房地产项目定位学习的报告计划模板范例范例

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附件五：项目定位报告模板

××项目定位报告

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营销策划部

××年××月××日荣盛房地产发展股份有限公司

目录

第一部分项目决议背景及纲要2

一、外面环境2

二、内部要素2

第二部分项目地块整体状况剖析3

一、地块地点3

二、地块现状3

三、项目交通出行状况3

四、项目周边社区配套4

五、项目周边环境（依据个案特征描绘，没有的能够不写）4

六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性）4

七、主要经济技术指标4

第三部分市场剖析5

一、宏观市场5

二、房地产市场5

三、地区房地产市场5

第四部分项目地块SWOT剖析6

一、项目地块优势剖析6

二、项目地块劣势剖析6

三、项目时机点剖析6

四、项目威迫点剖析6

第五部分项目市场定位剖析7

一、项目定位的原则、战略与宏图7

（一）、基根源则7

（二）、战略构思7

（三）、小区宏图7

二、项目整体定位7

（一）、我们的项目是什么样的住所？7

（二）、定位论证7

三、市场所位定位8

四、小区功能定位8

五、形象定位8

（一）、我们的住所以什么样的形象出现？8

（二）、定位论证8

六价钱定位8

七户型面积配比定位9

八目标客户定位及剖析9

九小区配套功能的定位10

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第一部分项目决议背景及纲要

一、外面环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷

运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部地区开发要点、政

府重要政策马上公布等；

2、宗地所属地区在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面

的地位。

3、项目渊源，特别的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术

区生活住所配套、文化园、政府要点工程等。

二、内部要素

1、项目启动对公司将来几年发展战略、发展规划的意义（一般

3—5年），在公司发展中的地位（能否核心项目），如石家庄水泵厂项

目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义；

2、公司进入要点地区市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提高品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3、从公司将来的收益需求、可连续经营等角度描绘立项的意义。

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第二部分项目地块整体状况剖析

一、地块地点

宗地所处城市、行政地区地理地点（包含是不是商业中心、文化

中心、教育中心或行政中心等）。附图：项目在该城市的区位图，标记

出宗地地区地点，与标记性市政设备、建筑物（如市中心商圈、机场

等）的相对地点和距离、地段的定性描绘（与主要中心地区办公/商务

政府的关系）。

二、地块现状

1、四至范围；

2、地势、地表现状，包含宗地内能否有沟渠、较深的沟壑（小峡

谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的要素，并计算所以而损失的

实质用地面积；

3、地块地表能否波及到居民拆迁、旧厂搬家或其余改造等，并说

明拆迁对项目开发进度的影响；

4、地下状况，包含管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基

及地下建筑构造等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物遗迹、

可利用的建立；

5、土地地形及完好性，地形能否规整，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜遗迹、江河湖泊等要素切割土地；

附图：平面地形图，标记四至范围及有关数据；地形地貌图，主

要反应宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包

括地下管线、暗渠、电缆等。

三、项目交通出行状况

1、公交系统状况，包含主要线路、行车区间等；

2、宗地出行主要依赖的交通方式，能否需要发展商自己解决；

3、现有交通捷运系统，近期或规划中能否有地铁、轻轨等对交通状况有重要影响的工程。

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附图：交通状况表示图，包含现有和将来规划的城市公共交通和

快速捷运系统。

四、项目周边社区配套

项目周边社区配套一般是指以项目可辅射范围（3km）内的教育（大

中小学及教育质量状况）、医院、购物（大型购物中心、主要商业和菜

市场）、邮局、休闲（文化、体育、娱乐、公园等等设备）、银行以及

其余配套设备。

附图：生活设备散布图，详细地点、距离。

五、项目周边环境（依据个案特征描绘，没有的能够不写）

项目周边环境一般包含地区治安状况、空气状况、噪声状况、污

染状况（化工厂、河流湖泊污染等）、危险源状况（如高压线、放射性、易燃

易爆物件生产或仓储基地等）、周边景观、风水状况以及近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬家、大型医院、学校、

