宏观调控对房价波动及买房行为影响

武汉科技大学本科毕业论文I摘要近年来，房地产作为国民经济发展的重要组成部分，因其对我国国民经济发展的提供的巨大推力，一直受到国家的重视。随着城镇化发展和经济的变动流通，房价一直是人民乃至政府最重视的问题之一，在面对不断发展的房地产产业，国家政府进行了许多政策以限制或促进房地产的发展，宏观调控下的房价会随着政策的不同而随之波动，并影响到了人民买房意愿，间接影响到了人民的消费水平，是关乎国民经济发展的重要问题。本文的主题为宏观调控对房价波动及买房行为影响研究，收集各方面信息，着重于宏观调控对房价造成的影响，研究其中的货币政策、财政政策、紧缩性行政手段下房价波动的变化规律，并对政府提出相关改进建议，促使其制定出更佳更好的房价调控计划，达到调控的目的，也为真正需求住房的群体，提出只租房不买房的相关建议，有房住比有住房更重要。通过研究得出，货币政策通过依靠市场的自我调节来对房价进行调控，政府付出的成本低，但等待的时间较长，并有可能在短期内出现反增长；财政政策可以更加强调房地产的住宅属性，该政策的变动会引起普通型住宅的价格变动，过高和过低的补贴政策，都不利于稳定房价；行政手段的宏观调控迅速有效，针对性强，灵活多变，但其依靠政府人员的管控，落实难度大，其效率受限于落实程度；在买房行为影响方面，需将购房者分为住房需求人群和投资需求人群，投资需求人群依靠房价波动趋势进行买房，而住房需求人群会尽快买房，除非房价处于或将要处于下降趋势会选择观望。关键词：房价波动；宏观调控；货币政策；财政政策

AbstractInrecentyears,realestate,asanimportantpartofnationaleconomicdevelopment,hasbeenpaidattentionbythestatebecauseofitshugethrusttothedevelopmentofChina'snationaleconomy.Withthedevelopmentofurbanizationandthechangingcirculationofeconomy,housepricehasalwaysbeenoneofthemostimportantissuesforthepeopleandeventhegovernment.Inthefaceofthecontinuousdevelopmentoftherealestateindustry,thenationalgovernmenthascarriedoutmanypoliciestorestrictorpromotethedevelopmentofrealestate.Thehousepriceundermacro-controlwillfluctuatewithdifferentpolicies,whichwillaffectthepeople'swillingnesstobuyahouseandindirectlyaffectthepeople'sconsumptionlevel,Itisanimportantissueconcerningthedevelopmentofthenationaleconomy.Thethemeofthispaperistheresearchontheimpactofmacro-controlonhousepricefluctuationandbuyingbehavior,collectinginformationfromallaspects,focusingontheimpactofmacro-controlonhouseprice,studyingthechangelawofhousepricefluctuationunderthemonetarypolicy,fiscalpolicyandtightadministrativemeans,andputtingforwardrelevantimprovementsuggestionstothegovernment,soastourgeittoformulatebetterandbetterhousepriceregulationplans,achievethepurposeofregulation,andalsoforthegroupswhoreallyneedhousing,Putforwardrelevantsuggestionsthatonlyrentbutnotbuyahouse.Havingahouseismoreimportantthanhavingahouse.Theresearchshowsthatthemonetarypolicyregulateshousepricesbyrelyingontheself-regulationofthemarket.Thecostpaidbythegovernmentislow,butthewaitingtimeforeffectivenessislong,andtheremaybeantigrowthintheshortterm;Fiscalpolicycanputmoreemphasisontheresidentialpropertyofrealestate.Thechangeofthispolicywillcausethepricechangeofordinaryhousing.Toohighandtoolowsubsidypoliciesarenotconducivetothestabilityofhousingprices;Themacro-controlofadministrativemeansisfastandeffective,targetedandflexible,butitreliesonthecontrolofgovernmentpersonnel,whichisdifficulttoimplement,anditsefficiencyislimitedbythedegreeofimplementation;Intermsoftheimpactofhousebuyingbehavior,itisnecessarytodividehousebuyersintohousingdemandgroupsandinvestmentdemandgroups.Theinvestmentdemandgroupsrelyonthefluctuationtrendofhousepricestobuyhouses,andthehousingdemandgroupswillbuyhousesassoonaspossible,unlessthehousepricesareorwillbeinadownwardtrendandwillchoosetowaitandsee.Keyword:Housepricefluctuation;macro-control;Monetarypolicy;fiscalpolicy

目录绪论 1一、相关概念及理论 4（一）房价波动相关概念 4（二）宏观调控相关概念 51.宏观调控的主要目标 52.宏观调控手段措施 5（三）消费者行为理论 5二、房地产与相关宏观调控发展史 6（一）理论创新与思想革新阶段（1978年至1991年） 6（二）调试与稳步发展阶段（1992年至2002年） 7（三）调控反复的房地产政策阶段（2003年至2011年） 8（四）新时代的房地产行业发展阶段（2012年至今） 9三、宏观调控与房价波动及买房行为关系 9（一）宏观调控下的房价波动 91.货币政策下的房价波动 102.财政政策下的房价波动 113.行政手段调控下的房价波动 12（二）房价波动对买房行为的影响 131.投资需求人群在房价波动下的购房行为研究 142.住房需求人群在房价波动下的购房行为研究 14四、相关对策及建议 14（一）各级政府应根据实际情况制定调控方案 15（二）尽快解决中低收入的无房家庭问题 15（三）应将各调控手法复合使用 15（四）购房计划的建议 15结论 17参考文献 18致谢 20绪论（一）研究背景和意义1.研究背景2021年中国的GDP达到了世界排名的第二，并且仍在持续增长中，其中房地产占比约为7.5%，表明了房地产是推动我国经济增长的主要产业之一，再者，因房地产相关联的产业链繁多而复杂，它的兴衰都与民生息息相关，所以房地产也被确立为国民经济的支柱企业。同时，在我国人多地少与传统观念等因素的影响下，房地产行业的问题也暴露出来，不合理的高价困扰着社会上的每个公民，随时可能破裂的房地产泡沫也是中国急需解决的隐患之一，维持房地产市场平稳发展是我国政府宏观调控的重要目标之一。从1993年对海南等地房地产的宏观调控到各省各地的政策调控，对房地产的宏观调控便一直没有停过，国家在这方面也做出了非常多的努力。2.研究意义在理论上，本文的研究方向是房价波动与宏观调控之间的联系及波动后对买房行为的影响研究，一个是房价，一个是购房意愿，都是反映房地产发展状况的关键指标之一，本文将结合实际的条件下，通过理论分析不同类型的调控对房价的影响情况，通过经济学的角度分析价格对买房行为的影响，系统归纳总结规律，丰富我国房地产相关的理论体系，同时也为相关研究提供部分依据以及数据。在现实上，对国家来说，本文将有助于国家更好的认知到以往的宏观调控方案可取与不足之处，在之后可以有针对性的进行下一步的调控，具有指导性的意义；对市场来说，房地产商可通过本文可快速解析相关调控对房地产的影响，同时购房者也可通过本文了解不同政策下，房价的波动形式，以此明确自己的买房计划。（二）文献综述1.国内文献综述在国内，房地产一直是研究的热点，房地产的发展问题也是学者们最关切的问题，本文的研究题目为宏观调控对房价波动的影响及买房行为影响，现目前相关的论文非常多，研究方向也非常多样，有着许多优质的资料论文值得吸纳，本文创作需求的论文内容可大致分为两个部分，第一部分为宏观调控与房价波动间的关系，第二部分为房价波动与购房行为的关系。（1）关于货币政策与房价波动之间的研究货币政策作为宏观调控的主要手段一直是影响房价波动的主要因素之一，如贷款利率变动或通货膨胀率等都是影响房价变动的主抓手，而房价的波动又影响着中国经济的变动，所以货币政策一直是政府宏观经济调控手段。田磊(2013)这份文章中论述了货币政策与房地产价格间的联系，房地产说到底也是消费品，但因其价格与其住宅属性，又与普通的消费品不同，两者之间是不可完全等同的，为研究目的，此文章采用比对的方式进行研究，将房地产与普通消费品基于市场建立成两个新凯恩斯主义随机动态一般均衡模型进行研究，将可能影响因素作为变量进行试验，并发现货币政策带来的对房价波动的冲击是更大且持续更久的，意味着货币政策对于稳定房地产市场价格波动可能具有重要的作用,政府可以采用相应的货币政策稳定房价进而稳定宏观经济；政府可以尝试通过对房价加成的控制来达到抑制房地产市场“非理性繁荣”现象,进而实现稳定房地产市场和稳定宏观经济的目的，相对应的，当房价波动进而影响到中国整体的经济的时候，政府也会采取相应的货币政策对房价进行控制，可以说货币政策与房价之间的关系是紧密相连且相互制约的，当然房价的波动也与其他因素有关，其中垄断势力是房价加成重要因素，打破垄断势力将有利于稳定房价，货币政策的效力也将更有效。