试谈利用Excel处理承租人融资租赁问题

浅谈利用ＥＸｃｅｌ处理承租人融资租赁问题[摘要]纵观各种财务软件，对于融资租赁问题的处理相对较少，本文主要通过Excel来解决融资租赁的会计电算化，尤其对于实务中难以解决的未确认融资费用按实际利率分摊的问题，是本文研究处理的柱心．[关键词]融资租赁；承租人；Excel融资租赁业务的计算处理相对于其他的交易和事项，要复杂很多，所以对于融资租赁，很多企业依然采用手工方法处理后再将有关费用、收益进行入账，过程比较复杂。尤其对于承租人的未确认融资费用和出租人的未实现融资收益按照实际利率法的分摊在计算处理过程中存在很多问题，所以多数企业对于未确认融资费用和未实现融资收益都是采用直线法分摊，这样比较简单。但直线法分摊存在很多缺点，主要是不符合权责发生制原则，而实际利率法能弥补此缺陷．所以本文就是要充分发挥实际利率法分摊的优势，通过Excel建立模型自动化，解决实际利率法手工条件下很难处理的复杂问题。

一、资产租赁类型的判断

租赁，指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议。根据租赁的目的，以与租赁资产所有权有关的风险和报酬归属于出租人或承租人的程度为依据，将其分为融资租赁和经营租赁两类。对于一项租赁究竟属于融资租赁还是经营租赁，需要做出定性和定量的分析，本文主要对定量分析做出了Excel处理。相关会计人员可先通过定性分析，判断融资租赁类型，若是融资租赁(比如所有权等同于转让了)，则可直接往模型里输入相关数据，融资租赁的会计处理将会自动产生。如果通过定性分析不能判断出租赁是否是融资性质的，可通过模型来定量分析租赁类型，判断结果是融资租赁的，可使用该模型做出融资租赁的会计处理，若不是融资租赁则不适用该模型。以下为租赁类型定量分析用Excel进行处理。

1．如表1，在B1单元格中输入“融资租赁承租人会计处理”；在A3：A19单元格中分别输入：“全新可使用年限：”、“已使用年限；”、“可使用的期限：”、“租赁的期限：”、“租赁期限占可使用年限：”、“已使用年限占全新年限：”、“每期租金付款额：”、“承租人加其有关第三方的担保余值：”、“合同利率：”、“租金与担保余值的现值之和：”、“租赁资产账面净值：”、“最低租赁付款额：”、“租赁现值占租赁资产账面净值：”、“判断租赁类型：”、“租赁资产的入账价值：”、“利率或折现率：”、“未确认融资费用：”。

2.在B3单元格中输入“5”；B4单元格中输入“1”：B5单元格中输入公式“=＄B＄3—＄B＄4”，可使用的期限：全新可使用年限-已使用年限；B6单元格中输入“4”；B7单元格中输公式“=＄B＄6／＄B＄5”；D7单元格中输入“0．75”；C7单元格中输入公式“=IF(＄B＄7>＄D＄7，“>”，IF(＄B＄7=＄D＄7，“=”，“<”))”，比较单元格B7与D7中值的大小。

3．在单元格B8中输入公式“=＄B＄4／＄B＄3”，单元格D8中输入“0．75”，单元格C8中输入公式“=IF(＄B＄8>＄D＄8，“>”，IF(＄B＄8=＄D＄8，“=”，“<”))”，比较单元格B8与D8中值的大小。

4．在单元格B9；B11中分别输入“270000”、“116694”、“0．09”；在单元格B12中输入公式“=PV(＄B＄11，＄B＄6，-＄B＄9，-＄B＄10)”，每期租金的年金现值加担保余值的复利现值。

5．在B13中输入“54347826”；E14单元格中输入公式“=＄B＄9*＄B＄6+＄B＄10”，最低租赁付款额；每期租金*租期+担保余值；

6．在单元格B15中输入公式“=＄B＄l2／＄B＄l3”；D15单元格中输入“0．9”；C15单元格中输入公式“=IF(＄B＄15>＄D＄l5，“>”，IF(＄B＄l5=＄D＄l5，“=”，“<”))”，比较单元格B15与D15中值的大小。

7．在单元格B16中输入公式“=IF(＄B＄8>＄D＄8，“经营租赁”，IF(＄D＄7>=＄D＄7，“融资租赁”IF(＄B＄l5>=＄D＄l5，“献资租赁”，“经营租赁”)))”，其含义为满足下列条件：只要(1)和(2)同时满足或(1)和(3)同时满足的条件下可确认为融资租赁。

