财务管理恒大集团永续债融资案例分析课件

恒大集团永续债融资案例分析财务管理恒大集团永续债融资案例分析4532目录/CONTENTS永续债简介1概念和理论房地产企业融资现状案例典型性案例分析总结与展望6财务管理恒大集团永续债融资案例分析永续债简介PARTONE财务管理恒大集团永续债融资案例分析永续债就是没有明确的到期日，或者说期限非常长的债券。通俗地理解：特点不能在一个确定的时间点得到本金可以定期获取利息可以推迟支付利息在报表中列为权益，而不是负债

(不一定）通常带有赎回条款何为永续债MeaningOfPerpetualBond财务管理恒大集团永续债融资案例分析永续债就是刁蛮的女朋友更加通俗地理解：1、分手她说了算——赎回权2、复合也是她说了算——延期选择权何为永续债MeaningOfPerpetualBond2、啥时候约会也是她说了算——利息递延支付发行人能在约定的时间按一定的价格赎回永续债在每个到期日，发行人可以选择延长到期日每个付息日，发行人可将应付利息推迟至下个付息日支付，且不构成违约财务管理恒大集团永续债融资案例分析——虽然种种不满意，可还是非她不娶投资人那么被动，为何还要选择她？1、永续债的利息>一般债券

永续债的风险<普通股2、每笔递延利息在递延期间，也需计算利息（孳息）何为永续债MeaningOfPerpetualBond3、在递延利息及孳息全部清偿完毕前，发行方不得分红，不得向偿付顺序劣