胡翔（2013）则是从房价与货币政策的方面切入，深度探究房价波动与货币政策相依相存，相互影响的关系；而谈到货币政策与房价关系的研究，郭晨阳（2013）用SVAR模型进行推演，用实政分析的方法分析了货币政策与房价波动的关系；孔煜（2009）运用了联立方程模型等方法发现我国的房地产发展、房价波动与银行信贷是有着较大的联系的，以实证研究的方式发现，中东部房价因过度的金融支持，导致房价变得不符合市场常理等重要结论。林桐（2019）构建了SVAR模型，以08年至16年的31个省的数据进行分析并发现各数据内有较大差距，后通过考察货币政策对房价的影响，得到了更进一步的结论。李保林（2019）通过Leeetal模型，探讨了宏观经济波动与房价波动之间的关系，得出数量型的货币政策调控比价格型的货币政策调控效果更好，但具体实施方案应根据地点进行更改。（2）其他方面论文此项为从宏观调控等大方向研究对房价波动的影响，是包含面较广的文章，候建婷（2019）致力于分析相关宏观调控政策对房地产的影响，并探求成效，最后提出政策的改进建议，是一份十分具有实用意义的研究。张方（2021）以长江经济带为研究对象，以06年到2021年3月期间的部分城市数据，分析我国频繁出台各类宏观调控措施的战略下的，经济政策不确定带来的房价波动情况，他强调可以利用经济政策不确定性中的溢出效应对部分区域内房价进行调控，有利于市场的健康发展。李进涛,李白云,黄芮,等（2013）是对商品房价格波动进行周期性分析，细分从1998到2013年的所以宏观调控政策，通过分析得出我国的宏观调控一定程度上起到了抑制房价飞速上涨的作用。曲德巍（2008）认为房地产的发展是一个周期性的波动，在此背景下，国家要对房地产实行相关调控以达到房地产的持续、稳定、健康发展，则要抑制住周期中的剧烈波动；郑康文（2010）将梅州房价作为研究对象，在建立比较成熟的西方国家的宏观调控政策的基础上，建立了实证分析，并得出梅州房市存在一定的泡沫经济，并提出了如何完善货币政策、税收政策等宏观调控措施；\o"裴子英"裴子英（2014）重点研究了2003年以来几次重要的宏观调控对房价波动的影响，得出了宏观调控与房价波动是具有较大的相关性的，并提出政府对房地产业进行宏观调控来控制房价的增长或降低是必要的；易晓文（2008）认为房地产过高的投资属性，是导致购买住房属性的居民流失大量财富，造成了巨大的社会福利损失的原因所在。他从研究房价波动的各种因素到宏观调控的政策效应，推动政府完善宏观调控措施，提高全社会的福利水平。（3）买房研究相关论文此项罗列了任何有关于购房行为研究的论文，候建婷（2019）致力于分析相关宏观调控政策对房地产的影响，并探求成效，最后提出政策的改进建议，是一份十分具有实用意义的研究。张方（2021）以长江经济带为研究对象，以06年到2021年3月期间的部分城市数据，分析我国频繁出台各类宏观调控措施的战略下的，经济政策不确定带来的房价波动情况，他强调可以利用经济政策不确定性中的溢出效应对部分区域内房价进行调控，有利于市场的健康发展；孙继国,王媛媛（2012）是在青岛市开展问卷调查，针对宏观调控对购房者买房行为进行研究，并发现宏观调控对买房行为有着较大的影响，他们认为在宏观调控政策的持续作用下，有望平稳房价，进入健康的发展状态；贾庭，张连营（2021）在投资者和房价波动影响中，他们选择的因变量是前者。他们是以研究投资者情绪为重点，通过构建VAR模型，方差分解分析法等探究了二者的动态影响关系，并提出调控也需要对公众情绪进行预估判读并合理引导，以此也可达到调控的目的，对本文的购房意愿研究也有着重要的参考价值；况伟大，张思涵，张璋（2020）通过研究媒体情绪的规律，探究其与房价波动间的联系，因媒体情绪也会影响到购房者和投资者的购房欲望，所以该文章也有参考意义。2.国外文献综述FengLan，RuiRuiZhang(2013)构建了一个VAR模型，利用了约翰森协调关系检验、格兰杰因果关系检验等方法对郑州市九环内商品住宅区进行实证分析得出各城市商品房的上涨趋势正稳定增长。BoYaZhang(2019)则是以成都的数据支撑，研究宽松的宏观政策调控下房价的变化规律。ZhongHuaHong,CiFangWu,XueJunDu(2007)利用协整分析、格林杰因果分析等方式对上海房价波动与宏观经济调控之间进行分析。3.文献述评本论文的选题较为热门，目前，国内外的大部分学者把研究重心放在了货币政策对房价波动的研究或是对整个宏观调控政策对房地产行业的影响上，研究问题较广泛，包括内容也较多；在买房行为研究上，以房价波动对其研究的影响几乎没有。目前，在房地产和宏观调控关系的研究已经发展的足够成熟，不过仍有部分不足，不同宏观调控的手段下，房价波动的发展趋势是怎样的，本文在研究这个问题上，依据事实数据，得出了其波动的一般规律。（三）选题依据房地产是热门的研究项目之一，我国的经济发展离不开它，许多产业也依靠着它的发展而发展，所以研究的文献十分的多，包含了房地产研究的许多个方面，作为最能影响房地产发展的宏观调控也是研究的重点之一，但依然缺少基础的宏观调控对房价的影响，大致判别不同类型的政策下房价的波动方向以及趋势依旧是非常重要的一环，本文则致力于解决这一问题，在该问题上给出自己的研究结果。