(1)已使用年限占全新年限小于75％；

(2)租赁期限占可使用年限大于75％；

(3)租赁现值占租赁资产账面净值大于90％。

以上程序处理为判断融资租赁的定量分析，承租人只要输入原始数据，程序就可以自动帮助判断租赁的类型，若是融资租赁，程序将自动进入下面环节。

二、租赁资产的入账价值和“未确认融资费用”的计量

融资租赁会计处理的关键在于资产的入账价值和未确认融资费用的计量，这两方面也是融资租赁会计处理的难点所在，以下着重谈一下这两方面问题的处理。

1．如表2，在单元格B17中输入公式“＝IF(＄B＄l2>＄B＄13，＄Ｂ＄13，＄B＄12)”，比较“租金现值加担保余值的现值之和”与“租赁资产账面净值”的大小，通过孰低法确认“租赁资产的入账价值”。

2．在上一条中如果“租赁资产的入账价值”是以“租赁资产账面净值”入账(即单元格B13中的值小于单元格B12中的值，比如单元格B13中的值为“900000lt;＄B＄l3，”“，-＄B＄13)”；在单元格E3中输入公式“=IF(＄B＄12>＄B＄13，＄E2+1，””)”再选中单元格E3向下拖动填充柄到E22：在单元格F3中输入公式“=IF(＄B＄12<＄B＄13，”“，IF(＄B＄6—＄E3>O，＄B＄9，IF(＄B＄6-SE3=O，＄B＄9+＄B＄l0，0)))”，再选中单元格F3向下拖动填充柄到F22。最后，在单元格B18中输入公式“=IF(＄t＄12<=＄B＄13，＄B＄11，IRR(F2：F22))”，确认租赁资产的入账价值并确认分摊率。

3．在单元格B19中输入公式“=＄B＄14-＄B＄18”，未确认融资费用=最低租赁付款额-租赁资产的入账价值。

4．下面通过添加“滚动条”与单元格值的绑定来实现数据的自动录入，只要拖动“滚动条”单元格中的值随之改变(但也可以手工输入)，即可实现多因素同时改变的自动化。

(1)点击菜单栏“视图”选中“工具栏”中“控件工具箱”弹出“控件”工具箱界面，点击“滚动条”按钮并把滚动条BerollBarl拖放到单元格C3中，再点击此滚动条将弹出编辑Ⅷ宏的窗口，如表3：

在代码窗口中编写代码为：

PrivateSubSerollBarlChange()

ScrollBarl．Max=20’最大值为20年

ScrollBarI.Min=0’量小值为0年

ScrollBarl．SmallChange=1

ScrollBarl．LargeChange=5

Sheetl．Range(“b3”)．Value=ScrollBarl．Value’单元格B3的值等于滚动条的值

EndSub

代码含义为：全新最大使用年限为20年，最小为0年，滚动条的值与单元格B3的值绑定。

(2)同理在C4单元格中添加一滚动条ScrollBar2其值与单元格B4绑定，且其最大值要等于单元格B3中的值，因为已使用年限不能超过全新使用年限，滚动条Scroll—Bar2中的代码为：

PrivateSubScrollBar2Change()

ScrollBar2．Max=Sheetl．Range(“b3”)．Value

ScrollBar2．Min=0

ScrollBar2．SmallChange=1

ScrollBar2．LargeChange=5

Sheetl．Range(“b4”)．Value=ScrollBar2．Value

EndSub(3)在单元格C6中添加一滚动条ScrollBar3，其值与单元裕B6绑定，其最大值小于单元格B5中的值，因为租赁的期限不能超过可使用年限。滚动条中的代码如下：

PrivateSubScrollBar3_Change()

ScrollBar3．Max=Sheetl．Range(“b5”)．Value

ScrollBar3．Min=0

ScrollBar3．SmallChange=1

ScrollBar3．LargeChange=5

Sheetl．Range(“b6”)．Value=Scroll-Bar3．Value

EndSub

(4)在单元格C9中添加一滚动条Scroll-Bar4，其值与单元柳9绑定，代码如下：

PrivateSubScrollBax4_Change()

ScrollBar4．Max=1000000000

SerollBar4．Min=0

ScrollBar4．SmallChange=1

ScrollBar4．LargeChange=10

Sheetl．Range(“b9”)．Value=Scroll-Bar4．Value

EndSub

(5)在单元格ClO中添加一滚动条Scro-llBar5，其最大值小于租赁资产的账面净值与单元格B10绑定，代码如下：

PrivateSubScrollBarS_Change()

ScrollBar5．Max=Sheetl．Range(“b13”)．Value

ScrollBar5．Min=O

ScrollBar5．SmallChange=1

ScrollBar5．LargeChange=10

Sheetl．Range(“blO”)．Value=ScrollBar5．Value

EndSUb

(6)在单元格Cll中添加一滚动条ScrollBar6，其值与单元格Bll绑定，且其值只能在0～1之间变动，因为折现率不超过1，代码如下：

PrivateSubScrollBar6Change()

SerollBar6．Max=100

ScrollBar6．Min=0

ScrollBar6．SmallChange=1

ScrollBar6．LargeChange=10

Sheetl．Range(“bll”)．Value=ScrollBar6．Value／100

EndSub

(7)在单元格C13中添加一滚动条ScrollBar7，其值与单元格B13绑定，代码如下：

PrivateSubScrollBar7_Change()

ScrollBar7．Max=1000000000

ScrollBar7．Min=0

ScrollBar7．SmallChange=1

ScrollBar7．LargeChange=10

Sheetl．Range(“b13”)．Value：ScrollBar7．Value

EndSub

5．在单元格C4：C7中分别输入“租赁日会计分录：”、“借：固定资产一融资租入固定资产”、“未确认融资费用”、“贷：长期应付款一应付融资租赁款”，如下表4：

在单元格H5中输入公式“=＄B＄l7”；单元格H7中输入公式“=＄B＄14；单元柳6中输入公式“=＄H＄7-＄H＄5”。

三、采用实际利率法分摊未确认融资费用

融资租赁下，在分摊未确认融资费用时，承租人应采用合理的方法加以计算。承租人既可以采用实际利率法，也可以采用直线法、年数总和法等。相比较而言，实际利率法更精确一些，所以以下是采用实际利率法分摊未确认融资费用的Excel处理过程。

1．如表5：(本模型以20年为例)在单元格A25：E25中分别输入“日期”、“租金”、“确认的融资费用”、“应付本金减少额”、“应付本金余额”；单元格朋6：E26中分别输入“＝“(1)””、“＝“(2)””、“＝“(3)＝期初(5)＊利率””、“＝“(4)＝(2)－(3)””、“＝“期末(5)＝期初(5)－(4)””：在单元格A24：A42中分别输入从1到20之间的数。

2．在单元格E27中输入公式“＝＄Ｂ＄17”；在B28单元格中输入公式“=IF(＄Ｂ＄6－＄A28<0，0，＄B＄9)”，再选择单元格B28向下拖动填充柄到B47。

3．在单元格C28中输入公式“=IF(＄B＄6—＄A＄28<0，0，＄E27*＄B＄18)”，再选择单元格C28向下拖动填充柄到C47。

4．在单元格D28中输入公式“=＄B28-＄C28”，再选择单元格D28向下拖动填充柄到D47。

5．在单元格E28中输入公式“=IF(＄B＄6-＄A28<=0，0，＄E27-＄D28)”，再选择单元格E28向下拖动填充柄到E47。

6．在单元格A48中输入“合计”；单元格B48中输入公式“=SUM(B28：B47)”；单元格C48中输入公“=SUM(C28：C47)”；单元格D48中输入公式“=SUM(D28：D47)”。

7．在单元格G26：G28中分别输入“分摊未确认融资费用会计分录：”、“借：财务费用”、“贷：未确认融资费用”，这是分摊第一年的未确认融资费用(以后各期如表5中，C29单元格为第二期的分摊费用，其他以此类推)，如下表6：

在单元格H28中输入公式“=＄C＄28”在单元格H27中输入公式“=＄H＄28”