后于永续债的证券进行偿付投资人保护条款4、设置利率跳升条款，永续债的利率可随着借款时间的增加而提升财务管理恒大集团永续债融资案例分析永续债的成本那么高，为何还要发行？对于传统债务融资：何为永续债MeaningOfPerpetualBond资产负债率=负债/资产对于永续债：永续债虽计入权益，但不会稀释股权财务管理恒大集团永续债融资案例分析何为永续债MeaningOfPerpetualBond资产负债率=负债/资产财务管理恒大集团永续债融资案例分析房地产企业融资现状PARTTWO财务管理恒大集团永续债融资案例分析行业融资特点FinancingStatus产品开发的周期长，资金需求量大为了抑制房地产投资过快增长，国家宏观调控政策收紧银根，银行贷款难度大国家为保护投资者，对房地产上市的控制力度较大我国目前的债券融资市场覆盖较小，手续复杂，资金到位时间长，发行成本高我国地产企业较高的资产负债率也在一定程度上限制了企业债券融资财务管理恒大集团永续债融资案例分析行业融资特点FinancingStatus2017年在A股上市的136家房地产企业负债合计超过了6.58万亿元，平均负债率高达79.1%其中有35家公司的资产负债率超过了80%。房地产企业具有开发周期长且进行预售商品等特点，使其负债率一直都较高过高的资产负债率会增加企业的财务风险，进一步加大融资难度。数据来源：Wind财务管理恒大集团永续债融资案例分析截至2018年年底，国内市场上存在永续债共1153只，余额总计为16454.46亿，发行主体集中在基建、轨道交通建设、电力以及地产等行业。商品开发周期较长，可与永续债较长的期限相匹配。将永续债划分为权益工具，可以起到优化财务杠杆的效果。永续债融资现状FinancingStatus财务管理恒大集团永续债融资案例分析案例典型性PARTTHREE财务管理恒大集团永续债融资案例分析永续债在国内资本市场上存在的时间并不长，自2013年起才开始有企业尝试着利用这种新型融资工具。在大部门国内企业还不太了解永续债这一新兴的概念时，恒大集团就己经抓住了机会。恒大集团的永续债在2013年首次发行就立刻引起了其他企业的关注，原因就在于它一开始就发行了244亿元的永续债，在此之后的几年里，又陆陆续续多次大额发行，在2016年年底，恒大集团手中持有的永续债金额己经高达1129亿元。这么大规模的永续债发行量，远超过其他地产企业，且已经历了一整套完整的发行、使用及赎回流程流程完整发行量大案例典型性CaseTypicality财务管理恒大集团永续债融资案例分析案例典型性CaseTypicality恒大集团全名为恒大地产集团有限公司，于1996年在广州成立。公司初始期间是专门从事民用住宅开发，其初始注册资本为1,000万元，于2009年在香港联合交易所上市。现今恒大集团的注册资本已达393,979.64万元，位列世界500强中的240强。财务管理恒大集团永续债融资案例分析案例典型性CaseTypicality恒大集团在发行永续债券前，主要通过债务融资工具获取资金，且其融资方式的创新也局限于债务融资工具。大量的债务融资不仅使恒大集团偿债能力弱化，同样在金融市场发展及政府宏观调控的影响下无法满足其多元化发展的需要。财务管理恒大集团永续债融资案例分析案例典型性CaseTypicality许家印，男，中共党员，现任中国恒大集团董事局主席、党委书记。1992年，邓小平同志南巡讲话，许家印决定放弃鞍钢主任的职位，南下打工。1996年，许家印带着七八个人，白手起家创立了恒大实业集团公司。在2017年超王健林成为中国地产新首富。“一个实实在在做慈善的企业家”“恒大的一切都是党和国家以及社会给的，理当先富帮后富。”财务管理恒大集团永续债融资案例分析相关概念PARTFOUR财务管理恒大集团永续债融资案例分析01夹层融资是一种收益和风险介于债务融资和股权融资之间的融资方式。从融资成本来看，夹层融资的融资成本低于股权融资，如可以固定利率方式，则相对股权人体现出了债权的优点。从权益角度来看，夹层融资的权益低于优先债券，所以对于优先债权人来说，可以体现出股权的优点。夹层融资相关概念CaseTypicality夹层融资相对于银行开发贷要求较低，不要求“四证”齐全和自有资金超过35%。另外，夹层融资资金使用灵活，可作为引入银行贷款或其他融资的“过桥资金”财务管理恒大集团永续债融资案例分析02影子银行是游离于银行监管体系之外的信用中介体系。影子银行资金方与资金使用者之间是一种借贷关系，但在资本充足、杠杆比率以及流动性风险等方面没有比照银行的标准进行监管。影子银行相关概念CaseTypicality永续债的资金来源方和资金使用方之间就是一种借贷关系，永续债业务不过是将银行原本的信贷业务进行了层层的包装，交易结构变的复杂，交易主体变得繁多，从而将银行表内业务表外化逃避监管，属于一种监管套利行为。但和银行信贷业务不同，其不占用银行的信贷额度财务管理恒大集团永续债融资案例分析案例分析PARTFIVE财务管理恒大集团永续债融资案例分析恒大地产集团的第一笔永续债融资业务，是民生加银基金子公司集合会计师事务所、律师事务所、券商和银行等多平台金融机构封闭三个月设计出来的一款创新融资方式。恒大永续债业务模式分析合同条款分析发行动机发行前后对比风险分析案例分析CaseAnalysis财务管理恒大集团永续债融资案例分析业务模式分析BusinessModelA银行将自有资金等投资于基金子公司作为委托人成立的资产管理计划。委托人再委托B银行通过委托贷款方式将资金发放给A银行事先选定的恒大地产集团项目子公司的地产项目开发使用，以项目子公司的股权质押、在建土地抵押或恒大地产集团提供担保。财务管理恒大集团永续债融资案例分析业务模式分析BusinessModel投资者和A银行之间投资者为委托人，银行为受托人，投资者将个人资金投资于银行发行的理财产品，该理财产品的投向为专项资产管理计划。

财务管理恒大集团永续债融资案例分析业务模式分析BusinessModelA银行和专项计划管理人之间

银行作为委托人将资金投向于专项计划管理人作为受托人成立的专项资产管理计划中。该专项资产管理计划份额销售期届满，将进行验资，并向中国证监会备案。财务管理恒大集团永续债融资案例分析业务模式分析BusinessModel专项计划管理人、B银行及恒大项目子公司之间专项计划管理人作为委托人，B银行作为受托人，委托人委托B银行将资金投放给恒大地产集团项目子公司。B银行作为委托贷款行，不承担任何形式的贷款风险，不垫付资金，不对贷款的本息能否及时足额收回承担任何责任，并收取相应的手续费。财务管理恒大集团永续债融资案例分析贷款利率资金监控