（四）研究内容与方法本文是由以下几个内容构成的：第一部分：对本文的研究背景和意义，以及相关文献综述的内容。第二部分：研究相关原理，明确什么是房价波动、宏观调控及买房行为影响研究，为后文做铺垫，为后文的研究提供理论支撑。第三部分：中国房地产业发展的现状首先明确中国房地产的发展背景，以及出台的相关政策，将其归纳为四大阶段分别为：理论创新与思想革新阶段、调试与稳步发展阶段、调控反复的房地产政策阶段、新时代的房地产政策阶段。第四部分：宏观调控对房价波动及买房行为的影响，在对房价波动影响研究上，通过三个方面：货币政策、财政政策、紧缩性政府调控来研究与房价波动的关系，联系实际，通过实例分析政策成效，总结规律并提出相关政策的对策建议。在对买房行为的影响研究上，以消费者与投资者的视角去分析购买行为。最后一个部分：是对已有的问题提供建议和改进措施，促使政府可以运用更好地手段应对不同的房地产问题，以及对购房者提供相关建议。一、相关概念及理论（一）房价波动相关概念房价是指建筑物以及所在土地在某段时间内的价值体现，是我国房地产进行市场竞争，供需关系影响下的后的价格数据，是一个动态的周期性的变化指标；房价波动是指，房价在政策、城市规划、经济、当地收入、地段交通、房屋品质等多种因素综合影响下不断上下波动的情况，或表示房价上升或下降不同增长速率。本文仅研究在各类宏观调控的政策下，房价的波动规律。（二）宏观调控相关概念宏观调控是指为了实现调控目标如保持社会总供给与总需求的基本平衡，弥补市场调节的不足等前提下运用宏观调控手段对现目前的经济运行状态和经济关系进行调整和干预，以达到纠正经济运行中的偏离情况的效果。1.宏观调控的主要目标宏观调控的目标可以有很多种分类，其中宏观调控的主要目标为国家制定各类经济措施或政策实现经济态势稳定发展、制止通货膨胀出现和增大、总供给与总需求的平衡等。国家运用经济杠杆控制国民收入的分配及再分配。国家指定各项经济计划，在科学基础上，保证其可持续发展的效力，在未来发挥其在资源配置上应有的作用，用于弥补市场配置资源的不足之处。也可具象为以下几个目标：促进经济的增长，国家要实现长远的战略目标，经济的快速增长是首要的调节，只有足够高的经济增长速率，人民的生活水平才会不断的攀升。控制通货膨胀，市场经济中，通货膨胀或通货紧缩是常会发生的，这会极大的扰乱国民经济的发展，所以控制通货膨胀极为重要。增加就业，就业是人民维持生活的基础途径，是提高生活水平的基本方法，增加就业就是实打实的提升人民的生活水平。国家对于房地产行业的调控目标是为了促进经济的增长和稳定市场物价，这个目标是双重的，同时也是互利共生，相互协调的。为了达到这一目标就要实行相应的方式方法以及调控手段。2.宏观调控手段措施为了实现宏观调控的目标，国家宏观调控的手段分为经济手段、\t"/item/%E5%AE%8F%E8%A7%82%E8%B0%83%E6%8E%A7/_blank"行政手段和法律手段。经济手段，可分为货币政策及财政政策，是政府制定的有关于经济方面的政策，包括但不限于：利率政策、扶贫政策、转移支付、税收政策等。法律手段，是指政府通过立法的方式，明确有效的规定相关事务，有助于保护个人财产、公有财产、各经济组织财产以及个人的合法权益。行政手段，是指政府通过各行政机构颁布的各类命令措施，用强制的手段调节各类经济活动，其最大的特点为速效性，如政府强制关闭了某污染严重的加工厂。（三）消费者行为理论现今，房地产自身已经被赋予一种带有消费品属性的产物，于是作为一种消费品，它会被运用很多方式，用不同渠道购买，去实现它的消费价值。在主要消费者中，购房人是一大类，此篇我们要研究购房人的买房行为，就要先知道了解消费者购房人的行为是什么，它的含义、它的决策过程以及影响因素。消费者的含义：消费者是指购买或使用某一物品或服务的个体或组织。消费者行为的定义，消费者行为是指消费者为了购买某个物品或服务时，一切行动包括消费动机的产生、对商品信息的收集活动、同类商品的抉择和对比等行为。消费行为的决策过程，传统意义上的消费决策过程为：接收商品信息-产生消费意图和需求-权衡自己的消费能力-比较同类商品的质量价格等因素-决定消费。影响消费行为的因素：首先是主观因素有动机、相关记忆、消费态度、个性、生活方式等，其次是客观因素有购买能力的高低、商品价格的变动、商品或服务的质量问题等。二、房地产与相关宏观调控发展史近三十年来，在整个世界格局上，发展最快的国家中，中国肯定会占一个席位，举个简单的例子，与同亚洲韩国的GDP规模相比，1992年建交时韩国GDP为3560亿美元，2020年增至1.631万亿美元，增加3.6倍；中国同期GDP规模从4920亿美元增至14.723万亿美元，增长近29倍，中韩两国的名义GDP从1.4倍直接扩大到了9倍，要知道韩国可是在2005年进入了发达国家名单的，如此看来，中国的发展速度确实不一般。而在其中，房地产行业是中国的经济发展中不可或缺的一环，甚至可以说中国的经济腾飞是离不开房地产的鼎力相持的。中国房地产的发展历史可以分为以下几个时间点：（一）理论创新与思想革新阶段（1978年至1991年）这一阶段是最重要的一个阶段，它是中国整个房地产业从无到有的飞跃，是中国人民第一次打破常规的历史，其中也蕴含着许多影响房地产发展的重要的因素，1978年9月，住房商品化、土地产权等观点相继提出，在理论上是一次重大的突破，北京市住房统建办公室成立了北京市城市开发总公司，成为了房地产行业的领头人，拉开了房地产综合开发的序幕。