投资分析第一次作业（1-2章）一、单项选择题1.项目市场分析（C）。A.只在可行性研究中进行B.只在项目评估中进行C.在可行性研究和项目评估中都要进行D.仅在设计项目产品方案时进行2.计算项目的财务净现值所采用的折现率为（B）。A.财务内部收益率B.基准收益率C.财务净现值率D.资本金利润率3.由项目产出物产生并在项目范围内计算的经济效益是项目的（A）。A.直接效益B.间接效益C.外部效益D.全部效益4.已知终值F求年金A应采用（C）。A.资金回收公式B.年金终值公式C.偿债基金公式D.年金现值公式5.计算经济净现值时所采用的折现率为（C）。A.基准收益率B.利率C.社会折现率D.内部收益率二、名词解释投资回收期投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。项目周期项目周期又称项目发展周期，它是指一个项目从设想、立项、筹资、建设、投产运营直至项目结束的整个过程。项目周期大体可分为三个时期：投资前期、投资期和运营期，每个时期又分为若干个的工作阶段。德尔菲法德尔菲法又称专家调查法；它是按照规定程序以匿名方式多轮征询专家意见，并采用统计处理方法得出预测结论的一种经验判断预测法。在项目市场分析中，此法主要用于确定项目投资方向、新产品开发方向和需求前景预测等。现金流量现金流量是现金流入与现金流出的统称，它是把投资项目作为一个独立系统，反映投资项目在其寿命期(包括项目的建设期和生产期)内实际发生的流入与流出系统的现金活动及其流动数量。三、简答题1．什么是现金流量？工业投资项目常见的现金流量有哪些？现金流量是现金流入与现金流出的统称，它是把投资项目作为一个独立系统，反映投资项目在其寿命期(包括项目的建设期和生产期)内实际发生的流入与流出系统的现金活动及其流动数量。它只反映投资项目的现金收支，不反映非现金收支(如折旧费、摊销费等)，并且要明确现金收支实际发生的时间。对于各种工业项目而言，现金流入一般包括产品销售收入、回收固定资产余值和回收流动资金；现金流出一般包括固定资产投资、流动资金投入、经营成本、销售税金及附加、所得税等。2．简述项目市场分析的意义。项目市场分析主要是指通过市场调查和市场预测，了解和掌握项目产品的供应、需求、价格等市场现状，并预测其未来变动趋向，为判断项目建设的必要性和合理性提供依据。项目市场分析的意义：市场分析是项目可行性研究和项目评估的重要内容；市场分析是确定项目合理经济规模的重要依据；市场项分析是设计项目产品方案的重要依据；市场分析是选择目工艺技术和厂址的重要依据。四、计算题1．某企业兴建一工业项目，第一年投资1200万元，第二年投资2000万元，第三年投资1800万元，投资均在年初发生，其中第二年和第三年的投资使用银行贷款，年利率为12%。该项目从第三年起开始获利并偿还贷款，10年内每年年末获净收益1500万元，银行贷款分5年等额偿还，问每年应偿还银行多少万元？画出企业的现金流量图。附：(F/P,12%,1)=1.1200(A/P,12%,5)=0.2774解：（2）将第2、3年投资折算到3年末，贷款及利息共计：[2000*（F/P,12%,1）+1800]*(F/P,12%,1)=4524.8万元，从第3年开始，分5年还款，每年还款额为：4524．80*（A/P,12%,5）=4524.80*0.2774=1255.18万元。2．某投资项目各年的现金流量如下表（单位：万元）：年份现金流量01234~101.投资支出3001200400

2.除投资以外的其他支出

5008003.收入

100015004.净现金流量-300-1200-400500700试用财务净现值指标判断该项目在财务上是否可行（基准收益率为12%）。附：(P/F,12%,1)=0.8929(P/F,12%,2)=0.7972(P/F,12%,3)=0.7118(P/A,12%,7)=4.5638解：取i1=25%，（P/F,25%,1）=，（P/F,25%,2）=，(P/F,25%,3)=，(P/A,25%,7)=，PNPV（i1）=-300-1200（P/F,25%,1）-400（P/F,25%,2）+500(P/F,25%,3)+700(P/A,25%,7)(P/F,25%,3)=-300-1200*0.80-400*0.64+500*0.512+700*3.1611*0.512=32.94取i2=30%，（P/F,30%,1）=，（P/F,30%,2）=，(P/F,30%,3)=，(P/A,30%,7)=，PNPV（i2）=-300-1200（P/F,30%,1）-400（P/F,30%,2）+500(P/F,30%,3)+700(P/A,30%,7)(P/F,30%,3)=-300-1200*0.7692-400*0.5917+500*0.4552+700*2.8021*0.4552=-339.26FIRR=25%+>12%所以，项目可行。

投资分析第二次作业（3-4章）一、单项选择题1.敏感性因素是指（A）。A．该因素稍一发生变动就会引起项目经济效益发生较大变动B．该因素稍一发生变动就会引起项目经济效益发生较小变动C．该因素稍一发生变动就会使项目承担较小风险D．能够使项目获得较高利润的因素2．一般来说，盈亏平衡点越低（D）。A．项目盈利机会越少，承担的风险也越小B．项目盈利机会越多，承担的风险也越大C．项目盈利机会越少，承担的风险越大D．项目盈利机会越多，承担的风险越小3.社会折现率是下列哪一项的影子价格？（D）A.基准收益率B.利率C.汇率D.资金4.由于项目使用投入物所产生的并在项目范围内计算的经济费用是项目的（A）。A.直接费用B.间接费用C.外部费用D.全部费用5.在线性盈亏平衡分析中，盈亏平衡点（D）。A.只能用产销量表示B.只能用销售收入表示C.只能用销售单价表示D.可以用多种指标表示二、名词解释1．