永续债条款分析ClauseAnalysis贷款期限项目投融资安排担保方式项目公司延迟付款的违约处理财务管理恒大集团永续债融资案例分析①贷款利率贷款利率前两年较低约为10%，第三年利率升幅为30%左右，第四年及以后的利率较最初上升较大幅度并一直维持在较高的利率水平A%，促使企业在两年内还本。②贷款期限永续债的贷款期限为无固定期限贷款，仅在项目公司宣布清算时到期。项目公司未按期足额支付任何一期资金成本，资产管理公司可根据协议规定要求项目公司清算。③资金监控项目公司归还该资金的第一还款来源为项目公司的销售回款，项目整体已销售面积达到可售面积的30%后的十日内，销售回款监管账户累计存入金额合计不低于贷款金额的30%。④项目投融资安排资产管理计划资金可以先于项目自有资金投入，并用于支付地价款、或偿还前期股东借款等投入。项目建设在满足“四证齐全”及资本金不低于35%的标准时，可在银行办理房地产开发贷款。永续债条款分析ClauseAnalysis财务管理恒大集团永续债融资案例分析⑤担保方式项目公司股东提供项目公司股权质押、恒大地产集团提供连带责任担保。如果在签订本协议时项目公司已取得项目地块的土地使用权证，项目公司应将该地块的土地使用权抵押给委贷银行。如果在签订本协议时项目公司尚未取得项目地块的土地使用权证，项目公司应在取得项目地块的土地使用权证后的2个月内将项目地块追加抵押给委贷银行。永续债条款分析ClauseAnalysis⑥项目公司延迟付款的违约处理如恒大地产集团或项目公司宣布分红后项目公司未按约定向投资者按期足额支付任何一期资金成本(“到期资金成本”)，则该等应付未付的到期资金成本将按每口万分之五的标准计算罚息直至该等到期资金成本及罚息足额清偿。财务管理恒大集团永续债融资案例分析一、限制性条款使无期变有期永续债期限设置表面上看是无限期，计入发行者的权益而非负债。但通过利率设置为2+N模式，呈现跳升机制，使得融资者前两年享受较低的融资成本，第三年起利率大幅跳升，促使融资者还款。变无限为有限，从而将永续债变为“有限贷”。永续债条款分析ClauseAnalysis二、限制性条款使利息递延具有代价永续债业务赋予了发行人利息递延支付的权利，但当发行人递延支付利息时，利息将会在原有基础上大幅增加，使得发行人延迟支付利息的代价非常大，促使发行人按期支付利息。三、限制性条款使风险可控制永续债业务中要求地产企业项目公司提供股权质押、在建工程(或土地)抵押、地产集团担保等增信措施。另外，项目投融资安排、项目公司销售回款的监管以及延迟付款的违约处理等条款的设计都保障了投资者的权益。财务管理恒大集团永续债融资案例分析一、拓宽企业的融资渠道