在1982年，蛇口工业区管委员会主任袁庚带领着中国房地产打破陈规，酝酿着新的突破，率先提出了设立蛇口工业区改革试点，同时兴建了“碧涛苑别墅区”，新中国第一个市场化的住宅区，也是中国房地产迈向商品化道路的第一棒，给后来者给予的是敢于打破陈规，勇敢创新的精神。要知道，长时间以来，中国的住房制度实行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的公有制住房制度，例如原苏联、东欧也实行过这种住房体制，强调其住房的福利性否定住房的商品性，但在中国社会主义市场经济的要求下，这样不仅会加大政府的负担，而且并没有在经济发展上起到任何作用，所以要摒弃这种住房体制，建设成私有化、商品化的房地产才更适合社会主义市场经济的要求，这也是中国住宅制度的第一次变革。在1982年4月选定了常州、郑州、沙市、四平这四个城市进行试点，将原本的分配制度改为补贴售出，这四个城市有着低工资、低租金的特点，在“城镇职工自己建房、购房是发展私有制”的思想束缚下，一年仍然回收了30%的投资资金，可再用于新的住房投资，加速解决城市住房问题。在此之后，问题也随着规模的扩大而出现，那便是回报率低的问题，如果人民并没有购房意愿和能力，这一切方法都意义不大，所以研究房地产的同时，对人民购房意愿和能力也必须一并研究，这便是本文房价波动对买房行为研究选题的依据所在。有了理论突破和实践创新、土地市场化和住房商品化的双重加持下，中国房地产综合产业也逐渐开始迈向现代化发展，中国的经济也逐渐步入起飞的跑道。（二）调试与稳步发展阶段（1992年至2002年）在土地市场化和住房商品化的革新之后，房地产带来的经济发展相对积极，于是国家在1992年，进行了全面性的房改运动，房地产业随之得到了空前的发展，但放任房地产也的成长，很可能造就房地产泡沫。房地产泡沫是指“房价比较高，空置率比较高”，住房的商品属性一直被抬高，因其较高的需求量，房价便会持续抬高，直到远远超出房屋本身的价值时，老百姓购房得到的效用会很低，就算他真的很需要住房，也不会有购买意愿了，这样就会导致房价可能在一瞬间跌破，经济将转向衰败，其最大的特点就是价格振幅大且难以预知房价变化。为了避免房地产泡沫的出现与扩大，国家在1992年提出了数次改革，期望以缩紧的货币政策和财政政策给火热的房地产产业降降温，以此面对高消费、高投资、高增长带来的高通货膨胀带来的威胁，以免中国落入泡沫经济的陷阱中。在1993年，国家提出了数条宏观调控措施，主要通过经济与法律的手段，逐渐抑制了老百姓的消费，提高了储蓄，稳定住了市场，于是，房地产开始降温，避免了有可能出现的泡沫经济的可能，但在一定程度上也遏制了房地产市场的发展。在这次调控之后，房地产市场也趋于平稳，随着人民的收入水平的提高，房地产行业也随之慢慢开始复苏。1998年7月3日，国家正式废除了住房实物分配制度，将计划经济转变为了市场经济，改用住房分配货币化制度，这其中就包含了住房公积金制度，在实际上，住房商品化的转变也需要有老百姓购房强烈意愿及能力的加持，于是，在有着上海市借鉴了新加坡公积金制度的经验下，逐步提出并确立了住房公积金制度，该制度是指大部分职工（非所有职工享有）被所在单位强制缴存部分工资，同时单位也会承担不同比例缴费用，将二者长期储蓄起来，用于住房的相关消费。有了这个制度之后，百姓的购买能力大大提升，同时其购买意愿也随之提高，这是一个国家、集体、个人三位一体的集资结构，很大程度上促进了房地产业的发展。住房公积金制度距今已有30年的历史，长时间以来一直是促进房地产发展的风帆，该制度也成为了房地产业复苏的重要助力之一，从此房地产开始进入平稳发展时期。（三）调控反复的房地产政策阶段（2003年至2011年）经过上一次大范围的降温调控之后，人民随着收入水平的提高，房价也开始回温，2003年的增长尤为迅速，如下图图3.1中国房地产景气指数趋势图根据图中信息所知，这两年的指数都在100以上，这说明房价每年都处于上涨的趋势，2003年的景气指数总体都是高于2002年的，可以看出2002年11月与2003年1月之间的涨幅是非常大的，其投资规模已经超过万亿，再次出现了房地产经济过热的现象,如不避免这种情况，在将来会带来巨大的威胁，国家为了应对这第二次房地产过热，出台了相关抑制措施，中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》文件，其核心在于通过限制大户型、大面积的高档商品房以及别墅这类价格高昂的房产项目的贷款，反过来支持中低收入的老百姓有能力购买的住房项目，同时提高购买非首套住房的首付比例，限制个人的购买力以此来抑制炒房的现象。同年8月，因房地产业的发展能带动多种多类行业的发展，其在整个中国的经济地位再次提高，在《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中写道“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，国家就此对符合条件的房地产项目提供帮助，在抑制经济过热的政策后，提出的健康发展的新政策，看似意见相反的文件实则是政府望房地产可以止住增长过快的势头的同时也要令其成为中国经济稳步发展的东风。再之后则是反复的调控方案，05年的国八条和新国八条、06年的国六条和“限价房”、08年金融危机下的来回调控以及10年的“最严厉的调控政策”国十条。虽然国家常年在利用宏观调控试图稳定房价。反复性的调控是这一阶段的主题，为的就是保证房价的稳定增长，而非爆炸式增长。