，对情节特别严重的，将依法剥夺其销售的权利。政府还应对一些比较规范的楼盘公示其成本情况，让消费可以有合理的尺度去衡量其他楼盘。对保障性住房的资金来源及使用细则公开，保证保障性住房的价格合理。同时政府还应对房地产商的财务进行公开，对其财务进行审计、核算，来规范房地产商的定价。房地产成本制度的建立，可以让购房理性的认识房价的组成，减少非理性购买，间接地可以降低房价增速。（四）完善不同购房需求的差异化政策管控由于我国目前的货币政策主要是针对经济总量进行调整，对地区差异和结构差异重视不足。在调整货币政策时往往只考虑北上广深等大城市的房地产市场情况，从而忽视了其他地区房地产市场运行状况。由于房地产市场发展阶段不同，全国很多地区的房地产市场还处于起步阶段，资金需求以及政策扶持需求较为强烈，如果统一实施紧缩的货币政策，提高房地产开发和购置费用，显然不利于房地产市场整体发展。因此，中央银行可以考虑将房地产市场货币调控政策的决策权下放给地区分行或支行，有分行或支行根据本地区房地产实际运行情况进行货币政策的调整，因地制宜，稳定房地产价格。由于我国目前房地产市场税收政策主要集中于房地产的开发流通环节，由于比较容易转嫁，房地产开发企业会将这些税收作为成本的一部分，从而会相对提高房地产销售价格。而作为房地产持有环节的住宅房产税仍处于部分城市试点阶段，还没有全面征收，征税范围较小，税率不高，房产税占地方房地产税收的比重较低，不能起到全面的调节作用。而房地产保有环节的房地产税作为一种直接税，税负转嫁比较困难。因此，政府应加快房地产税的立法及不动产登记等工作，适时开征房地产税，充分发挥房地产税收的调节功能与再分配功能。房地产保有环节作为课税重点，一方面可以鼓励不动产的流动，减少交易成本；另一方面可以减少商品房空置情况，减少投机性需求，减少房地产价格波动。结束语房地产业作为我国国民经济的基础性产业，是社会再生产和各种经济活动的载体，也是我国的支柱性产业，对整个国家经济起到了巨大的作用。政府对于房地产开发过程的监管对于国家经济平稳发展意义重大。而目前的房地产开发先关过程中，存在着机构设置冗杂、审批流程繁复、审批标准不清、审查时一限漫长、缺乏监督监管等方面的问题，与房地产业和房地产开发的需求不相吻合，越来越不能很好的服务经济社会发展。虽然政府一直在大力进行机构及制度改革，但也未从根本上解决上述问题。对旧有监管流程进行彻底的改造，简化监管流程，提高管理效率是目前的当务之急。本文明确具体的政府管控理论之后，介绍了我国政府管控的现状，分析管控出现的问题，针对房地产市场出现的具体问题及房地产市场的竞争规律，提出完善管控的对策。政府管控的行政执法行为既要在法制轨道内