项目投入产出分析篇－七

70万平方米大盘投资收益如何权衡？投资收益如何到达最正确化？一期何时是融资的最正确时间节点？如何控制建设期风险？如何到达收益最正确？提问●建设规模大●建设周期长●前期投入本钱高●抗风险能力受主要因素影响●投资收益能否成为后续工程建设资金链的优良开端一期存在的疑问：提问提问项目一期投资测算项目一期财务评价方案及建议结论项目投入与产出分析工程一期投资测算1、工程经济指标2、工程一期开发进度、经营进度方案建议测算1、工程经济指标2、工程一期开发进度、经营进度方案建议测算*制表依据〔1〕贵司提供:?2006年开发工程方案-D-10区横道图?〔2〕我司招商销售部制定:?一期销售周期预计?一期销售周期预计测算二、工程投资估算及资金筹措方案1、工程投资估算分析测算2、工程建设资金平衡支出测算3、工程投资方案及资金筹措建议解决问题：何时是融资的最正确时间节点？单位：万元测算测算工程一期投资测算工程一期财务评价方案及建议结论工程投入与产出分析财务评价1、销售建议及收入估算经营收入：住宅及商业45,562.56万元;车位2,882.72万元〔1〕销售建议在工程建成后，住宅和商业用房将全部对外出售，建议地下车库出租经营一段时间后转售。按目前宜昌市西陵区各类物业的销售和出租状况，用前瞻开展的观点，力求准确地反映未来几年的房价走势，并且采取相对稳健的预测。〔2〕应纳税金营业税金：本工程按营业收入的5%缴纳营业税，并分别按应缴纳税额为基数，缴纳其他附加税费、教育费附加、城市建设维护费、义务兵优待金等，综合考虑印花税及商品房交易手续费，经营税金合计按5.7%计算；所得税：本工程按33%的税率缴纳所得税计算；评估注：红色局部为代理公司完成的工程一期销售，住宅局部销售率为90%~95%，商业局部销售率为90%。评估4562、工程总本钱预测总本钱为：37,085.75万元。建设本钱为：33,684.16万元，其中包括土地开发费用、前期开发费、市政配套、小区配套及总体、建安费用、不可预见费，详见?投资估算表?。经营本钱为：3,401.59万元，其中包括销售费用、管理费用、财务费用。计算方式如下表：评估*注：经营费用中广告费用和推广费用列支到整体工程营运测算中去单位：万元评估3、利润分析〔1〕工程利润分析住宅及商业局部销售本钱利润率为：14.82%；全部销售本钱利润率为：21.58%。详见损益分析。〔2〕工程损益分析损益分析根据销售建议及收入估算分?住宅及商业局部销售损益表?和?住宅、商业和车位全部销售损益表?进行。〔3〕利润分配公司在缴纳所得税后，根据公司开展的战略要求进行税后的利润分配或计提公益金和公积金。评估单位：万元评估评估单位：万元4、工程现金流量分析基准收益率：6%，接近银行同期贷款利率；内部收益率：20.44%〔工程一期全部投资〕；累计净现值：2573.88万元〔按6%的折现率测算〕；静态投资回收期：1.96年〔工程所得税后〕，动态投资回收期：2.02年，小于工程建设期。评估单位：万元工程全部投资的内部收益率为20.44%远高于银行同期贷款利率；说明该工程从全部投资角度盈利能力来看盈利能力已经超过了行业基准收益率，在财务上可以接受。[分析]累计净现值负值最大是在2006年的第四季度，即为累计现金流出最高点，故2006年第四季度是贷款的最正确时间节点。单位：万元评估5、盈亏平衡分析说明：经过测算，工程总本钱略高，盈亏平衡点是80.10%，即当销售收入到达36494.217万元即销售周期刚进入2021年第一季度时，此时住宅销售量到达92.6%，商业销售量到达35.2%，即可到达盈亏平衡。以下就初始售价变化和建安本钱变化对本工程税前利润的影响作工程的抗风险能力分析。〔1〕销售售价变化对税前利润的影响控制总本钱不变，住宅销售售价和商业售价变化

〔2〕建安本钱变化对税前利润的影响控制销售价格不变的，建安本钱变化评估〔1〕销售售价变化对税前利润的影响在控制总本钱不变的情况下，住宅销售售价和商业售价同时下降约15%，本工程利润为零。说明：本工程有一定抗市场和政策风险能力。评估〔2〕建安本钱变化对税前利润的影响在销售价格不变的情况下，建安本钱升高25%以上，本工程利润为零。说明：本工程抗建设期间突发性风险能力较强。评估[分析]总体而言本工程抗风险能力较强，但总本钱较高，尤其是建安本钱，为了获得更大的利润空间，应加强工程本钱控制。本钱控制与工程利润益计算内部收益率的关系详见敏感度分析。6、敏感性分析

评估从表中可以看出当降低建设投资本钱尤其是建安本钱的情况下，工程的利润率提高较多，同时增强了工程抗市场风险能力。同样当住宅和商业的市场销售价格同时提高时工程的收益水平也相应提高。[分析]因此工程本钱和市场销售价格是影响本工程收益的最主要主要因素，加强本钱控制和市场销售营销策略是提高工程收益的最有效手段。评估[分析]可以看到，在本钱上升的10％，售价降低5％的最不利情况下，工程内部收益为7万元，但仍有1884万元的税前利润。综合考虑不利因素和有利因素发生的概率，最终的期望的税前利润是7443万元，净现值〔税后〕是：3549万元。7、决策树概率分析8、财务评价结论1〕经过测算，工程根本方案的本钱较高。2〕资金回流的速度和回流量满足后续建设资金的需求和银行还款的能力。3〕工程一期具有较强的抗突发事件能力和一定的抗市场风险能力。4〕工程一期收益受本钱和市场销售价格影响较大。5〕建议加强本钱控制配合市场营销策略将收益增大到最理想化状态。评估方案工程一期投资测算工程一期财务评价方案及建议结论工程投入与产出分析建议方案以下是在理想状态下市场销售价格起伏变化对工程税前利润和本钱利润率的分析预测。●建安本钱下浮5%●建安本钱下浮10%方案解决问题如何控制建设期风险？如何到达收益最正确？从图表上看，当建安本钱下降5%时，住宅和商业单价共同提高5%，工程税前利润到达9165.26万元，本钱利润率到达23.70%。方案●总本钱投入：35,926万元。●经营收入：住宅及商业47841万元●利润：税前利润91654万元●本钱利润率：24%〔税前利润〕●评价结论：超过行业根本收益率[比较1]方案●总本钱投入：37,086万元。●经营收入：住宅及商业45,563万元●利润：税前利润5880万元●本钱利润率：15%〔税前利润〕●评价结论：根本到达行业根本收益率从图表上看，当建安本钱下降10%时，住宅和商业单价共同提高5%，工程税前利润到达10,359.46万元，本钱利润率到达27.64%。方案●总本钱投入：34,767万元。●经营收入：住宅及商业47841万元●利润：税前利润10,359万元●本钱利润率：28%〔税前利润〕●评价结论：超过行业根本收益率[比较2]方案●总本钱投入：37,086万元。●经营收入：住宅及商业45,563万元●利润：税前利润5880万元●本钱利润率：15%〔税前利润〕●评价结论：根本到达行业根本收益率●当建安本钱降低5％，工程税前利润到达91654万元，后续二、三期工程建设可使用资金=自有资金+利润，约25500万元。●