（四）新时代的房地产行业发展阶段（2012年至今）国家经过多年的发展，在国际上的地位也逐渐升高，为了创造新时代房地产行业，国家在2013年发布了新国五条的内容，重点提到了抑制房地产的过热是重要任务，要坚持这个原则不放松，明确提出要严厉打击投机性房地产投资，避免炒房效用等。可以看出，国家在这个问题上的坚决态度。图3.2是北京市近年来的房价变化图：图3.2北京市房价变化图（元）这条曲线可以明显看出房价的变得趋势依旧是上涨，但虽然房价依旧在上涨，但国家及各地政府的宏观调控从未停下过，并且为了全面实现小康社会，住房问题也是国家待解决的一个重要问题，近年来都在对无房家庭进行政策帮助。因为每年各城市的宏观调控繁多而复杂，本文就举一个例子，在杭州，2020年7月和9月的对房地产政策中都提出要对无房家庭进行关照，两次调控从要求每平方米单价在三万五以下的新住房要对无房家庭倾斜50%提高到了80%，但不允许其在5年内进行二手交易，一定程度上避免了投资者浑水摸鱼的情况。回望房地产发展的几十年，政府一直在利用宏观调控促进或抑制着房价的变动，进而影响老百姓购买行为的变化，研究其政策的发挥作用的方式，找出其中变化规律便是本文的研究目的。三、宏观调控与房价波动及买房行为关系（一）宏观调控下的房价波动历史上，房地产的宏观调控次数非常多，所以应该先进行分类概括，本文以调控手段进行分类，利用各阶段不同的历史材料进行分析。调控手段主要有经济调控手段、法律调控手段以及行政调控手段，经济调控手段下也细分了货币政策与财政政策，不同的政策下，也有着不同的效果。要对该问题进行分析，则首先要明确几个基本点：首先，房价的波动并非全由国家的宏观调控所影响，因其影响因素众多而繁杂，其次历史上对其进行的宏观调控的效果不高，甚至有时还起到了相反的作用，说明宏观调控与房价的波动并非简单地正反比关系，宏观调控带来的房价波动是不确定的，但进行调控势必会对房价产生影响；再者，不同的调控手段及方式，得到的结果和成效也不尽相同，说明不同的调控方法有其不同的作用，本章通过实例分析，对其中规律进行总结。1.货币政策下的房价波动1982年计划生育政策正式生效，其产出背景是70、80年代，也说明那时候的人口增长率一直处于急速上升阶段，爆发式的人口意味着之后的住房也是大问题。1993年，70后已经长大成人，过快的人口压力也意味着工作的竞争压力，面对工作薪资更高发展更好的城市，肯定是一股脑的要“闯”进大城市，城镇人口直线上升，如广西北海这座城市，本来20万的人口在经历了市场经济的发展热潮后，其人口到了近百万，人口多意味着房地产行业有更多的客户和商机，当地的房地产公司的数量一下就涨了近200倍，但是市场依旧没有饱和，高出天价的别墅甚至还在被疯抢，房地产行业正处于经济泡沫阶段。为了避免经济泡沫破裂，国家针对市场经济使用了宏观调控的经济调控手段，利用货币政策，调节银行的双率（存贷款利率）吸引人民储蓄，让资金回流，同时也调整企业所得的贷款额度，企业得不到足够的资金，房地产项目就无法按时完工，甚至停工，这种情况将导致待售房数量减少，供不应求，短时间内将导致房价继续提高，然后又因为人民的储蓄意愿提高、过高的房价、企业投资风险大等抑制着人民的购买意愿的因素，在市场的调节下，房地产开始降温，开始趋于稳定。通货膨胀率的增长也随之缓解，虽然经济由热转冷，但在各类措施同步进行和全国人民的共同努力下，房地产于1996年实现了“软着陆”，消除了经济隐患。反之，中央银行在2002年对存款利率进行了降低，1年定期存款利率降低到了1.98%，以期刺激公民投资和消费，目的是提高需求，刺激经济的增长，唤醒房地产的发展，本文以海南省的房价波动来举例说明，如图：图4.1房地产开发投资额（亿元）上图是海南省房地产开发投资额的折线图，可以很明显的看出2001-2002年的线段斜率是低于次年的，这说明了2002-2003年的投资增长率变得更快了，人民变得更愿意投资，则房价也会随之变动，来看看当地这几年的房价变化：图4.2海南省平均房价（元）可以明显看出，在海南省，02年前房价都是持续走低的，在利率变化后，2003年的房价有了很大的提升，正好达成调控的目的。但由于没有每月数据，没有证据支撑，并不能由此说明货币政策后，房价会在短时间内上涨。货币政策利用调控双率的方式，不强制改变人民的行为，而是通过市场的手，让开发商、投资者等人群自主决定是否投资，政府只扮演一个引导市场走向的角色，优点在于该政策利用了市场经济，市场规律，政府不需要付出过多的资金或人力支持就能达到调控的效果，但缺点是只依靠市场的自我调节，时间较长，短时间内甚至可能出现一次反扑。货币政策的调控效果显著，但是在实际中，其缺点也更为明显，在1993年的调控后，某些地区如海南省的房地产泡沫受货币政策的刺激直接破裂了，大量开发商跑路，土地全被闲置了下来，积压了巨额资金没法收回，海南省的发展势头就此打掉，进入了长年的低谷期。综上所诉，进行货币政策的经济调控手段时，会随着贷款额度的提高和降低促使供应量增大和减少，二者为正比的关系，房价先是会在短时间内降低和增大，再在改变银行存贷款利率以刺激储蓄或消费的情况下，调控的目的才会达成，房价才会开始迅速上升或是回落。2.财政政策下的房价波动1998年，房地产市场随着亚洲金融危机的爆发，房地产市场也受影响进入低迷状态，政府就经济问题上颁布23号文件（《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》），要促进房地产业的发展，通过它多元化的影响效应带动多个经济点进行增长，以促进整个经济的回暖。