房地产估价第14章网球场馆评估

1.第十四章 网球场馆评估学习指导 了解网球场馆类房地产的构成、特点和价格影响因素，掌握网球场馆类房地产的评估方法和技巧，理解网球场馆评估参数测算和选取方法。

2.14.1 网球运动简介起源——欧洲传教士，法国宫廷，英国成为近代网球的起源地紧随英国之后开展网球运动的国家是美国。世界上第一个全国性网球协会是1881年成立的美国全国草地网球协会1878年以来，草地网球已由英国的移民、商人或驻军等传至全球1913年3月1日在法国巴黎成立了世界网球的最高组织——国际网球联合会20世纪70年代以后，职业选手与业余选手的界限被取消。进入20世纪90年代后，网球的开展呈现出新特点3.14.2 网球场馆14.2.1 网球场馆分类从经营性角度来划分 从经营角度可以将网球场馆分为纯经营性工程和非纯经营性工程，纯经营性工程以盈利为目的，根据场地或时间收取场地使用费用。非纯经营性工程带有效劳性质，虽然收费，但不以盈利为目的，主要是为其所属的工程中的客户效劳。根据建筑形式来划分 根据建筑形式可以将网球场馆划分为室外网球场和室内网球场。这两类网球场馆在场地外表上存在区别，这主要是由经济因素所决定。室内网球场地面多为塑胶，因其不受天候影响，有利于选手发挥竞技能力。而网球运动爱好者相比照较熟悉的是室外网球场，其场地分为草地、塑胶和红土等。4.14.2.2 网球场地类型天然草地球场人造草地软性场地硬地球场合成塑胶场地网球地毯5.14.2.3 网球场地结构图6.14.2.4 标准网球场规格图7.14.2.5 网球馆建筑形式简单的网球馆：没有更衣室、淋浴间等公共设施；附建有公共设施的网球馆；附有更衣室和餐厅等公共设施的网球中心。8.14.2.5 网球馆装修程度网球馆通常采用远距离高压氖光灯照明。地面下层建筑采用混凝土或者沥青混凝土材料，上面铺设地板〔松木等〕。比较新的网球馆的地面还铺设混有石英沙或者橡胶颗粒的人造垫层。采用人造材料或者橡胶的硬场地一般较少，因为这种场地对运发动或者运动器材会造成过度磨损。网球馆属于单一用途的特殊房地产，一般不能改建为其他用途。9.14.2.5 网球馆建筑本钱网球馆内的每个比赛场地〔包括附属设施〕的建筑本钱一般为180000~280000欧元〔1989年的造价，约合人民币180万~280万元〕。网球馆的使用寿命一般为40~60年。10.14.2.5 网球馆网球馆附属设施功能性附属设施，主要指为网球馆提供附属功能的相关设施，如与活动区域相邻近的卫生、淋浴、更衣区域及会员柜等，为场馆必备设施，主要是为打球者提供效劳。该类设施通常免费使用，或交纳较低的使用费。经营性附属设施，包括咖啡厅、休闲厅、网球精品专卖店等，为打球者提供商务洽谈和休息的场所，同时获取一定的经营收入。11.14.3 网球场馆的经营网球场馆的经营收入主要有以下几个方面：场地租用费收入。会费收入。各类网球培训收入。比赛组织收入。网球精品专售和休息厅、咖啡厅效劳销售收入。网球场馆的衍生工程收入。12.14.4 网球场馆评估方法和特点14.4.1 评估方法选取网球场馆多为纯经营性物业，按市场标准经营，因此可按收益性物业对待，采取收益法评估其价值。非纯经营性网球场馆，如学校、写字楼、小区的附属网球场馆设施，并非独立的收益性物业或按市场原那么进行经营的物业，虽有收益，但这种收益并不能完全表达出物业的价值，所以此时应采用本钱法评估。13.14.4.2 收益法评估的难点客观净收益的计算可根据网球场馆的收入类型，结合待评估对象的实际情况，分类收集整理资料，注意全面性；同时，对不同的球场类型，要进行个性化分析。资本化率确实定需要评估人员平时注意多收集相关的行业资料，再结合经验确定。对于非纯经营性的网球场，常常会出现收不抵支、净收益为负的现象，这并不能说明物业没有价值，只是该类场馆不适宜采用收益法进行评估，应采用本钱法。对于可公开经营但受到各种条件限制的网球场馆的评估，断然采用最高最正确使用原那么按客观收益和客观本钱来评估是不恰当的。14.14.4.3 本钱法评估采用本钱法评估网球场馆时，建筑重置价格可以参照市场近期新建同档次的网球场的建筑本钱并进行修正取得，也可按工程预算的程序进行计算，即先计算出工程量，再套用相应的定额累加取得。估价师可以从建设部门或开发公司获得相关建筑本钱资料。15.14.5 网球场馆收益分析14.5.1 网球馆收益分析合同形式 网球馆的租赁合同一般包含全部网球运动设施，有时也包含网球馆外的露天网球场。评价或者计算网球场馆的相应租金一般需要依赖于一定的经验数据。16.14.5.1 网球馆收益分析租金图17.14.5.1 网球馆收益分析盈利网球馆的盈利主要来自场地使用费以及餐饮、出租房屋、体育商店、游戏机、广告和其他效劳性收入。从全部的盈利中还需要扣除经营本钱和经营者的盈利。具体而言，这些本钱包括：(1)能源本钱；(2)维护本钱〔如果由经营者承担〕；(3)运营本钱；(4)人员本钱；(5)企业经营毛收益。需要从盈利中扣除的经营本钱一般占盈利的40%～50%，因此，年净冷租金一般为年盈利的55%。对于一个经营正常的网球馆而言，普遍性的月租金为每平方米3~4欧元〔德国1989年时的租金水平〕，相当于20~30元人民币。在此根底上还需要考虑所有者20%~25%的经营本钱。18.14.5.2 露天网球场收益分析露天网球场一般与网球馆共同出租给网球运动经营企业用于经营。露天网球场由粗砂〔砖粉〕、混凝土、沥青或者人造材料构成。露天网球场的建造本钱〔包含地表下、场地外表、球网支柱、球网、围栏和篱笆等附属设施〕为每块场地25000~40000欧元〔德国1989年的本钱关系〕，而我国开发建设一块网球场的本钱为25万~30万元。如同网球馆场地一样，露天场地的盈利必须根据不同时段不同的场地租金进行估算。露天场地的租金一般为5~8欧元/小时，这与北京商业性的网球场的租金相当。如果网球协会租赁露天场地，那么每周每块场地租金为250~500欧元，这相当于普通个人使用场地费用〔100%场地使用率〕的40%~70%。露天场地的使用率〔每年25周〕一般为30%~50%。露天场地的年净冷租金一般占盈利的60%。19.14.6 网球场馆评估案例14.6.1 网球场馆评估网球场馆描述估价过程20.14.6 网球场馆评估案例14.6.2 中国人民大学卡帝乐露天网球场评估21.关键术语网球场馆网球场馆租金场地使用率夏季赛季冬季赛季22.复