购物中心或商场的建设等。

六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性）

说明项目的道路、上水、下水、电信、水、暖、电、气等基础市

政配套状况，一般要点需要说明的道路现状及规划发展，包含现有路

幅、规划路幅，规划实行的时间，与宗地的关系（影响）。

七、主要经济技术指标

项目的基本用地状况（总占地面积、代征地面积、净用地面积、

绿化面积、道路面积）、建筑面积（住所建筑面积、公建建筑面积，公

建的内容，并划分经营性和非经营性公建的面积）、容积率、容积率、建筑密度、控高、绿化率以及其余规划指标，特别需说明要点性或难

度较大的指标对项目规划、建设的影响。

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第三部分市场剖析

一、宏观市场

宏观市场一般是指包含城市经济状况、人口、收入及支出、城市

中长久规划发展目标等方面在内的宏观背景，详细到分项有GDP及增

长率、固定财富投资、市里人口及增加率、人均可支配收入及增加率、

花费性支出、城市中长久发展规划（经济、城市功能地区、人口规划

以及市政交通系统等）。

二、房地产市场

房地产市场一般要点从城市房地产市场整体市场供需、价钱水平以及

发展趋向三个大方面进行描绘剖析。

三、地区房地产市场

1、地区房地产现状：描绘地区房地产的市场供需、价钱水平以及在

城市房地产市场的地点等基本状况。

2、地区房地产市场特点：要点描绘地区房地产市场的产品特点及走势、主力客户集体及花费剖析。

3、地区房地产市场竞争：地区房地产市场产品（户型配比、面积区

间、户型构造）、价钱、营销方式等方面的竞争描绘与剖析。（个案剖析将采纳表

格的形式）

4、地区房地产市场个案剖析：要点描绘地区内在开经典项目、直接

竞争项目或销售状况较好的项目，要点对个案进行产品、价钱、营销手法

等方面剖析。

5、地区房地产市场剖析：鉴于上述地区房地产市场四个方面的剖析，明确地区市场现有产品特点，确立地区市场产品需求热门，正确立位地区

市场的价钱水平易走势等。

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第四部分项目地块SWOT剖析

一、项目地块优势剖析

二、项目地块劣势剖析

三、项目时机点剖析

四、项目威迫点剖析

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第五部分项目市场定位剖析

“成功的营销应从好的产品开始”。好的产品取决于其能否能有效地知足市场的需要，也取决于其能否倡议了一种切合人性的生活追求。

项目定位也就是为项目制定整体战略目标，并尽量详尽地论证这样的立项“行”仍是“不可以”。定位的基本思路详细剖析以下。一、项目定位的原则、战略与宏图

（一）、基根源则

1．从花费者的心理谋求定位，而不是从生产或销售者的立场定位；

2．针对特定目标市场，而非整个市场；

3．充分考虑市场风险和市场潜力；

4．联合本项目区位特点，充散发挥区位环境优势；

5．追求差别化的产品，创建出项目所在地的样板品牌。

（二）、战略构思

1．成立精选小区

2．服务城市居民

3．建立品牌效应

（三）、小区宏图

对小区的品位、景观、生活和娱乐配套，以及物业服务等以文字、图片、音像等

进行描绘。

二、项目整体定位

（一）、我们的项目是什么样的住所？

从项目特点、地块优势、小区配套、自然环境与人文环境等方面对项目作出整体描绘。

（二）、定位论证

（1）从项目所处宏观环境剖析

（2）从项目自己状况剖析

（3）从所在城市房地产市场的调研剖析

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（4）从开发商的实力剖析

三、市场所位定位

1、市场当先者

2、市场挑战者

3、市场创新者

四、小区功能定位

1、我们的住所具备什么功能？

2、定位论证

五、形象定位

（一）、我们的住所以什么样的形象出现？

（二）、定位论证

1）与所在城市的建筑特点和历史文化底蕴相联合。

2）切合市场主流审雅看法。

3）适合超前，做出创新。

六价钱定位

我们的住所能卖到什么价钱？

定位论证

能够从以下几个方面睁开：

1）项目规模

往常大型项目的一期是以相对廉价入市，快速吸引买家，齐集人气，打响品牌。

跟着住所小区的日趋成熟，配套设备逐渐完美，小区著名度提高，在后边几期中能够

不打或少打广告，提高售价，获得更高的投资回报。

2）市场调研剖析

依据所在城市房地产发展趋向，确立合理的市场均价，使目标客户相对最大化，

市场承接力较强，并且能够保证发展商获得满意的经济效益。

3）开发周期

开发周期较长的项目，从整体销售来剖析，为了获得刚进入市场就博得先机的良

好势态，为项目在后期有较大调价空间，建立项目价钱和形象整体逐渐走高市场印象，

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一期均价不宜太高。

4）项目所处地区

项目所处地区的市政配套、规划远景，人们认知程度等。

七户型面积配比定位

我们的住所要做到多大？

1）项目整体户型定位原则：逢迎主流，适合超前。

2）户型面积配比表

例：

户型面积（M2）比率平面形式二房二厅80–11019%平面三房二厅100–12530%平面130–14520%平、错层四房二厅145–17525%平、错层五房三厅180–2806%复、跃复合体