取消了住房实物分配制度，推行住房分配货币化制度，通过住房公积金制度等让更多的人更多不同收入层面的人群有能力从市场中购买房屋，进一步提升住宅的商品属性，这将导致购房者的数量增加且他们的购房意愿也提升了，房价也随之上涨，房地产行业也走出了低谷，开启了新一轮的上升，房市的激活也带动了其他相关产业，带动了整个经济。像这类政府通过转移支付的方式，为人民提供购房补贴等的财政政策，会刺激了人民的购房消费的调控政策，会促进房地产市场发展，普通型住宅的价格也会攀升，与房价的涨跌是正比的关系，并且提高转移支付的补贴额度还会刺激更多的购房消费，使房价进一步攀升，反之取消或降低财政相关的支出则会影响房价，使之降低。财政政策的优点在于可为没住房的人民提供购房补贴，有助于他们购买住宅，民生问题会得到改善；缺点在于过高的补贴会使促使房价增长，与调控目的冲突，政府需要付出的成本也高，相反，过低的补贴虽然会使房价下调，但由于住宅的投资属性，下调的比例也会比较小，导致无房人群购房所付出的实际金额比下调前还多，会引起这部分人群的不满。所以，对财政政策的使用需要把控在一个度里，不能过高或者是过低。在实际实施中，出现了部分人群利用这个补贴进行投资，出现了局部投资过热的情况。3.行政手段调控下的房价波动行政手段进行的调控，大多是直接针对问题提出的规范和制度，行政手段具有灵活性，针对同一问题，从不同角度都会有不同的政策措施，就比如：2003年的调控，那年局部的房地产行业又出现了经济过热的现象，这一次的对策是通过中国人民银行颁布的121号文件，从限制或促进不同类型消费者的消费层面来抑制房地产过热情况，具体是指提高购买第二套及以上的大面积高质量的高档商品房、别墅的首付款比例，使其购房时需付的现金成本更高，降低其购房的投资属性，同时减轻个人住房贷款中不必要的利息负担，适当增加第二套住房的首付比例，从抑制住房的投资属性方面抑制房地产过热；银行也开始重点支持信用等级高无不良拖欠款的开发商以及符合中低收入家庭购买能力的房地产项目；规定建筑施工企业所获贷款仅能用在购买施工器材上，若用于其他用途将会追回资金，防止其用于垫资房地产开发项目，限制房地产的投资；在商业用房方面，必须将商铺建好后才可开卖，一定程度上降低了投资风险；在调控之后，国家极大的削弱了房地产的投资属性，许多做了高档房的中小型开发商将会受到巨大的打击，不能及时拿到贷款的开发商可能就此破产，面对这种威胁，也许会拿着期房进行价格战，抓紧卖出去回收资金，再用这些资金将项目完成，才能避免烂尾的出现。同时期房就是现房的补充，一定程度上也算投资风险过大的现房，所以期房的价格会下降同时有可能影响到现房，于是房价能够快速降温，回归相对正常的市场价格，但也因为投资风险大，中小型企业做房地产的风险成本变高，投资也减少了，现房的补充量少了，供应量减少了，最终房价也会随着时间上涨，不过势头不会相较于之前那样过猛。由于没有相关数据，本文以2010年“国十条”的政策调控下北京市房价波动作为例子分析。如图：图4.3北京市住宅房平均交易价格（元）2010年的“国十条”的调控内容与2003年内容不一样，但都属于利用紧缩性行政手段对房价的调控，都是针对过热的房地产行业所进行的，可以很明显的看出，2011年的平均房价直接降低了许多，这说明这项调控措施在几年内还是具有较大的影响力的，但第三年房价还是回到了之前的高度，这样的调控方式在近期有作用，但是持续时间不算很长，算是在两年内降低了房价上涨的热度。行政手段的效果明显并且迅速，可选择调控的方案也有很多，既灵活又有效，但缺点是行政手段是需要政府人员执行的，是需要工作人员进行落实的，落实程度的高低决定了措施的实际效率，该手段对管理监督的依赖性很大。（二）房价波动对买房行为的影响购房者的购房行为是一个主观性的行为，影响其购房意愿高低的因素有许多，包括住房地段、相关设施的完备情况或者是媒体情绪等都会影响到购房者的购房意愿，其中房价波动因素是其中重要的影响因素之一，研究其规律将有助于政府了解购房人群的需求。购房者会因住房的需要而进行买房，将这一群体称为住房需求人群，因其良好的投资属性而行买房投资，把这部分人群称为投资需求人群，也可称为投资者，在一般的情况下，这两种人群是同时存在的，且住房需求人群是有可能转变为投资需求人群的，要总结出相关规律，则需要对不同人群分开研究。住宅因其住房属性可替代的商品只有租房服务，但又因其较高的投资属性是租房所不能比拟的，所以综合考虑下，住宅在市场中是不可替代的，因其特性，对购房者买房行为也将产生不同于普通商品一般的供需关系。随着房地产的发展，其价格也一直在攀升，虽然国家最近也一直在用各种手段限制投资，但其依然有着良好的投资属性，在各种宏观政策的调控下，房价的涨跌趋势也会随之变化，而投资者看中的便是发展趋势。本文将房价的趋势变化简单比喻成速度关系，在一个固定周期下的两端时间点的房价之间的数值变化比作房价变化速度，那每次房价数值变化之间的净值就比作房价变化加速度。1.投资需求人群在房价波动下的购房行为研究投资需求人群简称为投资者，该人群真正看重的是房价变化的加速度，在房价上升时，本文把此时的加速度称为涨加速度，当涨加速度处于正值，正说明房价涨幅正逐年提高，投资房地产的可能收益也会提高，投资者的投资意愿也会增大，购房意愿强烈；当涨加速度正处于零值时，说明房价在此刻每次涨幅的数值都一样，投资回报率也相同，投资者会根据投资回报率的高低来决定是否购房，其购房意愿受投资回报多少影响，在实际中，这是比较特殊的情况，一般很少出现；当涨加速度处于负值时，对房地产的投资回报率会降低，投资者在这种情况下几乎不会选择购房，购房意愿跌落，转而会将资金用于其他项目投资，甚至可能会选择出售已有房屋。