商业文化综合体项目盈利模式设计

商业文化综合体项目盈利模式设计目录一、市场分析结论二、项目成本分析和赢利模式设计三、项目商业规划和招商建议7号地块商业规划建议8号地块商业规划建议9号地块商业规划建议四、项目物业销售初步建议五、项目经营管理建议1.租金收入预测2.经营管理流动资金预测3.经营管理组织架构建议总结昭通城市总体规划昭通规划形成“一主、二副、七点、一轴两带”昭通市人口及收入情况昭通市现有人口582.95万，全市常住人口521.35万人。城镇居民人均可支配收入为14073元，人均生活消费支出9095元。农民人均纯收入3294元，农民人均生活消费支出2935元。城镇居民家庭恩格尔系数为43.8%，农村居民家庭恩格尔系数为50.2%。目前档次最高的百货是浙江商人经营的新百大，鞋类商品以百丽作为代表。目前青年路租金最高达到每月200元/平方米以上，街区长度在400米左右。街区档次最高的是洋人街区，以地下超市作为吸引人气的主要业态，珠宝品牌以周大福作为代表。本项目适合现代购物中心和金融写字楼和公寓以及艺术中心进行组合（能够增加主题文化酒店更好），形成现代城市商业与文化综合体。项目SWOT分析S优势项目位于昭通市昭阳区，属于昭通市行政中心，同时也是昭通主要发展区域；W劣势地块分散，主要地块占地面积形状不够大周边农民房严重影响项目形象O机会可以通过设立扶梯和天桥引导人流，通过引进超市吸引人气，通过设立高端购物中心提升昭通金融中心的形象T威胁部分竞争对手正在通过建立高档酒店和名品购物中心抢占高端商业份额深圳新摩尔商业管理市场分析结论1.昭通是区域内最大的城市，需要增强城市的金融服务和商业辐射力。

2.本项目选址在昭通最繁华的青年街区南侧端点。项目成本分析和赢利模式设计采用现代购物中心的综合体定位成本和投资估算物业类别计算过程金额(万元)写字楼35544㎡×4000元/㎡14217.6酒店式公寓（含装修）30264㎡×3500元/㎡10592.4商业地上50000㎡×5000元/㎡25000地下9000㎡×4000元/㎡3600保留4564㎡×3000元/㎡部分拆除1396.2住宅47824㎡×2500元/㎡11956地下停车（不含地下商业）32933平方米×2500元/㎡8233.25土地价格（体育场置换等）600万元/亩×37亩22200合计97195.45一流的商业规划与建筑设计结合，本项目购物中心部分整体销售给大型零售企业，获取有限的利润。类似南昌百货整体出售给百盛模式。物业类别计算过程金额(万元)写字楼35544㎡×6500元/㎡23103.6酒店式公寓（含装修）30264㎡×5500元/㎡16645.2商业地上50000㎡×10000元/㎡50000住宅47824㎡×4500元/㎡21520.8合计111269.6预计销售利润为111269-97195.45=14074万元保留物业价值1.3亿元左右2.本项目部分商业街区出售，购物中心大部分保留经营。本项目写字楼和公寓和住宅大部分对外销售，保留少量写字楼。物业类别计算过程金额(万元)写字楼35544㎡×6500元/㎡23103.6酒店式公寓（含装修）30264㎡×5500元/㎡16645.2商业销售8号地块和七号地块地上20000㎡×20000元/㎡40000住宅47824㎡×4500元/㎡21520.8合计101269.6本项目从销售角度101269-97195.45=4075万元.实际的操作中，保留物业为43476万平方米。项目商业规划和招商建议本项目适合按照现代购物中心进行规划。昭通的街区商业数量已经足够多，目前需要的是一流的购物中心和城市商业与文化综合体。7号地块商业规划建议