影子价格影子价格，又称为最优计划价格，是指当社会经济处于某种最优状态时，能够反映社会劳动的消耗、资源的稀缺程度和市场供求状况的价格。换句话说，影子价格是人为确定的一种比现行市场价格更为合理的价格。它不用于商品交换，而是仅用于预测、计划和项目国民经济效益分析等目的。从定价原则看，它力图更真实地反映产品的价值、市场供求状况和资源稀缺程度。从定价效果看，它有助于实现资源的优化配置。2．

经济换汇成本经济换汇成本，是用货物影子价格、影子工资和社会折现率计算的为生产出口产品而投入的国内资源现值(以人民币表示)与生产出口产品的经济外汇净现值(通常以美元表示)之比，亦即换取1美元外汇所需要的人民币金额，是分析评价项目实施后在国际上的竞争力，进而判断其产品应否出口的指标。3．

盈亏平衡点盈亏平衡点是指项目在正常生产条件下，项目生产成本等于项目销售收入的点，它通常以产销量、销售收入、生产能力利用率、单位产品售价等指标表示。三、简答题1、什么是转移支付？在项目国民经济效益分析中为什么要采用影子价格度量项目的费用和效益？某些直接与项目有关的现金收支(如项目得到的国家补贴、以及项目支付的各种国内税金、国内借款利息和职工工资等)尽管在财务效益分析中要作为效益(现金流人)和费用(现金流出)，但由于这些收支发生在国内各部门之间，从国民经济角度来看，这些收支并未造成国内实际资源的增加和减少，在项目国民经济效益分析中它们不能作为效益和费用，而应作为内部的“转移支付”从原效益和费用中剔除。在项目国民经济效益分析中，采用影子价格度量项目的费用和效益，主要是为了真实地反映项目对国民经济所作的净贡献，因为现行价格往往是扭曲的，不能真实地反映产品的价值、市场供求状况和资源希缺程度，采用现行价格度量项目的费用和效益，不能真实地反映项目对国民经济所作的净贡献。2、简述在项目国民经济效益分析中识别费用和效益的基本原则。项目国民经济效益分析是从国民经济的角度出发，考察项目对国民经济的净贡献。识别费用和效益的基本原则是：凡项目对国民经济所作的贡献，即由于项目的兴建和投产给国民经济带来的各种效益，均应计为项目的效益；反之，凡国民经济为项目所付出的代价、即国民经济为项目建设和生产所付出的全部代价，均应计为项目的费用。四、计算题1．

