地块项目可行性分析报告

第一部分项目总体概况XXXX项目位于卫国道中环线外2.8公里处，东起博山道，西到XX2期为4#、8#地块，位于东真理道以北。(见地理位置图)XXXX项目共包含12个地块，地块总面积148.66公顷，红线内用地127.90公顷。地块总面积红线内用地1号地2号地3号地4号地5号地6号地7号地8号地9号地10号地16号地25号地3总计该项目地理位置优越，周边道路四通八达，距中环线2.8公里，度70米，是连接市区与XX机场及京津高速公路的城市主干线。东真宽度均为30米，现已建成，向南直通万新村居住区。环黑牛城道路段及海河大桥工程正在紧张施工，整个工程预计3至5年内完成。东南半环建成后将极大地缓解市区东南部交通的紧张局于2002年相继动工。程林庄路改造工程现已启动，张贵庄路规划为宽度100-140米的“世纪大道”,计划年底竣工。改造完成后，将使规划中的地铁2号线沿卫国道修建，东起XX机场，西至地铁1#口设计有地铁站。为迎接2008年北京奥运会，地铁2号线工程预计2005年动工兴建，2008年以前投入使用。地铁2号线的兴建将为XX668路XX至大同门(丁字沽)640路827路五.周边生活配套设施>公园：16#地块的儿童公园——“欢乐谷”;位于卫国道沿线的“新世纪·新生活·新XX”主题雕塑公园；XX一期额166.81亿元，分别比上年同期增长4.76%和7.07%,其中个人购买商品房比例为98.3%。1.价格小幅上升。去年居民购买3000元/平方米以上的商品房数量比上一年提高了1.5个百分点，其中每平方米3000元～3500元价位的商品房购买量提高了5.8个百分点，3500元～4000元的商品房比上一年提高了21.4个百分点。2.住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求减弱。购买单套面积在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了2.6个百分点，其中购买单套面积在100平方米～120平方米商品房同比提高了4.8个百分点，单套面积在120平方米以上的商品房同比提高了4.34个百分点。经过几3.金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。2001年，全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%,贷款购房比例达71%。1.新迁进居民无论是在收入、学历，还是职业层次上都要明2.新迁进居民的居住面积为80-120平方米者居多，超过旧区居民60平方米以下的居住面积。3.新迁进居民对所居住小区的总体感受一般，并未达到最佳4.新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开百分比7935缺省35.由于河东区开发商素质参差不齐，居民在选择购买时存有较多后顾之忧，所以规模较大的项目受到追捧，从这一点6.贷款买房成为购房最主要的付款方式，人们正在逐渐抛弃7.建筑形式上传统的多层住宅仍受消费者的青睐，居民对低密度住宅的认可程度在升高，独体别墅和塔式高层市场接受难度颇大，建筑结构也以砖混结构为主，框架结构的接8.环境是住宅永恒的卖点，除价格外在房地产各因素的关心9.户型选择上平层仍是广大消费者的首选，错层、跃层等富10.物业管理受重视的程度在消费者购房时考虑的各种因素中比重有所增加，表明消费者开始注重入住后的小区管理和所以从装修标准上看毛坯房仍是消费者的第一选择，但对12.消费者对居住区或小区的各种配套设施越来越重视，其中关乎生活质量的基本生活服务设施和交通设施在消费者进第四部分项目素质分析1.XX项目规模大，总建筑面积超过100铁2号线的兴建，项目周边的交通状况会得到更大程度的4.地块内土地已平整，地块周边为大面积的空地，无重大污2.地处城郊结合部，属经济不太发达区域，目前区位价值市1.政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的6.北京2008年奥运会选定XX机场作为辅助机场，有消息称周边众多住宅项目综合素质一般，所以，在项目操作上多2.密切关注起步区市场反应情况，根据市场需求进行二期的规划设计与产品定位，并注意不同类型产品的配置以占领3.掌握“以我为主”的开发节奏，从资金量、供应量、开发4.通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程度弱化地域性消费观念，实现项目销售速度的本质性飞5.对物业管理及社区文化活动方面继续加大投入，实现企业6.在产品开发的基础上，注意对项目居住理念的提升，加强对大社区生活方式的营造，在操作上应不断制造热点，提第五部分总体发展构想2.完善社区生活配套服务功能，强化商业及教育设施，充分3.以产品品质为主导，以舒适性、便利性、安全性、适度超5.通过起步区对整个XX项目的展示效果，提升项目综合价6.实施具有“指标性概念”的操作手段，提高市场关注度诸1.通过对社区生活配套设施的合理配置，创造新型城市住宅区发展模式，体现“造城”的概念。通过整合的规划设计室外公共空间、区域节点的合理设置，形成有机统一的城2.结合开发节奏逐步完成居住区功能的发展与延续，实现居系统性、规律性和可持续性，最终形成集商业、教育、文化、娱乐、休闲等各项高尚品质功能于一体的社区中心系3.在公建的配置上遵循减少数量、扩大规模、提高质量、服心。小型商业设施分散设置于2#地东侧和4#、5#地的中间4.在保证主要公建设施用地的基础上，尊重原有地块分割与现有道路组织，每个地块采用具有差异化的规划理念单独>产品建筑形式针对客户群定位，在产品形式上形成一定的>相对于起步区，在产品形式、户型平立面设计、环境营造建筑形式层数比例(%)板式小高层普通多层准低层合计两室(m²)三室(m²)低层住宅(m²)面积>抓住重点，注重厨房、卫生间的装修效果。在整体预算的控制下突出几个亮点，如某些材质的使用，洁具、淋浴房>注重细节处理，例如淋浴房地面的处理、地面不同材质交>强调成品房样板间的装饰，体现生活品位，根据户型特点>与关键建材供应商建立良好的合作关系，从而降低采购成第七部分经济可行性分析20.7(按红线内用地的80%计算)1.3(估算)27万平方米(估算)根据估算的居住区用地25.93公顷，按容积率1.3计算，住宅建筑面积约为27万平方米。其中不同建筑形式的建筑面积见下建筑形式层数比例(万平方米)板式小高层普通多层准低层合计 (二)单方成本估算单方造价(元)工程建设费工程建设其它费前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费销售费用公共设施维修费管理费营业税贷款利息总计单方造价(元)楼面土地及大配套费用分摊工程建设费工程建设其它费前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费销售费用公共设施维修费管理费营业税贷款利息总计(三)单方成本估算分析按土地及大配套费用总额19983万元计算，则单方土地成本约为19983万元÷27万平方米=740元/平方米单方造价(小高层)单方造价(多层及低层)地基处理费土建费用监理及其它费用总计视、小区内道路、环境等区内配套设施。(单方造价(元)前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费总计>销售费用销售费用按每平方米销售均价3300元的2.5%计算，单方成本约为80元。其中包括广告费用、售楼处及样板间建造费用分摊、宣传按销售均价3300元/平方米的5.55%计算，每平方米约为183元。高效的市场推广策略，根据不同建筑形式产品的销售价格和所占比住宅形式所占比例(%)目标销售均价(元)板式小高