适合昭通档次的名品购物中心建议在原来基础上增加7号地块地上商业建筑面积，减少住宅面积。保留4564平方米建议做青春时尚流行女装2000平方米1564男装，1000平方米快餐。7号地块商业规划建议

楼层主要业态辅助业态-1层90007000平方米超市2000平方米街区茶叶，药店，烟酒特色礼品1层7460化妆品2000平方米，引进20个品牌，女鞋2000平方米。珠宝1000平方米2460平方米淑女装2层74604960淑女装,少女装2000平方米写真中心500平方米3层7460男装4000平方米，运动装3000平方米咖啡厅460平方米4层6460餐饮2000平方米，娱乐1000平方米，3460儿童玩具和儿童服饰5层5000健身中心2000平方米，书店1000平方米电影院2000平方米两层电影院6层3500咖啡厅500平方米艺术馆1000平方米,KTV2000合计比原计划增加9000平方米46340平方米8号地块商业规划建议

位置主要业态面积西侧女装旗舰品牌4000平方米银行或者保险公司2000平方米中侧女性SPA和美容中心1000平方米，重点在二楼5000平方米女装5000平方米1000平方米东侧咖啡厅和餐饮2000平方米银行营业厅2000平方米合计16000平方米9号地块商业规划建议

2370平方米建议定位为餐饮和中医健康休闲以及足疗中心等业态项目物业销售初步建议1.重视银行和保险公司的提前销售,即使未能提前达成协议，建议在商业裙楼也要分别考虑银行营业网点和保险公司对营业大厅的要求。2.重视整体销售，优质品牌代理公司购买商铺优先。3.重视和龙头商家合作，销售商铺的端点部分考虑引进优质品牌。项目规划设计建议---方案1美化购物中心形状，增加商业物业面积9000平方米，减少住宅面积项目规划设计建议----站在政府角度建议采用方案2整体开发七号地块极大地提升城市形象，成为昭通现代化建设的重要地标。最佳地级城市商业综合体参考模型昭阳大道青年路空中公园和广场的互相呼应项目经营管理建议1.租金收入预测2.经营管理流动资金预测3.经营管理组织架构建议租金收入预测

本项目拥有较多保留物业47476万平方米，初期适合放水养鱼，前两年租金适合在30元/月/平方米，第三年开始每年递增10元/月/平方米。年份租金计算金额第一年47476万平方米×30元/月/平方米×12月1709万元第二年47476万平方米×30元/月/平方米×12月1709万元第三年47476万平方米×40元/月/平方米×12月2279万元第四年47476万平方米×50元/月/平方米×12月2848万元第五年47476万平方米×60元/月/平方米×12月3418万元经营管理流动资金预测

项目经营管理流动资金需要2000万元，引进填补空白品牌十个以上，取得重点品牌的代理权。本项目自主经营购物中心，能够实现以上租金并稳步增加。需要代理品牌名单化妆品兰寇，雅丝兰黛等深圳十大女装1.贝洛安2.Wonderful3.MIGAINO4.BEANS5.秀亦Showy&CO6.ZAIN形上7.DGVI8.蒙迪爱尔MondialAtelier9．洪洋达10.拉芙妮Raphenny珠宝周大福等作为重点引进品牌，给予重点宣传经营管理组织架构建议

云南昭通金融中心商业管理公司招商部营销推广部物业管理部质量与物价部财务中心商业物业管理处关于项目7号地块规划设计的最佳模型建议总结通过对项目的现场考察和基本的投入产出分析，认为项目适合定位为金融保险办公和购物中心现代城市商业与文化综合体。我们建议1.鉴于本项目七号地块方正，商业价值较大，增加七号地块地上商业面积至少达到46340平方米面积（含地下9000平方米），拆迁部分民房，扩大一层沿着西侧的临街面，为项目引进一流百货或者龙头品牌奠定基础，减少塔楼居住面积，预计项目总体价值增加至少3000万元以上。2.本项目购物中心适合作为六层商业，建议从第五层开始局部