房地产项目拍卖投标方案

××房地产项目拍卖投标方案(2009-05-2716:49:14)一、拍卖标的基本情况1、规格及数量标的用地面积－－－㎡，折合－－－亩。2、使用性质及年限①性质：标的由两块相连的含厂房建筑物的土地组成，其中工业用地－－－㎡（折合－－亩），商住用地－－－.5㎡（折合－－亩）。②年限：根据最新土地证资料显示，两块土地均为国有出让用地，其中工业用地的使用年限至2051年6月5日止，商住用地的使用年限至2071年6月5日止。3、产权情况土地证齐全，手续完备，权属清晰。4、地块现状标的用地位于中山市石岐区及南区交界处，呈不规则曲尺型形状，北至白石涌，南面部分至岐关西路河涌，部分与××有限公司厂房用地相接，西临悦来南路，东至新规划路。该地块周边主要是一些旧式楼盘及厂房，楼龄均超过15年，如标的用地西面为悦来花园、上海城，北面为南兴花园、悦来新村，南面紧邻另一厂房用地，标的周边目前暂没有新楼盘，周围商业气氛一般，但在中山市中心城区土地资源日趋紧张的情况下，该地块仍属位置较优越的一幅地块。二、拍卖标的优、劣势分析（一）优势：1．城区优势。标的用地地处中山市石岐区与南区交界处，离中山市主要干道――博爱路、环市路等仅有百米之遥，交通便利，地理优势十分明显，在中山市城区土地资源日益稀少的背景下，标的土地面积又超过80亩，使该地块十分适宜中型商业住宅区的开发，如果该地块价格合理，一经推出，一定会受到房地产开发商的追捧。2．沿江概念。标的北面为白石涌，虽目前道路未通，但该路的建设已纳入市城建规划，一旦通车，小区北面可建成一条商业街，其商业价值将大大提升。（二）劣势：1、该地块目前大部分仍为工业用地，买受人购得土地后需办理转功能手续后方可进行开发，在改变土地功能方面审批严格，手续繁杂，费用昂贵。2、该地块目前商业位置较佳的西面（悦来南路），主要临街位置各有两幢建筑物不属于标的范围内，另外，北面又有二幢楼不属于标的范围，使得标的的商业价值大打折扣，如到时买受人无法将以上4幢楼一起成功购入，将难以作好楼盘的规划，同时由于这几幢旧楼的存在，还将大大影响楼盘的景观，进而对楼盘售价产生负面的影响。3、由于标的北面、东面尚未通路，南面大部分与另一地块相隔，目前，只有标的的西北角可作为小区出入口，由于出入口狭隘，可供商铺开发的面积很小。4、地块形状不规则。标的地块形状为不规则的曲尺型，难于规划。5、标的的搬迁问题。标的范围内仍有几间工厂在运作，标的成交后何时能搬迁尚不明确，也即标的目前为不交吉状态，使买受人面临较大的风险。6、政府规划道路实施的不确定性。标的北面、东面均为政府规划路段，尚未开始建设，何时建设目前还没有时间表，这些关键因素的不确定性对标的用地的房地产开发将产生重大影响。三、土地价值分析标的用地适宜采用对比法进行价格估算，由于现有房产破旧，无开发利用价值，且只能作土地价值分析。就在三个月前，与标的相邻西南边的一块40多亩的商住地拍卖成交价为150万元/亩。标的用地与之相比，有如下差距，需进行系数调整：①宏观环境差距。去年10月份后，国家出台一系列的宏观调控政策，如“第二套房”政策等，对房地产市场造成较大的冲击，房地产热降温明显，据了解，07年12月份，受政策影响，广州楼盘成交价平均下降20％左右，最近广州国土局土地拍卖，多幅土地竞出现了少见的流拍局面，中山毗邻广州，房地产市场也大受影响，目前大部分投资者都在观望，而参照标的成交于“第二套房”政策公布实施前，为去年房地产市场最高峰的时期。因此，应以20%的系数进行调整。②综合条件差距。标的用地现状的不规则、不交吉、需办理转功能等方面同参考标的相比，处于劣势,应加上10%的调整系数。因此，标的用地为商住地的市场价（含费用）为：150万元/亩×（1-20%-10%）=105万元/亩