某工厂设计年产量为50万件产品，每件售价（P）14元，单位产品变动成本（V）为10元/件，固定成本（F）60万元。试求用产销量（Q）、销售收入（R）、生产能力利用率（S）、产品价格等表示的盈亏平衡点和产销量安全度、价格安全度。解：P=14元/件，V=10元/件，Q0=50万件，F=60万元Q*=，R*=PQ*=14×15=210万元，S*=，P*=，产销量安全度=1-S*=1-30%=70%，价格安全度=1-P*/P=1-11.2/14=20%。2．已知某产品的生产成本函数和销售收入函数分别为TC=180000+100Q+0.01Q2，TR=300Q-0.01Q2，试求其盈亏平衡产销量和最大盈利产销量。解：TC=TR有：180000+100Q+0.01Q2=300Q-0.01Q2-0.02Q2+200Q+180000=0，解得，盈亏平衡点：Q1=1000,Q2=9000。利润M=TR-TC=-0.02Q2+200Q-180000在时,M有最大值，即M=5000，最大值为：-0.02*50002+200*5000-180000=320000。投资分析第三次作业（5-6章）一、单项选择题1．用于房地产出租、出售、信托、互换等经营活动的投资叫做（C）。A.土地开发投资B.房屋开发投资C.房地产经营投资D.房地产中介服务投资2.某股份公司发行2亿股股票，则每一股代表公司（C）的2亿分之一。A.总资产B.总负债C.净资产D.净利润3．如果房地产投资者的预期收益率为15%，在通货膨胀率为8%的情况下，投资者以原价出售，实际收益率为（A）。A.7%B.8%C.15%D.23%4.某股票预期每股收益0.35元,同期市场利率为2.5%,则该股票理论价格是（D）。A.10元B.15元C.12元D.14元5．风俗习惯、名人效应等因素影响房地产投资水平，这种影响称为（D）。A.国内形势的影响B.国家政策的影响C.地理因素的影响D.时尚程度的影响二、名词解释1．国房景气指数国房景气指数是全国房地产开发业景气指数的简称，从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况，反映全国房地产业发展景气状况的总体指数。2．股票的基本分析基本分析法就是利用丰富的统计资料，运用多种多样的经济指标，采用多种分析方法从宏观的经济大气候、中观的行业兴衰以及微观的企业经营现状和前景进行分析，对企业所发行的股票作出接近现实的客观的评价，并尽可能预测其未来的变化，作为投资者选购的依据。3．股票票面价格是股份公司发行股票时所标明的每股股票的票面金额。它表明每股对公司总资产所占的比例以及该股票持有者在股利分配时所应占有的份额。二、简答题1．简述房地产投资具有保值增值功能的原因。供给有限。需求不断增加：⑴城市经济的发展；⑵人口的集聚；⑶生活水平的提高。2．简述股票技术分析理论所依据的三项市场假设。技术分析的理论基础是基于三项合理的市场假设：(1)市场行为涵盖一切信息；(2)价格沿趋势移动；(3)历史会重演。三、计算题1．某房地产项目财务评估数据如下：正常年份的产量为52万平方米，销售收入为33652万元，可变成本为11151万元，销售税金为1578万元，年固定成本为10894万元。求盈亏平衡点的产销量。解：P=33652/52=647.15元/平方米F=10894万元t=1578/52=30.35元/平方米V=11151/52=214.44元/平方米

投资分析第三次作业（5-6章）一、单项选择题1．用于房地产出租、出售、信托、互换等经营活动的投资叫做（C）。A.土地开发投资B.房屋开发投资C.房地产经营投资D.房地产中介服务投资2.某股份公司发行2亿股股票，则每一股代表公司（C）的2亿分之一。A.总资产B.总负债C.净资产D.净利润3．如果房地产投资者的预期收益率为15%，在通货膨胀率为8%的情况下，投资者以原价出售，实际收益率为（A）。A.7%B.8%C.15%D.23%4.某股票预期每股收益0.35元,同期市场利率为2.5%,则该股票理论价格是（D）。A.10元B.15元C.12元D.14元5．风俗习惯、名人效应等因素影响房地产投资水平，这种影响称为（D）。A.国内形势的影响B.国家政策的影响C.地理因素的影响D.时尚程度的影响二、名词解释1．国房景气指数国房景气指数是全国房地产开发业景气指数的简称，从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况，反映全国房地产业发展景气状况的总体指数。2．股票的基本分析基本分析法就是利用丰富的统计资料，运用多种多样的经济指标，采用多种分析方法从宏观的经济大气候、中观的行业兴衰以及微观的企业经营现状和前景进行分析，对企业所发行的股票作出接近现实的客观的评价，并尽可能预测其未来的变化，作为投资者选购的依据。3．股票票面价格是股份公司发行股票时所标明的每股股票的票面金额。它表明每股对公司总资产所占的比例以及该股票持有者在股利分配时所应占有的份额。二、简答题1．简述房地产投资具有保值增值功能的原因。供给有限。需求不断增加：⑴城市经济的发展；⑵人口的集聚；⑶生活水平的提高。2．简述股票技术分析理论所依据的三项市场假设。技术分析的理论基础是基于三项合理的市场假设：(1)市场行为涵盖一切信息；(2)价格沿趋势移动；(3)历史会重演。三、计算题1．某房地产项目财务评估数据如下：正常年份的产量为52万平方米，销售收入为33652万元，可变成本为11151万元，销售税金为1578万元，年固定成本为10894万元。求盈亏平衡点的产销量。解：P=33652/52=647.15元/平方米F=10894万元t=1578/52=30.35元/平方米V=11151/52=214.44元/平方米

投资分析第四次作业（7-9章）一、单项选择题1．某公司债券面值1000元，年利率为7%，债券期限为10年，按照到期一次还本付息的方式发行。假设有人在持有5年后将其出售，该债券的转让价格为（C）。A.723元B.863元C.713元D.1000元2.已知某一期货价格在12天内收盘价涨幅的平均值为8%，跌幅