发行动机分析MotivationAnalysis二、满足自身资金需求四、顺应政策要求三、优化资本结构财务管理恒大集团永续债融资案例分析一、拓宽企业的融资渠道恒大集团在香港上市，在内地的具体项目可以直接通过国内银行进行融资，而在境外的活动就很难通过在这种方式，只能通过发外债、增发股票等方式。在发行永续债之前，恒大集团的融资方式比较单一，主要融资途径就是通过银行贷款。在2012年中，恒大集团一整年的融资额大约在325亿元，其中单就银行贷款占比高达98%。2012年之后，恒大开始尝试多元化的融资途径，这其中就包括了发行永续债。在2013年，仅当年的融资额就在1114亿元左右，同去年相比增长了将近2.5倍。发行动机分析MotivationAnalysis财务管理恒大集团永续债融资案例分析二、满足自身资金需求从2013年开始，恒大集团开始采取快速扩张的战略计划。这不仅体现在融资金额的翻倍，也可以从恒大的土地储备方面显现出来。恒大2013年的数据中显示当年储备建筑面积净增加1057万平方米，与去年同期数据相比增加7.5个百分点。土地储备面积增幅如此之大，成本也在上升，恒大集团所需要承担的资金压力随之增加，再加上恒大集团在开发物业等方面也加快了进程，这就直接导致了资金需求缺口相当之大。如果恒大继续采用银行贷款的单一融资方式，很显然己经不能满足公司当年的发展需求。通过恒大集团2013年的财务报告可以看到，永续债的发行用于支付了部分土地储备金，缓解了企业资金需求的巨大压力。发行动机分析MotivationAnalysis财务管理恒大集团永续债融资案例分析三、优化资本结构恒大集团在发行永续债之前的几年里，其资产负债率远远高于同行业其他企业。在2009年恒大资产负债率就达到了79.14%，而其他几家均保持在70%以下，且自身数据一直在持续升高。但是恒大集团在2013年发行永续债之后，资产负债率由2012年的82.56%降至2013年的77.21%.发行动机分析MotivationAnalysis财务管理恒大集团永续债融资案例分析四、顺应政策要求发行动机分析MotivationAnalysis恒大集团在2013年就开始发行永续债，当时的永续债在国内市场上还不太成熟，采取这种融资方式的企业也比较少，只有少数几家大中型国企进行了少量发行。就永续债自身的性质而言，与一些开发周期比较长的行业相匹配，国家发改委就发布了相关文件鼓励这些行业利用永续债来进行融资。在恒大集团利用永续债来进行融资的时候，国家层面对于这种债券的监管条件还比较宽松，再加上较少限制的资金使用条件，使恒大集团在永续债方面的业务得以迅速开展。财务管理恒大集团永续债融资案例分析发行前后对比分析ComparativeAnalysis恒大集团在2013年首次发行永续债之后，企业的净利润在之后几年中持续增加。在2017年6月赎回全部永续债后，年末的报表中显示净利润高达370多亿元，在短短的几年时间里，净利润增长将近3倍，企业市值一跃跻身于国内房地产行业的龙头老大。财务管理恒大集团永续债融资案例分析发行前后对比分析ComparativeAnalysis一般来说，权益报酬率越高，通常也就认为该公司对股东的利益保障程度也就越高。可以看到，恒大集团在2012年的权益报酬率为23.99%，而在2013年首次发行永续债之后，权益报酬率立马得到了上升。财务管理恒大集团永续债融资案例分析对净利润和ROE进行调整发行前后对比分析ComparativeAnalysis财务管理恒大集团永续债融资案例分析盈利能力分析发行前后对比分析ComparativeAnalysis在2017年，当恒大集团对永续债进行全部赎回操作之后，归属于公司的净利润有了大幅度的飞跃，高达240多亿。这说明恒大集团的盈利能力其实是在一直增强的。财务管理恒大集团永续债融资案例分析风险分析RiskAnalysis信用评级下调助推后续融资风险03高负债率加大企业偿付风险02付息压力侵蚀股东巨额利润01政策变动增加不确定性04财务管理恒大集团永续债融资案例分析侵蚀股东利益风险RiskAnalysis在2012年，恒大集团的股东利润占比保持在99.89%，虽然存在着非控股权益，但是占比较小只有0.1%左右，基本可以忽略不计。而从2013年开始发行永续债的这几年里，股东利润占比一降再降，这是由于永续债的利息不能在税前扣除导致的，因而就出现了与股东共同分享净利润的情况。财务管理恒大集团永续债融资案例分析侵蚀股东利益风险RiskAnalysis从2013年开始，随着利润的逐步增加，每年可供分配给股东的净利润金额却呈现出一种下降的趋势。尤其是从2014年开始，这种趋势达到了一种断崖式的下跌。永续债发行时的利率水平以及利率的跳升机制，决定了恒大永续债并不永续。财务管理恒大集团永续债融资案例分析企业偿付风险RiskAnalysis由于房地产企业商品房的开发周期较长，为了回笼资金，企业通常会进行预售，提前售房收到的资金虽然计入预收账款，归属于负债栏，但一般来讲其最后都会转化为收入。如果继续使用资产负债率来衡量房企的偿债能力，就会产生企业预售状况越好，财务指标却越糟糕的困境。财务管理恒大集团永续债融资案例分析后续融资风险RiskAnalysis在2013年之前，标普对恒大集团给出的等级是BB+，这是投机级等级中最高的信用评级。而在2013年恒大发行完永续债后，标普将其下调了一个信用评级。虽然恒大集团将其划分到了权益，但是标普认为永续债是一种负债从2013年开始，恒大集团的净负债率一路飘升，在2016年更是高达432%标普又再次下调了恒大集团的信用评级财务管理恒大集团永续债融资案例分析政策的不确定性RiskAnalysis之前的相关会计规定对永续债会计属性并未严格要求，这就给了企业较大的自由度2019年1月28日，财政部发布文件，进一步规范了永续债的会计处理恒大集团在2013年发行的第一笔永续债，属于新规定中的金融负债假若严格按照新规对市面上的所有永续债进行重分类出于降低资产负债率、美化财务