四、拍卖保留价分析：

根据买卖双方费用承担的不同，我司提出以下方案供贵司选择，具体建议如下：

1、由买受人承担标的工业用地转商住用地费用，其涉及的费用如下：A.转功能费用：根据最新的中山市国土资源局提供的该幅土地基准地价，工业为370元/m²，商住为825元/m²)，标的工业部分面积为50328.6m²，故转功能费用为：

50328.6×（825-370）＝2289.9513万元；

按105万元/亩计算标的市场价值，标的价值为81.32×105＝8538.6万元；

减去转功能费用，平均每亩为：（8538.6-2289.9513）/81.32＝76.84万元/亩B.过户费用：①

土地增值税：76.84万元/亩×81.32亩×1%＝62.48万元②

营业税及附加：76.84万元/亩×81.32亩×5.5％＝343.67万元③

企业所得税：76.84万元/亩×81.32亩×3％＝187.46万元

买方费用：

若买受人承担全部过户费用，则过户费用为①至③，合共过户费用约593.61万元，每亩分摊7.3万元。则标的保留价应为：76.84万元/亩－7.3万元/亩＝69.54万元/亩，总金额5655万元。若买卖双方各税，则标的保留价应为：76.84万元/亩，总金额6248万元，2、由委托人承担标的工业用地转商住用地费用，对于买受人而言，涉及的费用涉如下：过户费用：①

土地增值税：105万元/亩×81.32亩×1%＝85.39万元②

营业税及附加：105万元/亩×81.32亩×5.5％＝469.623万元③

企业所得税：105万元/亩×81.32亩×3％＝256.16万元

买方费用：

若由买受人负责全部过户费用，则过户费用为①至③，合共过户费用约811.17万元，每亩分摊9.98万元，则标的价格应为：105万元/亩－9.98万元/亩＝95.02万元/亩，总金额7727万元。

若买卖双方各税，则标的价格应为：105万元/亩，总金额8538万元。综合分析：由以上方案分析，如由委托人负担转功能费用，标的成交价必将大大提高，相应的税收也随之提高，税负总共要多出218万，影响委托人实际收入，因此，我司建议贵司在由买受人负责转功能费用的方案中选择一个方案进行拍卖。五．拍卖操作方案如我司荣幸接受委托，我们将设立专人小组负责上述标的拍卖实施工作，专人小组由总经理、业务部经理（拍卖师）、办公室主任负责，其他部门密切配合，保证足够的人力、物力投入，以高度负责的态度做好拍卖的各项工作，尽最大努力并以最快速度实现贵司拍卖资产回收价值的最大化。（一）、宣传推介计划（1）、做足宣传工作，计划在《广州日报》、《中山日报》、《珠海日报》、中山电视台等主要媒体进行广泛宣传。

（2）、利用我司网页、中山房地产资讯网等网页对标的进行网上推广。

（3）、利用我司全面的业务网络和丰富的客户群体进行营销，争取尽早落实潜在买家。

（4）知会中山多家知名房地产商，联系数家大型中介公司进行推广招商。

（5）加大现场招商力度，采取现场拉横幅、贴广告等形式寻找买家。（二）、联系客户①通过邮寄项目推广手册、群发信息、电话方式、电子邮件等方式联系客户群；②对客户的咨询、反馈，做好记录；③尽可能解决客户提出的切实问题；④对把握机会较大的客户进一步沟通、洽谈等工作。（三）、与委托方保持经常性沟通①向委托方索取详细的相关材料。②对客户提出的各种问题，与委托方商讨最好的解决方案。③对客户的反馈情况及时向委托方沟通，以便确定、调整拍卖策略。④在编写拍卖公告、项目推广手册、竞买须知后，均提交贵司审阅，贵司同意后方予使用。（四）、召开拍卖会①拍卖时间。接受委托后7日内在在中山日报、广州日报等主要媒体刊登《拍卖公告》，20天内召开拍卖会。②拍卖方式。建议采取增价式拍卖。③拍卖保留价。建议委托人在《委托拍卖合同》中确定。④拍卖地点。我司拍卖厅或贵司指定地点。六、服务承诺

如我司有幸接受贵司委托拍卖上述标的，我司将承