相反，在房价下降时，本文将此时的加速度称为跌加速度，其正方向表示的是房价每次下降的数值越来越大，所以此时跌加速度为正或零时，投资者不愿意进行投资；跌加速度为负值时，可能会在某一时刻，两个时间点的房价将会持平，跌加速度也转变为涨加速度，所以在那一刻之前，投资者的投资意愿会随着房价持平那一个点的接近程度而改变，在之后则问题转变为涨价速度的分析阶段。2.住房需求人群在房价波动下的购房行为研究住房需求人群最大的需求是住房的住宅属性，投资属性并非首要考虑的，会更加看重房价波动的速度。所以当房价上涨时，无论涨加速度处于任何一个值，对于他们来说依旧会第一时间进行购房，避免付出更多成本，购房意愿强烈且变动几率不大，但如果涨加速度足够高，住房需求人群可能会发生转变，变为投资需求人群，投资需求人群的购房意愿分析如上文所诉；当房价下降时，住房需求人群必定会选最低价格时入手，此时购房意愿不强，但如果房价下降的时间过长，住房需求人群等待时间不会过长，其购房意愿会受其内心需求的影响，需求大则意愿大。实际上，房价的波动是非常复杂甚至是目前不可预知的，并且一般的变动周期短，且从长远来看，房价是处于必然的上涨趋势，他们的意愿会随之加大。不过在购房人也会因为种种因素改变自己的购房策略四、相关对策及建议各级政府应根据实际情况制定调控方案国家在改变银行的存贷款利率和贷款数额时，住房的供应量会随着贷款数额的提高和降低而增大和减小，房价则会先是在短时间内降低或上涨，这时与贷款数额的提高减低为反比的关系，同时再改变存贷款利率来刺激储蓄（用于降低房价）或消费（用于抬高房价）的方式，使房价降低或提升，调控的目的才会达成。使用该政策时，要注意一些已经出现明显泡沫经济的地区，而在一些已经出现房地产泡沫且尚还在投资开发初期的地区，实行该调控措施很可能会直接引爆泡沫，造成不可逆的后果，不利于当地的发展，应该实行按地区执行制度，放缓一些地区的实施时间；同时加强相关管理监督工作，避免地方政府为了发展故意拖延实施时间。（二）尽快解决中低收入的无房家庭问题国家利用转移支付的手段为中低收入的群体提供住房津贴、购房补贴、公积金制度等，它的实行会刺激了人民的购房消费，提高相关购房福利，可以让更多无房家庭能买的上房，住的上房，相关问题也会随之解决。提高购房福利是我国近年来一直在做的事，但是如果将过高的购房福利给予很多人，房价必然会因市场的关系而上涨；并且，过高的购房福利使得部分人群转空子进行投资的行为，首先就是要针对中低收入无房家庭进行关照，同时要需要守住无房家庭认证这一关口，防止投资者混入其中，降低不必要的财政负担，不仅花费了政府的资金，同时炒房行为也会大涨，房价上涨，无房家庭买房问题会更严峻。同时，要守住普通的住房补贴等项目，如若降低相关补贴甚至废除这些政策虽然会使促使房价降低，但会引发相关受益人群的不满，降低他们对政府的信赖程度。（三）应将各调控手法复合使用进行行政手段的调控，都是具有时效性的方法，在见效快的同时，所受的反弹也会更大，近一两年时间会达成调控目的，但是单一的行政手段也是不够的，政府应该更有活力的同时利用更多方法进行对房价的调控，比如在限制投资者购买多套房时首付比例的同时，用货币政策，调高存贷款利率等方法，降低其投资的欲望，从而影响房地产交易量，以此可获得高效率的抑制房价的增长速率。（四）购房计划的建议近年来，我国正面临着即将步入老龄化社会和低人口增长率的危机，陆续开放的二胎三胎政策，说明国家正想方设法地让人民生儿育女，而“耽误”国民生儿育女进度的其中一个重要原因便是昂贵的房价，但降低房价会影响到整个国民经济，这与我国的经济格局不相符，所以国家很可能不会轻易地变更政策目标，房价在未来或许仍将处于上升趋势，买房对于中低收入家庭来说依然是长期存在的问题。本人的建议是最好放弃传统观念，将买房彻底转变为租房，短期租房后买房的选择转变为终生租房，现目前租金房价比非常高，普遍为400-500倍，高的甚至达到900倍，这意味着在不计贷款利息和房租变动的情况下，购房的资金可供租房33-41年。优点是：首先，租房也可以满足住户的住房需求；其次，每年会存下更多资金可用于投资，培养下一代或投资自己也算投资项目；对于突发状况如失业、意外、家庭成员的增多等有更大的变动空间。缺点是：租房的资金与购买住房不同，其资金一去不反，而购买房屋后，可将房屋二次销售或出租。该建议为个人愚见，仅供参考。

结论房地产行业是国民经济的主要产业之一，其房价波动会影响到是整个国民市场经济，政府维持房价稳定有利于引导房地产健康发展，为国民经济做贡献。本文从宏观调控的基本手段：货币政策、财政政策以及行政手段对房价的波动影响研究，得出对房地产调控各个政策的优缺点，以及对房价的不同影响程度，并针对已出现的几大问题提出相关建议，助力政府制定更好的调控措施，为稳定房价的健康增长做出一份贡献。买房行为受多个因素的影响，不同的人群的购房行为也会不同，本文将购房人群通过需求不同的层面将购房者分为住房需求人群以及投资需求人群，分别分析他们对房价波动看重的区别，并分析在不同的房价波动下的不同买房行为，有助于政府通过房价的波动变化预测个人群的可能的购房数量。在文章的最后提出不买房，多投资的建议。

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