3）面积配比定位剖析––––我们为何这样定位？

定位论证：

八目标客户定位及剖析

）目标市场范围定位

）目标客户细分–––我们的住所将会吸引什么人来购置？一般来讲，能够依据以下几种分类进行细分：

A、以购置户型分：

①购置二房以经济状况较好的青年夫妇和只身一人贵族为主，年纪在30岁左右，具

有稳固的收入，购置一般为自用。购房心理以偏好环境（大规模崇高社区，景观整体

规划好），地段较好（交通便利）为主。

②三房在中年夫妇（儿女已上学）和部分经济条件好的青年夫妇为主，年纪集中

在40岁左右，收入较高，事业已有必定成就。二次置业为主，购房心理多以地段偏好（交通便利），偏好环境（大规模崇高社区，整体规划好）和休闲享受（各种休闲设备

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比较齐备）为主。

③四房及四房以上的房屋，总价较高，客户根源较为复杂，也更加狭窄，可能来

自中年夫妇家庭构造和很少量青年夫妇，甚至是只身一人贵族。但都是经济实力雄厚，追

求时髦和讲究尊贵、魄力。以二次或多次置业，自用为主。购房心理以休闲享受和商

品偏好为主。

B、按地区和职业可分

一般来说有以下几种：

①本市里成功人士和周边市、县事业有成者或私营公司主；

②外处投资的私营老板，外资公司高级管理人员；

③市里特别行业的高收入人士，如律师、金融、保险以及高科技人士；

④本市里企事业单位中高层领导和主管；

⑤本市里政府部门公事员；

以上①②④⑤中主要以购置三房为主，少许是二房、四房和复式单位的目标客户群。

③⑤是购置二房单位的主要目标客户群。

①②③④⑤中有部分会购置四房，跃复式单位。

C、目标客户定位剖析

①小区价钱要在目标客户经济能力担当范围以内的。

②小区的规划设计、生活配套要切合目标客户的生活和享福要求。

③小区所包含的人文精神要切合目标客户的生活理念。

九小区配套功能的定位

目的：怎样表现项目内在价值？

创建楼盘个性，形成较强的差别性，能够在以下几个方面突出特点：

1、居家品位：环境独到、风格文雅、舒坦温馨居家空间。

2、服务品位：优秀、专业、齐备，以人为本的酒店式管理。

3、生活品位：讲究室内设计理念（如少装饰、多装饰）居家装备齐备（如工人房、

书斋、健身房、储蓄间等）的高质素生活（泛会所、大型人文主题生态公园）。

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4、社区品位：小区中庭的绿化美化、休闲活动空间、配合轻松的背景音乐，步入

此中，心情舒缓，享受自然。

5、文化品尝：在小区内设置各样文化设备，加强小区的文化内涵，提高小区文化

品尝。

物业安保培训方案

为规范保安工作，使保安工作系统化/规范化,最后使保安具备知足工作需要的知识和技术，特拟订本教课教材纲领。

一、课程设置及内容所有课程分为专业理论知识和技术训练两大科目。

此中专业理论知识内容包含：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律知识、保安礼仪、救护知识。作技术训练内容包含：岗位操作引导、勤务技术、消防技术、军事技术。

二．培训的及要求培训目的

1）保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律知识教课为主，在教课过程中，应要修业员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并基本掌握现场保护及办理知识2）职业道德课程的

教课应依据不一样的岗位元而予以不一样的内容，使保何在各自不一样的工作岗位上都能养成拥有本职业特点的优秀职业道德和行为规范）法律知识教课是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法

律、法例，成为懂法、知法、守纪的公民，运用法律这一有力武器与违纪犯法分子作斗争。工作进口门卫保卫，定点保卫及地区巡逻为主要内容，在平时管理和发生突发事件时能够运用所学的技术保护公司财

产以及自己安全。

2、培训要求

1）